Многоквартирный дом объект капитального строительства

Полный текст Письмо Росреестра от 22.10.2021 N 14-15043/21@ О подготовке технического плана в отношении вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства в действующей редакции

Что такое многоквартирный дом?

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Объект капитального строительства — что это такое, какие здания входят в это понятие. Законодательные акты, регламентирующие данный вопрос. Виды и категории построек, связь с недвижимостью, особенности и нюансы. … Автор zazemly На чтение 10 мин Просмотров 345 Опубликовано 09.11.2021. В нашей стране строительству уделяется все больше внимания. Разрабатываются новые проекты. Инвесторы крайне заинтересованы в возведении новых объектов капитального строительства , это то направление, куда государство направляет значительную часть финансовых потоков. Большим спросом пользуются проекты жилых домов . Они также относятся к данному типу строительства .

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

1. Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 120-ФЗ) статья 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) дополнена частью 17, которая вступает в силу с 28.10.2021.

Согласно части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ:

если в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрены его строительство, реконструкция этапами, каждый из которых представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, то в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов в результате ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, реконструкции осуществляются государственный кадастровый учет или государственный учет и государственная регистрация прав на здание, сооружение с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства;

в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета документов в результате ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением здания, сооружения, а также государственный кадастровый учет всех созданных помещений и (или) машино-мест; в этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания, сооружения, созданных в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, под этапом строительства понимается:

строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке;

строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

если этапы строительства представляют собой строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, и такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, основания для применения положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ отсутствуют;

если каждый этап строительства (реконструкции) объекта капитального строительства представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, и указанные части объекта капитального строительства по результатам строительства (реконструкции) в совокупности будут представлять целый (единый) объект капитального строительства, государственный кадастровый учет (либо государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав) в результате ввода в эксплуатацию первого и последующих этапов строительства осуществляется в порядке, предусмотренном частью 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ.

Как указано в обращении, «на государственный кадастровый учет поставлены: здание МКД первого этапа строительства и здание МКД второго этапа строительства как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому зданию МКД кадастрового номера», и планируется представление документов «для кадастрового учета здания МКД третьего этапа строительства».

В приведенной информации отсутствует указание о том, что данные «здания МКД» являются частями одного здания, строительство которого осуществляется этапами. В связи с чем полагаем, что основания для применения части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ после ее вступления в силу в данном случае отсутствуют.

2. Прежде всего отмечаем, что в настоящее время разрабатывается проект приказа Росреестра «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений», после издания которого будет осуществлено приведение XML-схемы, необходимой для формирования XML-документа — технического плана, в соответствие с положениями Закона N 218-ФЗ (в том числе с учетом изменений, внесенных в Закон N 218-ФЗ вступившим в силу 30.04.2021 Законом N 120-ФЗ) и указанному приказу.

В соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения» на официальном сайте Росреестра размещена XML-схема, используемая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа (версия: «TP_v06», далее — XML-схема).

В рамках реализации положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ до доработки действующей в настоящее время XML-схемы в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), а также государственного кадастрового учета всех созданных помещений и (или) машино-мест по результатам ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции соответствующего здания (сооружения) полагаем возможным представление указанным в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ уполномоченным органом (организацией, корпорацией) в орган регистрации прав соответствующего разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложенными к нему техническими планами:

подготовленным в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), содержащим характеристики такого здания (сооружения), созданного в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости;

подготовленными в целях постановки на государственный кадастровый учет всех созданных (в рамках соответствующего (очередного) этапа строительства) помещений и (или) машино-мест.

Характеристики капитального строения. Общий перечень видов ОКС . Частный жилой дом – это капитальная постройка или нет? Некапитальные (временные) строения. … Только с ОКС связаны задачи нового строительства , расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и снос объекта , К ним относится и задача возведения зданий, строений, сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства . Признаками капитальности объекта могут служить те виды работ, что выполняются при его строительстве

Классификация (типология) объектов недвижимости

Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных стадиях жизненного цикла объектов.

Читайте также:  Объект капитального строительства комментарии

Классификация при архитектурно-строительном проектировании

Нужно узнать пункт закона?

Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее).

Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста.

Сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в соответствии подлежат указанию с классификатором, утвержденным Приказом Минстроя РФ №374/пр от 10.07.2020. Здания и сооружения при этом классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. В целом документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

Примеры позиций для жилых объектов, предназначенных для постоянного проживания:

  • 19.7.1.1 Индивидуальный жилой дом;
  • 19.7.1.2 Малоэтажный многоквартирный жилой дом;
  • 19.7.1.3 Жилой дом блокированной застройки;
  • 19.7.1.4 Среднеэтажный многоквартирный жилой дом;
  • 19.7.1.5 Многоэтажный многоквартирный жилой дом.

п.12.3 ст.48 ГрК РФ;

Классификация при информационном моделировании

Классификатор строительной информации предназначен для использования в тех случаях, когда при проектировании со временем станет обязательным создание информационных моделей .

Классификатор в тестовом режиме доступен по адресу http://ksi.faufcc.ru/ в различных вариантах:

  • древовидная структура на сайте;
  • таблица xlsx;
  • REST API.

Некоторые примеры записей, посвященных видам недвижимости:

  • RZo. Помещения и зоны:
    • A. Пространство для пребывания людей:
      • AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
        • AAA. Жилая комната:
          • AAA010. Гостиная;
          • A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
            • AA. Животноводческие комплексы ОКС:
              • AAA. Комплекс объектов коневодства (верблюдоводства);
              • A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
                • AA Объекты животноводства:
                  • AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
                    • AAAA Здание (сооружение) объектов содержания лошадей (верблюдов).

                    Коды записям присваиваются по ГОСТ Р 58908.12-2020 (ИСО 81346-12:2018).

                    Классификация при адресации

                    Типы (элементы) объектов, а также их сокращенные наименования в адресах указываются в соответствии с Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н:

                    • здание / сооружение:
                      • тип: дом (д.);
                      • тип: корпус (к.);
                      • тип: строение (стр.);
                      • тип: шахта;
                      • тип: квартира (кв.);
                      • тип: комната (ком.);
                      • тип: офис;
                      • тип: павильон (пав.);
                      • тип: помещение (помещ.);
                      • тип: рабочий участок (раб.уч.);
                      • тип: склад (скл.);
                      • тип: торговый зал (торг.зал.);
                      • тип: цех.

                      Классификация при кадастровом учете и регистрации права

                      В соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Минэкономразвития РФ №921, №953 в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости:

                      • вид: земельный участок ;
                      • вид: здание :
                        • назначение: нежилое здание ;
                        • назначение: жилое здание (жилой дом с 01.01.2023);
                        • назначение: многоквартирный дом ;
                        • назначение: жилое строение (будет убрано 01.01.2023);
                        • назначение: садовый дом ;
                        • назначение: гараж (c 01.09.2021);
                        • по основной метрической характеристике:
                          • линейное сооружение, линейное подземное сооружение;
                          • подземное сооружение ;
                          • площадное сооружение;
                          • сооружение, предназначенное для хранения ;
                          • высотное сооружение ;
                          • иное сооружение;
                          • назначение: жилое помещение :
                            • вид: квартира ;
                            • вид: комната (в квартире);
                            • для жилого помещения специализированного жилищного фонда:
                              • дополнение: служебное жилое помещение;
                              • дополнение: жилое помещение в общежитии;
                              • дополнение: жилое помещение маневренного фонда;
                              • дополнение: жилое помещение в доме системы социального обслуживания граждан;
                              • дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
                              • дополнение: жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
                              • дополнение: жилое помещение для социальной защиты отдельных категорий граждан;
                              • дополнение: жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
                              • дополнение: помещение вспомогательного использования ;
                              • дополнение: имущество общего пользования в многоквартирном доме ;
                              • предприятие как имущественный комплекс .

                              Изначально предполагалось только два назначения «жилое» и «нежилое». В 2017 году были добавлены «многоквартирный дом» и «жилое строение». Последние упоминались в Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Впрочем, технически выбрать такое назначение в документах для кадастрового учета было нельзя.

                              С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену 66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества, и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом». Жилых строений формально больше нет — они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики. Поэтому согласно 120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по 218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям 217-ФЗ «жилой дом».

                              Вместе с тем, с 01.09.2021 вступает в силу Федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 — « гаражная амнистия ». По нему в перечень назначений зданий добавляется еще и « гараж ».

                              Характеристика здания , сооружения , помещения , а также единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса, включаемая в состав дополнительных сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимого имущества.

                              В случае изменения назначения здания, сооружения, помещения орган местного самоуправления , принявший соответствующее решение, направляет информацию в орган регистрации прав .

                              п.12(1) Постановление Правительства РФ №1532…

                              Вид, назначение недвижимости не следует путать с его наименованием, которое также может быть внесено при проведении кадастровых работ в ЕГРН .

                              Согласно мнению Росреестра , изложенному в письме №13-00065/21 от 04.02.2021 наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное, позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости . По этой причине, к примеру, словосочетание «жилой дом» не может являться наименованием.

                              Если изменение наименования не связано с реконструкцией, перепланировкой или переустройством, собственник может подать заявление о внесении в ЕГРН сведений о наименовании либо о его изменении в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, Единым государственном реестром объектов культурного наследия или Единым государственным реестром автомобильных дорог.

                              Классификация при обеспечении безопасности

                              В соответствии с федеральными законами №384-ФЗ, №123-ФЗ при обеспечении безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов используются идентификация недвижимости по следующим признакам:

                              • назначение и принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры и к другим объектам, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность:
                                • в соответствии с ОКПО, ОКДП, ОКВЭД, отраслевыми, ведомственными классификаторами;
                                • в соответствии с гидрографическим, водохозяйственным, сейсмическим, литодинамическим, геодинамическим районированием, мониторингом за природными процессами и явлениями;
                                • категории зданий, сооружений и помещений производственного и складского назначения по пожарной и взрывопожарной опасности:
                                  • повышенная взрывопожароопасность (А);
                                  • взрывопожароопасность (Б);
                                  • пожароопасность (В1 — В4);
                                  • умеренная пожароопасность (Г);
                                  • пониженная пожароопасность (Д);
                                  • Ф1 — здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей:
                                    • Ф1.1 — здания дошкольных образовательных организаций, специализированных домов престарелых и инвалидов (неквартирные), больницы, спальные корпуса образовательных организаций с наличием интерната и детских организаций;
                                    • Ф1.2 — гостиницы, общежития, спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов, мотелей и пансионатов;
                                    • Ф1.3 — многоквартирные жилые дома ;
                                    • Ф1.4 — одноквартирные жилые дома , в том числе блокированные;
                                    • повышенный:
                                      • особо опасные объекты;
                                      • технически сложные объекты;
                                      • уникальные объекты;
                                      • здания и сооружения временного (сезонного) назначения;
                                      • здания и сооружения вспомогательного использования :
                                        • связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;
                                        • расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

                                        Классификация при планировке и застройке территорий

                                        При планировке и застройке территорий используется следующая классфикация:

                                        • на территориях малоэтажной жилой застройки :
                                          • индивидуальное строительство:
                                            • одноквартирные дома ;
                                            • блокированные дома , в том числе двухквартирные дома;
                                            • усадебные дома ;
                                            • многоквартирные блокированные дома ;
                                            • многоквартирные дома секционного типа .

                                            Таблица 1 СП 30-102-99

                                            Классификация при проектировании и строительстве

                                            При этом сводами правил, используемыми при проектировании и строительстве, предусмотрены следующие виды недвижимости:

                                              Здания жилые многоквартирные:
                                              • здание жилое многоквартирное высотой до 75 м.:
                                                • галерейного типа ;
                                                • коридорного типа ;
                                                • секционного типа ;
                                                • дом жилой одноквартирный отдельно стоящий;
                                                • блокированная застройка жилыми одноквартирными домами;
                                                • блок жилой автономный ;
                                                • помещение общественного назначения ;
                                                • помещение стоянки при доме;
                                                • помещение жилое ;
                                                • общественные здания и сооружения с подземными этажами глубиной не более 15 м от уровня земли:
                                                  • здания и сооружения для объектов, обслуживающих население:
                                                    • здания и помещения учебно-воспитательного назначения;
                                                    • здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения;
                                                    • здания и помещения сервисного обслуживания населения;
                                                    • сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов;
                                                    • здания и помещения для временного пребывания;
                                                    • здания органов управления;
                                                    • здания;
                                                    • здания организаций, производящих продукцию;
                                                    • производственные и лабораторные здания, помещения, мастерские (Ф5.1);
                                                    • складские здания и помещения, предназначенные для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов) (Ф5.2);
                                                    • подземные сооружения ;
                                                    • ёмкостные сооружения для жидкостей и газов, для сыпучих материалов;
                                                    • надземные сооружения ;
                                                    • высотные сооружения ;

                                                    Классификация при учёте основных фондов

                                                    В соответствии с Общероссийским классификаторов основных фондов, согласованным с европейской Системой национальной счетов, различают следующие виды недвижимости:

                                                    • жилые здания и помещения :
                                                      • здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
                                                        • дом (помещение), предназначенное для жилья;
                                                        • дом щитовой;
                                                        • домик садовый;
                                                        • здание жилое общего назначения;
                                                        • здание жилое общего назначения многосекционное ;
                                                        • здание жилое общего назначения односекционное;
                                                        • здание жилое общего назначения точечное (башенное);
                                                        • здание жилое общего назначения коридорное ;
                                                        • здание жилое общего назначения галерейное ;
                                                        • здание жилое общего назначения усадебное;
                                                        • здание жилое общего назначения прочее;
                                                        • здание общежития;
                                                        • здание спального корпуса школы-интерната, детского дома;
                                                        • здание дома для престарелых и инвалидов;
                                                        • исторический памятник, идентифицированный в основном как жилой дом;
                                                        • здания кроме жилых :
                                                          • здания производственные (электростанция, теплица и т.д.);
                                                          • здания прочие (гостиница, общежитие и т.д.);
                                                          • здания производственные и прочие, не включенные в другие группировки;
                                                          • исторические памятники (в основном здания (кроме жилых));
                                                          • здания (кроме жилых), не завершенные строительством;
                                                          • сооружение (резервуары, мосты и т.д.);
                                                          • автомагистрали, автомобильные дороги, в том числе улично-дорожная сеть, прочие автомобильные, велосипедные или пешеходные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов;
                                                          • дороги железные наземные и подземные;
                                                          • мосты и тоннели;
                                                          • коммуникации инженерные для жидкостей и газов;
                                                          • сооружения коммунальные для электроснабжения и связи;
                                                          • сооружения береговые и портовые, плотины, шлюзы и связанные гидромеханические сооружения;
                                                          • сооружения для горнодобывающей, добывающей и обрабатывающей промышленности;
                                                          • сооружения для занятий спортом и отдыха;
                                                          • сооружения гражданские прочие, не включенные в другие группировки.

                                                          Классификация при реализации жилищных прав

                                                          Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:

                                                          • жилые помещения :
                                                            • жилые дома и части жилых домов;
                                                            • квартиры и части квартир;
                                                            • комнаты ;
                                                            • да, по Жилищному кодексу жилые дома — это здания и помещения одновременно. Не стоит пытаться осознать это;
                                                            • жилые дома и квартиры состоят из комнат и помещений вспомогательного использования;
                                                            • многоквартирный дом состоит из квартир и помещений общего пользования;
                                                            • руководствуясь Жилищным кодексом, судьи часто выносят решения о признании права собственности на «части жилого дома», которые нельзя в дальнейшем поставить на кадастровый учет без разделения на независимые здания.

                                                            Классификация по видам функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве

                                                            Классификация применяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №306-ПП от 21.05.2015 при определении и указании функционального назначения объектов капитального строительства:

                                                            • при подготовке проектов планировки территории;
                                                            • при подготовке градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство , свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию ;
                                                            • при формировании адресной инвестиционной программы;
                                                            • при принятии решений Градостроительно-земельной комиссией.

                                                            Примеры видов функционального назначения:

                                                            • группа видов функционального назначения: 009. Одноквартирный жилой дом:
                                                              • подгруппа видов: 009 001. Малоэтажный одноквартирный жилой дом:
                                                                • вид: 009 001 001. Индивидуальный жилой дом ;

                                                                Таблица — Соответствие видов недвижимости в различных классификаторах

                                                                Общественное, производственное, административное, бытовое здание и т.д.

                                                                Индивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС)

                                                                Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения)

                                                                Строение вспомогательного использования

                                                                Хозяйственная постройка

                                                                Хозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства)

                                                                Одноквартирный жилой дом,

                                                                Двух-, четырехквартирный дом (в долевой собственности

                                                                Объект индивидуального жилищного строительства

                                                                Одноквартирный жилой дом

                                                                Жилое здание > Жилой дом

                                                                Индивидуальный жилой дом (ВРИ: для ИЖС),

                                                                Жилой дом (ВРИ: ЛПХ)

                                                                Блокированный жилой дом (в долевой собственности)

                                                                Жилой дом блокированной застройки

                                                                Часть жилого дома

                                                                Отсутствует техническая возможность учета

                                                                Сооружение промышленного предприятия и т.д.

                                                                Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства)

                                                                (с указанием вида помещения жилищного фонда)

                                                                (помещение вспомогательного использования)

                                                                Не подлежит учету

                                                                (имущество общего пользования в многоквартирном доме)

                                                                Признаки недвижимого имущества

                                                                Критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу:

                                                                • невозможность перемещения без ущерба назначению;
                                                                • не сборно-разборный характер конструкции;
                                                                • наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента;
                                                                • наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций;
                                                                • соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка;
                                                                • отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации;
                                                                • наличие разрешения на строительство ;
                                                                • самостоятельное нахождение в гражданском обороте;
                                                                • объект не является составной частью объекта капитального строительства.

                                                                Остальные критерии можно по-отдельности…

                                                                В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08 сказано, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, должны не признаваться недвижимостью, а рассматриваться в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены.

                                                                В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.08.2019 № ОГ-Д23-7440 говорится, что при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости следует руководствоваться:

                                                                • наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
                                                                • наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
                                                                • возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

                                                                Также там говорится, что замощение, асфальтовое покрытие является не объектом недвижимости, а неотделимым улучшением земельного участка.

                                                                Вам может попасться письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 «Об отнесении объектов, входящих в состав имущественного комплекса атомной станции, к объектам недвижимого имущества», где сделан спорный вывод о том, что под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства). Это письмо не стоит принимать во внимание, так как оно было отозвано письмом №Д23и-5346 от 20 февраля 2020 г.

                                                                Существует сводные перечни видов объектов, принятые Управлением Росреестра по Московской области с целью выработки единой правоприменительной практики.

                                                                Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости:

                                                                1. участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы;
                                                                2. временные постройки, киоски, навесы;
                                                                3. объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»;
                                                                4. ограждение и забор;
                                                                5. автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня;
                                                                6. пруды, водохранилища;
                                                                7. краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути;
                                                                8. составные части автомобильных дорог:
                                                                  1. светофорные сигнализации;
                                                                  2. пешеходные дорожки;
                                                                  3. автопарковки;
                                                                  4. остановочные пункты;
                                                                  5. асфальтовые покрытия;
                                                                  6. тротуары;

                                                                  Объекты, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого при наличии разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) или судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости:

                                                                  • автостоянки;
                                                                  • памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
                                                                  • памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия;
                                                                  • полигоны, омшаники;
                                                                  • гидрометеорологические объекты, метеорологические станции;
                                                                  • дамбы;
                                                                  • подпорные стенки;
                                                                  • водозаборные скважины, артезианские скважины;
                                                                  • колодцы;
                                                                  • золошлакоотвалы, хвостохранилища;
                                                                  • береговые объекты навигации;
                                                                  • взлетно-посадочные полосы;
                                                                  • галереи;
                                                                  • пожарный пирс.

                                                                  Приложение 1 РР 50-700-10.1017/19

                                                                  В Определении Верховного Суда РФ №303-ЭС21-8891 от 28.06.2021 говорится о том, что в рассматриваемом деле канализационная линия «не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к комплексу «Канализационные сооружения с глубоководным выпуском. «; канализационная линия не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем право на нее не подлежит государственной регистрации».

                                                                  Сопоставление видов недвижимости на садовых земельных участках

                                                                  Таблица — Объекты, строительство которых разрешено на садовых земельных участках

                                                                  хозяйственные строения и сооружения

                                                                  хозяйственные постройки и гаражи

                                                                  сооружения
                                                                  садовые дома

                                                                  жилые дома ,
                                                                  хозяйственные постройки и гаражи

                                                                  Таблица — Изменение назначения объектов на садовых земельных участках с вступлением в силу Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017

                                                                  здания с назначением «жилое здание», «жилое строение»

                                                                  Как видно, существует ряд проблем:

                                                                  • в 218-ФЗ с 01.01.2019 предусмотрены отсутствующие в 217-ФЗ жилые строения;
                                                                  • нет единства в наименовании хозяйственных построек, строений, сооружений, гаражей;
                                                                  • существует неопределенность в отнесении хозяйственных построек к зданиям либо к сооружениям.

                                                                  Ситуация усложняется тем, что при подготовке технического плана отсутствует возможность указать назначение здания «жилое строение». Поэтому кадастровые инженеры до 01.01.2019 вынужденно ставили либо жилые, либо нежилые здания в зависимости от устоявшейся местной практики. Существовало как минимум две противоречащих рекомендации Минэкономразвития:

                                                                    от 13.04.2018 года предлагает учитывать жилые строения на садовых участках как жилые здания, несмотря на отсутствие разрешения на строительство для того, чтобы с 01.01.2019 они были признаны жилыми, а не садовыми домами; от 14.11.2017 призывает строго следовать законодательству и ставить нежилые здания, указывая, что это жилое строение в текстовой части.

                                                                  Определения

                                                                  При обеспечении требований безопасности — здание или сооружение (гараж) или их часть, либо специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) автомобилей. Различают типы:

                                                                  • надземная закрытого типа;
                                                                  • открытого типа;
                                                                  • с пандусами (рампами).

                                                                  п.3.1 СП 4.13130.2013

                                                                  При классификации гостиниц или иных средств размещения — номер площадью не менее 40 кв.м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

                                                                  п.27 В приказе Минкультуры РФ…

                                                                  Апартаментами в России называют достаточно своеобразные объекты недвижимости — нежилые помещения , по факту используемые как квартиры . Официально такого термина пока нет.

                                                                  Благодаря тому, что при строительстве нежилого дома не нужно соблюдать инфраструктурные нормы, стоимость «апартаментов» ниже, чем у квартир. Однако сейчас, в связи с введением налога на имущество, рассчитываемого из кадастровой стоимости , владельцы таких помещений сталкиваются с повышенной ставкой, так как на них не действуют льготы, предусмотренные для квартир.

                                                                  В Москве создан специальный реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. Если объект есть в реестре, ставка может достигать максимальных значений. Вместе с тем в Москве есть специальный реестр апартаментов, собственникам которых предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц.

                                                                  Ранее высказывалось множество предложений по изменению законодательства в целях признания апартаментов жильем, в частности:

                                                                  • законопроект о статусе апартаментов Минстроя;
                                                                  • законопроект 2018 года от комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, в котором появился термин « многофункциональный дом »;
                                                                  • законопроект 2020 года, разработанный Советом Федерации;
                                                                  • задача определения правового статуса апартаментов и установления возможности регистрации в них по месту жительства в плане мероприятий по «трансформации делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» на 2021 год.
                                                                  • 04.2021 — внесен новый законопроект №1162929-7 «О внесении изменений . в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий»;
                                                                  • 08.2021 — Минстрой РФ сохраняет планы по решению этого вопроса до конца 2021 года;
                                                                  • 10.2021 — Минфин выступил с инициативой ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам долевого строительства;
                                                                  • 12.2021 — Дума не рассмотрит законопроект об апартаментах в 2021 году;
                                                                  • 01.2022 — Госинспекция по недвижимости Москвы выполняет камеральную проверку соответствия земельных участков под комплексами апартаментов ВРИ и соблюдения требований, связанных с реконструкцией и строительством. Некоторые здания могут быть признаны самостроем ;
                                                                  • 02.2022 — в Совете Федерации выступили за наделение правовым статусом жилья не только новых, но и уже построенных апартаментов. Позицию против занимает комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.

                                                                  При проектировании общественных зданий и сооружений — здание с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). (Определение убрано из свода правил)

                                                                  Б.3 СП 118.13330.2012*

                                                                  При инвентаризации жилищного фонда — одно- или двухэтажное здание , предназначенное для проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы 10–20 лет.

                                                                  Приложение 1 МЗС 37

                                                                  При реализации гражданских прав — вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. Может иметь составные части.

                                                                  В садоводческих (дачных) объединениях — могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к садовому, жилому дому и хозяйственным постройкам.

                                                                  При планировании и застройке — здание , предназначенное для длительного хранения, парковки, технического обслуживания автомобилей.

                                                                  В рамках « гаражной амнистии » 01.09.2021 «гараж» добавляется как одно из назначений здания в ЕГРН [79-ФЗ от 05.04.2021].

                                                                  По классификатору строительной информации — «Помещение для стоянки, хранения, ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств» (код RZo>CBD040, по состоянию на 19.10.2021).

                                                                  п.6.10 СП 53.13330.2019;

                                                                  п.3.2 СП 42.13330.2016;

                                                                  При планировании и застройке — здание или сооружение, предназначенное для хранения или парковки автомобилей, не имеющее оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад. Может иметь полное или неполное наружное ограждение.

                                                                  п.3.3 СП 42.13330.2016

                                                                  Здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с Жилищным кодексом.

                                                                  • само понятие введено 217-ФЗ от 21.07.2014 в целях создания доступного арендного жилья;
                                                                  • дома различают по виду использования:
                                                                    • социальное (учитываются в специальном муниципальном реестре);
                                                                    • коммерческое;

                                                                    п.1 ст.91.16 ЖК РФ;

                                                                    п.1 ст.55.27 ГрК РФ

                                                                    Дом жилой (жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, «одноквартирный» жилой дом, индивидуальный жилой дом, ИЖС)

                                                                    При проектировании и строительстве жилых «одноквартирных» домов — дом , состоящий из отдельной «квартиры» (одного жилого автономного блока ), включающий в себя комплекс помещений , предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).

                                                                    При кадастровом учёте — одно из назначений здания.

                                                                    При обеспечении требований безопасности — дом , предназначенный для постоянного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей. (Определение убрано)

                                                                    При определении вида разрешенного использования земельного участа (ИЖС, ЛПХ) — дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей.

                                                                    При определении вида разрешенного использования — отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

                                                                    При градостроительной деятельности — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

                                                                    При планировке и застройке индивидуальное жилищное строительство — это форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.

                                                                    При планировке и застройке — [жилой дом 154], предназначенный для проживания одной семьи и имеющий приквартирный участок.

                                                                    При строительстве — (house) здание, представляющее собой отдельное жилое помещение .

                                                                    При реализации жилищных прав, при изменении вида объекта – индивидуально-определенное здание , которое состоит из комнат , а также помещений вспомогательного использования , предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

                                                                    Является ли квартира объектом капитального строительства . О признаках отдельного объекта недвижимости (здания). … многоквартирном доме , не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома , механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

                                                                    Источники
                                                                    • https://uslugi-gkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/
                                                                    • https://ppt.ru/docs/pismo/rosreyestr/n-14-15043-21-257667
                                                                    • https://cadastre.ru/article/7

Рейтинг
Загрузка ...