Какие методы определения стоимости строительства есть

С 15 октября 2022 года вступили в силу поправки к порядку определения НМЦК при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности, внесенные Приказом Минстроя России от 14 июня 2022 года № 484/пр. Изменения связаны с уточнением правил пересчета сметной стоимости строительства и положения о составлении проекта сметы контракта.

Установленный порядок теперь применяется и по текущему ремонту зданий, строений, сооружений, помещений, если НМЦК определяют проектно-сметным методом. Перечень, объемы и стоимость работ и услуг, учитываемых при определении НМЦК проектно-сметным методом, определяются заказчиком на основании утвержденной проектной документацией по объекту закупки. Уточнили особенности пересчета сметной стоимости строительства. Так, чтобы привести ее в соответствие с уровнем цен на дату определения НМЦК используют индексы изменения сметной стоимости, действующие на дату определения НМЦК.

Правило действует, если сметную документацию разработали на основании сметно-нормативной базы, применяемой на дату формирования НМЦК. Одно из исключений — документацию сформировали с применением региональных документов в сфере ценообразования и сметного нормирования.

Базисно-индексный метод определения стоимости строительства

Чтобы привести стоимость в соответствие с уровнем цен конкретного периода строительства, используют индексы прогнозной инфляции. Определили, что их надо рассчитывать по формулам. В методике составления сметы строительного контракта, в частности, уточнили правила ее корректировки из-за удорожания стройматериалов. Их распространили на неисполненные контракты, которые заключили до 31 декабря 2022 года.

Методикой определено, что:

• в отношении объектов капитального строительства, строительство которых осуществляется отдельными этапами (очередями, пусковыми комплексами), и на которые в составе первично представленной и получившей положительное заключение государственной экспертизы проектной документации были сформированы сводные сметные расчеты (к каждому отдельному этапу (очереди, пусковому комплексу), на основании которых были заключены государственные контракты (к каждому отдельному этапу (очереди, пусковому комплексу), для проведения повторной государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости представляются расчеты, выполненные на основании сметной документации на соответствующие отдельные этапы (очереди, пусковые комплексы), входящие в состав полного комплекта сметной документации объекта капитального строительства, используемой для расчета НМЦК, если заказчиком принято решение о выполнении Расчетов в отношении отдельных государственных контрактов. При этом пересчет цены контракта в связи с существенным возрастанием стоимости строительных ресурсов поставки подрядчика выполняется отдельно в отношении каждого этапа (очереди, пускового комплекса) на основании расчетов, выполненных по результатам такой повторной проверки достоверности, если такое решение принято заказчиком.
• в отношении контрактов, заключенных с различными подрядными организациями для реализации одного объекта, сметная стоимость которого в составе первично представленной и получившей положительное заключение государственной экспертизы проектной документации определена в целом по объекту капитального строительства без выделения отдельных этапов (очередей, пусковых комплексов), по результатам проведения в соответствии с пунктом 45(14) Положения N 145 повторной государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости заказчик рассчитывает коэффициенты корректировки цены для каждого такого контракта.

Для этого по каждому такому контракту определяются показатели Ц НОВ.ЭТ. И Цнмцк.эт. При этом суммарная стоимость таких показателей по всем контрактам должна быть равна стоимости аналогичных показателей, приведенных в Расчете, в отношении которого выдано положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости в соответствии с пунктом 45(14) Положения № 145. Расчет показателя Цнмцк.эт. осуществляется по формуле, приведенной в методике.

Минстрой России разъяснил вопросы по применению Методики определения сметной стоимости строительства

Ряд рекомендуемых образцов документов обновили с учетом изменений. В их числе образец проекта сметы контракта.

Источник: gosexpert35.ru

Методы обоснования цены по 223-ФЗ

Как обосновать НМЦД по 223-ФЗ? Какие существуют методы расчета? Для чего это нужно? Всё это подробно разберём в статье.

Нужно ли обосновывать цену договора

Согласно части 2 статьи 2 Закона № 223-ФЗ в положение о закупке должно содержаться:

• порядок определения НМЦД;
• обоснование НМЦД;
• цены договора, заключаемого с единственным контрагентом;
• порядок определения формулы цены;
• определение и обоснование цены единицы товара, услуги, работы.

При этом обоснование начальной (максимальной) цены договора либо цены единицы товара, работы, услуги должно быть указано в документации о конкурентной закупке. Соответствующие изменения внесены в п. 7 ч. 10 ст. 4 Закона № 44-ФЗ (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 86-ФЗ).

Расшифровка НМЦД — это начальная (максимальная) цена договора по 223-ФЗ. В 2021 году ее обоснование стало обязательным для всех заказчиков.

Метод расчета НМЦД по 223-ФЗ

Заказчики сами определяют метод высчитывания НМЦД по 223-ФЗ. Обычно используют метод сопоставления рыночных цен. По такой методике разрешено использовать 1 источник ценовой информации при покупке права продления или заключения аренды, при приобретении финуслуг. По правилам из следующих источников информации нужно использовать минимум 2 из них:

• провести поиск информации в ранее заключенных договорах;
• направить запросы о предоставлении ценовой информации минимум 3-м контрагентам;
• провести поиск в реестре договоров/реестре контрактов в ЕИС;
• провести поиск в рекламе, в статотчетности и в других открытых источниках;
• использовать информацию информационно-ценовых агентств;
• поместить сообщение на сайте заказчика.

Полученные минимум 3 значения следует проверить по коэффициенту вариации. Для расчета НМЦК по 223-ФЗ используют предложения отклоняющиеся меньше чем на 33% от рассчитанной средней цены. Начальную цену договора определяют как среднее арифметическое значение цен на продукцию.

Для обоснования цены по 223-ФЗ используют документы, используемые для расчета (ценовые предложения, копии договоров прошлых лет), скриншоты сайтов, реестровые номера договоров/контрактов.

Пошаговая инструкция обоснования НМЦД для заказчика

Выбор метода расчета

Большинство заказчиков для формирования метода расчета берут методы, которые закреплены в статье 22 44-ФЗ. Вот основные:

• тарифный. Его используют для определения суммы договора с поставщиками коммунальных услуг (монополии, ЖКХ и т. п.);
• проектно-сметный метод обоснования начальной максимальной цены для 223-ФЗ, который применяют при подготовке документации на строительные (проектные) работы;
• анализ рынка. Этот метод используют для обоснования стоимости большинства товаров и услуг.

Компания имеют право предусмотреть особые методы обоснования НМЦ. Например:

• затратный метод, где НМЦД равна сумме всех затрат. Актуален для высокотехнологичных разработок;
• коэффициентный, когда сумма покупки определяется как объем потребностей за прошлый год, помноженный на коэффициент роста производства, что актуально при обосновании НМЦД на поставку сырья;
• индексный, когда максимальная стоимость договора равна предыдущей цене закупки, помноженной на индекс инфляции. Такой метод удобен при стабильных объемах закупок, которые идут из года в год. Пример: ежегодная покупка расходных материалов для обучающихся.

Определение формулы

За основу для приведения к допустимым значениям коэффициента вариации цен и к порядоку определения формулы цены по 223-ФЗ заказчики берут сведения из приказа Минэкономразвития № 567 от 02.10.2013, закупающие по 44-ФЗ. Для подсчитывания таких услуг, как ОСАГО, требуются формулы и тарифы из указания Банка России от 28.07.2020 N 5515-У. Также нужна формула, которую используют для закупок с неясным объемом. В качестве основы подойдет стандартная формула расчета, где значение объема выступит в роли переменной: НМЦД=V*НМЦед, где НМЦед — цена единицы ТРУ.

Закрепление способа определения НМЦД

Для каждого способа привести формулы расчета, отдельно прописав методологию определения цены. Закрепив способ определения НМЦД по 223-ФЗ, в локальном положении

Внесение информации о НМЦД

Добавление дополнительного блока «Расчет-обоснование НМЦД»

Включить данные о НМЦД, добавив в тендерную документацию и извещение о закупке дополнительный блок «Расчет-обоснование НМЦД».

Опубликование расчета и извещения

Вместе с документацией при размещении заказа опубликовать расчет и извещение. Показать, как определялась НМЦК для закупок услуг естественных монополий по 223-ФЗ в этом году:

1. Уточните размер тарифов у поставщика ресурсов.
2. Используйте тарифный метод обоснования стоимости. Вот пример формулы для расчета НМЦ по 223-ФЗ этим методом: НМЦК(тариф) = vu_тариф, где НМЦК(тариф) — НМЦК, определяемая тарифным методом: v — количество (объем) закупаемого товара (работы, услуги), ц_тариф — цена (тариф) единицы товара, работы услуги, установленная в рамках государственного регулирования цен (тарифов) или установленная муниципальным правовым актом.

Закон разъясняет, допускается ли указать ориентировочную цену по 223-ФЗ: да, если заранее неизвестен точный объем покупки (пп. 5 ч. 9 ст. 4 223-ФЗ). Например, при заключении договора на поставку запасных частей. Тогда же используют сведения о стоимости единицы товара вместо НМЦД и формулу.

Для закупок у единственного поставщика заказчики чаще всего в положении о закупке прописывают, что обосновывать начальную (максимальную) цену договора с единственным поставщиком в рамках закона № 223 не требуется.

Расчет НМЦК по 223-ФЗ затратным и проектно-сметным методом

Такой метод обычно используют при заключении договоров на производство:

• проектно-изыскательских работ;
• строительных работ;
• работ по техническому перевооружению объекта капстроительства;
• пусконаладочных работ.

Обоснование цены договора по 223-ФЗ — образец в этом случае — проектная документация. Она должна включать в себя сметную стоимость работ. Если в отношении документации была проведена экспертиза или проверка достоверности расчета сметной стоимости необходимо представить положительное заключение.

Для расчета НМЦК по 223-ФЗ калькулятор excel может понадобиться при использовании затратного метода. В ячейки забивают суммы произведенных затрат и обычной для этой сферы деятельности прибыли и суммируют их. Этот метод применяют, когда другие методы использовать не возможно. Обоснованием начальной цены договора по 223-ФЗ станут нормативы затрат и прибыли.

Расчет НМЦК по 223-ФЗ тарифным и нормативным методом

Суть этого метода заключается в расчете НМЦД на основе требований к фиксированной или предельной цене приобретаемой продукции. Цена устанавливается в соответствии с нормативными актами РФ. Такой метод используют для закупки аудиторских услуг в отношении бухгалтерской отчетности. НМЦД в этом случае зависит от выручки заказчика:

• 100 000 рублей + 100 000 рублей за каждые 100 млн рублей при выручке от 100 млн до 2 млрд. рублей и т.д;
• 60 000 рублей + 8 000 рублей за каждые 10 млн рублей при выручке 50 – 100 млн рублей;
• 60 000 рублей при выручке менее 50 млн рублей.

НМЦК по 223-ФЗ с помощью тарифного метода определяют, если цены приобретаемой продукции подлежат госрегулированию или установлены местным нормативным актом. В качестве обоснования цены договора по 223-ФЗ здесь используют ссылку на нормативный акт, установивший тарифы.

Источник: star-tender.ru

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
• паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
• документ, подтверждающий права на недвижимость;
• документы из БТИ;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это универсальный документ, который может пригодиться при совершении любой сделки с недвижимостью. В некоторых случаях сделка без выписки из ЕГРН может быть оспорена. Например, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети и нет разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Пример выписки из ЕГРН

Наиболее быстрый и удобный способ получить выписку из ЕГРН — воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр . На сайте можно заказать справку всего за несколько шагов, зная только адрес или кадастровый номер объекта.

Порядок получения выписки через сервис ЕГРН.Реестр

Процесс заказа выписки онлайн через сервис ЕГРН.Реестр получается более быстрым, удобным, а оплата — в разы ниже, чем при получении справки другим способом. Кроме того, документ можно заказать в приложении ЕГРН.Реестр. Доступно на платформе Android и iOS. Это позволяет сделать заказ в любой момент прямо со смартфона. Формат выписки удобен для чтения даже на маленьком экране.

Выписка, заказанная через сайт или приложение ЕГРН.Реестр, готовится от 15 минут до 72 часов. Документ отправляется на электронную почту в формате PDF с официальной электронной цифровой подписью Росреестра. ЭЦП подтверждает юридическую силу и достоверность выписки.

Источник: egrnreestro.ru

Какие методы определения стоимости строительства есть

На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа «О внесении изменений в Методику расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, утвержденную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 июня 2019 г. №326/пр (Методика)».

Фото: plus.google.com

Проект приказа корректирует положения Методики, устанавливая, что органы исполнительной власти субъектов будут ежеквартально осуществлять конъюнктурный анализ текущих цен по сводному перечню строительных ресурсов-представителей, в том числе с использованием ФГИС ЦС, в срок не позднее 30 календарных дней до окончания очередного квартала.

Федеральные органы исполнительной власти и организации, для которых индексы изменения сметной стоимости строительства размещаются в Федеральном реестре сметных нормативов (ФРСН), будут обязаны ежеквартально осуществлять сбор информации о текущих ценах строительных ресурсов на основании данных конъюнктурного анализа текущих цен и направлять в ФАУ «Главгосэкспертиза России» (ГГЭ) отчеты на бумажном носителе и в форме электронного документа, в том числе с использованием ФГИС ЦС, в срок не позднее 30 календарных дней до окончания очередного квартала.

ГГЭ в срок не позднее 30 календарных дней до начала следующего отчетного периода направляет в адрес Минстроя предложения по актуализации сводного перечня и/или специализированных перечней. Министерство рассматривает поступившее предложение и принимает решение об актуализации (о нецелесообразности актуализации).

В случае принятия решения о целесообразности актуализации сводного перечня или специализированных перечней Минстрой вносит соответствующие изменения в указанные перечни не позднее начала следующего отчетного периода.

Кроме того, проект приказа уточняет:

Фото: www.cbmit.ru

• порядок расчета индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ (ИИСС ПР) в очередном отчетном периоде. Устанавливается, что ИИСС ПР рассчитываются расчетным методом на основании установленного уровня заработной платы, при условии если федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и организациями представлены отчетные данные о текущих ценах на строительные ресурсы, оборудование, эксплуатацию машин и механизмов;

• порядок определения стоимости строительных ресурсов-представителей, входящих в однородную группу машин и механизмов.

Также устанавливается образец опубликования ИИСС по группам однородных строительных ресурсов.

Общественное обсуждение проекта документа продлится до 30 сентября текущего года.

Источник: erzrf.ru