Обстановка в экономике многих стран мира изменилась в 2020 году не в лучшую сторону. Если раньше многие хотели купить недвижимость в Турции на стадии строительства , то сегодня опасаются это делать из-за возможных рисков недостороя. Насколько оправданна такая тревога и какие реальные риски существуют при покупке апартаментов в Турции на стадии строительства для иностранцев , нужно знать заранее, перед заключением договора.
Чем привлекательна недвижимость в Турции на этапе строительства?
Новые турецкие дома строятся в большом количестве, во всех районах страны. Их возводят более 30 тысяч компаний-застройщиков. За год в стране сдается около 1 млн. новых квартир. Турция остается в лидерах спроса на жилье среди стран Европы, несмотря на карантинные ограничения.
Покупка жилья в Турции на этапе котлована – наиболее популярный вид сделок по приобретению апартаментов в новостройках. Преимущества такой покупки очевидны:
-
Стоимость квадратного метра в строящемся доме ниже на 20-30%, чем в построенном здании.
Новостройки в Турции – это современные, красивые, качественные здания, украшающие облик городов и поселков.
Покупка недвижимости в Турции на стадии СТРОИТЕЛЬСТВА ️ Что нужно знать? Риски и гарантии
Какие есть риски при покупке недвижимости от застройщика?
Недвижимость в Турции строящаяся кажется менее надежным вложением средств для некоторых покупателей, чем приобретение готового жилья. Многие иностранцы не знают рынка турецкой недвижимости, требований к оформлению сделки, особенностей и перспектив развития района, где возводится новостройка.
Помощь профессионалов обезопасит риски покупателя. Обращаясь в лицензированное турецкое агентство недвижимости Liga Real Estate, вы убережете себя от ненужных хлопот, лишних расходов на поездки по стране, затрат на помощь переводчиков и других специалистов по оформлению документов. А, главное, обезопасите покупку недвижимости в Турции на этапе строительства от любых неприятностей:
-
Риском покупки жилья в новостройке является угроза недостороя объекта и банкротства застройщика. Риэлторы рекомендуют только проверенных застройщиков, которые всегда вовремя и с нужным качеством сдают объекты. Власти также контролируют работу строительных компаний, соответствие предоставленного проекта, соблюдение сроков каждого этапа строительства от заливки фундамента до отделочных работ.
Можно заметить, что ни в одном районе Турции нет долгостроев или заброшенных новостроек. Это связано с тем, что обязательное достройка домов и предоставление квартир покупателям гарантированы законодательством страны и рыночными условиями. Дороговизна земли в стране имеет положительный эффект в том, что недостроенный объект будет сразу же приобретен другим застройщиком, который завершит строительство новостройки – стоимость такого недостроя будет ненамного выше цены земли под ним.
Строгость банковского законодательства и предоставления кредитов застройщикам в Турции также является гарантом соблюдения сроков возведения объектов-новостроек. Высокий спрос на покупку недвижимости в Турции на этапе строительства у жителей страны и других государств дают застройщику необходимые средства для проведения строительных работ в срок, строго по графику.
Инвестиционная выгода покупки недвижимости в Турции
Покупка недвижимости в Турции от застройщика является выгодной инвестиционной сделкой. Например, вы приобретаете квартиру в новостройке на стадии котлована на 30% дешевле средней цены 1 кв. м недвижимости в этом районе. При сдаче дома через год-полтора ваша квартира будет стоить уже на 30% больше, чем вы вложили в нее изначально. Вы можете смело использовать кредитные средства на покупку квартиры, потому что ипотека для иностранцев в Турции предоставляется под 8-10% годовых под покупку новостройки.
Если вы не планируете постоянно жить в купленной квартире, то ее можно сдать в аренду. Средняя доходность на рынке аренды жилья в Турции – 6-8% годовых от стоимости объекта.
Для того, чтобы выбрать ликвидный, популярный для сдачи в аренду объект, лучше воспользоваться советами профессионалов, работающих на рынке недвижимости Турции. Они предоставят несколько вариантов покупки жилья в новостройках, чтобы выбирать лучшие из лучших!
Источник: ligarealestate.ru
Как купить новостройку и не быть обманутым
Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?
Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.
Квартира на этапе строительства: основные моменты
Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.
Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.
Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.
Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.
Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?
- Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.
Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).
- Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.
В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.
Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.
- Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.
Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.
- Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.
Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.
Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).
- Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.
В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
(которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.
Преимущества ДДУ
Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:
- ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
- Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
- Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.
Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.
Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.
Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.
Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.
По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.
Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.
Тревожные звонки: на что обращать внимание
Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.
Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?
Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.
Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.
Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.
Дополнительные риски: навязанные услуги
Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.
Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.
Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.
Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.
Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.
Заключение
При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.
И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.
Источник: novostroev.ru
Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?
Покупка квартиры на этапе строительства привлекает возможностью приобрести современное жилье удобной планировки по приемлемым ценам, выбирая его по своему вкусу и достатку среди квартир разной степени комфортности. Покупка квартиры на этапе строительства позволяет по стоимости, на 30-40% меньшей, чем на вторичном рынке, но с большими рисками, приобрести жилье, по качеству не сопоставимое с квартирами улучшенной планировки двадцатилетней давности.
Стоимость строящегося жилья тем меньше, чем раньше начинает инвестор вкладывать деньги в строительство, а возможность внесения оплаты частями делает такой способ приобретения жилья привлекательным. Большинство семей, покупающих квартиру, пользуется заемными средствами, поэтому проблема экономии стоит для них очень остро, но многие предпочитают не ввязываться в долевое строительство, боясь пополнить ряды «обманутых дольщиков».
Виды рисков
Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:
- риск утраты денежных средств;
- риск значительной задержки окончания строительства;
- риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.
Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.
Задержка сроков сдачи дома происходит почти повсеместно, а получение жилья худшего качества является неприятным, но исправимым недостатком.
Прекращение строительства
Строительство может быть прекращено по причине:
- мошенничества застройщика;
- банкротства застройщика;
- признания строительства незаконным.
Мошенничества со стороны застройщика могут принимать различные формы – от изначального намерения собрать с покупателей деньги и не вести никакого строительства до двойной продажи квартир.
Банкротство застройщика может быть намеренным, а может случиться по не зависящим от него обстоятельствам:
- из-за экономического кризиса;
- из-за плохой организации бизнеса;
- из-за пожара или стихийного бедствия.
Строительство может быть признано незаконным в случае, если застройщик начал работы до получения необходимых документов на строительство в надежде оформить их задним числом.
Неофициальная проверки застройщика
Избежать всех возможных неприятностей на 100% сложно, но во много раз снизить вероятность наступления необратимых последствий все-таки возможно, если вести себя осмотрительно и не принимать поспешных решений. Для этого следует придерживаться двух основных правил:
- собрать и проанализировать всю доступную информацию о застройщике;
- действовать строго в рамках закона, не соглашаясь ни на какие схемы приобретения жилья кроме оговоренных в законе.
Собирать информацию о застройщике следует двумя способами. Во-первых, анализируется информация, полученная от знакомых, родственников, из Интернета (желательно с различных форумов, обсуждающих качество и сроки уже сданного застройщиком жилья). Не станет лишним и посещение уже сданных застройщиком жилых домов и общение с жильцами. Конечно, в таком сложном деле, как жилищное строительство, всегда найдутся недостатки, но важно решить для себя, с какими из них мириться можно, а с какими – нет.
Очень важным аспектом доверия застройщику является перечень его партнеров. Чем надежнее сотрудничающие с ним банки и страховые компании, тем большего доверия он заслуживает, и тем более серьезными являются его гарантии.
Юридическая проверка застройщика
Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:
- разрешение на строительство;
- документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
- проектную документацию;
- технико-экономическое обоснование;
- экспертное заключение по проектной документации;
- учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
- бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.
Если правоустанавливающими документами на землю является договор краткосрочной аренды или бессрочного безвозмездного пользования, то стоит воздержаться от сделки, так как в дальнейшем могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на заключительном этапе строительства.
Граждане, желающие вступить в долевое строительство, не всегда могут компетентно проанализировать документы застройщика, поэтому привлечение квалифицированного юриста на данной стадии может спасти в дальнейшем от многих неприятностей.
Договор дольщика с застройщиком
Закон предусматривает три основных способа привлечения средств в жилищное строительство:
- по договорам долевого участия (ДДУ) (Подробнее см. Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?);
- через жилищные сертификаты;
- через жилищно-строительные и накопительные кооперативы.
Наименее рискованным приобретением жилья признается его покупка без посредников на основании ДДУ, так как только он подлежит в обязательном порядке государственной регистрации, к тому же до перечисления денег на счет застройщика. Эта процедура была специально внесена в закон для предотвращения двойных и тройных продаж квартир. Предложение подписать какую-то иную форму договора кроме ДДУ следует рассматривать как потенциальную опасность для покупателя.
Законодательные гарантии выполнения обязательств застройщика
Федеральным законом от 28.12.2013 N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в закон о долевом участии внесены положения о государственном контроле в этой сфере, что призвано несколько снизить риск непредвиденного банкротства застройщика.
Закон регулирует вопросы взаимоотношений между дольщиком и застройщиком, в частности оговаривает гарантии возврата средств дольщикам в случае невыполнения им своих обязательств. К числу таких гарантий относятся:
- залог;
- поручительство банка;
- страхование.
Залогом могут выступать участки земли и объекты недвижимости, принадлежащие застройщику на праве собственности, в том числе незавершенный возводимый объект. Залог должен соответствовать по величине совокупной ответственности перед дольщиками и кредитными организациями.
Банковские и страховые гарантии
Поручительство банка является надежной формой возврата денежных средств дольщикам, так как банк-поручитель в силу закона должен удовлетворять, помимо требований о наличии лицензий и пятилетнего срока деятельности, условиям наличия уставного капитала размером более 200 миллионов и собственных средств размером более миллиарда рублей.
Гарантия обеспечения интересов дольщиков может быть обеспечена за счет страхования застройщиком своей гражданской ответственности на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им договорных обязательств. Помимо требований к страховщику по надежности и устойчивости, к нему предъявляются достаточно жесткие финансовые условия, которые предполагают наличие уставного капитала размером более 120 миллионов и собственных средств размером более 400 миллионов рублей.
Договор страхования заключается в пользу оформивших ДДУ, но следует иметь в виду, что получить свои средства из сумм гарантийных обязательств можно только по судебному решению об обращении на предмет залога взыскания средств или по решению арбитражного суда о признании застройщика банкротом.
Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество
Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.
Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:
- устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
- возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
- уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
Тщательное изучение ДДУ на его соответствие законодательству, его государственная регистрация, анализ информации о застройщике, его учредительной и проектной документации и хорошее знание закона позволят участникам долевого строительства избежать многих возможных рисков.
Источник: consultant-jur.ru