Методика определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства

О том, что налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, общественно известный факт, но то, как определяется кадастровая стоимость, для многих остается загадкой. В нашей статье, мы постараемся доходчиво и без лишних профессионализмов раскрыть эту «непостижимую» тему.

Методика определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
НЕЖИЛОГО ФОНДА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

I. Общие положения

1. Настоящие Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения (далее — Методические рекомендации) предназначены для использования при разработке системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации и тестировании данной системы в ряде субъектов Российской Федерации в рамках реализации мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 г. N 560 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 39, ст. 3951).
2. Методические рекомендации используются при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании (далее — объекты оценки).
3. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на 1 января года начала работ по определению кадастровой стоимости.

II. Определение кадастровой стоимости объектов оценки

4. Определение кадастровой стоимости объектов оценки осуществляется в следующей последовательности:
— формирование перечня объектов оценки;
— анализ информации о рынке объектов оценки и разделение перечня объектов оценки на перечни «массовой оценки» и «индивидуальной оценки»;
— обоснование выбора вида статистической модели оценки кадастровой стоимости для перечня «массовой оценки» и определение факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки»;
— сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки»;
— группировка объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки»;
— сбор рыночной информации;
— построение статистической модели кадастровой стоимости для объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», и оценка ее параметров;
— анализ качества статистической модели кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки»;
— расчет кадастровой стоимости объектов оценки;
— составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки (далее — отчет об оценке).
5. При формировании перечня объектов оценки на основании сведений государственного земельного кадастра и единого государственного реестра объектов капитального строительства территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации (далее — Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации) указываются учетные количественные и качественные характеристики объектов оценки (далее — учетные характеристики).
Перечень объектов оценки формируется в разрезе видов объектов оценки.
При формировании перечня объектов оценки обеспечивается:
— полнота сведений по географическому признаку (в перечне представляются данные обо всех объектах оценки, расположенных на оцениваемой территории);
— полнота сведений об учетных характеристиках объектов оценки;
— непротиворечивость данных.
6. Анализ информации о рынке объектов оценки на территории проведения работ по кадастровой оценке предусматривает сбор и анализ общеэкономических данных; данных, специфических для объектов оценки; данных о спросе и предложении; других данных, характеризующих состояние рынка объектов оценки.
Разделение перечня объектов оценки на две непересекающиеся части — перечни «массовой оценки» и «индивидуальной оценки» — осуществляется на основе анализа информации о рынке объектов оценки на территории проведения работ.
К перечню «индивидуальной оценки» относятся виды объектов оценки, для которых по причине уникальности объектов оценки, составляющих вид, или малочисленности вида объектов оценки на территории проведения оценки невозможно построить статистическую модель определения кадастровой стоимости.
7. Для обоснования выбор вида статистической модели оценки кадастровой стоимости и состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», на основе анализа информации о рынке объектов оценки делаются выводы относительно:
— вида статистической модели (статистических моделей) оценки кадастровой стоимости объектов оценки каждого вида;
— однородности (неоднородности) совокупности объектов оценки с точки зрения статистической модели (статистических моделей) оценки кадастровой стоимости.
Состав факторов стоимости (ценообразующих факторов) для каждого вида статистической модели оценки кадастровой стоимости определяется на основе примерного перечня факторов стоимости (ценообразующих факторов).
В состав факторов стоимости (ценообразующих факторов) включаются факторы стоимости (ценообразующие факторы), которые могут оказывать существенное влияние на стоимость объектов оценки.
8. Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», осуществляется из достоверных источников информации.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) может осуществляться для каждого объекта оценки или для совокупности объектов оценки, если значения данного фактора стоимости (ценообразующих факторов) для совокупности объектов оценки схожи.
9. На основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования статистической модели оценки кадастровой стоимости, состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) и сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов) для каждого вида объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», может проводиться группировка объектов оценки.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.
Рекомендуется, чтобы для каждого вида объектов оценки группы не пересекались (каждый объект оценки относится только к одной группе), являлись однородными с точки зрения статистической модели оценки кадастровой стоимости и значений (диапазонов значений) факторов стоимости (ценообразующих факторов) и полностью покрывали данный вид (каждый объект оценки относится к какой-либо группе).
В случае, если группировка в рамках какого-либо исследуемого вида объектов оценки не проводится, все объекты оценки данного вида рассматриваются как одна группа.
10. Для каждой сформированной группы объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах оценки.
В качестве рыночной информации используются:
— цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных документах (в качестве приоритетных цен сделок используются цены сделок для целей ипотечного кредитования);
— цены предложения на объекты недвижимости, приведенные в официальных источниках информации, а также на официальных сайтах организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;
— цены спроса на объекты недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации, а также на официальных сайтах организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;
— информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости;
— информация о рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчетах об оценке;
— коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
— иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Для построения и тестирования статистически значимой модели оценки кадастровой стоимости используется достаточная информация.
В случае недостаточности рыночной информации проводится перегруппировка объектов оценки и (или) уточнение вида статистической модели оценки кадастровой стоимости и (или) состава факторов стоимости (ценообразующих факторов), и (или) сбор дополнительной рыночной информации, в том числе посредством проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов оценки в составе данной группы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах оценки с резкими выбросами (отличиями) в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости (ценообразующих факторов), обеспечивается непротиворечивость рыночной информации, используемой для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости, проверяется репрезентативность выборки.
11. Оценка параметров (калибровка) статистических моделей кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», осуществляется для каждой группы объектов оценки каждого вида.
После построения статистической модели кадастровой стоимости проверяется ее соответствие допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.
В случае невозможности построения статистически значимой модели расчета, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо провести перегруппировку объектов оценки и (или) уточнение вида статистической модели кадастровой стоимости и (или) состава факторов стоимости (ценообразующих факторов), и (или) сбор дополнительной рыночной информации, в том числе посредством проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов оценки в составе данной группы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
12. Анализ качества статистической модели оценки кадастровой стоимости осуществляется только для статистически значимых моделей и проводится на основе выборки, включающей объекты оценки, информация о которых не была использована при построении статистической модели. Достаточное множество таких объектов оценки и их свойства (значения факторов стоимости) используется для вынесения обоснованного мнения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности объектов оценки.
Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.
В случае отсутствия рыночной информации, необходимой для анализа качества построенной статистической модели, проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка объектов оценки, и (или) оценка рыночной стоимости объектов оценки данной группы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в объеме, достаточном для проведения анализа качества.
Если в результате анализа качества построенная статистическая модель (статистические модели) оценки признается некачественной, осуществляется перегруппировка объектов оценки и (или) уточнение вида статистической модели кадастровой стоимости и (или) состава факторов стоимости (ценообразующих факторов), и (или) сбор дополнительной рыночной информации, в том числе посредством проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов оценки в составе данной группы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
13. Объекты оценки, составляющие перечень «индивидуальной оценки», оцениваются посредством проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Если построенная для группы объектов оценки, входящих в перечень «массовой оценки», статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости объекта оценки от значений факторов стоимости (ценообразующих факторов), расчет кадастровой стоимости объектов оценки осуществляется подстановкой значений факторов стоимости (ценообразующих факторов) в статистическую модель кадастровой стоимости.
Если построенная для группы объектов оценки, входящих в перечень «массовой оценки», статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки (далее — удельный показатель) от значений факторов стоимости (ценообразующих факторов), кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем умножения полученного в результате подстановки в статистическую модель значений факторов стоимости удельного показателя на показатель объекта оценки по базе расчета соответствующего удельного показателя (площадь или др.).

Объекты капитального строительства и машино места. Проектирование. Юридические услуги. Межевой план для образования земельного участка. Формирование и оформление ЗОУИТ объектов недвижимости. Вынос границ участка. Топографическая съемка. … Со 2 марта в Российской Федерации начал действовать новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Как определяется кадастровая стоимость

О том, что налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, общественно известный факт, но то, как определяется кадастровая стоимость, для многих остается загадкой. В нашей статье, мы постараемся доходчиво и без лишних профессионализмов раскрыть эту «непостижимую» тему.

Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Начнем с того, что кратко разъясним, кто же занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

В свою очередь, процесс государственной кадастровой оценки состоит из четырех процедур, которые выполняют различные органы власти и гос.учреждения:

1. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта);
2. Непосредственно расчет кадастровой стоимости производит государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ;
3. Проверку и контроль расчетов кадастровой стоимости осуществляет Росреестр;
4. Утверждает результаты кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Из чего можно сделать вывод, что, хоть в государственной кадастровой оценке и задействован целый альянс, фактическую калькуляцию осуществляет все же ГБУ. Т.е. формально именно ГБУ определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости (более подробно о ГБУ написано здесь).

Для чего определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Также, считаем необходимым отметить, что кадастровая стоимость определяется не только для целей налогообложения.
На основании величины кадастровой стоимости объекта недвижимости формируются ставка арендной платы, государственные пошлины при наследовании или сделке, а также осуществляется выкуп объекта у государства.
Причем нынешняя максимальная приближенность кадастровой стоимости к рыночной, обусловлена исключением махинаций по ее искусственному занижению при осуществлении различных сделок с недвижимостью.

Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?

Учитывая цели определения кадастровой стоимости, естественно, что региональная экономика оказывает на ее формирование большее влияние, нежели состояние рынка.
Процесс и методология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости подробно описаны на 145 страницах методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»).
Однако стоит выделить основные моменты того, как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Метод и подходы определения кадастровой стоимости

Ключевым фактором расчета кадастровой стоимости является использование метода массовый оценки, при которой выбирается любой из подходов (затратный, доходный, сравнительный).
При методе массовой оценки объекты с аналогичными характеристиками оцениваются группами (подгруппами), котором присваиваются определенные коды. Перечень кодов представлен в Указаниях, что помогает определить методологию оценки объекта, относящегося к той или иной группе (подгруппе).

Ценообразующие факторы

Также при определении кадастровой стоимости очерчивается круг ценообразующих факторов, устанавливаются их значения, которые впоследствии используются непосредственно в расчетах.
В свою очередь ценообразующие факторы подразделяются на три группы: характеризующие внешнюю среду, характеризующие окружение и сегмент рынка и характеризующие объект недвижимости. Их объемный (но не исчерпывающий) перечень представлен в Указаниях, перечислим самые значимые из них:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства);
• региональная экономика, экология и пр.

Сбор и анализ рыночной информации

Сбор рыночной информации для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется как по каждому сегменту рынка в отдельности, так и по рынку в целом. Помимо информации об экономических, экологических, социальных и прочих факторах, влияющих на стоимость недвижимости, собираются сведения о ценах сделок следующих типов: купля, продажа, купля-продажа, аренда.
Также для обзора рынка анализируется: порядок цен в строительной отрасли, особенности кредитования рынка недвижимости, тарифы за пользование инженерно-техническими коммуникациями или же затраты на их подключение.

Выбор модели оценки для определения кадастровой стоимости

На основании полученных значений исходных данных (группа (подгруппа) объектов недвижимости, ценообразующие факторы и пр.) осуществляется выбор модели оценки, анализ ее качества и, непосредственно, расчет кадастровой стоимости объекта.
Расчет осуществляется с применением специализированных формул, в которые при необходимости вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.

Применение той или иной методологии расчетов при определении кадастровой стоимости объекта, использование коэффициентов и определенных ценообразующих факторов не осуществляется огульно, а сопровождается описанием и обоснованием оценщика, производящего калькуляцию.

Результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Результатом определения кадастровой стоимости объекта, является отчет, разрабатываемый ГБУ. Отчет по определению кадастровой стоимости направляется в Росреестр на проверку, а далее в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ на утверждение.
В момент проверки отчета Росреестром, свои замечания к определению кадастровой стоимости и ее величине имеет право направить каждое заинтересованное лицо. Для этих целей полная версия отчета размещается для ознакомления на официальном сайте ГБУ, о чем Росреестр и уполномоченный орган субъекта РФ информирует, посредством размещения уведомления на своих сайтах, а также на информационных щитах органов местного самоуправления.

На основании вышеизложенного, можно смело сделать вывод, что определить кадастровую стоимость, не имея на то должных навыков и знаний, практически невозможно, уж слишком это сложный и «многослойный» процесс. Однако лакмусовой бумажкой является факт превышения кадастровой стоимости над рыночной, что дает владельцам законное право оспорить результаты «неадекватной» оценки (о том, как это сделать, читайте здесь), тем самым снизив налог на имущество.

1.1. При этом, независимо от действующей в регионе текущей периодичности, первая ближайшая ГКО должна быть проведена: по всем ЗУ – в 2022 г., по всем зданиям, помещениям, сооружениям, объектам незавершенного строительства , машино-местам (для краткости именую их далее " ОКСы ") – в 2023 г. (ч. 5, 6 ст. 6 269-ФЗ). Соответственно, вторая ближайшая ГКО будет проведена: по ЗУ – в 2027 г. (начнет применятся в 2028 г.), по ОКСам – в 2028 г. (начнет применятся в 2029 г.) (ч. 5 ст. 7 269-ФЗ). … определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (о пересмотре КС, об оспаривании решения (действия … 5. Процедура установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (КС=РС).

Что такое кадастровая стоимость, и как она определяется

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.

Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту — ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Расчет кадастровой стоимости осуществляется инженерами и специалистами, работающими в региональных бюджетных учреждениях.

К специалистам бюджетного учреждения предъявляются определенные требования. Такие работники должны работать в госучреждении на постоянной основе, иметь российское гражданство. Помимо этого, работники должны иметь опыт «кадастровой» работы не менее трех лет на день приема в госучреждение, высшее образование.

Как определяется кадастровая оценка недвижимости?

Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость, по сути, тождественна усредненной рыночной стоимости. Поскольку такая оценка определяется для целей налогообложения, то, в отличие от рыночной цены, она не учитывает такие факторы, как наличие шикарного ремонта в помещении, прекрасные и добропорядочные соседи, благоустроенный двор с палисадником и т. п.

На 1 этапе осуществляется подготовка к кадастровой оценке недвижимости. Подготовка включает в себя сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости.

В случае необходимости специалистами ГБУ может потребоваться условно объединить несколько объектов недвижимости в один сформированный объект. Например, в единый производственный комплекс. Либо может потребоваться разделение объекта на несколько частей для самостоятельной оценки.

Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.

На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.

Ценообразующие факторы — это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям № 226.

Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:

• площадь, а также плотность застройки, т.е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;
• этажность;
• материал основных конструкций;
• срок «жизни» объекта;
• когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;
• капитальность объекта;

В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:

1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;

Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.

2 — капитальный объект из каменных материалов — бетон или кирпич;

Например, многоэтажные жилые здания.

3 — объект из облегченных материалов;

4 — объект из легких каменных блоков и древесины;

5 — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.

Например, садовые домики, бани, гаражи.

• сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре;
• описание коммуникаций.

Где берется такая информация?

Источниками сведений являются, например, данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.

То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.

Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т. е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.

Далее для расчета кадастровой стоимости выбирается определенный метод. В основном, для оценки кадастровой стоимости используется массовый подход. Все объекты недвижимости разбиваются на определенные группы, по которым определяется кадастровая стоимость.

Поэтому если объект ошибочно попал в эту группу и по нему проведена оценка массовым подходом, то не исключены ошибки.

В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.

Речь идет об особо сложных объектах недвижимости с уникальными характеристиками. Индивидуальный подход может применяться в случаях, когда нужно определить стоимость конкретных объектов недвижимости для формирования информации об определенном сегменте рынка недвижимости.

Как узнать методику определения кадастровой стоимости?

Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области — это Минимущество.

Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226. Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости? … 1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности; Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы. … Как узнать методику определения кадастровой стоимости ?