Какие земли подходят для строительства дома

Человек может стремиться уехать подальше от шумных городов по разным причинам: хочет основательно обосноваться рядом с природой или построить садовый домик, куда будет приезжать время от времени, чтобы отдохнуть от суеты.

Если хочется навсегда переехать из города, то стоит рассматривать вариант личного подсобного хозяйства, пояснили «Российской газете» эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Такое хозяйство можно вести на нескольких категориях земель: внутри населенных пунктов (жилая зона) или на сельскохозяйственных землях (нежилая зона). От выбора одной из них зависит множество факторов. ЛПХ подойдет, чтобы разводить животных и птиц, а также выращивать сельскохозяйственную продукцию.

В жилой зоне участок будет называться приусадебным, а в сельскохозяйственной — полевым. На последнем строить запрещено законом. В населенных пунктах разрешено капитально возводить жилой дом, гараж, вспомогательные сооружения, объекты для производства сельхозпродукции и содержания животных.

Какой участок подходит для строительства? Запрет на строительство дома? Покупка земли в Севастополе.

Приусадебные участки ЛПХ имеют ряд преимуществ. Например, есть возможность изменить назначение участка (приусадебный перевести в участок для индивидуального жилищного строительства). Или получить разрешение на строительство хозпостроек, при этом согласование проекта и направление уведомлений не требуется (но на постройку дома действует уведомительный порядок). На приобретение участков под ЛПХ дают ипотечные кредиты. Также на них действует уменьшенная налоговая ставка (в 3 раза меньше, чем для участков под ИЖС).

Продукцию, выращенную на участках под ЛПХ, можно сертифицировать и продавать. Деятельность на участках под ЛПХ не облагается налогами и не является предпринимательской.

Участки СНТ могут находиться как в пределах населенных пунктов, так и за ними, но вблизи, поэтому владельцы имеют свободный доступ к инфраструктуре. Такой надел стоит выбрать, если цель покупки участка — построить жилой дом с личным садом или огородом.

У земель СНТ свои преимущества. Участки там дешевле, чем в деревне или поселке. Можно построить капитальный или временный дом без уведомления муниципалитета (до 1 марта 2026 года).

В доме на участке СНТ, если он за пределами населенного пункта, сложно, но можно прописаться, если собственник докажет, что это его единственное жилье. Но нужно помнить, что площадь участка СНТ не может превышать 15 соток. И подводить все коммуникации, скорее всего, придется за свои деньги.

Источник: rg.ru

Как правильно выбрать земельный участок

Выбор земельного участка – это первый этап воплощения мечты о своём доме. От этого этапа зависит многое.

Как Выбрать Земельный Участок ИЖС Для Строительства Дома

Не стоит торопиться. Что может быть важней, чем минимальные трудозатраты на строительство дома и последующий комфорт проживания? Если вы землю собираетесь приобрести за свои кровные, то стоит обратить внимание на некоторые моменты. Если же она досталась вам от государства почти даром, то сильно привередничать, наверное, не стоит, а брать, что дают. Халява всё-таки.

Чаще всего стоимость земельного участка зависит от размеров и района, в котором он находится. Как правило, чем более обжит район, в котором приобретается участок, тем выше его стоимость, остальное не оказывает существенного влияния.

Если выбор вызывает у вас трудности, то стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Дорога, наличие хороших подъездных путей к участку в любое время года. Отсутствие хорошей дороги приводит к частым незапланированным затратам. Бывали случаи, когда приходилось на детских саночках блоки возить, а чтобы вытащить самосвал с гравием нанимать бульдозер. Есть такие участки, на которые перевозчиков никакой коврижкой не заманишь.
2. Уровень земельного участка относительно прилегающей территории. Если участок находится в низине, то желание сравняться с соседями может обойтись дороже его стоимости. К примеру, для того чтобы поднять высоту участка в 10 соток на 1 метр понадобится 200 десятитонных самосвалов грунта и техника для выравнивания. Также это приведёт и к увеличению высоты фундамента.
3. Уровень грунтовых вод. Если уровень грунтовых вод близок к поверхности, то готовьтесь к тому, что на возведение фундамента уйдёт намного больше сил и средств. При этом можно забыть о подвале или цокольном этаже. Так же возникнут трудности при прокладке коммуникаций, особенно местной канализации.
4. Наличие инженерных коммуникаций. Очень важный фактор. Наличие, к примеру, возможности подключение к электросети стройплощадки существенно ускорит и облегчит ваше строительство дома. Возможность пробить на участке скважину для забора воды сэкономит немало сил и времени. При наличии общей канализации не надо обустраивать местную и платить за откачку нечистот спецтранспортом. Подключение к газопроводу повысит комфортность системы отопления вашего дома и уменьшит затраты электричества для приготовления пищи и подогрева воды, а центральный водопровод даст вам возможность мыться под душем без скачков давления воды. Ну и конечно наличие телекоммуникаций обеспечит связь с внешним миром. Все инженерные коммуникации очень важны для комфортного проживания. Поверьте, лучше потерять в расстоянии и жить в комфорте, чем растапливать печку и ждать пока электронагреватель нагреет воду, но зато приехав домой пораньше.
5. Соседствующие объекты, наличие возле земельного участка общественных зданий, транспортных артерий, больших предприятий. Все эти факторы понижают психологический комфорт проживания. Постоянный шум транспорта, поток большого количества людей (не всегда трезвых и адекватных), шум и выбросы заводов не дают возможности расслабиться и отдохнуть. Конечно, и в такой ситуации можно найти выход, но лучше без этого.

Соседствующие объекты, наличие возле земельного участка общественных зданий, транспортных артерий, больших предприятий. Все эти факторы понижают психологический комфорт проживания. Постоянный шум транспорта, поток большого количества людей (не всегда трезвых и адекватных), шум и выбросы заводов не дают возможности расслабиться и отдохнуть. Конечно, и в такой ситуации можно найти выход, но лучше без этого.

Так же, осуществляя выбор, стоит прислушиваться и к «внутреннему голосу». Всё-таки, если место всем хорошо, но почему-то не нравится, то о психологическом комфорте и речи быть не может.

Тип земли

В документах у продавца обязательно должно быть указано целевое назначение земли.

Для постройки частного дома подходят два типа земель ИЖС и СНТ.

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество

Плюсы	Минусы
Цена ниже примерно на 30 % от цены на ИЖС	Участок является частью товарищества, в которое придется вступить и присутствовать на всех собраниях и платить паевые взносы, расходы на обслуживание
Есть электричество и дорога	Подъездные пути часто отсутствуют в зимний период
Общая территория обнесена забором	Далеко инфраструктура
Как правило, рядом есть остановка общественного транспорта	Низкое ограничение предоставляемой мощности в электроснабжении
Налоги на СНТ ниже, чем на ИЖС	Для решения многих вопросов вам потребуется согласие всех членов товарищества
Качество земли пригодно для ведения садово-огородной деятельности	Сложный процесс оформления прописки
Неважно какой капитальный дом вами построен, в документах он будет записан как дачный домик
Низкая оценка стоимости жилья при продаже

Индивидуальное жилищное строительство- ИЖС

Плюсы	Минусы
Участок земли является частной собственность — полная свобода действий	Цена дороже в отличии от других форм земли
Расходы только: налог на имущество и коммунальные платежи	Необходимо получить разрешение на строительство и соблюдать нормы строительства, введение в эксплуатацию, много бумажной волокиты с государственными инстанциями.
При регистрации жилого дома, присваивается адрес и возможна полноценная прописка всех членов семьи
Больше возможность и вероятность подключения к газу
Выделяется достаточная мощность для потребления электроэнергии
Находятся на территории населенных пунктов, что гарантирует близость инфраструктуры.
Предназначена для строительства домов с круглогодичным проживанием
Принимается под залог в банке, проще вернуть налоговый вычет за строительство загородного дома
Возможность строительства дома до 3 этажей

Юридические аспекты

Познакомьтесь лично с собственником и проверьте у него паспорт.

Основные документы при покупке участка

Обязательно требуйте подлинники документов:

• Документ о регистрации права собственности на объект недвижимости, с 2018 года его заменяет выписка из ЕГРП;
• Документ, удостоверяющий права собственника (договоры купли-продажи, дарения, наследования). Уточните, какой вид владения участком: собственность или долгосрочная аренда. Чтобы избежать проблем, с покупкой арендной земли лучше не связываться;
• Кадастровый паспорт, в нем указана дата постановки на учет, категория земель (например, ИЖС), кадастровый номер участка (он должен быть одинаковым во всех документах), площадь участка, если участок размежеван в документе будет план-схема участка.

Проверить наличие межевания участка можно и самостоятельно. Заходим на ресурс публичной кадастровой палаты (rospeestr.ru), вводим в поисковую строку кадастровый номер или адрес участка. На загрузившейся карте будет виден участок, его план и четкое расположение относительно соседних участков. Если участок не размежеван, то в его описании появится надпись «без координат границ».

• Если собственник женат, замужем, должно быть письменное согласие супруга(ги) на продажу земли;
• Если один из владельцев несовершеннолетний гражданин, у продавца должно быть наличие разрешения от органов опеки на данную сделку.
• Дополнительно можно попросить документ, подтверждающий отсутствие построек на участке.
• Проверьте, не участвует ли данная земля в судебных разбирательствах, имеет ли обременения.

Если все документы в порядке, то можно оформлять договор купли-продажи земли, а затем и регистрировать участок в свою собственность.

Если есть хоть малейшие сомнения, закажите выписку из ЕГРН (сведения о собственнике земельного участка), и обязательно обратитесь к юристу.

Осуществлять выбор участка под строительство надо особенно тщательно, т.к. исправить потом ошибку будет очень затруднительно, а иногда и просто невозможно!

Источник: domastroika.com

Выбираем и проверяем участок для строительства дома

Фото: m-strana.ru

Как пойдет строительство вашего дома и сколько инстанций нужно будет обежать, прежде чем приступить к закладке фундамента, напрямую зависит от того, какой земельный участок вы купите. Выбирая участок, надо учесть множество нюансов. «Реальное время» рассказывает о самых очевидных вопросах, которые нужно задать себе и продавцу земли перед покупкой, а еще — о том, какие справочные данные имеет смысл запросить, чтобы не оказаться счастливым обладателем земли, на которой по закону невозможно построить капитальный дом. В этом нам помогает приглашенный в качестве эксперта юрист Денис Юдин, руководитель юридической компании «ЮДВИН».

Какие бывают земли

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов. В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке?

Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

В целом, согласно Земельному кодексу РФ, земли делятся на несколько категорий по их целевому назначению:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Под строительство дома физическое лицо может купить в общем случае землю только из двух категорий: это земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Бывают отдельные случаи, когда строительство будет разрешено на землях лесного фонда (или при переводе земли из одной категории в другую), но это тема для отдельной статьи, мы обязательно поговорим об этом позже.

Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Фото pozvoniuristu.ru

Статус земли не ограничивается только категорией. Внутри каждой категории есть виды разрешенного использования участка. Всего таких видов регламентировано несколько сотен, но нам под наши цели могут подойти (опять же в общем случае) только четыре из них. Это:

• Индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Участки, отведенные под ИЖС, всегда расположены в границах населенных пунктов. На них можно строить дома (они должны быть не выше трех этажей, максимум по высоте — 20 метров). Такой участок подойдет, если вы хотите жить в обустроенном населенном пункте с уже готовой инфраструктурой (и инженерными коммуникациями).
• Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это участки, предназначенные для растениеводства или животноводства. Дом на них можно строить и регистрировать, только если участок находится в границах населенного пункта. Если земельный надел расположен, что называется, в чистом поле, то зарегистрировать жилой дом там по закону нельзя. Но есть определенные юридические лазейки, которые позволят не остаться без крова на собственной ферме, — о них мы поговорим в следующих статьях.
• ДНП — дачное некоммерческое партнерство. В такие партнерства входят дачные земельные участки, на которых в обязательном порядке предписывается построить дом (либо дачный, либо капитальный, в каждом случае возникают свои юридические нюансы, которые мы раскроем в следующих статьях).
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это классические дачные «6 соток» (а может быть, и не 6), закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.

Какой будет процедура регистрации права собственности на дом, который вы построите, будет зависеть от того, какой вид разрешенного использования у участка, который вы облюбовали. Повторимся, в каждом случае процедура своя, нюансов множество, и о них мы поговорим впоследствии.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ. Фото Ильи Репина

Почему обязательна выписка из ЕГРН

Предположим, вы нашли подходящий для вас участок земли, съездили на место, вам там все очень понравилось, и вы даже сошлись в цене с его владельцем. Что делать дальше?

С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?

1. В выписке надо посмотреть адрес земельного участка и его кадастровый номер. Таким образом — убедиться, тот ли участок вам показали при выезде на место.
2. Смотрим сведения о кадастровой стоимости участка (чтобы рассчитать размер ежегодного налога, который нужно будет уплачивать на землю).
3. Данные о площади и описание местоположения участка позволят абсолютно точно определить, как ваша земля будет расположена на местности. Описание местоположения — это координаты поворотных точек границ участка. Может статься, что участок еще «некоординирован», и закон не запрещает распоряжаться такими землями. Но впоследствии может оказаться, например, что границы «наезжают» на соседние участки — и тогда придется попотеть, чтобы разойтись с соседями мирно.
4. В выписке из ЕГРН указывается необходимая информация, описанная в первой главе нашей статьи: категория участка и вид разрешенного использования. Это надо проверить.
5. Выписка из ЕГРН показывает, кто является собственником этой земли. Смотрим ФИО и сверяем его с теми данными, которые предоставляет вам продавец. Может внезапно оказаться, что собственников несколько или что кто-то из них несовершеннолетний (такая продажа может потребовать отдельных телодвижений в виде согласования процедуры с органами опеки). Все эти нюансы должны быть известны вам заранее, на стадии переговоров с продавцом.
6. Наконец (и это главное), как бы красиво ни пел вам продавец о преимуществах участка, на него (или на самого собственника) могут быть наложены ограничения. А выписка покажет их отсутствие (или, если вам не повезло, наличие). Об обременениях правового и градостроительного характера поговорим чуть ниже.

Предоставление сведений в выписке регламентируется статьей 62 ФЗ №218.

Выписку из ЕГРН можно заказать и получить в любом МФЦ (многофункциональном центре — «Мои документы») либо в электронном виде посредством запроса в ФГИС ЕГРН. Через МФЦ выписка готовится около пяти рабочих дней, в электронном виде — от одного рабочего дня.

Кроме такой выписки, можно заказать еще и выписку о переходе прав в отношении этого участка. Она тоже лишней не будет: например, если выяснится, что участок в этом году перепродавался уже несколько раз — вам стоит насторожиться.

Следует проверить, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда. Фото Максима Платонова

Обременения правового характера и проверка продавца

В выписке из ЕГРН содержится информация об обременениях правового характера, наложенных на участок. Это могут быть аренда, залог, сервитут и в некоторых случаях — ряд других. В таких случаях возникают свои нюансы.

Обязательно стоит проверить собственника земельного участка на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП), на предмет производств по банкротным делам и сделать поиск по уголовным и гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции. Если собственников несколько — проверить нужно всех. Дело в том, что если у продавца, к примеру, имеется непогашенная задолженность, то судебные приставы в любой момент смогут наложить ограничение на сделки с недвижимостью продавца — и в процедуре регистрации будет отказано.

Возможны даже случаи, когда сделка проходит, а потом признается недействительной в связи с тем, что продавец изначально не имел права продавать землю, будучи, что называется, «в долгах как в шелках».

Проверьте еще, не является ли участок предметом судебного спора — по кадастровому номеру в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражного суда.

Проверка градостроительного статуса участка и изучение документов

Перед тем как купить землю, находящуюся в границах населенного пункта, нужно проанализировать градостроительную документацию применительно к участку. К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения (в случае Казани, к примеру, его можно найти вот тут), правила землепользования и застройки — ПЗЗ (для Казани — вот тут). Возможно, пригодятся и другие документы: градостроительный план, схема территориального планирования, проект организации и застройки территории и т.д.

В ПЗЗ указываются различные нюансы и параметры разрешенного строительства: например, максимальная высота объектов капитального строительства. Может в них содержаться и информация о границах зон с особыми условиями использования территории (это определенно скажется на ваших будущих действиях), поэтому стоит проверить, не входит ли ваш участок в эти границы.

К общим документам, которые надо изучить, относятся Генеральный план поселения, правила землепользования и застройки. Фото Олега Тихонова

Информацию из ЕГРН и градостроительной документации стоит сравнить: на практике бывает так, что информация в разных документах противоречит друг другу.

Если вблизи облюбованного вами участка намечается какая-нибудь грандиозная стройка (наподобие скоростной трассы) или, наоборот, снос частного сектора, надо обязательно ознакомиться со схемой территориального планирования территории. Так вы на какое-то время обезопасите себя от покупки земли, где построиться вы даже не успеете.

Ох уж эти зоны

На земельный участок могут быть наложены градостроительные обременения, которые налагают ограничения на деятельность на участке. В каждом таком случае нужно разбираться отдельно, можно ли здесь строиться, если можно, то как. Например, это может быть:

• санитарно-защитная зона (СЗЗ) вокруг опасных объектов и промышленных производств. Информация о СЗЗ не всегда включается в ЕГРН, поэтому если у вас есть сомнения по поводу находящегося неподалеку свечного заводика, придется обратиться в Роспотребнадзор, чтобы выяснить границы его СЗЗ и есть ли ограничения на использование участка, который в эти границы попадает;
• охранные зоны объектов (газопроводов, ТЭЦ, линий связи, газопроводов, железной дороги и т.д.);
• зоны охраны водных объектов (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны) — в этих зонах едва ли не самые жесткие запреты. Построиться в водоохранной зоне практически невозможно, поэтому будьте бдительны;
• и еще множество разнообразных зон, которые могут испортить вам жизнь (зоны особо охраняемых территорий, охраны объектов культурного наследия, приаэродромные, рыбоохранные, зеленые и прочие интересные зоны).

Позже мы поговорим о нюансах строительства в подобных местах, но в любом случае необходимо перед покупкой земли обязательно выяснить, не попадает ли ваш участок в границы этих территорий. И тут выписка из ЕГРН панацеей не станет: информацию стоит запросить в уполномоченных организациях или у органов власти (тот же РПН, к примеру). А можно запросить ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно через МФЦ либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок. Фото 2gis.com

Зачем нужен и как запросить ГПЗУ

Чтобы иметь полное представление о том, что можно строить на участке, можно ли это делать вообще и в каких параметрах, имеются ли ограничения на использование земли, надо ли согласовывать внешний облик строения с Управлением архитектуры и т.д., перед покупкой участка надо обязательно запросить Градостроительный план земельного участка (сокр. ГПЗУ).

Выдается этот документ по заявлению собственника земли на основании ст. 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нем есть огромное количество ценной информации: например, в нем тоже содержится информация о границах на кадастровом плане. Если земли, где находится ваш участок, распланированы под какие-то объекты и проекты, в ГПЗУ есть реквизиты этого проекта планировки. Именно в ГПЗУ указываются границы зоны планируемого размещения объекта капитального строительства и описывается, какие отступы от границ участка требуется сделать при строительстве (для каждого муниципального образования эти требования свои).

Именно ГПЗУ говорит о том, какие виды использования для этого участка являются основными, условно разрешенными и вспомогательными. И что особенно важно, в ГПЗУ теоретически должны быть прописаны ограничения использования участка, если он расположен в границах вышеописанных зон.

И наконец, в ГПЗУ прописываются технические условия подключения вашего будущего дома к коммунальным сетям. В общем, полезной информации там море, и она вам определенно пригодится. Вплоть до того, что в этом документе будет схематично указано, где именно и в каких границах возможно разместить строение, что тоже очень удобно.

Есть одно НО: ГПЗУ выдается только собственникам земли. Если продавец не пытается от вас ничего утаить, он предоставит вам его с вероятностью в 99%. Но если мы ищем подводные камни, то с получением ГПЗУ от продавца иногда могут возникнуть определенные трудности.

В этом случае есть другой выход. Абсолютно каждый гражданин может заказать на любой сформированный земельный участок выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (сокр. выписка ИСОГД). В этом документе будут указаны все те же данные, что и в ГПЗУ, однако не будет схемы допустимого места размещения объекта капитального строительства, которая имеется в ГПЗУ.

Заказать ГПЗУ или выписку ИСОГД можно:

• через МФЦ,
• либо в Управлении архитектуры и градостроительства города, в котором расположен земельный участок,
• либо в отделе градостроительства администрации района местонахождения земли. Например, если приобретаемый участок земли находится в Казани, то за получением ГПЗУ собственник может обратиться в УАиГ Казани по адресу: ул. Груздева, д. 5 либо в любой МФЦ города Казани.

Изучив все представленные документы, сделав все необходимые запросы, вы и определите, какой участок вам стоит выбрать и к чему готовиться при его застройке.

Источник: realnoevremya.ru