Квартира в новостройке или на вторичном рынке

Непростой выбор между новостройкой и вторичкой остается актуальным для сотен тысяч людей. Мы рассмотрели плюсы и минусы каждого варианта, чтобы вам было легче принять верное решение.

Квартира в новостройке или на вторичном рынке

Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.

Риск затягивания сроков сдачи дома. Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода–год.

Риск потерять вложения. Официально в России числятся обманутыми дольщиками 35 000 человек плюс еще порядка 65 000 членов их семей. Это целый город: такой как красноярский Ачинск или подмосковный Реутов. Покупка у крупного застройщика спасает не всех: банкротства не избежал в свое время даже строительный гигант СУ-155.

Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.

Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция, некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года дает усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки может быть испорчен ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.

Большие затраты на ремонт. Финансовые, эмоциональные и временные усилия на то, чтобы привести новостройку без отделки в мало-мальски жилой вид могут оказаться колоссальными.

А если квартира приобретена в ипотеку, и до завершения строительства вам придётся снимать жильё, не факт, что вам удастся накопить нужную сумму на ремонт. Взять же дополнительный потребительский кредит тоже может быть накладно. В итоге многие новоселы принимают решение переехать в недоделанную квартиру и месяцами живут в спартанских условиях, постепенно накапливая небольшие суммы денег и делая ремонт «по кусочкам»: так что ни о каком «красивом» переезде речь здесь идти не будет.

Неуютные дворы. В подавляющем большинстве новостройки массового сегмента выглядят милыми и утопающими в зелени только на рисунках дизайнеров. На деле девелоперы высаживают после сдачи домов в эксплуатацию не дорогие крупномерные деревья, а грустные дешёвые прутики, так что гулять вам первые 15–20 лет придётся в бетонных джунглях.

Причем привлечь застройщика к ответственности в этом случае будет невозможно: технически он сделал озеленение, а что дерево ниже школьника и на нём два листочка — это не важно.

Некоторые застройщики не выполняют и обещаний по установке спортплощадок и детских городков или закупают всё самое дешевое, некачественное, и уже через год после сдачи новостройки её двор может выглядеть хуже районов с панельными хрущёвками 60-х.

Играет роль и архитектура новостроек: если дома высотные, их дворы даже с неплохим благоустройством могут выглядеть мрачно и неприглядно, а из окна вы будете видеть лишь соседские окна.

Шум от ремонта. Если все квартиры в доме не сдаются с ремонтом «под ключ», придётся первые год-два мириться со звуком перфоратора и строительным мусором в подъезде и лифте. Ни одна новостройка не заселяется сразу и полностью: многие хозяева начинают заниматься отделкой позже, а часть квартир продаётся лишь через несколько месяцев после сдачи дома. В итоге чувство перманентного ремонта не покинет вас очень долго.

Неразвитая инфраструктура и плохая транспортная доступность. Доступные по цене новостройки чаще всего строят довольно далеко от инфраструктуры: там, где нет ни дорог, ни социальных объектов, ни торговых центров, ни парков, ни спортивных комплексов.

Девелоперы не спешат вкладываться в развитие всего этого, стремясь побыстрее продать и заселить первые дома, чтобы получить прибыль. Даже если застройщик и муниципалитет позже и озаботятся тем, чтобы район был более или менее удобен для жизни, первым новосёлам придется жить в «чистом поле» и возить детей в поликлинику на другой конец города.

Проблемы с парковками. Девелоперы нередко лукавят, говоря, что парковок хватит на всех. Во-первых, часто места в паркингах оказываются очень дорогими для жильцов, которые и так потратились на покупку квартиры и ремонт. В итоге паркинги стоят пустые, а автомобилисты вынуждены ставить машины во дворах, мешая пешеходам пройти.

Во-вторых, некоторые застройщики рисуют на рендерах рядом с домами огромные просторные парковки, которые на деле окажутся в лучшем случае раз в пять меньше.

Причём обмана тут не будет: если вы изучите проектную декларацию, там будет написано, что машино-мест в доме запланировано в четыре раза меньше, чем квартир. Но покупатели очаровываются красивой картинкой и забывают уточнить детали.

Нельзя сразу прописаться. После сдачи дома проходит до полугода, прежде чем в нём можно будет оформить регистрацию. Этот пункт особенно важен для семей с детьми, которым нужен детский сад и школа.

Риск плохой проработки проекта. В погоне за выгодой некоторые девелоперы забывают о качестве жизни. Так и появляются на рынке высотки с узкими тёмными дворами-колодцами и новостройки коридорного типа с двенадцатью квартирами на этаже и двумя лифтами, которых никогда не дождешься.

Другие типичные ошибки в проектировании — сильные ветра между домами (высотные новостройки могут создавать своеобразные коридоры, и если роза ветров была рассчитана неверно, вас всегда будет «сдувать» на подходе к дому); плохие планировки (крошечные студии без лоджии, комнаты с острыми углами или круглыми стенами, непродуманные коммуникации, торчащие по квартире); узкие кривые проезды между домами (высокий риск, что к дому не сможет вовремя попасть «скорая» или пожарные, особенно если проезд будет заставлен автомобилями).

Новостройки: эмоциональные минусы

«Чужой» район. Если вы любите какой-то определенный и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.

Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими будут мои новые соседи? Как в итоге будет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными будут дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён.

Вторичка: рациональные плюсы

Большой выбор. Вторичный рынок в разы больше, чем первичный, и даже в тех районах, где вообще нет новых проектов или они очень дорогие, вы сможете найти жильё. Можно определить все параметры, которые принципиально важны (метраж, вид из окна, состояние подъезда, тип дома), и найти квартиру, которая максимально им соответствует.

Обжитой район. Транспорт, дороги, школы, бассейны: здесь всё уже есть и работает, и вам не придётся жить на стройке и ждать, когда поблизости откроется хоть что-нибудь. Можно почитать на форумах отзывы о ближайших детских садах, зайти в местные магазины и кофейни, изучить детально всю инфраструктуру. Кроме того, вы можете выбрать квартиру в шаговой доступности от школы фехтования или рядом с парком для пробежек — любое пожелание на вторичном рынке можно учесть.

Больше ясности. Вы сразу видите подъезд, квартиру, можете оценить вид из окна, расспросить будущих соседей о том, хорошо ли топят зимой, какая в доме слышимость, нет ли в подъезде соседа-алкоголика и насколько безопасно тут вечером.

Квартира на вторичном рынке с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна станет ликвидной, если сделать в ней ремонт. Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если вы хотите жилье в центре. Так как все-таки выбрать между новостройкой и вторичным рынком ? При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания: не всем нравятся многоквартирные высотки с управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на ЖКХ.

Что выгоднее: новостройка или вторичное жилье

Непростой выбор между новостройкой и вторичкой остается актуальным для сотен тысяч людей. Мы рассмотрели плюсы и минусы каждого варианта, чтобы вам было легче принять верное решение.

По данным Минстроя России, в 2020 году застройщики сдали в эксплуатацию 42,4 млн кв. м. многоквартирных домов. Спрос на вторичное жилье в 2021 году вырос на 35% по сравнению с 2019 годом.

Плюсы новостройки

Плюсы недвижимости в новостройках — это, как минимум, юридическая чистота сделки, возможность сэкономить на покупке и больший срок службы дома.

Ниже стоимость

В новостройках квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья в том же районе и того же класса. Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус:

• отделку в подарок;
• бесплатное машиноместо на парковке;
• скидки на товары и услуги компаний-партнеров;
• бесплатное сопровождение сделки.

Покупка будет выгоднее, если вложиться в нее на этапе строительства дома. Сэкономить можно до 30% по сравнению с итоговой стоимостью квартиры.

В новостройке легче купить недвижимость по льготной ипотечной программе со сниженной ставкой. Например, в Совкомбанке можно оформить ипотеку с процентной ставкой от 0,01%, если приобрести недвижимость от партнера-застройщика.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Выше срок службы дома

Новые дома только «увидели свет» и прослужат дольше, чем вторичка, уже имеющая процент технического и морального износа.

Срок эксплуатации новостроек увеличивают изменившиеся технологии строительства, новые материалы и более совершенное инженерное оборудование.

Планировка и ремонт на свой выбор

Почти в каждой новостройке продают квартиры со свободной планировкой. В них можно самостоятельно установить перегородки и организовать пространство — определить размер и назначение комнат, функциональных зон.

Некоторые застройщики еще на этапе строительства дома соглашаются внести изменения в планировку приобретаемой квартиры — обустроить гардеробную или объединить кухню с гостиной.

Если купить недвижимость в новостройке, не придется переделывать чужой ремонт. Можно оформить интерьер «под себя», не тратя лишние деньги и время.

Современная архитектура

Нестандартные фасадные решения, оригинальные архитектурные элементы и формы, акценты на входных группах и балконах — застройщики используют эти инструменты, чтобы отойти от единого стиля, придать новостройкам «человеческое лицо».

Вторичка с унылыми и однотипными домами сильно проигрывает на их фоне.

Простая сделка

В новостройке вы покупаете недвижимость с «чистой биографией» — без обременений и других собственников. Есть только вы и застройщик. Это значительно упрощает оформление сделки.

Минусы новостройки

Помимо плюсов у строящихся и только сданных домов есть несколько минусов. Для некоторых покупателей они могут стать серьезной проблемой.

Срок сдачи дома может переноситься

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риск, что его не успеют вовремя сдать в эксплуатацию. Такая ситуация может возникнуть из-за недобросовестности застройщика или непредвиденных проблем в бизнесе.

Тогда вместо заселения в собственную квартиру вам придется продолжать тратить деньги на съемное жилье.

Дорогой ремонт

Если в квартирах новостройки предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Все придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями.

Дороже коммунальные услуги

Будьте готовы платить за услуги ЖКХ больше, если вы покупаете жилье в новом доме с благоустроенной территорией и собственной коммунальной инфраструктурой — котельной, артезианской скважиной, автономной системой водоотведения и т.д.

Обслуживание всех этих «плюшек» придется регулярно оплачивать из своего кармана.

Транспортная инфраструктура

Иногда новые дома возводят практически в чистом поле – особенно это касается новостроек в пригороде. Дороги с хорошим асфальтом и городской общественный транспорт появляются в таких локациях едва ли не в последнюю очередь.

Не исключено, что несколько лет после покупки квартиры придется ходить и ездить по щебенке, а искать ближайшую остановку через пару кварталов от своего дома.

Не развита социальная инфраструктура

Дома часто строят быстрее, чем необходимую инфраструктуру в окрестностях. Вполне возможно, что школа, детский сад и больница в новом районе появятся нескоро. Если вы к этому не готовы, стоит поискать недвижимость в другом месте, а не надеяться на обещания застройщика.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Плюсы вторичного жилья

Спрос на вторичное жилье остается стабильно высоким. И на это есть ряд причин.

Район со всей инфраструктурой

Вторичка расположена в хорошо обжитых районах с развитой социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. Можно подыскать вариант недалеко от парковой зоны, больницы или школы. Движение общественного транспорта давно налажено, дороги заасфальтированы.

Готовый ремонт

На вторичке можно купить квартиру с хорошей отделкой и сэкономить деньги. Даже если возникнет необходимость в небольшом косметическом ремонте, по затратам это не сравнимо с ремонтом, сделанным, что называется, с нуля.

Можно заселиться сразу после покупки

После завершения сделки в квартиру можно заезжать и жить. Не нужно ждать, когда достроят и сдадут дом, подготовят всю документацию. Нет риска, что строительство затянется на годы, а вы будете кочевать по съемным квартирам.

Срок заселения может немного сдвинуться только в том случае, если вы пойдете навстречу бывшим собственникам и дадите им чуть больше времени на сборы.

Минусы вторички

У вторичного жилья есть особенности, по которым оно проигрывает новостройкам.

Сложная сделка

Усложнить сделку и преподнести неприятный сюрприз могут претендующие на квартиру наследники, несовершеннолетние дети, а также собственники, отбывающие наказание в тюрьме.

Нередко проблемой становится обременение в виде ипотеки или наложенного на жилплощадь ареста.

Все эти нюансы требуют тщательной проверки с привлечением грамотного риелтора или юриста.

Сложнее получить ипотеку

Банки тщательнее проверяют квартиры на вторичном рынке недвижимости. В ипотеке могут отказать из-за:

• проблем с документами и собственниками;
• высокого процента износа дома;
• незаконных перепланировок.

Так как до погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, то одобрение получит только ликвидная недвижимость, которую можно выгодно продать и компенсировать финансовые потери, если клиент не сможет погасить задолженность.

Старый жилой фонд

Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.

Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.

Парковка

Во дворах домов, которые строили несколько десятилетий назад, катастрофически мало парковочных мест. В те годы никто и не задумывался об их необходимости в таком большом количестве.

Что выгоднее: подводим итог

Можете спокойно дождаться окончания строительства дома, вам есть где жить и ожидание не бьет по семейному бюджету.

Покупаете недвижимость с хорошим ремонтом, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой.

Хотите выгодно инвестировать, ведь после благоустройства территории и сдачи дома стоимость квартир в нем возрастет.

Хотите быстро заселиться и наладить быт.

Планируете воплотить интересный дизайн-проект и не готовы переделывать чужой ремонт.

Покупаете жилье для сдачи в аренду, то есть не собираетесь долго жить в купленной квартире и много вкладывать в нее.

Хотите провести максимально «прозрачную» и безопасную юридическую сделку.

Надеетесь воспользоваться льготной ипотекой.

В остальном критерии выбора квартиры одинаковы. Нужно оценить инфраструктуру, размер коммунальных платежей, удобство планировки.

Также продавцы квартир на вторичном рынке нередко просят покупателей «закрыть глаза» на неузаконенную планировку или занизить стоимость в договоре купли-продажи из-за нежелания платить большой налог. Нежелательные соседи. … При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка , стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей. Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Что выбрать — новостройку или «вторичку»? Это основной вопрос, с которым сразу же сталкивается покупатель квартиры. И если раньше разница в цене была решающим аргументом, то теперь, когда она практически исчезла, потенциальному покупателю приходится учитывать сразу несколько переменных, включая планировки, инфраструктуру, безопасность сделки и другие. Что перевесит?

Цена

Еще несколько лет назад по цене однозначно выигрывал первичный рынок: строящееся жилье было дешевле готового. Но не сейчас. Пандемия и последовавшие за ней изменения рынка (льготная ипотека, резкий рост цен на квартиры по всей стране) уравняли стоимость метра строящегося и готового жилья. Во многих регионах цены на первичном рынке даже обогнали «вторичку».

В 60% из 53 проанализированных городов, в том числе во всех миллионниках (кроме Москвы) и в большинстве 500-тысячниках средняя цена 1 кв. м на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном. В Москве и некоторых небольших городах вторичный рынок дороже первичного.

По данным Аналитического центра Циан

Если брать только крупнейшие города-миллионники, то средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке — 91,2 тыс. рублей. На первичном рынке — 105,4 тыс. рублей. «Бо́льшая стоимость 1 кв. м на первичном рынке — следствие льготной ипотеки, которая действовала именно на новостройки, в то время как на вторичном рынке кредиты брали на стандартных условиях. Это позволило девелоперам активнее наращивать цены», — объясняет Виктория Кирюхина, ведущий аналитик Циан.

Для сравнения: год назад разница в стоимости «квадрата» по крупнейшим городам была минимальна, на уровне 4 тыс. рублей: 78,4 тыс. — на вторичном рынке и 80,6 тыс. — на первичном.

Впрочем, после пересмотра условий льготного кредитования застройщики замедлят индексацию цен, уверены аналитики Циан. Первичный рынок останется дороже вторичного, но ценовой разрыв сократится, в том числе и за счет бывших новостроек, которые выйдут на вторичный рынок по более высоким ценам, чем старая «вторичка».

Что касается известного способа сэкономить — купить новое жилье на стадии котлована, то после введения проектного финансирования и эскроу-счетов он почти перестал быть актуальным. Если раньше за цикл строительства (два–три года) жилье в доме дорожало на 30%, то после введения эскроу — лишь на 15%.

Исключение составляет ценовой бум последнего года, когда стоимость квартиры от котлована до сдачи проекта возрастала в полтора раза. Но сейчас цены стабилизировались, эксперты не прогнозируют их роста выше темпов инфляции в ближайшем будущем.

Локация

Принято считать, что новостройки возводятся в новых локациях, которые априори хуже развитых районов с готовым жильем. Если речь идет о массовом строительстве, обычно так и есть.

Но если класс новостройки выше, ее месторасположение не уступает, а часто и превосходит уже сложившиеся районы. Например, в случае точечного строительства жилого дома на месте снесенной постройки в центре города (чаще премиум-класс) или застройки бывшего промышленного квартала, когда новое жилье (как правило, бизнес-класс) появляется на площадях, которые занимали выведенные за черту города заводы.

«И районы новой застройки, и локации, где в основном сосредоточены старые дома, разнятся по своим характеристикам. Поэтому потенциальным покупателям следует начать с изучения окружения, посмотреть новости о стартах проектов и планах девелоперов и, конечно, съездить на место».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Если проект строится в развитой локации, рядом с высокой долей вероятности будут и школа, и детский сад, и поликлиника. Деревья будут высокими, транспортная доступность — хорошей. А вот продуктовых магазинов в центральных районах города часто не хватает. По мнению экспертов, с точки зрения развития оптимальны локации, застроенные в последней четверти прошлого века. В них обычно мало эстетики, но достаточно инфраструктуры.

Ликвидность

Если цены на жилье растут, вкладывать деньги можно в любые объекты — от строящихся домов до старых, требующих ремонта. Но в горизонте пяти–семи лет более высокую ликвидность покажет первичный рынок, объекты которого дорожают за счет стадии строительной готовности, а не только за счет инфляции и прочих факторов.

«Вторичное жилье дорожает в случае открытия метро, других инфраструктурных обновлений, — комментирует Виктория Кирюхина. — К примеру, хрущевки благодаря программе реновации выросли в цене более чем в полтора раза».

Меньше других подорожали за пять лет квартиры, появившиеся за последние 20 лет: их стоимость в 2016 году была уже выше рынка (по сравнению с домами, построенными в прошлом столетии). А значит, у собственников не было шансов поднять цены, в то время как квартиры с более низкой «ценовой базой» имели хороший задел для роста стоимости.

Риски

Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во «вторичке». Но эти риски вполне реально минимизировать или даже устранить.

Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Впрочем, с новой схемой проектного финансирования и использованием эскроу-счетов банкротство застройщика уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Зато к потерям относятся время ожидания готовности объекта, а также инфляционные риски, говорит Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Другие риски при покупке строящейся квартиры связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.

При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. «Тщательной проверки требует само наличие титула (права собственности), отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на отчуждаемый объект, в том числе права пользования, — перечисляет Вероника Перфильева. — Продавца просят предоставить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения продаваемого объекта, за счет каких средств была оплачена покупка».

Саму квартиру — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.

«Поскольку риск утраты покупателем права собственности на объект, приобретенный на вторичном рынке, полностью исключить нельзя, риски дольщика оцениваются как менее значительные — при условии, если для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счет».

Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»

Транспортная доступность

Здесь безоговорочно лидируют районы старой застройки и вторичное жилье. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, жителей меньше, дороги свободнее.

Новое жилье (если речь не идет о Москве) возводится в слабо развитых локациях. Нередко одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.

Да, скорее всего, потом здесь будет проложена еще одна дорога или расширена уже имеющаяся, но какое-то время жителям новостроек придется постоять в ежедневных пробках.

Инфраструктура

С одной стороны, инфраструктура заселенного развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек. С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жилье, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперед выйдет новый район, где первые этажи отданы под коммерцию. В трех минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и еще много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.

Обычно в масштабных районах застройки быстро формируется мощный локальный спрос на большинство коммерческих услуг, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». Поэтому нежилые помещения на первых этажах в таких комплексах заполняются арендаторами в течение полутора лет после заселения.

С развлекательной инфраструктурой сложнее. «Сейчас она концентрируется в основном в крупных торговых центрах, которые в последние годы застройщики нечасто предусматривают», — уточняет эксперт.

Социальные объекты

Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильем социальных объектов больше: как правило, количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жилье традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.

Правда, есть регионы-исключения. «Строительство детских садов, школ, спортивных комплексов нередко предусматривается в рамках инвестиционных контрактов, чтобы соблюсти региональные нормативы градостроительного проектирования», — ссылается на московский подход Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

«Для Москвы нехарактерна ситуация, когда в рамках проекта возводятся исключительно жилые корпуса, а инфраструктура формируется по остаточному принципу. Такой комплекс не будет пользоваться спросом. Поэтому многие застройщики предусматривают социальные объекты уже в рамках первых очередей строительства».

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»

В Петербурге городские власти тоже требуют строить социальные объекты параллельно с жильем, причем в последнее время — всё более настойчиво. Грустный опыт застройки намыва Васильевского острова, где не хватает не только соцобъектов, но и просто дорог, показал несовершенство существующих правил строительства.

Дворы

По благоустройству дворов однозначно выигрывают новые районы. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки (как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад) сегодня не увидеть даже в самом недорогом новом проекте.

Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.

Планировки

Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка, в которой удобно жить в XXI веке, — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.

На вторичном рынке этим требованиям соответствует либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того, и другого на рынке невелик, да и безопасность проведенной перепланировки лучше проверить.

Доля современных планировок в новостройках постоянно растет. В крупных городах евроформат вытесняет привычные варианты: так, в Петербурге каждая третья квартира в новостройке комфорт-класса имеет европланировку. Но даже если застройщик предлагает классический вариант с отдельной кухней, на рынке практически не встретить кухни площадью 4–6 кв. м, которые типичны для массовых серий домов 1950–1970-х годов.

Вам принципиальна планировка? Лучше отдать предпочтение именно новостройке.

Сроки заселения

Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда, конечно, надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдет не больше месяца. Тогда как сдача новостройки иногда затягивается на годы.

Если человек снимает жилье или оформляет ипотеку, этот вопрос становится еще более острым. Во «вторичку» можно переехать сразу, а траты на многомесячную аренду съемного жилья в ожидании новой квартиры стоит включить в бюджет ее покупки.

Резюме. И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю. Если вам важна хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — выбирайте вторичный рынок. Если в приоритете — современная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски, оптимальным выбором станет новостройка.

Спрос на вторичное жилье в 2021 году вырос на 35% по сравнению с 2019 годом. Плюсы новостройки . Плюсы недвижимости в новостройках — это, как минимум, юридическая чистота сделки, возможность сэкономить на покупке и больший срок службы дома. Ниже стоимость. В новостройках квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья в том же районе и того же класса. Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус: отделку в подарок; бесплатное машиноместо на парковке