Куда вложить в строительство

Стоит ли сегодня покупать недвижимость в инвестиционных целях, какую доходность это дает и можно ли заработать на инвестициях в строительный сектор, не покупая квадратные метры.

Почему многие россияне до сих пор используют недвижимость как единственный способ вложения денег, какой доход в реальности приносят инвестиции в квадратные метры, что будет с ценами на недвижимость в ближайшие годы и какие альтернативы есть у частных инвесторов.

Что происходит на рынке недвижимости?

В 2019 году, впервые после трехлетнего снижения, темпы ввода жилья в России могут показать небольшой рост. По прогнозам Единого реестра застройщиков, в этом году объемы ввода жилья составят не более 77.1 млн кв. м (+2.4% г/г), в том числе в многоквартирных жилых домах — 44.6 млн кв. м. Для сравнения: в 2018 году было введено 75.3 млн кв. м жилья, что на 4.9% меньше, чем в 2017 году, и на 6.1% меньше, чем в 2016 году.

Отрицательная динамика строительства многоквартирных домов, наблюдавшаяся последние три года, связана с последствиями кризиса в жилом строительстве в 2014–2015 годах, когда из-за низкого спроса на жилье, дорогих кредитов для застройщиков и подорожания стройматериалов темпы запуска строительства новых многоквартирных домов снизились. В 2018 году объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7.4% по сравнению с 2017 годом и на 11.6% по сравнению с 2016 годом.

7 ГЛАВНЫХ этапов при СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЕРМЫ УЗВ | Бизнес идеи | Куда вложить деньги

Однако, несмотря на удручающую динамику, на ближайшие годы у государства весьма большие планы в отношении сектора жилищного строительства. Так, согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», за шесть лет ежегодный объем ввода жилья в России должен вырасти до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 году (+30% к 2018 году). Такие объемы жилья в стране не строились никогда, рекордные показатели советских времен конца 1980-х годов, когда строители возводили более 70 млн кв. м жилья в год на фоне развития жилищно-строительных кооперативов, были побиты в 2014–2015 годах, после чего темпы ввода жилья стали снижаться, отмечали аналитики Центробанка в своем обзоре, посвященном рискам финансирования строительной отрасли.

Цифры

в 1.4 раза
снизилась в России с 2003 года потребность в улучшении жилищных условий

17 млн
cемей в ближайшие 5 лет планируют приобрести до 1 млрд кв. м жилья, из них до 880 млн кв. м на первичном рынке

30 трлн руб.
составляет спрос на ипотечные кредиты в пятилетней перспективе

в 1.5 раза
выше доля жилищного фонда в собственности населения в России (89%) по сравнению с большинством зарубежных стран, где развита аренда

75-85 млн
кв. м и более жилья ежегодно вводится c 2014 года. Максимальный уровень за всю историю РФ был достигнут в 2015 году — более 85 млн кв. м

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег

в 241 млн
кв. м (около 7% всего жилищного фонда) оценивается объем арендного жилья

1-2 комнаты
основной вид квартир в России. По сравнению с зарубежными странами, в России крайне высока доля малогабаритных квартир

Новая модель финансирования застройки

Реализация таких масштабных планов может столкнуться с целым клубком проблем как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса, полагают в ЦБ. Во-первых, сложность в том, что планы по увеличению объемов строительства совпали с переходом жилищной отрасли на новую модель финансирования — с помощью банковских кредитов вместо средств дольщиков.

Реформа

С 1 июля этого года новые жилые проекты в России реализуются на принципах проектного финансирования, то есть застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию, а банки будут осуществлять банковское сопровождение жилищных строительных проектов.

При этом основная масса уже запущенных в строительство объектов будет завершаться по прежним правилам финансирования, так как попадает под критерии по степени готовности и доле квартир, проданных по договорам долевого участия (ДДУ).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 проекты, имеющие готовность объектов более 30% и не менее 10% площадей, проданных по договорам долевого участия, будут достраиваться с применением старой схемы долевого финансирования. Кроме того, без использования эскроу-счетов смогут работать застройщики, которые возводят дома в рамках программы реновации жилья, а также в рамках договоров, предусматривающих комплексное освоение территории либо осуществление строительства объектов социальной, инженерно-технической инфраструктуры с последующей передачей в государственную или муниципальную собственность. Готовность таких проектов должна составлять не менее 15%. На прежних условиях будут осуществляться проекты строительства, которые реализуются системообразующими организациями либо в целях восстановления прав дольщиков «проблемных объектов», если готовность таких проектов не ниже 6%.

В 2018 году общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4.7 трлн руб., из них 0.6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3.7 трлн руб. — средства дольщиков и только 0.4 трлн руб. — собственные средства застройщиков. По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета средства дольщиков будут замещаться банковскими кредитами. На горизонте 2–3 лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4.5 трлн руб., а к 2024 году — до 6.4 трлн руб. Фактически это означает, что за шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 (!) раз, что сделает девелоперов крупнейшими заемщиками банков среди всех остальных отраслей экономики.

Правда, далеко не все игроки строительного бизнеса в принципе смогут беспрепятственно кредитоваться в банках. По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования, остальные имеют «слабый» либо «удовлетворительный» уровень кредитоспособности. На них приходится около 40 млн кв. м из находящихся в стадии строительства 130 млн кв. м жилья.

Поэтому в связи с переходом на проектное финансирование рынок скорее всего накроет волна слияний и поглощений: небольшим игрокам девелоперского рынка (прежде всего региональным компаниям), у которых мало шансов получить проектное финансирование, придется переходить в разряд подрядчиков более крупных девелоперов.

Тех, кто все же сможет получить кредиты, тоже ждут непростые времена: с учетом того, что финансировать стройку теперь будет дороже, а доля собственных средств у девелоперов исторически низкая, себестоимость строительства у компаний вырастет в среднем на 10%, подсчитали в ЦБ. В результате в зоне финансового риска может оказаться около 45% строящегося в России жилья.

Источник: EP-500 составила более 50%. Даже золото, которое, как говорят его противники, не платит купонов и дивидендов, принесло долларовому инвестору более 27% за последние 5 лет.

В целом, с точки зрения доходности у инвесторов на рынке недвижимости более популярна стратегия по перепродаже квартир или апартаментов на финальной стадии строительства, считает Екатерина Фонарева: она может принести в среднем около 25% прибыли за период строительства, в наиболее успешных проектах — от 30 до 100% за время возведения. Более консервативной стратегией является сдача актива в аренду для получения ренты, доходность в таком случае на рынке Москвы оказывается более низкой (в среднем 4–6%, в наиболее ликвидных проектах и локациях — 6–8%). Однако в сегменте гостиничных апартаментов, который находится на этапе становления, доходность может быть выше: более 10% годовых. На рынке Санкт-Петербурга апартаментная недвижимость позволяет получать до 12% годовых по программе краткосрочной аренды.

— Если пойти самым простым путем, то есть купить квартиру «на свои» и сдавать ее в долгосрочную аренду, то экономика выйдет грустная даже по сравнению с упавшими доходностями ОФЗ, — констатирует Сергей Григорян. — Мой чисто любительский опыт показывает, что «грязная» доходность для собственника, сдающего квартиру в аренду, вряд ли превысит 5–6% годовых. Добавьте сюда постоянно растущие коммуналку и налоги, расходы на периодическую «косметику», и чистая доходность упадет в 1.5–2 раза.

Безрисковая альтернатива для рублевого инвестора — купить ОФЗ или корпоративные облигации 1-го эшелона и получить свои 6.5–7% годовых без налогов. В таких условиях единственной причиной отдать предпочтение недвижимости может быть лишь ожидание роста ее цены, который перекроет эту разницу в доходности.

Если у человека есть это обоснованное ожидание, тогда, наверное, можно попробовать. Лично у меня его пока нет. Возможно, экономика поменяется, если заниматься вопросом более профессионально. Например, покупать точечно квартиру в таком месте, где больше не строят (это дорого), делать из квартиры мини-отель или сдавать посуточно (но это другие риски и операционная нагрузка).

Источник: IRN.ru. *Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

Сегодня фактически единственный риск, который берет на себя инвестор на первичном рынке жилья, — недострой:

— С эскроу-счетами деньги дольщика защищены, банк вернет их даже в случае банкротства застройщика, — говорит Олег Репченко. — Другой вопрос, что при покупке через эскроу-счета инвестор фактически замораживает деньги и отдает их банку в бесплатное пользование, что достаточно сомнительный шаг, если рассматривать его именно с точки зрения инвестиций. Если же покупать квартиру на вторичном рынке или в новостройке на высокой стадии готовности для последующей сдачи в аренду, то рисков мало. Это достаточно надежная, но низкодоходная инвестиция.

— При покупке готового объекта инвестор рискует недозаработать по сравнению с более ликвидными фондовыми инструментами. Также я не исключал бы риск увеличения налоговой нагрузки на второе и следующее жилье, — добавляет Сергей Григорян. — В целом в настоящее время я не вижу никаких плюсов в этом инвестиционном активе и причин покупать недвижимость, кроме как для личного пользования в качестве первого и единственного объекта. Мне просто непонятны причины, по которым инвестор может сделать выбор в пользу менее доходного и одновременно менее ликвидного актива, тем более с более высокой ценой входа, — резюмировал он.

Облигации девелоперов:
доходная альтернатива?

К слову, инвестировать в российский рынок недвижимости при большом желании можно, не только вложившись в реальные квадратные метры, но и купив, например, облигации девелоперских компаний, представленных на локальном долговом рынке. Сегодня бумаги крупных застройщиков, активно и давно занимающих деньги с помощью облигаций на публичном рынке (таких как Группа ЛСР, ГК «ПИК», СЭТЛ Групп, Эталон ЛенСпецСМУ), торгуются с доходностью около 8–9% годовых.

Кроме того, на фоне действия нового закона об эскроу-счетах, на рынок высокодоходных облигаций за деньгами уже в следующем году скорее всего потянутся мелкие и средние застройщики.

— В 2018 году объем средств, привлеченных девелоперами от дольщиков, составил 3.7 трлн руб. Как строителям заместить 3.7 трлн руб. в условиях нового закона? Несомненно, часть из них вынуждена будет обратиться на облигационный рынок, и мы станем свидетелями бурного роста размещений строительных компаний, — полагает управляющий партнер ИК «Септем Капитал» Денис Козлов.

По его словам, строительство хорошего дома в столицах регионов стоит 700–900 млн руб. и занимает около 3 лет от покупки земельного участка до сдачи дома. До 70% от этой суммы можно привлечь через размещение облигаций, уверен Козлов. Текущий IRR (внутренняя норма доходности) таких проектов позволяет привлекать деньги под 11–12% годовых. При этом важное отличие «строительных облигаций» — наличие обеспечения в виде строящегося дома.

— Очевидно, мы также увидим активное использование дисконтных облигаций и появление инвестиционных фондов с фокусом на «строительные облигации». Одним из стимулов роста этого рынка будет введение налоговых льгот на дисконтные облигации и, возможно, создание отдельного сектора на Московской бирже. Со своей стороны мы уже активно ведем работу с потенциальными эмитентами, биржей и Банком России, нацеленную на расширение облигационных выпусков застройщиков, — заключил представитель ИК «Септем Капитал».

Источник: yango.pro

Как правильно инвестировать деньги

У многих людей инвестирование средств ассоциируется со сложными финансовыми процессами. Однако не стоит думать, что получить хорошую прибыль могут только профессионалы с большим стажем. Научиться выгодно вкладывать собственные средства может каждый человек, главное понять основные процессы и определить, куда лучше инвестировать деньги.

Из этой статьи вы узнаете:

Что такое инвестиции

Инвестирование – применение собственных финансовых активов для дальнейшего преумножения и получения прибыли. Можно выделить несколько задач, которые решает инвестирование:

• Cохранение имеющихся денег. Важно понимать, что деньги, надежно спрятанные в тумбе или под кроватью, постепенно подвергаются инфляции, что уменьшает их стоимость. В результате капитал может обесцениться в течение пары лет. Поэтому целесообразно вкладывать накопленные средства в проекты с минимальными рисками банкротства.
• Получение прибыли. Инвестировать деньги для пассивного дохода стремятся многие люди, желающие получить достойную прибавку к основному заработку. Большинство инвесторов стараются снизить риск при инвестировании, даже если это приведет к снижению дохода.

Важно понимать, что инвестиции не дают 100% гарантии получения прибыли. Во многом успех предприятия зависит от самого инвестора.

Как правильно инвестировать деньги

Чтобы правильно инвестировать денежные средства, целесообразно ознакомиться со следующей инструкцией:

• Оценить материальные возможности. В первую очередь целесообразно проанализировать финансовое состояние. Классифицировать источники доходов: постоянные и временные. Далее расписать статьи расходов, учесть имеющиеся обязательные расходы (оплата квартиры, ЖКХ, кредитов и долгов).
• Создать денежный резерв. Если возникнут непредвиденные обстоятельства, всегда должна быть подушка безопасности.
• установить цели и задачи. Инвестор должен четко определить, какие цели он желает реализовать и какие средства он имеет возможность вложить;
• Определить максимальную степень риска. Лучше всего просчитать данный фактор на начале пути.
• Выбрать стратегию инвестирования. Начинающий инвестор должен определить для себя, какое количество денег он будет вкладывать, с какой периодичностью и что выступает в качестве объекта.
• Разработать защитную стратегию. Нужно предусмотреть все возможные негативные события и заблаговременно подготовить методы решения или пути отхода.
• Выбрать брокера. Важно решить, как инвестор будет заниматься проектом: самостоятельно либо через посредников и каким образом будут осуществляться материальные взносы.
• Сформировать портфель для инвестиций. Предполагает окончательный выбор объекта для будущих вложений.

Как управлять инвестициями и повысить доходность

Инвестирование – это только часть выполненного дела. Важно осуществлять грамотное управление финансовыми активами. На начальном этапе потребуется просчитать все возможные риски и решить, какая максимальная сумма вложений будет использована.

При правильном управлении, каждый инвестор имеет шанс повысить уровень дохода. Для этого можно использовать следующие методы:

• Отслеживать ситуацию на рынке, чтобы не упустить привлекательные проекты для вложения капитала.
• Примерно раз в месяц пересматривать портфель, чтобы увеличить производительность. Затраты быстро окупятся, и процедура принесет больше прибыли.
• Реинвестировать заработанные средства. Укреплять свой порфель с помощью инвестирования дохода от инвестиций.

Инвестиции могут стать привлекательным вариантом для получения дополнительного дохода. Каждый человек при желании сможет создать для себя инвестиционную почву и пустить имеющиеся ресурсы в дело.

Плюсы и минусы инвестиций

Перед тем, как вложить с трудом заработанные деньги, многие люди задумываются, куда инвестировать деньги средства с минимальными рисками потерь. Однако предварительно стоит ознакомиться с преимуществами.

Основные преимущества инвестирования:

1. Возможность получить пассивный доход. При этом трудовые затраты минимальны.
2. Реализация нового потенциала и открытие для себя иной сферы деятельности. Получая пассивный доход, у человека появляется больше свободного времени. Проявив стойкость, всегда есть возможность добиться высоких результатов.
3. Получение дополнительного дохода от разных источников.
4. Приобретение новых знаний, которые помогут грамотно обращаться с денежными средствами.
5. Отсутствие ограничений в получении дохода. При правильном распоряжении капиталом, можно постоянно работать над увеличением пассивного заработка.

Важные минусы инвестирования:

1. Нужен стартовый капитал. Для получения дохода, необходимо собрать сумму для вложений;
2. Всегда присутствуют риски. Важно понимать, что даже самый надежный и перспективный проект не способен дать 100% гарантии надежности;
3. Нужны знания финансовой специфике.
4. Поскольку не каждый начинающий инвестор имеет знания в области инвестирования, для начала придется изучить главные правила и инструменты, а также приобрести соответствующий опыт, который поможет в дальнейшем заработать;
5. Отсутствие гарантии. Никто не сможет дать гарантию получения постоянного дохода.

Как начать инвестировать с нуля: пошаговая инструкция

Чтобы дальнейшее продвижение инвестиции удалось, важно начать с удачного старта. Справиться с поставленной задачей поможет следующая инструкция:

• Четко поставить цель будущих инвестиций. Так, например, пенсионные накопления или подготовка устойчивой основы для будущих вложений требуют использования принципиально разных подходов.
• Грамотное распределение активов. Нужно правильно использовать инвестиционные инструменты: можно получить привлекательный доход, а также сохранить собственные деньги.
• Использование диверсификации для снижения риска. Инвестирование в несколько проектов поможет сократить риск потери всех финансов.
• Начинать с простых инвестиций. Майк Пайпер (эксперт Wall Street Journal) уверен, что каждый новичок, находящийся в поиске простых инвестиций, в итоге вкладывают деньги в ETF фонды.
• Лучше использовать небольшие размеры инвестиций. Опытные консультанты и финансисты уверены, что приобретать опыт и уберечь себя от больших потерь возможно при небольших вложениях.
• Не стоит опираться на СМИ или информацию из ТВ в качестве пользовательского руководства.
• Учиться экономить, чтобы в будущем копить и вкладывать. Лучшие помощники инвестора-новичка – это настойчивость и систематичность. Постепенно можно нарастить собственный инвестиционный портфель.

Стратегии инвестирования

Стратегия – это целый комплекс поведенческих реакций, который используется в время проведения торгов на бирже. Для начала нужно определиться, на какие показатели нужно обращать внимание прежде, чем принимать серьезные решения.

На практике наибольшей популярностью пользуется стратегия «выжидание»: новички покупают ценные бумаги по максимально низкой стоимости либо по номиналу. Далее начинают выжидать, пока курс не начнет расти или доход не станет фиксированным. Как правило данный подход занимает 3-5 лет.

Важно продумать несколько важных моментов:

• Вид актива.
• На протяжении какого срока планируется инвестирование.
• Максимально допустимый убыток.

Альтернативная стратегия – «портфельное инвестирование» дает возможность приобрести различные ценные бумаги и снизить вероятные риски (диверсификация). Специалисты с богатым опытом в сфере инвестирования настоятельно рекомендуют направлять долю накоплений (≈30%) на приобретение облигаций и ОФЗ, а другую часть направить в акции компаний с высокой ликвидностью. Среди самых привлекательных компаний можно отметить: Газпром, Сбербанк, Сургутнефтегаз, Мегафон, Магнит.

Часто задаваемые вопросы

Какая сумма нужна для инвестиций?

Чтобы начать не нужны миллионы. Стоимость биржевых инструментов демократична. Например, стоимость ПИФов начинается от 5000 рублей, а пополнение от 1000 рублей. Чтобы начать успешную плодотворную работу, рекомендуется делать вложения не дороже 30 000 рублей.

Какую доходность приносят инвестиции?

Доходность зависит от того, куда планирует вложить деньги инвестор. Например, банковский вклад приносит доход 3,5-5,6% годовых. Используя ОФЗ также, не стоит рассчитывать на большой доход 5-6%. Акции – более прибыльный, но и самый рискованный инструмент.

Куда лучше вкладывать деньги?

В нынешнем году выгодно вкладывать денежные средства в акции компаний, которые имеют хорошую и надежную репутацию, в интернет-проекты, драгметаллы, биржевые акции (ETF подойдет для новичков).

Какую стратегию инвестирования выбрать?

Не существует единой стратегии инвестирования, которую можно использовать. Лучше всего использовать приемы из различных направлений, например, строить портфель на рост, а также включать доходные инвестиции. Также в будущем можно сделать реинвестиции, чтобы получить больше дохода.

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Давайте обсудим это

Как создать пассивный доход из 500 долларов? Самый прибыльное вложение денег — это инвестирование! Лучшее инвестиционное решение — это вкладывать деньги в компании, которые работают в заведомо успешных областях и продвигают актуальные на сегодняшний день идеи. Для 21 века такими областями являются блокчейн, искусственный интеллект и другие инновационные технологии.

Такие компании смотрят в будущее и уверены в том, что их бизнес будет приносить прибыль и через 5, 10, 20 лет! Сейчас повсеместно разрабатываются проекты в сфере Искусственного Интеллекта и вкладчики, которые войдут в этот рынок на начальном этапе существования компании могут зарабатывать пассивно, так как стоимость 1 акции меньше доллара, со временем будет рост акций.

Зарабатывайте в интернете привлекая клиентов (партнеров и инвесторов) в инвестиционный проект в сфере Искусственного Интеллекта. Партнер компании сам строит свой доход, который может быть от 1000 до 5000 у.е. и выше.

Проект: digiu.ai/6030967609 В проекте простая регистрация, зарегистрированным пользователям дается возможность получить 500 акций бесплатно, акции станут доступны после подтверждения своего профиля в личном кабинете проекта. За счёт накопления данных и реализации множества сервисов стоимость акций в течение 5 лет увеличится более чем на 10 000%.

На данный момент стоимость акций за год выросла в 3 раза с $0,02 до $0,06. После выхода на биржу эти акции минимум в 50 раз подымутся в цене. Стартапу около года. Уже миллионы долларов инвестированы. Так как компания и в другие проекты инвестирует деньги с вложений вкладчиков, то дивиденды инвесторам уже платит.

ИНН физического лица: что это такое, как получить, зачем нужен, кто и где его может получить, образец и расшифровка ИНН

Полезные советы, куда вложить целый миллион рублей. Это не просто круглая и символичная сумма, но и приличный стартовый капитал.

В статье на сайте Юником 24 расскажем про Паевые инвестиционные фонды, как они устроены и какой доход могут приносить. Как зарабатывать на ПИФах.

В статье на сайте Юником 24, расскажем как научиться выгодно инвестировать деньги. Поможем понять основные процессы и определить, куда лучше вкладывать средства.

Источник: unicom24.ru

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях.

Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Реформа стройки

Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2020 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.
Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

• Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
• Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
• Престижность и безопасность района.
• Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
• Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

1. Относительно невысокий порог входа.
2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
3. С 1 июля 2020 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

• Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
• Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

• Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
• Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

• нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
• помещения для производства и продажи мебели;
• хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

• продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
• кафе, бары, рестораны;
• офисные помещения;
• образовательные, спортивные, развлекательные центры;
• склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:

• Дом сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
• Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.

Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное – собственное участие застройщика.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками – доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Как банк проверяет застройщика

Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:

• Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
• Застройщика, ген. подрядчика;
• Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
• Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство — прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

1. Высокая доходность.
2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
6. Большой выбор объектов в крупных городах.
7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Платформа Инвестел

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.

Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел

1. Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
   Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).* Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых.
2. Защита инвестиций.
   Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации.
3. Обеспечение инвестиций.
   Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
4. Простота работы.
   Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок.
5. Досрочный выход.
   Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.
Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Источник: disagroup.ru

Самые выгодные инвестиции в недвижимость

Нестабильность российской валюты и фондового рынка побуждают людей находить способы сохранения капитала и идеи, как заработать. Возможность инвестировать в недвижимость позволяет не только сохранить деньги, но и заработать.

В какие объекты и каким образом инвестируют в недвижимость, возможные риски и преимущества этого вида инвестирования, узнаете в статье.

Цели инвестирования в недвижимость

Человек, занимающийся инвестициями, преследует цели, помогающие сохранить и увеличить сбережения:

• Получение пассивного дохода с собственных денег. Если у человека появляются накопления, которые пока не нужны для траты на жизнь, ими можно воспользоваться для получения дополнительного дохода. При наступлении необходимости или по желанию, человек может через определенное время вернуть вложенные и заработанные средства и потратить на свои нужды;
• Сохранение заработанного. Инфляция и обесценивание валюты, ведут к тому, что деньги с течением времени теряют покупательную способность;
• Превращение инвестирования в основной способ заработка путем регулярной перепродажи активов при их увеличении в цене. В этом случае человек может даже располагать не своими, а заемными средствами, которые он пускает на заключение выгодных сделок.

Выбор в пользу инвестирования в недвижимость делается неспроста. По сравнению с другими видами вложений заработок на недвижимости имеет определенные преимущества. Недвижимость в среднем приносит больший доход, чем банковский вклад, к тому же стоимость квартиры или другого помещения растёт как минимум на уровень инфляции. Инвестиции на фондовом рынке обладают большой волатильностью, а значит, есть риск существенных потерь, поэтому вложения в недвижимость значительно надёжнее.

Дополнительный заработок можно получить, инвестируя в строящееся жилье. В этом случае, цена квартиры растет по мере строительства жилищного комплекса.

Таким образом, люди инвестируют в недвижимость, поскольку это стабильный и защищённый от инфляции актив, увеличивающийся в цене. Также собственники помещения получают дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть несколько методов получения дохода с объектов. Далее разберем, как зарабатывают на недвижимости.

Инвестиции в ЗПИФ Недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды создаются для коллективного инвестирования в один или несколько проектов, прибыль которых распределяется пропорционально вложенным средствам. ЗПИФы недвижимости создаются для инвестирования в строительство с последующей продажей или покупку готовой недвижимости для последующей сдачи в аренды. Управляет покупкой и обслуживанием активов управляющая компания, имеющая лицензию ЦБ РФ. ЗПИФ, создаваемые с целью покупки недвижимости и сдачи ее в аренду обычно называют Рентными ЗПИФами.

Вкладываться в ЗПИФ удобно, так как не обязательно обладать суммой, необходимой для покупки целой квартиры. Как правило, порог входа в ЗПИФ недвижимости составляет несколько сотен тысяч рублей, что существенно ниже цены квартиры. Также с инвестициями в ЗПИФ связаны такие преимущества:

• Инвестору не нужно заниматься управлением активами, оформлять какие-либо бумаги, выстраивать отношения с застройщиком, банком, коммунальными службами. Управляющая компания самостоятельно позаботится об инвестировании, покупке, аренде;
• Надзор ЦБ РФ за отчетностью ЗПИФа и деятельностью Управляющей компании настолько строгий, что риски мошенничества или хищения средств со стороны управляющей компании отсутствуют;
• На протяжении срока действия Рентного ЗПИФ выплачиваются регулярные дивиденды.

Еще одним неоспоримым преимуществом покупки паев ЗПИФ перед приобретением квартиры является возможность частичного выхода из актива. Если инвестору понадобились деньги, то он может продать часть своих паев, а по остальным получать доход. Продать часть квартиры не получится

Но также стоит учитывать риски и недостатки вложения в фонды. Управляющая компания может ошибиться при выборе объекта или во время инвестиционной деятельности. За услуги фонда берется комиссия от одного до нескольких процентов с вложенных средств, а также до конца неизвестно, какой же доход получит инвестор в будущем, поэтому итоговая прибыль может варьироваться и быть небольшой.

Такой способ подойдет для людей, которые не хотят самостоятельно заниматься операционным управлением коммерческих и жилых площадями. При этом большой доход инвестор может получить, лишь тщательно выбирая управляющую компанию и изучив объекты, которые покупает ЗПИФ.

Приобретение ценных бумаг строительных компаний

Ранее говорилось о том, что вложение в акции или другие ценные бумаги более рискованная инвестиция, чем покупка недвижимости. Но в случае с покупкой бумаг застройщиков, существуют определённые сходства — прослеживается корреляция между с ростом цены недвижимости и цены акций

Если застройщик создает отличные дома, сдает объекты в срок и не имеет проблем с репутацией, то квартиры от него будут расти в цене. Но если застройщик недобросовестно относится к обязанностям или в дальнейшем отказывается обслуживать построенные объекты, квартиры от него будут расти в цене медленно или вовсе терять свою стоимость.

То же самое происходит и с ценными бумагами застройщиков. Компания с привлекательной отчетностью и репутацией постепенно будет увеличиваться в цене, а также способна платить дивиденды и без проблем расплачиваться по облигациям.

При этом порог вхождения на рынок ценных бумаг низок. Например, одна акция строительной компании «ПИК» стоит менее одной тысячи рублей. Начать зарабатывать на рынке недвижимости, таким образом, может даже новичок.

Но ценные бумаги, пусть и строительных компаний, всё равно обладают большим инвестиционным риском, чем недвижимость. В этом можно убедиться на примере февраля-марта 2022 года, когда почти все российские акции, в том числе строительных компаний, упали в цене в два или более раз, а цены на недвижимость продолжили рост.

Покупка строящегося жилья с целью продажи

Если человек рассчитывает продать квартиру дороже цены покупки, то идеальное время для приобретения — покупка права на квартиру во время строительных работ. После старта продаж цена будет расти примерно на 10% ежегодно.

Однако, покупка квартиры на старте сопряжена с рядом рисков. Дом может быть не достроен, и тогда инвестор потеряет часть средств. На данный момент в России десятки тысяч брошенных объектов. Также на финальную цену влияет качество исполненных работ: в итоге жилье может получиться попросту непривлекательным для покупателей.

Стоит учесть, что строительные работы могут отойти от намеченного срока, и вложенные средства инвестор сможет увидеть позже желаемого времени. При продаже готовой квартиры инвестору придется конкурировать с Застройщиком, поэтому придется либо делать дисконт от цены квартир у Застройщика, либо ждать пока Застройщик продаст все свои квартиры.

Но цена может и увеличиться значительно. Открытие станции метро рядом с домом увеличит среднюю стоимость квартир более чем на 20%. Другая инфраструктура тоже влияет на цену. Возможно, за время строительства в районе успели построить новые школы, больницы, садики.

Покупка уже готового помещения также будет неплохим вариантом, но тут тоже есть нюансы. Собирается ли инвестор продавать квартиру в том виде, в котором купил или планирует сделать в ней ремонт перед продажей. Также возможно купить дешево у человека, которому срочно требуются деньги и в дальнейшем продать дороже.

Стоит учесть покупку парковочного места вместе с квартирой, поскольку оно тоже вырастет в цене. Также в домах предоставляются другие помещения. Кладовая тоже может быть продана другим людям с наценкой. К тому же застройщики или продавцы часто предоставляют скидку при покупке дополнительных нежилых площадей вместе с жилой площадью.

В любом случае, главное — правильно выбрать объект. Неучтенные юридические особенности, связанные с квартирой, или выбор в районе с плохой инфраструктурой приведёт к тому, что будет невозможно дорого продать площадь.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Сдача в аренду квартиры будет отличным решением, если нет нужды сразу продавать объект. Цена на недвижимость в любом случае будет увеличиваться со временем, но при этом человек получает дополнительный доход от арендаторов. Такие объекты можно так же покупать на этапе строительства, приобретать готовые и делать в них ремонт. Вместо немедленной сделки площадь сдаётся на определенный срок.

В большинстве случаев расходы на восстановление состояния объекта после выезда арендаторов покрываются увеличивающейся стоимостью всего сооружения в целом. Конечно, бывают случаи, когда арендаторы могут значительно испортить состояние квартиры. Для уменьшения подобного риска нужно приобретать объекты, спрос на которые представляется людьми, которые с меньшей вероятностью испортят объект. То есть покупка квартиры в гетто повысит риск того, что арендаторы окажутся не сильно аккуратными и воспитанными людьми.

Именно по причине риска порчи имущества многие инвесторы стараются продать квартиры сразу же после ввода дома в эксплуатацию или окончания ремонта. К тому же совершенно новые квартиры, в которых еще никто не жил, ценятся больше, чем старые.

Тем не менее, при правильном выборе арендаторов объект способен генерировать постоянную прибыль. А после истечения договора аренды помещение можно без проблем продать. Поскольку в России комиссию риелтору, который выставляет недвижимость, платит арендатор, а не арендодатель, то поиск хороших арендаторов не требует времени и сил. Достаточно увидеться с ними несколько раз и после проверять помещение по условиям договора.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Вне зависимости от вашего выбора прибегнуть к услугам паевых фондов недвижимости или приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду или перепродажи, необходимо учитывать, что риски и потенциальные выгоды у разных типов недвижимой собственности отличаются, как именно — читайте далее.

Жилая

Наиболее популярные объекты для продажи — квартиры в городе. Популярность они заслужили не просто так. Квартира, как правило, стоит дешевле коммерческой недвижимости. На квартиры больше спрос, чем на другие виды недвижимости. К тому же учесть примерные потенциальные желания покупателя или арендатора инвестор может без проблем, поскольку сам знает, что нужно человеку для комфортного проживания.

Если говорить об уже построенных объектах, то человек может без проблем определить, является ли цена, по которой предлагается приобрести квартиру, справедливой. Поскольку предложений очень много, можно узнать среднерыночную цену по такому типу объектов. Просто соберите информацию по объектам с похожей инфраструктурой, метражом, качеством постройки и расположением.

После этого найдите среднюю цену. Такой способ работает и для инвестора, который хочет приобрести квартиру для продажи, и для последующего покупателя. Получается, что у вас небольшой шанс переплатить, но продать квартиру выше по рынка тоже не получится.

Большинство квартир будет расти в цене, а ошибка при выборе квартиры не сильно ударит по кошельку, потому что значительно объект всё равно не упадет в цене.

Строящаяся

Пока недвижимость строится — это отличное время для покупки. Инвестиции в новостройки хорошо окупаются, ведь новое жилье более привлекательно для покупки. Другие строящиеся объекты тоже приносят значительную прибыль. Строящиеся офисные центры или загородные дома тоже приобретать выгоднее, чем уже построенные. Но риск невыполнения обязательств отворачивает многих инвесторов от выбора покупки на старте.

Компромиссным решением являются инвестиции в строительство в середине этапа стройки, когда проблемы по застройке позади, и остается только доделать работу. Такой объект менее рискованный для инвестиций, но тоже принесёт ощутимый доход.

Коммерческая

Недвижимость, созданная для коммерческих целей, сложнее в инвестировании, поскольку новичку оценить потенциальную стоимость объекта затруднительно. Вкладываться в офисное здание, торговый центр, складские помещения нужно аккуратнее и учитывать ряд факторов.

Если инвестор приобретает офисное помещение, то он должен задуматься, есть ли рядом другие офисные кластеры, которые упростили бы работу предприятия, которое будет арендовать помещение. В таком месте потенциальные сотрудничества с другими компаниями более удобные, поэтому за помещение нужно просить повышенную сумму. Если офис расположен в спальном районе или в удаленном от основных бизнес-центров месте, то такой офис будет недорогой.

Обычно коммерческую недвижимость сложнее продать, чем сдать в аренду, поскольку компании часто переезжают в связи с изменением внешних или внутренних условий ведения бизнеса.

Загородная

Дома, находящиеся за городом, ценятся в больших городах с материальным достатком у людей. Такие объекты покупаются людьми, желающими выехать на несколько дней в месяц в тихое место, отдаленное от городской суеты. Также продают землю без построенного на ней дома.

Потенциально перепродажа дома или участка принесет наибольшую прибыль, но рынок достаточно неликвиден. Найти покупателей бывает сложно, но поставить высокую цену — легко, ведь нельзя максимально справедливо оценить стоимость такого загородного дома или участка.

Так как загородные дома обычно строятся мелкими компаниями или самими владельцами земли, нужно тщательно проверить состояние дома, качество материалов, правильное проведение коммуникаций, ведь дома часто строятся с нарушениями.

Продать участок можно не только физическому лицу, но и крупной компании, которая ищет место для складов. При такой сделке ставится высокая наценка, поскольку сложно найти другие хорошие предложения.

Ещё сильнее цена на землю будет увеличиваться по мере развития и расширения города. Тогда загородная дешёвая земля превратится в дорогую, особенно если администрация официально признает место, где находится загородная собственность, частью города.

Порядок инвестирования в недвижимость

Неправильный подход к инвестированию повлечет потерю части или всех средств. Чтобы правильно распорядиться деньгами, достаточно следовать нескольким простым правилам:

1. Изучите рыночную ситуацию. Поймите, какой тип недвижимости больше ценится людьми в вашем регионе. Изучите разные районы, соотнесите цены. Постарайтесь найти привлекательные локации, где в перспективе цена может значительно увеличиться.
2. Найдите наиболее надежных застройщиков или продавцов. Запросите необходимую документацию, изучите отзывы других людей об их работе.
3. При последующей продаже подготовьте объект к сделке. Утрясите юридические проблемы, а при необходимости избавьтесь от внутренних недостатков помещения. Отремонтируйте помещение при необходимости.
4. Правильно заполните информацию о сделке или аренде на популярных площадках или обратитесь к проверенному посреднику.

После всех проделанных действий вы сможете извлечь значительную прибыль из своих инвестиций.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Несмотря на низкие риски по сравнению с вкладыванием денег в акции или валюту, всё же существует ряд ситуаций, которые вызывают потерю части денег или всех сбережений в этом бизнесе:

• Плохо выбранные арендаторы. Если отдаёте имущество под съем, то важно убедиться, что люди готовы исправно платить и не портить имущество. Конечно, иногда приличные арендаторы могут по собственным обстоятельствам задержать оплату, а в итоге съехать не заплатив. Судебные разбирательства с такими людьми обойдутся дороже, чем упущенная выгода, и от такой ситуации не застрахован не один арендодатель;
• Плохое расположение. При покупке собственности инвестор надеялся на развитие района, а в итоге строительство метро отменили, район потерял значительную материальную поддержку и инфраструктура начала приходить в упадок. Нельзя быть точно уверенным, что развивающийся район будет перспективен в дальнейшем;
• Мошеннические схемы. Инвестор, попавшийся на сделку по поддельным документам или не заметивший другие юридические тонкости, рискует потерять все деньги. Не факт, что мошенников поймают или полиция вернет украденные деньги, которые уже успели потратить;
• Замороженное строительство или разоренная компания. Каждый год сотни объектов остаются недостроенными. Не всегда возможно получить полную сумму от застройщика назад. Нередки случаи, когда вообще не удается получить какие-либо деньги. Выбирать застройщика нужно с умом, и не вестись на небольшие цены при покупке;
• Вложение денег в старые дома. Если в районе появляется много новостроек, то старые дома будут медленнее расти в цене. Новые дома, особенно экономкласса, могут даже не сильно отличаться в цене от старого жилфонда из-за развивающихся особенностей постройки домов, позволяющих строить дешевле.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Подытожив материал, изложенный выше, можно прийти к выводу, что инвестиции в недвижимость являются прибыльным инструментом, но нужно учитывать следующее:

• Покупка паев ЗПИФ Недвижимости является самым удобным способом инвестирования в недвижимость с минимальными рисками;
• Покупка квартир и другой недвижимости на аукционах или у людей, которым срочно требуются деньги, будет доходным способом инвестирования в недвижимость. Единственное, нужно обратить внимание на состояние квартиры и инфраструктуру вокруг. Вполне возможно, продавец только делает вид, что ему срочно нужны деньги, чтобы продать плохую квартиру дороже;
• Если вы покупаете недвижимость для длительного владения и сдачи в аренду, которая уже построена, то главное — правильно выбрать место расположения и заключать договор только с вызывающими доверие арендаторами. Особенно прибыльно будет дёшево купить некрасивое, старое помещение и отремонтировать его;
• Помещение, которое находится на этапе стройки, будет стоить намного дороже, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Единственная проблема — риск приостановки строительства, поэтому обращайтесь к проверенным застройщикам;
• Покупка недвижимости предоставляет возможность получения пассивного дохода и защиты средств от инфляции, но требует стартовый капитал. При этом если инвестиционная квартира берется в кредит, то срок окупаемости достигает около 10 лет. К тому же получить деньги назад не получится быстро. Сначала нужно найти покупателя, а потом долгое время заключать договор.

Но, несмотря на все минусы, риски у инвестирования в недвижимость всё равно ниже. Но нужно быть готовым, что не получится быстро разбогатеть на этом, но получить хороший доход и защитить собственные средства — вполне.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Многие инвесторы потеряли значительное количество денег в 2022 году. Люди, специализирующиеся на акциях, оставили огромные суммы на российском фондовом рынке, поскольку большое количество российских компаний потеряло финансирование и приток инвестиций. Люди, держащие деньги в рублёвых вкладах, сталкиваются с большой волатильностью валюты и снижающимися ставками.

Неизвестно, сколько будет стоить рубль в дальнейшем. Даже вклады в иностранной валюте не всегда опережают инфляцию. Возникает вопрос, стоит ли инвестирование в недвижимость времени и средств или риски слишком велики?

Квартиры на российском рынке почти не пострадали, а люксовое жилье только увеличилось в цене. Таким образом, видно, что недвижимость является одним из надежнейших активов, в которые человек вкладывает деньги.

Источник: www.mr-group.ru