Квартира в новостройке на начальной стадии строительства

Предложения от застройщика о продажах квартир в новостройках на этапе планирования и закладки котлована в Москве на Move.Ru

Квартира в новостройке на начальной стадии строительства

Востребованность квартир, которые продаются на стадии котлована, объясняется легко. Из-за того, что подобные сделки часто заключаются ещё на этапе закладки фундамента, стоимость жилья невысокая, особенно если сравнивать с готовыми объектами.

Но несмотря на это весомое преимущество, покупка недвижимости на стадии котлована несёт и риски для будущих собственников. Как минимизировать неприятности и приобрести квартиру в строящемся доме без неожиданных последствий? Рассказываем.

Покупка квартиры на стадии котлована: пошаговая инструкция

Приобретение жилья на этапе закладки фундамента проходит по особому алгоритму. В отличие от обычной сделки купли-продажи, будущему владельцу придётся приложить больше усилий, чтобы покупка прошла без проблем. К примеру, тщательно проверить условия договора и его соответствие проектной документации, правильно принять объект у застройщика и так далее. Наша пошаговая инструкция поможет свести к минимуму все риски, связанные со сделкой.

Ищем объект

Многие девелоперы начинают продавать квартиры на стадии котлована. Сложность этого этапа состоит в том, что визуально оценить объект нереально и некоторые недобросовестные застройщики этим пользуются. В макетах и рекламе может указываться, что рядом с домом будут парк, детская и спортивная площадка. Однако, по факту, на завершающей стадии строительства может оказаться, что в действительности всё не так радужно, как было обещано изначально.

Чтобы не попасться на подобные уловки, при выборе объекта обратите внимание на следующие детали:

1. Близость к объектам социального назначения. В новых районах зачастую возникает проблема — отсутствие мест в дошкольных и общеобразовательных учреждениях. Также появляется большая загруженность в поликлиниках и других госструктурах. Иногда возведения новых объектов социального назначения можно ждать несколько лет после переезда в новый дом.
2. Парковка. Это главная проблема большинства районов с новостройками . Чтобы не столкнуться с ней, необходимо заранее поинтересоваться у застройщика, предусмотрена ли парковка. Если мест под автомобили будет выделено недостаточно, тогда новым владельцам жилья придётся пользоваться услугами платных стоянок, которые не всегда расположены рядом с новостройкой.
3. Транспортная доступность. Часто в новых районах плохо налажено движение общественного транспорта. В результате многим собственникам жилья в новостройках без своей машины придётся столкнуться с трудностями.
4. Наличие обустроенной придомовой территории. Следует уточнить у девелопера, планируется ли детская или спортивная площадка возле дома. Для семей с детьми это важный фактор при выборе нового жилья.

На этом этапе также необходимо изучить район, где будет строиться новый дом, его инфраструктуру и экологию. Лучший вариант — самостоятельно съездить на место будущего строительства и увидеть всё своими глазами.

Анализируем строительную компанию

Снизить риски при покупке квартиры на этапе котлована поможет тщательное исследование девелопера. Информацию о застройщике можно найти в открытых интернет-источниках: форумах, госреестрах, тематических группах соцсетей. Часто обманутые дольщики создают сообщества или оставляют отзывы о недобросовестных строительных компаниях. Если преобладают комментарии негативного характера, задумайтесь, стоит ли доверять упомянутому девелоперу.

Нередко бывает, что застройщик объявляет себя банкротом и стройка замораживается на неопределённый срок. Важно: даже после подачи документов на банкротство застройщик технически ещё может совершать сделки. Чтобы проверить, находится ли строительная компания в списке неблагонадёжных, следует посетить сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве . В картотеке можно найти все данные о девелоперах, за которыми уже числятся замороженные объекты.

Многие эксперты по недвижимости считают, что доверять необходимо застройщикам, прошедшим аккредитацию в крупных российских банках. В таких случаях кредитные организации самостоятельно проводят проверку строительных компаний и проектную документацию. Соответственно, получить ипотеку на покупку жилья от аккредитованного девелопера будет гораздо проще.

Предварительно общаемся с застройщиком и банком

Некоторые покупатели недвижимости на стадии котлована предпочитают сразу обращаться за консультацией в банк. Его специалисты могут предложить список аккредитованных девелоперов, с которыми сотрудничает кредитная организация, и ещё до выбора квартиры предварительно одобрить вам ипотеку на нужную сумму. После чего вы уже сами выбираете строительную компанию и объект.

Но будущие собственники могут поступить и по-другому: сначала обратиться к девелоперу, а потом выбрать банк. Представители застройщика также посоветуют, в каком финансово-кредитном учреждении лучше оформить ипотеку. Обычно строительные компании аккредитованы в нескольких банках и у покупателя есть выбор. При этом условия кредитования могут отличаться в зависимости от внутреннего регламента финансовой организации.

Подписываем предварительный договор со строительной компанией

После выбора девелопера будущие покупатели переходят к следующему этапу — заключению соглашения о бронировании квартиры. Застройщики часто требуют за такую услугу внесения залога, аванса или обеспечительного платежа — это обычная практика.

Когда этот платёж будет переведён, можно собирать документы для банка, если покупка квартиры планируется за счёт заёмных средств.

Получаем одобрение банка на ипотеку

После подписания договора на бронирование квартиры и оплату залога уже точно пора готовить документы для банка. Их перечень будет зависеть от программы кредитования, индивидуальных особенностей потенциального заёмщика и других факторов. В стандартный список документов обычно входят:

• гражданский паспорт;
• справка о доходах;
• договор бронирования жилья.

Если клиент находится в официальном браке, необходимо предоставить в банк свидетельство. Также может потребоваться письменное согласие супруги или супруга на ипотеку, заверенное у нотариуса.

Если в сделке будут участвовать несовершеннолетние дети, следует предъявить и свидетельства об их рождении.

Важно понимать, что банки, как правило, рассчитывают сумму ипотеки, исходя из общего дохода семьи на каждого её члена. Соответственно, наличие детей или жены в декрете может сказаться на итоговой сумме кредита: важно быть к этому готовыми.

Заключение договора долевого участия и его регистрация

Главный документ, который будет подтверждать сделку с застройщиком, — договор долевого участия (ДДУ). Он регулируется №214-ФЗ. Законодательство чётко определяет, что именно должен содержать документ:

• полный перечень сведений об объекте;
• стоимость будущей квартиры;
• паспортные данные заёмщика и реквизиты застройщика;
• гарантийный срок на объект;
• дата сдачи дома в эксплуатацию.

Информация в ДДУ должна полностью соответствовать проектной документации. Если обнаружатся неточности, то при возникновении спорных ситуаций суд по обращению дольщика может признать сделку недействительной.

По законодательству договор долевого участия обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, поэтому он составляется в трёх экземплярах. Такое требование предусмотрено для защиты покупателей от недобросовестных застройщиков — так они не смогут вторично продать недвижимость. Документы можно предоставить в МФЦ. В этом случае регистрация займёт не более 10 рабочих дней.

Оформляем договор кредитования и оплачиваем покупку

После регистрации ДДУ покупатель предъявляет в банк недостающие документы и подписывает кредитный договор. При этом заёмные средства не перечисляются напрямую строительной компании, а направляются на специальный эскроу-счёт. Деньги останутся в банке до тех пор, пока здание не будет построено и передано в эксплуатацию. Строительная компания сможет воспользоваться этими средствами только после подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности.

Эскроу-счета защищают будущих собственников недвижимости от недобросовестных девелоперов. Если стройка будет заморожена, ДДУ расторгается и деньги возвращаются покупателю. Открыть эскроу разрешается только в банке, отвечающем требованиям законодательства. Список учреждений можно найти на сайте Банка России .

Желательно оформлять счёт в той же финансовой организации, в которой застройщик собирается получить кредит на строительство объекта по проектному финансированию. Если девелопер использует собственные деньги, тогда разрешается открыть эскроу в любом банке, утверждённом правительством. После перевода ипотечных средств на эскроу-счёт заёмщику остаётся только вносить обязательные платежи и ждать сдачи дома.

Подписываем акт приёма-передачи

После постройки дома застройщик оформляет соответствующие документы, согласно которым зданию присваивается адрес. Затем всем собственникам рассылаются приглашения на осмотр новой квартиры. В течение 7 дней покупатели должны приехать на объект и принять работу девелопера. Если качество устраивает, подписывают акт приёма-передачи. При обнаружении брака оформляют дефектный акт, и строительная компания обязана устранить все недочёты за свой счёт.

Регистрируем право собственности

После подписания акта приёма-передачи можно переходить к завершающему этапу — регистрации права собственности. Это также делается через Росреестр. Процедура занимает 7–9 дней, в зависимости от того, куда были поданы документы. Если они предоставлялись в МФЦ, регистрация продлится на пару дней дольше.

После оформления права собственности покупатель получает выписку из ЕГРН. В случае, если квартира покупалась за счёт заёмных средств, в документе будет соответствующая отметка, свидетельствующая об обременении. Недвижимость, приобретённая в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения задолженности.

Нюансы покупки квартиры на стадии котлована

Перед тем, как приобретать недвижимость на этапе закладки фундамента, покупателям важно узнать об особенностях такой сделки. К основным нюансам относятся следующие:

1. Из-за обязательного введения эскроу-счетов застройщики увеличили цену на квартиры, реализуемые на этапе котлована. Дело в том, что девелоперы закладывают в смету проценты за кредиты, которые большинство из них используют для строительства дома. На сегодняшний день разница между стоимостью недвижимости на стадии закладки фундамента и готовых объектов составляет не более 10–15%.
2. Приобретение строящегося жилья — оптимальное решение для тех, у кого есть где жить во время строительства дома. Строительство обычно занимает несколько лет, поэтому важно это учитывать перед решением заключить сделку.
3. Некоторые граждане покупают квартиру на стадии котлована, чтобы получить прибыль от ее реализации после сдачи объекта, но не всегда эти ожидания оправдываются. В частности, это касается недвижимости, приобретаемой за счёт заёмных средств. Иногда прибыль от продажи квартиры может покрыть только стоимость ипотечного кредита. В таком случае невыгодно покупать квартиру на этапе строительства.
4. Довольно часто девелоперы по разным причинам затягивают сроки введения объекта в эксплуатацию. Чтобы привлечь застройщика к ответственности за нарушение условий ДДУ и получить за это компенсацию, потребуется обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Заключение

Покупка квартиры на этапе котлована — процесс, требующий немало времени и сил. Несмотря на жёсткие требования законодательства к застройщикам, риски у подобных сделок всё же существуют. Если девелопер не сможет выполнить обязательства по ДДУ по причине банкротства, стройка будет заморожена. В таком случае участнику долевого строительства вернутся деньги или ему придётся дожидаться завершения стройки другим девелопером.

Приобретение строящегося жилья на стадии закладки фундамента — достаточно выгодный вариант для покупателей, у которых есть другая недвижимость. Но нужно учитывать и нюансы подобных сделок. Взвесьте все преимущества и недостатки покупки квартиры в строящемся доме, адекватно оцените свои возможности и только потом начинайте искать подходящий вариант будущего жилья.

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала. Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира , учитывают такие факторы … Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. … Покупка квартиры на стадии строительства : самое важное. При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве .

Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве

Квартиры с отделкой и без. Монолитные дома. 5 мин. до м. «Филатов Луг». 2 лесопарка рядом. Дворы без машин.

USD	60.36 ₽	0.27 ₽
EUR	59.96 ₽	0.08 ₽

BTC

1242798 ₽

29624 ₽

ЖК Onest Старт продаж! Квартиры премиум-класса от млн Р в ЦАО. Панорамное остекление, идеальная эстетика минимализма Подробнее

ЖК «мой адрес На Береговом» Старт продаж! Жилой комплекс на Западе Москвы! Дома на первой линии Москвы-реки. Подробнее

Ипотека от 3% без удорожания Квартиры в Москве с отделкой и без от 10,1 млн р. Ключи -. Развитая инфраструктура. Trade-in* Звоните! Подробнее

Новостройка от застройщика Regions Development, дата сдачи — 3 кв. 2024 года. Текущий этап строительства — котлован.

Не просто найдем, а подберем самый выгодный для вас вариант

ЖК от застройщика СМУ-6 Инвестиции, дата сдачи — 1 кв. 2024 года. Текущий этап строительства — площадка.

ЖК от застройщика Энергостройинвест, дата сдачи — 4 кв. 2024 года. Текущий этап строительства — котлован.

ЖК от застройщика ГК «Гранель», дата сдачи — 2 кв. 2025 года. Текущий этап строительства — в проекте.

Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. … «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. … В Москве выросло число сделок в новостройках на этапе котлована. 5 ЖК в Подмосковье с домами на котловане и старте продаж.

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.

Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Когда покупать на котловане невыгодно

Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».

Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.

Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.

Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.

44 объявления о продаже квартир в Москве . На Авито вы можете недорого купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, выбрав предложения без посредников. Объявления от собственников, застройщиков и проверенных агентств с фото, метражом, информацией о доме. Вторичка и новостройки в Москве : поиск квартир на карте, по цене, району, площади и другим параметрам. … 19 августа, 15:56. Подберите дом в каталоге новостроек на Авито. Перейти. 2-к. квартира , 52 м², 21/25 эт.