Можно ли вернуть квартиру в новостройке застройщику

Верховный суд разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

Можно ли вернуть квартиру застройщику, если передумал её покупать. Варианты расторжения договора

– Можно ли вернуть квартиру застройщику на этапе строительства, если я передумал её покупать? В каких случаях вообще возможен возврат жилья?

– Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » стоит на стороне дольщиков. Он дает возможность расторгнуть договор о долевом участии в строительстве на любом из его этапов. Но одного вашего желания будет мало.

🙅 Варианты расторжения договора

Большая часть оснований для разрыва отношений с застройщиком относится к ненадлежащему выполнению им своих обязательств. То есть просто так, без существенных причин, договор долевого участия расторгнуть не получится – даже если ваши жизненные обстоятельства сильно поменялись.

Есть такие варианты для расторжения договора и возврата квартиры:

1. По соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке – по инициативе одной из сторон, в нашем случае это покупатель.

В каждом варианте предусмотрен возврат полной или частичной суммы, внесённой дольщиком.

По соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон возможно только тогда, когда обе стороны не имеют взаимных претензий. В этом случае в суд идти не нужно – всё происходит в досудебном порядке: согласно статье 450.1 Гражданского кодекса, составляется договор о расторжении сделки, где прописываются условия возврата денег, перехода права собственности и т. д.

Однако если со стороны застройщика никаких нарушений нет, стройка идёт, все сроки соблюдаются и единственная причина отказа от квартиры – «я передумал», то деньги в полном объёме вернуть не удастся: возможно, вам придётся возмещать застройщику фактические расходы или платить неустойку. Кроме этого, застройщик вправе отказаться расторгать договор и возвращать деньги.

В одностороннем порядке

Для расторжения договора в одностороннем порядке должны быть веские причины, причём нарушения должны быть значительными и нести вам ущерб. Исходя из положений статьи 9 №214-ФЗ и статьи 450 Гражданского кодекса, это:

• существенное нарушение застройщиком условий договора;
• задержка сдачи дома или квартиры;
• заморозка стройки – когда работы останавливаются и становится понятно, что вы не получите жильё в срок;
• передача квартиры с дефектами или отступлениями от договора, причём застройщик их исправлять отказывается и не выделяет средства на их исправление;
• внесение существенных изменений в проект, в частности, изменение общей площади квартиры более, чем на 5%;
• нарушение требований к качеству жилья и пр.

Попытаться расторгнуть договор в таких случаях можно сначала в досудебном порядке, направив застройщику письменное уведомление о том, что расторгаете документ в одностороннем порядке.

В суд обращаются, если:

• застройщик не расторгает добровольно договор;
• вы не получили ответа в срок, который указали в уведомлении. Даже если вы не указали временных рамок, не стоит ждать реакции более 30 дней – это подчёркивает пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Дольщики, как правило, слабая сторона правоотношений, поэтому судебная практика в большинстве случае складывается в их пользу: в случае одностороннего отказа от договора в описанных выше случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

🤷 Риски для будущего владельца квартиры

Расторжение договора со стороны дольщика – весьма радикальная затея.

Решившись на это, будущий владелец квартиры рискует: он может попасть в ситуацию, когда застройщик не сможет вернуть ему деньги. Пока договор долевого участия действует, у покупателя есть право залога на незавершённый объект. Оно утрачивается при расторжении сделки. Проще говоря, в случае банкротства застройщика дольщик может потерять и квартиру, и деньги.

Кроме этого, стоимость квартиры на начальном этапе строительства заметно ниже, чем на стадии завершения. Отказываясь от договора, дольщик получит на руки сумму, которая указана в договоре – а она может оказаться меньше текущей рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, денег на новую покупку может просто не хватить.

В случае судебной тяжбы нужно быть готовым и к расходам на юристов, и на работу с приставами. Будет разумным подождать, пока строительство будет завершено, оформить право собственности на квартиру и уже потом требовать от застройщика компенсационные выплаты в случае допущения им недостатков.

Вернуть квартиру в новостройке обратно Застройщику и вернуть за нее деньги можно несколькими способами. Отдельные случаи регламентируются законом 214-ФЗ, а иногда и сам Застройщик предлагает такую возможность. Какие это способы и как поступать дольщику? Об этом – в «Секретах Риэлтора». … Полгода назад я приобрел квартиру в новостройке по ДДУ. Дом до сих пор строится, но ситуация сильно изменилась – застройщик затягивает строительство, да и на рынке появились предложения получше. Можно ли вернуть квартиру застройщику и как это сделать? Ответ: Вообще-то, просто так по собственному желанию вернуть Застройщику купленную у него квартиру нельзя.

ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

«Заходите и живите!» — призывает реклама покупателей квартир с отделкой. Такое жилье дороже, но и ремонт сегодня недешев, поэтому есть немало семей, предпочитающих готовые к заселению квартиры. Но, как часто бывает, рекламный слоган про квартиру, уже готовую к заселению, оказывается очень далеким от действительности. В этом убедилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучала результаты спора гражданина и застройщика.

Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».

Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».

Вот как пересматривал спор Верховный суд. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок — все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал справедливым, если застройщик бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.

Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.

А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы «носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил». Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

С такими «железобетонными» аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.

А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.

По мнению Верховного суда, Закон «Об участии в долевом строительстве. » (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон «О защите прав потребителей». Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Так, в «потребительском» законе перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям. В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения «являются нарушением требований ряда СП и СНиП». Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.

Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Можно ли расторгнуть договор и забрать свои деньги с процентами по ипотеке. Судебная практика по делу об отказе от квартиры в новостройке .. Судебная практика по тэгам: недвижимость, жилье, новостройка , квартира . … Супруги из Оренбурга купили квартиру в новостройке . Всего заплатили 1,5 млн рублей, большую часть суммы взяли в ипотеку. Через год дом сдали — надо было принимать объект. … А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней. На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.

Как можно вернуть квартиру Застройщику – варианты действий

Полгода назад я приобрел квартиру в новостройке по ДДУ. Дом до сих пор строится, но ситуация сильно изменилась – застройщик затягивает строительство, да и на рынке появились предложения получше. Можно ли вернуть квартиру застройщику и как это сделать?

Ответ:

Вообще-то, просто так по собственному желанию вернуть Застройщику купленную у него квартиру нельзя. Но если очень хочется, то… можно! В некоторых случаях.

Как это так? И что это за случаи?

Тут надо сразу уточнить, что ситуация может развиваться двумя путями – либо Застройщик нарушает свои обязательства по Договору долевого участия (ДДУ), и тогда возврат квартиры идет через расторжение договора ДДУ, либо Застройщик сам предлагает маркетинговую программу обратного выкупа квартир (да, бывает и такое, об этом ниже).

И в том и в другом случае возврат квартиры не только возможен, но даже может принести некоторую финансовую выгоду для дольщика. Неожиданно, правда? Почему же тогда все дольщики не возвращают квартиры обратно и не зарабатывают на этом? Потому что выгода здесь очень невелика, а нервы потрепать придется. Да и покупают жилье в новостройке, обычно, не для того, чтобы его потом возвращать…

Разберем, как все-таки можно вернуть Застройщику квартиру, а себе, соответственно, вернуть за нее деньги. Да еще и с некоторой прибылью.

Вернуть квартиру Застройщику через расторжение ДДУ

В первом случае – когда Застройщик нарушает условия ДДУ – закон ФЗ-214 встает на защиту дольщика и дает ему право расторгнуть договор как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок, конечно, предпочтительнее, так как он происходит в форме простого письменного уведомления Застройщика об одностороннем расторжении ДДУ дольщиком (подробнее – по ссылке). Но для такого расторжения нужны серьезные основания, которые указаны в законе (п.1, ст.9, ФЗ-214):

• если Застройщик задержал сдачу дома и передачу квартиры более чем на 2 месяца;
• если Застройщик передал квартиру с отступлением от условий договора, в том числе с дефектами и отказывается их исправлять или возмещать дольщику расходы на их исправление;
• если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству построенного жилья.

Если хоть одно из этих условий присутствует, то Договор долевого участия (ДДУ) расторгается без суда, дольщику возвращаются деньги, а Застройщику возвращается обратно квартира.

Дольщик может расторгнуть ДДУ и через суд. Для этого закон дает следующие основания (п.1.1, ст.9, ФЗ-214):

• если стройка остановлена и, очевидно, не может быть завершена в положенный срок;
• если Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию;
• если Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений строящегося дома.

В этих случаях дольщик подает исковое заявление в суд, и уже на основании решения суда может вернуть себе деньги за квартиру от Застройщика.

При этом, Застройщик, возвращая деньги (как в судебном, так и во внесудебном порядке) еще должен будет уплатить дольщику определенный процент за пользование его деньгами. Размер ставки процента установлен законом (п.2, ст.9, ФЗ-214), и составляет для физлиц = 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования. А в случае судебного расторжения договора, дольщик может взыскать еще и убытки, понесенные по вине Застройщика.

К слову, расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), вернуть Застройщику квартиру и, соответственно, вернуть за нее деньги, можно только до сдачи дома, когда Передаточный акт еще не подписан.

Важно! Если расторгать договор через суд, то здесь уже лучше привлекать профильных юристов (см. ниже ссылку на них), которые специализируются на таких делах. От опыта и квалификации этих юристов будет зависеть не только само решение суда, но и тот размер компенсации (процентов и убытков), которые Застройщик вынужден будет выплатить дольщику.

Например, в судах общей юрисдикции неохотно взыскивают проценты за пользование деньгами дольщиков, а во взыскании убытков могут вообще отказать. Другое дело – в арбитражных судах… Но это уже юридические тонкости, которые лучше выяснять у специалистов, применительно к конкретной ситуации.

Вернуть квартиру по соглашению сторон

Это самый простой и добродушный способ вернуть Застройщику квартиру, а себе вернуть деньги в том случае, когда строители ведут себя хорошо, придраться не к чему, но по личным (семейным, финансовым и т.п.) обстоятельствам от квартиры в новостройке нужно отказаться.

Пример возврата квартиры Застройщику по договоренности.

Дольщик купил 1-комнатную квартиру в строящемся доме. Стройка шла своим чередом, Застройщик не нарушал условий договора, претензий к нему не было.

Но пока шло строительство, семейные обстоятельства Покупателя изменились, в семье родился ребенок, и решено было вместо 1-комнатной квартиры брать 2-комнатную. Но куда девать уже купленную в новостройке «однушку»?

Застройщик вник в ситуацию и пошел навстречу дольщику. ДДУ на 1-комнатную квартиру был расторгнут по соглашению сторон (квартира вернулась Застройщику), и тут же был заключен новый ДДУ на покупку 2-комнатной квартиры.

То же самое может случиться, если за время строительства у Покупателя заметно выросли доходы, и он решил купить квартиру побольше. Тогда, опять же, по договоренности с Застройщиком, купленная квартира возвращается ему через расторжение договора по взаимному согласию.

Договоренность может быть и такой, что Застройщик добровольно соглашается забрать квартиру обратно, но с условием скидки в цене («за беспокойство»). То есть если дольщик покупал квартиру, условно говоря, за 100 руб., то Застройщик получает ее обратно за 90 руб. (скидка оформляется, например, в виде штрафа или неустойки). А дольщик, например, покупает уже у другого Застройщика другую квартиру за 150 руб.

Такая возможность, конечно, зависит от маркетинговой политики Застройщика и от его текущего финансового состояния.

Обязательные условия расторжения ДДУ и возврата квартиры

По закону расторгнуть ДДУ можно только если он прошел регистрацию в Росреестре (т.к. он считается заключенным только после его регистрации). Сам факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Если расторжение происходит во внесудебном порядке, путем письменного уведомления Застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, то договор считается расторгнутым со дня отправки этого уведомления (п.4, ст.9, ФЗ-214). Но зарегистрировать расторжение все равно нужно.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается (в Росреестр или МФЦ) вместе с копией уведомления, отправленного Застройщику.

При этом, нужно помнить, что вся эта схема с возвратом квартиры через расторжение ДДУ с Застройщиком работает только до момента завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

Подробнее о порядке расторжения Договора долевого участия (ДДУ) можно прочитать в отдельной заметке по ссылке.

Возврат квартиры Застройщику по программе обратного выкупа

Здесь уже инициатива исходит от самого Застройщика. Программы обратного выкупа квартир (buy-back) – это один из видов стимулирования продаж в жилых комплексах.

Застройщик таким образом привлекает тех, кто вкладывается в квадратные метры в инвестиционных целях. Он гарантирует Покупателю выкуп у него квартиры обратно (по сути, возможность возврата квартиры) по цене немного превышающей цену покупки.

Доходность для Покупателя здесь невелика, сопоставима с доходностью банковского депозита. Но смысл здесь в том, что Покупатель-инвестор может быть уверен, что он в любом случае не прогорит со своим вложением. Если цены на недвижимость пойдут вверх, инвестор сможет продать квартиру с прибылью на открытом рынке или оставить ее себе. Если же цены просядут, то у него будет возможность вернуть (продать обратно) квартиру Застройщику по заранее оговоренной цене с небольшим доходом.

Технически такая возможность возврата квартиры оформляется в виде дополнительной опции к обычному Договору долевого участия (ДДУ). Подробнее об обратном выкупе квартир можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли попросить заменить квартиру , если недостатки у недвижимости слишком существенные? Рассказываем, как правильно добиться защиты своих прав дольщикам, которые получили некачественную недвижимость. … По закону "Об участии в долевом строительстве", застройщик обязан передать дольщику квартиру , качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры». И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании.

Как вернуть квартиру застройщику, если возникшие проблемы не удается устранить?

добрый день. могу ли я вернуть квартиру застройщику (дду). принял по акту 2 года назад. на сегодня в собственность не вступил, выплачивал ипотеку, сейчас обременение снято. верхний этаж. из-за промерзания пошла плесень по венканалам, по верху углов кухни, по низу угол пола, все панели в ванной,в коридоре на венканале. Частично за это время застройщик пытался убрать ее, но плесень снова просвечивает. В венканалах я считаю вообще вывести ее не возможно. Была попытка от застройщика обвинить нас в не правильной эксплуатации, якобы надо всегда держать окна на проветривании в любую погоду и не сушить белье в квартире.

Квартира получается со скрытым браком

Здравствуйте, Наталья. Нет, как правило в таких случаях возврат невозможен, поскольку акты Вы уже подписали. Не пробовали установить строительные нарушения?

А в целом надо смотреть документы, договор с застройщиком.

Для более детального изучения Вашей ситуации можете написать мне в личный чат.

Здравствуйте, Наталья! В Вашей ситуации нужно доказать то, что недостаток является существенным и делает непригодной квартиру для использования по назначению, то есть для проживания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 ФЗ от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно положениям преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Вернуть квартиру застройщику можно как до приёмки квартиры , так и в течение гарантийного срока: это минимум пять лет на сам объект (на стены, фасады) и минимум три года на технологическое и инженерное оборудование (водопровод, систему отопления, электроснабжения). То есть покупатель может вернуть квартиру застройщику , даже если успел в ней пожить. … При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 21% в 2020 году и на 16,5% в 2019 году. 3. Подать иск в суд, если застройщик не возвращает деньги. … Вернуть деньги за квартиру можно , только если дефекты обнаружатся в течение гарантийного срока. Его устанавливает сам застройщик .

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

Вам сдали квартиру, где вместо обещанных застройщиком межкомнатных дверей пустота. На подоконниках остались куски цемента, а неровность стен видна даже с лестничной площадки. Что в таком случае вы можете потребовать от продавца? Можно ли попросить заменить квартиру, если недостатки у недвижимости слишком существенные? Рассказываем, как правильно добиться защиты своих прав дольщикам, которые получили некачественную недвижимость.

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры , происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях: если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком … Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру ? В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда? На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?