В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения.
На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Освобождение от налогов при продаже квартиры для семей с 2 и более детьми
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Почему это важно?
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Нужно ли платить налоги с продажи квартиры приобретенной по договору долевого участия (ДДУ)
Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.
Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно.
По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.
Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:
Начало минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору.
Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.
Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.
Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :
— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет — если не единственное.
Дата оплаты по ДДУ
Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.
Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.
Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)
Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.
Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.
Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади.
Но затем законодатель исправил свою ошибку.
Сроки применения новых правил
Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года
Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.
Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.
Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.
Это, конечно, не так.
Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.
Закон действует для квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.
Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.
Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.
Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.
Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный кредит еще не погашен.
Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.
По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.
При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.
Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.
Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.
Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!
Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.
Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.
Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.
Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.
Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.
Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.
Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.
По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки.
Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.
Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства
Но, будьте внимательны!
В связи с тем, что в результате наследования наследник получает не помещение, а право требования по ДДУ, он не может при продаже применить налоговые льготы для помещений, полученных по наследству.
- минимальный предельный срок владения для помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, составляет 5 лет (а не 3 года);
- при продаже помещения, право на которое возникло в результате наследования по ДДУ, продавец не может уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные затраты наследодателя на приобретение этого помещения.
Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
Позиция Минфина по этому вопросу менялась.
До декабря 2021 года минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Дата полной оплаты не имела значения.
Ссылку на письмо со старой позицией Минфина не удаляю:
Но 6 декабря 2021 года позиция Минфина поменялась:
Даже если право собственности возникло на основании судебного решения, минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, начинается с даты полной оплаты по ДДУ.
Это решение ожидаемое. Если не сказать — долгожданное.
Закон об изменении срока владения квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы улучшить положение обманутых дольщиков. Мало того, что приходилось ожидать жилье длительное время — нужно было еще и платить налог при продаже.
Предыдущее разъяснение Минфина было не только не в «духе закона», оно сводило нет суть принятого закона.
Теперь, справедливость «восторжествовала».
Если вы уже заплатили налог в подобной ситуации, то его можно вернуть, подав уточненную декларацию, сославшись на новые разъяснения Минфина.
Если вы находитесь в ситуации, когда налоговая требует оплаты налога, вам будет тоже достаточно сослаться на новое разъяснение.
Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения, все равно, отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ
Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.
В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!
Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.
Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.
И хотя Налоговый кодекс нам говорит, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика», налоговая трактует эту ситуацию в свою пользу.
С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:
- Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
- Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.
Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.
Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!
Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
До недавнего времени некоторые застройщики в целях ухода от закона «Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ» продавали строящиеся квартиры по предварительным договорам.
Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.
Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.
Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.
Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.
Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.
С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.
До недавнего времени этот вопрос не был урегулирован. Более того, некоторые налоговые требовали уплаты налога в подобных случаях.
Но сейчас появились адресные ответы из ФНС о том, что для квартир, купленных по ДДУ и оплаченных до 2016 года, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам.
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ и полностью оплаченных до 2016 года, равен 3-м годам.
Расчет налога
Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.
Если налоговые последствия по вашей сделки все же возникают, посмотреть как рассчитывается налог, вы можете здесь «Налог с продажи квартиры».
При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права
Семья это самое ценное, что может быть в жизни человека.
Однако, как показывает нынешняя практика, судебных разбирательств
именно между членами семьи, включительно
с бракоразводными процессами, становится все намного больше .
Именно потому, на текущий момент достаточно востребованными являются услуги адвоката по семейным делам.
Хороший семейный адвокат, постарается сделать все возможное,
чтобы отстоять законные права своего клиента и поможет ему в решении любых конфликтных ситуаций.
Зачем нужен адвокат по семейным делам цены казань
К большому сожалению, сегодня практически каждый человек рано или поздно сталкивается с
таким видом правоотношений как
семейные споры. Это обосновано тем,
что к термину семейное право относятся не только законодательные нормативы, но
также споры, которые касаются
общепринятых моральных нормах и ценностях.
Чаще всего к услугам адвоката по семейным делам прибегают во время рассмотрения таких дел:
• Бракоразводный процесс;
• Составление и подписание брачных контрактов и договоров;
• Раздел имущества между супругами, пребывающими в браке или уже после развода;
• Установление и распределение родительских обязанностей по отношению к совместным несовершеннолетним детям после развода супругов,
а также порядка общения и проживания
совместных детей с одним из родителей;
• Порядок выплат по взысканию алиментов.
Стоит отметить, что семейный адвокат,
помимо своих непосредственных юридических обязанностей,
также должен хоть отдаленно
разбираться в психологии. Это обосновано тем, что профессиональная
юридическая помощь заключается не только в разрешении судебных споров
в пользу своего клиента, но также
в регулировке конфликтов еще на досудебном
этапе, чтобы сам процесс прошел менее эмоционально и болезненно
для клиента.
Выбор места расположения салона красоты и набора оказываемых услуг
• Помещение для салона красоты должно располагаться в месте наибольшего
прохода людей. Но, одновременно, в достаточном
расстоянииот салонов-конкурентов, в особенности, оказывающих
точно такой же набор услуг.
Хорошо, чтобы неподалеку от салона
находилось достаточное количество жилых домов, так
как жильцы этих домов – потенциальные клиенты салона.
• К набору услуг, которые может оказывать ботулинотерапия , относятся:
мужские, женские и детские стрижки и прически, процедуры по уходу за волосами и их оздоровлению,
маникюр и педикюр, косметологические и прочие сопутствующие
услуги.
Данный бизнес-план составлен для маленького салона красоты, площадью в 80-100 м, в котором работают четыре парикмахера, косметолог, мастер маникюра и администратор.
Помещение под салон красоты
Лучше всего подобрать помещение с площадью в 80-100
м. В таком помещении будет
удобно расположиться двум парикмахерам, мастеру маникюра и косметологу.
Не забудьте и о стойке администратора, который
обязан встречать и записывать посетителей.
Аренда помещения обойдется в 20 тыс.
– 35 тыс. руб. Предварительно
следует узнать условия СЭС к подобным помещениям.
Евгений, добрый день! Подскажите, пожалуйста, по вопросам налогооблажения дохода при переуступке прав требования при ДДУ и дохода от продажи недвижимости, купленной по ДДУ, для не резидентов , вы можете проконсультировать? Я немного разобралась, но есть вопросы. Верно ли я понимаю, что не резиденты платят по переуступке прав требования 30% со все суммы договора переуступки.
Например: купили за 3 млн, продали за 4 млн, платим налог 30% от 4 млн, то есть 1200000. В таком случае , наверное, самым оптимальным решением будет расторжение договора ДДУ по обоюдному согласию сторон — от застройщика получаем сумму , ту, которую оплатили по договору ДДУ. В нынешней ситуации для нас этот вариант скорее всего будет более выгодным.
Дохода нет, следовательно и налога не будет. И на счёт продажи недвижимости , после регистрации права собственности (купленной по ДДУ), по истечению 3 лет с даты полной оплаты на эскроу счёт — верно ли я поняла, что платить налог не нужно? Это касается ведь и нерезидентов( не резиденты приравнены к резидентам при продажи недвижимости с 01.01.2019). Сможете помочь в вопросе — расчет налога на недвижимость , купленной по ДДУ , для не резидентов, производится по тем же правилам , что и при продаже недвижимости по договору купли продажи? Не уточнила, что Жильё данное у меня единственное. Извините, забыла спросить- не резидент платит 30% от полной стоимости по договору безвозмездной переуступки , так же , как и по договору переуступки прав требования
Добрый день, Галина!
Проконсультировать, конечно могу. Вот условия, на которых я консультирую.
Евгений, спасибо за ответ! Что я должна сделать для получения платной консультации?
Напишите мне, пожалуйста, в ватсап +7 926 528 37 37. Там согласуем удобное время и форму (телефон/ватсап/видео и т.д.)
Евгений,здравствуйте. Подскажите пож., квартира куплена по ДКП у застройщика, была произведена полная оплата, через три недели получена собственность. Три года наступает, с момента оплаты или получения собственности?. Спасибо
У вас в вопросе ошибка. Невозможно приобрести по ДКП квартиру, не оформленную как собственность. Это делается только по ДДУ. Если квартира куплена по ДКП, то это собственность и срок владения начинается с момента государственной регистрации этой собственности.
Евгений, спасибо большое, за быстрые и грамотные ответы! Я,думаю, все,кто оказался в непростой ситуации, Вам очень благодарны! Можно ещё совет, при продаже, может сразу в налоговую,отправить необходимые документы? Чтобы не выставляли налог
Да, можете сразу уведомить.
Правда, это не всегда «спасает» от получения уведомлений/требований об уплате налога. Эти уведомления отправляются почти в автоматическом режиме, тем у кого не прошло 5-ти лет с момента оформления собственности. Но это не страшно. Значит, нужно будет отправить пояснения еще раз.
Евгений,добрый день! Квартира куплена по договору уступки прав требований,по ДДУ в 2018 г., была произведена полная оплата, собственность получена по суду в 2021году. Единственное жилье. В прошлом году, Вы мне отвечали, что продать можно, через три года ,после вступления в силу, решения суда. Прочитала изменения Минфина.
Правильно поняла, теперь, могу ее продать без уплаты налога и указать полную стоимость в ДКП?
Добрый день, Елена!
Да, позиция Минфина поменялась. Теперь можно опираться на новые разъяснения, обосновывая свою позицию перед налоговой.
Евгений, здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста:
1. Квартира приобретена через ДДУ совместно с супругой 22.01.2018 (дата зачисления денег застройщику)
2. Акт приемки подписали в июле 2019. Доплата за доп.метры была произведена 17.09.2019
3. Совестная собственность оформлена 25.10.2019
4. В результате развода, по брачному контракту я стал единственным владельцем квартиры и переоформил ее на себя 05.10.2020
Вопрос: от какой даты считать срок владения квартирой?
Добрый день, Артур!
Минимальный предельный срок владения в вашем случае нужно отсчитывать от 22.01.2018.
Примерно об этом есть письмо Минфина от 25 февраля 2019 г. № 03-04-05/11823 . Там, правда, речь идет не о ДДУ, но принцип сохраняется и для ДДУ. У меня на сайте это письмо, кажется, не выложено. Надо будет поправить.
Евгений, добрый день! Из Вашей статьи: «Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).»
Моя ситуация:
• 24.12.2015 мама купила новостройку (квартиру – жилое помещение) по ДДУ с полной оплатой.
• 03.06.2019 дом был принят в эксплуатацию в установленный срок (без задержки).
• 06.06.2019 Мосгосстройнадзор направляет в Росреестр документы по дому, включая мамину квартиру, для постановки на кадастровый учет.
• 01.08.2019 мама умирает, не приняв квартиру от застройщика (их еще не передавали).
• 27.09.2019 Росреестр ставит квартиру на кадастровый учет.
• 04.02.2020 я получаю Свидетельство о праве на наследство на объект долевого строительства.
• 18.02.2020 подписываю Акт приема-передачи квартиры с застройщиком, доплачиваю за кв.м. по обмерам БТИ.
• 19.06.2020 я регистрирую свою собственность (такая сильная задержка произошла из-за пандемии и закрытия МФЦ).
Ответ ФНС:
• При продаже до минимального срока уменьшить базу по ндфл на затраты мамы нельзя
• Минимальный срок – 5 лет
• Дата отсчета мин.срока — 19.06.2020
Приведенное Вами письмо (Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”) – оно для квартир, которые уже были в собственности наследодателя.
Можете прокомментировать ответ ФНС?
Других льгот у меня нет, интересует возможность учета затрат мамы, мин.срок 3 года и дата отсчета мин.срока с даты смерти.
Георгий, добрый день!
Выводы в моей статье верные, но письмо Минфина было приложено по ошибке для другого случая. Для вашего случая нужно письмо от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 «О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, в целях НДФЛ при его продаже». Ошибку на сайте поправил, письмо можно посмотреть в статье.
На мой взгляд, инспектор налоговой не прав и ошибается в своих выводах.
Евгений, спасибо за ответ и письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981. Придется написать в Минфин жалобу на УФНС. К сожалению, в письме четко не отражено:
• какой будет минимальный срок владения в данной ситуации: 3 или 5 лет
• будет ли влиять доплата наследником за кв.м. по обмерам БТИ на сдвиг даты, у обычных дольщиков – не влияет, а у наследников? У меня доплата как раз есть.
• не понятно, можно ли уменьшить базу по ндфл на затраты мамы при продаже до окончания минимального срока. По логике письма наследника вроде как приравняли к обычному дольщику и затраты можно бы учесть, но ничего не сказано.
Не было ли каких-либо еще писем Минфина по этим вопросам?
Еще добавлю: налоговая не выставляла мне налог на имущество с даты смерти мамы, только с даты моей регистрации собственности. Видимо, по аналогии с обычным дольщиком, который до момента регистрации собственности налог на имущество не платит, но минимальный срок уже считается с момента полной оплаты.
Ниже привожу текст ответа УФНС, хоть он и не соответствует письму Минфина, но, возможно, кому-то будет интересен.
Ответ УФНС доступен по ссылке.
Удивительно! Они вообще игнорируют тот факт, что минимальный предельный срок владения по квартирам, купленным по дду начинается с момента полной оплаты. Спасибо, что поделились. Останется для «истории».
По вашим вопросам:
1. Срок владения будет 5 лет. Вы унаследовали не недвижимость, а право требования. 3 года — только для недвижимости, полученной в порядке наследования.
2. Доплата за метры, разумеется, не будет учитываться. Если применяется положения о сроке владения для квартир, купленных по дду, то оно применяется целиком. Т.е. в отношении доплаты за метры, тоже.
3. По расходам наследодателя — не знаю. Писем Минфина об этом не встречал, с ситуациями — не сталкивался. Лучше об этом задать вопрос в Минфин напрямую. Сделать это можно здесь .
Добавлю только, что вывод о том, что «наследника приравняли к дольщику» неверен. Таких утверждений (или похожих) нет ни в НК, ни в письмах Минфина. Каждую ситуацию нужно рассматривать конкретно.
Также привожу ссылку о порядке подачи апелляционной жалобы на действия налоговой.
По порядку Ваших ответов.
1. Формально Вы, конечно, правы, но, если обратиться к хронологии моей личной ситуации – есть, как мне видится, немаловажный нюанс. На момент смерти мамы дом был принят в эксплуатацию и, даже больше, Мосгосстройнадзор уже направил в Росреестр документы для постановки на кадастровый учет.
И есть вот такое Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, а в нем п.38, где сказано: «При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости» и «Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Т.о. на момент смерти мамы объект долевого строительства физически уже перестал существовать, а физически существовало недвижимое имущество. То, что нотариус выдала мне свидетельство о праве на наследство на физически НЕСУЩЕСТВУЮЩИЙ на дату смерти объект долевого строительства – вопрос тоже интересный, но впрямую на уже созданную вещь не влияет. И получается такая вот раскоряка: недвижимое имущество на дату смерти есть, но документа о его наследовании у меня нет, а объекта долевого строительства нет, но документ о его наследовании у меня есть. И вот думаю, поможет ли мне п.7 ст.3 НК РФ «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика»?
2. Надеюсь, что так, но четко об этом вроде бы нигде не сказано, а я ДДУ не оплачивал и дата оплаты ДДУ мамой ко мне никак не применяется.
3. Есть вот такое Письмо Минфина от 2 декабря 2020 года N 03-04-07/105375, но оно по сути формально описывает норму закона. Для моей личной ситуации оно ничего не проясняет. Но если по описанным мной в п.1 аргументам признать мое наследство недвижимым имуществом, то это, возможно, поменяет ситуацию на 180 градусов.
По предпоследнему абзацу. Я согласен, что четких разъяснений по этому вопросу нет. И в НК РФ об этом нет ничего. И Минфин в Письме излагает всего лишь «мнение Департамента», не ссылаясь ни на что (некий нонсенс, ведь Минфин не законодатель, а исполнитель законов)! При этом для начала отсчета минимального срока он рассматривает меня не как собственника, а как наследника, но при определении длительности этого же минимального срока он «скромно забывает», что я – наследник))) Логика какая-то не очень… Конечно, я лицо заинтересованное в 3 годах))), но какая-то адекватность в налогообложении должна же быть.
Евгений, я не с Вами спорю, а как бы с Минфином. И хотелось бы услышать Вашу оценку моей позиции. Чтобы бодаться с Минфином и ФНС желательно иметь стороннее незаинтересованное мнение.
Георгий, я думаю, что вам лучше обратиться за помощью к специалистам, имеющим опыт в спорных делах с налоговой. Я, все таки, риэлтор. Моя зона ответственности — сделать сделку так, чтобы у клиента не возникло проблем с налоговой. А если они возникли (не по моей вине), то решать их следует юристам/адвокатам. Людям с юридическим образованием и опытом участия в судебных процессах.
У меня нет ни того, ни другого. Я — просто риэлтор, который «разбирается» в налогах.
Свое мнение я уже написал в предыдущих комментариях.
Евгений, за всех юристов не скажу, но с кем я общался сказали, что по моему случаю нет судебной практики, а без нее они не готовы обсуждать вероятность нужного мне результата. Возможно, юристы-звезды и могли бы гарантировать положительное решение, но размер оплаты их услуг вполне мог быть сопоставим с моим ндфл, так что экономической целесообразности в этом не вижу. Поэтому приходится барахтаться самому. В любом случае, Вам большое спасибо за интересный блог и, особенно, за письмо Минфина от 8 июня 2021 г. N 03-04-05/44981 – прошло мимо меня.
Добрый день.
Евгений, подскажите, пожалуйста. квартира куплена по ДДУ 29.06.2017г.(оплата по дду произведена этим же днём) Дом ещё не достроен (т.е. только право требования), но на этапе завершения строительства. Другой недвижимости в соб-сти нет.
Хочу продать по переуступке, будет ли ко мне применён налог, если я укажу полную стоимость? Если будет, то у нас на 2-х право требования, налог пополам поделят на каждого?
В нашем случае, применим 3-х летний срок владения?
Алексей, добрый день!
Конечно, у вас с супругой возникают налоговые обязательства при переуступке права требования. Налог к уплате будет рассчитан, как разница между ценой переуступки и ценой покупки, умноженная на налоговую ставку. Налог уплачивают оба супруга.
Освобождения на основании истечения минимального предельного срока владения нет, т.к. самого владения нет. Владение недвижимостью начинается только после того, как зарегистрировано право собственности. Если хотите быть освобожденным от уплаты НДФЛ — регистрируйте собственность, а потом продавайте.
Источник evgtarakanov.ru