Незавершенное строительство степень готовности акты

«Незавершённый объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками.

Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.

Здесь очень часто используется понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах. Это бывает важно при решении вопросов соинвестирования, когда соинвестор, вкладывает деньги с создание объекта недвижимости, например, квартиру. На определенном этапе выяснятся что Застройщик (Подрядчик) не в состоянии завершить строительство и возникает необходимость понять, какая часть денег подлежит возврату каждому конкретному соинвестору или участнику долевого строительства, исходя из готовности конкретной части жилого дома (квартиры), которая предполагалась к выделению в его собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.

Техплан объекта незавершенного строительства по новой 03версии XML-схемы

Понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах берет начало еще со времени существования СССР, когда этапы выполнения работ оформляли так называемыми «процентовками», т.е. актами, в которых отражался процент выполненных работ по этапу строительства, либо по всему строительству. Это было удобно в условиях повсеместного применения единой системы ценообразования, при которой достаточно было умножить процент готовности объекта на его цену по сметной документации, и было понятно, сколько денег потрачено, или предстоит потратить на его завершение или, что еще более важно понять, на сколько процентов выполнен государственный план на соответствующий период (квартал, полугодие, год, пятилетку и т.д.). В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.

По проценту готовности можно рассчитать, что, собственно, из денег запланированных на его постройку соответствует реально необходимыми затратам, а что взято неосновательно и, исходя из этого, подлежит детальному анализу, и какие затраты необходимы для завершения строительства объекта.

При этом, конечно, не стоит забывать о затратах на восстановление того, что было утрачено в период, когда объект стоял не завершенным или затраты на расконсервацию объекта, если объект в соответствии с требованиями нормативно-технических документов консервировался. Консервировался, но данные затраты являются непредвиденными и изначально в стоимости строительства объекта прямо не учитывались.

О проблемах незавершенного строительства

Инвестору важно с учетом всего изложенного также произвести оценку объекта незавершенного строительства на текущий момент времени, чтобы понять экономическую целесообразность продолжения строительства.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того, чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
• при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства,
• при покупке или продаже объекта незавершенного строительства,
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
• определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая чётко отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Часто каркасная система недостроенного объекта позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось несколько лет назад.
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью нашей оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Если у Вас появились дополнительные вопросы, задайте их на нашем сайте или свяжитесь по телефону со специалистами ООО «Агентство «Независимость». По каждому конкретному случаю можно получить бесплатную консультацию и задать все интересующие Вас вопросы.

Источник: interstroyexpertkzn.ru

Регистрация и кадастровый учет объекта незавершенного строительства ОНС

ОНС – это недостроенное здание, которое имеет основные конструкции. От степени их готовности зависит, можно ли поставить ОНС на учет, зарегистрировать права. Эти признаки проверяются в процессе кадастровых работ, при подготовке техплана. Основания для учета и госрегистрации недостроенных объектов описаны в Законе № 218-ФЗ. Если ОНС будет достроен, его можно зарегистрировать как полноценное здание.

Читайте в материале, при каких условиях допустим кадастровый учет ОНС, как проводятся кадастровые работы на месте, что будет указано в содержании техплана.

Обязательные условия для постановки ОНС на учет

Начиная строительство по проекту, заказчик планирует его завершить вводом здания в эксплуатацию, постановкой на учет и регистрацией в Росреестре. Если строительные работы не завершены в том объеме, который предусмотрен проектом, объект не разрешат ввести в эксплуатацию. Но при определенных условиях это не помешает поставить недостроенное здание (сооружение) на учет с присвоением кадастрового номера. Права на ОНС также можно зарегистрировать, если для этого есть основания по Закону № 218-ФЗ.

Объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет с регистрацией прав

ОНС можно признаваться объектом недвижимости. Особенности статуса объекта раскрыты в Законе № 218-ФЗ:

• ОНС ставят на учет с регистрацией, если он возводился по проекту, разрешению на строительство;
• степень готовности и наличие основных конструкций подтверждается в ходе кадастровых работ, в сведениях техплана;
• учет в кадастре и госрегистрация прав дает возможность распоряжаться недостроенным объектом, хотя эксплуатировать его будет нельзя.

Для учета и госрегистрации не важно, по каким причинам заморожено строительство. Это может быть отсутствие финансирование или банкротство застройщика, предписания госстройнадзора или иные причины. Росреестр откажет в постановке на учет, если строительство изначально было незаконным, велось на чужой земле или с нарушением норм законодательства.

Заключение эксперта. Владелец ОНС может не только продавать его другим лицам, но и возобновить строительные работы. Для этого придется заново получать разрешение госстройнадзора. Если для возобновления работ нужно изменить исходные проектные решения, собственник заказывает новый проект, направляет его на экспертизу.

Когда будет завершен весь объект проектных работ, здание регистрируется с присвоением кадастрового номера. Это дает возможность не только распоряжаться объектом, но и эксплуатировать его по прямому назначению.

Основные документы для кадастрового учета	Описание
Технический план	Оформляется для постановки на учет нового объекта капитального строительства, помещения. Также на основании технического плана можно внести изменения в ЕГРН после реконструкции или перепланировки, поставить на учет часть объекта.
Межевой план	Оформляется для постановки на учет нового земельного участка. В техническом плане будут указаны характеристики и координаты границ участка, другие сведения
Акт обследования	Оформляется для подтверждения, что здание перестало физически существовать на объекте. На основании акта обследования Росреестр снимет здание или сооружение с кадастрового учета.
Заявление	По заявлению осуществляется кадастровый учет и/или регистрация прав. Заявление можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.

Наличие разрешения на строительство

ОНС поставят на учет, если здание изначально возводилось на законных основаниях. Законность строительства подтверждается:

• правами на участок, где осуществлялась застройка (например, собственность или аренда по договору);
• наличием проекта, прошедшего экспертизу и проверки госстройнадзора;
• наличием разрешения на строительство от органов госстройнадзора.

Уже в процессе работ на объекте в госстройнадзора могут возникнуть претензии по нарушениям. Например, если подрядчик отступит от требований проекта, госстройнадзор может выдать предписание о приостановке работ, отозвать разрешение. Для целей учета и регистрации ОНС будет проверено, не прекращено ли строительство из-за неустраненных нарушений. Незаконно построенный объект нельзя ставит на учет.

Возведение основных конструкций

ОН, как минимум, должен иметь основные конструкции. При оформлении техплана будет проверяться степень готовности как целого здания, так и отбельных (основных) конструкций. Например, у недостроенного объекта должен быть фундамент, так как он обеспечивает неразрывную связь здания с землей. Наличие и степень готовности остальных конструкций (стены, перекрытия и т.д.) определяется в индивидуальном порядке.

Как ОНС можно зарегистрировать уже полностью достроенное здание, если на него не получено разрешение о вводе в эксплуатацию. Например, госстройнадзор может отказать в выдаче разрешения, если к зданию не подведены инженерные коммуникации, либо при невыполнении отдельные работ по проекту. Особенности состояния ОНС будут описаны кадастровым инженером в техплане.

Источник: energopress.ru

Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

Это площадка для размещения и обсуждения (в том числе пред – и послепубликационного) материалов на темы теории, методологии и практики оценки. А так же для их квалифицированного вежливого и корректного обсуждения.

Это электронный протожурнал.

Если кто – либо хочет обсуждения некоторой проблемы, то пусть он будет любезен изложить её развёрнуто, покажет что было сделано до него на эту тему, почему вопрос не был решён и что автор думает на эту тему сам.

При сём, с уважением,

Слуцкий Александр Анатольевич,
к.т.н., вице-президент, член Совета Национальной ассоциации оценочных компаний финансовых рынков (НАОК)
12.07.2015

Слуцкий А.А. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ ЗАВЕРШЁННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

• Под объектом, не завершённым строительством, далее понимается объект недвижимости, оценка которого производится до момента государственной регистрации прав собственности на него и постановки его на кадастровый учёт в степени готовности 100% (без указания степени строительной готовности).
• Объект недвижимости, строительство которого приостановлена по разным причинам, является частным случаем объекта, не завершённого строительством.
• В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, не завершённые строительством, являются объектами капитального строительства.
• В соответствии с п. 10 Статьи 40. «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» « … Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости». Таким образом, объект, не завершённый строительством, считается таковым с момента получения разрешения на строительство, обязательным условием чего является получение прав на земельный участок.

• В большинстве случаев оценка рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, представляет собой частный случай оценки единых объектов недвижимости, состоящих из земельного участка и улучшений, расположенных на нём.
• В оценке объектов, не завершённых строительством, применимы все три подхода к оценке.
• Базой для оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, является рыночная стоимость нового (не имеющего физического и, как правило, функционального, износа) объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности.
• Определение рыночной стоимости нового объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности, может осуществляться [1]

• сравнительным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли [2];
• доходным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли;
• затратным подходом на основе стоимости замещения (или воспроизводства) с учётом прибыли предпринимателя или внешнего обесценения.

• если в отношении земельного участка его владелец не имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если объект не соответствует установленным требованиям;
• если сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

• Специфической особенностью оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, являются

• учёт степени строительной готовности объекта, не завершённого строительством, относительно 100%-ной готовности;
• учёт повышенного физического износа объекта, не завершённого строительством, после остановки строительства (если таковое имело место).

1. Учёт степени строительной готовности в оценке объектов, не завершённых строительством

• Для любых объектов – на основании степени строительной готовности

В данном случае рыночная стоимость объекта, не завершённого строительством, определяется по следующей формуле

[1] См. Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2018), Критический обзор методов оценки единых объектов недвижимости, Бюллетень RWAY, №277 (апрель), http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-kriticheskij-obzor-metodov-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti/

[2] Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости, не завершённого строительством, через подбор продаваемых или проданных объектов, не завершённых строительством, хотя и является возможной в принципе, но не является принятой практикой оценки.

Источник: tmpo.su