Случаи, когда фактическая площадь квартиры оказывается не соответствующей проектной, являются не редкими. Участник долевого строительства (Дольщик ) вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы, если площадь передаваемого ему объекта долевого строительства меньше предусмотренной в договоре с застройщиком. И наоборот, застройщик вправе требовать доплаты, если площадь передаваемого дольщику объекта долевого строительства больше предусмотренной в договоре (если это положение предусмотрено договором).
В этой части споры между застройщиком и дольщиком сводятся к ряду вопросов:
В связи с тем, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая , жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены меньшей площади.
Повышающие и понижающие коэффициенты при оценке долей в объектах недвижимости
Таким образом, условие договора о неизменности цены при уменьшении площади фактически передаваемой квартиры ущемляет права участника долевого строительства (потребителя ) и является ничтожным, поэтому на основании ст. 16 и 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» применяться к спорным правоотношениям не может.
В случае если площадь передаваемой квартиры больше, чем указанная в договоре, то обязанность дольщика произвести доплату должна быть предусмотрена в условиях договора с застройщиком.
С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке ) при незначительных отступлениях от проектной площади, например до 1 кв. м.
| По вопросу о том, правомерно ли условие договора о включении в проектную площадь квартиры площади лоджий, балконов, веранд и террас, суды стоят на позиции свободы договора. |
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры так называемую проектную площадь. При этом информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов, лоджий, веранд должна содержаться в договоре, чтобы у инвестора не было никакого заблуждения на этот счет.
В этой части суды расходятся в возможности дополнительно ссылаться на положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Некоторые суды считают, что положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ не применимы при определении стоимости объекта строительства (например , Московский городской суд) и за основу берут положения договора.
Другие суды наряду со ссылкой на условия договора еще исходят из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади неотапливаемых помещений (балконов , лоджий, веранд).
По вопросу о том, как производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры (с применением понижающих коэффициентов или без), суды также руководствуются ст. 421 ГК РФ и считают, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах) подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.
Исковыми требованиями дольщика может быть взыскание:
денежных средства из-за уменьшения окончательной стоимости квартиры,
процентов за пользование чужими денежными средствами,
компенсации морального вреда,
штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п .6 ст. 13. Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Источник: lawex.ru
С переплатой за «балконные метры» по ДДУ покончено
Говоря о множественных проблемах долевого строительства чаще всего дольщикам приходится сталкиваться с нарушением сроков строительства, заморозки стройки и банкротства застройщиков. Но помимо «недостроя» и просрочки передачи квартир, есть и другие, хоть и менее животрепещущие, но весьма ощутимые для кошелька среднестатистического дольщика вопросы.
Так, долгое время при заключении ДДУ частенько вставал вопрос платы за «воздух под окном», а именно за балкон или лоджию, которые не являются отапливаемыми помещениями и не входят в состав жилой площади по нормам БТИ, не прописываются в свидетельстве о праве собственности, не приводятся в кадастровой выписке, но охотно указываются застройщиком в договоре ДДУ и входят в состав расчета стоимости квартиры в полном объеме. Конечно, некоторые застройщики «по совести» начали применять при расчете цены за квартиру понижающие коэффициенты для площадей балконов или лоджий, но буквально до 2017 года применение таких коэффициентов носило сугубо добровольный характер и не было установлено в обязанность для всех застройщиков на законодательном уровне.
Долгое время, дольщики пытались оспорить сложившееся положение вещей, ссылаясь на кадастровые паспорта и Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, однако, многочисленная судебная практика складывалась в пользу застройщиков, что в общем-то не очень справедливо, ведь даже за простую плиту на улице (балкон) приходилось платить как за жилую комнату. А вся проблема состояла в том, что данный вопрос долгое время был не урегулирован в 214-ФЗ, и суды были не в силах защитить покупателя от такого самоуправства застройщиков.
Но, наконец, законодатель обратил внимание на происходящее и внес соответствующие поправки, начавшие действовать с 1 января 2017 года и обязывающие застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.
Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).
Надо отметить, что некоторые хитрые застройщики, привыкшие искать способы не соблюсти, а обойти закон, нашли для себя очередную лазейку, перейдя на способ формирования цены «сложением расходов на строительство конкретной квартиры и стоимости услуг застройщика». Данная формулировка не привязывала расчет стоимости к площади квартиры и цене за квадратный метр и позволяла застройщику уйти от ответственности за завышенную стоимость балконов.
И всё же, законодатель прикрыл и эту лазейку, исключив из закона подобный вариант расчета, позволяющий застройщикам безнаказанно взимать завышенную плату за «уличное» помещение. Данное изменение вступило в силу и действует для всех договоров долевого участия, заключаемых с 30 июля 2017 года.
Таким образом, теперь при включении в расчет стоимости квартиры площади балкона (лоджии, террасы), к таким помещениям должны применяться соответствующие коэффициенты. И если застройщик пытается продать Вам балкон по цене жилого помещения, можете смело настаивать на пересчете цены с применением понижающих коэффициентов для холодных помещений, а если переплата уже осуществлена, можно потребовать возврата излишне уплаченного. Конечно же, речь идет только о договорах, заключенных после вступления в силу вышеописанных изменений.
Но даже если Вы уже и подписали, и оплатили такой договор (с расчетом стоимости квартиры без понижающих коэффициентов), у Вас остается право на его обжалование и возмещение переплаченной суммы. Конечно же, прежде чем идти в суд лучше всего соблюсти претензионный порядок путем направления застройщику письменного требования о возврате излишне уплаченных денежных средств. Более того, с этой суммы можно еще взыскать проценты за пользование денежными средствами, а в случае отказа застройщика от возврата этой суммы в добровольном порядке, в суде можно смело требовать с застройщика уплаты штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также иные издержки, понесенные Вами для защиты своих прав, в том числе – возмещение услуг юридического представителя.
Источник: www.jurist-tula.ru
Понижающие коэффициенты для лоджии и балкона
Приобретение квартиры в новостройке – это процесс не только длительный, но и по-своему весьма интересный. Подписанию документов должна предшествовать консультация грамотного юриста, который поможет уточнить права и обязанности будущих жильцов, разъяснит все то, что касается особенностей расчета коэффициента площадей и даст ответы на самые сложные или спорные вопросы, облегчив их разрешение. Желая стать владельцами собственной квартиры, люди не всегда знают, как избежать лишних финансовых затрат при оформлении сделки и как выполнить нужные расчеты.
Особенности долевого участия
Знайте, что в счет жилой площади не идут балкон, лоджия, терраса, веранда, тамбур или кладовка, где отсутствует отопление
4 августа 1998 года был подписан и опубликован Приказ Минземстроя России, в котором ясно говорится, что пространство квартиры делится на общую и жилую площади квартиры. В тексте документа сказано, что площадь квартиры, расположенной в здании, предназначенном для проживания, определяется в виде суммарного значения площадей всех помещений в ней обустроенных. Это касается и жилых, и подсобных комнат. Не идет в счет балкон и лоджия, терраса и веранда, тамбур или кладовка, где отсутствует отопление. При расчете общей площади всей квартиры используется суммарное значение всех площадей шкафов, выполненных как встроенная мебель, веранд, холодных кладовок и террас, балконов и лоджий (понижающий коэффициент для них составляет 5/10 и 3/10 соответственно).
Сведения о размере общей площади жилья должны быть учтены для полноценного анализа, проводимого статуправлением. А данные площади квартиры требуются для того, чтобы проследить и зафиксировать вносимую плату за услуги коммунальных служб, установки соцнормы и оплаты жилья.
Необходимо точно знать, какова площадь жилых и подсобных помещений
ЖК России (статья 15 пункт 5) содержит подробные сведения о том, что в ходе подсчета площади квартиры (общей в соответствии с определением) необходимо знать точные данные о том, какова площадь помещений и подсобных, и жилых. Не подлежат подобной обработке сведения только, имеющие отношение к балконам и террасам, лоджиям и верандам. Несмотря на то, что площадь балкона или лоджии не имеет особого значения, она должна быть установлена для полноценного статанализа и получения сведений о существующих объемах строительства зданий, предназначенных для заселения
Отличия лоджий, балконов и уплаты инвестиционных взносов за квартиру
Знание отличий балконов от лоджий позволит сэкономить при приобретении жилья
Как лоджии, так и балконы имеют непосредственное отношение к пристраиваемым помещениям. И те, и другие являются помещениями, глубина которых ограничена, но лоджия сделана так, чтобы не было нарушено оформление фасада здания и имеет боковые стены. Балкон заметно выступает за фасад здания и лишен боковых стен, будучи оснащенным только парапетом. Важно не то, что лоджия имеет стены, значение имеет то факт, что она не препятствует проникновению естественного освещения в помещение, являющееся жилым, и не оснащена собственным искусственным источником света.
Перечисленные факторы сказываются на значении коэффициента для дополнительных конструкций, описанных выше. Чтобы не платить лишние денежные суммы при приобретении жилья, обустроенного указанной конструкцией или лоджией, следует уметь правильно рассчитать коэффициент понижения. Применение правильно рассчитанного понижающего коэффициента в отношении лоджий и балконов позволит покупателю сэкономить значительные материальные средства.
Не переплачивайте за нежилую площадь при покупке квартиры
Общая стоимость квартиры может быть значительно снижена независимо от цены, назначенной за 1 м2 квартиры, если принимать в учет понижающий коэффициент. Так, например:
- Общая площадь квартиры выставленной на реализацию составляет 100 м 2 , площадь лоджии – 5м2.
- Если стоимость 1 м2 составляет 50 тыс. руб., застройщик намерен получить при реализации 5 млн. руб.
- При подсчете коэффициента понижающего выяснится, что покупатель в таком случае переплачивает большие деньги. Ведь, учитывая названный коэффициент, он должен оплатить не 5 квадратных метров площади балкона, а лишь 2,5 квадратных метра. Об особенностях договора долевого строительства смотрите в этом видео:
Покупатель может сэкономить порядка 125 тыс. руб. Размер переплаты может быть довольно велик, так как в современных новостройках сооружают и балконы, и лоджии достаточно большой площади.
Договор с застройщиком
Застройщикам нет смысла идти навстречу покупателям и стремиться помочь им сэкономить средства и сократить материальные затраты. Поэтому каждая строительная компания старается заранее подстраховаться. Это сводится к тому, что в договор наверняка появляется пункт, в котором сказано, что между проектной и реальной площадью квартиры может существовать небольшая разница. При обнаружении данного факта покупатель не будет предъявлять претензии. Зачастую покупатели заранее соглашаются и подписывают документы. О том, как правильно составлять договор с застройщиком и вносить правки, смотрите в этом видео:
Когда приходит понимание, что переплата довольно велика, купившие жилье люди обращаются к представителям закона. Юристы объясняют, что в законодательстве Российской Федерации строго указано на то, что только помещение, которое не является проходным, может считаться жилым. Кроме того оно является имуществом, не имеющим отношения к движимому. По признанию специалистов, подходящим по всем параметрам для проживания постоянно. Данное определение может быть получено в соответствии со всеми установленными нормами соответствующими стандартам санитарии и правилами техническими.
Источник: balkon.expert