Когда лучше всего продавать квартиру в новостройке

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются. … Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются. С чего начать: как выбрать объект и когда покупать. Выбор жилья для инвестиций. Подбор застройщика. Когда покупать. Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета. Налоги и издержки.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Мы гарантируем выкуп Вашей квартиры максимально дорого и быстро! Расчет на сайте! · Быстро. Профессионально. С выгодой для Вас · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Почему продавать квартиру лучше сейчас, а не ждать еще большего роста цен

«РБК-Недвижимость» совместно с руководителем направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Русланом Закирьяновым проанализировали основные тренды на рынке недвижимости ушедшего года, чтобы разобраться, что происходило, к чему это привело и почему сейчас все еще подходящее время для продажи жилья.

Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен

Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис не лучшее время для продажи квартиры и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Однако иногда действительность говорит об обратном.

Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года. В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос * на него оказался на 9% выше в сравнении с четвертым кварталом 2019 года. Вследствие кризисных явлений, связанных с пандемией и массовым локдауном, во втором квартале было замечено снижение интереса потребителей (-22% к первому кварталу). Однако уже в третьем квартале мы видим, как оно компенсировалось ажиотажным ростом спроса (+57% ко второму кварталу).

Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в четвертом квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.

Динамика спроса и предложения на вторичную недвижимость, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Росту интереса способствовали и другие факторы. Снижение ставок по банковским вкладам до рекордно низких значений за последние десять лет привело к повышению привлекательности инвестиций в недвижимость с целью последующего предложения ее в аренду как более выгодной альтернативы (доходность депозитов упала уже в апреле, когда ключевую ставку снизили до 5,5% годовых).

Динамика изменения максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций России, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц за период 2019–2021 годов (Фото: по данным Банка России)

По мере ослабления ограничений, связанных с распространением пандемии, многие россияне начали рассматривать вопрос о приобретении квартиры в качестве надежного способа сохранения сбережений в условиях экономической нестабильности и колебания курсов валют. Те, кто раньше только планировал покупку жилья, активизировались из-за опасений, что квартиры резко подорожают.

Характерно, что вслед за спросом на протяжении года стабильно росли и цены — в годовом выражении (четвертый квартал 2020-го к четвертому кварталу 2019-го) их динамика составила +8%. Так, если в конце 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляла чуть больше 54 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года она превысила отметку в 58 тыс. руб. При этом традиционно самые высокие цены зафиксированы в Москве (в последнем квартале прошлого года стоимость квадратного метра вторичной недвижимости здесь почти в четыре раза превысила средние по стране, составив более 230 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (135 тыс. руб.) и Сочи (128 тыс. руб.).

Структура спроса на разные виды вторичной жилой недвижимости при этом оставалась практически неизменной. Как и в 2018–2019 годах, в 2020-м большая часть покупателей отдавала предпочтение двухкомнатным и однокомнатным квартирам (38% и 36% соответственно), трехкомнатные объекты заняли лишь третье место (19%). При этом в 2020 году средняя стоимость двухкомнатной квартиры по России составила 2,7 млн руб., однокомнатной — 2,1 млн руб., трехкомнатной — 3,5 млн руб., что в среднем на 5% выше уровня цен 2019 года.

На графике ниже видно, как изменилась стоимость квадратного метра на вторичном рынке по стране за 2019–2021 годы. Можно заметить, что квартиры всех типов комнатности выросли в цене, а особенно студии и однушки.

Динамика средней стоимости квадратного метра в квартирах на вторичном рынке. 2019–2021 годы (изменения в разрезе комнатности)

В то же время объем предложения вторичных объектов с начала прошедшего года последовательно уменьшался: в первом квартале снижение практически не было заметно и составило чуть меньше 1% по отношению к концу 2019 года, но уже во втором квартале оно достигло 10% (по сравнению с предыдущим кварталом). Несмотря на то что в следующем периоде рост спроса в определенной степени стимулировал увеличение предложения — до 8%, по итогам четвертого квартала 2020 года оно опустилось на 9% и оказалось на 11% ниже, чем годом ранее: многие наиболее ликвидные варианты были распроданы. При этом средний срок покупки и продажи квартир на вторичном рынке также сокращался — покупатели и продавцы торопились с принятием решений, за счет чего сделки совершались быстрее.

Ожидаемо, что в текущий момент многие потенциальные покупатели, обладающие достаточными накоплениями, уже приобрели жилье. В то же время число объектов, выставляемых на продажу, пока растет достаточно медленными темпами, поэтому настоящее время по-прежнему представляется удачным для продажи квартиры по выгодной цене.

Новостройки vs вторичная недвижимость 2.0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го.

При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена, за счет чего разрыв между ними и стоимостью первичной недвижимостью сильно увеличился. Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы. В итоге недвижимость на вторичном рынке стала выглядеть в глазах покупателей гораздо более привлекательно, а следом за ростом интереса начали подниматься и цены.

Динамика средней цены на первичное и вторичное жилье, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank:

— Сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на объекты вторичного рынка растут, следуя трендам первичного рынка недвижимости, при этом качественных квартир остается все меньше. Особенно сейчас, в условиях пандемии, людей интересует готовое жилье, и многие пересмотрели свои предпочтения и обратили внимание на более просторные варианты, зачастую с террасами, балконами, отдельными рабочими кабинетами. Об этом думают и состоятельные люди, и те, у кого более скромные бюджеты, — все хотят по возможности улучшить свои жилищные условия. Если у вас небольшая по площади качественная квартира и вы готовы подождать полтора-два года, арендуя жилье, то можете продать ее сейчас, на пике, и приобрести квартиру с большей площадью в новостройке. Для этого сегодня действительно самый удачный момент. Для покупки квартиры в новостройке на рынке заявлено много проектов во всех ценовых сегментах, но ввод в эксплуатацию стоит ожидать ориентировочно в 2023–2025 годы. Для тех, кто не готов ждать, сейчас самое время обратить внимание на вторичный рынок.

Одним из ключевых событий 2020 года, повлиявших на рост интереса к приобретению квартир в новостройках, стало завершение перехода жилищного строительства на новую модель финансирования, которая предоставляет государственную гарантию для граждан, инвестирующих накопления в недвижимость на стадии строительства. Так, по информации «Дом.РФ», в декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов, превысил показатели жилья, возводимого по старым стандартам. В итоге проектное финансирование позволило новым дольщикам избежать рисков даже в апреле и мае 2020 года, когда во многих регионах страны строительство жилья практически остановилось. Как результат, все больше людей стали смотреть в сторону приобретения жилья в новостройках.

Взрывной рост цен на новостройки во многом был также связан с активными мерами государственного стимулирования рынка, особенно в части введения льготных условий ипотечного кредитования и снижения ставок до рекордно низких для страны значений.

Ставка по ипотеке на историческом минимуме

По информации ЦБ, в июле 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в России, обновила исторический минимум — с 7,51% до 7,28%. Главная причина такого снижения — комплексная программа государственной поддержки рынка жилой недвижимости, которая запущена в мае этого года по поручению президента России Владимира Путина и позднее продлена до 1 июля 2021 года. Таким образом, у многих россиян появилась возможность взять ипотеку по льготной ставке или с субсидией со стороны государства.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке. Как принять квартиру от застройщика. … Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все -таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте. Если квартира с ремонтом, лучше нанять помощника при приемке.