Критерии отбора объекта капитального строительства

Как уже отмечалось, критерии отбора многоквартирных домов нужны для того, чтобы:

собственники помещений в многоквартирных домах, их товарищества и управляющие организации понимали, кому и почему орган местного самоуправления будет оказывать предпочтение при включении в муниципальную программу для предо-

ставления субсидий на проведение капитального ремонта;

органы местного самоуправления получили простой механизм принятия решения о ранжировании многоквартирных домов (заявок на включение в муниципальную программу), позволяющий избежать возможных претензий по поводу необоснованного, необъективного подхода к отбору домов — «участников» программы;

у собственников помещений был стимул принимать решение о проведении комплексного капитального ремонта с внедрением энергосберегающих технологий и создавать ТСЖ (конечно, преимущества создания товариществ и вложения средств в повышение энергоэффективности многоквартирного дома должны повсеместно и постоянно разъясняться и демонстрироваться на практических примерах).

Оспаривание кадастровой стоимости объектов капитального строительства

В Методических рекомендациях определено, какие критерии могут использоваться при оценке обращений ТСЖ и управляющих

организаций в орган местного самоуправления о включении многоквартирного дома в муниципальную программу:

продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта;

техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества и имущества граждан);

комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части установленных Законом видов работ при наличии объективной потребности в их проведении);

качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемого капитального ремонта (приоритет отдается повышению энергоэффективности);

уровень самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме в отношении управления им (приоритет ТСЖ с

учетом продолжительности их работы до подачи обращения на участие в программе);

доля собственников (голосов собственников), подавших голоса за решения о проведении капитального ремонта и его долевом финансировании, от общего числа собственников помещений (голосов собственников) в многоквартирном доме;

степень готовности многоквартирного дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации, включая смету расходов, выбор и предварительный договор с подрядчиком);

доля финансирования из внебюджетных источников в общей стоимости капитального ремонта (доля прямых инвестиций частных собственников помещений в многоквартирном доме и заемных средств, привлекаемых собственниками);

финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме (уровень суммарной задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг).

Хотя перечень критериев отбора рекомендован Фондом, далеко не все субъекты РФ в свою очередь рекомендовали их своим муниципальным образованиям, а те далеко не всегда приняли и использовали их при формировании муниципальных программ. Особенно важно, какие именно значения критериев были приняты и как эти критерии использовались.

Особенности отбора и взаимодействия с подрядными строительными организациями в проектах по школам

В табл. 1 в качестве примера приведены критерии отбора многоквартирных домов, максимальное количество баллов, присваиваемых заявке на включение многоквартирного дома в муниципальную адресную программу по каждому критерию, и коэффициент весомости критериев, рекомендованные администрацией Тверской области (Постановление от 14.03.2008 № 56-па) своим муниципальным образованиям при формировании перечня многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту в рамках муниципальных программ. Аналогичные критерии и их значения установлены и в ряде других регионов.

Согласно порядку включения многоквартирных домов в региональную программу, принятому в Тверской области, для ранжирования заявок на включение дома в муниципальную программу, поступивших в орган местного самоуправления, используется сумма баллов, присваиваемых заявке при ее оценке по каждому критерию. Таким образом, в данном случае критерии отбора используются по принципу комплексной оценки: заявка оценивается по каждому из критериев, а для ранжирования заявок (определения места многоквартирного дома в очереди на право включения в муниципальную программу и получения субсидии) используется сумма набранных по всем критериям баллов.

Несложные расчеты (умножение максимально возможного балла по отдельному критерию на коэффициент весомости данного критерия) позволяют понять, как распределяются критерии по степени важности для органов государственной власти и органов местного самоуправления (табл. 2). Видно, что наибольшее количество баллов (40) заявка от многоквартирного дома может получить, если собственники помещений приняли решение о проведении капитального ремонта, в результате которого повысится энергоэффективность дома.

Дополнительно можно получить 20 баллов, если принято решение о комплексном капитальном ремонте. Эти два критерия носят явно выраженный стимулирующий характер. Они привлекают внимание собственников помещений к тому, что администрации области и муниципального образования заинтересованы в энергоэффективных и комплексных ремонтах и будут поощрять именно такие решения собственников. Таким образом, стоит задача пусть не сразу, не в первый год, но заинтересовать собственников помещений принимать решения о проведении комплексных ремонтов в целях повышения энергоэффективности многоквартирных домов.

Таблица 2. Распределение критериев по степени важности для органов власти и органов местного самоуправления

Наименование критерия	Максимально возможная сумма баллов
Качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемых ремонтов (повышение энергоэффективности)	40
Продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта	30
Техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме, для которых планируется капитальный ремонт (объективная потребность в ремонте)	25
Доля внебюджетного финансирования в общей стоимости капитального ремонта	25
Комплексность капитального ремонта	20
Уровень поддержки собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и его долевом финансировании	15
Финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме	15
Уровень самоорганизации собственников помещений в отношении управления многоквартирным домом (приоритет отдается ТСЖ, созданным не менее чем за год до подачи заявки)	10
Степень готовности дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации и подрядчика)	5

Критерий «доля внебюджетного финансирования в общей стоимости капитального ремонта» также носит стимулирующий характер.

Предпочтение оказывается тем, кто готов вкладывать в свой дом больше собственных средств. Если собственники помещений добровольно принимают решение о самостоятельном финансировании более 10% стоимости капитального ремонта, то их заявка может получить такое же количество баллов (25), как и заявка тех, чей дом находится в очень плохом техническом состоянии. Может показаться, что этот критерий работать не будет (кто же станет платить 10%, когда достаточно заплатить только 5%?), но уже есть примеры того, как собственники помещений, узнав об этом критерии, соглашаются довести свою долю расходов не только до 10, но и до 20 и даже до 60 (!) процентов.

Конечно, пока такие случаи немногочисленны и такие решения принимаются главным образом собственниками с доходами выше средних — главное, что речь идет именно о дорогих, повышающих энергоэффективность дома ремонтах. Они выделяются из сегодняшнего общего ряда «выборочных» дешевых ремонтов, направленных на латание дыр. На их примере можно оценивать эффективность новых проектных решений и современных материалов и технологий, с тем чтобы затем рекомендовать их для более широкого использования — другим собственникам в других домах.

Понятно, что критерии, связанные со сроком эксплуатации многоквартирного дома и его техническим состоянием, наиболее важны с точки зрения органов власти. При всей кажущейся похожести, это разные критерии. Техническое состояние дома зависит не только от того, как долго он эксплуатировался, но и от того, как он содержался все эти годы, а для сравнительно новых домов (возможность включения которых в программу капитального ремонта органы власти часто вообще не хотят рассматривать, хотя Закон не установил никаких ограничений в этом смысле) — от качества их строительства. Чем дольше срок эксплуатации многоквартирного дома, тем большее количество баллов получает заявка ТСЖ или управляющей организации.

Например, если за решение о проведении капитального ремонта и его долевое финансирование в одном доме подано 2/з голосов собственников помещений, а в другом — 99% (при условии, что данные не сфальсифицированы), то второму дому стоит отдать предпочтение. Если при этом орган местного самоуправления видит, что уровень сбора платы за жилое помещение и коммунальные услуги в первом доме 80%, а в другом — 98%, то, видимо, собственники помещений во втором доме с большей вероятностью выполнят принятые на себя обязательства по долевому финансированию капитального ремонта и можно не

опасаться неприятностей при включении этого дома в программу.

Риски муниципальной программы, связанные с неоплатой собственниками помещений своей доли стоимости капитального ремонта, будут меньше, если один из финансовых критериев сформулировать так, чтобы у муниципалитета было четкое представление о том, каким собственники помещений (ТСЖ, управляющая организация) видят порядок сбора собственных средств на долевое финансирование капитального ремонта: с какого момента, в каком размере и с какой периодичностью (ежемесячно или иначе) они будут вносить плату на капитальный ремонт, сколько времени, по их расчетам, понадобится, чтобы собрать нужную сумму, и т.д. В этом смысле преимущества явно будут у тех многоквартирных домов, которые на момент подачи заявки уже располагают нужной суммой (скорее всего, этого можно ожидать, если в доме создано ТСЖ, которое уже сформировало фонд ремонтов).

Хочется подчеркнуть, что предоставление товариществом собственников жилья или управляющей организацией порядка финансирования капитального ремонта (за счет средств ТСЖ или средств собственников помещений) не является согласно Закону условием, необходимым для включения многоквартирного дома в муниципальную адресную программу, но может использоваться органами местного самоуправления как один из критериев при отборе заявок.

Критерий «готовность к капитальному ремонту (наличие проектной документации и подрядчика)» играл чуть ли не определяющую роль при формировании многих муниципальных программ в 2008 г. На самом деле отсутствие проектной документации и подрядчика на момент подачи заявки на участие в муниципальной программе может не иметь особого значения при условии, что формирование и реализация программ будут носить не «лихорадочный», как сегодня, а планомерный характер. Если программа формируется заблаговременно (например, в течение трех последних месяцев года принимаются заявки на участие в программе будущего года с реальным финансированием в мае-апреле), то у собственников помещений будет достаточно времени на то, чтобы обдумать и принять решение, собрать собственные средства, а у ТСЖ и управляющих организаций — чтобы заказать проектную документацию и выбрать подрядчика в случае включения многоквартирного дома в программу.

Особое место среди критериев отбора многоквартирных домов занимает критерий, связанный с наличием в многоквартирном доме товарищества собственников жилья. Одни муниципалитеты вообще не используют этот критерий, говоря, что все способы управления многоквартирым домом должны быть равнозначны (однако при этом местные администрации чаще всего отдают приоритет «знакомым» управляющим организациям, особенно МУПам и бывшим МУПам). Но есть и другие примеры.

По общей оценке, прозвучавшей на II Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, которое прошло 7-8 октября 2008 г. в Москве, именно ТСЖ демонстрируют лучший опыт участия в муниципальных программах. У них практически нет проблем ни со сбором средств на долевое финансирование капитального ремонта, ни с

организацией самих работ, ни с контролем над подрядчиками. И в общем, этого следовало ожидать, поскольку в товариществах выше степень вовлеченности собственников помещений в принятие решений, люди осознают ответственность за свой дом, лучше дисциплина платежей. Другая ситуация в многоквартирных домах, где собственники разобщены, — здесь привыкли возлагать ответственность на управляющую организацию, а не на себя. Да и управляющие организации еще не научились (а часто и не хотят) вовлекать собственников помещений в управление многоквартирным домом.

На вышеупомянутом совещании своим опытом делились представители отдельных муниципальных образований, которые при подготовке второй муниципальной программы изменили значение критерия, связанного с созданием ТСЖ в многоквартирном доме. Эти муниципалитеты понимают, что создание товариществ необходимо стимулировать, потому что для получения средств Фонда в 2009—2011 гг. согласно Закону требуется существенно увеличить долю многоквартирных домов, где созданы ТСЖ.

Способы решения этой задачи муниципалитеты используют самые разные. Одни резко увеличивают степень предпочтения товариществ в сравнении с управлением домом управляющими организациями. При этом сами дома/товарищества ранжируются пропорционально опыту их работы (чем раньше создано товарищество, тем больше баллов ему присваивается).

Другие, напротив, отдают предпочтение только что созданным ТСЖ. Нельзя не отметить, что второй подход выглядит уж слишком тенденциозным, ведь поощряется не просто создание товариществ собственников жилья, а создание их «под конкретную задачу». Можно предположить, что такие товарищества перестанут существовать, как только будет решена задача, ради которой они создавались.

Все вышеперечисленные критерии отбора относятся напрямую к многоквартирному дому и его собственникам. Но иногда муниципальные образования отбирают многоквартирные дома в программу на основании критериев, не имеющих отношения ни к дому, ни к собственникам помещений в нем. Например, судьба дома может зависеть от того, в каком районе города он находится: если в «передовом» по числу созданных на его территории ТСЖ, то дому будет отдано предпочтение в сравнении с аналогичными домами в других районах, не столь «продвинутых». Еще один «критерий» — какая управляющая организация управляет домом (муниципальная или частная, надежная или ненадежная, то есть имеет ли задолженность перед налоговыми органами или поставщиками коммунальных ресурсов).

Хочется еще раз обратить внимание органов местного самоуправления на то, что отбор участников для муниципальной программы проведения капитального ремонта, которая реализуется как программа субсидий, должен происходить на основании оценки именно собственников помещений и их многоквартирного дома — никакие иные показатели, не зависящие от будущих получателей субсидий, их воли, желания, инициативы и ответственности, в расчет браться не должны.

Подводя итог, подчеркнем, что разработка и применение системы критериев помогают муниципалитету управлять рисками муници-

пальной программы в условиях, когда Закон сформулировал только ограниченный перечень условий, которым должны соответствовать многоквартирные дома (получатели субсидий), претендующие на включение в муниципальную программу (получение муниципальной субсидии). Собственники жилья должны понимать, что муниципальная программа формируется через подачу заявок СНИЗУ (от собственников помещений через ТСЖ и управляющие организации) и что существуют определенные критерии, соответствие которым помогает опередить других претендентов на бюджетную помощь. Такое понимание стимулирует к проявлению инициативы и повышает уровень ответственности самих людей за то решение, которое они принимают.

Источник: scicenter.online

Критерии отбора проектов

В данной статей мы подробно рассмотрим критерии отбора проектов с высоким профилем риска в рамках сделок проектного финансирования. Данные критерии можно взять в качестве основы для разработки ваших собственных критериев отбора проектов и инициаторов. Рассмотрим основные принципы отбора проектов: от взаимосвязи проекта с основным бизнесом инициаторов и качества контрактов до наличия качественного бизнес-плана проекта и его залогового обеспечения.

Критерий 1. Взаимосвязь проекта с основным бизнесом инициаторов

Проект должен быть технологически и/или коммерчески связан с основным видом деятельности заемщика или его акционеров/инициаторов.

В качестве примеров можно привести проекты, связанные с:

• увеличением имеющихся производственных мощностей группы компаний;
• расширением текущей продуктовой линейки;
• созданием новых производств в рамках реализации стратегии вертикальной интеграции (решение вопросов сырьевой базы и сбыта);
• тиражирование ранее осуществленного проекта на новых территориях и т.п.

В то же время проект строительства собственниками завода холодильников современной птицефабрики должен вызвать достаточную долю скепсиса со стороны банка. Не ради ли дешевых (субсидируемых) денег и скупки пока еще дешевых сельскохозяйственных земель затевается такой проект?

Критерий 2. Доля собственных средств в источниках финансирования проекта

Она должна быть, как правило, не ниже 30% от общей стоимости проекта. При этом процентные платежи по кредитам банка в целях расчета доли собственного участия инициаторов в стоимость проекта не включаются.

Если банк не имеет никаких дополнительных залогов, кроме активов, создаваемых в рамках проекта, доля собственного участия выполняет также функции залогового дисконта по отношению к активам. Учитывая, что к окончанию инвестиционной фазы банк хотел бы иметь полностью обеспеченный активами проекта кредит, желательное значение собственного участия инициаторов в проекте должно определяться с учетом данного требования и исходя из применяемых в конкретном банке залоговых коэффициентов.

Критерий 3. Команда проекта

Ключевыми членами проектной команды компании-заемщика должны стать специалисты с солидным опытом работы в данной отрасли, как правило, не менее пяти лет. К ключевым членам проектной команды можно отнести главного технолога, главного инженера, директора по продажам, начальника отдела снабжения, главного бухгалтера и финансового директора. На инвестиционной фазе проекта отдельно стоит нанимать также менеджера проекта, имеющего опыт строительства (создания) подобных объектов в прошлом.

Часто инициаторы проекта обращаются в банк на ранней стадии работы над проектом, чтобы поучить необходимые консультации и заручиться поддержкой банка. На этом этапе ключевые члены команды проекта зачастую еще не определены. Тем не менее инициаторы должны быть готовы нанять таких специалистов и согласовать их кандидатуры с банком до момента предоставления кредитного финансирования.

Критерий 4. Проработанность вопросов снабжения и сбыта продукции проекта

Наличие (или готовность предоставить в ходе работы по анализу проекта) предварительных контрактов или соглашений о намерениях, подтверждающих не менее 50-70% заложенного в финансовых прогнозах объема продаж продукции проекта и поставок ключевого сырья в рамках проекта, либо доминантная позиция на региональном рынке и налаженные и действующие каналы снабжения и продаж.

Понятно, что не по всем проектам такое требование может быть выполнено. С другой стороны, мы часто сталкивались с доводами клиентов, что так называемые соглашения о намерениях — не более чем филькина грамота, которая не говорит об обязательстве контрагента заключить такой контракт в будущем. Частично это так. Однако такие бумаги подтверждают как минимум факт проведения инициаторами целенаправленной работы по изучению возможности сбыта продукции проекта. Гораздо хуже, если таких бумаг не существует в природе, вопросы сбыта и снабжения не прорабатывались, а инициатор просто декларирует, что он и так без проблем распродаст весь товар, как горячие пирожки (закупит без проблем необходимый объем сырья), и никаких соглашений подписывать не будет.

Такая позиция клиента косвенно характеризует общее качество проработки проекта инициатором, лотерейный подход к реализации проекта и вполне может являться причиной для отказа в дальнейшем рассмотрении кредитной заявки.

Критерий 5. Качество поставщиков и подрядчиков инвестиционной фазы проекта

Наличие опытного (не менее 3-5 аналогичных реализованных проектов) генерального подрядчика, осуществляющего строительно-монтажные работы по проекту и известного на рынке поставщика оборудования/технологии (не менее 3-5 поставок на действующие производства), осуществляющего поставку на условиях шефмонтажа и пусконаладки с предоставлением гарантий на поставляемое оборудование (как правило, не менее чем на 12 месяцев с даты монтажа/пуска технологической линии/поставки техники).

При этом следует выбирать контракторов, которые экономически способны и готовы взять на себя все или хотя бы часть рисков проекта, связанных с задержкой запуска объекта, превышением первоначально заявленной сметы капитальных затрат, несоответствием качества продукции проекта зафиксированным в договорах параметрам продукта проекта путем предоставления гарантий должного исполнения обязательств по контракту, открытия резервных аккредитивов, предоставления гарантий возврата аванса, включения условий buy back и т. д.

Критерий 6. Качество контрактов инвестиционной фазы проекта

Ключевые контракты инвестиционной фазы проекта должны быть согласованы с банком с целью минимизации рисков проекта, рисков банка, а также для структурирования схемы финансирования проекта. В частности, согласованию подлежат:

• договор генерального подряда со сводной сметой и графиком выполнения работ;
• контракты на поставку оборудования/техники со всеми приложениями.

Представляемые контракты должны быть оптимизированы с учетом мер по минимизации рисков. Платежи по контрактам должны осуществляться либо по факту выполнения работ, либо против гарантий возврата аванса, либо с использованием аккредитивной формы расчетов. При этом последние платежи по контрактам в рамках проекта должны осуществляться заемщиком только после полного исполнения контрагентом своих обязательств.

Критерий 7. Наличие оформленного земельного участка для реализации проекта

Компания-заемщик владеет земельным участком, на котором планируется реализовать инвестиционный проект на праве собственности либо на праве долгосрочной аренды, срок которой превышает срок кредитования. В случае реализации проекта на нескольких отдельных земельных участках аналогичное требование распространяется на каждый участок.

В некоторых областях администрации выделяют инициаторам проектов под строительство новых объектов землю в аренду на 2-3 года с правом выкупа или переоформления в долгосрочную аренду после завершения строительства объекта и сдачи его госкомиссии. Финансирование проектов, реализуемых на участках земли, срок окончания аренды которых наступает до погашения кредита банка, сопряжено с рядом юридических рисков (например, объект может быть еще не построен, а срок аренды земли закончится и т. п.) В подобной ситуации лучше страховаться путем взятия поручительств платежеспособных компаний группы и оформлением дополнительных залогов (хотя бы до момента переоформления прав на землю).

Критерий 8. Наличие проектно-сметной и исходно-разрешительной документации по проекту

• Вариант 1. До предоставления первого транша по кредиту заемщик должен иметь заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство объекта. Если проектом предусмотрено строительство внешних инфраструктурных объектов (подстанция, котельная, подъездные железнодорожные пути и т. п.), компания-заемщик должна также представить в банк итоговую исходно-разрешительную документацию для их строительства.
• Вариант 2. До момента предоставления заключения государственной экспертизы и разрешения на строительство заемщик имеет право выбрать только часть кредитной линии, размер которой определяется исходя из финансовых возможностей инициаторов (поручителей) своевременно обслуживать кредит (платить проценты и погашать его по графику), а также исходя из объема представленного дополнительного залогового обеспечения (помимо активов проекта).

Для наглядности давайте рассмотрим следующий упрощенный пример. Клиент просит открыть кредитную линию с лимитом 100 у. е. на срок 3 года. Консолидированный показатель «чистая прибыль + амортизация» у группы компаний, принадлежащих инициатору, составляет 50 у. е. за последний год.

При этом в ближайшие 3 года компаниям группы необходимо погасить 75 у. е. ранее взятых инвестиционных кредитов, источником погашения которых является чистая прибыль и амортизация. Других инвестиционных проектов, кроме рассматриваемого, инициаторы проекта не реализуют. Предполагая, что не более 2/3 генерируемых средств от текущей деятельности группы в целом будет направляться на погашение инвестиционного долга, получаем, что за 3 года инициаторы (они же поручители) смогут погасить дополнительно с учетом взятого нами запаса прочности 50 у. е. х 3 года х (2/3) -75 у. е. = 25 у. е. Принимая во внимание регресс на поручителей, банк в принципе может дать 25 у. е. в качестве первого транша по кредиту до момента получения разрешения на строительство. При этом не забываем, что в этом случае мы оформляем в залог некое дополнительное ликвидное имущество рыночной стоимостью 25 у. е./(1 — залоговый дисконт).

Предложенная во втором варианте схема работы нередко встречается на практике, так как бывают случаи, когда в силу ряда факторов необходимо начинать финансирование или помочь инициаторам дофинансировать проект до момента получения полного пакета исходно-разрешительной документации.

Критерий 9. Расчетный срок возврата кредита

В подавляющем большинстве случаев расчетный срок возврата кредитов не должен превышать 7 лет (для проектов в рамках приоритетного национального проекта «Развитие АПК» — 10 лет) при минимальном коэффициенте обслуживания долга DSCR > 1,5.

DSCR — debt service coverage ratio. Существует несколько базовых модификаций. Наиболее популярны две:

• DSCR = (чистый денежный поток + проценты к уплате + погашение основного долга) / (проценты к уплате + погашение основного долга);
• DSCR = NOPLAT / (Interest + Principle debt repayment).

По сути, коэффициент 1,5 означает, что при моделировании графика погашения по кредиту не более 2/3 денежного потока до обслуживания долга идет на уплату процентов и погашение тела кредита. Понятно, что этот коэффициент также не является догмой и может меняется в зависимости от отраслей. Этот коэффициент используется для того, чтобы создать некий запас прочности по обслуживанию долга в рамках проекта.

Критерий 10. NPV, IRR, РВР

NPV — net present value, IRR — internal rate of return, PBP — pay back period.

Несмотря на то что показатели эти всем уже набили оскомину и описаны в куче разных работ, они по прежнему используются в качестве одних из критериев отсева проектов.

Базовыми критериями отбора проектов применительно к этим показателям являются следующие:

IRR проекта > WACC (средневзвешенная стоимость капитала),

период окупаемости проекта не превышает 7-10 лет.

Критерий 11. Наличие качественного бизнес-плана проекта

Написать формальные требования к тому, что является качественным бизнес-планом, а что некачественным — задача неблагодарная. Можно написать несусветную чушь и общие фразы к каждому стандартному разделу бизнес-плана. Например, в маркетинговом разделе можно привести прогнозы развития рынка в целом и какой-нибудь бред в разделе «План маркетинга» типа «публикация рекламы в СМИ».

А реально ни анализа нашего конкретного сегмента, ни объема неудовлетворенного спроса в целевом регионе, ни конкретных цифр, касающихся нашего продукта, ни внутренних или внешних конкурентных преимуществ, за счет которых мы отвоюем долю рынка, ни иной конкретики. Формально можно написать бизнес-план, в котором будет присутствовать каждый раздел, но качественным он от этого не станет. Хороший бизнес-план должен показывать качество проработки инвестиционной и эксплуатационной фаз проекта. Любой бизнес-план должен раскрывать всю существенную для инвесторов информацию, касающуюся принятия решения о финансировании проекта.

Понятно, что бизнес-план должен содержать подробную качественную финансовую модель инвестиционного проекта. Такая модель должна достаточно подробно раскрывать исходные данные и предпосылки, которые были положены в основу формирования операционных, инвестиционных и финансовых денежных потоков, а не представлять собой, как это нередко бывает, непонятно откуда взявшиеся агрегированные данные по выручке, затратам, прибыли и т.д. Такие модели надо выбрасывать на помойку. В частности, любые предпосылки должны быть обоснованы со ссылкой на соответствующие источники информации, а финансовая модель должна содержать описательную часть, в которой показана логика построения модели (в частности, логика расчета доходной части проекта).

Например, планируя продажи автоцентра по направлениям «автомобили», «запчасти», «сервисные услуги» на годы вперед, надо понимать, как клиент определял планируемые объемы продаж. Из какой логики исходил? От каких данных отталкивался? Логика и точки отсчета при построении моделей могут быть разными.

Их можно ставить под сомнение, оспаривать, проверять, но логика построения модели (включая ключевые предпосылки) должна быть, иначе нечего будет проверять! Часто, к сожалению, логика просто отсутствует.

Критерий 12. Согласие инициаторов/акционеров предоставить поручительство

Готовность акционеров/инициаторов проекта или иных лиц, фактически контролирующих предприятие, предоставить поручительство по кредиту в объеме, равном с заемщиком, как минимум до выхода проекта на проектную мощность (исключение могут составлять фонды прямых инвестиций и иные финансовые инвесторы, не являющиеся инициаторами проекта).

Готовы ли инициаторы дать регресс на действующий бизнес? Или же они боятся поставить его на карту и хотят ограничить свои возможные убытки деньгами, внесенными в проект в качестве собственного участия? Если инициаторы проекта боятся давать поручительство, то нужен ли такой проект банку?

Критерий 13. Залоговое обеспечение

В залог банку передается 100% акций/долей проектной компании, а также все имущество, приобретаемое и создаваемое в рамках проекта (в случае наличия одного финансирующего банка).

В случае, если выполняются все критерии отбора проектов с 1 по 12, на инвестиционной фазе кредит может являться недостаточно обеспеченным при условии формирования 100% залогового обеспечения к моменту сдачи объекта в эксплуатацию либо компенсироваться получением дополнительной доходности для банка.

В противном случае каждый транш кредита, выдаваемый на цели реализации проекта, должен быть полностью обеспечен залогом имущества компании-заемщика и/или имуществом третьих лиц, а финансовое состояние поручителей должно позволять погасить кредит банку в изначально предполагаемые проектом сроки.

Данный критерий по сути означает, что если качество самого проекта не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к проектам, реализуемым на принципах проектного финансирования, то незакрытые проектные риски должны быть минимизированы в полном объеме дополнительными залогами и наличием поручительств компаний, экономически способных выполнить обязательства перед банком по данному кредиту.

Разработка же собственного «решета» для отсева проектов с учетом специфики тех или иных отраслей может быть для вас творческим домашним заданием.

Источник: forpm.ru

Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты. Статья 48.1 ГрК РФ

В части 1 статьи 48.1. ГрК РФ перечислены особо опасные и технически сложные объекта, однако, понятия данных объектов раскрыты в специальных федеральных законах.
В части же 2 статьи 48.1. ГрК РФ указаны лишь критерии, при наличии любого их них в проектной документации на объект капитального строительства, данный объект будет отнесен к уникальным объектам (например, высота объекта по проекту более чем 100 метров – объект является уникальным).
Целый ряд видов и групп видов работ требуют получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, в случае выполнения таких работ на объектах, указанных в статье 48.1 Градостроительного кодекса РФ (см. Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624). Для выполнения таких видов и групп работ (помеченных в Приказе № 624 «звездочкой») на обычных объектах, получать допуски СРО не требуется.
­­­­­­­­­———————————————————————————

Статья 48.1. Градостроительного кодекса РФ. Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты с извлечениями из специальных федеральных законов, раскрывающих понятия особо опасных и технически сложных объектов

1. К особо опасным и технически сложным объектам относятся:

1) объекты использования атомной энергии (в том числе ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения радиоактивных отходов);

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 21.11.1995 N 170-ФЗ (в редакции от 02.07.2013 года) «Об использовании атомной энергии», ядерные установки — сооружения и комплексы с ядерными реакторами, в том числе атомные станции, суда и другие плавсредства, космические и летательные аппараты, другие транспортные и транспортабельные средства; сооружения и комплексы с промышленными, экспериментальными и исследовательскими ядерными реакторами, критическими и подкритическими ядерными стендами; сооружения, комплексы, полигоны, установки и устройства с ядерными зарядами для использования в мирных целях; другие содержащие ядерные материалы сооружения, комплексы, установки для производства, использования, переработки, транспортирования ядерного топлива и ядерных материалов;
пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения, хранилища радиоактивных отходов (далее — пункты хранения) — стационарные объекты и сооружения, не относящиеся к ядерным установкам, радиационным источникам и предназначенные для хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранения или захоронения радиоактивных отходов;

2) гидротехнические сооружения первого и второго классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений;

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ (в редакции от 28.12.2013 года) «О безопасности гидротехнических сооружений», гидротехнические сооружения — плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

Отнесение гидротехнических сооружений к тому или иному классу установлено строительными нормативами и правилами.

3) сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи;

В соответствии с п. 14.1. статьи 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ (в редакции от 03.02.2014 года) «О связи», особо опасные, технически сложные сооружения связи — сооружения связи, проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от семидесяти пяти до ста метров и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от пяти до десяти метров;

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ (в редакции от 25.11.2013 года) «Об электроэнергетике», объекты электросетевого хозяйства — линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование;

В соответствии со статьей 18 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 (в редакции от 21.11.2011 года) «О космической деятельности», Космическая инфраструктура Российской Федерации включает в себя: космодромы; стартовые комплексы и пусковые установки; командно-измерительные комплексы; центры и пункты управления полетами космических объектов; пункты приема, хранения и обработки информации; базы хранения космической техники; районы падения отделяющихся частей космических объектов; полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы; объекты экспериментальной базы для отработки космической техники; центры и оборудование для подготовки космонавтов; другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности.
Объекты космической инфраструктуры, включая мобильные, являются таковыми в той мере, в какой они используются для обеспечения или осуществления космической деятельности.

В соответствии со статьей 40 «Воздушного кодекса Российской Федерации» от 19.03.1997 N 60-ФЗ (в редакции от 02.07.2013 года), Аэродром — участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов. Вертодром — участок земли или определенный участок поверхности сооружения, предназначенный полностью или частично для взлета, посадки, руления и стоянки вертолетов. Аэродромы подразделяются на гражданские аэродромы, аэродромы государственной авиации и аэродромы экспериментальной авиации. Аэропорт — комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников…

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ (в редакции от 02.07.2013 года) «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования — технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование;

9) морские порты, за исключением морских специализированных портов, предназначенных для обслуживания спортивных и прогулочных судов;

В соответствии со статьей 9 «Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации» от 30.04.1999 N 81-ФЗ (в редакции от 03.02.2014 года), под морским портом понимается совокупность объектов инфраструктуры морского порта, расположенных на специально отведенных территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов, используемых в целях торгового мореплавания, комплексного обслуживания судов рыбопромыслового флота, обслуживания пассажиров, осуществления операций с грузами, в том числе для их перевалки, и других услуг, обычно оказываемых в морском порту, а также взаимодействия с другими видами транспорта.

10) утратил силу. — Федеральный закон от 08.11.2007 N 257-ФЗ;

10.1) тепловые электростанции мощностью 150 мегаватт и выше;

11) опасные производственные объекты, подлежащие регистрации в государственном реестре в соответствии с законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов:
а) опасные производственные объекты I и II классов опасности, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества;
б) опасные производственные объекты, на которых получаются, транспортируются, используются расплавы черных и цветных металлов, сплавы на основе этих расплавов с применением оборудования, рассчитанного на максимальное количество расплава 500 килограммов и более;
в) опасные производственные объекты, на которых ведутся горные работы (за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых и разработки россыпных месторождений полезных ископаемых, осуществляемых открытым способом без применения взрывных работ), работы по обогащению полезных ископаемых.

2. К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров;
2) пролеты более чем 100 метров;
3) наличие консоли более чем 20 метров;
4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;
5) утратил силу. — Федеральный закон от 28.11.2011 N 337-ФЗ.

Источник: stroykasro.ru

Выбор стратегии строительства

Для рационального развития строительства разрабатываются инве­стиционные программы, в которых предусматриваются планы общих объемов капитальных вложений, что создает благоприятные условия для дальнейшего планомерного развития строительства для всех от­раслей народного хозяйства.

Объемы планируемых СМР создают основу для составления про­изводственной программы организаций строительной индустрии, планирования развития их материально-производственной базы и планомерной организации строительно-монтажного производства на намечаемый период. В свою очередь в качестве обратной связи производственная программа организаций строительной индустрии является основой для технико-экономического планирования про­изводственно-хозяйственной деятельности и оперативного пла­нирования строительного производства. Следует отметить, что на основе этих данных формируются планы развития других отраслей промышленности (металлургии, машиностроения, производства стройматериалов и т.д.).

Перспективные и годовые государственные планы капитального строительства состоят из ряда разделов, содержащих соответству­ющие задания и показатели. Основными разделами перспективных и годовых планов являются:

• титульные списки (перечни) важнейших строек страны (края, области, района, города);

• план ввода в действие производственных мощностей в основных отраслях народного хозяйства;

• план ввода в действие жилой площади и объектов культурно-бы­тового и коммунального назначения;

• общий объем капитальных вложений на планируемый период с выделением суммы затрат на СМР, в том числе объем капи­тальных вложений в прочие стройки, не включаемые в титульные списки важнейших строек страны;

• план финансирования (с указанием источников) намечаемого объема капитальных вложений;

• план обеспечения строительства трудовыми и материально-тех­ническими ресурсами;

• объем, сроки проведения и стоимость проектно-изыскательских работ для строительства;

• производственная программа системы организаций строительной индустрии и перечень подрядных организаций, на которые воз­лагается выполнение планируемого объема строительства.

По промышленному строительству в народнохозяйственном пла­не, кроме того, указываются:

• общий объем строительства по важнейшим отраслям;

• объем незавершенного строительства в предшествующий плани­руемому период;

• степень готовности строящихся предприятий и сооружений к кон­цу планируемого периода;

• объем задела, переходящего на последующий период.

При этом степень готовности исчисляется как отношение сум­мы стоимости готовых и незаконченных строительством объектов к сметной стоимости строящихся предприятий или сооружений, а объем переходящего задела — как отношение стоимости объектов, незавершенных строительством, к их сметной стоимости.

Утвержденные народнохозяйственным планом по строительству сроки ввода в действие производственных мощностей позволяют предприятиям, отраслевым министерствам и ведомствам предусма­тривать наращивание объема промышленного производства на вво­димых в действие мощностях.

Ввод жилой площади и объектов культурно-бытового назначения обеспечивает непрерывное повышение благосостояния и уровень обслуживания населения.

Титульные списки. Титульные списки являются составной частью плана капитального строительства и подразделяются на титульные перечни строек и внутрипостроечные титульные списки. В титульных списках строек поименно указываются вновь начинаемые и продол­жающиеся (переходящие) объекты строительства, а также расширяе­мые и реконструируемые предприятия и сооружения.

Во внутрипостроечных титульных списках каждой стройки ука­зываются отдельные объекты и работы, в том числе подлежащие вы­полнению в планируемом году. Таким образом, в титульных списках строек указывается их отраслевая принадлежность, назначение и наи­менование, а во внутрипостроечных титульных списках указывается наименование, назначение и число объектов, вводимых в действие в планируемом году, а также перечисляются объекты, завершение которых переносится на последующие годы.

Титульные списки важнейших строек федерального и региональ­ного подчинения составляются министерствами и ведомствами. Титульные списки (перечни) прочих строек, по которым капитальные вложения выделяются общей суммой, также составляются министер­ствами и ведомствами.

По всем вновь начинаемым стройкам титульные списки разраба­тываются на весь период строительства с распределением объемов капитальных вложений в основные фонды по годам в соответствии с нормами продолжительности строительства.

Утверждение списков особо важных вновь начинаемых строек производственного назначения сметной стоимостью 150 млн р. и выше производится Советом Министров Российской Федерации. Титульные списки переходящих строек производственного назна­чения, входящих в систему министерств и ведомств устанавливают соответствующие министерства и ведомства.

Контрактные отношения. Контрактные (договорные) отношения в строительстве в условиях развития рыночных отношений требует новых подходов к регулированию взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвесторами, заказчиками, застройщиками, проектировщиками и подрядными организациями.

В основе регулирования взаимоотношений участников инвести­ционно-строительного процесса лежит Гражданский кодекс (ГК) РФ, ст. 1 которого признает равенство регулируемых гражданским законодательством отношений участников, которые действуют по своей воле и своему интересу.

Контрактам отводится совершенно новая роль, значительно рас­ширены возможности использования различных схем взаимоотно­шений между всеми участниками. Контракт (договор) становится документом, подтверждающим обоюдовыгодное взаимодействие сторон, целью которого является решение следующих задач: инве­стирование, проектирование, возведение, реконструкция и модерни­зация объектов, капитальный ремонт, решение проблем занятости, получение прибыли и др.

К числу таких контрактов относятся: вопросы инвестирования, за­коны о ряде важнейших видов подрядных, научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ, законы о поставке и подряде для государственных нужд, отвода земель и т. д.

Предусмотрена возможность включения в контракт строительного подряда в качестве обязанности подрядчика и обеспечение эксплуа­тации объекта в течение определенного периода после принятия его заказчиком. В этом отношении, например, подрядчик должен взять на себя обязанности набрать и обучить персонал предприятия, подыскать для заказчика рынки сбыта или поставщиков сырья и обо­рудования и т. п.

В контракте может быть предусмотрена обязанность подрядчика страховать в пользу заказчика возложенные на подрядчика некоторые виды рисков и указать, какая страховая компания будет осуществлять страхование, какой будет страховая сумма и какой именно риск за­страхован. Страхование рисков в сфере строительства должно стать одним из обязательных элементов контрактных отношений. Должен быть урегулирован вопрос о действиях подрядчика при обнаружении не учтенной технической документацией строительной и организаци­онной работы. На подрядчика возлагается обязанность немедленно сообщить об этом заказчику, указав, какие дополнительные работы тому придется выполнить.

Если при отсутствии иного срока в законе или контракте в тече­ние 10 дней не последует ответа, подрядчик обязан приостановить работы, а убытки придется возмещать заказчику. Также заказчик обязан оказывать содействие подрядчику в исполнении им своих обязательств, если иное не предусмотрено контрактом, при этом в контракте могут быть предусмотрены санкции. Например, возме­щение убытков или изменение сроков работ, увеличение стоимости работы, которая заложена в контракте (смете).

В контракте предусматриваются сопутствующие условия, созда­ваемые сторонами или возникающие в результате действий третьих лиц, форс-мажорных и других обстоятельств, имеющие отношение к предмету договора.

Контракт является правовым документом, четко регламенти­рующим программу осуществления строительства: согласованный между сторонами порядок осуществления строительства, место и роль сторон в его исполнении, их обязанности, обеспечивающие бесперебойное и четкое выполнение работ в соответствии с графи­ком строительства, а также их юридические права в соответствии с текстом контракта и гражданским законодательством.

Контрактные отношения становятся своеобразным регулятором нормальной слаженной работы, так как позволяют отслеживать ис­полнение договора в ходе строительства и предполагают принятие соответствующих мер в случае отхода от договоренностей вплоть до прекращения действия контракта.

Важность значения контрактных отношений состоит еще в том, что по подряду строительства объекта имеется ряд других контрактов, в которых определены отношения всех участников инвестиционно­строительного процесса. Это, например, инвестиционный контракт между инвестором и подрядчиком, контракт на представление и подготовку строительной площадки, контракт между заказчиком и проектировщиком, контракты с поставщиками на поставку обору­дования и строительных материалов, транспортными организациями на доставку стройматериалов и оборудования и т. д.

К контрактным отношениям на уровне строительных организаций необходимо отнести:

• лизинг (финансовая и материальная аренда);

• факторинг (финансирование под уступку денежных требова­ний);

• франчайзинг (коммерческая концессия), доверительное управле­ние имуществом.

В условиях, когда Россия входит во Всемирную торговую орга­низацию (ВТО), необходимо учитывать международные правила игры в части договоров по экономическим вопросам. Надо знать и использовать международные правила заключения контрактов для обеспечения экономической эффективности при их реализации на стадии организации и до дня защиты интересов производственной сферы в целом. Это относится к использованию правил, содержащих­ся в Конвенции УНИДРУА об унификации частного права, между­народном финансовом лизинге, международном факторинге, правил в области транспортных услуг.

Выбор стратегии строительства

Выбор оптимального варианта. После решения инвестицион­ных и социально-экономических вопросов о целесообразности строи­тельства и разработки проектов основных конструктивных решений приступают к разработке проектов организационной и технологиче­ской части строительства, которую можно условно подразделить на два основных этапа: решение стратегических и тактических вопросов. Иногда часть этих вопросов решается совместно, но в целом этапность разработки стратегии и тактики строительства просматривается достаточно четко.

На стратегическом этапе исследуются, оцениваются и прини­маются следующие инженерно-управленческие и организационно-­технические решения:

• определяются объемы основных видов строительных работ;

• устанавливаются директивные сроки завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию, в том числе по запланирован­ным очередям;

• разрабатывается ПОС на строительство отдельных участков и дру­гих объектов, обеспечивающих нормальное функционирование инфраструктуры;

• определяются основные поставщики конструкций, которые могут выполнить договорные условия в установленные сроки с необхо­димым качеством и по приемлемым ценам;

• определяются изготовители индивидуального оборудования, в том числе лифтов, насосов, систем связи, сигнализации, контроля и др.;

• заблаговременно заключаются контракты на поставку оборудова­ния и аппаратуры долгосрочного изготовления;

• определяется генподрядчик строительства;

• устанавливаются оптимальные транспортные схемы, пункты пере­грузок и промежуточные базы для складирования и подготовки полуфабрикатов для работы на стройплощадке;

• определяются социально-бытовые условия строителей и эксплуа­тационных работников, в том числе на отдаленных и безлюдных территориях;

• утверждается схема управления и контроля исполнения СМР в установленные графиком сроки и оценки их качества;

• определяются условия минимизации воздействий на окружающую природную среду.

На втором этапе решаются тактические задачи строительства:

• определяется технология строительства основных объектов с уче­том характеристик территории и окружающей местности, механо­вооруженности строительных подразделений и возможности ис­пользования нового оборудования и материалов, обеспечивающих необходимое качество и долговечность конструкций;

• разрабатывается проект производства работ (ППР) на строитель­ство основных объектов и наиболее сложных конструкций;

• определяется схема расположения временных городков строите­лей, баз механизации, транспортных средств и ремонтных под­разделений;

• определяются условия использования авиации и специальных транспортных средств доставки оборудования, техники, ком­плектных блоков и объектов социально-бытового назначения на отдаленные участки и на стройплощадки в период бездорожья;

• определяется порядок снабжения линейных участков материалами и изделиями, а также технологическим оборудованием;

• устанавливается порядок контроля строительства и сдачи работ заказчику;

• разрабатываются технологические карты на производство основ­ных видов СМР для получения необходимого качества конечной продукции;

• разрабатывается схема испытания конструкций и других ответ­ственных объектов.

Организационно-технологическое проектирование выполняется организациями, имеющими опыт строительства и проектирования, подтвержденных лицензиями и составом квалифицированных специалистов. Этот вид проектирования также может выполняться непо­средственно строительными организациями, которые для этих целей создают специализированные проектно-конструкторские бюро, где разрабатываются инженерные решения применительно к конкрет­ным условиям строительства.

Разработка проектов зачастую выполняется при недостаточной информационной базе о природно-климатических, геологических и гидрогеологических условий на конкретных строительных площад­ках. Поэтому принятые решения не всегда бывают оптимальными, а порой и невыполнимы, так как наличие завезенного оборудования на стройплощадках может не соответствовать конкретным природ­ным условиям в данном месте в конкретный период года. В этих условиях принимается другое приемлемое решение и разрабатывается новая проектно-технологическая документация, соответствующая фактическому положению дел. Главным критерием оценки новых разработок должно быть качество выполняемых работ, удовлетво­ряющих требованиям норм и заказчика.

Для решения задач оптимизации производственных вариантов строительства используются различные методы, в том числе:

• выбор рациональных конструкций фундаментов и методов про­изводства работ;

• определение оптимального решения несущего каркаса конструк­ций здания или сооружения;

• выбор способов доставки конструкций и оборудования (водный путь, железная дорога и автотранспорт, авиация и т.д.) с учетом времени года, трудозатрат и стоимости;

• оценка и обоснование использования метода строительства поэлементно, комплектно-блочными и укрупненными конструк­циями.

В соответствии с процедурой оптимизации осуществляется выбор наиболее приемлемого варианта строительства.

Рациональность варианта проектного решения оценивается систе­мой абсолютных (продолжительность строительства, трудоемкость, сметная стоимость) и относительных (коэффициент неравномерности использования ресурсов, интенсивность капитальных вложений, вы­работка за один человеко-день и т. п.) показателей.

При разработке проекта организации строительства (ПОС), как правило, проводится сравнение вариантов комплексного укрупнен­ного строительного графика (КУСГ).

Проектируя календарный план, составляются варианты строи­тельства всего комплекса или его частей, различающиеся:

• последовательностью возведения его основных объектов;

• продолжительностью их строительства;

• возможностью совмещения работ на объектах и отдельных участках;

• особенностями работ подготовительного периода и в организации опорных баз;

• в прокладке дорог и внешних коммуникаций, транспортных рабо­тах и благоустройстве, условиях и темпах строительства линейных и сосредоточенных объектов и т. д.

При разработке графика вариантов строительства варьируются также очереди и пусковые комплексы объектов строительства.

Сравнение вариантов ведется по критерию приведенных затрат Кпр, определяемого с учетом фактора времени методом дисконтиро­вания по упрощенной формуле:

где Кi — капитальные вложения, или стоимость СМР, выполняемые в i-м году строительства, р./лет; Т — продолжительность строитель­ства, лет; i — порядковый номер года строительства; Еn — коэффи­циент приведения текущих затрат к будущим периодам.

В качестве коэффициента приведения используется ставка про­центов по кредитам банка, предоставляемым строительной органи­зации.

При разработке вариантов инженерных решений целесообразно рассматривать не менее двух-трех вариантов строительства с учетов различных критериев (материалоемкость, трудозатраты, продолжи­тельность строительства, стоимость, условия эксплуатации, охрана окружающей среды и т.д.).

Выбор и оценка вариантов строительства в составе ППР осущест­вляется в следующем порядке:

• объемы строительно-монтажных работ;

• количество и виды ресурсов, используемых в строительстве;

• необходимая техника и оборудование;

• необходимая квалификация рабочих и их количество;

• качество законченной строительством продукции;

• решение вопросов экологии.

Бизнес-план — это программа осу­ществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведе­ния о фирме, товаре и его производстве, о рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности. Бизнес-план — это краткое, достаточно точное и понятное описание предполагаемо­го бизнеса, важнейший инструмент при рассмотрении большого количества различных ситуаций, позволяющий выбрать наиболее перспективный (желаемый) результат и определить средства для его достижения.

Бизнес-план является документом, позволяющим управлять бизнесом, поэтому его можно представить как неотъемле­мый элемент стратегического планирования и как руководство для исполнения и контроля.

Бизнес-план можно рассматривать как самостоятельный процесс планирования и инструмент внутри фирменного управления.

Бизнес-план служит трем основным целям:

• дает инвестору ответ на вопрос, стоит ли вкладывать средства в данный инвестиционный проект;

• служит источником информации для лиц непосредственно реа­лизующих проект;

• банк, при принятии решения о выдаче кредита, получает исчер­пывающую информацию о существующем бизнесе заемщика и его развитии после получения кредита.

Бизнес-план содействует решению следующих задач:

· определение конкретных направлений деятельности фирмы;

· определение целевых рынков и места фирмы на этих рынках;

· формулирование долговременных и краткосрочных целей фирмы, стратегии и тактики их достижения;

· определение лиц, ответственных за реализацию стратегии; выбор состава и определение показателей товаров и услуг, которые будут предложены фирмой потребителям;

· оценка производственных и торговых издержек по созданию то­варов и их реализации;

· выявление соответствия имеющихся кадров фирмы, условий мо­тивации их труда предъявляемым требованиям для достижения поставленных целей;

· определение состава маркетинговых мероприятий фирмы по изучению рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообра­зованию, каналам сбыта и др.;

· оценка финансового положения фирмы и соответствия, имеющих­ся финансовых и материальных ресурсов возможностям достиже­ния поставленных целей; возможность предусмотреть трудности, «подводные камни», которые могут помешать практическому выполнению бизнес-плана.

Бизнес-план помогает получить ответы на следующие вопросы:

• какой вид продукции или какое новое дело выбрать для выхода на отечественный и зарубежный рынок?

• каков будет рыночный спрос на предлагаемые товары и услуги, и как он будет изменяться?

• какие ресурсы и в каких количествах потребуются для организации бизнес-проекта?

• сколько будут стоить необходимые ресурсы и где найти надежных поставщиков?

• каковы будут издержки на организацию производства и реализа­цию продукции и услуг на соответствующих рынках?

• какой может быть рыночная цена на данную продукцию и как на нее повлияют конкуренты?

• какими могут быть общие доходы и как их следует распределять между всеми участниками бизнес-проекта?

• каковы будут показатели эффективности производства и как их можно повысить?

Покажем общую структуру бизнес-плана в соответствии со стан­дартами UNIDO.

2. Идея (сущность) предлагаемого проекта в составе: общие ис­ходные данные и условия; описание образца нового товара или про­изводства; изложение опыта предпринимательской деятельности.

3. Оценка рынка сбыта или спроса: описание потребителей нового товара; оценка конкурентов; оценка собственных сильных и слабых сторон относительно конкурентов.

4. План маркетинга: цели маркетинга; стратегия маркетинга; фи­нансовое обеспечение плана маркетинга.

5. План производства: изготовитель нового товара; наличие и требуемые мощности производства; материальные факторы про­изводства; описание производственного процесса.

6. Организационный план: организационно-правовая форма собственности заявителя бизнес-плана; организационная структу­ра фирмы (заявителя бизнес-плана); распределение обязанностей; сведения о партнерах; описание внешней среды бизнеса; трудовые ресурсы фирмы (заявителя бизнес-плана); сведения о членах руко­водящего состава.

7. Финансовый план: план доходов и расходов; план денежных поступлений и выплат; сводный баланс активов и пассивов фир­мы (заявителя бизнес-плана); график достижения безубыточности; стратегия финансирования (источники поступления средств и их использование); оценка риска и страхование.

Источник: studopedia.ru

Строй-справка.ру

Отбор зданий для капитального ремонта

Отбор зданий для капитального ремонта

Отбор зданий для капитального ремонта производится с целью ликвидации физического и морального износа, определения очередности выполнения проектных и ремонтно-строительных работ.

Для выборочного капитального ремонта здания отбираются в соответствии с Положением о планово-предупредительном ремонте. При этом состав работ назначается для каждого здания с учетом его возраста, материала конструкций, климатических и эксплуатационных условий. Перечень работ выборочного ремонта должен обеспечить нормальную эксплуатацию зданий без капитального ремонта до следующего выборочного ремонта.

Отбор зданий для комплексного капитального ремонта должен производиться с учетом перспективных планов капитального ремонта на ближайшие пять лет; эти планы составляют исполкомы городских Советов народных депутатов или по их поручению проектные организации. Отбору жилых домов должна предшествовать, как правило, проектная работа по техническому обследованию и составлению проектов переустройства жилых кварталов или микрорайона. Кроме того, должны быть приняты конкретные решения по каждому строению. Отбор зданий производится в два этапа: предварительный и окончательный.

Предварительный отбор зданий для капитального ремонта осуществляется управлениями жилыми домами, жилищно-экс-плуатационными конторами, отделами по эксплуатации общественных и промышленных зданий, всеми учреждениями, занимающимися эксплуатацией зданий. На отобранные дома составляют^ акты обследования с указанием состояния конструкций частей здания, инженерного оборудования и вида ремонта.

Окончательный отбор зданий для капитального ремонта производится городскими жилищными управлениями, городскими отделами или управлениями коммунального хозяйства, народного образования, здравоохранения, торговли, общественного питания, бытового обслуживания и другими учреждениями или предприятиями, в чьем ведении находятся здания.

Отбор зданий производится с осмотром их в натуре. При составлении списков на капитальный ремонт надо предусматривать групповой ремонт как наиболее экономически целесообразный. Отбор зданий должен быть закончен не позднее чем за год до начала проектирования, включая утверждение списка отобранных домов исполкомом местного Совета либо руководителем соответствующего предприятия или учреждения, в ведении которого находятся здания. Списки объектов комплексного капитального ремонта необходимо согласовать с архитектурно-планировочным управлением или отделом главного архитектора города.

При отборе жилых домов для капитального ремонта нужно учитывать, что степень повышения уровня благоустройства при различных видах такого ремонта и в домах различной капитальности должна быть различной. Поэтому при отборе домов для комплексного капитального ремонта следует предусматривать увеличение капитальности зданий путем применения более долговечных несгораемых и незагнивающих материалов, обязательное улучшение планировки квартир, повышение степени благоустройства инженерного оборудования домов и прилегающей к ним территории с постепенным уменьшением плотности ее застройки.

К комплексному капитальному ремонту должны назначаться наиболее капитальные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (исключая стены и фундаменты), а также инженерное оборудование пришли в негодное состояние и требуют замены; кроме того, эти дома по перспективному плану не должны подлежать сносу. Поэтому важнейшими факторами при назначении здания к комплексному капитальному ремонту должны быть: удовлетворительное техническое состояние стен и фундаментов (с износом до 30%); целесообразность такого ремонта по экономическим, инженерным и градостроительным признакам. Не разрешается включать в план капитального ремонта здания с износом 70% и более; в таких зданиях выполняются лишь работы, предохраняющие их от разрушения и обеспечивающие безопасность.

На основании списков зданий, назначенных к капитальному ремонту, заказчик выдает задание проектной организации на разработку технической документации не позднее 1 сентября года, предшествующего году проектирования.

К заданию на проектирование должны быть приложены следующие исходные документы:
1) акт технического осмотра конструктивных элементов, частей здания, инженерного оборудования;
2) инвентаризационные поэтажные планы в кальках;
3) справка архитектора города (района) об оставлении здания на перспективу;
4) справка о подрядной организации, которая будет выполнять работы на объекте.

К заданию на проектирование выборочного капитального ремонта прилагаются такие же документы, кроме справки архитектора города.

Если разрабатывается техническая документация на инженерное оборудование, то прилагаются:
1) строительный паспорт;
2) акт технического осмотра инженерного оборудования и наружных сетей;
3) инвентаризационные поэтажные планы зданий в кальках.

Процесс проектирования капитального ремонта и реконструкции зданий состоит из двух этапов: подготовки проектирования и разработки проекта и смет.

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Источник: stroy-spravka.ru