Можно ли фундамент оформить как незавершенное строительство

Если стройка намертво остановилась и не пойми когда «разморозится» — самое время подумать об оформлении недвижимости. Да, жить в недостроенном доме нельзя, но и оставлять его неоформленным рискованно. Если объект не учтен в кадастре, то недвижимым имуществом он не является. А это значит, что его нельзя продать, передать в залог и даже получить достойное возмещение в случае утраты. Серьезные доводы в пользу оформления, тем более что зарегистрировать недострой можно по «дачной амнистии».

«Дачная амнистия» и незавершенное строительство

Механизм «дачной амнистии» дает возможность владельцу недвижимости провести регистрацию объекта в упрощенном порядке. Набор документов для оформления минимальный, но сроки ограничены. Только до конца зимы 2021 года можно внести сведения в ЕГРН и подтвердить права собственника по «амнистии».

Возможно, эти сроки продлят, тем более, что такой законопроект уже разработан. Держим руку на пульсе и следим за изменениями.

• Дом на садовой земле поставят на учет на основании декларации и техплана.
• Остальные жилые дома можно будет оформить по специальным уведомлениям, даже если их строительство началось до 2018 года.

По такой же схеме регистрируют по «дачной амнистии» недостроенные дома.

Оформив по «дачной амнистии» недострой,

• вы автоматически изменяете статус объекта — теперь это недвижимое имущество, даже если дома как такового еще нет, а залит только фундамент;
• таким имуществом можно свободно распоряжаться;
• кадастровая стоимость такого объекта (а значит, и налоги) минимальны;
• стройку можно возобновить в любое время и довести дом «до ума».

Главное — уделить достаточное внимание подготовке документов, чтобы на стадии регистрации в Росреестре не получить отказ или ПРИО (приостановку регистрационных действий). Оптимальный вариант — доверить дело опытному юристу и грамотному кадастровому инженеру. Эксперты компании «Дачная амнистия» предлагают не только консультации, но также практическую помощь в оформлении недвижимости.

Источник: dachnaya-amnistiya.ru

Можно ли фундамент оформить как незавершенное строительство

Выводы суда: суд признал отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства (процент готовности 10%) отсутствующим, а также отсутствующим право аренды на земельный участок для целей строительства, обязал освободить земельный участок (снести самовольную постройку) на том основании, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка для целей строительства многоэтажного здания не проводились.

При этом, суд пришел к выводу о том, что фундамент в котловане с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями не является объектом незавершенного строительства. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Фундамент какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А32-11191/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца — заместителя прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования город Краснодар — Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика — администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) — Богданцова Б.В. (доверенность от 15.07.2016), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» (ОГРН 1072312008053), индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022), индивидуального предпринимателя Кулишова Сергея Ивановича (ОГРНИП 304230812100120), общества с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» (ОГРН 1142308013099), общества с ограниченной ответственностью «Редакция газеты «Всякая всячина» (ОГРН 1022301199304), общества с ограниченной ответственностью «СТАВИС-СВС» (ОГРН 1022301211470), третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, открытого акционерного общества «Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1» (ОГРН 1022301218500), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-11191/2015, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее — прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее — администрация), ООО «СТАВИС-СВС», индивидуальному предпринимателю Миргородскому В.В., индивидуальному предпринимателю Кулишову С.И., обществу с ограниченной ответственностью «Кубань-СВС» (далее — общество), обществу с ограниченной ответственностью «Редакция газеты «Всякая всячина», обществу с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного администрацией и ООО «СТАВИС-СВС»; договора от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного обществом и предпринимателем Миргородским В.В.; договора от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Миргородским В.В. и предпринимателем Кулишовым С.И.; договора от 29.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Кулишовым С.И. и обществом, путем признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; возложении на общество обязанности освободить земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, 181/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО «Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 24.11.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ОПТСНАБТОРГ» (правопреемник ООО «СТАВИС-СВС»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016, исковое заявление удовлетворено частично. Суд признал недействительными (ничтожными) сделками договоры от 30.05.2012, от 02.10.2014, от 29.10.2014 передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.

Рашпилевская 181/1. Признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 (дата регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.11.2011, номер регистрационной записи 23-23-01/556/2011-343).

Суд также признал отсутствующим право собственности ООО «Кубань-СВС» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, процент готовности 10%, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1 (дата регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2014, номер регистрационной записи 23-23-01/2623/2014-178).

На общество возложена обязанность освободить земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1, демонтировав находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, с передачей земельного участка администрации по акту приема-передачи в течение одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска отказано в связи с применением по заявлению ответчиков последствий пропуска срока исковой давности. Суды пришли к выводу о том, что изменение целевого назначения земельного участка путем включения в него цели строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не могло быть произведено вне определенных статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) публичных процедур.

Поскольку такие процедуры не были реализованы, суды пришли к выводу о ничтожности соглашения от 25.08.2005 в части изменения целевого назначения земельного участка. Довод жалобы о том, что использование спорного земельного участка для строительства административного здания соответствует основному виду разрешенного использования общественно-деловой зоны ОД.2, содержащемуся в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 10.08.1997 целевое назначение исходного земельного участка заключалось в эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, принадлежавших ОАО «СДРСУ N 1». Соглашение от 25.08.2005 в части изменения целевого назначения участка на строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой, является ничтожной сделкой.

Приобретение ООО «СТАВИС-СВС» у ОАО «СДРСУ N 1» по договору от 07.08.2009 объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 35 Земельного кодекса являлось основанием перехода к покупателю права аренды земельного участка без изменения целевого назначения земельного участка. Из материалов дела также не следует, что земельный участок площадью 5 961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) сформирован для целей строительства в порядке процедуры предварительного согласования места размещения многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой, включая выбор земельного участка, публичное информирование населения о возможном предоставлении земельного участка, утверждение администрацией материалов предварительного согласования места размещения объекта.

Поскольку предусмотренная Земельным кодексом публичная процедура предоставления земельного участка для целей строительства не соблюдена (как в форме предварительного согласования места размещения объекта, так и в виде организации и проведения торгов на право аренды земельного участка), а также нарушено императивное правило предоставления сформированных земельных участков для строительства исключительно на торгах, установленное пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.12.2009 N 4300015909 (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой редакции; далее — Гражданский кодекс). Образованный в результате раздела исходного земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) предоставлен в аренду ООО «СТАВИС-СВС» по договору от 03.05.2011 N 4300017350 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Данный договор также заключен без соблюдения предусмотренных Земельным кодексом публичных процедур предоставления земельного участка для строительства, что позволило судам сделать вывод о его недействительности (ничтожности). Истечение срока исковой давности не исцеляет недействительную (ничтожную) сделку.

Заявление ответчика о применении исковой давности не исключает обязанности суда дать оценку сделке с точки зрения оснований ее заключения и соблюдения установленных Земельным кодексом императивных правил предоставления земельных участков для строительства. Пропуск срока исковой давности исключает удовлетворение иска о признании сделки недействительной, однако не препятствует правовой квалификации сделки как недействительной (ничтожной) в мотивировочной части решения суда.

В связи с ничтожностью договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 права и обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, а также свидетельствует о том, что право аренды земельного участка по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350 к обществу не перешло.

На спорном земельном участке имеется котлован с незавершенным строительством объектом в виде бетонного фундамента, иные объекты на участке отсутствуют. Из акта от 07.12.2015 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 видно, что на земельном участке возведен капитальный объект площадью 602 кв. м, стадия возведения — бетонная подушка с арматурными выпусками и стенами.

Иные объекты недвижимости на данном земельном участке не выявлены. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Поскольку земельный участок для строительства в установленном порядке не предоставлялся, возведенный на участке объект является самовольной постройкой. Сделки по отчуждению этого объекта незавершенного строительства недействительны (ничтожны) в силу установленного статьей 222 Гражданского кодекса запрета совершения сделок с самовольными постройками.

У общества не возникло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, что является основанием для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности на него и сносе. Суды отклонили заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности по требованиям о возврате земельного участка, признании отсутствующим права аренды и права собственности на расположенный на участке не завершенный строительством объект.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 передан ООО «СТАВИС-СВС» в аренду. Общество пользуется данным участком с согласия и с разрешения его публичного собственника.

Такое фактическое владение с согласия собственника (непосредственное владение) не может быть противопоставлено собственнику земельного участка, который осуществляет владение данным участком опосредованно, через арендатора (опосредованное владение). Отношения опосредованного владения, хотя бы и возникшего на основании недействительной сделки, исключают применение исковой давности против арендодателя, решившего прекратить опосредованное владение своей вещью.

В арендных отношениях владение арендатора не может быть противопоставлено интересам арендодателя, который продолжает владеть земельным участком через своего арендатора. Владение земельным участком арендатором осуществляется как в своих интересах (в тех пределах, в которых это предусмотрено договором), так и в интересах арендодателя, который, передав земельный участок арендатору, не может считаться утратившим владение данным участком, и продолжает его осуществлять через арендатора.

Таким образом, публичное образование как собственник не утратило владение спорным земельным участком. Кроме того, спорный участок не охраняется, доступ на него возможен для любых третьих лиц, включая сотрудников администрации, проводящих осмотр участка, строительные работы на участке не ведутся.

Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка.

Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы о принятии решения о правах и об обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО «Виктория-96», которому предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1 440 кв. м для эксплуатации автозаправочного комплекса, поскольку в судебном акте отсутствуют какие-либо выводы в отношении данного лица, никаких обязанностей по отношению к одной из сторон на него не возложено.

В кассационной жалобе ООО «Кубань-СВС» просит отменить решение от 06.03.2016 и постановление от 14.06.2016, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 заключен с ООО «СТАВИС-СВС» в порядке переоформления договора аренды от 19.08.1997 N 919.

Права на земельный участок площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) перешли к ООО «СТАВИС-СВС» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.08.2009 (статья 35 Земельного кодекса). Выводы судебных инстанций о нарушении порядка предоставления земельного участка для строительства противоречат содержанию Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

Права на земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) общество приобрело в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, договор аренды от 03.05.2011 соответствует нормам действующего законодательства. Право собственности на расположенный на участке объект незавершенного строительства площадью застройки 1034 кв. м зарегистрировано в установленном порядке.

В силу норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок однократно для завершения его строительства без проведения торгов. При этом суды не учли, что земельный участок площадью 1792 кв. м образован из уже используемого ООО «СТАВИС-СВС» на основании договора аренды от 21.12.2009 N 4300015909 земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87), что исключает возможность применения в рассматриваемом случае правил пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса. Судебные инстанции неправильно применили правила статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), сославшись на выводы, содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции от 05.06.2015 по делу N А32-19524/2014. Податель жалобы также полагает, что оспариваемые судебные акты приняты о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просил оставить без изменения оспариваемые судебные акты.

В судебном заседании прокурор и представитель администрации указали на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

Представитель администрации также поддержал поступившее в суд заявление об отмене обеспечительных мер в виде ареста земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), принятых на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2015. Изучив данное заявление, принимая во внимание, что обеспечительные меры введены в целях сохранения существующего правового и фактического положения сторон (т. 1, л.д. 134-137), с учетом отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении судебного акта (часть 4 статьи 96 Кодекса), суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены мер по обеспечению иска.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 19.08.1997 мэрия города Краснодара и АО «СДРСУ-1» заключили договор N 919, объектом которого являлся земельный участок общей площадью 7507 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шаумяна 181 (в настоящее время — ул. Рашпилевская), для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Договор заключен на срок до 26.06.2002 (т. 1, л.д.

47-55).

Соглашением от 25.08.2005, заключенным администрацией и ОАО «СДРСУ N 1», площадь арендованного земельного участка уменьшена до 5960,98 кв. м, а также изменено разрешенное использование земельного участка — для использования зданий и сооружений производственной базы и строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 1, л.д. 56, 57).

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.08.2009 N 70 на основании заявления ОАО «СДРСУ N 1» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 с «эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой» (т. 1, л.д. 60, 61).

По договору от 07.08.2009 ОАО «СДРСУ N 1» продало ООО «СТАВИС-СВС» нежилые помещения N 2, 5, 5/7, 5/8, 5/10, 5/11, 6, 10, 11, 11/1, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27 общей площадью 313,8 кв. м, расположенные в здании (литера Г), по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181, находящемся на земельном участке площадью 5 961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87), принадлежавшем продавцу на основании договора аренды от 19.08.1997 N 919 (т. 1, л.д. 161-163).

Соглашением от 10.11.2009 N 727 администрация муниципального образования город Краснодар и ОАО «СДРСУ N 1» расторгли договор аренды земельного участка от 19.08.1997 N 919 с момента издания администрацией муниципального образования город Краснодар постановления о предоставлении ООО «СТАВИС-СВС» земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 2, л.д. 220).

Постановлением администрации от 28.10.2009 N 3967 ООО «СТАВИС-СВС» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5961 кв. м, предназначенный для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой по ул. Рашпилевской, 181 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 10).

Постановлением от 22.12.2009 N 4945 в данное постановление внесены изменения в части дополнения состава арендаторов земельного участка ООО «Редакция газеты «Всякая всячина» (т. 1, л.д. 11).

На основании указанных постановлений администрация (арендодатель), ООО «СТАВИС-СВС» и ООО «Редакция газеты «Всякая всячина» (арендаторы) заключили договор от 22.12.2009 N 4300015909 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 05 049:87 (т. 1, л.д. 12-21).

На основании обращения ООО «СТАВИС-СВС» постановлением администрации от 26.04.2011 N 2791 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1 792 кв. м и с кадастровым номером 23:43:0205049:89 площадью 4 171 кв. м (т. 1, л.д. 22, 23, 40-46).

На основании постановления администрации от 26.04.2011 N 2791 ООО «СТАВИС-СВС» по договору от 03.05.2011 N 4300017350 предоставлен в аренду для строительства административного здания с многоэтажной автостоянкой земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1 (т. 1, л.д. 24-32).

В результате совершения ряда последовательных сделок уступки права и обязанности арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350 перешли к обществу (т. 1, л.д. 35, 36, 157-160, 185, 186).

За обществом на основании договора купли-продажи от 20.10.2014 зарегистрировано право собственности на расположенный на участке объект незавершенного строительства площадью застройки 1034 кв. м, процент готовности 10% (т. 1, л.д. 164).

Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен для строительства в обход предусмотренных действующим законодательством процедур, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 как заключенного с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для строительства. Данный вывод основан на нормах земельного и гражданского законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статья 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения спорной сделки (до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов, предполагающим публичное информирование о возможном предоставлении земельного участка в целях строительства.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:02050449:87) либо земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для использования их в целях строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не проводились.

Предоставление земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в обход установленных статьями 30 и 31 Земельного кодекса процедур влечет недействительность ничтожность договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, а также сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору (статья 168 Гражданского кодекса). При этом суды правомерно указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду земельного участка для строительства, а также доказательств предварительного согласования места размещения объекта на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в установленном порядке не предоставлялся, возведенный на нем объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, что влечет ее снос по решению суда.

Ссылаясь на положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) и возникшее у общества после приобретения права собственности на объект незавершенного строительства преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, ответчик не учитывает, что земельный участок предоставлен для строительства с нарушением установленного порядка.

Таким образом, наличие на участке с кадастровым номером 23:43:0205049:88 принадлежащего обществу на праве собственности незавершенного строительством нежилого объекта степенью готовности 10% не влечет возникновения у ответчика права на получение участка для его достройки, поскольку данный объект является самовольной постройкой. Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации какого-либо принадлежащего ответчикам правомерного объекта недвижимости, в деле отсутствуют, что исключает возможность применения к рассматриваемому случаю правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса.

Возможное наличие у общества (при условии его доказанности в рамках реализации соответствующей процедуры или судебного спора) права на предоставление земельного участка иной площади и конфигурации, не может являться основанием для вывода о незаконности принятых по делу судебных актах. Заявление ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности судебные инстанции разрешили правильно.

При таких обстоятельствах, верно установив заключение оспариваемого договора аренды земельного участка аренды от 03.05.2011 N 4300017350 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление прокурора в части требований о признании отсутствующим права аренды земельного участка, его возврате, о признании отсутствующим права собственности общества на расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект, а также о возложении на ответчика обязанности демонтировать расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства (самовольную постройку).

Доводы общества о допущенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции нарушениях норм процессуального права рассматривались при производстве по делу в апелляционном суде, где получили верную правовую оценку.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 06.03.2016 и постановления от 14.06.2016 по доводам жалобы. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 по делу N А32-11191/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

В удовлетворении заявления администрации муниципального образования город Краснодар об отмене принятых на основании определения от 09.06.2015 обеспечительных мер отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Источник: logos-pravo.ru

Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство

Самое важное на тему: «Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство» с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

Как оформить незавершенное строительство дома

Закон определяет незавершенное строительство жилого дома, как не введенное в эксплуатацию строение. При этом не имеет особого значения, насколько дом достроен – на половину или строительство только начали. А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда строительство жилого дома приходится останавливать.

Причины могут быть самыми разными, но главное, это знать, как правильно зарегистрировать такой «недострой». Важным фактором является наличия права на ту землю, где строится объект. Это может быть право собственности, право наследования или право аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оформление незавершенного строительства дома

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

• техническая инвентаризация объекта;
• кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

• строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
• строительство без разрешения;
• строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.

Документы для оформления незавершенного строительства дома

Чтобы пройти процедуру регистрации как можно быстрее, следует серьезно подойти к пакету документов. Для того чтобы оформить жилой дом, необходимо иметь следующие бумаги:

• разрешение на строительство;
• заявление;
• кадастровый паспорт на объект;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, заверенная нотариусом (если заявитель – третье лицо);
• документ, устанавливающий право на землю.

Кадастровый паспорт на саму землю не нужен, если все права на нее были зарегистрированы ранее. Все документы можно подать лично, через третьи лица или отправив по почте.

Где можно оформить незавершенное строительство жилого дома

Владелец или арендатор земельного участка в первую очередь обязан собрать все документы, требуемые для государственной регистрации. Затем их необходимо подать в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Обычно регистрация объекта незавершенного строительства занимает не более 10 дней.

Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома

Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.

Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.

Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.

Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.

Правила постановки на кадастровый учет и регистрации в собственность недостроенных домов

Оформление и регистрация недостроенных домов

Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.

[1]

Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.

Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно разрешение на строительство. Если владельцы захотят достраивать объект, а разрешения на строительство у них нет (или вышел срок из-за чего разрешение стало неактуальным), тогда придётся внести некоторые изменения в инвентаризационное дело.

Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.

Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет. Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия. Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.

Процедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь получают разрешение на строительство на объект незавершенного строительства. К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется. Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику. Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.

По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней.

При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Объект незавершенного строительства — это и многое другое

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

[2]

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства — что это? Законодательная база

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

• сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
• оформить разрешение на проведение строительных работ;
• внести объект в кадастровый реестр;
• все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

• документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
• разрешение на проведение строительства;
• документы по проекту;
• данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
• бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
• другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

• возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
• построены без получения всех разрешений;
• созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

[3]

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями. С ним производятся любые операции, касающиеся установления и признания права собственности, его изменения или завершения (ст. 130 ГК РФ).

Процедура и правила регистрации объекта незавершенного строительства, осуществление его кадастрового учета регламентируются ст. 40 ФЗ № 218 от 13. 07. 2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Почему необходима регистрация незавершенного объекта

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

• на участке, если он не предназначен для этих целей;
• без получения разрешительной документации;
• без соблюдения норм и правил.

Исходя из действующего Гражданского законодательства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, так как отличается главным свойством, присущим объекту недвижимости: нельзя переместить такое сооружение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

Процедура регистрации права собственности производится через МФЦ или Росреестр. Ее проводит гражданин, наделенный разрешением на строительство и являющийся собственником участка, где строится объект. При отсутствии официально оформленных прав на участок можно одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на строящийся объект и землю, где располагается постройка.

Необходимость зарегистрировать постройку до окончания строительства обычно возникает, если требуется заключить какую-либо сделку или, согласно закона «Об участии в долевом строительстве» (п. 5 ст. 13), требуется взыскать предмет залога в процессе строительства. Обычно в роли истцов, требующих признания прав на квартиры в недостроенном здании через суд, выступают:

• дольщики, осуществившие взносы в долевое строительство, когда застройщик уклоняется от введения готового дома в эксплуатацию или отказывается оформить долевое участия договором;
• граждане, выплатившие все указанные суммы и фактически получившие квартиру, даже без ввода дома в эксплуатацию.

Регистрация становится возможной только после вступления в силу судебного решения.

Какие документы потребуются

Видео (кликните для воспроизведения).

Процедура регистрации производится согласно стандартных правил, но с учетом специфичных условий, касающихся объектов такого типа. Незавершенное сооружение неотделимо от участка, где его возводят, поэтому вначале необходимо установить точный статус данной земли. Это обычно делается с применением документов о праве владения участком, арендного договора или разрешительных документов на строительство.

При посещении МФЦ или Госреестра пишется соответствующее заявление на особом бланке, к которому требуется пакет документов, состоящий из:

• паспорта заявителя или лица, уполномоченного руководителем (по необходимости предоставляются заверенная нотариусом доверенность на проведение процедуры);
• документов о праве собственности на участок или выписки из ЕГРН;
• кадастрового паспорта или декларации на недвижимость;
• технического плана сооружения и участка;
• разрешения на строительство;
• квитанции о выплате госпошлины в размере 2 000 руб. Если заявителей несколько, то 2000 умножается на размер доли каждого. Госпошлина для юрлиц составляет 22 000 руб.

Кадастровый паспорт необходим, если объект располагается на землях населенных пунктов или предназначен для ИЖС. При отсутствии кадастрового паспорта можно предоставить декларацию. Она заполняется владельцем недвижимости, не требует утверждения госорганом. Бланк можно взять в Интернете, заполнить и поставить подпись.

Если законом допускается возведение объекта без получения земельного участка, то можно провести процедуру без документации на землю.

Если нет оформленных документов о праве собственности, производится их замена:

• актом местного органа власти о выделении земли;
• свидетельством о праве собственности на участок;
• выпиской из похозяйственной книги.

Если в строительстве участвуют подрядчик или инвестор, потребуется предоставить подрядный договор, контракт заказчика с инвестором.

Получить выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности возможно в указанный сотрудником Росреестра день. Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами. Сам документ собственнику не выдается, он существует в электронном виде.

Регистрация по упрощенной схеме

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

• участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
• землях под ИЖС;
• землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Дачная амнистия

Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

• постановление из местной администрации;
• свидетельство о праве наследования;
• договор купли-продажи или обмена.

Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

• кадастровый паспорт строения;
• разрешение постройки;
• декларацию об объекте в двух экземплярах.

Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства?

Регистрация объекта незавершенного строительства – процедура, требующая представления пакета документов в Росреестр. Наличие незавершенного строительства может вызывать трудности в процессе регистрации. Как правильно провести процедуру регистрации, чтобы оформить собственность за один раз и в минимальный срок?

Особенности процедуры

В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.

Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.

Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

1. техническая инвентаризация объекта;
2. получение разрешения на возведение дома;
3. получение кадастрового паспорта;
4. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Таким образом, если речь ведется о строительстве частного дома необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с минимальным пакетом документов. Ответственный специалист предоставит вам бланк для написания заявления. На месте можно оплатить госпошлину. Сотрудник примет документы. Он назначит дату, когда можно получить готовую выписку из ЕГРН и забрать документы.

Необходимые документы

Чтобы оформить права на незавершенное строительство частного дома, необходимо предоставить на регистрацию полный пакет документов. Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию.

Чтобы этого не случилось, подготовьте следующее:

1. правоустанавливающие документы на землю;
2. декларацию или кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
3. квитанцию на оплату государственной пошлины.

В качестве правоустанавливающего документа на землю может использоваться свидетельство о собственности на землю и выписка из Единого реестра недвижимости. Если такого документа нет, придется представить дополнительный документ. Он может использоваться для оформления собственности по упрощенной процедуре. Может использоваться один из следующих документов:

• акт о предоставлении земли местным органом самоуправления или государственной власти;
• свидетельство о собственности на землю, предоставленное государственным органом;
• выписка из похозяйственной книги о праве на участок, предоставленном органом местной власти;
• другие документы, удостоверяющие право собственности конкретного гражданина на земельный участок.

Что касается декларации, ее должен заполнить собственник объекта недвижимости. Он может скачать образец в интернете и заполнить его самостоятельно. Данный документ не требует утверждения государственным органом или должностным лицом. На нем проставляется только подпись собственника.

Кадастровый паспорт требуется для тех ситуаций, когда незавершенный объект находится на землях с определенными видами разрешенного использования. Это может быть личное подсобное хозяйство при размещении в границах населенного пункта или индивидуальное жилищное строительство.

Оформление при дачной амнистии

Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома. Дачная амнистия действует на основе Федерального закона № 93 и представляет собой упрощенную процедуру оформления собственности на участок и дом.

Она распространяется на дома, возведенные на участках под подсобное или дачное хозяйство, а также под индивидуальное жилищное строительство. Чтобы все желающие могли зарегистрировать собственность на свои владения, дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.

Оформление начинается с регистрации собственности на землю. Необходимо подать документы в ближайший отдел Росреестра или МФЦ. В первую очередь понадобится документ-подтверждение собственности на землю. В качестве такого документа может использоваться следующее:

1. постановление районной или городской администрации;
2. свидетельство о наследстве;
3. договор обмена, купли-продажи или дарения.

Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины. Далее необходимо собрать остальные документы, куда входит следующее:

• кадастровый паспорт на постройку;
• декларацию об объекте недвижимости в 2 экземплярах.

Затем необходимо еще раз обратиться в Росреестр, чтобы подать документы на регистрацию незавершенной постройки. Основная сложность заключается в подтверждении начала строительства.

В результате, важно оформить собственность не только на землю, но и на расположенный на нем дом, даже если его строительство не завершено. Многих отпугивает данная процедура в виду кажущейся сложности. В действительности же надо только подготовить полный пакет документов и написать заявление об оформлении права собственности.

Регистрация незавершенного объекта строительства в собственность

Оформление в собственность незавершенного строительства дома всегда вызывает у людей, впервые столкнувшихся с такой процедурой, массу вопросов. Деньги за дом или квартиру уже заплачены, и юридически она уже ваша. Однако материального объекта, который можно было бы потрогать, еще нет в природе.

Чтобы зарегистрировать любой объект строительства, необходимо подать заявление в Росреестр. Однако как правильно зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома и какие приложить документы? Наша статья поможет разобраться в этом вопросе.

Нюансы оформления незавершенного строительства

В первую очередь у сталкивающихся с подобной ситуацией возникает два вопроса: зачем и как оформить объект незавершенного строительства в собственность. Ответы просты. В соответствии с российским законодательством, с 2004 года все недостроенные здания и сооружения причисляются к разряду недвижимого имущества. Поэтому все «недострои» должны быть оформлены в том же порядке, что и введенные в эксплуатацию сооружения.

Закон позволяет инициировать оформление вашего нового дома в собственность, начиная со стадии фундамента. И сделать это имеет право физическое или юридическое лицо, обладающее соответствующим правом собственности на землю, где происходит строительство. Также таким правом обладает любое уполномоченное собственником лицо.

Внимание: зарегистрировать объект, не согласованный с местными властями, никто не позволит. Ло начала стройки необходимо получить разрешение на возведение дома, иначе он будет признан самовольной постройкой или постройкой не по назначению. И вместо права собственности ваше начинание будет вовсе остановлено соответствующими органами.

Будьте готовы к трудностям: процедура регистрации далеко не всегда проходит гладко. Даже имея все нужные документы и разрешения, есть риск получить отказ от самого Росреестра. В таком случае решение придется обжаловать в суде, без положительного вердикта которого вы не имеете права подавать заявление на оформление собственности.

Пакет необходимых документов

Прежде чем оформить незавершенное строительство дома, нужно собрать полный пакет документов.

Туда входят:

1. Письменное разрешение от органа местного самоуправления на возведение дома.
2. Написанное от руки заявление.
3. Кадастровый паспорт земельного участка.
4. Квитанция, подтверждающая, что вы оплатили государственную пошлину.
5. В случае если заявление подает не собственник земельного участка, необходима заверенная у нотариуса доверенность.
6. Документы, говорящие о том, что именно вы – собственник участка, где происходит строительство.

Есть несколько вариантов доставить документы в необходимое вам место: лично в отделение Росреестра, через третье лицо или отправив их почтой. Система устроена таким образом, чтобы вы в любой жизненной ситуации смогли начать регистрацию незавершенного строительства частного дома.

Внимание! Отправляя документы по почте, помните, что к общему пакету должна быть приложена личная подпись отправителя, предварительно заверенная у нотариуса. Без этого заявление рассматриваться не будет.

Процедура оформления собственности

Недавно Правительством Российской Федерации была подготовлена реформа в области прав собственности. Разработана упрощенная процедура оформления объектов незавершенного строительства в собственность.

Согласно новым правилам, для успешного прохождения процедуры понадобится только кадастровый паспорт. Однако сейчас этот порядок еще не вступил в силу. Обычно после подачи заявления в Росреестр проходит 10 рабочих дней до вынесения решения.

Для некоторых владельцев процедура по упрощенному порядку доступна уже сейчас. С начала 2015 года таким правом обладают:

1. Граждане, строящие недвижимость на землях, предназначенных для организации дачи или садоводства.
2. Граждане, желающие построить частный дом на земельных участках, предназначенных исключительно для индивидуального жилищного строительства.
3. Граждане, организующие строительство дома на землях, отведенных под личное подсобное хозяйство. Такой участок должен располагаться на границе населенного пункта. Это называется дачной амнистией, действует на основании Федерального закона №93 и, согласно последней поправке, будет действовать еще до марта 2020 года.

Регистрация объекта незавершенного строительства возможна на любом этапе, начиная с закладки фундамента. Особых сложностей в этой процедуре нет. Главное — собрать все необходимые документы. Тем более в скором времени вступят в силу новые упрощенные методы оформления, разработанные Правительством РФ. Регистрация «недостроя» – это не просто желательная процедура, но предусмотренное законом требование.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник: cinemafoodfest.ru