Когда наступает собственность на квартиру в новостройке

Когда наступает долгожданный момент передачи ключей дольщикам, последним нужно действовать очень точно, чтобы не растянуть процесс регистрации права… Недвижимость РИА Новости, 10.12.2019

Моменты, в которые наступает право собственности на квартиру

В 223 статье ГК РФ говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.

Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.

Что это?

Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.

Например, право владения может возникнуть после подписания акта приема-передачи имущества. Актуально при покупке квартиры в новостройке.

Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.

Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.

Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:

• по наследству;
• по дарственной;
• в результате обмена;
• по программе приватизации;
• по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
• долевое участие в строительстве;
• самостоятельное (своими силами) строительство

Рассмотрим все случаи по отдельности.

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

По обмену

Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре. Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия — составление договора обмена, подписание акта приема-передачи — лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.

Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.

По приватизации

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).

При покупке

Наиболее распространенный способ получения недвижимости — это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения — возможность продать, подарить и т. п. — он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Как быстрее всего оформить право собственности на квартиру в новостройке ? Оформление жилья в собственность через суд — наиболее долгий и дорогостоящий процесс. Всего существуют три способа оформления жилья в собственность : посредством застройщика, самостоятельно или через суд. Рассмотрим все варианты на предмет их длительности и дороговизны. Оформляет застройщик. Чаще всего дольщики передают право оформления документов на квартиры в новостройке застройщикам. За эту услугу компания берет определенный процент от стоимости жилья или фиксированную сумму.

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Когда наступает долгожданный момент передачи ключей дольщикам, последним нужно действовать очень точно, чтобы не растянуть процесс регистрации права собственности до бесконечности. Эксперты дали читателям сайта «РИА Недвижимость» пошаговый мануал для дольщика, с полезными подсказками по каждому этапу.

Какой документ должны подписать дольщик и застройщик, чтобы квартира окончательно перешла в собственность дольщика?

Главный документ на этом этапе – это передаточный акт, он же акт приема-передачи объекта долевого строительства. В нем указываются дата передачи, основные характеристики жилого или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Этот акт дольщик подписывает после осмотра квартиры, если его все устроило. Подписание этого документа означает, что стороны полностью выполнили условия договора.

После подписания акта, как правило, застройщик передает дольщику ключи от квартиры и дальше происходит процедура постановки дома на кадастровый учет и регистрация права собственности на все квартиры. Данную процедуру осуществляет застройщик или орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Важно убедиться, что дом поставили на кадастровый учет – это в среднем занимает от 1 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Дольщику нужен кадастровый номер квартиры – без него право собственности могут не зарегистрировать.

Может ли дольщик оформить квартиру в собственность, если при осмотре у него возникли претензии к застройщику?

Нет. В случае наличия замечаний со стороны участника долевого строительства к характеристикам объекта, закрепленных в акте осмотра, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика устранения указанных замечаний в месячный срок.

После устранения замечаний застройщиком процедура принятия объекта и подписания передаточного акта повторяется. Если этого не произойдет, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, но до подписания акта квартира не перейдет в его собственность.

С момента подписания передаточного акта, участник долевого строительства имеет право обратиться Росреестр или в МФЦ для регистрации права собственности на квартиру, а также на нежилые помещения, если приобретал и их тоже.

При подписании передаточного акта застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. На сегодняшний день эту информацию, как правило, застройщики размещают на своем сайте, ссылка на который отражается в передаточном акте.

Кроме того, в случае подписания передаточного акта со стороны застройщика доверенным лицом, участнику долевого строительства обязаны передать заверенную печатью нотариуса, а также подписью и печатью застройщика копию соответствующей доверенности на представителя застройщика.

Какие конкретно документы дольщик должен принести в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру и где их взять?

Для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, основными документами являются:

— оригинал зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;

— оригиналы (в трех экземплярах) передаточного акта;

— документ об уплате госпошлины в размере двух тысяч рублей за регистрацию права собственности. Это важно: квитанция об оплате госпошлины не входит в перечень обязательных для представления документов, одна если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления, то Росреестр может возвратить заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. В настоящий момент при подаче документов через МФЦ оплата может осуществляться непосредственно во время приема документов;

— в случае подписания передаточного акта представителем застройщика, необходимо будет также предоставить заверенную застройщиком копию доверенности на представителя застройщика;

— кроме того, если по договору участия в долевом строительстве проходят супруги, нужно предоставить нотариальную копию свидетельства о браке (в одном экземпляре), либо, если по договору проходят супруги, заключившие брачный договор в отношении оформляемой квартиры, нотариальную копию брачного договора (в одном экземпляре);

— если по договору проходят несовершеннолетние дети, то предоставляется нотариальная копия свидетельства о рождении (в одном экземпляре);

— в случае приобретения объекта с использованием ипотеки, участник долевого строительства предоставляет также пакет документов от банка, подтверждающих наличие обременения: закладную и иные документы, полученные от банка.

Документы предоставляются в регистрирующий орган участником долевого строительства самостоятельно. Представитель застройщика для подачи заявления и документов на государственную регистрацию права собственности не требуется.

Если квартира куплена в ипотеку, то какие документы нужно предоставить в банк после регистрации права собственности?

Если квартира куплена в ипотеку, то договор ипотеки, на основании которого возникает обременение на объект недвижимости, регистрируется вместе с договором долевого участия сразу после его заключения.

Для оформления обременения в пользу банка участнику долевого строительства после подписания передаточного акта необходимо оформить совместно с банком закладную на объект недвижимого имущества. Для оформления закладной следует провести оценку объекта в экспертном учреждении, аккредитованным банком.

После проведения оценки квартиры дольщик с банком оформляют закладную в офисе банка и по его форме. Далее банк передает участнику долевого строительства закладную с копией, а также заверенную банком доверенность на представителя банка, подписавшего закладную.

Все вышеуказанные документы от банка, а также оценочный отчет будущий собственник предоставляет в регистрирующий орган одновременно с подачей документов на государственную регистрацию права собственности.

Материал подготовлен при участии руководителя юридического департамента «Миэль-Новостройки» Антонины Друевой, заместителя председателя МКА «Центрюрсервис» Ильи Прокофьева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, юрист юридической фирмы «Юст» Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката АК «Бородин и Партнеры» Лилии Щербаковой.

Регистрация права собственности на квартиру , приобретенную по ДДУ не является обязанностью. Это Ваше право — обращаться за регистрацией или нет. А раз нет обязанности — значит нет и ответственности. … После получения квартиры в какой срок и на основании какой статьи дольщик обязан подать заявку в УК на опломбировку счетчика воды? Какие последствия при нарушении срока? Читать 7 ответов юристов.

Нюансы оформления прав собственности на квартиры в новостройках: какие документы нужны, как проходит процедура?

Долевое участие в строительстве сегодня очень распространено. Гражданин, исправно выплачивая взносы, получает в итоге квартиру в новом здании. Однако его собственностью она становится лишь после регистрации прав на жилье.

Ввод дома в эксплуатацию застройщиком и получение соответствующих документов

Сдача новостройки в эксплуатацию – ответственный момент. Качество постройки контролируется государством во избежание возможных последствий.

Обязанностью застройщика является получение разрешения на ввод здания от контролирующих органов. И только после этого жильцы могут заселяться в новостройку и заниматься регистрацией права собственности на свои квартиры.

Срок окончания процесса строительства, указанный в договоре, определяет дату окончания именно строительных работ. Ввод же здания в эксплуатацию возможен после получения разрешения.

Процесс ввода постройки в эксплуатацию состоит из нескольких этапов:

1. На момент ввода все строительные работы должны быть закончены, проложены коммуникации.
2. Техники БТИ приезжают на место и осуществляют замеры площадей квартир и всего здания, в частности, для оформления техпланов.
3. Приемная комиссия проводит заседание, по результатам которого выдается разрешение. В нем указывается соответствие постройки градостроительному и генеральному плану.
4. Затем проектно-инвентаризационное бюро оформляет техпаспорт.
5. Органы, выдавшие техусловия для строительства, принимают готовое здание.

В зависимости от сложности объекта выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может произойти через 3–6 месяцев после окончания постройки. Только после этого владельцы квартир в новостройке могут получить свои ключи и оформить права собственности на жилье.

Приемка квартиры и документов на нее от застройщика

В процессе приемки квартиры оформляются два документа:

;
• смотровой лист, если обнаружены какие-либо недостатки.

Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию.

Нарушение сроков как приемки квартиры, так и ввода здания в эксплуатацию грозит застройщику уплатой неустоек, если долевое участие оформлено по всем правилам соответствующим договором по нормам закона №214-ФЗ.

Процедура приемки квартиры:

1. Изучите документы, которые выдаст застройщик.
2. Осмотрите помещение. Все недостатки, обнаруженные в процессе осмотра, опишите подробно в смотровом листе.
3. Акт приемки-передачи подписывайте только в том случае, если недостатков не обнаружено или они уже устранены. После подписания этого документа обязанности компании-застройщика считаются исполненными, и устранять недочеты придется жильцам.

С найденными недочетами в квартире можно «разобраться» несколькими путями:

• застройщик самостоятельно все устранит;
• устранит недостатки собственник, а застройщик компенсирует затраты на ремонт;
• стоимость жилья может быть уменьшена на сумму, необходимую для ремонта.

На руках у собственника должен остаться акт приема-передачи, подписанный представителем застройщика. Один экземпляр остается у застройщика. Однако не всегда с первого раза получается принять квартиру.

Куда обратиться для регистрации прав собственности?

Когда квартира осмотрена, недочеты устранены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье и получить свидетельство. Только с этого момента дольщик становится полноправным владельцем квартиры.

• наличия протокола о распределении недвижимого имущества (жилого, коммерческого), составленного застройщиком;
• выдан техпаспорт БТИ;
• подписан сторонами передаточный акт;
• имеется разрешение на ввод в эксплуатацию здания;
• дом состоит на кадастровом учете;
• зданию присвоен адрес.

Процедура оформления прав собственности на квартиру в новостройке осуществляется Федеральной регистрационной палатой.

Пакет документов для регистрации

От дольщика потребуются документы:

• акт приема-передачи, подписанный застройщиком;
• если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки; (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
• банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
• паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
• доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика; ; .

Приведенный перечень документов для регистрации не является исчерпывающим.

В отдельных регионах РФ могут потребоваться дополнительные документы, поэтому лучше предварительно уточнить это в территориальном отделении Кадастровой палаты.

Процедура и сроки оформления права собственности

Занимает процесс регистрации около месяца, но может длиться и дольше. Оформить право можно самостоятельно, через юридическую фирму или воспользоваться платными услугами того же застройщика.

Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке выглядит таким образом:

1. Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.
2. Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
3. Выдается квитанция на оплату пошлины. Она равна 1 тысяче рублей. Произвести оплату можно в кассе или любом банковском отделении.
4. Сотрудник Палаты заберет у собственника оригиналы документов, оформит расписку об их получении и назначит день, когда необходимо явиться за свидетельством.
5. В назначенный срок собственник забирает свидетельство и оригиналы документов. При себе должен быть паспорт, расписка. Если собственников несколько, каждый из них со своими документами забирает свое свидетельство. Забрать документ можно и позже назначенной даты.

При регистрации обязательно участвуют не только все собственники, но и представитель застройщика.

Если одним из владельцев будет несовершеннолетний, от его имени подписывает документы родитель или законный представитель.

Возможные сложности при оформлении

Срок оформления права собственности может сильно затянуться по нескольким причинам:

• отсутствие кадастрового плана и экспликации;
• ошибки, помарки, несоответствия в документах;
• найденные многочисленные нарушения и, как следствие, невозможность получения представителем застройщика разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• обременения на жилье, например, приобретение его за счет средств материнского капитала.

Кроме того, собственник не сможет зарегистрировать права, если застройщик не устранил найденные в квартире недочеты. Неподписанный акт приема-передачи не позволит пройти регистрацию прав.

Затягивание же процесса регистрации по факту ограничивает права собственника: он не сможет прописаться в квартире, продать, подарить или завещать ее, получить загранпаспорт и многое другое.

Видео: Оформление прав на жилье в новостройках

В видеосюжете рассказывается как проходит процедура регистрации права собственности на квартиры в новостройках в соответствии с действующим законодательством.

Даются рекомендации, как покупателю жилья быстро и правильно пройти порядок оформления права собственности на него, как можно ускорить данную процедуру в случае задержки со стороны застройщика.

Регистрация прав собственности на квартиру , сданную в новостройке по договору долевого участия, оформляется после ввода здания в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. … Только после этого владельцы квартир в новостройке могут получить свои ключи и оформить права собственности на жилье . Приемка квартиры и документов на нее от застройщика. В процессе приемки квартиры оформляются два документа: акт приема-передачи жилья ; смотровой лист, если обнаружены какие-либо недостатки. Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию.

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Отвечаем на вопрос — Когда возникает право собственности на квартиру , приобретенную по жск, фз-214 или на вторичном рынке. … В этой статье я расскажу с какого момента квартира считается в собственности при покупке её в новостройке или на вторичном рынке. Когда возникает право собственности на квартиру по ФЗ-214 (Договор долевого участия). Процедура получения права собственности на квартиру следующая: Застройщик получает документы, свидетельствующие о том, что дом соответствует всем техническим условиям и регламентам, сокращенно это называется ЗОС (Заключение о соответствии). На основании ЗОС администрация выдает застройщику бумагу – Разрешение на ввод в эксплуатацию.