Станислав Шубин сделал отличную карьеру в международной корпорации, но в какой-то момент устал от офисной рутины и ушёл, по мнению многих, в никуда – делать свой бизнес. Делом его «новой» жизни стало строительство рубленых домов. Теперь он — воплощение афоризма «Займись любимым делом, и ты не будешь работать ни одного дня». Сегодня LogWorks — компания с выручкой за год свыше 100 млн. рублей и 100 сотрудниками. О том, как заработать на деревянных домах и научиться продавать их в Европу, порталу Biz360.ru рассказал основатель LogWorks Станислав Шубин.
Станислав Шубин, 37 лет, предприниматель из Томска, основатель и директор компании LogWorks (строительство рубленых домов). Родился в Караганде. По образованию -инженер-энергетик, окончил Томский политехнический университет. Работал менеджером в международных компаниях Schneider Electric и Siemens. Компанию LogWorks основал в 2010 году.
Женат, в семье две дочки.
Как заработать на строительстве домов на продажу в 2022
Когда 10 лет назад Станислав Шубин увольнялся из крупной международной компании по продаже электрооборудования, он уходил заниматься любимым делом, а не «строить бизнес». Ему, инженеру по образованию, в какой-то момент надоела офисная рутина, хотелось работать руками и видеть результаты своего труда.
По-настоящему своё дело он нашёл, когда задумал перевезти свою семью из квартиры в дом. Ни со строительством, ни с плотницким делом Шубин связан не был, но хотел построить дом своими руками. «Главным моим требованием были натуральные материалы, поэтому я начал узнавать про технологии эко-строительства. В какой-то момент даже изучал, как строить из соломы и глины. Но по-настоящему меня зацепило дерево», — рассказывает Станислав.
Он решил, что будет строить дом по проверенной веками технологии — вручную рубить его из сосны. Именно при таком подходе можно сохранить все свойства древесины, сделать дом полностью экологичным и почти вечным. Другие популярные технологии не лишены недостатков: например, доски клееного бруса пропитаны химическими составами, у оцилиндрованных брёвен нарушена структура дерева.
У традиционной технологии был только один минус — минимум информации в открытом доступе. Поиск человека, который бы мог обучить такому строительству новичка, стал настоящим вызовом. В итоге мастер, который смог взять Станислава на обучение, нашёлся за 600 километров от Томска — в городе Бийске Алтайского края.
«Он очень обрадовался, что ещё есть люди, которые хотят овладеть этой, на самом деле умирающей, профессией, и позвал меня к себе. Я приехал, несколько дней поработал под его руководством. Он показал и рассказал мне всё, что знал. А напоследок сказал: просто делай и всё получится», — рассказывает Станислав.
Когда Станислав погрузился в среду, оказалось, что вокруг есть большое количество отличных специалистов, талантливых плотников, которые сидят без заказов, потому что не умеют себя продавать. «В тот момент я находился в постоянном предпринимательском поиске. У меня за плечами было уже несколько попыток начать свой бизнес, но все проекты не пришлись мне по душе и быстро сворачивались. Я подумал, что эта ниша может оказаться перспективной и решил попробовать строить дома. При этом я не собирался бросать работу. Накупил инструментов и начал в свободное время заниматься самообучением — рубил, мастерил, искал единомышленников».
Особо ни на что не рассчитывая, Станислав разместил на Avito объявление. «Один человек, который занимался строительством, рассказал мне, как посчитать стоимость дома. Я поверил ему и решил: ок, это будет моя система ценообразования», — так описывает Станислав появление своего проекта.
На объявление достаточно быстро откликнулся первый заказчик. «Когда этот человек приехал посмотреть, что мы умеем, я с бригадой рубил себе баню. Выглядело всё хорошо: работа кипела, я старался. Вряд ли можно было понять, что мы новички. Заказчику всё понравилось, он готов был сделать заказ.
Единственная сложность была в том, что он хотел рубить дом прямо на фундамент на своём участке в соседнем регионе — городе Новосибирске. Я понял: это хороший шанс, и согласился на его условия».
Но совмещать это с основной работой было невозможно. И Станислав сел на самолёт и полетел в Москву в центральный офис работодателя – увольняться со стабильной, хорошо оплачиваемой работы, чтобы уйти в неизвестность. А когда вернулся, закупил лес, набрал в бригаду по объявлению случайных людей и начал работать. Бригада работала живо, бодро, на энтузиазме, всё получалось неплохо.
Но в какой-то момент оказалось, что та система расчётов, на которую ориентировался Станислав, в корне неправильная. Деньги начали быстро заканчиваться, бригада стала затягивать сроки.
«Наступил переломный момент, когда нужно было решить, что делать дальше: бросать всё, сворачивать работы, а потом выплачивать неустойку, или доводить дело до конца. Самый большой кризис пришёлся на новогодние праздники. Тогда я, оставшись дома, обдумал всё и решил продолжать, даже если придётся уйти в минус и потратить личные сбережения», — делится предприниматель.
Такое решение помогли принять поддержка жены и несколько потенциальных заказчиков, которые уже появились к тому времени. Станислав вёл блог, в котором рассказывал о стройке, делился своими мыслями и наблюдениями. Блог оказался хорошей рекламой.
После каникул Станислав собрал остатки бригады и доделал дом: «В процессе мы наделали кучу ошибок, которые я потом устранял ещё долго. Но мы остались с клиентом в хороших отношениях. После делали ему террасу с ограждением из брёвен и навес для машины. До сих пор возим к нему своих нынешних клиентов, чтобы показать нашу работу».
Полученный опыт помог исправить ошибки и в ценообразовании, и в технологии. Второй и третий заказы выполнить было гораздо проще. После этого уже в полную силу заработало сарафанное радио, число заказов стало расти в геометрической прогрессии.
В настоящий бизнес, по словам Станислава, проект LogWorks начал превращаться только на шестой год существования. «Я считал, что мы должны стать своеобразным ателье, небольшой мастерской, которая делает в год всего несколько, зато очень качественных домов. Это было той идеей, которой я руководствовался в развитии компании. Но никакой стратегии, никаких расчётов и бизнес-планов первые пять лет не было. Я просто двигался по течению, со временем всё больше погружался в эту нишу, лучше понимал её и начинал ещё сильнее интересоваться», — делится Станислав.
Но в 2016 году ему пришлось пересмотреть свое отношение к проекту. Станислав случайно познакомился с человеком, который заинтересовался компанией и готов был инвестировать в неё. «Это предприниматель из совершенно другой сферы. Когда он узнал про меня, приехал на производственную площадку, посмотрел и сразу сказал, что готов развивать со мной эту компанию, вложить деньги в то, чтобы сделать её более масштабной», — вспоминает Станислав.
Это он попросил Станислава написать первый бизнес-план LogWorks. «Как это делать, я знал плохо, поэтому попросил помощи у своего друга-финансиста. Он сделал финансовую модель, на которую инвестор посмотрел с улыбкой. Но всё равно согласился. Так мы начали работать вместе».
К тому моменту, отмечает Станислав, он уже собрал слаженную команду с горящими глазами. В компании работало 20 человек: «Они приходили из других сфер и компаний, сразу после института, с опытом работы и без него. Главное, что их объединяло — большой интерес к делу. Как раз к появлению партнёра, команда стала очень сильной. И, я думаю, это главная причина, по которой он поверил в проект.
Идея бизнеса, даже очень перспективная, это хорошо, но этого мало, чтобы рассматривать компанию с точки зрения потенциала».
С приходом инвестора LogWorks перестала арендовать место на маленькой пилораме и начала организовывать свою площадку: готовить места под склады, приобретать новейшее оборудование. «У меня была серьёзная ломка. Все пять лет я хотел быть ателье, куда человек приходит за костюмом по его индивидуальным меркам. Я не думал о том, чтобы становиться фабрикой. Но когда пообщался с опытными людьми, понял, что можно не жертвовать качеством, но увеличивать объёмы».
«Конечно, я уже давно не делаю ничего руками. У меня есть огромное желание хотя бы время от времени браться за инструмент, но времени на это не остаётся, — говорит Станислав. — В компании сейчас работает больше 100 человек. Я занимаюсь оперативным управлением, решаю все основные вопросы».
Сегодня LogWorks — компания, которая специализируется на строительстве деревянной части дома: «То есть мы производим сруб — каркас из бруса большого сечения, собираем на фундамент и отдаём заказчику или нашим партнёрам, которые делают из этого законченный дом».
Главный строительный материал — сибирский кедр. Компания использует в работе также сосну и лиственницу. Сама LogWorks лес не заготавливает, а только закупает. С годами появилась база проверенных поставщиков: «Мы им доверяем, они работают вбелую, регистрируют всё в ЕГАИС, сдают отчёты в лесной департамент. Это важно, потому что лесная отрасль — традиционно серая зона.
Не зря есть поговорка: лес — дело тёмное. Мы встречали много непорядочных людей за время работы. Например, вносили предоплату, а люди просто пропадали».
Второе направление работы для LogWorks — собственное архитектурное бюро. «Мы поработали со многими архитекторами и поняли, что у нас с ними разные цели и задачи, — объясняет Станислав. — У архитектурных бюро обычно задача — быстрее сделать проект. А наша задача — потом строить по этому проекту. Качество и глубина понимания из-за этого совершенно разные.
С появлением своих архитекторов мы научились выполнять любые желания заказчика. То есть, получается вещь необычная и часто уникальная. Соответственно ещё одним нашим продуктом являются проекты — мы проектируем всё, от фундамента до финишной отделки со всем инженерными системами».
Самое главное, что дало появление архитектурного бюро в составе LogWorks — возможность делать правильную деревянную конструкцию, которая учитывает все дальнейшие работы. «Как пример: мы делаем скрытую электропроводку в брёвнах, то есть сверлим канал и при монтаже прокладываем туда гофру, а потом электрики могут протянуть кабель. Это очень важный момент при проектировании, потому что после сборки дома сделать это невозможно».
Компания продолжает развивать дополнительные направления. Например, запустила производство деревянной черепицы из лиственницы. «В ближайших планах у нас запуск ещё нескольких направлений, которые диверсифицируют наш бизнес и позволят чувствовать себя более устойчиво», — добавляет Станислав.
«Я до сих пор не могу сказать, что мы добились сумасшедшего успеха. Мы находимся на стадии становления, структурирования, наведения порядка, формирования бизнес-процессов. Все наши планы долгосрочные, горизонт планирования — 5-10 лет. И сейчас в проект делаются довольно серьёзные инвестиции», — говорит предприниматель.
Одно из последних крупных вложений — покупка сушильных камер в конце 2019 года. Сейчас лес подсушивают на складах под крышей. Это очень долгий процесс, который замораживает средства на длительный период. Сушильное оборудование станет серьёзным конкурентным преимуществом. Ни одна из подобных российских компаний такого оборудования пока не имеет.
«Пока у нас в стране вообще нет компании №1 на этом рынке. Мы хотим стать такой компанией — и планомерно идём к этому. Например, сейчас смотрим в сторону того, чтобы делать основной объём работы с помощью роботов и станков с ручной доработкой вещей. От этого изделие не потеряет своей уникальности, будет такого же качества и внешнего вида, а мы сможем делать те же объёмы быстрее и с меньшими финансовыми потерями», — говорит Станислав.
Вторая большая цель LogWorks — выход на европейский рынок: «Наши планы лежат далеко за пределами России. Мы планируем отправлять на экспорт не менее 50% продукции. В прошлом году начали активно работать с Европой и близки к тому, чтобы серьёзно увеличить количество заказов оттуда. Как бы странно это ни звучало, мы планируем выходить и на рынок США и конкурировать с канадскими компаниями».
«Конечно, в мире есть достойные конкуренты, достаточно крупные компании. Но на глобальном рынке ситуация с лесом всё хуже и хуже. Доступность сырья падает, его цена возрастает. В Канаде на это накладывается ещё один фактор — рынок рабочей силы очень сильно перегрет. Особенно те сферы, которые связаны с ручным трудом», — объясняет Станислав.
И добавляет: «Мы не случайно выбрали англоязычное название — LogWorks. Я считаю, что нормальные здоровые амбиции должны быть, иначе ты всю жизнь будешь местечковой незаметной компанией».
Работа с заграничными заказами в LogWorks выстроена так: компания готовит сруб — и отправляет партнёрам, которые на месте монтируют дом.
Возить дома из Сибири в Европу и Америку, конечно, дорого. Но в таком географическом положении компании всё равно больше плюсов: «Мы находимся близко к сырьевой базе. Работаем с лесом из Томска, Красноярска, Хакасии и Алтая — всех ближайших регионов. Второе преимущество в том, что именно здесь, под Томском, у нас есть производственная площадка с потенциалом развития. На площади 20 га мы пока занимаем одну треть».
Пока компании удаётся расти достаточно быстро. Каждый год оборот увеличивается примерно в два раза. В 2019 году LogWorks построил 20 объектов. Это позволило получить 110 млн. рублей выручки. В начале 2020 года компания планировала, что в 2020 году построит не меньше 30 объектов — от небольших загородных домов до коммерческих банных комплексов.
В компании заказывали гостевые дома, дома для постоянного проживания, бани, арт-объекты, рестораны, гостиницы.
Цена объектов — 20-25 тысяч рублей за квадратный метр. Если клиент хочет получить не только деревянную часть, а дом «под ключ», то должен ориентироваться на цифру от 100 тысяч рублей за «квадрат». «Для тех случаев, когда человеку нужен дом под ключ, у нас есть партнёры, которых мы рекомендуем. Иногда мы и сами берёмся за такую работу, но дома до 300 квадратных метров стараемся просто передавать партнёрам», — добавляет Станислав.
На данный момент самый дорогой деревянный сруб, который строила LogWorks, стоил 25 млн. рублей. Чаще всего дома в компании заказывают предприниматели или топ-менеджеры. Это мужчины, которые уже состоялись в жизни, их доход стартует от 500 тысяч в месяц. Возраст от 35-45 лет. Живут такие люди в основном в Москве и Питере.
В Томске за все годы LogWorks построила меньше 10 объектов.
Пока клиенты приходят в компанию в основном сами — работает сарафанное радио и блог, который до сих пор ведёт Станислав .
В истории компании были разные периоды, в том числе, полное отсутствие денег, другие, казалось бы, непреодолимые сложности (кстати, текущий кризис к ним не относится, компания работает в штатном режиме — прим. редакции). «Но я всегда видел свет в конце тоннеля и ни разу не жалел о том, что променял офис на любимое дело. Я вообще считаю, что основное качество предпринимателя — умение вставать и идти дальше. Бизнес – это постоянные ошибки. Если ты умеешь с ними справляться и извлекать уроки, то всё должно получаться», — говорит Станислав Шубин.
Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал , страницу в Facebook и канал на «Яндекс.Дзен» .
biz360
Источник: biz360.ru
Почему строить каркасный дом невыгодно? Печальный опыт продажи
Каркасное строительство бьёт рекорды. И это объяснимо – дешевле ничего не найти, так что такие дома по карману даже тем, кто не может купить квартиру в многоэтажке. Но не всё так замечательно, как кажется на первый взгляд. И владельцы каркасных домов сталкиваются не только с минусами этой технологии, но и с возможными последствиями её применения.
Почему каркасники так привлекательны
Ничего удивительного в популярности этой технологии нет. Первое преимущество – это минимальные затраты на фундамент. Вся конструкция настолько лёгкая, что нет никакой необходимости закапывать в землю тонны бетона. Винтовые сваи, и можно ставить ростверк.
ФОТО: titanstroy82.ru Экономия на арматуре, бетоне, гидроизоляции. Да, такие дома будут без подвала, но это не критично
Далее заказчиков, конечно, привлекает дешевизна стеновых материалов. Деревянный каркас, ОСБ и утеплитель – всё это обойдётся гораздо дешевле, чем кирпич или блоки даже с учётом работы.
И наконец – сроки строительства. За два-три месяца вы можете получить готовое здание под ключ, такие сроки невозможны ни при каком другом виде строительства.
ФОТО: postroitbanju.ru В целом каркасный дом – это отличный выход при урезанном семейном бюджете. Немного усилий – и за разумные деньги вы получаете крышу над головой
Не без недостатков вроде отсутствия звукоизоляции, но и в многоэтажках такая проблема очень актуальна. Именно по этим причинам каркасники так популярны. Но не торопитесь делать выводы, пока не узнаете все нюансы.
Можно ли заработать на каркасном доме
Если вы строите для того, чтобы потом жить здесь – вопрос не актуален. За сравнительно небольшие деньги вы получите просторный дом в пару этажей, и на ваш век его хватит. Но если вы задумали подзаработать на этом строительстве, будьте осторожны.
ФОТО: framehouse16.ru С одной стороны – это очень привлекательный по стоимости проект. То есть вы заказываете готовую конструкцию, вам её собирают. Можно провести все коммуникации и продавать результат вложений как полноценное жильё с минимальными затратами
По времени – 3–4 месяца, по деньгам – в пределах 2 млн рублей. Готовое жильё такой площади на отдельном участке будет стоить около 5–6 млн, вот бы и заработать, но…
Засада или почему каркасник не продать даже за его стоимость
Итак, представьте, вы вкладываете средства в покупку земельного участка, проводите все коммуникации: воду, электричество, газ, канализацию, если она есть, тратите деньги на строительство и… продать это всё можете только по цене чуть больше, чем стоимость участка. Вот сюрприз то, причём малоприятный!
ФОТО: i3.multilisting.su То есть вы, исходя из средней стоимости подобного жилья в вашем районе, сбиваете планку с учётом того, что это каркасный дом, и всё равно не можете получить даже близко от того, что просите
В чём проблема? А она, как ни странно, в банковских правилах оценки жилья. Основная масса покупателей загородного жилья – семьи, которые привлекают для покупки кредитные средства или материнский капитал, или то и другое вместе. В любом случае сделки проходят через банк, а он оценивает возможные риски.
И вот вам откровение – каркасники по степени риска стоят на первом, самом ненадёжном месте. То есть такие дома не могут быть надёжным залогом. Более того, крупные банки в принципе не кредитуют покупки каркасников, то есть вообще не принимают их за жилой фонд.
ФОТО: cdn.fishki.net Никакой ипотеки, маткапитала, и количество ваших потенциальных покупателей срезалось на 98%
И более того, жилищные сертификаты, которые получают военные – тоже имеют ограничения на подобное жильё.
В итоге найти покупателей, готовых выложить наличными без ипотеки и прочих бонусов на дом, почти не реально. Ну где вы найдёте покупателя с 3–4 миллионами в кармане, готового купить ваш дом? Люди, готовые вложить такие деньги без банков, не покупают каркасники, они строят себе дома из блоков или кирпича за те же деньги.
Источник: homius.ru
Чего вы ждете? Риелтор — о том, почему кризисный 2022 год идеален для строительства своего дома
Больше 80% россиян мечтают жить в своем доме, говорится в июльском исследовании «Почта Банка». Но действительно ли кризисный 2022 год подходит для строительства загородного жилья? Реально ли взять ипотеку под коттедж или всё же подождать? А главное, если подождать, что будет с ценами?
В своей колонке на эти вопросы отвечает Екатерина Торопова, основатель строительной компании «Метражи».
Я считаю, что сейчас для строительства своего дома самое лучшее время. Что называется, звезды сошлись. Давайте подробнее.
Дешевая ипотека на строительство
Правительство наконец-то развернулось в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сейчас такое количество программ под строительство домов и с такими условиями, которых на рынке вообще никогда не было. Смотрите сами:
- льготная ипотека: от 6,35% годовых, лимит — 6 миллионов рублей. Ее дают всем, независимо от семейного положения и наличия детей.
- Семейная ипотека: от 5,7% годовых, лимит — 6 миллионов рублей. Она доступна, если в семье есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года, или ребенок-инвалид.
- Ипотека для IT-специалистов: от 4,7% годовых, лимит — 18 миллионов рублей. Заемщиками тут могут выступать работники аккредитованных IT-компаний, не старше 45 лет.
- Сельская ипотека: 3% годовых, лимит — 3 миллиона рублей. Этот кредит дают семьям. Если супруги состоят в официальном браке, то взять по 3 миллиона может каждый из них.
Понятно, что в каждой из программ есть свои особые условия и подводные камни, я об этом напишу еще отдельно. Тем не менее выбрать есть из чего — а главное, в сторону ИЖС развернулись банки: в этом году мы получили для нескольких наших клиентов семейную ипотеку именно на строительство домов и уже успешно возводим эти дома. Работает и ипотека с господдержкой, и даже сельская, с которой в прошлом году было так много проблем.
Будут ли такие условия в следующем году, неизвестно. Вполне вероятно, что будут, но гарантировать это никто не возьмется. Поэтому, кто планировал брать ипотеку, берите. Вряд ли условия будут еще лояльнее.
Цены на «загородку» будут расти
Пока квадратный метр частного дома стоит примерно в два раза меньше, чем квадратный метр квартиры той же площади. При этом жить за городом намного комфортнее.
Но такое соотношение цен сохраняется до поры до времени. Помните, что было с ценами на новостройки, когда ввели льготную ипотеку на первичное жилье? Его стоимость начала расти дикими темпами. То же самое сейчас произойдет с загородным сегментом и, прежде всего, — с землей.
Дорожает и само строительство. Да, материалы на рынке пока есть, и их стоимость устаканилась, но эта стабильность, скорее всего, временная. Пока старых запасов хватает, однако быстро наладить полное импортозамещение в этой отрасли точно не получится: замещать надо не только сами материалы, но и оборудование, на котором они производятся, и технику, и много чего еще. Вполне вероятно, что некоторые стройматериалы в ближайшие годы будут в числе дефицитных, а значит, дорогих.
Да, и еще один фактор: если сейчас на рынке ИЖС введут эскроу-счета, о чем говорят уже давно, то стоимость частного домостроительства подскочит существенно.
Дорогие «инкубаторы»: новые ГОСТы на дома
В 2023 году в России планируют ввести ГОСТ для строительства частных домов и коттеджных поселков. Что там будет? Правила и стандарты для ИЖС: для проектирования, строительства, материалов, инженерных систем и многое другое. Предполагается, что такой типовой «домокомплект» будут охотнее кредитовать банки, а значит, людям легче будет получить на него ипотеку.
Сама инициатива упорядочить рынок ИЖС прекрасна, потому что рынок этот дикий, и сейчас работать на нем неудобно ни заказчикам, ни подрядчикам. Но вот этот конкретный ГОСТ — он не для людей. Вероятнее всего, чиновники и крупные девелоперы-монополисты хотят перераспределить рынок загородного жилья в свою пользу, убрав с него мелких конкурентов.
Цены от избыточных требований точно вырастут, но и за эти деньги покупатель получит не индивидуальное жилье, а «инкубатор» — и не факт, что хорошего качества.
Поэтому, если хотите строиться — стройтесь сейчас. Есть все подозрения, что качество частных домов от застройщиков не будет таким же, как и в многоквартирных домах. А его вы знаете.
Если вы решили строиться
1. Внимательно выбирайте участок. Лучше не дальше 50 километров от города. Конечно, ситуации бывают разные, но иногда разница в 10–15 километров оказывается ощутимой. Особенно когда приходится по каким-то обстоятельствам ездить из города до дома несколько раз в день.
2. Важно выбрать «свое» направление. То, на которое вам удобнее будет выезжать после работы. Мои знакомые по молодости купили участок далеко от места, где работали. В результате они в конце дня только по 40 минут добирались по городу до трассы.
3. Если вам одобрили ипотеку зимой, не выходите на сделку сразу. Немного подождите. Подрядчик всё равно не будет заливать фундамент в январе или феврале, какой смысл вам платить ипотеку просто так? Тем более если вы в это время вынуждены, например, платить аренду за съем квартиры. Ипотечное решение действует три месяца.
Можно выйти на сделку в последний месяц, когда строительство реально начнется или, во всяком случае, уже будет близко.
4. Если хотите строиться в этом году и опасаетесь не успеть — не бойтесь. Если всё сделать грамотно, вы можете заселиться в свой дом уже в декабре.
2022 год не самый простой год во всех отношениях. Но для стройки он подходит как никакой другой — во всяком случае, на этот момент. Так что стройтесь, и пусть у вас всё получится!
Источник: 74.ru
Как заработать на загородной недвижимости – способы и мифы об инвестициях
О том, что недвижимость самый надежный способ для вложения денег люди слышат с самого детства. На практике «рискуют» проверять это утверждение немногие. Сегодня мы разберем основные мифы об инвестициях в недвижимость, расскажем о том, нужен ли капитал и опишем методы заработка на загородном жилье.
Я б недвижимость купил, кто меня научит: мифы об инвестициях в загородную недвижимость
Миф №1: покупать недвижимость можно, только если есть солидный капитал
Так думает более 60% россиян, и, не имея лишних 3-4 миллионов рублей, идут искать другие методы инвестиций. Однако «ларчик» открывается просто: используя ипотеку, кредиты или приобретая залоговые банковские объекты ниже рыночной стоимости, можно стать владельцем достойного жилья и получить за него доход от 30% до 100% на вложенные средства.
Миф №2: инфляция «съедает» всю выгодность недвижимости
Приобретение коттеджа, таунхауса или многоквартирного дома для длительного инвестирования с целью продажи потом, «когда подорожает», действительно не всегда верная стратегия. При желании владельца, и, в зависимости от места расположения, можно создать некоторые из стандартных источников дохода: сдавать в аренду посуточно, перестроить под гостевой дом, хостел или открыть другое мини предприятие.
В некоторых случаях, достаточной инвестицией будет сооружение бани или сауны с бассейном Источник domik.ua
Миф №3: загородное жилье нужно строить для себя, на чужих проектах не заработаешь
Конечно, иметь собственный «домик в деревне» и приятно, и престижно. Но, иметь с такого домика дополнительный доход еще приятней. Один из вариантов получения дохода на загородной недвижимости как раз и заключается в покупке недостроенных или недооцененных объектов, приведении их в порядок и перепродаже.
Что нам стоит дом построить: сколько нужно денег для инвестиций и где их можно взять
Существует несколько вариантов, как получить необходимые для покупки дома средства:
- Ипотечный кредит – достаточно иметь 25% денег от общей стоимости жилища. Ипотека берется на срок от 5 до 30 лет и залогом служит сама недвижимость. Многие строительные концерны активно взаимодействуют с банками и с удовольствием предоставляют услуги по строительству, оплачиваемые деньгами банков. Проценты по ипотеке на приобретение недвижимости или постройку в разных банках варьируются от 7% до 12,5% в год.
- Кредит обычный – более высокий процент ставок по кредиту, в отличие от ипотеки, уравновешивается освобождением жилья от обременения. При таком способе получения финансов дом будет в собственности владельца и его можно будет быстро продать, не добиваясь разрешения банка.
- Совместные средства – можно объединить финансы с друзьями или родственниками, оформляя все договоренности через юристов.
Важно знать!Во многих регионах России существуют государственные программы по обеспечению населения жильем. Некоторые категории граждан могут получить на строительство и приобретение первого жилища в сельской местности безвозмездную субсидию от 30% до 71% от стоимости объекта. В эти категории входят молодые семьи, где одному из супругов менее 35 лет, многодетные семьи, военнослужащие и высококвалифицированные специалисты.
Методы заработка на загородной недвижимости
Есть достаточно большое количество способов заработать на загородных домах. В зависимости от долгосрочных планов можно рассматривать варианты, предусматривающие сохранение за Вами права собственности, или дальнейшую продажу недвижимости.
Оставаться собственником и сдавать дом в аренду
Здесь надо задуматься, с какими клиентами Вам проще всего работать, но многое зависит и от расположения дома. Основные варианты следующие:
Посуточно
Для домов, расположенных в пригородах, неподалеку от крупных транспортных развязок: станций железной дороги, аэропортов, водных портов, автостанций.
- Основные арендаторы: туристы, люди в командировках, мигранты.
- Может понадобиться: перестройка дома под хостел, оформление документов, найм сотрудников для приема гостей и уборки помещений.
- Окупаемость объекта: от 3 до 5 лет.
Сезонно
Для домов, находящихся в красивых, живописных местах, там, где хорошо развит туризм.
- Основные арендаторы: семейные люди, компании молодежи, туристы.
- Может понадобиться: пристройка бани или сауны, оформление комнаты для развлечений (настольные игры, спортзал, бассейн), охрана в коттеджном поселке или доме, консультация юриста по заключению договора аренды.
- Окупаемость объекта: от 5 до 10 лет.
Долгосрочно
Для домов, расположенных в пригородах крупных мегаполисов, в местности с развитой инфраструктурой (транспорт, коммуникации).
- Основные арендаторы: студенты, сотрудники компаний, находящихся неподалеку от объекта, семейные пары.
- Может понадобиться: реконструкция дома для размещения койко-мест, если планируется устраивать доходный дом, оформление документов, охрана. Для сдачи семейным парам нужно учесть строительство гаража.
- Окупаемость объекта: от 3 до 7 лет.
Как это выглядит на практике:
Семья Митиных построила двухэтажный коттедж в 15 км от Санкт-Петербурга. Первый взнос ипотеки на строительство оплатили с помощью материнского капитала. Строительство обошлось в 1,5 млн. рублей. Ежемесячный взнос за ипотеку был равен 28 000 рублей.
При расчете финансового плана Митины учитывали, что долгосрочная аренда не принесет им прибыли, а будет только покрывать расходы по ипотеке. Поэтому был выбран вариант с сезонной сдачей дома в аренду. При строительстве комнаты были разделены так, чтобы в доме могли ночевать 14 человек.
В коттеджном поселке много мест для развлечения и дом круглогодично арендуют семейные компании. За месяц посуточная сдача коттеджа в аренду приносит в семью Митиных 240 000 — 300 000 рублей.
Важно знать!Несмотря на высокую окупаемость объектов при сдаче в краткосрочную и среднесрочную аренду, следует озаботиться консультацией юриста по поводу договоров с будущими арендаторами и работниками. Риски в этом методе инвестирования заключаются в быстром износе мебели, недостаточной охране домовладения и имущества в нем, несоблюдении пожарной безопасности.
Перепродажа домов
Здесь все относительно прозрачно – это разновидность классической схемы «купил дешевле – продал дороже». Варианты перепродажи следующие:
Покупка недостроенных и неликвидных объектов
Дома в такой категории можно найти в коттеджных поселках и дачных товариществах. При выборе объекта нужно обращать внимание на те участки, рядом с которыми уже есть развитая инфраструктура, проложены коммуникации или планируется застройка.
В обязательном порядке перед приобретением такого жилища проверяются документы на право собственности, категорию земель, разрешение на строительство. Рассчитывается сумма вложений, исходя из первичной стоимости жилья и необходимой реконструкции объекта.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 10 до 30% от вложенных средств.
Совместная застройка
Наиболее выгодный вариант для частной группы соинвесторов. Экономят в данном случае на оптовых закупках строительных материалов, низкой стоимости большого земельного участка, по сравнению с разрозненными частными землями и на оплате за работу строителей. Мобильность первичного рынка частных девелоперов позволяет быстро оборачивать средства и предлагать на рынок современные и нестандартные архитектурные решения.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 30% до 100% от вложенных средств.
Усилиями нескольких соинвесторов можно браться за более масштабные проекты – вплоть до мини-поселков Источник ppmcorp.ca
Самостоятельная застройка
При наличии земельного участка в туристической зоне лучше всего окупаются дома, в которых устроены небольшие частные предприятия. Это могут быть хостелы, гостевые и доходные дома, словом любое малоэтажное строение, которое можно использовать как коммерческую недвижимость. Можно еще на этапе строительства привлечь к финансированию частных инвесторов, которым необходима загородная постройка для создания собственного бизнеса.
Прибыльность при перепродаже варьируется от 50% до 70% от вложений.
Видео описание
О «черном» методе заработка на строительстве домов, рассказывается в следующем видео:
Долевое строительство
При этом методе инвестирования нужно искать надежного консервативного застройщика. Строительная компания должна иметь в портфолио несколько успешно реализованных проектов. Такая компания предлагает возможность частному инвестору приобрести будущий жилой объект или долю от него, если речь идет о малоэтажных многоквартирных домах, на этапе закладки котлована.
При покупке на начальном этапе стоимость объекта относительно рынка невысока и практически все застройщики предоставляют возможность пользоваться кредитами и ипотекой. К моменту прокладки коммуникаций стоимость доли вырастает на 15-20%, и уже на этом этапе можно перепродать право собственности. К окончанию строительства цены на жилище вырастают вдвое.
Прибыльность составляет от 15% до 50% от суммы вложений.
Даже не принимая во внимание особенности долевого строительства, средние цены на жилье постоянно растут Источник vse.news
Как это выглядит на практике:
Виктория С. несколько лет назад приобрела в собственность через аукцион по банкротству землю за 80 000 рублей. Участок в 60 соток относился к категории сельскохозяйственных земель. После перевода земли в категорию ИЖС и разбивки на доли, стоимость сотки земли в этом месте повысилась до 65 000 руб.
Виктория договорилась с подрядчиками о доле в проекте и они совместно провели коммуникации и застроили участки типовыми коттеджами среднего класса. Сейчас сотка земли в этом дачном поселке стоит 130 000 руб., а коттеджи продаются от 2,8 млн. рублей при себестоимости в 1 млн. руб. Высокая прибыль обеспечена за счет экономии при массовой застройке и удачному расположению земельного участка рядом с крупной автомагистралью.
Видео описание
Некоторые правовые моменты по теме долевого строительства смотрите в следующем видео:
Резюме
Общая прибыльность инвестирования в недвижимость колеблется от 10% до 100% от первоначальных вложений. Сроки возврата инвестиций варьируются от полугода до нескольких лет.
Выбор метода инвестирования зависит от:
- имеющихся активов (земля, постройки);
- финансового положения инвестора;
- возможности потратить время на изучение нюансов.
Вкладывать деньги в загородную недвижимость действительно выгодно и начинать инвестировать можно, имея на руках всего 25% от стоимости жилья.
Источник: m-strana.ru