Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержался определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 «О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства» (утратил силу) [Электронный ресурс]. — Документ опубликован не был. — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).. Данный документ выделял два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
2 ограничения незавершенного объекта строительства, часть 2-ая
Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст.
219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью» Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 10..
Аналогичные взгляды высказывал и Скловский К.И., который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С. 56..
В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007..
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Собрание законодательства Российской Федерации РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 39. перечень недвижимых вещей дополнен объектами незавершенного строительства.
Что делать с объектом незавершенного строительства? Четыре способа распорядиться незавершенкой.
Видимо, такое дополнение обусловлено введением в действие Градостроительного кодекса РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16., п. 10 ст. 1 которого относит к объектам капитального строительства объекты незавершенного строительства.
Отсутствует определение объекты незавершенного строительства и в научной литературе, так как в основном авторы ограничиваются цитированием официальной дефиниции. По нашему мнению, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку поможет разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.
С учетом изложенного предпримем попытку сформулировать определение объекта незавершенного строительства. Для решения этой задачи обратимся к анализу правоотношений, возникающих в процессе создания объектов незавершенного строительства, а именно:
— первый вид отношений — в процессе создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
— второй вид отношений — в процессе оформления прав на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства, поскольку государственная регистрация прав — не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости, в силу того что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости Патютко Д.Ю.
Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2237..
С точки зрения процесса создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, первый вид отношений возникает с момента, установленного п. 1 ст. 130 ГК РФ, т.е. когда такой объект приобретает прочную связь с землей и становится очевидной невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
До этого момента субъект обладает правом собственности на совокупность строительных материалов и правом собственности (или пользования) на земельный участок Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство «Юрайт», 2010. С. 64..
Аналогичной точки зрения придерживается Сергеев А.П: « … недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст.
130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения — как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством) Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред.
А.П. Сергеева. М.: РГ «Пресс», 2010. С. 211..
Некрестьянов Д.С. отстаивает мнение, что «государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Государственная регистрация, — пишет он далее, — в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества» Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дисс. . канд. юрид. наук 12.00.03. СПб., 2005. С. 7 — 8..
По нашему мнению, такая точка зрения не согласуется с понятием недвижимого имущества, поскольку в ней «обретение вещью свойств недвижимого имущества» осуществляется на основании государственной регистрации, при этом не принят во внимание главный признак недвижимости — «прочная связь с землей». Кроме того, Некрестьянов Д.С. не раскрывает сущность предлагаемого им признака «формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества».
Шалагинов К.К. исходит из того, что право собственности на объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда с момента появления такого объекта. Иначе говоря, автор обосновывает тезис: «Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер» Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: дисс. . канд. юрид. наук 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2009. С. 10..
Как видим, в научной литературе отсутствует единое мнение о правовой значимости регистрации объекта недвижимого имущества. Кроме того, вызывает дискуссию момент появления самого объекта незавершенного строительства и прав на него. Так, одни авторы полагают, что такой объект возникает с момента появления котлована, другие исследователи отстаивают точку зрения, что котлован должен быть с залитым в нем фундаментом. К примеру, Алексеев В.А. считает, что не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, пишет Алексеев В.А., можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на «освоение» определенной части сметной стоимости строительства.
Однако сегодня такой критерий отсутствует. К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда отрицается в судебной практике и литературе Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. . доктор. юрид. наук 12.00.03. М., 2008. С. 75..
Эта позиция, по нашему мнению, более соответствует действительности, так как именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальность объекта, который будет достраиваться.
Эту точку зрения уточняет Шалагинов К.К., обосновывая тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, поэтому его необходимо воспринимать как единый объект права Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: автореф. дис. канд. юрид. наук 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2009. С. 11.. Из этого положения можно сделать только один вывод: объект незавершенного строительства признается таковым независимо от того, для какого вида недвижимого имущества (жилого дома или промышленного здания) построен фундамент.
С момента, когда такой объект приобретает в процессе его создания оба признака, может возникнуть второй вид правоотношений, направленных на регистрацию прав на созданный объект недвижимости. Обратим внимание, что второй вид правоотношений возникает не в каждом случае строительства недвижимого имущества, а при необходимости введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот Патютко Д.Ю.
Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2238..
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3. С. 19.ё
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 33..
Таким образом, практика ВАС РФ не относит к недвижимости объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Возможность распоряжения объектом незавершенного строительства может появиться после прекращения подрядного правоотношения.
С учетом изложенного сделаем вывод: незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Эту дефиницию целесообразно внести в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т.е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством.
Данное определение позволит признавать недвижимым имуществом те части временных построек, киосков, навесов и других подобных сооружений, которые соответствуют следующим требованиям:
— имеют такую прочную связь с землей, которая обеспечит невозможность перемещения указанной части объекта без несоразмерного ущерба ее назначению;
— имеют самостоятельное функциональное назначение, например, фундамент, на котором можно поставить готовый киоск или построить домик Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 46..
Следующая проблема, поднятая Алексеевым В.А., о соотношении части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999, дело N А09-5744/98-19 [Электронный ресурс]. — Документ опубликован не был. — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).. В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом «на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности» Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98 [Электронный ресурс]. — Документ опубликован не был. — Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012)..
Такая аргументация вызывает у Алексеева В.А. серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в не завершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как не завершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие не завершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?
Автор поддерживает позицию Алексеева В.А. о том, что в объекте, строительство которого не завершено, в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. При этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.
Таким образом, пишет Алексеев В.А., в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.
Одновременно возникает вопрос о моменте утраты объектом незавершенного строительства своего статуса, т.е. речь идет о правоустанавливающем моменте перехода объекта незавершенного строительства в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда. Этот вопрос уже несколько лет активно обсуждается учеными и практиками, и до сих пор не выработано единого мнения.
Так, Алексеев В.А. отмечает, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти весьма значительный промежуток времени.
Таким образом, момент создания объекта недвижимости, пишет Алексеев В.А., нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. . доктор. юрид. наук 12.00.03. М., 2008. С. 101..
По нашему мнению, юридическую значимость приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению.
С учетом изложенного полагаем, что объект незавершенного строительства переходит в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда (или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение) с момента возникновения у компетентного субъекта права эксплуатации этого объекта в соответствии с его функциональным назначением, т.е. с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. N 4. С. 24..
Обратим внимание, что прием в эксплуатацию части предмета договора строительного подряда, имеющей самостоятельное функциональное назначение, является основанием для перехода ее из объекта незавершенного строительства в здание, сооружение, являющееся частью строительного комплекса.
Незавершенное строительство становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации права на такой объект недвижимого имущества, которая осуществляется при наличии всех необходимых разрешений и описания выполненных этапов работ по возведению предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение.
С нашей точки зрения, необходимость в регистрации прав чаще всего возникает тогда, когда строительство «заморожено» или объект «законсервирован» из-за отсутствия финансирования. Поэтому необходимо ввести объект незавершенного строительства в гражданский оборот с тем, чтобы получить инвестиции или продать его Патютко Д.Ю.
Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. N 12. С. 2240..
Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.
1. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.
2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
3. Создание или реконструкция здания (сооружения).
Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
Источник: studbooks.net
Правовая характеристика объектов незавершенного строительства
В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства.
Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект Агарков, М. М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве / М. М. Агарков. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве. — Изв. АН СССР. Отделение экономики и права, 2013. — 210 с..
Официальная дефиниция объектов незавершенного строительства установлена п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, который признает объектами незавершенного строительства любые объекты капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [ред. от 30.12.2015] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. — 2004. — №25. — п.10 ст.1.. Однако с точки зрения гражданского права это определение не содержит существенных признаков нового объекта гражданских прав, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества.
Вместе с тем, некоторые ученые, в их числе Е.А. Суханов, аргументируют мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью» Суханов, Е. А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право / Е. А. Суханов.
Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. — Москва, 2014. — 125 с..
В.Р. Файзулин исходит из того, что в строительстве следует различать объект работ и результат работ. В первом случае — создаваемая вещь является предметом действующего договора подряда, а во втором — вещь, созданная в результате деятельности подрядчика. Далее он пишет о том, что объект работ и результат работ — это разные правовые категории и, присоединяясь к точке зрения К.И.
Скловского Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. Собственность в гражданском праве. — Москва, 2010. — 820-821 с., отмечает, что вещь, находящаяся в процессе создания, представляет собой известную совокупность материалов, конструкций, в которую вложен труд подрядчика, и которая не может являться объектом права собственности, поскольку в готовом виде она еще не существует Белов В. А. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / В. А. Белов. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой. — Юрайт, 2010. — 276 с. . Отсюда логично сделать только один вывод: объект незавершенного строительства не может быть признан недвижимым имуществом, поскольку таковое находится в процессе его создания.
Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным Алексеев, В. А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В. А. Алексеев. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. — Москва: Издательство Проспект, 2014. — 224 с..
Я считаю, что такое мнение нуждается в уточнении, поскольку оно сводит объект незавершенного строительства только к строительным материалам и затратам по их монтажу. Однако до завершения строительства такие объекты с точки зрения закона представляют собой функционально взаимосвязанную правовую категорию, элементами которой могут быть вещи, в том числе недвижимые и движимые; имущественные права и обязанности, права на результаты интеллектуальной деятельности, совместное использование которых позволяет достичь цели деятельности -создание объекта недвижимого имущества. Именно в данной совокупности эти элементы представляют собой имущественный комплекс.
Иначе говоря, объект незавершенного строительства включает в себя не только недвижимое имущество, но и иные вещи, а также права на них. Поэтому с точки зрения классификации имущества на движимое и недвижимое, такие объекты следует признать комплексными, т.е. занимающими промежуточное положение между недвижимостью, движимым имуществом, а также правами на них.
Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2006 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома.
Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Рос. Федерации от 13 ноября 2006 г. № 21. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства» О передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации: определение Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 09 сентября 2008 г. № 8985/08.
Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.
На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2014. — 349 с.:
- 1. Наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- 2. индивидуальная определенность объекта;
- 3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен или окончательно прекращен.
Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.
Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе.
Источник: studwood.net
Виды объектов недвижимости: что говорит закон
Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем привычные объекты — дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но нередко можно стать в тупик, столкнувшись с нетипичными вариантами. Машино-место, асфальтовая площадка, забор, лесной массив, незавершенное строение — разбираемся, какие объекты относятся к недвижимости, а какие нет.
Что говорит закон: понятие объекта недвижимости
Понятие недвижимости раскрывает 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. В ее первом пункте обозначено несколько типов недвижимого имущества.
Среди них:
- Все, что прочно связано с землей или недвижимость по природе, в том числе участки недр и земельные участки.
- Объекты, связанные с землей — сооружения, здания, незавершенные постройки. Уточняется, что речь идет о таких объектах, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения.
- Машино-места, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях или их частях, что должно быть отражено в закрепленных кадастровыми нормами документах. Например, такие места должны быть физически разделены с помощью разметки, а в документах отмечены в поэтажном плане.
- Недвижимость по закону. Суда внутреннего плавания, морские и воздушные, которые требуют госрегистрации.
- Иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимым вещам законом.
Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, недвижимостью не считаются.
Из-за достаточно вариабельной формулировки «иное имущество» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимостью пытались признать самые разные объекты. Это указание давало законодателям возможность объявлять недвижимостью любые объекты, какие они пожелают.
В связи с этими сложностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, которое дало разъяснение по поводу нетипичных объектов. В нем говорится, что недвижимость можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты бывают естественными — это земельные участки, и рукотворные — созданные человеком на таком участке или под ним.
При этом объект, подходящий под такое описание, не обязательно должен быть зарегистрирован. Недвижимостью можно признать незаконченные постройки: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтовая площадка, например, признаками недвижимости не обладает, потому к подобным объектам не относится.
Недвижимость по природе
Земельный участок — это территория на поверхности земли, которая имеет определенные границы, оформленные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе проводить с ним сделки купли-продажи, его необходимо индивидуализировать — поставить на кадастровый учет.
Стоит уточнить вопрос про недра, которые также упоминаются в законе. Находящиеся в них полезные ископаемые не принадлежат владельцу земельного участка, даже если находятся под ним. Недра законодательно принадлежат государству, а потому ведает ими Российская Федерация и субъекты. А вот леса и воды в эту категорию не входят: они являются принадлежностью земельного участка.
Недвижимость по характеру связи с землей
Все просто — это здания и сооружения, находящиеся на земле. В комментариях к ГК дается разъяснение, что под такими объектами понимают все рукотворные постройки, которые связаны с земельным участком фундаментально. Также к ним должно быть применимо понятие неделимой вещи — разделение или перемещение которой невозможно без потери или изменения ее функций, ее повреждения или разрушения.
Важно учитывать и еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристике объекта значится, что это сборно-разборная конструкция, недвижимостью ее считать нельзя — ее можно перенести в другое место, не нарушив конструктивных особенностей.
Что касается разницы между зданиями и сооружениями — в каждой конкретной ситуации такую инвентаризацию проводят контролирующие органы. В общепринятой практике здания — это объекты, предназначенные для постоянного нахождения людей, а сооружения призваны решать определенные технические задачи.
Еще недавно множество споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их юридическое положение было неоднозначным, так как окончательного определения того, что же можно к ним отнести, законы не предлагали. Однако в 2004 году их положение легализовали: объекты незавершенного строительства признали недвижимостью.
Также стоит помнить о том, что участок земли и расположенные на нем здания являются неделимыми. То есть, при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земельного участка, на котором объект находится.
Жилая недвижимость
В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома полностью или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически обособлены в пространстве и признаны жилыми юридически.
Жилые дома могут включать в себя комнаты для проживания и вспомогательные помещения, которые необходимы для осуществления бытовых нужд — кухни, кладовки. Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома маневренного фонда, социальные объекты — дома престарелых и детские дома.
Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть отдельно стоящие и не выше трех этажей. Различают дома коттеджного типа, то есть с дополнительным небольшим участком земли. Множество вопросов возникает в отношении дач — в том числе после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.
В базовом понимании садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного использования. Также важен статус земли, на которой стоит здание. Жилым не получится признать дом, расположенный на землях сельхозназначения или огородничества — здесь капитальное строительство запрещено.
А вот на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства это разрешено. Официально нежилые дачи называются садовыми домами. Нежилые дома можно перевести в жилые, однако на практике это обычно вызывает сложности.
Нежилые помещения
Типов нежилых помещений гораздо больше, но главное их отличие от описанных выше — они не должны быть предназначены для постоянного проживания.
Наиболее распространенные типы нежилой недвижимости по функциональному назначению:
1. Производственные предприятия за исключением линейных объектов.
2. Непроизводственные предприятия.
- Складские помещения.
- Коммерческие объекты: офисные здания, торговые комплексы, гостиницы, рестораны и т.п.
- Сельхозобъекты: ангары, фермы, теплицы.
- Здания социального назначения: больницы, университеты, школы, детские сады.
- Объекты специального назначения: церкви, музеи.
- Административные здания.
- Природные комплексы: парки, сады.
3. Линейные объекты.
- Линии электропередач.
- Трубопроводы.
- Железные дороги.
- Автодороги и др
Один из самых спорных объектов этой категории — апартаменты. В последнее десятилетие подобный формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку подобные помещения находятся в нежилых зданиях, застройщик не обязан при строительстве применять все требования законодательства, предъявляемые к жилым объектам. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно сокращает расходы девелопера, а значит и конечную стоимость апартаментов.
В связи с этим многие люди сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность прописаться в них и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перевода апартаментов в жилые помещения, его рассмотрение было перенесено на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что в отношении уже построенных апартаментов это невозможно будет сделать.
Еще один тип объектов, который вызывает сложности в определении — гаражи. Для того, чтобы зарегистрировать право, гараж должен быть капитальным, то есть иметь фундамент — ту самую обозначенную в законе связь с землей. Таким образом, легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью техники с места на место, недвижимостью признать нельзя. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, можно зарегистрировать.
Классификация при регистрации права и кадастровом учете
На практике именно такой вид классификации объектов недвижимости является наиболее важным для большинства граждан. Ведь именно от нее зависит, к какому типу будет отнесен конкретный объект и можно ли вообще зарегистрировать на него право. Также именно от выделения типа объекта по этой классификации будет зависеть, какие впоследствии законодательные нормы, в том числе в отношении налогов, будут действовать.
В этой классификации выделяют:
- Единый недвижимый комплекс.
- Здание: гараж, садовый дом, многоквартирный дом, нежилое здание. Пока действуют, но будут упразднены с 1 января 2023 — жилое строение и жилое здание.
- Земельный участок.
- Машино-место.
- Объект незавершенного строительства.
- Помещение. Жилое — квартира, комната, специализированного жилфонда (в доме системы соцобслуживания, служебное, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т.д.). Нежилое помещение — общего имущества в многоквартирном доме, вспомогательного использования.
- Предприятие, как имущественный комплекс.
- Сооружение: подземное, линейное, площадное, высотное, для хранения, иное.
Другие классификации объектов недвижимости
Помимо деления недвижимости на объекты по природе и в силу закона, существует множество других классификаций.
По формам собственности недвижимость бывает:
- индивидуальная;
- коммерческая;
- муниципальная;
- государственная.
По специализации:
- специализированная: ее функции ограничены конструктивно — церковь, котельная, школа;
- неспециализированная: объекты, которые использовать можно с разными целями.
По готовности к эксплуатации:
- строящаяся;
- готовая;
- требующая реконструкции.
Недвижимость по происхождению и масштабности:
- торговые здания;
- административные комплексы;
- частные жилые дома;
- многоквартирные дома;
- комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
- жилищные комплексы;
- участки земли;
- офисное помещение;
- дачный участок;
- земельные массивы.
Что не относится к объектам недвижимости
Список объектов, которые к недвижимости не относятся, огромный. По сути, это все предметы материального мира, которые не соответствуют описанным в 130 статье ГК РФ признакам. Чаще всего, вопросы возникают в отношении таких объектов, как киоски, автопарковки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и ограждения, веранды, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти сооружения к недвижимости не относятся.
Источник: metrika.com