Многоквартирный дом является объектом капитального строительства

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2021 N 304-ЭС20-19184 по делу N А03-10672/2019

Является ли квартира объектом капитального строительства

Есть ли какой выход из моей ситуации. У меня есть в собственности дом с земельным участком. Я хотела бы его продать, т.к. там не живу. НО: Генеральный план Нижнего Новгорода является стратегическим документом, определяющим основные направления развития города до 2030 г. Генеральный план утвержден в 2010 г. с соблюдением процедуры публичных слушаний, которые проходили несколько раз. В соответствии с генеральным планом г. Нижнего Новгорода, мой земельный участок расположен в функциональной зоне Т-3 (зона территорий улиц и дорог), в коридоре красных линий планируемого к строительству мостового перехода с автомобильными подходами. Правила не содержат вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусматривающих возможность развития индивидуального строительства. Учитывая изложенное, строительство, реконструкция жилого дома на земельном участке не предоставляется возможным. Такой ответ дали мне из Министерства градостроительной деятельности. В Нижегородских новостях от 08.05.2020 г.»В настоящее время реализация проекта моста отложена на неопределенный срок» В этом доме у меня жил сын с семьей (четверо детей), хотели строится, т.к.жилая площадь маленькая, но пришлось взять ипотеку и купить квартиру.

С ответом можно ознакомиться?

Строительство строений и сооружений вспомогательного использования для ведения ЛПХ

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство

2. Строительство, реконструкция объектов! Капитального строительства! Осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

государственный регистратор Управления Росреестра по Омской области, отмечает следующее: «Обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта.

У меня есть квартира, в которой я прописан. Было принято решение о приобретении земельного участка для ведения! Личного подсобного хозяйства! Приобрел в собственность земельный участок 24 сот в деревне категории земли поселений с видом разрешённого использования земли — «для ведения ЛПХ».

На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом (возможность не является обязанностью) и любые другие строения.

Участок приобретался не для ИЖС, а для ведения ЛПХ, поэтому наличие жилого дома не требуется, однако для ведения ЛПХ требуются «строений и сооружений вспомогательного использования» например туалет, баня, склад для хранения, сараи для животных, мастерская, гараж и т.д. В соответствии с ГрК 51

2. Строительство, реконструкция объектов! Капитального строительства! Осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

На основании выше изложенного я отступив 5 м от фасадной стороны и минимум 14 м от границ с соседями начал строительство капитального строений и сооружений вспомогательного использования типа баня, без получения разрешения на строительство. Примерный проект бани материал исполнения газоблок. http://www.proekt-bani.ru/catalog/25

Есть ли нарушения законодательства в моих действиях? Спасибо.

П.С. Если кому интересно «О понятии строений и сооружений вспомогательного использования: к вопросу о целях градостроительного законодательства и корректном толковании закона. Статьи по предмету Административное право» http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=25&art=6074

Для ответа надо знать сколько м 2 будет строение и этажность расположение этих оъектов на плане участка и материалы из которых они сделаны.

За что и кому мы платим?

За что и кому мы платим?

Оказывается, с нас берут деньги за капитальный ремонт, нарушая конституцию!

Определение Верховного суда от 04.06.2014 г.за №А-57-АПГ 14-2:

«Плата за капитальный ремонт для собственников жилья НЕ является ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ. Это фонд, а фонд собирается из добровольных пожертвований. Конституция РФ не предусматривает платы за НЕСУЩЕСТВУЮЩИЕ услуги.»

Собственник, согласно ст.210 Гражданского кодекса несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Но у нас в свидетельстве о владении квартирой черным по белому записано, что мы являемся только собственниками СВОИХ квадратных метров, никакого зарегистрированного права на имущество общего пользования дома (земли под домом, лестницы, коммуникаций, подвалов, чердаков и т.д.) у нас нет.

Суммы незаконных сборов на капремонт составляют миллиарды рублей, кто контролирует эти деньги и куда они тратятся — непонятно.

Кстати о пени и штрафах. Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойка (штраф) – определенная законом (законная) или договором (договорная) денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору. Договорной неустойки быть не может, т.к. в предложении о заключении договора (оферте) с фондом капитального ремонта МКД нет такого положения и многими гражданами это предложение не принято, список же законов РФ, которыми устанавливается неустойка, специально привожу полностью для особо ретивых чиновников, которые собрались уже чуть ли не мебель выносить: из квартир в счет взносов в фонд капитального ремонта МКД (что кстати не предусмотрено ни уставом фонда, ни законами):

— № 259 ФЗ от 08.11.07 Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта,

— № 18 ФЗ от 10.01.03 Устав железнодорожного транспорта,

— № 87 ФЗ от 30.06.03 О транспортно-экспедиционной деятельности,

— № 53 ФЗ от 02.12.94 О закупках и поставках сельхозпродукции,

— № 2300-1 от 07.02.92 О защите прав потребителей, — Гражданский кодекс РФ п.2 ст.73 Не внесение вклада в капитал товарищества,

— № 380 ФЗ от 03.12.11 О хозяйственных партнерах,

— № 353 ФЗ от 28.11.11 Об инвестиционном товариществе

— № 79 ФЗ от 29.12.94 О государственном резерве,

— № 326 ФЗ от 29.11.10 Об обязательном медицинском страховании,

— № 214 ФЗ от 30.12.04 Об участии в долевом строительстве,

— № 176 ФЗ от 17.07.99 О почтовой связи,

— № 40 ФЗ от 25.04.02 Об ОСАГО,

— № 67 ФЗ от 14.06.12 Об обязательной страховой гражданской ответственности перевозчиков,

— 52 ФЗ от 28.03.98 Об обязательном страховании военных,

— № 225 ФЗ от 27.07.10 Об обязательном страховании опасных производственных объектов,

— № 226 ФЗ от 23.11.09 О приборах учета электроэнергии.

Потребитель ни чиновникам, ни фонду капитального ремонта пока еще ничего не должен, т.к. в соответствии со ст. 37 Федерального закона № 2300-1 от 07.02.92 потребитель обязан оплатить выполненную работу после ее принятия потребителем. Предоплата совершается только с согласия потребителя в момент заключения договора.

Интересно — в какой ещё стране мира КАЖДЫЙ ГРАЖДАНИН ГОСУДАРСТВА является ПОЖИЗНЕННЫМ РАБОМ и ЗАЛОЖНИКОМ СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, которую у него может отобрать государство, выпустив очередной федеральный закон?

Является ли демонтаж балконного блока в квартире с увеличением площади за счет лоджии (балкона) — «реконструкцией»?

Является ли демонтаж балконного блока в квартире с увеличением площади за счет лоджии (балкона) — «реконструкцией»?

Просто по ГрК Реконструкция — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). А объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом, квартира не может являться объектом капитального строительства, а только лишь его составной частью, и требования по реконструкции (в данном случае) ей предъявляться не могут!

Поскольку демонтаж подоконной зоны относится к сложному типу работ, то для его согласования будет необходим проект перепланировки. Что же касается технического заключения о возможности сноса подоконника, то в большинстве случаев оно также требуется. Необходимость его предоставления регламентирует жилищная инспекция. Однако если вы убрали подоконный блок самовольно, без решения о согласовании, то для узаконивания этого вам однозначно потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по демонтажу подоконного блока. Практика тех, кто уже проводил такую перепланировку в своей квартире, показывает, что не стоит убирать подоконник на балконе самовольно, ведь такие работы редко проводятся с соблюдением всех необходимых строительных норм и правил. Если работы были выполнены с нарушениями, то в дальнейшем произвести их согласование «задним числом» у вас не получится, а помещениям придется вернуть прежний вид.

Нужно-ли делать град. План, затем получать разрешение на реконструкцию, брать согласие соседа?

Была проведена реконструкция квартиры в 2-х квартирном доме. Сейчас нужно узаконить. Земля в собственности. Нужно-ли делать град. План, затем получать разрешение на реконструкцию, брать согласие соседа? И является квартира объектом капитального строительства или нет?

Узаконить сможете только в судебном порядке. За помощью в данном вопросе лучше обратитесь очно к адвокату.

Посоветуйте пожайлуста что нам делать Есть ли выход в нашей ситуации.

Прошу Вас посоветовать что нам делать. В 1987 г моему папе постановлением Совета депутатов г.Ессентуки был выделен участок под строительство гаража, он построил капитальный гараж и как все люди того поколения ничего не оформлял. Папа умер, мы с братом отказались от наследства в пользу мамы. Т.к. гараж не был оформлен мама обратились в суд о признании собственности на гараж и землю под ним и о признании его наследственной массой. ; Сегодня судья дал нам четко понять что нам откажут в иске. Представитель администрации также настроен категорично, мама моя прожила в браке с папой 46 лет и получается она не имеет никаких прав. Посоветуйте пожайлуста что нам делать Есть ли выход в нашей ситуации. С ув.Григорьева

09.07.2012 года умер мой супруг С умершим я состояла в зарегистрированном браке

30.01.2013 года я обратилась в нотариальную контору с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок и гараж, расположенный в ПГК№136

Нотариусу я представила следующие документы: Кадастровый паспорт земельного участкаот 16.05.2012 года, выписку из реестра объектов капитальногостроительствапо результатам технической инвентаризации от 07.06.2012 года, кадастровый паспорт здания сооружения от 05.07.2012 года на гараж, Решение №-от 16.11.1987 года выданное Ессентукским городским Советом народных депутатов, список владельцев гаражей и справку ПГК Победа что мой муж является владельцем гаража №136 и задолжностей по оплате не имеет.

В своем ответе нотариус разъяснила мне что для оформления наследства на гараж и земельный участок под ним, мне необходимо представить вступившее в законную силу решение суда.

Выдать правоустанавливающие документы на гараж и земельный участок под ним нотариус не может, связи с тем, что земельный участок наследодателю был отведен для строительства гаража, но не предоставлен в какое либо право.

Нотариус уже выдала мне свидетельство на наследство на квартиру, право на которую я зарегистрировала за собой.

На основании вышеперечисленного я прошу суд признать гараж №136 и земельный участок под ним наследственным имуществом после смерти моего мужа.

Признать право собственности за мной на гараж№136 с кадастровым номером___:и земельный участок под гаражом площадью __,с кадастровым номером___

Приложения: кадастровый паспорт земельного участка копия выписки из реестра объекта капитального строительства по результатам технической инвентаризации копия кадастрового паспорта здания сооружения на гараж копия решения выданного ессентукским гордским советом народных депутатов от 16 11 1987 г копия списка владельцев гаражей копия справки ПГК победа копия свидетельства о смерти.

Признать право собственности на гараж суд Вашей маме еще может по той причине, что разрешение на строительство гаража у Вашего папы имелось и «самостроем» суд его признать никак не сможет!, членом гаражного кооператива (насколько я понимаю) он так же являлся. Просто по тем или иным причинам при жизни зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на гараж не смог. Из судебной практики в отношении гаража Ваша ситуация вполне удовлетворяемая. Если суд откажет в признании права собственности на гараж, то смело обжалуйте это решение. А вот с землей под гаражом сложнее, скорее всего суд откажет в признании права собственности по той причине, что отсутствует какой либо право устанавливающий документ на данный земельный участок (постановление о передаче в собственность и др. ). Другими словами землей под гаражом Ваш папа не владел и никаких прав на владение не имел. Соответственно и наследовать в этой части просто нечего.После регистрации права собственности на гараж нужно будет обратиться в земельный комитет с просьбой передать земельный участок в собственность, либо выкупить его (без торгов).

Не читая дело, что то советовать по уточнению иска не могу, можно ошибиться.

Советую Вам, не «запускайте» дело, привлекайте в дело адвоката.

Должно ли условие обязательной регистрации данного соглашения быть прописано в нем же?

Нужна Ваша консультация в связи со сложившейся ситуацией, изложенной далее.

О расторжении договора № ХХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от «20» июля 2010 года город ХХХ, Московская область «07» марта 2013 года

Общество с ограниченной ответственностью «ХХХ», (свидетельство о допуске к работам которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от ХХ декабря 2012 года № ХХХ), именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора ХХХ, действующего на основании Устава, с одной стороны, граждане Российской Федерации ХХХ, ХХХ года рождения, паспорт Гр. РФ: ХХХ, выдан: ХХХ, код подразделения: ХХХ, зарегистрирован по адресу: ХХХ и ХХХ, ХХХ года рождения, паспорт Гр.РФ:ХХХ, выдан ХХХ, зарегистрирована по адресу: ХХХ, именуемые в дальнейшем «Участники», с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Заключенный «20» июля 2010 года Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ХХХ, с целью получения Участником в собственность квартиры № ХХХ, расположенной по адресу: Московская область, г. ХХХ, ул. ХХХ, считать расторгнутым с «07» марта 2013 года.

2. Оплату, произведенную по вышеуказанному Договору всего на сумму ХХХ 000 (ХХХ тысяч) рублей, а также сумму в размере ХХХ (ХХХ тысяч) рублей – компенсация за пользование денежными средствами в течение 2 (двух) лет, перечислить на расчетный счет Участника в соответствии с условиями Договора № ХХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от «20» июля 2010 года.

3. Указанную сумму перечислить на расчетный счет ХХХ № в ОАО, БИК, к/с.

4. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых 1 (один) находится у Застройщика, 3 (три) других – у Участника. (Один экземпляр составлен для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области).

5. Соглашение является неотъемлемой частью Договора № ХХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от «20» июля 2010 года.

УЧАСТНИКИ: ХХХ паспорт Гр. РФ: ХХХ выдан: ХХХ, код подразделения: ХХХ, зарегистрирован по адресу: ХХХ

ХХХ паспорт Гр.РФ:ХХХ выдан ХХХ, код подразделения ХХХ зарегистрирована по адресу: ХХХ

Юридический адрес: Московская область, ХХХ

ИНН ХХХ КПП ХХХ р/сч ХХХ в Филиале «ХХХ» (ОАО) г.Москва к/сч ХХХ БИК ХХХ тел: ХХХ

Теперь перечислю вопросы, которые меня волнуют в связи с предстоящим подписанием соглашения о расторжении:

1) Верно ли составлено само соглашение и не оставляет ли оно какого-либо рода лазеек для завтройщика и риска для меня. С какого момента соглашение вступает в силу – с момента подписания или его государственной регистрации? Должно ли условие обязательной регистрации данного соглашения быть прописано в нем же?

В соответсвии в пунктом 9.5 Договора ДДУ «Срок действия и порядок расторжения договора»:

— В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон, возврат внесенных участником денежных средств, производится Застройщиком в течении 40 (сорока) рабочих дней с момента государственной регистрации соглашения о расторжении настоящего Договора.

2) Сам порядок подписания. На сколько я понимаю, данное соглашение должно быть так же зарегистрировано в Регпалате, должны ли мы его подписывать там же в присутсвии работника регпалаты или можем подписать в офисе у застройщика и затем отвезти в регпалату? Кто должен отвозить его, обязательно ли присутствие нас с супругой и представителя от застройщика, меня и застройщика, супруги и застройщика или достаточно только одной из-сторон?

3) Моя супруга поменяла прописку, паспорт остался тот же, соответсвенно в основном договоре и соглашении будут фигурировать разные паспортные данные. Является ли это проблемой?

4) Ну и вообще общие комментарии о сложивщейся ситуации основываясь на Вашем опыте в данной сфере, чего стоит опасаться, на что обратить внимание?

Капитальное строительство : что это такое, что является объектом капитального строительства . Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями. … МКД — это дом хотя бы из двух квартир и более, имеющих, помимо индивидуальных жилых, помещения и для общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лоджии, кладовки и др.). В многоэтажных МКД имеется выход из каждой квартиры на лестничную площадку, в одноэтажных — в коридор или прямо на земельный участок. Нежилые здания. Нежилые здания используются

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2021 N 304-ЭС20-19184 по делу N А03-10672/2019

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кристалл плюс» (г. Барнаул) на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2020 по делу N А03-10672/2019,

Товарищество собственников жилья «Строитель» (далее — Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл плюс» (далее — Общество) о взыскании 537 735 руб. 68 коп. задолженности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2016 по июнь 2019 года и 167 066 руб. 96 коп. пеней.

Арбитражный суд Алтайского края решением от 04.03.2020 в иске отказал.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 04.06.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2020, решение отменил, иск удовлетворил.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Дело 17.11.2020 истребовано из Арбитражного суда Алтайского края.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Общества на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Как следует из материалов истребованного дела и принятых по делу судебных актов, Товарищество на основании решений собрания собственников помещений многоквартирных домов (протоколы от 01.06.2010 и от 23.04.2018) осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Барнаул, пр. Строителей, д. 22/ пл. Победы, 4.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) и техническому паспорту от 1979 года указанный многоквартирный дом общей площадью 3797,6 с кадастровым номером 22:63:040421:44, Г-образной конфигурации построенный в едином архитектурном решении, состоит из двух частей: административной, расположенной по проспекту Строителей, д. 22, жилой со встроенными нежилыми помещениями, расположенной по площади Победы, д. 4, и является единым объектом недвижимости.

Общество по договору купли-продажи от 25.08.2003 приобрело долю в праве собственности в размере 49/50 на нежилое помещение общей площадью 1379,5 кв. м с кадастровым номером 22:63:040417:21, расположенное в административной части дома, расположенного по адресу: г. Барнаул, проспект Строителей, д. 22/пл. Победы, д. 4, и соответственно долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (свидетельство о праве собственности от 01.03.2005, выписка из ЕГРН от 03.11.2016).

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 31.12.2014 N 2664 данное здание (как единый объект) включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации — «Дом жилой».

Общество в отзыве на иск указало, что принадлежащее ему нежилое помещение является самостоятельным объектом капитального строительства, имеет все собственные конструктивные элементы и коммуникации, эксплуатируется отдельно от жилой части дома, поэтому у него отсутствует обязанность нести расходы по содержанию общего имущества всего многоквартирного дома.

Суд первой инстанции отказал Товариществу в иске, согласившись с доводами Общества о том, что помещение, доля в праве на которое принадлежит Обществу, представляет собой самостоятельное здание, к которому примыкает многоквартирный дом, эти объекты являются обособленными, не имеют общих фундамента стен и крыши, Общество не использует помещения или иное общее имущество многоквартирного дома, поэтому не должно нести расходы по его содержанию и ремонту, ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию своего помещения.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 36, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, признал, что суд первой инстанции, неправильно применив нормы материального и процессуального права, сделал выводы не соответствующие имеющимся в деле доказательствам о том, что административная часть многоквартирного дома является самостоятельным объектом недвижимости, и поэтому Общество не должно нести расходы по содержанию общего имущества.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Товарищества исходя из следующего.

Согласно заключению судебной экспертизы первоначально была построена административная часть здания, в которой располагается нежилое помещение Общества. Позднее к административной части была пристроена жилая часть здания со встроенными нежилыми помещениями. Административная часть здания имеет общий конструктивный элемент с многоквартирным жилым домом, а именно — часть кирпичной стены нежилого помещения Общества, на которую происходит опирание элементов чердачного перекрытия и балок этажных, межэтажных площадок лестничной клетки, предназначенной для доступа в квартиры N 13, 14, 15 и 16; общие коммуникации — сеть холодного водоснабжения, которая проходит через подвальное помещение административной части здания и далее заходит в подвал жилой части дома. Жилая часть здания не может эксплуатироваться независимо от административной части здания, так как в случае демонтажа этой части произойдет обрушение конструкций лестничных маршей и чердачного перекрытия лестничной клетки для доступа в квартиры N 13, 14, 15 и 16 и будет отсутствовать торцевая стена пристроенной части здания.

Поскольку спорные части здания (административная и жилая с нежилыми помещениями) имеют общие коммуникации, конструктивные элементы, крышу, стену, не подлежат разделу, они представляют собой единый объект недвижимости — многоквартирный дом с нежилыми помещениями, который учтен в качестве такового в ЕГРН и в реестре объектов культурного наследия.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Поскольку Общество, будучи собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, не доказало исполнение обязанности по несению расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица, с него надлежит взыскать испрашиваемую задолженность и начисленные на сумму долга пени в пользу Товарищества, являющегося управляющей компанией, избранной собственниками, представившей доказательства несения указанных расходов в отношении спорного дома.

Апелляционный суд также учел, что Арбитражный суд Алтайского края в рамках дела N А03-9677/2019 рассмотрел спор со схожими обстоятельствами по иску Товарищества к обществу с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» о взыскании задолженности по содержанию и ремонту общего имущества того же дома, в котором должнику принадлежит помещение, находящееся так же как и помещение Общества в административной части многоквартирного дома. Суд решением от 04.09.2019 (с учетом определения от 04.09.2019 об исправлении опечатки) по названному делу, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019, взыскал с ответчика в пользу Товарищества расходы по содержанию общего имущества дома как единого объекта.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Следует отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, единицей технической инвентаризации является домовладение; отдельно стоящее основное здание; признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить в том числе однородность материала стен, единое архитектурное решение.

Согласно материалам дела, в том числе техническому паспорту и паспорту объекта культурного наследия, спорный многоквартирный дом имеет единое архитектурное решение, общие конструктивные элементы, включен ЕГРН и в реестр объектов культурного наследия именно в качестве единого, представляющего культурную ценность объекта, как образец жилого дома 50-х годов 20 века с общественными нежилыми помещениями.

В случае признания нежилого помещения составной частью многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен единый многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Как следует из имеющихся в материалах дела документов, именно Общество, полагавшее, что его помещение является частью названного многоквартирного дома, инициировало проведение публичных слушаний по внесению изменений в проект межевания территории относительно формирования земельного участка под названным многоквартирным домом и увеличения площади участка за счет площади, занятой административной частью дома. В связи с чем в последующем администрация города Барнаула утвердила соответствующие изменения, повлекшие формирование единого земельного участка, занятого административной и жилой частями многоквартирного дома.

Следовательно, ссылка Общества (позиция которого не последовательна и противоречива) на решение Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края от 24.12.2019 по делу N 2а-6103/2019, на основании которого вновь изменены границы и площадь спорного земельного участка с учетом только жилой части здания, не может быть принята во внимание, поскольку в настоящем деле судами установлен факт единства спорного здания, состоящего из административной и жилой частей.

Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл плюс» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Что является объектом капитального строительства и его отличия от временных сооружений рассмотрим в нашей статье. Объект капитального строительства — что это такое. Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства . После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

Что такое объект капитального строительства в градостроительном кодексе?

Определение термина прописано в Градостроительном кодексе РФ. Объектом капстроительства называют любое незаконченное сооружение, для возведения которого проводятся фундаментные работы. Например, от закладки фундамента до ввода в эксплуатацию новый жилой дом — это объект капитального строительства. После сдачи в эксплуатацию и регистрации объект становится капитальным строением.

В свою очередь капитальное строение — это готовое жилое или нежилое здание, или сооружение, неотделимо связанное с участком, на котором оно расположено. Такое строение невозможно демонтировать и перенести на другой участок, сохранив при этом его основные характеристики.

Для сравнения некапитальное сооружение можно разобрать, перевезти, собрать на другом месте и использовать по назначению. К таким объектам относятся киоски, навесы, времянки, сооружения контейнерного типа и другие легкие временные постройки.

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Виды объектов капитального строительства

Нельзя не отметить, что объекты строительства различаются по видам. Так же необходимо знать, для капитального строительства требуется допуск СРО строителей.

Вид первый – здание

Здания делятся на две большие категории – жилые и нежилые. Нежилое здание представляет собой здание, назначение которого является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения и так далее. Главная особенность зданий заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания людей. Здесь можно выделить несколько подвидов:

1. Жилое здание или дом

Это здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного использования, предназначенные для обеспечения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям или домам относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, детские дома, интернаты при школах и другие дома.

1. Индивидуальные жилые дома

Представляют собой отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли).

Это индивидуальные жилые дома, преимущественно двухэтажные с внутренней лестницей. На первом этаже обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже – спальни, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков и так далее.

1. Многоквартирный дом

Представляет собой две или более квартир в жилом здании, которое имеет самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом, в соответствии с жилищным законодательством, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Объект строительства сельскохозяйственного назначения.

Здание

Здание — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Технического регламента). Названные три основных элемента (подсистемы) здания охарактеризованы в этой же статье Технического регламента:

• помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
• система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

• в зависимости от целевого назначения здания подразделяют на: жилые и нежилые здания;
• в зависимости от типов многоквартирных зданий выделяют: здания многоквартирные галерейного типа, здания многоквартирные коридорного типа и здания многоквартирные секционного типа;
• в зависимости от отнесения жилых зданий к жилому фонду выделяются: жилые здания, входящие в жилой фонд, жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд, ведомственное жилье;
• в зависимости от значения (главенствующего или второстепенного) здания на земельном участке подразделяют на: основные (главенствующие по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению) и служебные (имеют по отношению к основному зданию второстепенное значение на земельном участке);
• по типам эксплуатационных режимов с учетом функционального назначения выделяют следующие здания: предназначенные для постоянного или длительного (круглосуточного) проживания людей; предназначенные для временного пребывания людей, преимущественно ритмичного характера (рабочий день, школьная смена, сеанс и т.д.); здания производственного или складского назначения.

Отличия капитального и некапитального строения

При вводе в эксплуатацию капитальное строение в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, в документах на объект указывают его основные характеристики, адрес, площадь, назначение соответствие нормам СНиП, пожарной безопасности и другим требованиям. К дополнительным критериям оценки капитального сооружения относят:

• тип конструкции и технические решения;
• использованные стройматериалы;
• размер и расположение объекта;
• уровень благоустройства.

Способы создания нового объекта недвижимости

В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.

Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.

Из контекста Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) следует, что в результате реконструкции объекта капитального строительства (ОКС), также как и в результате строительства, в отличие о капитального ремонта, появляется новый ОКС, поскольку ГрК РФ предусматривает, что разрешение на строительство (рнс) и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются на два вида градостроительной деятельности — строительство и реконструкцию ОКС. (Работы по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию в данной публикации не анализируются).

Однако для застройщика само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС интереса не представляет, за исключением разве что бухгалтерии — с точки зрения зачисления созданного объекта на счёт основных средств, да и то в судебной практике встречается иной подход применительно к отделочным работам.

Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).

При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.

П. 14 ст. 1 ГрК РФ, содержащий понятие реконструкции, (п. 14.1 ст. 1 — реконструкция линейных объектов — требует отдельного анализа) предусматривает, что существует два вида реконструкции: во-первых, реконструкция, меняющая параметры ОКС — высоту, количество этажей, площадь, объем, в том числе надстройка, пристройка, и, во-вторых, реконструкция, которая заключается лишь в замене несущих строительных конструкций, то есть не влекущая изменения параметров.

После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.

Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.

Чтобы не было оснований для принятия решения о приостановлении кадастрового учёта по причине расхождения в площади объекта, отраженной в техническом плане, и площади, фигурирующей в рнс, Приказом Министерства экономического развития России (далее — МЭР РФ) от 1 марта 2021 г. № 90 был изменен порядок подсчёта площади здания и теперь при подсчете общей площади созданного объекта кадастровые инженеры внутренние стены не учитывают.

Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.

Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.

В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.

При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.

То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.

По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).

Однако для осуществления реконструкции, даже не ведущей к созданию нового объекта недвижимости, необходимо преодолеть всю сложную полосу препятствий, предусмотренную ГрК РФ (экспертиза проектной документации, рнс, строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию), а для капитального ремонта ничего этого не требуется (Исключение составляет с 2021 г. капитальный ремонт с использованием бюджетных средств — необходимо будет направить проектную документацию на государственную экспертизу проектной документации в связи с включением в предмет экспертизы проверки достоверности сметной стоимости. Но эта проблема выходит за рамки данной публикации).

Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.

При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.

Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.

Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.

Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.

Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.

Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.

Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).

При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).

Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.

Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.

Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.

Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.

То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).

Где можно вести капитальное строительство

Выбор участка под строительство того или иного объекта основан на классификации видов разрешенного использования земель. Согласно этой классификации, все участки нужно использовать согласно их целевому назначению. Например, отдельные территории отводят под сельское хозяйство, предпринимательство, производство, жилую застройку, строительство общественных и культурных объектов, транспорт. При этом на одном участке может быть разрешено несколько видов деятельности. Разрешено возводить капитальное строение на любом земельном участке согласно его назначению, за исключением земель природоохранного комплекса и заповедных участков, на которых любое капитальное строительство запрещено.

Баня — это капитальное строение или нет

Ответ зависит от особенностей строительства и размера объекта. Одноэтажные бани на легком мелкозаглубленном фундаменте или установленные на нескольких опорах относятся к временным постройкам. Часто такую конструкцию можно купить уже в собранном виде и установить на участке без проведения земляных работ. Баня площадью больше 20 м2 с заглубленным фундаментом, со всеми необходимыми коммуникациями и дополнительными комнатами отдыха признается капитальным строением. По этому же критерию оценивают и пристроенную к жилому дому парную.

Гараж — это капитальное строение или нет

Гараж контейнерного типа относиться к временным сооружениям: его можно беспрепятственно перевезти с места на место и установить на утрамбованной площадке или щебеночной насыпи. Кирпичный гараж с подвалом и эстакадой — это капитальное строение, при его возведении проводились земляные работы.

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Разница между ОКС и объектом недвижимости

По сути опре­де­ле­ние ОКС в ГрК РФ идёт от про­тив­но­го, то есть капи­таль­ны­ми объ­ек­та­ми при­зна­ют­ся все те, что не отно­сят­ся к нека­пи­таль­ным. Полу­ча­ет­ся, что кос­вен­но ОКС и объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — это одно и то же:

Объ­ект недви­жи­мо­сти проч­но соеди­ня­ет­ся с зем­лёй и име­ет фун­да­мент. Его нель­зя пере­ме­стить и демон­ти­ро­вать, так как все его состав­ля­ю­щие неде­ли­мы, их невоз­мож­но исполь­зо­вать по отдель­но­сти, не нару­шив целост­ность все­го объ­ек­та, его пред­на­зна­че­ние и функ­ции. Пра­во соб­ствен­но­сти на объ­ект недви­жи­мо­сти под­ле­жит регистрации.

То же самое мож­но отне­сти и к ОКС.

• К недви­жи­мо­сти отно­сят­ся все объ­ек­ты капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ст. 130 ГК РФ). (Стро­е­ния реги­стри­ру­ют­ся как зда­ния). В пра­во­вом отно­ше­нии ОКС и недви­жи­мость — неоди­на­ко­вые категории:
• Поми­мо при­вяз­ки к зем­ле, соот­вет­ствию объ­ек­тов тех­ни­че­ским пара­мет­рам, нор­мам гра­до­стро­е­ния и дру­гим тре­бо­ва­ни­ям, для созда­ния объ­ек­та недви­жи­мо­сти необ­хо­ди­мо пра­во соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток, согла­сие соб­ствен­ни­ка ЗУ или раз­ре­ше­ние испол­ни­тель­ных орга­нов власти.
• К объ­ек­ту недви­жи­мо­сти обя­за­тель­но долж­ны быть под­ве­де­ны инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции, в то вре­мя как при стро­и­тель­стве объ­ек­тов капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, это нeвсе­гда явля­ет­ся необ­хо­ди­мым условием.

Сооружение

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Разрешение на строительство ОКС

На осно­ва­нии ст. 51 на стро­и­тель­ство ОКС, кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 17 дан­ной ста­тьи, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние. Оно может быть выда­но толь­ко при соблю­де­нии пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и стро­и­тель­ства (кро­ме тех объ­ек­тов, на кото­рых не рас­про­стра­ня­ют­ся (или не уста­нов­ле­ны) тре­бо­ва­ния, ука­зан­ные в гра­до­стро­и­тель­ном регламенте).

На тер­ри­то­рии аэро­дро­мов уста­нав­ли­ва­ют­ся огра­ни­че­ния в исполь­зо­ва­нии ОКС, то есть любой объ­ект там не построить.

Раз­ре­ше­ния брать не нужно:

• для стро­и­тель­ства или рекон­струк­ции ИЖС, жило­го дома, гара­жа, садо­вых домов, вспо­мо­га­тель­ных постро­ек на ЗУ;
• кап­ре­мон­та и рекон­струк­ции ОКС (если она не при­ве­дет к изме­не­нию его назначения);
• стро­и­тель­ства буро­вых сква­жин, газо­про­во­дов, соглас­но госу­дар­ствен­ным тех­ни­че­ским проектам;
• в др. слу­ча­ях, ука­зан­ных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

Что это такое

В основу такого фундамента закладываются буронабивные сваи. Решение считается идеальным для возведения каркасных и деревянных объектов.

Методика заливки буронабивного фундамента довольно хорошо разработана практически, и, если придерживаться действующих технологий, возможно своими руками возводить свайные опоры, даже если делаете это впервые.

Конструкция основания простая – с помощью бура устраивают скважины необходимой глубины, учитывая особенности почвенного состава и климата в регионе. После этого остается установить арматурный каркас и залить бетон.

Фундамент может быть простым, если небольшой объект возводится сразу по сваям. Но когда требуется придать основанию надежность, рассматривают вариант ленточного фундамента с буронабивными сваями либо свайно-ростверкового основания, имеющего жесткое соединение всех свайных опор в единое целое.

Фундаментная основа на буронабивных сваях является актуальной для участков под застройку, имеющих перепады по высотам.

Объекты некапитального строительства

К ним отно­сят­ся вре­мен­ные построй­ки и сооружения.

Временные постройки

Вре­мен­ные построй­ки воз­во­дят или пере­де­лы­ва­ют из дру­гих зда­ний и соору­же­ний для про­ве­де­ния стро­и­тель­но-мон­таж­ных работ:

• сбор­ные плос­ко-линей­ные кон­струк­ции, кото­рые лег­ко уста­нав­ли­ва­ют­ся и разбираются;
• кон­тей­не­ры;
• пере­движ­ные объекты.

На пер­вый взгляд такие построй­ки могут ничем не отли­чать­ся от капи­таль­ных: у них может быть проч­ный фун­да­мент, камен­ные сте­ны, желе­зо­бе­тон­ные пере­кры­тия. Понять, к чему отно­сит­ся объ­ект (капи­таль­но­му или нека­пи­таль­но­му стро­е­нию), мож­но по его вре­мен­ном назна­че­нии (срок экс­плу­а­та­ции вре­мен­ной потрой­ки обыч­но до 5 лет, порой — до 15), и когда стро­и­тель­ство пре­кра­ща­ет­ся, его долж­ны демон­ти­ро­вать. Впро­чем, это про­ис­хо­дит не все­гда, и неко­то­рые вре­мен­ные построй­ки фак­ти­че­ски пре­вра­ща­ют­ся в постоянные.

Так­же воз­во­дят­ся вре­мен­ные построй­ки в лес­ных хозяй­ствах и на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния: склад­ские поме­ще­ния, улья, наве­сы, построй­ки для живот­ных, хра­не­ния инвен­та­ря и т.д.

Некапитальные сооружения

Это соору­же­ния из лег­ких кон­струк­ций, без фун­да­мен­та (либо уста­нав­ли­ва­е­мые на назем­ном неглу­бо­ком фун­да­мен­те), без под­зем­ных поме­ще­ний, под­ве­ден­ных инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций: киос­ки, пави­льо­ны, игро­вые и смот­ро­вые пло­щад­ки, фон­та­ны, улич­ные туа­ле­ты и пр.

Брать раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство объ­ек­тов нека­пи­таль­но­го стро­е­ния не надо. Они не под­ле­жат реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти и налогообложению.

Важ­ным пре­иму­ще­ством ОКС явля­ет­ся воз­мож­ность стать его соб­ствен­ни­ком. Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства стро­ит­ся осно­ва­тель­но и надол­го. В то же вре­мя к таким объ­ек­там предъ­яв­ля­ют­ся повы­шен­ные тре­бо­ва­ния и может потре­бо­вать­ся раз­ре­ше­ние на строительство.

ОКС, явля­ю­щий­ся само­воль­ной построй­кой, может быть сне­сен либо заре­ги­стри­ро­ван за вла­дель­цем земель­но­го участ­ка, на кото­ром был постро­ен, если соот­вет­ству­ет нор­мам градостроения.

Объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства, став­ший тако­вым в резуль­та­те рекон­струк­ции дру­го­го объ­ек­та, так­же явля­ет­ся само­воль­ной постройкой.

Объекты строительства как главный результат строительного процесса

Строительная область или строительный процесс представляет собой одну из главных отраслей материального производства. Ведь именно она создаёт базу для развития многих других направлений, предназначенных для удовлетворения первоочередных потребностей жизнедеятельности человека.

Нельзя не отметить, что человечеством накоплен огромный опыт в строительстве, который помогает возводить здания, сооружения, строения, а также другие объекты строительства.

Поэтому для всех, кто планирует коснуться данной сферы, достаточно важно ориентироваться в строительной терминологии, которая регулярно используется в процессе возведения промышленных, жилых и иных объектов недвижимости.

Мы постараемся помочь разобраться в тонкостях строительной индустрии. Научим определять, какое функциональное назначение имеют те или иные объекты строительства. Объясним, что представляют собой объекты незавершенного строительства и т.д.

Но для начала давайте ознакомимся с основными техническими определениями.

Объект капитального строительства

Объекты строительства

Объекты строительства представляют собой отдельно стоящие здания, сооружения или строения. Сюда же можно отнести объекты незавершённого строительства (исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и т.п.), строительство которых (возможно, расширение, реконструкция или техническое перевооружение) осуществляется по отдельно разработанному проекту и сметной документации.

Классификация объектов капитального строительства по функционалу

Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.

Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.

К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.

Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.

Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.

Отличие капитального фундамента от не капитального основания

Капитальным фундаментом принято считать основание строения, которое невозможно разобрать без нанесения вреда всей постройке. Оно имеет заглубление в грунт до уровня промерзания почвы. К такому фундаменту можно отнести винтовые сваи и железобетонные конструкции, имеющие глубокое размещение материала. В дальнейшем конструкции нельзя ликвидировать без демонтажа постройки или фрагментарного разрушения фундамента на сваях, бетоне, части основного сооружения.

В свою очередь объект, размещённый на участке без регистрации и отображения в кадастровом плане, принято считать не капитальным. К ним относятся технические сооружения для хозяйственных нужд, сараи, гаражи, беседки, ларьки и другие небольшие постройки. Также не капитальными объектами принято считать единицы или группы объектов, которые можно полностью разобрать без нанесения ущерба. К ним относятся бытовки, временные заборы, теплицы, навесы и подобные конструкции.

Отсюда становится понятным следующее, является ли фундамент на винтовых сваях капитальным или нет, зависит не только от специфики размещения элементов в грунт, но и от официальной регистрации объекта. Поэтому загородные дома, возведенные на винтовых сваях, железобетонных конструкциях, имеющие различные коммуникации и электрическое оснащение с регистрацией принято считать капитальными.

Специфика гаражей как здания

Что из себя представляет такая постройка, как гараж? Это конструкция, используемая для оберегания, сбережения автотранспорта от факторов внешней среды, других отрицательных условий.

Данные сооружения могут находится в гаражных кооперативах, могут быть обособленно возведенными, построенными самовольно или на загородных участках.

Такие факторы непосредственно воздействуют на юридический статус строения, на его последующую участь.

Все виды гаражей отличаются своей персональной спецификой, которая воздействует на возможность сдачи объекта в наем, на его налогообложение, процедуру оформления легитимных прав на него.

Такие особенности нужно понимать, дабы в результате не столкнуться с некоторыми правовыми проблемами. В частности, они могут появляться при условии, что особа будет подавать документацию для получения налогового вычета, если приобретенный им объект не будет определен недвижимостью.

В описанной ситуации, покупатель утрачивает часть своих денежных активов. Однако допустимы и более сложные ситуации.

А значит, необходимо отчетливо понимать, что приобретать либо, что оформлять в аренду. Именно для этого важно разбираться в тонкостях каждого типа недвижимого имущества.

Покупка гаража, который состоит в кооперативе

В период 90-х годов ХХ ст., когда только началась трансформация к рыночной экономике, такое явление, как гаражные кооперативы, были особо популярны.

Граждане не задумываясь вкладывали свои деньги в будущую недвижимость, возведенную собственноручно.

Суть ГСК заключалась в следующем — граждане, желающие получить свой отдельный гараж, выплачивали вступительное пожертвования, после чего своими деньгами, трудом возвращали постройки.

И все же далеко не все кооперативы были возведены на легитимно купленных земельных участках. Увы, многие из них – это самострой или незаконные строения.

В современных условиях, гаражный кооператив представляет собой некоммерческую организацию, или ассоциацию автособственников.

Они своими силами регулируют важные вопросы в кооперативе, исключают либо принимают новых участников, разрешают проблемы с городскими властями.

В основном, ГСК размещаются на земле, арендованной на продолжительных период времени у местных правительственных структур.

Соответственно, владельцы в товариществах не располагают правом владения на земельный надел под своей постройкой, так как он числится в государственной собственности.

Исключительно с помощью процедуры приватизации допустимо оформить собственность на участок. В таком случае цена объекта пропорционально возрастает на величину стоимости земельного надела, который занимает обособленный гараж.

При этом собственник объекта недвижимости, по факту приватизации, владеет не определенным земельным участком, который имеет свои границы, а только некоторой его долей.

Иначе говоря, участок под ГСК пребывает в паевой собственности всех участников, при этом каждый владелец располагает своим наделом, который приравнивается площади его бокса.

Из такого определения можно сделать заключение, кооператив — самый рациональный вариант сбережения автотранспорта в небольшом городе. Ну а если рассматривать мегаполисы, выходом является подземный гаражный кооператив.

Гараж, как индивидуальная постройка

В условия современности, данные строения являются редкостью. И все же гаражи могут существовать в качестве обособленной постройки, которая обслуживается владельцем лично. Такие конструкции могут возводится на своем земельном наделе.

Данные строения в большей мере присущи малым населенным пунктам с частными застройками, где жители могут позволить себе сооружение обособленных зданий для сбережения машины и прочих ценных вещей.

Так само как и прочие постройки, необходимо зарегистрировать бокс. Это значит, что гараж нужно поставить на кадастровый учёт.

До того как приступить к сооружении на своей территории нового объекта, важно вызвать кадастрового инженера. Специалист расскажет в каком непосредственном месте допустимо начинать строительные работы, в соответствии с правовыми положениями.

Кроме того, стоит вызвать проектировщика для разработки проекта будущего гаражного бокса. Таким образом гораздо проще выполнить согласование строения с городским правительством.

Как самовольная постройка

К подобным объектам причисляют такие гаражи, которые были возведены на земельных наделах, имеющих кардинально иное назначение.

Зачастую подобная ситуация появляется у собственников дачных загородных участков, которые за забором сооружают настоящие автодома. Данная территории не принадлежит дачному кооперативу.

Ввод в собственность подобных строений – по факту, недопустим, поскольку они не являются легитимными сооружениями. В адрес таких конструкций выноситься единственное решение — снос. Данный факт закреплен нормами ст. № 222 Гражданского кодекса РФ.

И все же, просто так снос гаража невозможен. Для этого необходимо особое заключение местных правительственных структур.

Данное заключение допустимо оспорить в порядке судопроизводства, в ситуации, если гараж был возведен на территории, принадлежащей особе в соответствии с одним из двух вещных прав пользования, которые в нынешнее время в исключительных случаях встречаются в судебной практике:

— право бессрочного пользования;

— право пожизненного владения.

Иначе говоря, конструкция, возведенная на не приватизированном участке, однако его собственник имеет на это легитимное право.

Оформление договора купли-продажи

Гаражи, как любое недвижимое имущество, могут быть проданы. Для чего требуется оформить сделку купли-продажи, а после этого ее зарегистрировать.

Обычно, продавец и покупатель выполняют поиск друг друга сами, однако часто пользуются помощью агентств недвижимости. Риэлторы также помогают составить договор.

Перед заключением основной сделки, контрагентам следует заключить предварительный договор, выражающий намерение сторон по поводу будущего договора купли-продажи.

Вносить предоплату по данной сделке не требуется. Предварительный договор оформляется для обсуждения всех этапов и условий.

Вслед за достижением соглашения по поводу условий предварительной сделки, стороны составляют на его основе, и заключают основной договор.

Расчеты по сделке, обычно, совершаются при помощи банковского депозита. Помимо этого, покупателем может быть взят кредит в банке для покупки гаража.

Договор купли-продажи гаража должен включать в себя следующее:

Детальные сведения	о продавце и покупателе
Информацию об объекте	т.е. необходимо указать точный адрес нахождения гаража, а также его площадь, и другие технические характеристики
Стоимость гаража	точную сумму, за которую совершается продажа (с точностью до рублей и копеек)
Процедура оплаты	в случае рассрочки, требуется приложить к документу график платежей. При отсрочке платежа, необходимо прописать срок, по истечении которого будет совершена оплата

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, и подписывается двумя контрагентами. Несмотря на то, что законодательно не требуется проходить процедуру регистрации его в службе Росреестра, лучше это сделать.

В таком случае требуется составить и подписать три экземпляра договора. По экземпляру каждой стороне, а 3-ий хранится в органах Росреестра.

При приобретении гаража могут применяться налоговые вычеты, полагающиеся при продаже объекта недвижимости каждой стороне.

Стадии оформления

Сделка по оформлению гаража в собственность включает в себя нескольких стадий, в частности:

Подготовка документов

Данный этап зависит вида гаража, на который оформляется право собственности, либо он расположен в гаражно-строительном кооперативе, либо индивидуальное строение. Более сложно оформить право собственности на гараж как на самостоятельную постройку. Если земельный участок под гаражом еще в собственности, то следует начинать оформление с него. Допустимо сразу зарегистрировать и землю и гараж. В случае его нахождения в ГСК, регистрация упрощается, в особенности если заявка будет коллективная.

Составление заявки на регистрацию права собственности и подача ее в службу Росреестра

если все документы составлены правильно, то в течении 5-ти дней заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на гараж

В случае неправильного оформления документов или при наличии в них ошибок и неточностей, сотрудник Росреестра может отказать в проведении процедуры регистрации.

Для избежания таких неприятных моментов, можно обратиться за услугами агентства недвижимости, которые помогут грамотно подготовить документы.

Допустимо заверить верность всех копий документов в нотариальном порядке, что позволить удостоверить их и существенно уменьшить сроки оформления.

Какие документы необходимы

Комплект документов зависит от места нахождения гаража. В случае, если объект недвижимости является индивидуальной постройкой, а земельный участок под ним не оформлен в собственность, то необходимо прежде всего подготовить пакет документов не землю.

Бесплатная регистрация права на земельный участок допустима в случае, если:

Земельный участок получен в пользование до момента принятия действующего Земельного Кодекса РФ	а именно до 30 октября 2001 г.
Назначение участка — индивидуальное, дачное либо гаражное строительство	или для ведения подсобного хозяйства
На участок есть документы	которые подтверждают законность пользования (не является обязательным). При отсутствии документов на земельный участок, следует обратиться в архив местной администрации

Чтобы оформить собственности на земельный участок, потребуется документы:

Документы	подтверждающие право пользования гражданина
Кадастровый паспорт	а также паспорт заявителя
Квитанция оплаты гос. пошлины	составленное заявление

При нахождении гаража в ГСК, понадобятся следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
2. Документ, который удостоверяет членство в ГСК.
3. Кадастровый паспорт на строение.
4. Документ об оплате пошлины.

О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Регистрация права

Все подготовленные документы (оригиналы или копии), сдаются в орган Росреестра (или МФЦ) по месту расположения объекта недвижимости.

По истечении 5 дней право собственности будет зарегистрировано, и выписка из ЕГРН выдается заявителю.

Объект капитального строительства — что это такое, какие здания входят в это понятие. Законодательные акты, регламентирующие данный вопрос. Виды и категории построек, связь с недвижимостью, особенности и нюансы. … Объектом капитального строительства считаются здания. Также в эту группу можно отнести сооружения и недостроенные помещения. Все постройки должны стоять на учете в государственном кадастре. … Многоквартирные дома являются противоположными. В них много этажей и квартир. У каждого собственника жилья отдельный вход в свою квартиру.