1. Нестационарный торговый объект — торговый объект, представляющий собой временное сооружение или конструкцию, не связанное прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
2. Виды нестационарных торговых объектов:
павильон — нестационарный торговый объект со стабильным местом размещения, имеющий торговый зал, одно или несколько помещений для хранения товарного запаса, и рассчитанный на одно или несколько рабочих мест;
киоск — нестационарный торговый объект со стабильным местом размещения, представляющий собой временное сооружение, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанный на одно рабочее место, на площади которого хранится товарный запас;
палатка — передвижной нестационарный торговый объект, представляющий собой временную, легко возводимую сборно-разборную конструкцию, оснащенную прилавком, не имеющий торгового зала и помещений для хранения товарного запаса, рассчитанную на одно или несколько рабочих мест, на площади которых хранится товарный запас на один день торговли;
Создаем МАФ (киоски, павильоны, кафе…) От идеи До реализации, ПОД ВАШ БИЗНЕС, по всей Украине.
лоток — передвижной нестационарный торговый объект, представляющий собой временную конструкцию, предназначенную для выкладки и демонстрации товаров, оснащенную, при необходимости, оборудованием для обеспечения сохранности товаров и подготовки их к продаже;
тележка — передвижной нестационарный торговый объект, оснащенный колесным механизмом для перемещения товаров и используемый для продажи штучных товаров;
автомагазин, автолавка, автофургон, автоприцеп (автоприцепы промышленного производства — тонары) — передвижной нестационарный торговый объект, представляющий собой автотранспортное средство (автомобили, автоприцепы, полуприцепы), используемое для целей осуществления торговой деятельности;
автоцистерна — передвижной нестационарный торговый объект, представляющий собой изотермическую емкость, установленную на базе автотранспортного средства и предназначенную для продажи жидких продовольственных товаров в розлив;
сезонная (летняя) площадка (кафе) — нестационарный торговый объект, размещаемый (обустраиваемый) на участке территории, непосредственно примыкающей к стационарному торговому объекту (объекту общественного питания), или отдельно стоящий, используемый для удовлетворения потребностей населения в продуктах питания и прохладительных напитках;
открытая площадка для сезонной торговли — специально оборудованное для торговли место, расположенное на земельном участке (елочные базары, торговля бахчевыми культурами, саженцами и другое);
торговый (вендинговый) автомат — автоматическое устройство, предназначенное для продажи штучных товаров без участия продавца;
остановочно-торговый модуль (далее — ОТМ) — теплый павильон ожидания городского наземного пассажирского транспорта, конструктивно объединенный с навесом со стабильным местом размещения, площадью не менее 24 и не более 36 ;
Как получить землю для своей кофейни из контейнера
платежные терминалы — технические устройства, предназначенные для оказания услуг.
3. Использование нестационарных торговых объектов, не установленных настоящим Положением, запрещено.
| > Требования к размещению нестационарных торговых объектов (ст. 4) |
| Содержание Постановление Окружной администрации города Якутска от 25 декабря 2015 г. N 332п «Об утверждении Положения о заключении. |
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
1. Объекты организации торговли, имеющие торговые залы
1.1. Стационарная торговая сеть
В соответствии с нормами ст. 346.27 Налогового кодекса РФ стационарной торговой сетью является такая торговая сеть, которая расположена в предназначенных для ведения торговли объектах (зданиях, строениях, сооружениях), подсоединенных к инженерным коммуникациям.
Торговая сеть – совокупность двух и более торговых объектов, которые находятся под общим управлением, или совокупность двух и более торговых объектов, которые используются под единым коммерческим обозначением или иным средством индивидуализации (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон N 381-ФЗ)).
Торговый объект – здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.
Торговые объекты, согласно Закону N 381-ФЗ, бывают 2 типов: стационарные и нестационарные.
Стационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения.
Нестационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
Соответственно, и в Налоговом кодексе РФ выделено два типа стационарных торговых сетей – имеющие торговые залы, а также не имеющие таковых.
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, – торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
К стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, относится торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Обращаясь к определению стационарной торговой сети, можно видеть, что одним из важнейших критериев, необходимых для отнесения объекта торговли к объекту стационарной торговой сети, является предназначение этой сети. Как определить предназначение здания, строения, сооружения? Налоговый кодекс РФ не дает ответа на этот вопрос. А посему можно обратиться к разъяснениям Минфина России.
В частности, финансовое ведомство считает, что определить назначение здания, строения, сооружения (либо их части) можно на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов, например на основе договора купли-продажи нежилого помещения, технического паспорта на нежилое помещение, плана, схемы, экспликации, договора аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей) и других документов на них.
В частности, в Письме Минфина России от 14 апреля 2006 г. N 03-11-04/3/200 говорится, что в соответствии со ст. 346.27 Налогового кодекса РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок купли-продажи, а под площадью торгового зала – часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.
При этом при исчислении физического показателя “площадь торгового зала” площадь проходов, ведущих к торговому залу, не учитывается, за исключением тех случаев, когда налогоплательщик фактически использует (приспособил) данную площадь для целей розничной торговли.
Согласно абз. 22 ст. 346.27 Налогового кодекса РФ при исчислении величины физического показателя “площадь торгового зала” учитывается площадь проходов для покупателей.
Как указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 5 марта 2013 г. N 157 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением положений главы 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации”, при толковании указанной нормы необходимо исходить из того, что понятием “проходы для покупателей” охватываются проходы, расположенные внутри самого торгового зала. Проходы же, ведущие к торговому залу, такие как тамбуры, коридоры, лестницы, вестибюли, под действие данной нормы не подпадают.
Если тамбур представляет собой пространство между внешними (уличными) дверями и дверями, ведущими непосредственно в торговый зал магазина, и фактически индивидуальным предпринимателем для целей розничной торговли не используется. Поэтому включение в таком случае площади тамбура в величину физического показателя “площадь торгового зала” может быть признано судами неправомерным.
Но может быть признано судами правомерным включение площади тамбура в площадь торгового зала магазина в случае, когда тамбур используется для размещения и демонстрации выставленных образцов продаваемого товара.
Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
В Письмах Минфина России от 4 июня 2013 г. N 03-11-06/3/20373, от 16 апреля 2012 г. N 03-11-11/125, от 14 марта 2012 г. N 03-11-11/82 подтверждается данная позиция, а кроме того, говорится, что к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
При этом Минфин России обращает внимание, что если исчисляют единый налог на вмененный доход налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также через объекты нестационарной торговой сети, площадь торгового места в которых не превышает 5 кв. м, то применяется физический показатель “торговое место”.
А если площадь торгового места превышает 5 кв. м, то при исчислении единого налога на вмененный доход применяется физический показатель “площадь торгового места (в квадратных метрах)”.
Обратим также внимание и на еще один признак, позволяющий отнести объект торговли к объекту стационарной торговой сети.
Этим признаком является капитальность строения.
В судебной практике содержатся разные точки зрения по вопросу о том, является ли соблюдение признака капитальности строения необходимым условием для отнесения объекта торговли к объекту стационарной торговой сети.
Так, в Постановлении ФАС Центрального округа от 28 октября 2008 г. по делу N А68-2428/07-68/18 указано, что для целей гл. 26.3 Налогового кодекса РФ под стационарной торговой сетью понимается торговая сеть, расположенная в специально оборудованных, предназначенных для ведения торговли зданиях (их частях) и строениях. Стационарную торговую сеть образуют строительные системы, прочно связанные фундаментом с земельным участком и подсоединенные к инженерным коммуникациям. К данной категории торговых объектов относятся магазины, павильоны и киоски.
Нестационарная торговая сеть – торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также иные объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети.
По мнению ФАС Центрального округа, анализ указанных положений ст. 346.27 Налогового кодекса РФ в их взаимосвязи показывает, что для отнесения объекта торговли к категории стационарной торговой сети для целей налогообложения необходимо одновременное наличие двух обязательных признаков:
– прочной связи объекта фундаментом с земельным участком (строение должно быть капитальным);
Источник: lawsexp.com
Является ли парк объектом капитального строительства. Юридические услуги. Разница между капитальным и некапитальным строительством
Капитальное строительство – это возведение объекта недвижимости с нуля (либо его реконструкция), при которых обязательно выполнение земляных работ. Оно сопровождается проведением инженерных изысканий, подготовкой проекта, получением разрешения на проведение работ, монтажом и пусконаладкой.
В соответствии с положениями Градостроительного кодекса (ГК РФ) к нему относятся все здания с фундаментом, а также нуждающиеся в реконструкции. К ним не относят: бытовки, времянки, киоски и прочие подобные сооружения.
В чем отличия капитального и некапитального типа домов?
Несколько небольших построек не являются объектами капитального строительства. Отличить капитальное здание можно по следующим признакам:
- Возведение капитальных строений возможно только после подготовки и согласования полного пакета документов, регламентированного законодательством (разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию и т. п.). Некапитальные и временные сооружения не требуют составления проекта и согласования работ;
- На капитальные здания всегда оформляется техническая документация, позволяющая получить права собственности. На времянки нельзя оформить правоустанавливающие бумаги;
- Как правило, срок эксплуатации некапитальных строений небольшой, и по истечении регламентированного времени постройка подлежит сносу или разборке. Срок службы капитального дома намного больше, обычно он составляет до 50-100 лет и регламентируется техническим состоянием несущих конструкций. Снести капитальное здание могут лишь в случае признания его аварийным;
- Капитальное здание четко привязано к земельному участку. Его возводят на фундаменте, поэтому перенос несущих конструкций невозможен. Временное сооружение, при необходимости, можно переместить в другое место.
При определении типа конструкции и связи ее с капитальным объектом используют термины: «сооружение», «здание» и «строение».
Здание — это построенный объект, который включает помещения, расположенные в подземной и наземной части, а также подведенные инженерные коммуникации. Здания возводится для постоянного проживания или местонахождения людей, организации производственной деятельности, хранения продукции, либо содержания животных.
Сооружение — это нежилые объекты, используемые для производств и складов, перемещения грузов и людей. На таких объектах люди, в первую очередь, обслуживающий персонал, находятся временно. Конструкция сооружений не пригодна для постоянного проживания.
Под строением понимают объект капитального строительства, который после возведения не ставится на учет в Росреестр. Чаще всего этот термин используют в качестве синонима зданию, объектам незавершенного строительства либо как обобщенное понятие.
Виды капитального строительства
В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:
Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.
Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.
Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.
Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.
Разновидности капитальных объектов
К капитальным объектам, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся жилые и нежилые помещения, имеющие минимальный набор условий для комфортной эксплуатации. В них обязательно должны присутствовать подключенные инженерные коммуникации, подъездные пути, пандусы, обустроен вход и выход.
К капитальным объектам относят:
- Жилые строения . Предназначены для постоянного проживания людей. К ним выдвигаются повышенные требования при строительстве. В здании может присутствовать подземная и надземная часть. Проживать в нем могут не только люди, но и животные. Обязательным является наличие входа и подвода инженерных коммуникаций;
- Нежилые строения не предназначены для проживания людей. К ним принадлежат мостовые конструкции, котельные, ЛЭП, стадионы и прочие подобные объекты. Обслуживающий персонал может находиться на них временно;
- Незавершенное строительство – это объекты, которые по каким-либо причинам еще не построены, и строительные работы на них не ведутся. Допускается возобновление строительства, но возможна также приостановка ввода в эксплуатацию.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?
Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- технический план объекта капитального строительства.
Вообще, термин «капитальное строительство» часто применяется в юридической практике, при решении споров с земельными участками и, расположенными на них, объектами недвижимости. Часто это касается эксплуатации зданий (в том числе объектов частного строительства) без оформления вышеописанных документов.
Рассмотрим наиболее частые вопросы (проблемы) касательно капстроительства, с которыми сталкиваются собственники недвижимости.
Можно ли начать строить капитальный дом без разрешения?
Можно. Но не желательно, так как во-первых пакет разрешений все равно придется оформлять, иначе дом не введут в эксплуатацию. Во-вторых, при оформлении задним числом или через суд есть вероятность, что будут найдены разные отклонения, нарушения и т. д. — а это значит для застройщика потерю денег и времени.
В разрешительных бумагах указываются все сведения о земельном участке, все технические характеристики дома, инженерные коммуникации и их местоположение.
Без разрешительных документов можно начать строить, если:
- постройка имеет временный характер;
- возводятся вспомогательные строения, не требующие вмешательства в несущие конструкции и инженерные коммуникации капитального дома;
- здание строится на земельном участке, который является личной собственностью владельца и подтверждается соответствующими документами.
Для реконструкции зданий следует еще обязательно оформить Градостроительный план.
В случае, если капитальное строение построено без разрешения и ему отказано в вводе в эксплуатацию, оно подлежит сносу. Признать его законным можно только в судебном порядке.
Как органы власти определяют какой дом капитальный, а какой нет?
При отнесении объекта недвижимости к капитальному типу также учитывают такие факторы:
- применяемые строительные материалы, благоустройство;
- типы использованных конструктивных элементов здания;
- площадь и месторасположение постройки;
- технические решения, используемые в строительстве;
- уровень противопожарной безопасности.
Вероятно, есть и другие метрики, но официальных данных по ним нет.
Могут ли некапитальные дома (постройки) иметь фундамент?
Да. Некапитальные (временные) постройки могут эксплуатироваться как в течение определенного срока, сезонно или постоянно, и могут быть построены либо без фундамента, либо используя незаглубленный фундамент, стальные разборные конструкции. Размер построек, обычно, не превышает 20 м 2 (но может быть и больше), подземные коммуникации отсутствуют.
Заключение
Как мы видим, в российском законодательстве, есть разные трактовки касательно объектов капитального и некапитального строительства. И если вопросов по бетонным, кирпичным домам не возникает, то касательно легких построек из металла, дерева и других материалов — четкого определения нет. И этот вопрос для владельцев недвижимости стал еще более острым, после введения нового налога на любые капитальные здания и постройки на участке.
Что является капитальным, а что нет? У кого-то дача без фундамента, а у кого-то — и баня на фундаменте и площадь метров под 100 — является ли она капитальной? Какой налог за нее платить? Пока что здесь больше вопросов, чем ответов. Некоторые собственники пошли искать правду в суде.
Поэтому, если вы столкнулись с этой проблемой, особенно если у вас есть неоформленные здания и постройки на участке, мы рекомендуем обращаться за разъяснениями в местную администрацию, а в случае споров, — в профильные юридические фирмы.
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
При строительстве здания, сооружения возникает много проблем, связанных с его легализацией, например, с государственной экспертизой проектной документации, с получением разрешения на строительство и.т.п. Но если возводить объект некапитального строительства, то ни разрешение, ни экспертиза проектной документации не требуются (подп. 2 п. 17 ст. 51, п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса).
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса приведено понятие объектов капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из указанной нормы можно сделать вывод, что перечень объектов некапитального строительства является открытым. При этом четкого определения таких объектов в действующем законодательстве нет.
Проанализировав судебную практику, мы выявили ряд критериев, при наличии которых судьи признают здание или сооружение объектом некапитального строительства. Прежде всего необходимо отметить, что большинство судов отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Соответственно, если здание, сооружение не подпадает под признаки, установленные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, то оно не признается объектом капитального строительства.
Для квалификации объекта судьи, в первую очередь, обращают внимание на фундамент, на котором он размещен: насколько прочно здание, сооружение связано с землей. Затем суды рассматривают конструктивные характеристики объекта: из чего он состоит, возможно ли его разобрать и переместить без несоразмерного ущерба.
Как правило, объекты некапитального строительства легко демонтируются, перемещаются и устанавливаются на другое место, сохраняя при этом свои эксплуатационные качества. Однако, судьи отмечают, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».
И, действительно, анализируя судебную практику, мы установили, что кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, большое внимание суды обращают и на другие нюансы объекта, разобраться в которых непрофессионалу, порой, не так и просто. Но, если за дело берется квалифицированный юрист, то удается доказать некапитальность объекта в даже очень сложных случаях.
Так, например, в одном из муниципальных образований краевым Управлением государственного строительного надзора был установлен факт возведения трехэтажного здания размером 30 м на 12 м, площадью застройки 360 кв. м. без получения разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы. Администрация города предъявила владельцу сооружения иск с требованием снести объект. В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что владелец сооружения нарушил ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляя капитальное строительство без получения соответствующего разрешения. По мнению администрации этот объект являлся самовольной постройкой и подлежал сносу за счет его владельца.
Но, благодаря веским аргументам защитника ответчика, суды всех инстанций, включая ВАС РФ, пришли к выводу, что возведенное здание не относится к объектам капитального строительства.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста.
В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.
Также как и в предыдущем деле профессионализм защитника ответчика помог убедить судей, что спорные объекты не обладают признаками капитальных объектов и по правилам ст. 130 ГК РФ недвижимостью не являются.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста. Соответственно, в случае возникновения у Вас подобных проблем, связанных с объектами строительства, рекомендуем обращаться к профессионалам Юридического Бюро «Прав!».
В градостроительной сфере широко применим такой термин, как объект капитального строительства (ОКС). Что подразумевают под этой формулировкой? Как протекает процесс создания подобного проекта и как осуществляется его дальнейшая приемка? Какие есть сложности при регистрации и создании технического плана? В чем особенности финансирования из федерального/муниципального бюджета?
Термины и законодательные основы
В строительной сфере используются различные определения по отношению к сооружениям и конструкциям. Можно услышать, как отдельные постройки именуют временными. Исходя из такого названия легко сделать вывод об их особенностях и характере: такие конструкции возводят на ограниченный срок, а также они обычно являются нестационарными — их можно разбирать и транспортировать для монтажа в другое место.
Однако чаще всего применяется термин «объект капитального строительства». Градостроительный кодекс не дает конкретной трактовки, что понимать под таким определением. Вместо этого в нем есть описание, что такое капитальное строительство. Существуют признаки, характеризующие подобные сооружения:
- они возведены не на короткий срок;
- есть привязка к фундаменту;
- по итогам строительства на объект выдается документация с целью установления права собственности.
Однако существуют определенные сложности в трактовке этого понятия. И они объясняются в первую очередь тем, что такой категорией оперируют в разных отраслях права. Она используется не только в градостроительном, но и в земельном, лесном, водном, гражданско-правовом законодательстве. Более того, некоторые положения, имеющие отношения к ОКС, можно обнаружить и в Налоговом, и в Бюджетном кодексе Российской Федерации.
Изучая различные отрасли права, можно сделать вывод, что ОКС по определению относится к категории недвижимого имущества. Поскольку без ущерба его невозможно перенести с одного места на другое. Однако подход к регулированию данной сферы должен быть комплексным. Поскольку в понятие «объект капитального строительства» включают разного типа сооружения, не всегда можно опираться только на законодательные акты, которые непосредственно касаются недвижимости.
Чем ОКС конкретно отличаются от любых некапитальных построек? В первую очередь сроком эксплуатации. К тому же, для них используют иные технологии строительства, ведь по определению они являются стационарными, не предназначенными для переноса. Также можно сравнить эти две категории по стоимости.
ОКС и в денежном выражении, и по степени социальной (экономической) значимости обычно оценивается дороже. Однако такой признак можно считать косвенным.
Классификация и отличительные черты
Если говорить простыми словами, то ОКС, в отличие от временных конструкций, в процессе возведения сопровождаются более широким комплексом работ. Для этого необходимо грамотно подойти к проекту организации строительства ОКС. Здесь не обойтись без земляных мероприятий по обустройству фундамента. Понадобится оснащение строения инженерными коммуникациями.
Классификация таких конструкций является широкой и разветвленной. Их принято делить на две значительные группы: здания и сооружения. К объектам капитального строительства первой группы относят постройки, которые имеют следующее назначение:
Такие виды объектов капитального строительства бывают жилыми и нежилыми. Но они в любом случае отличаются разветвленной системой инженерного и технического обеспечения. В жилых помещениях люди живут, как понятно из названия. Нежилые здания используются в качестве места для хранения ценностей. Также их занимают учреждения, которые предоставляют услуги населению, оказывают медицинскую помощь или способствуют культурному, социальному развитию.
С сооружениями и их классификацией все намного сложнее. В данное понятие включают самые различные конструкции. Среди них линейные объекты капитального строительства — дороги, трубопроводы и прочие. Отдельно выделены стадионы, плотины, которые нельзя считать линейными.
Также существует такое понятие, как уникальные объекты, которые находятся под особой защитой. Яркий пример — атомная электростанция. В данную категорию включают и сооружения особого назначения: оборонного, обеспечивающего безопасность.
Сложность трактовки ОКС заключается в том, что понятие выходит за пределы традиционного определения недвижимого имущества. Объекты капитального строительства — это объекты, которые могут представлять собой очень сложную разветвленную систему, располагающуюся и на земле, и под землей.
Дополнительно принято делить ОКС на несколько групп в зависимости от срока эксплуатации. В первую группу включаются здания, которые простоят не меньше сотни лет. Во второй группе причисляют строения, выдерживающие 50–100 лет эксплуатации. К третей относят постройки, которые рассчитаны на срок службы в пределах 25–50 лет.
И наконец, четвертая группа — это ОКС, возведенные на период 5–20 лет. Если же эксплуатация длится до 5 лет, то конструкция причисляется к временной категории.
Управление ОКС и их регистрация
Поскольку этот тип построек рассчитан на длительную эксплуатацию, то вполне логично, что его строительству и дальнейшему управлению выдвигаются более строгие требования, нежели к временным сооружениям. Он обязательно должен числиться в государственном реестре, даже если не достроен до конца.
Для прохождения процедуры регистрации необходим достаточно обширный пакет документов. В него включают и технический план объекта капитального строительства. Такой документ — фактическое подтверждение расположения сооружения на конкретной территории. Поэтому техпланы еще называют . ОКС может являться недостроенным, но все равно понадобится его регистрация для осуществления любых операций.
Для организации строительных работ по возведению ОКС необходим весь пакет документов, который заявлен в законодательной базе. Традиционно для этого потребуется получить разрешение у компетентных органов. Если же конструкция будет возводиться на частной территории, то понадобится согласие собственника. Чтобы не было проблем с регистрацией и оформлением прав на недвижимость, важно четкое соответствие готовой конструкции техническим характеристикам, заявленным в проекте. Для ОКС обязательно наличие фундамента и инженерных коммуникаций.
Однако и с техническим планом не все так просто, как хотелось бы. С одной стороны, законом о государственном кадастре к нему выдвигаются конкретные требования. Но специалисты изготавливают разного вида планы. Это объясняется широким спектром сооружений, которые обобщенно называются ОКС. Например, в отношении жилого дома в документ включают информацию о фундаменте и размеры помещений, параметры окон и дверей, данные об инженерных сетях.
Однако технические планы составляют и на дороги, трубы, подстанции, мосты. В таком случае в них включают сведения о длине и высоте, площади и глубине сооружения. Также есть свои особенности оформления техпланов на строения, которые не были возведены до конца. Составляет подобную документацию только аттестованный кадастровый инженер, который в итоге несет ответственность за грамотность и достоверность сведений, в ней изложенных.
Технические планы готовят, отталкиваясь от нормативной правовой базы. Но какие именно законы будут приниматься во внимание, зависит от вида ОКС. Соответствующие положения есть и в Конституции, и в Земельном кодексе. Техпланам посвящены отдельные статьи в законах о государственном кадастре, о регистрации прав на недвижимость.
Поэтому и перечень документов, необходимых для оформления плана, отличается. Чаще всего нужно оформить разрешение на ввод в эксплуатацию, а к нему приложить проект технического переоборудования или перепланировки, планы на каждый этаж или технические паспорта (в зависимости от ситуации).
Процедура сдачи-приемки
Возведение ОКС заканчивается процедурой сдачи заказчику. На этом этапе обязательно подписание акта приемки объекта капитального строительства. В настоящее время его составление и заполнение упрощено, поскольку используется утвержденная Федеральной службой государственной статистики (Госкомстатом) форма КС-11.
Для чего необходим акт приемки объекта капитального строительства? В первую очередь, он подтверждает факт, что сооружение передано официально от подрядчика заказчику. Подпись на таком документе — это свидетельство, что у заказчика нет претензий к строителю. Если строительство осуществлялось по заказу компании, то приемочный акт позволяет поставить ОКС на учет.
Такая документация необходима и для бухгалтерского, и для налогового учета. Если же акт отсутствует, с юридической точки зрения строительство считается непринятым и не может быть признано завершенным.
Следует добавить, что есть две разные формы, которые используются в процедуре сдачи-приемки. Кроме КС-11, существует еще и КС-14. Но второй вариант отличается многими существенными моментами. Его принято подписывать, когда принимающей стороной является комиссия, сформированная заказчиком или инвестором. Еще такая форма свидетельствует о том, что ОКС не просто принят, а и введен в эксплуатацию.
К оформлению КС-11 выдвигаются определенные требования. В процессе приемки заказчик осуществляет проверки качества работы и материалов. Он уполномочен делать контрольные замеры, чтобы убедиться — постройка отвечает заявленным нормам и стандартам. Такой акт состоит из нескольких страниц, поэтому он содержит большой объем информации. В нем указывают сведения о расположении здания (иной конструкции), данные о заказчике и подрядчиках.
Отдельные графы посвящены техническим характеристикам. Причем и здесь заполнение отличается и зависит от того, будет ли это жилой дом, мост или подстанция. Обязательный элемент акта — стоимость выполненных работ, материалов, оборудования и инвентаря. Плюс к этому документ сопровождается целым перечнем приложений. Они служат в качестве доказательной базы.
Финансирование строительства государством
Российское законодательство позволяет производить бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства. Об этом прямо сказано в Бюджетном кодексе РФ. В таком случае постройки должны официально закрепляться за государственными либо муниципальными организациями (учреждениями, предприятиями). Их использование и регулирование деятельности будет осуществляться по принципу хозяйственного ведения либо оперативного управления.
Чаще всего бюджетные инвестиции выделяются на основе конкретных целевых программ. Возможно принятие решений на уровне органов исполнительной власти, если те считают необходимым потратить бюджетные средства на возведение ОКС. Если же сметная стоимость превышает 600 миллионов рублей, то решение о целесообразности таких трат находится исключительно в компетенции правительства. Также аналогичным образом будет решаться, нужно ли делать инвестиции в ОКС, являющийся государственным унитарным предприятием.
В бюджетном законодательстве сказано, что правительство не может выделять деньги на строительство объектов капитального строительства по определению, если они не находятся в собственности государства либо муниципалитета. Что касается направлений, на которые могут быть потрачены средства, то их достаточно много. Например, за государственный счет могут инициировать возведение нового ОКС, реконструкцию либо расширение существующего. Из бюджета же финансируют техническое перевооружение, осуществление проектно-изыскательных мероприятий.
Бюджетные инвестиции производят для реализации общественно важных задач. Отличный пример — возведение моста, дороги или ЛЭП, которые необходимы для улучшения уровня обеспеченности населения в инфраструктуре. Другой вариант — капиталовложения в конструкции, которые находятся в аварийном состоянии. Инвестиции в целом должны быть нацелены на улучшение качества жизни населения.
Правительство и компетентные органы на местах определяют, какие сферы нуждаются в финансовом стимулировании. И на основе такого анализа выносится решение, куда инвестировать.
Отечественная практика демонстрирует, что чаще всего деньги идут на ремонт и обустройство новых дорог. В финансировании нуждается сфера здравоохранения. Согласно концепции долгосрочного социально-экономического развития вплоть до 2020 года приоритетными остаются такие направления, как транспортная, энергетическая инфраструктура.
Инвестиции от государства осуществляются по определенному механизму: традиционно используется схема госзаказа. Это означает, что в роли инвестора выступает государственный заказчик, а второй стороной является исполнитель. Отношения между ними строятся на основе положений Гражданского кодекса РФ.
Однако популярным остается и такой механизм, как государственно-частное партнерство. Это означает, что определенный объем средств берется из бюджета, а нехватка восполняется за счет частного инвестора, который имеет собственный интерес в таком сотрудничестве.
Капитальным называется строительство каких-либо объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ. При капитальном строительстве создаются новые сооружения и реконструируются уже существующие объекты. Определение объектов капитального строительства дано в Градостроительном кодексе РФ, однако законодательное регулирование осуществляется не только данным документом, но и нормативными актами других отраслей права: гражданско-правовой, земельной, лесной.
Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.
Все эти объекты можно разделить на следующие виды:
- здания жилого типа – здания, оборудованные необходимыми коммуникационными системами и состоящие и двух частей: наземной и подземной, предназначенные для проживания людей или размещения производственных мощностей;
- помещения нежилого типа – помещения для временного пребывания людей: стадионы, мосты, ЛЭП и т. д.;
- объекты незавершенного строительства – постройки, строительство которых приостановлено на определенный период.
Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.
Классификация объектов капитального строительства
Объекты КС делятся на следующие категории:
- здания и сооружения, представляющие собой объекты коммуникаций – ЛЭП, скважины, трубопроводы и т. д.;
- объекты незавершенного характера.
Кроме того, объекты КС различаются в зависимости от функциональности:
- линейные – линии электропередач, мосты, дороги, железнодорожные пути, туннели и другие объекты, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
- объекты производственного и промышленного назначений;
- оборонительные сооружения и объекты, обеспечивающие безопасность;
- непроизводственные объекты бытового, социального и культурного назначений.
Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.
Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству
К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений – это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.
Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.
Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.
Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.
Отличительные признаки объектов капитального строительства
Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.
Такими признаками являются:
- наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
- расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
- длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
- невозможность демонтажа для переноса на другое место;
- возможность оформления прав собственности на объекты.
ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик – зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.
Источник: analytspectr.ru