Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).
Завершение строительства многоквартирного жилого дома
Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.
Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона [1] ).
В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется [2] .
Продается 1/2 часть дома ( квартира) на участке 15 соток в с. Годуново, Александровский район.
Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:
1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) [3] .
Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [4] , согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.
2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома [5] . Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит [6] .
2 ограничения незавершенного объекта строительства, часть 2-ая
При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.
Завершение строительства иного объекта капитального строительства
Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.
В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.
Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.
Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.
Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:
1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;
2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;
3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».
В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст.
36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.
Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.
В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.
Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.
Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.
Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.
Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.
Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.
[1] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Источник www.kachkin.ruКогда дом считается готовым: финальная стадия может длиться год
Если вы решили покупать «готовую новостройку» или квартиру в доме, находящемся на высокой стадии строительства, то должны отдавать себе отчет в том, что поселиться в квартире быстро не получится. Этому приятному событию предшествуют не только «последние мазки» строителей, но и несколько бюрократических этапов. Без них застройщик просто не имеет права пускать жильцов в квартиры. И до того счастливого момента, как у людей в руках окажутся ключи, может пройти целый год.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
«Готовность» — понятие растяжимое
«Понятие «готовая» новостройка можно трактовать по-разному. Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», — предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.
Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, — развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии.
Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.
Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.
Завершающий цикл поэтапно
Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», — замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.
Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.
Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы» — объясняет Юрий Барсуков, руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой».
Необходимо, чтобы факт завершения строительства дома был подтвержден официально и документально. Для этого производятся обмеры БТИ, выдается технический паспорт. Дом также получает справки о подключении к инженерным коммуникациям, как уточняет Ольга Нарт директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие», сначала надо получить заключение о соответствии на инженерные сети, затем — разрешение на ввод сетей в эксплуатацию.
Следующий этап – получение ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию. Как рассказывает Юрий Барсуков, органы региональный власти назначают проверку комиссией. В комиссию входят представители организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор — от МЧС до санэпиднадзора.
Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими нормативами. Если нарушений и недостатков нет, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» — тот самый ЗОС. Как правило, после получения ЗОС, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
«Первый документ подтверждает, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с технической документацией, а второй удостоверяет, что объект прошел государственную проверку и все работы были проведены согласно нормативам», — замечает Игорь Сибренков, Коммерческий директор ГК «Основа». «С даты ввода новостройка считается готовой» — резюмирует Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, — комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).
Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной связочкой ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, — отмечает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Оформление права собственности покупателями — самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
— заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;
— документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;
— договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;
— разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, — поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.
А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Резюме www.metrinfo.ru
Как видим, заключительный этап строительства дома весьма насыщен и занимает довольно много времени. Но покупатель может сократить себе период ожидания – если приобретет жилье после введения объекта в эксплуатацию.
Источник www.metrinfo.ruСтрою частный дом. На какой стадии строительство можно считать завершенным?
Строю частный дом. На какой стадии строительство можно считать завершенным?
Ответы на вопрос:
Должно полностью быть окончено возведение конструкций: окна вставлены, крыша покрыта, выполнены перекрытия, закончена отделка и т. п. Иначе говоря жилище должны быть полностью пригодным для проживания.
Строительство можно считать завершенным при наличии закрытого контура-стены, оконные и дверные проёмы, крыша и лестница, если этажей больше одного. При наличии проекта проверяется выполнение всех работ, предусмотренным этим проектом.
На завершенный строительством дом составляется уведомление об окончании строительства с прилагаемым в нему техпланом и другими документами, предусмотренными ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, которое направляется в местную администрацию.
Похожие вопросы
Пожалуйста в какой стадии строительства можно сдать частный дом в эксплуатацию.
В стадии завершения всех работ, предусмотренных проектом строительства.
В какой стадии строительства должен быть частный дом, чтоб оформить в БТИ.
Оформить на любой стадии как не достроенный.
Строю дом есть только фундамент ВОПРОС на какой стадии строительства должен.
Строю дом есть только фундамент ВОПРОС на какой стадии строительства должен быть строющийся дом чтобы в нём было можно выделить долю несовершеннолетним детям Спасибо.
Добрый день! Выделить долю для несовершеннолетних Вы можете на любом этапе строительства, лишь бы было зарегистрировано право собственности на недострой. Если долю нужно выделить для органов опеки и попечительства, то только после ввода дома в эксплуатацию! Обращайтесь!
Могут ли мне подключить газ и воду?
Я строю дачу. Построил коробку и крышу. По документам-незавершенное строительство. Могут ли мне подключить газ и воду? Или надо иметь паспорт с завершенным строительством.
Адресуйте вопрос в газовую службу.
На какой стадии строительства можно зарегистрировать дом?
Имеется недостроенный дом (коробка, крыша). На какой стадии строительства можно дом зарегистрировать, чтобы получить в нем прописку?
Земля в собственности, имеется разрешение на строительство дома. Спасибо за ответ.
На любой. В свидетельстве будет указано, что это объект строительства.
Чтобы зарегистрироваться, дом должен быть принят в эксплуатацию. являться жилым помещением, пригодным для проживания. Сейчас вы можете зарегистрировать его только как объект незавершенного строительства, в котором проживать и зарегистрироваться нельзя.
Уважаемая Ольга, г.Ачинск !
Зарегистрироваться в данный жилой дом вы сможете, если:
— данному жилому дому будет присвоен ПОЧТОВЫЙ АДРЕС ;
— на данный жилой дом имеется ДОМОВАЯ КНИГА.
Признать Право собственности в Судебном порядке на недостроенный жилой дом как на Объект незавершенного строительства вы сможете только если:
— Объект готовится к Продаже и имеется Предварительный Договор купли-продажи и т.д.
Желаю вам удачи Владимир Николаевич
На какой стадии строительства можно прописаться на участке (дачное строительство, земли населенных пунктов)?
Прописаться на самом участке вы не сможете, зарегистрироваться сможете только в доме, который будет построен на данном земельном участке.
Удачи Вам и всего наилучшего.
Резрешение на строительство
На участке ЛПХ строю не стационарную точку торговли. На какой стадии я должна оформить разрешение на строительство, поскольку глава сельской администрации. А в БТИ мне сказали, что разрешение можно оформить на любом этапе строительства ( (земельный участок находится в собственности)
В БТИ мало ли что скажут. У Вас не капитальное строение. Вам разрешение на торговлю нужно, но вот тут то и будут большие проблемы. Обращайтесь в администрацию района.
По договору инвестиции взял первой взнос за помещение в моём жилом доме,, дом строю без разрешения на строительство,,
По договору инвестиции взял первой взнос за помещение в моём жилом доме,, дом строю без разрешения на строительство,, можно ли это считать машеничеством?
Нет, это не мошенничество.
Вышеуказанный ответ не верный.
Привлечение денежных средств под проект, который вы заведомо не сможете осуществить в силу его незаконности — это 100% состав мошенничества. В долевом строительстве масса аналогичных случаев.
адвокат по налоговым и экономическим преступлениям
На какой стадии строительства можно зарегистрировать дом.
Порядок регистрации права собственности регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21.07.1997 N 122-ФЗ Для оформления прав необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества 2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. 4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи. Удачи Вам!
Источник www.9111.ru