Недвижимость и объект капитального строительства соотношение категорий

Федеральная налоговая служба представила письмо №БС-4-21/2584@, посвященное налогу на имущество организаций. Для того, чтобы отграничить движимое имущество от недвижимого, ФНС рекомендует ознакомиться с письмом Минэкономразвития №Д23и-4183 от 12 февраля 2020 года. 

Правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества Текст научной статьи по специальности «Право»

ЗДАНИЕ / СТРОЕНИЕ / СООРУЖЕНИЕ / ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС / ОБЪЕКТ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / СЛОЖНАЯ ВЕЩЬ / ГЛАВНАЯ ВЕЩЬ И ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ / BUILDING / STRUCTURE / CONSTRUCTION / PROPERTY COMPLEX / OBJECT OF CAPITAL CONSTRUCTION / DIFFICULT THING / THE MAIN THING AND ACCESSORY

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Баразгова Рита Сосланбековна

В статье исследуется правовая кате-гория « объект капитального строительства », сформулированная в Градостроительном кодексе, в контексте гражданского и земельного законода-тельства. Автор аргументирует вывод о том, что существующая законодательная формулировка нуж-дается в приведении в соответствие с ГК РФ и ЗК РФ, а также указывает на необходимые элементы данной конструкции, которыми следует дополнить ГрадК РФ.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Баразгова Рита Сосланбековна

Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей

LEGAL REGIME OF OBJECTS OF CAPITAL CONSTRUCTION AS REAL ESTATE VERSIONS

In article the legal category « object of capital construction », formulated in the Town-planning code, in a context of the civil and ground legislation is investigated. The author gives reason for a conclusion that the existing legislative formulation requires reduction in conformity with GK the Russian Federation and ZK the Russian Federa-tion, and also specifies in necessary elements of the given design with which it is necessary to add GradK of the Russian Federation.

Текст научной работы на тему «Правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества»

3.4. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК РАЗНОВИДНОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Аннотация: В статье исследуется правовая категория «объект капитального строительства», сформулированная в Градостроительном кодексе, в контексте гражданского и земельного законодательства. Автор аргументирует вывод о том, что существующая законодательная формулировка нуждается в приведении в соответствие с ГК РФ и ЗК РФ, а также указывает на необходимые элементы данной конструкции, которыми следует дополнить ГрадК РФ.

Ключевые слова: здание, строение, сооружение, имущественный комплекс, объект капитального строительства, сложная вещь, главная вещь и принадлежность.

LEGAL REGIME OF OBJECTS OF CAPITAL CONSTRUCTION AS REAL ESTATE VERSIONS

Annotation: In article the legal category «object of capital construction», formulated in the Town-planning code, in a context of the civil and ground legislation is investigated. The author gives reason for a conclusion that the existing legislative formulation requires reduction in conformity with GK the Russian Federation and ZK the Russian Federation, and also specifies in necessary elements of the given design with which it is necessary to add GradK of the Russian Federation.

Keywords: building, structure, construction, property complex, object of capital construction, difficult thing, the main thing and accessory.

Гражданско-правовая категория недвижимости, незаслуженно забытая в советский период отечественной истории, в последние двадцать лет прошла непростую эволюцию и претерпела ряд существенных изменений. Не пытаясь пересказывать все произошедшие в циви-листической науке дискуссии и законодательные нормы, попытаемся определить современное доктринальное определение объекта недвижимости и его юридической природы.

Анализ правового режима недвижимости необходимо начать с терминологического аспекта. Дело в том, что у российских ученых существует несколько подходов к оценке соотношения понятий «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Одни авторы полагают, что ГК РФ одновременно «в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять». Поэтому следует «исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «не-

движимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму»1.

Другие ученые отмечают, что анализ используемых ГК РФ понятий («недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость») «позволяет сделать вывод о том, что, по крайней мере, первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл».2 Третьи пишут о необходимости «использовать в законотворческом процессе о недвижимом имуществе четкие формулировки, противопоставляющие понятия «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество (недвижимость)», а также «установить примерный перечень недвижимого имущества. »3.

Между тем, с подобными подходами трудно согласиться. Действительно, изучение гражданского законодательства позволяет в ряде случаев посредством логического толкования доказать несовпадение категорий «вещь» и «имущество». Однако рассмотрение в каждом конкретном случае любого из обозначений недвижимости в соответствующем законодательном контексте всегда будет показывать одинаковый замысел законодателя.

Думается, что существующее обилие противоположных точек зрения нельзя объяснять законодательной путаницей. Позиция законодателя по данному вопросу, на наш взгляд, как раз ясна и понятна. Например, в ст. 549 ГК РФ речь идет о договоре купле-продаже недвижимого имущества (договоре продажи недвижимости). Следовательно, законодатель не делает различий между «недвижимостью» и «недвижимым имуществом». Но самое главное доказательство идентичности рассматриваемых категорий содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которой «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся.». Аналогичным образом, в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. речь идет о «недвижимом имуществе (недвижимости)». Таким образом, хотя законодатель и использует три обозначения одного и того же правового явления, они идентичны, а спор об их соотношении носит исключительно схоластический характер. Намного более важен в рассматриваемом контексте другой вопрос: каковы признаки недвижимости и в чем отличие недвижимого и движимого имущества.

В этом смысле нельзя не заметить, что предложение Е.В. Тресцовой о разработке «примерного перечня недвижимости» носит весьма дискуссионный характер. Более того, на наш взгляд, данное предложение невозможно реализовать по чисто техническим причинам. Дело в том, что в судебной практике часто возникают споры о признании «нестандартных» объектов материального мира недвижимостью. Например, перед судами часто встает вопрос о признании недвижимостью ас-

1 Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. — 2004. — № 6.

2 Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. -2005. — № 8.

3 Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о не-

движимом имуществе: теория и практика // // Правовые вопросы

строительства. — 2006. — № 1.

фальтовой площадки, теннисного корта, футбольного поля, забора из железобетонных плит и иных объектов.

Так, ОАО «Волга-Телеком» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком ООО «ТПК «Ника-Эко» права собственности на сеть прокладки волоконно-оптического кабеля и о признании за истцом права собственности на это же имущество. При рассмотрении заявленных требований суды установили, что упомянутая линия связи в виде указанного кабеля не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как это имущество связано с комплексом сооружений связи (сложной вещью) и является его составной частью, поскольку предназначено для его обслуживания. Поэтому спорный кабель связи следует судьбе главной неделимой вещи — комплексу сооружений связи. Выводы судов основаны на представленных по делу доказательствах, которые документально не опровергнуты, и на положениях законодательных норм и правовых актов, ссылки на которые содержатся в судебных актах, вынесенных по данному делу5.

При рассмотрении другого дела суд, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на определенную долю в спорном объекте, исходил из того, что данный объект являлся предметом действующих договоров подряда, строительство объекта не завершено и, руководствуясь ст. 130 ГК РФ пришел к выводу, что подстанция не является недвижимым имуществом и не может расцениваться как объект гражданских прав6.

Таким образом, вместить указанное многообразие жизненных ситуаций в некую законодательную схему объективно невозможно, поскольку ряд объектов будет неизбежно пропущен. Это тупиковый путь. Но если бы законодатель решил двигаться именно в этом направлении, неизбежно возникли бы споры о частных случаях распространения режима недвижимости на различные небольшие объекты (например, колодцы на участках граждан).7 Поэтому предложенные законодателем в ст.130 ГК РФ критерии определения недвижимости должны остаться неизменными, а частные вопросы отнесения отдельных объектов к недвижимым должны толковаться в судебной практике.

Рассматриваемый вопрос о критериях отнесения вещей к движимым или недвижимым активно обсуждался еще в дореволюционной цивилистической литературе. Одним из тех, кто уделял этому много внимания, был В.И. Синайский. Еще в 1915 году он отмечал, что правильный критерий для отличия недвижимости от движимости «видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче — без повреждения. При успехах современной техники в перемещении предметов, указанный критерий нельзя считать вполне надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий — понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью».

4 Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: научн. — практ. Пособие по применению гражданского законодательства / под общ. ред. В.Н. Соловьева. — М.: Юрайт, 2010. — С.71.

5 См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июня 2009 г. № ВАС-6467/09 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ».

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 января 2010 г. № ВАС-17482/09.

7 См. подробней: Анисимов А.П., Кодолова А.В. Колодец как объект недвижимости // Современное право. — 2010. — № 2. — С. 61-65.

Исходя из этого он считал, что к недвижимости следует отнести в первую очередь «земли и всякие угодья, понимая под последними как всякие сельскохозяйственные участки», так и различного рода промыслы. Исходя из цели, которой служит земельный участок, В.И. Синайский предлагал различать «недвижимые имущества: дома (для жилья), заводы и фабрики (для промышленности), лавки (для торгового помещения), железные дороги (для железнодорожных сооружений), строения для всякого рода надземных и подземных сооружений, но не для преходящих, временных целей». При этом выдающийся русский цивилист предостерегал от смешения составных частей недвижимости с ее принадлежностями8. По вопросу о критериях недвижимости писали Г.Ф. Шершеневич 9, Д.И. Мейер10, К.П. Победоносцев11.

Изучение трудов выдающихся дореволюционных российских цивилистов лишний раз доказывают мало обсуждаемую в современной юридической литературе мысль о том, что большая часть современных дискуссий о значении критерия «неперемещаемости», отнесения объекта недвижимости и занимаемого им участка к разряду «составной» или «сложной» вещи, равно как и попытки составить сколько-нибудь исчерпывающий перечень недвижимых вещей имеют почти столетнюю историю и могут быть смело отнесены к числу «вечных» вопросов отечественной цивилистистики.

Вопрос об обоснованности отнесения тех или иных объектов к числу недвижимых ставит вопрос и о проведении соответствующей классификации. Нельзя сказать, что этот вопрос обойдет молчанием в цивилистической литературе. Большинство ученых, исследующих проблемы недвижимости, часто упоминают классификацию, прямо вытекающую из ст.130 ГК РФ, согласно которой «различают два вида недвижимых вещей:

1) вещи, недвижимые по их природе;

2) вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.

Вещи, недвижимые по их природе, в свою очередь,

подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»12. После внесенных в ГК РФ несколько лет назад изменений, леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты из этой классификации теперь исключены.

В современных исследованиях классификация недвижимости была расширена и дополнена. Так, С.В. Дзагоев в своих трудах убедительно аргументировал вывод о том, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех различных качествах13.

Поддерживая в целом такой подход, заметим, что в результате ряда последних изменений в гражданское

8 Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск 1. Общая часть и вещное право. — Киев, 1915.

9 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Статут, 2005. — С. 96.

10 Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 частях). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. — М.: «Статут», 2003. — С. 161.

11 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. — М.: «Статут», 2002. (Серия «Классика российской цивилистики») // www.civil.consultant.ru

12 Гражданское право: учебник. Часть 1 / Под ред. В.П. Мозолина и А.И. Масляева. — М., 2003. — С.108.

13 Дзагоев С.В. Гражданско-правовое регулирование приобре-

тения прав на земельные участки, находящиеся в публичной соб-

ственности: дис. . канд. юрид. наук. — Владикавказ, 2008. — С.7-8.

законодательство удалось (насколько возможно) избежать ситуации, описываемой Т.В. Крамковой, в рамках классификации которой упоминался и такой вариант юридической взаимосвязи земельного участка с иными объектами, когда «земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости» имеют самостоятельное значение и находятся в обороте «независимо

Для доказательства этого вывода обратимся к исследованию юридической взаимосвязи земельного участка и расположенных на нем объектов. Главный вопрос тут заключается в том, что из них является главной вещью, а что принадлежностью, и всегда ли они следуют одной «единой» судьбе.

Наиболее полно этот вопрос обозначен в ЗК РФ. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Соответственно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ установил, что здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения, строения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка и когда здания, строения находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

Из этой нормы иногда делается вывод о том, что земельный участок является главной вещью, а объект недвижимости, расположенный на нем, его принадлежностью.15 Между тем это правило далеко не носит всеобщего характера, а содержит достаточное количество исключений. Так, в договоре купли-продажи лесных насаждений (ст. 75 ЛК РФ) указывается объем подлежащей заготовке древесины. Следовательно, принадлежность земельного участка вырубается и вывозится, а главная вещь остается существовать далее без всяких новых принадлежностей. Аналогичным образом, если мы возьмем земельный участок в составе земель водного фонда, то говорить о «принадлежности» ему воды, находящейся все время в движении и испаряющейся естественным образом с поверхности такого объекта, в юридическом смысле слова бессмысленно. Такие же примеры можно привести и относительно объектов капитального строительства. В этом смысле указанные случаи наблюдаются в любом гаражно-строительном кооперативе, когда у стандартного блочного гаража с трех сторон соседи, а с четвертой — дорога общего пользования. Сформировать такой участок по техническим причинам невозможно, в связи с чем граждане производят отчуждение таких гаражей как объектов недвижимости без передачи земельного участка (хотя это

14 Крамкова Т.В. Гражданско-правовой режим земельного участка: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — М., 2006. — С.9.

15 См.: Чубаров В.В. Кодификация российского земельного законодательства (взгляд с позиций частного права) // Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева. — М., 2008.

— С.304; Гоехова Е.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Волгоград, 2007. — С.13; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Правовые вопросы недвижимости. — 2003. — № 1. — С.43; Ткачук В.Ф. Проблемы правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки в порядке наследования: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — М., 2010. — С.11.

формально является нарушением требований ст.1 ЗК РФ).

Таким образом, действующее законодательство свидетельствует о невозможности признания в качестве главной вещи и принадлежности земельного участка и объекта недвижимости на нем. В научной доктрине наиболее последовательно об этом говорит Е.А. Суханов, отмечая, что «деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к

движимым вещам». Дальнейшее выяснение юридической природы рассматриваемой правовой конструкции неизбежно приводит нас к вопросу о том, можно ли тогда считать рассматриваемую группу объектов гражданских прав сложной вещью.

Данный вопрос является далеко не таким простым, как может показаться на первый взгляд, поскольку «неделимость сложных вещей — это, прежде всего, невозможность установления отдельных прав на части в период их вхождения в состав целого». 7 И если смотреть на земельный участок и расположенные на нем объекты через такую «призму», то они не являются сложной вещью. На недвижимость и земельный участок могут быть установлены разные права (например, здание в частной собственности, а участок на праве аренды), причем правовой титул одной составной части может меняться вполне самостоятельно от другой (арендованный участок приватизироваться). Это обстоятельство позволило Н.Н. Аверченко утверждать, что единственным исключением из принципа: «сложная вещь не терпит разности прав на себя» являются единые сложные вещи, которые априори не могут быть разделены в натуре (например, участок и недвижимость на нем).18

Соглашаясь с тем, что признать здание (строение) и земельный участок сложной вещью затруднительно по указанным выше формальным причинам, мы полагаем, что это означает невозможность и самих утверждений о наличии признаков сложной вещи у такого «единого объекта». Следовательно, здание (строение) и земельный участок не являются не только главной вещью и принадлежностью, но также и сложной вещью. На наш взгляд, принцип «единства судьбы земельного участка и здания (строения), расположенного на нем», предложенный в ЗК РФ, является, по сути, переходной ступенью на пути законодательного формирования более сложной правовой конструкции «единого объекта недвижимости». Сама же идея признать совокупность недвижимых вещей «земельный участок — строение» в качестве единого объекта недвижимости является в

науке весьма распространенной.

Однако на сегодняшний день существует и ряд законодательных препятствий реализации этого стратегического направления правовой реформы в сфере недвижимости. Главное из них заключается в том, что у миллионов собственников объектов недвижимости земельные участки находятся на праве аренды или праве постоянного (бессрочного) пользования (а еще чаще у граждан вообще нет никаких документов, подтверждающих легальность их прав на землю). Это затруд-

16 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. -2008. — № 4.

17 Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — СПб, 2005. — С.7.

19 Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. — 2004. — № 12.

няет появление в одних руках на праве собственности земли и недвижимости. Но многое для этого уже делается.

Так, в ходе «дачной амнистии» сотни тысяч граждан переоформили в собственность земельные участки, на которых расположены их объекты недвижимости. Установление окончательного срока (1 января 2012 г.) принятия решения юридическим лицами о судьбе неприватизированного участка тоже работает в данном направлении. Однако препятствует этой тенденции реформы п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица должны выбрать право собственности или право аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие им на праве собственности здания, строения, сооружения. Последнее обстоятельство замедлит формирование единого объекта. С другой стороны, арендатор земельного участка всегда имеет возможность выкупить в собственность такой участок под своим объектом недвижимости (п. 2.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3).

Одной из попыток законодательного закрепления правовой конструкции «единого объекта недвижимости» являлось закрепление в подзаконных актах нового вида недвижимости — «единого землепользования». Нормативным поводом для постановки рассматриваемого вопроса послужил п. 5 Постановления Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам», согласно которому «несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера». Подобные попытки ведения новой разновидности объектов земельных отношений, не получившие поддержки ни в одном федеральном законе, получили аргументированную критику в научной ли-тературе.20

Из этого вытекает необходимость сформулировать более адекватное правовой реальности и действующему законодательству видение современной классификации объектов недвижимого имущества. На наш взгляд, в современную классификацию объектов недвижимости входят:

1) объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, имущественные комплексы вместе с соответствующими земельными участками);

2) жилые и нежилые помещения;

3) незастроенные земельные участки (сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, земли запаса и т.д.). Необходимость их выделения обусловлена специальным правовым режимом, направленным на особую охрану и защиту таких земель от антропогенных воздействий;

4) земельные участки с находящимися на них (под ними) природными ресурсами, попадающими в сферу действия специальных отраслевых законов (земли лесного фонда с расположенным на них лесом; земли водного фонда; земельные участки, на которых пробурены скважины — «участки недр» и т.д.). Относительно последнего «объекта недвижимости» заметим, что «уча-

20 Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 1-2; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.

— М.: Статут, 2006. — С.183-184.

сток недр» не существует вне контекста земельного участка, представляя с ним точно такое же единое целое, как и водный объект либо леса. В целом же вывод о необходимости выделения природных ресурсов как объектов гражданских прав в особую группу в составе недвижимого имущества и закрепления за ними статуса «природные объекты недвижимости» в последние годы достаточно часто высказывается в научной юридической литературе.

Следовательно, в состав «единого объекта недвижимости» входят земельный участок, расположенные на нем природные либо созданные человеком недвижимые объекты, а также подземное пространство (недра).

Относительно воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, являющихся «недвижимостью» в силу использования приема правовой фикции для обозначения их особого правового статуса, заметим, что достигнуть такой цели можно и путем иных нормативных способов. В данном случае такой статус, как отмечается, не обоснован и не нужен.

Исходя из вышеизложенного, существующая в ст.1 ГрадК РФ дефиниция объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, противоречит остальному российскому законодательству. Определение объектов капитального строительства, изложенное в подп. 10 ст. 1 ГрадК РФ должно быть дополнено имущественными комплексами и земельными участками, на которых располагаются объекты капитального строительства. Это позволит привести к «общему знаменателю» нормы гражданского и градостроительного законодательства.

на статью Р.С. Баразговой «Правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества»

Автором делается попытка, и весьма успешно, определить юридическую природу объекта недвижимости. Исходным началом к решению поставленной задачи послужило терминологическое рассмотрение трех понятий: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». Предлагается авторское видение по названному спорному вопросу.

Природу недвижимого имущества автор обоснованно вычленяет через его признаки. Следует согласиться с высказанным мнением, что разработку предлагаемого в юридической литературе примерного перечня недвижимости сложно реализовать практически.

Справедливо обращено внимание на то, что знание о критериях выделения объекта недвижимости уже с «бородой», поскольку о них много и плодотворно писали дореволюционные русские цивилисты.

Одним из основных рассматриваемых вопросов в статье — исследование юридической взаимосвязи земельного участка и расположенных на нем объектов. Дается критическая оценка указанной взаимосвязи в ЗК РФ и в доктрине. Выводы автора обоснованы и заслуживают поддержки.

Статья отвечает предъявляемым требованиям и рекомендуется к опубликованию.

Зав. сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук,

объекта , в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства , соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); • наличие движимого имущества , не связанного с недвижимостью ; • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость … б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой…

ФНС и Минэкономразвития: о движимом и недвижимом имуществе

26.02.2020

Капитальное или некапитальное?

Минэкономразвития отмечает, что понятие объектов капитального строительства (ОКС) нужно искать в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). Так, к ОКСам относятся здания и строения, кроме тех объектов, что имеют некапитальный характер либо являются неотделимыми улучшениями земельного участка.

Полной ясности это определение не вносит, потому что не дает признаков «улучшения» (либо «составной части» — в гражданском праве).

Однако же ГрК РФ приводит в качестве не принадлежащих к ОКСам некапитальные строения и сооружения, замощение и покрытие. Соответственно, те объекты, для строительства которых не нужно разрешения или декларации. Для ОКСов, напротив, такие документы потребуются.

Соотношение понятий «недвижимость» и «ОКС»

Минэкономразвития обращает внимание, что ОКС и недвижимая вещь – не полностью идентичны.

Понятие ОКСа более узкое, поскольку к недвижимости также относятся земельный участок, помещения, машино-места.

Понятие ОКСа используется в градостроительстве, а «недвижимость» — в основном, в гражданском праве для целей оборота.

Однако, если здание (сооружение) построено, понятия можно отождествить. То есть ОКС после завершения строительства можно признать недвижимостью, а некапитальную постройку обычно – нет.

Судебная практика

В подтверждение своей позиции Минэкономразвития ссылается на судебную практику: определение Верховного суда по делу №304-ЭС15-11476 от 22 декабря 2015 года, №309-ЭС19-2232 от 1 апреля 2019 года.

Согласно изложенным здесь выводам, для признания вещи недвижимой нужно определить то же, что и для признания ее ОКСом:

• факт разрешения (уведомления) на строительство;
• способность быть отдельной частью гражданского оборота.

Выводы Минэкономразвития

Ведомство отмечает, что с большой вероятностью готовые строения и сооружения, если они введены в эксплуатацию, — это ОКСы и объекты недвижимости.

Некапитальные объекты – например, киоски – можно считать отделимыми улучшениями.

То, что не относится к ОКСам и одновременно – к некапитальным объектам, можно считать неотделимыми улучшениями или составной частью участка.

Департамент недвижимости Минэкономразвития считает, что подпадающие под регулирование ч. 17 ст. 51 ГрК РФ объекты не могут являться ОКСами.

Сооружение является недвижимостью и объектом капитального строительства . Это построенный объект , который может использоваться, например, для производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов. Для проживания людей сооружения не предназначены. На практике возникают трудности при необходимости отличить сооружение от здания, так как четких критериев для этого нет. Но в то же время в здании всегда должны быть помещения и инженерно-технические сети и системы, тогда как в сооружении их может и не быть. Сооружение — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Недвижимость и объект капитального строительства соотношение категорий

Новости оценки

Законодательство

Архивы

ФСО № 7 Оценка недвижимости

Министерство экономического развития
Российской Федерации

25 сентября 2014 года № 611

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от «25» сентября 2014 г. № 611

Федеральный стандарт оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
• затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
• затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и — продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Уполномоченный информирует о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации. С 4 августа 2018 года в ГкР РФ появилось четкое разграничение между объектами капитального и некапитального строительства . В соответствии с новой редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ) под некапитальными строениями, сооружениями понимаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и…