Как включиться в реестр требований участников строительства

Содержание

Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков

Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр

Арбитражная практика | Март 2013

Константин Викторович Анисимов
помощник судьи Арбитражного суда Чувашской Республики

Какие документы являются основаниями для предъявления требований к застройщику
Как данные о площади квартиры влияют на включение в реестр требований о передаче жилых помещений
Можно ли включить в реестр требований требование о передаче нежилого помещения

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) в 2011 году был дополнен новым параграфом, регламентирующим особенности банкротства застройщиков. До внесения соответствующих изменений банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а участники долевого строительства относились к третьей очереди кредиторов.

Видео эфира “Как включиться в реестр участников строительства через суд?»

Теперь же дольщики все так же относятся к третьей очереди, но уже привилегированной, в то время как остальные конкурсные кредиторы выделяются в четвертую очередь. Требования участников долевого строительства учитываются в особом реестре – реестре требований о передаче жилых помещений. Рассмотрение данной категории дел связано с рядом особенностей (особый субъектный состав участников при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и т. д.). Поэтому от грамотного оформления документов участником долевого строительства и их квалифицированного раскрытия в суде будет зависеть судебный акт о включении его требований в реестр или же об отказе в таком включении.

Участник строительства в деле о банкротстве застройщика не обязан возмещать расходы на уведомление кредиторов

Статьей 201.6 Закона № 127-ФЗ предусмотрены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом.

Следует отметить, что вопрос о возмещении расходов при несостоятельности застройщика решается с учетом применения специального законодательства.

Цитата:«Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника» (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Так, по одному из дел были удовлетворены требования заявителя, который не возмещал расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о включении неустойки в реестр требований кредиторов. Свое решение суд мотивировал тем, что указанные расходы в деле о банкротстве застройщика осуществляются конкурсным управляющим за счет должника, а не за счет заявителя, как предусмотрено по общему правилу, установленному п. 1 ст.

100 Закона № 127-ФЗ. Конкурсный управляющий не согласился с таким решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В качестве обоснования конкурсный управляющий указал на то, что ему не производилось возмещение расходов на уведомление кредиторов о предъявлении участником долевого строительства требования. В связи с этим иные кредиторы должника не были уведомлены о предъявлении участником долевого строительства требования, и, соответственно, не имели возможности воспользоваться правом на ознакомление или на возражение относительно заявленного требования. Однако суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы конкурсного управляющего и оставил в силе судебный акт суда первой инстанции (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу № А79-7895/2010).

Как дольщику включить свои требования в реестр требований о передаче жилых помещений?

Для включения требований в реестр необходимо доказать факт оплаты по договору

При предъявлении требований о передаче жилых помещений в делах о банкротстве важно понимать, что необходимо будет доказать факт оплаты по договору.

Цитата:«Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения» (п. 2 ст. 201.6 Закона № 127– ФЗ).

То есть судом при рассмотрении требований о передаче жилых помещений должны быть исследованы факты:

наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по указанному договору.

Следовательно, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие указанных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Так, по одному из дел застройщик обжаловал определение суда первой инстанции, посчитав требования участника строительства необоснованными, так как спорный объект незавершенного строительства передан от должника жилищно-строительному кооперативу, который принял на себя обязанности по обеспечению завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта. Поэтому застройщик полагал, что требования участника строительства должны быть обращены не к нему, а к жилищно-строительному кооперативу в форме требования о включении в члены кооператива.

Однако суд не согласился с такими доводами застройщика и указал следующее. Для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, правила, установленные § 7 Закона № 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, что застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009).

Договор долевого участия – не единственное основание для включения требований дольщиков в реестр

Закон № 127-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования (п. 6 ст. 201.1), а именно:

заключение договора участия в долевом строительстве;
заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Представляется, что указанный перечень не в полной мере соответствует ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с этой нормой право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. То есть предусматривается, что привлекать денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем введение в Закон № 127-ФЗ столь широкого перечня случаев, не являющегося исчерпывающим, вполне оправдано. Эта норма закона направлена на защиту прав участников строительства, так как некоторые застройщики продолжают заключать как предварительные договоры участия в долевом строительстве, так и иные договоры.

Так, в одном из дел арбитражный суд указал, что требование о передаче жилого помещения является требованием участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

При этом перечень видов договоров, на основании которых участник строительства может включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, установленный в п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ, не является исчерпывающим. Поэтому окружной суд признал, что выводы нижестоящих судов о признании договора уступки прав по сделке, предусматривающей привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого дома, сделаны без установления правовой природы фактически заключенного сторонами договора и отправил дело на новое рассмотрение (постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу № А40-27589/08-74-86Б).

Для включения в реестр дольщик должен преобразовать свое требование в денежное

Поскольку для участия в деле о банкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникает вопрос о том, при каких обстоятельствах дольщик приобретает соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости. Иными словами, его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Для включения в реестр требований о передаче жилого помещения договор должен быть зарегистрирован

Участникам долевого строительства важно помнить, что согласно общему правилу любой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ).

Поэтому требование, предъявленное на основании договора участия в долевом строительстве, не зарегистрированного в установленном порядке, удовлетворению не подлежит. Исключений из этого правила законодательством не предусмотрено.

Практика. По одному из дел суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Оставляя без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что договор участия в долевом строительстве, не соответствующий требованиям ст.ст. 131, 164 ГК РФ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу № А79-7895/2010).

Также не подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений требование, основанное на договоре, в отношении которого достигнуто соглашение о его расторжении. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как у заявителя отсутствовало право требования на строящийся объект недвижимости. В ходе судебного заседания было установлено, что стороны подписали соглашение о расторжении договора долевого участия. Вышестоящие инстанции оставили такое решение суда в силе, указав, что после подписания сторонами соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, заявитель утратил право требования к обществу квартиры в многоквартирном жилом доме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу № А79-4792/2009).

Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений удовлетворению не подлежит в случае, если ранее заявитель уже был включен в реестр требований кредиторов исходя из того же основания, что и требование о передаче жилого помещения. Так, суд отказал заявителю в удовлетворении иска о включении в реестр требования о передаче жилых помещений, так как ранее аналогичное требование заявителя уже было включено в реестр. Суды вышестоящих инстанций оставили такое решение в силе. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, ВАС РФ указал, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования, исходя из того, что заявитель отказался от передачи ему жилого помещения. Тем самым он реализовал свое право по возврату уплаченных денежных средств, учитывая при этом разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (определение ВАС РФ от 02.05.2012 № ВАС-4918/12).

Расхождение данных о площади квартиры в договоре не свидетельствует о несогласованности предмета

При установлении факта заключения договора, связанного с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность необходимо учитывать специфику предмета договора. Так, суд отказал участнику долевого строительства во включении его требований в реестр, указав, что сторонами договора не было достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Однако суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами и отменил определение суда. При этом суд указал, что расхождение данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора. В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2012 по делу № А33-3111/2009).

Следует отметить, что в понятие «общая площадь жилого помещения», данное в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. В свою очередь в понятие «общая проектная площадь», используемого проектантами в проектно-сметной документации, включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. В.2.2 Свода правил СНиП 31-01-2003 19, общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Кредиторы не вправе требовать передачи нежилых помещений

Анализ судебной практики показал, что с введением в действие отдельного параграфа, посвященного банкротству застройщиков, значительное число заявлений было связано как раз с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требований кредиторов о передаче нежилых помещений.

Представляется, что внесенные изменения являются специальным нормативным правовым актом, направленным на дополнительную (повышенную) защиту прав участников долевого строительства жилых помещений, так как с правами граждан на жилые помещения связаны реализация права граждан Российской Федерации на жилище, закрепленная в ст. 40 Конституции РФ, а также создание условий к его реализации.

Так, по одному из дел суд отказал во включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения. По мнению заявителей, к их требованию о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения возможно применение по аналогии норм § 7 гл.

IХ Закона № 127-ФЗ, касающихся требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, коллегия в составе трех судей Высшего арбитражного суда РФ указала, что судами были правильно истолкованы нормы § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, был сделан обоснованный вывод о невозможности включения в реестр требований о передаче жилых помещений требования кредиторов о передаче нежилого помещения (определение ВАС РФ от 06.09.2012 № ВАС-9411/12).

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что наличие обширной судебной практики по делам, связанным с применением § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ, свидетельствует о положительной тенденции развития законодательства в сфере несостоятельности (банкротства). Вместе с тем еще остается ряд вопросов, которые предстоит решить законодателю в процессе совершенствования законодательства в указанной сфере и арбитражным судам – в процессе толкования закона, его разъяснения и детализации

Источник: xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с « Дом-рф » по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Когда дольщик покупает квартиру у застройщика, он заключает договор долевого участия. Получается, что дольщик инвестирует средства в строительство дома — выплачивает застройщику деньги за квартиру, а тот обязан ее передать в установленный срок. Но бывает, что застройщик обанкротился и не может выполнить обязательства.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

Что такое банкротство строительной компании

Банкротом признают компанию, если у нее недостаточно денег для покрытия долгов. Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.

Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.

Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же , пока новый застройщик достраивает дом.

Почему банкротятся застройщики

Банкротство происходит по разным причинам:

выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
снизилась покупательская способность;
деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Эти проблемы приводят к остановке строительства и еще большим издержкам. Сроки срываются, дольщики подают судебные иски, а привлекать новые инвестиции становится сложнее. Если найти деньги не удается, застройщика объявляют банкротом.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Процедура банкротства застройщика

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Обычно процедура банкротства юрлиц проходит несколько стадий. Сначала суд вводит стадию наблюдения для оценки финансового состояния компании. После этого либо закрывает дело, либо вводит конкурсное производство — это значит, что должника признают банкротом.

С застройщиками эта схема упрощена: наблюдение и финансовое оздоровление не применяются — суд сразу вводит конкурсное производство. Прежнее руководство отстраняют, назначается конкурсный управляющий. Его задача — определить список кредиторов, перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения. В число кредиторов могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки.

Имущество застройщика продают, а полученными деньгами погашают долги перед кредиторами. По закону конкурсное производство длится год, но может быть продлено судом на 6 месяцев.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика. Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению. Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Признаки скорого банкротства застройщика

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Если этапы строительства, заявленные застройщиком, не соблюдаются, работы на стройплощадке приостановлены, лучше задать застройщику вопросы. Если он не реагирует, нужно сообщить о проблеме в единый реестр проблемных объектов и проверить застройщика на банкротство.

Как узнать, что застройщик банкрот

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике это случается, только когда застройщик передал ему сведения о дольщиках — тогда управляющий уведомляет, что можно предъявить требования, и сообщает срок их подачи. Но если чувствуете, что ваш застройщик вот-вот обанкротится, следите за этим сами и не ждите официального извещения.

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Куда обратиться при банкротстве застройщика

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Реестр кредиторов

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Как формируется реестр кредиторов. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда. Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через три месяца. Чтобы попасть в этот реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему и обосновать их. Затем заявление он передаст в арбитражный суд.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Какие требования может заявить дольщик

Через конкурсного управляющего дольщик может заявить:

Требования о передаче жилого помещения.
Денежные требования: например, если он хочет вернуть деньги по договору долевого участия, признать его недействительным и возместить сумму ущерба.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Иски на взыскание штрафа, неустойки, компенсации морального вреда тоже подают через суд. Дальше эти требования по решению суда включаются в реестр требований кредиторов.

Очередность удовлетворения требований кредиторов

Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Далее удовлетворяют требования из реестра требований кредиторов в следующем порядке:

Выплаты компенсаций физлицам, здоровью которых нанесен вред во время работы у застройщика.
Расчеты с сотрудниками застройщика.
Выплаты дольщикам по ДДУ, выплаты по требованиям фонда защиты дольщиков и возмещение реального ущерба дольщикам, выплаты штрафов, неустоек, компенсаций морального вреда.
Расчет с остальными кредиторами, например банками.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

Если застройщик объявил себя банкротом, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и уведомить в этом застройщика. В этом случае ему можно заявить денежные требования — они удовлетворяются в третьей очереди. Но нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов. При этом право на квартиру в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свою квартиру.

Как определяют размер требования дольщика

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Реальный ущерб — это разница между той суммой, которую заплатил за квартиру дольщик, и рыночной стоимостью квартиры на дату, когда ввели первую процедуру в деле о банкротстве. Если дольщик внес не всю сумму, а только часть, размер ущерба рассчитывают пропорционально внесенной сумме. Даже если рыночная стоимость квартиры с тех пор снизилась, размер ваших денежных требований все равно не может быть меньше, чем вы за нее заплатили.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

После этого конкурсный управляющий отправляет отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд. Если дольщик не согласен с размером требования, он может обжаловать его в арбитражном суде. Это можно сделать, например, предоставив другой отчет об оценке.

Неустойка при банкротстве застройщика

Если сроки сдачи дома затягиваются, то по закону застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Для взыскания неустойки нужно ее рассчитать и обратиться к застройщику с претензией об уплате. Если не ответит — обращаться в суд.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Как попасть в реестр

Заявление о включении в реестр. Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы. С заявлением нужно подать копии следующих документов:

Договор с застройщиком, который должен пройти государственную регистрацию — без нее включение требований в реестр практически невозможно.
Паспорт дольщика.
Документы об оплате или передаче имущества, например квитанции из банка или расписки.
Решения суда, если есть.

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Конкурсный управляющий рассматривает заявление в течение 30 рабочих дней: проверяет документы, факт оплаты и обоснованность требований и уведомляет кредитора о включении его требований в реестр или об отказе о включении.

Если конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью, дольщик может в течение 15 рабочих дней после получения уведомления обратиться в арбитражный суд и оспорить это решение.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика. Верховный суд не согласился с таким решением.

По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства. То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

В собрании имеют право участвовать дольщики, требования которых включены в реестр. Сведения о дате, месте проведения и повестке собрания конкурсный управляющий публикует не позднее 14 дней до собрания в реестре сведений о банкротстве. С собой нужно иметь паспорт или нотариальную доверенность для представителя.

Собрание имеет силу, если выполняются два условия.

В собрании участвует не менее трети дольщиков по дому.
У этих дольщиков больше половины голосов от всех дольщиков по этому дому.

Для принятия решения достаточно ¾ голосов, участвующих в голосовании. В случае отсутствия кворума собрание считается несостоявшимся.

На голосовании дольщики могут влиять на решение вопросов из повестки, например о получении возмещения от фонда, привлечении нового застройщика или создания жилищно-строительного кооператива. Они получают бюллетень и после заполнения сдают его представителю конкурсного управляющего.

Результаты собрания публикуются там же , где и сведения о собрании. Сроки — в течение пяти рабочих дней после его проведения.

Сообщение о собрании кредиторов по застройщику «Урбан-групп». Изначально здесь были указаны дата, место проведения и повестка. Когда собрание прошло — появились результаты

Способы удовлетворения требований дольщиков

Есть несколько способов удовлетворить требования, которые включены в реестр. Если дольщик заявил требования на получение жилья, квартира исключается из денежной массы и не может быть продана на торгах с остальным имуществом банкрота.

Если дом уже достроен, требования удовлетворяются за счет признания права собственности на квартиру. А если не достроен — его достраивают. Вариантов, за чей счет достраивают, может быть несколько:

компенсационный фонд;
фонд субъекта РФ;
другой застройщик, который приобретает имущество и обязательства банкрота;
ЖСК, который создали дольщики.

Если дольщик не хочет ждать, пока дом достроят, он вправе получить возмещение по ДДУ.

Фонд защиты дольщиков

С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора долевого участия, иначе договор не будет зарегистрирован. Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.

Если взносы по дому перечислялись, фонд автоматически становится участником дела о банкротстве. Он определяет срок и сумму, которые нужны для завершения строительства. Затем эту сумму сравнивает с суммой возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства либо выплаты компенсации дольщикам. Информация об этом публикуется на сайте фонда.

Компенсационный фонд не выплачивает неустойки, выплаты за моральный вред и убытки, а также выплаты за квартиры, которые куплены у юрлиц по уступке прав по ДДУ после начала банкротства.

Переход к новому застройщику

Новым застройщиком может быть юрлицо или фонд субъекта РФ — это механизм помощи дольщикам в регионах. Фонд субъекта РФ создается, если губернатор региона принял решение достроить проблемные дома. В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.

Если фонд защиты дольщиков принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с фондом до завершения строительства. К нему можно предъявить только требования о передаче жилых помещений.

Если фонд субъекта РФ принял решение достраивать дом, то он подает ходатайство в фонд защиты дольщиков с подписью главы региона и подтверждением, что в региональном бюджете есть деньги, чтобы достроить дом.

Если компенсационный фонд и фонд субъекта РФ приняли решение о нецелесообразности финансирования, нового застройщика ищет и привлекает конкурсный управляющий. Имущество и обязательства банкрота передаются новому застройщику под контролем арбитражного суда.

Даже если дом будут достраивать, дольщик вправе получить денежное возмещение — но это можно сделать только до момента, пока имущество и обязательства застройщика не передадут фонду субъекта РФ, который будет достраивать дом, или другому застройщику.

В течение трех дней с даты госрегистрации перехода прав собственности на недостроенный дом и земельный участок конкурсный управляющий публикует сведения о новом застройщике в реестре сведений о банкротстве.

Передача недостроенного дома дольщикам

Дольщики могут самостоятельно достроить дом — для этого на общем собрании участников нужно принять решение о создании жилищно-строительного кооператива.

После этого конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд и ходатайствует, чтобы требования дольщиков погасили за счет того, что права застройщика на дом и земельный участок передадут этому ЖСК. Такая передача прав возможна при следующих условиях:

Если стоимость прав застройщика на дом и земельный участок превышает совокупный размер реестровых требований более чем на 5%, дольщики должны внести сумму превышения на депозитный счет арбитражного суда. Либо ¾ голосов кредиторов четвертой очереди, кроме юрлиц, должны согласиться на передачу дома.
Если после передачи дома имущества застройщика недостаточно, чтобы погасить текущие и реестровые платежи 1 и 2 очереди, их погашают дольщики. Они обязаны внести деньги на специальный банковский счет.
Если реестр содержит требования залоговых кредиторов, например банка, который кредитовал застройщика под залог прав на дом или земельный участок, необходимо его согласие на передачу дома и земельного участка в ЖСК. Либо дольщики должны внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от размера его реестровых требований.
Квартир, машино-мест и нежилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех участников ЖСК.
Недостроенный дом и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику.

В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок. Когда строительный кооператив зарегистрирован, происходит госрегистрация перехода прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными. А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.

ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.

Случай из судебной практики. Дольщик заявил требование о включении в реестр жилых помещений, но к моменту, когда суд начал рассматривать требования, застройщик уже передал недостроенный дом ЖСК и тем самым погасил требования дольщиков. Получалось, что конкурсное производство завершено, а застройщик ликвидирован. Верховный суд в такой ситуации постановил, что требование о включении в реестр следует рассматривать как требование о признании членом кооператива.

Как происходит передача жилья после банкротства

В случае когда дом уже введен в эксплуатацию, дольщику нужно обратиться с заявлением о признании права собственности на квартиру в арбитражный суд.

Если дольщик подписал с застройщиком акт приема-передачи до того, как тот обанкротился, — это идеальный вариант. В этом случае суд вынесет определение о признании права собственности — для этого дольщику придется уплатить 6000 Р госпошлины. А затем с решением суда он сможет обратиться в Росреестр для регистрации права.

Если дольщик не успел подписать с застройщиком акт приема-передачи, право собственности признается за дольщиком по решению суда, если более трети квартир дома уже оформлены в собственность либо если соблюдаются следующие условия:

Если стоимость передаваемых квартир превышает совокупный размер реестровых требований дольщиков более чем на 5%, нужно, чтобы на передачу согласились более ¾ кредиторов четвертой очереди либо придется компенсировать такое превышение.
Если оставшегося после передачи квартир имущества не хватает для погашения текущих платежей и требований первой и второй очереди, нужно компенсировать сумму превышения.
Если дом или квартира находится в залоге у других лиц, которые не являются дольщиками, например при ипотеке, потребуется согласие банка на регистрацию права собственности либо придется внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от обязательств перед банком.
Жилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

Пример из суда. Основная часть дольщиков обратилась в суды до банкротства застройщика. Их требования о признании права собственности на квартиры суд удовлетворил. Заявительница обратилась с аналогичным иском после того, как ввели процедуру банкротства и суды отказали ей. Они исходили из того, что доказательств, что акт приема-передачи был подписан, нет.

Верховный суд занял другую позицию: заявительница полностью исполнила обязательства по договору и на спорную квартиру другие лица не претендуют. А поскольку требования других граждан о признании права собственности на квартиры удовлетворены, нельзя отказывать в удовлетворении аналогичного требования. В противном случае это нарушает конституционный принцип равенства.

Как происходит денежное возмещение

Получить выплаты можно только по тем денежным требованиям, которые внесены в реестр кредиторов. Тут важно, по какой схеме вы рассчитывались с застройщиком.

Если взносы в фонд не уплачивались или уплачивались не по всем ДДУ дома, то все денежные выплаты происходят в порядке очереди: сумма по договору и реальный ущерб, неустойка, штраф и другие финансовые санкции выплачиваются в третьей очереди. Часто денег должника не хватает на выплату всем кредиторам.

Если взносы в фонд уплачивались, то для получения возмещения нужно записаться на выплату и подать заявление о выплате возмещения в фонд защиты дольщиков. Понадобится паспорт и выписка из реестра требований, которую можно получить у конкурсного управляющего. После этого компенсационный фонд выплачивает возмещение в течение 10 дней на счет в банке « Дом-рф ».

Размер возмещения = площадь квартиры × рыночная стоимость м² по региону на момент выплаты возмещения

Есть два ограничения: сумма возмещения не может быть меньше стоимости оплаченного договора, максимальная площадь для расчета возмещения — 120 м² по всем помещениям в одном доме. Рыночную стоимость кв. метра определяет оценщик, которого привлекает фонд.

Неустойку, моральный вред, штраф и убытки фонд не возмещает — их получают в третьей очереди реестровых требований.

Если расчет был через эскроу-счет , нужно подать в Росреестр заявление об отказе от ДДУ в одностороннем порядке.

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Банк получает эти сведения из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу, а деньги возвращает дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ.

Неустойка в этом случае не положена, так как застройщик не владел деньгами.

Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков

При формировании реестра бывают спорные ситуации, например, в реестр попали ненастоящие дольщики или дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам.

Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения участникам дела о банкротстве. Возражения можно заявить в течение 15 дней со дня закрытия реестра или со дня включения требований, если они были внесены после закрытия реестра.

Спорные моменты разрешаются через арбитражный суд, который рассматривает возражения в течение месяца. Судебное решение можно обжаловать в вышестоящем арбитражном суде.

Другие способы

Обращение к третьим лицам. До 30 июля 2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком — застройщик страховал свою ответственность или заключал договор поручительства с банком. Теперь такой обязанности у застройщика нет, но он может сделать это добровольно.

Если ваш ДДУ действует по таким правилам или застройщик страховал свой риск ответственности, то в случае банкротства можно вернуть деньги через страховую или банк.

Если неисполнение ДДУ было застраховано, нужно обратиться к страховщику за выплатой страховки. Для этого понадобятся:

Заявление.
Паспорт.
Решение суда о признании застройщика банкротом.
Договор страхования.
Выписка из реестра требований кредиторов.

После выплаты право требования переходит к страховой компании по договору страхования. Это значит, что квартиру получить уже не получится, поскольку ее стоимость возместила страховая.

Если банк выступает поручителем исполнения ДДУ и с ним заключен договор поручительства, обращайтесь за выплатой к банку. Если дольщик получит возмещение от поручителя или страховой, размер реестровых требований соразмерно уменьшается, а право на выплату из компенсационного фонда пропадает. Получить две выплаты по договору долевого участия нельзя.

Если страховая или поручитель отказывается выплачивать возмещение — нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

Реестр обманутых дольщиков. С 1 июля 2019 года реестр обманутых дольщиков упразднен. Вместо него теперь действует единый реестр проблемных объектов — в нем учтены все дольщики, которые заключили ДДУ с застройщиком проблемных домов.

Раньше, чтобы рассчитывать на поддержку региональных властей, дольщикам нужно было попасть в реестр обманутых дольщиков. Для этого нужно было соответствовать специальным критериям Минстроя и подать заявление в региональный стройнадзор. Теперь — нужно заполнить форму, после чего контролирующие органы проведут внеплановую проверку дома и включат его в реестр проблемных объектов.

Дом могут включить в реестр, если:

застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил сроки завершения строительства;
застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил обязанность по передаче квартиры дольщику по зарегистрированному договору;
застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Если дом оказался в реестре проблемных объектов, региональные власти обязаны утвердить «дорожную карту» решения проблемы и каждый квартал отчитываться перед Минстроем о ходе дела.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

В случае банкротства застройщика долг по ипотеке все равно придется выплачивать, так как отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика.

Если ваше финансовое состояние ухудшилось, нужно сразу обратиться в банк, чтобы обсудить отсрочку выплаты долга или способы снижения платежной нагрузки: например, вам могут предложить платежные каникулы, снижение ставки или уменьшение платежа.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, договор долевого участия содержит условие о залоге права требования дольщика. Это значит, что в случае заявленных денежных требований возмещение, которое вам положено, полностью перечисляется на оплату ваших обязательств по кредитному договору в пользу банка. Если остаток по кредиту небольшой, то часть возмещения идет на его погашение, а остаток — вам.

Что будет с нежилыми помещениями при банкротстве стройфирмы

Если у дольщика заключен ДДУ на нежилое помещение площадью до 7 м² или машино-место, то нужно подать пакет документов в адрес конкурсного управляющего для включения требований в реестр на тех же основаниях, что и жилые помещения.

Если площадь нежилого помещения более 7 м², требования в отношении таких объектов подлежат включению в реестр как денежные. Для их включения в реестр нужно обратиться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.

Объем денежного требования за машино-место или нежилое помещение устанавливается строго в объеме задолженности и включается в четвертую очередь реестра.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

В судебной практике встречаются случаи фиктивного банкротства, когда застройщик объявляет себя несостоятельным с целью вывести деньги из активов компании: например, заключает с подрядчиками фиктивные договоры с завышенной стоимостью стройматериалов. Это противозаконно.

Чтобы исключить преднамеренное банкротство, налоговая проверяет все финансовые операции застройщика за последние три года. В случае нарушений возврат денег дольщикам происходит в судебном порядке.

Новое в законодательстве о банкротстве застройщиков

Чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, государство вносит правки в законы, которые регулируют долевое строительство и банкротство застройщиков. Вот главные изменения за 2019 год.

Ужесточились требования к застройщикам. Теперь:

Одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких.
Изменились финансовые требования: застройщик должен иметь на счете не менее 10% от фонда строительства.
Операции застройщика со стороны банков жестко контролируются.

Переход на эскроу-счета и отказ от договоров долевого участия. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, где хранятся деньги покупателей до ввода дома в эксплуатацию. До этого момента у застройщика не будет к ним доступа. Если стройка остановится, дольщик сможет вернуть деньги из банка.

Финансирование строительства происходит за счет кредитов или на собственные деньги застройщика.

Новостройки, которые уже получили разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, продолжат продавать квартиры по старой схеме. Это возможно, если застройщик подтвердит, что выполняются следующие условия, причем без привязки к дате выдачи разрешения на строительство:

Есть расчет степени готовности конструктивных элементов дома.
Есть данные, что реализовано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений по заключенным ДДУ.
Степень готовности дома подтверждается размером фактически понесенных затрат на строительство.

Судебная практика

В этой подборке судебных решений — средства защиты, которые можно использовать, если оказались в аналогичной ситуации. Я расскажу суть этих решений, а подробно аргументы сторон можно изучить в текстах самих решений.

Злоупотребление застройщика: манипуляции со схемами привлечения денег. В Омской области застройщик создал кооператив, чтобы привлекать деньги дольщиков через посредника. Эта схема позволила ему обойти закон о долевом строительстве и продавать квартиры до того, как он получил разрешение на строительство. В результате получилось, что прямых обязательств перед дольщиками у застройщика не было.

Дольщики подали судебный иск. Нижестоящие инстанции не признали должника застройщиком. Они указали на то, что прямых договорных связей между застройщиком и дольщиками нет — деньги привлекались через ЖСК. Но Верховный суд определил, что фирмы связаны, поэтому признал должника застройщиком. Он мотивировал свое решение тем, что таким образом нужно защищать дольщиков от злоупотреблений застройщиков.

Перенос дела в арбитражный суд по месту нахождения дольщиков. В Саратове дом строила фирма из Челябинска. Когда застройщик объявил себя банкротом, дело начал рассматривать челябинский суд. Это было невыгодно всем, кроме застройщика.

Поэтому лица, участвующие в деле о банкротстве, ходатайствовали, чтобы дело рассматривалось в арбитражном суде по месту нахождения объекта строительства. Суд установил, что все дольщики проживают в Саратове и области, а единственный кредитор из Челябинска — это ФНС, которая как уполномоченный орган может участвовать в деле о банкротстве в любом регионе страны. Суд постановил рассматривать дело в Саратове.

Признание выплаты пая денежным требованием. В Москве мужчина заключил договор паенакопления с ЖСК и уплатил вступительный и членский взносы за квартиру. Поскольку дом строить так и не начали, мужчина подал заявление, что он хочет выйти из кооператива и получить обратно деньги. ЖСК деньги не вернул. Заявитель обратился в суд с заявлением о признании ЖСК банкротом.

Суд указал, что договор паенакопления регулирует взаимоотношения сторон по участию в кооперативе. А требование заявителя вернуть ему пай — это не денежное требование. Верховный суд не согласился: законодательство о банкротстве застройщика предоставляет защиту даже тем категориям дольщиков, кто вложил деньги в строительство по теневым схемам. Он подтвердил право пайщика обращаться в суд с требованием о банкротстве ЖСК и о применении к нему правил закона о банкротстве.

Отстранение арбитражного управляющего. В Красноярском крае был назначен конкурсный управляющий, когда началась процедура банкротства застройщика. Но управляющий вел реестр ненадлежащим образом и не принимал меры, чтобы оформить права должника на недостроенные объекты и законсервировать их. Суд признал его действия незаконными и отстранил его.

Источник: journal.tinkoff.ru

Судебная практика и правовая позиция в делах о включении в реестр жилых помещений при расторгнутом договоре долевого участия

В судебной практике и просто в жизни не теряет актуальность тема защиты кредиторов при банкротстве застройщиков, в особенности обманутых дольщиков.

Распространены случаи, когда застройщик не передаёт своевременно жилые помещения участникам долевого строительства. В этой ситуации участники долевого строительства расторгают через суд договоры, фактически получая денежные требования к должнику-застройщику. Когда через некоторое время начинается процедура банкротства застройщика, бывшие участники, а с ними и суды, оказываются перед выбором и вопросом, возможно ли включение требований таких «расторженцев» (процессуальный слэнг, используемый в судах) в реестр требований о передаче жилых помещений, а не в денежный реестр. Зачастую первый вариант является более перспективным.

Полагаем, что верна появляющаяся положительная судебная практика, поддерживающая возможность включения требований в реестр жилых помещений.

Позиция в соответствующих делах может быть основана на следующих десяти правовых тезисах:

Процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве.
В подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве к денежному требованию относятся также требования участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
В пункте 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве участнику строительства в случае открытия конкурсного производства предоставляется право отказаться от исполнения договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12 и от 12.03.2013 № 15510/12, включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений, преследуется один и тот же материально-правовой интерес участников строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершённого строительства или жилых помещений.
Включение требований кредиторов в реестр требований передачи жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований передачи жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.
Право выбора формы учёта требований кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства, даже если к моменту начала банкротства его денежное требование основано на расторгнутом договоре участия в долевом строительстве.
Вне дела о банкротстве застройщика участник строительства не может воспользоваться гарантиями и правами, предоставляемыми ему параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Выбрать форму учёта требований участник строительства может и должен непосредственно в возбуждённом в отношении застройщика деле о банкротстве.
Такой кредитор в деле о банкротстве застройщика является созалогодержателем имущества должника, что дополнительно подтверждает «родство» реестров и возможность трансформации требований.

В мае 2019 года большинство из приведённых правовых доводов были поддержаны Арбитражным судом Московского округа при рассмотрении обособленного спора обманутого дольщика в громком московском деле о банкротстве застройщика ЖК «Царицыно» (А41-34824/16).

Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России

Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

Право на английском

Комментарии (8)

Понимая, в целом, социальную направленность параграфа 7 главы IX ФЗоБ и, зная и другую аналогичную судебную практику по другим делам, вместе с тем, считаю, что в данном случае (при расторжении договора долевого участия), включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений нарушает вместе с тем принцип правовой определенности.
Как должник-застройщик должен учитывать такую квартиру после расторжения договора? как «условно свободную»? ведь реестр требований о передаче жилых помещений имеет смысл только в том случае, если отсутствуют споры о субъекте, которому подлежит передаче квартира, в случае её достройки.
Если же одно лицо уже расторгло договор в отношении квартиры, и в отношении данной квартиры уже был заключен договор с другим лицом, кого тогда включать в реестр требований о передаче жилых помещений?
не говоря уже о том, что если включать обоих — это создаст сложности с исполнением.
В связи с этим, понимая социальную направленность параграфа закона, юрист внутри меня такому применению данного параграфа сопротивляется.

Дмитрий, соглашусь, что вопрос не из простых. Несколько рассуждений:
1. Если лишить «расторженца» права включаться в реестр жилых помещений, одновременно это предоставляет возможность застройщику беспрепятственно злоупотреблять правом вполь до шиканы последней степени. Застройщик просто не выплачивает деньги «расторженцу», дожидаясь процедуры банкротства.
Соответственно, до начала процедуры у дольщика просто нет иных способов защиты помимо расторжения и требования возврата денег (взыскание неоплачиваемых неустоек — не в счёт).
2. Такой «расторженец» даже в денежном реестре будет созалогодержателем (судебная практика встала на эту позицию). То есть признаётся наличие у него дополнительных гарантий/возможностей.
3. В случае продажи будущей квартиры в споре появится третий участник. Но сама по себе перспектива того, что будущая квартира может быть перепродана (а может и нет), не может обрушивать способы защиты обманутых дольщиков.

Этот же вопрос уже решён законодателем. Сейчас в законе прямо прописано о возможности (и даже обязанности, если я всё хорошо помню) включения требований граждан-дольщиков в реестр жилых помещений, даже в случае расторжения ими ДДУ.

Пардон. Спутал с тем, когда требования о передаче нежилых помещений и парковок переносятся в реестр требований о передаче жилых помещений.

Вопрос «расторженцев», действительно, пока решается практикой

У нас в деле все квартиры расторженцев давно распроданы и выручка ушла за долги. Выселять теперь новых покупателей?

Хотели мировое чтобы в обход бесполезного на практике 7 параграфа достроиться (мировое единственный рабочий вариант, имхо), но теперь вдруг из-за АС МО на ровном месте создалась эта проблема. И это при том что Букина уже давно все всем объяснила, см ниже (и см О П Р Е Д Е Л Е Н И Е ВС РФ от 14 февраля 2019 года № 308-ЭС18-15980 г. Москва Дело № А53-7967/2017).

Все эти «меры» по якобы приоритетной защите дольщиков в параграфе 7 как их метко назвал Ю.Тай «фантазийные» (добавлю — как валежник и охота с луком), а новые типа Фонда — просто очередной успешный способ для банков содрать с покупателей жилья и местных бюджетов еще пару шкур.

Вот ниже см позиция ВС РФ, расторженцы идут в 3 очередь, они промахнулись когда расторгали, но их никто за руку не тянул (да, как правило первым расторженцам застройщик пытаясь спасти тонущий корабль платит, но первыми с корабля бежит известно кто и за то что они его утопили им еще и льготы?! — это уже слишком, кстати в Сети есть сайты где юристы берутся отсудить полторы-две стоимости квартиры у попавшего в беду застройщика — это и есть он, потребительский экстремизм).

Добавлю — в любой экстремальной ситуации нужно объединяться, а не создавать проблемы на ровном месте, как говорится «плохо должно быть всем» (с).

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29 октября 2018 г. N 307-ЭС18-16760

Судья Верховного Суда Российской Федерации Букина И.А., изучив кассационную жалобу Заливантусовой Надежды Александровны на определение Арбитражного суда Новгородской области от 07.02.2018, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.07.2018 по делу N А44-6845/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Экспресс» (далее — должник),

в рамках дела о банкротстве должника, рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), Заливантусова Н.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений требования о передаче незавершенной строительством квартиры N 44 общей площадью 56,6 кв. м, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Шимская, д. 43, квартал 148; о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования в сумме 3 530 040 руб., в том числе 1 714 200 руб. основного долга, 334 524,80 руб. процентов, 1 471 600 руб. штрафа и 9 716 руб. расходов по уплате госполшлины. Кроме того, Заливантусова Н.А. просила привлечь директора должника к субсидиарной ответственности (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Определением от 10.01.2018 требование о привлечении директора должника к субсидиарной ответственности выделено в отдельное производство.

Определением арбитражного суда от 07.02.2018, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 28.03.2018 и округа от 05.07.2018, требования удовлетворены частично. Признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требование в размере 1 714 200 руб. основного долга; признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требование в размере 1 815 840,80 руб., в том числе 334 524,80 руб. процентов, 1 471 600 руб. штрафа, 9 716 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Заливантусова Н.А. просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа во включении в реестр о передаче жилых помещений требования о передаче квартиры.

В силу части 2 статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба проверена в пределах изложенных в ней доводов.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем таких оснований по результатам изучения состоявшихся по делу судебных актов и доводов кассационной жалобы не установлено.

Разрешая спор в обжалуемой части, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 201.1, 201.6, 201.7 Закона о банкротстве, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что договор долевого участия в строительстве от 12.08.2015 N 11/2015, на котором основаны требования кредитора, расторгнут. При этом факт расторжения договора признан вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции от 16.03.2017, в соответствии с которым с должника в пользу заявителя взысканы денежные средства, уплаченные Заливантусоваой Н.А. во исполнение условий договора долевого участия.

С указанными выводами впоследствии согласился суд округа. Доводы, которые бы свидетельствовали о наличии в судебных актах в обжалуемой части существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, не приведены, в связи с чем, основания для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

отказать в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Источник: zakon.ru