Наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению заключения договора долевого участия в строительстве. Чтобы узнать подробности и записаться на консультацию, свяжитесь с нами, воспользовавшись информацией, представленной в разделе Контакты.
Подробнее о том, какие из условий, обычно включаемых в договор долевого участия, являются незаконными вы можете узнать, прочитав нашу статью На что следует обратить внимание при заключении договора долевого участия.
Далее мы расскажем о том, какие шаги следует предпринять, чтобы не допустить нарушения своих прав незаконными условиями договора долевого участия.
Проведение переговоров с застройщиком
Если вы только планируете заключить договор долевого участия, для выявления незаконных условий следует провести комплексную правовую экспертизу предлагаемого вам застройщиком варианта договора. По результатам этой экспертизы будет составлен перечень положений договора, которые являются незаконными или могут существенно нарушить ваши права.
Как предъявить претензию к застройщику по договору долевого участия?
В итоге застройщик очень редко соглашается добровольно внести изменения в договор долевого участия.
Обращение в Роспотребнадзор
Роспотребнадзор – это государственная служба, которая надзирает за соблюдением прав потребителей. Согласно действующему законодательству, если в договор внесены условия, ущемляющие права потребителя, такие условия являются недействительными, а застройщик подлежит административной ответственности. Поэтому Роспотребнадзор в частности занимается и тем, что проверяет договоры долевого участия на предмет их соответствия законодательству.
Таким образом, если вы уже заключили договор долевого участия, и в нем содержатся условия, противоречащие законодательству о защите прав потребителей, вы можете обратиться в управление Роспотребнадзора (контактные данные по Санкт-Петербургу) с жалобой на застройщика, в которой следует перечислить все пункты договора, которые на ваш взгляд являются незаконными. В Санкт-Петербурге жалоба может быть подана лично, по электронной почте или по факсу (подробнее об этом смотрите раздел прием обращений на сайте Роспотребнадзора).
После приема вашей жалобы Роспотребнадзор проведет проверку законности условий договора долевого участия. Если будет установлено, что какие-то условия ущемляют права потребителя, Роспотребнадзор привлечет застройщика к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ, а также выдаст предписание о внесении изменений в договор долевого участия.
Таким образом, в данном случае все взаимодействие с застройщиком осуществляете не вы, а сам Роспотребнадзор. А вы в конечном итоге получаете договор, приведенный в соответствие с законодательством.
Важно: Во-первых, эффективность обращения будет выше, если с жалобой в Роспотребнадзор обратитесь не только вы, но и иные дольщики. Во-вторых, обращаться с жалобой следует не позднее 11 месяцев после заключения договора долевого участия.
Признание незаконных условий недействительными через суд
Условия договора долевого участия, которые противоречат закону или ущемляют права потребителей, являются недействительными сами по себе. То есть они не должны применяться и следует считать, будто бы их вообще нет в договоре. Проблема заключается в том, самостоятельно определить какое условие является законным, а какое нет довольно сложно, да и опасно. Поэтому мы предлагаем вам воспользоваться услугой по проведению комплексной правовой экспертизы договора долевого участия.
⚠️ КАК ЗАСТРОЙЩИКИ КИДАЮТ НА КВАРТИРЫ. Договор долевого участия (ДДУ) | Юрист PRO
Исключение из договора явно обременительных условий
По своему существу договор долевого участия, заключаемый с застройщиком, чаще всего может быть отнесен к числу так называемых договоров присоединения, то есть договоров, условия которых всецело формулируются одной из сторон, а не согласовываются сторонами.
Применительно к таким договорам закон позволяет дольщику, как стороне, не участвовавшей в разработке условий договора, предъявлять в суд требование об исключении из договора явно обременительных условий, на которые дольщик не согласился бы, если бы он мог участвовать в определении условий.
Таким образом, этот вариант позволяет исключить из договора не только условия, противоречащие закону, но и условия, которые хоть и соответствуют закону, но являются явно обременительными для дольщика. Однако реализовать этот способ самостоятельно можно, только если у вас есть глубокие познания в области гражданского права, в противном случае мы рекомендуем обратиться к наших услугам.
Таким образом, существуют различные способы защиты от незаконных условий, включаемых застройщиком в договор долевого участия. Все они начинаются с того, что следует выявить эти незаконные условия. Далее, чтобы избежать споров с застройщиком на стадии исполнения этих условий, следует заранее предпринять действия по их исключению из содержания договора перечисленными выше способами. Мы готовы оказать вам соответствующие юридические услуги на каждой из этих стадий.
________________________________________________________
Источник: imright.ru
Ничтожные условия договора долевого участия в строительстве
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ) – это основной документ дольщика с момента его подписания до окончания гарантийного срока на новую квартиру. Поэтому он должен полностью соответствовать Закону № 214-ФЗ, Закону о защите прав потребителей и Гражданскому кодексу РФ.
Застройщики часто включают в договоры условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством. Подобные действия являются незаконными и влекут административную ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – нарушение прав потребителей.
При наличии знаний хотя бы трех указанных выше основных законов внимательно исследуйте каждый пункт проекта договора, а в случае недостаточной правовой осведомленности стоит привлечь к этому специалиста. Лучше своевременно обезопаситься от нарушений своих прав, чтобы потом не ввязываться в затяжные споры.
В части, не урегулированной законом, применяются положения договора. Поэтому от того, что именно Вы подписали, зависит реалистичность защиты прав в случае возможного нарушения.
Если нет возможности обратиться к юристу, следует знать наиболее распространенные нарушения застройщиками прав участников долевого строительства.
Способы защиты прав дольщиков и что можно взыскать с застройщика по ДДУ смотрите в разделе Услуги / Дольщики
С судебной практикой Верховного суда по защите прав участников долевого строительства можно ознакомиться в разделе Практика / Дольщики
Злоупотребления недобросовестных застройщиков на этапе заключения договора
Нарушение № 1: «Ориентировочный срок» в договоре
Указание в договоре срока передачи квартиры в качестве ориентировочного позволит застройщику ссылаться на неконкретность этого срока. И соответственно – на будто бы согласованный сторонами неопределенно длительный срок завершения строительства. Придется доказывать в суде недопустимость столь размытого условия о сроке, которое Вы же и подписали.
Кроме того, поскольку условие о сроке передачи квартиры является существенным (пункт 2 части 4 статьи 4), то есть основания считать такой договор незаключенным (статья 432 ГК РФ).
К слову сказать, нам встречались договоры, в которых вообще не было ни срока оплаты цены договора, ни срока передачи квартиры дольщику.
Нарушение № 2: Возможность одностороннего изменения застройщиком цены договора
Во многих договорах мы встречали условие о праве застройщика в одностороннем порядке изменить цену договора в случае изменения законодательства по ценообразованию и налогообложению, из-за роста инфляции, изменения рыночной стоимости жилья, а также в случае нарушения участником долевого строительства графика внесения платежей. Разумеется, все это незаконно.
Даже при наличии в договоре условия о возможности изменения его цены (а также случаев и условий ее изменения), на это требуется согласие дольщика и ее одностороннее изменение застройщиком незаконно (часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ). Поэтому смело исключайте из проекта договора возможность одностороннего изменения застройщиком его цены.
Нарушение № 3: Возможность изменения цены договора без ограничений
Предел отклонения площади квартиры в договоре и фактически построенной по закону не может превышать 5 %.
В случае строительства квартиры площадью большей, чем предусмотрено договором, застройщик потребует доплаты за разницу в метраже. Вряд ли участник долевого строительства обрадуется слишком большой и гораздо более дорогой квартире. И наоборот, в случае строительства квартиры площадью значительно меньшей, чем предусмотрено договором, дольщик может вернуть деньги за излишне оплаченные метры или расторгнуть договор.
Во избежание неожиданностей нужно отразить в договоре условие о праве дольщика на соразмерное уменьшение цены договора в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной.
Нарушение № 4: Возможность существенного изменения проектной декларации застройщиком
Отклонения в площади квартиры или многоквартирного дома в более чем 5 % от указанных в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства как нарушающие права потребителя (пункт 2 части 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ). Вряд ли покупателю квартиры в уютной 3-этажке захочется жить в шумной 15-этажной высотке.
Поэтому при наличии в договоре условия о возможности изменения застройщиком проектной декларации дополните его ограничением в не более чем на 5 % от первоначально утвержденных характеристик возводимого объекта.
Нарушение № 5 : Право застройщика в одностороннем порядке изменять срок исполнения обязанности по передаче квартир
Не менее чем за месяц до наступления определенного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока, застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче.
Это сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку. В этом случае дольщик обязан принять квартиру в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Застройщик не может изменить изложенные выше требования статьи 8 Закона № 214-ФЗ, и тем более — в одностороннем порядке.
Нарушение № 6: Уменьшение гарантийных сроков
Законом установлены гарантийные сроки на сам жилой дом и квартиру – не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование – не менее трех лет со дня подписания акта приема-передачи дольщиком, если иное не предусмотрено договором.
Чтобы уменьшить этот срок в свою пользу и не устранять недоделки, некоторые застройщики указывают в ДДУ начало течения гарантийного срока со дня принятия дома в эксплуатацию.
При наличии такого нарушения в проекте договора надо изменить его на «…со дня подписания сторонами акта приема-передачи».
Нарушение № 7: Неполное перечисление прав и обязанностей сторон, как и возложение на дольщика не предусмотренных законом обязанностей
Неполное перечисление в договоре обязанностей застройщика и прав участника долевого строительства по сравнению с предусмотренными законом могут ошибочно трактоваться как основание ограничения обязанностей, возложенных законом на застройщика, и наоборот, их незаконного возложения на дольщика.
В договоре должны быть прописаны абсолютно все предусмотренные Законом № 214-ФЗ права и обязанности застройщика и участника долевого строительства.
Наиболее часто в договорах встречается обязанность дольщика по вступлению в члены ТСЖ как единственный способ управления многоквартирным домом. Закон такой обязанности не предусматривает, т.к. формы управления многоквартирным домом могут быть разными и право их выбора предоставлено собственникам, а не застройщику.
Нарушение № 8: Застройщик устраняет все дефекты за счет дольщика
Это условие тоже незаконно.
Часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность самостоятельно и за свой счет устранить все выявленные в течение гарантийного срока на квартиру недостатки (дефекты). Срок этого ремонта согласуется с дольщиком.
Более того, условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства является ничтожным (часть 4 статьи 7).
Нужно обязательно настаивать на исключении этого пункта.
Нарушение № 9: Участник долевого строительства оплачивает услуги страховой компании
Страхование гражданской ответственности застройщика возложено на самого застройщика (статья 15.6. Закона № 214-ФЗ), и заказчик его не оплачивает.
Исключаем и этот пункт.
Нарушение № 10: Возложение на дольщика обязанности оплаты расходов на техническое обслуживание жилого дома до фактической передачи квартиры (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию до даты подписания акта приема-передачи)
Это условие незаконное, т.к. обязанность оплачивать жилье и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства лишь после принятия квартиры по акту приема-передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). До этого времени все расходы по содержанию дома, включая коммунальные услуги, оплачивает сам застройщик.
Нарушение № 11: Штрафные санкции за неисполнение дольщиком условий договора, в том числе при его расторжении
В зависимости от наглости застройщика размер такого штрафа может быть и 5, и даже 10 % от цены договора. Условия, которые дольщику якобы нельзя не исполнить, тоже бывают поистине издевательскими. Так, в нескольких договорах мы встретили условие о возврате участнику долевого строительства оплаченной им за квартиру денежной суммы при расторжении договора долевого участия . только после ее последующей продажи застройщиком (. ). Таким же незаконным абсурдом является и безусловная обязанность заказчика принять у застройщика квартиру без права предъявить замечания по ее качеству.
Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок свыше двух месяцев;
2) отступления от условий договора и установленных законодательством требований, приведшими к ухудшению качества дома или квартиры или к непригодности использования по планируемому в договоре назначению;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) в иных установленных законом или договором случаях.
По требованию жилищного дольщика ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неготовности к передачи квартиры в нем в предусмотренный договором срок;
2) существенного (более чем на 5 %) изменения проектной документации дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади квартиры;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;
4) в иных установленных законом или договором случаях.
При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и уплатить проценты на всю сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день до дня возврата денежных средств. Ни Закон № 214-ФЗ, ни другие законы не предусматривают никаких штрафов с участника долевого строительства. Соответственно, условие о таком штрафе в договоре будет недействительным в силу ничтожности как нарушающее часть 1 статьи 16 Закона РФ о защите прав потребителей.
Следует иметь в виду, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2. статьи 9).
Нарушение № 12 : Освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств либо ее ограничение
Это условие ничтожно как грубо нарушающее законодательство о защите прав потребителей. Исключаем.
Нарушение № 13: Запрет уступки прав требования на квартиру или обязательное получение на это согласия застройщика
Регулирующая уступку прав требования по ДДУ статья 11 Закона № 214-ФЗ не предусматривает согласия застройщика на заключение дольщиком соглашения об уступке права на другое лицо. Важно лишь, чтобы цена договора была полностью оплачена и сам договор был зарегистрирован в Росреестре. Требуется лишь уведомление застройщика об уступке права.
Если в предлагаемом застройщиком проекте договора долевого участия есть какие-либо из перечисленных грубых нарушений, то следует задуматься, стоит ли с ним вообще заключать договор? Ведь оказавшись непрофессиональным (а вдруг – заведомо недобросовестным?) уже на этапе заключения договора, что еще можно от него ждать впоследствии?
Если же что-то из перечисленных нарушений выявлено в уже подписанном договоре, целесообразно обратиться к юристу, чтобы при необходимости вовремя отменить незаконные положения через суд, пока они не сработали против Вас. Или вообще расторгнуть такой договор
Для получения правовой помощи по ДДУ запишитесь к нам на бесплатную консультацию, согласовав удобное время визита по тел. +7 (495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33
Источник: domsovet.su
Договор участия в долевом строительстве: на что обратить внимание
Юрист компании рассматривает некоторые условия, которые застройщики в нарушение законодательства Российской Федерации, добавляют в соглашения с участниками долевого строительства.
Зачастую застройщики, пытаясь переложить бремя расходов на потребителей, добавляют в договоры условия о том, что при уменьшении площади по результатам обмеров БТИ денежные средства, уплаченные за разницу между предполагаемой площадью и фактической, возврату не подлежат, а также добавляют иные условия, ущемляющие права участников долевого строительства. С такими условиями стороне соглашения, чьи права нарушаются, ни в коем случае нельзя соглашаться.
Казалось бы, суд должен вставать на сторону потребителей по искам о признании вышеуказанных условий недействительными, но судебная практика очень противоречива.
Далее предлагаю рассмотреть 2 судебных спора по оспариванию одного и того же условия двух участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО «Д-Инвест» на постройку корпуса № 4 гостиницы с апартаментами по адресу: г. Москва, СВАО, Останкинский, Березовая аллея, пересечение с ул. Сельскохозяйственная. Судебные решения, выдержки из которых будут представлены ниже, интересны тем, что по одному и тому же спору два суда г. Москвы вынесли противоположенные решения.
Так, Тимирязевский районный суд г. Москвы рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2470/2018 по иску Я. к ООО «Д-Инвест».
Согласно материалам дела, Я. обратился в Тимирязевский районный суд г. Москвы с иском к ООО «Д-Инвест», в котором, с учетом иных требований, просил признать недействительным второй абзац пункта 4.3.2 договора участия в долевом строительстве от 20.06.2016г.
Согласно абзаца 2 п. 4.3.2 Соглашения, стороны согласовали, что при уменьшении площади Апартаментов по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от Проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участнику долевого строительства какие-либо денежные средства.
В своем решении суд отметил недопустимость указания способов определения цены договора, лишающих дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в том числе, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (а также права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).
Согласно условиям соглашения, застройщик обязался передать Я. помещение определённой площади, уменьшение которой является отступлениями от условий соглашения. Предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади квартиры в сторону ее уменьшения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.
Суд решил, что абзац второй п. 4.3.2 договора от 20 июня 2016 года в части, устанавливающей, что при уменьшении площади апартаментов по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участ6никку долевого строительства какие-либо денежные средства, является ничтожным, т.к. противоречит требованиям закона.
Однако при рассмотрении гражданского дела № 33-17228 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда при рассмотрении апелляционной жалобы Ш. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 22 октября 2018 года решила иначе, несмотря на идентичность условий соглашений Я. и Ш.
Так, согласно материалам дела, 16 мая 2017 года между ООО «Д-Инвест» и Ш. был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлись двухкомнатные апартаменты по адресу: г. Москва, СВАО, Останкинский, Березовая аллея, пересечение с ул. Сельскохозяйственная.
Ш. просил суд признать недействительным п. 4.3.2 Соглашения, в соответствии с которым при уменьшении площади апартамента по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участнику долевого строительства какие-либо денежные средства.
Таким образом, Тимирязевский районный суд г. Москвы и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда разрешили два похожих по содержанию спора к одному и тому застройщику по-разному, тем самым защитив интересы Я. и нарушив права Ш., что недопустимо.
Кроме вышеуказанного, застройщики могут указать в соглашениях условие о запрете уступки требований без их согласия. Данное условие не противоречит законодательству, но может сильно затруднить для дольщиков заключение договора уступки требований другому лицу. Поэтому необходимо вести переговоры с организациями об исключении таких условий из соглашений.
Случается так, что при наличии таких условий в договоре участия в долевом строительстве регистрирующие органы, вопреки отсутствию согласия застройщика, регистрируют договоры уступки требований, что в дальнейшем не исключает судебных споров.
Так, например, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда рассмотрела дело N 33-38322/18 от 30 августа 2018 г. по апелляционной жалобе истца ООО “Строитель-плюс” на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 08 мая 2018 года.
В соответствии с материалами дела ООО “Строитель-плюс” обратилось в суд с иском к В.М., ООО “Нетрадиционные технологии и производство” о признании договора уступки прав требования от 10.07.2014 недействительным.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.12.2013 между ООО “Строитель-плюс” и ООО “Нетрадиционные технологии и производство” был заключен договор участия в долевом строительстве.
10.07.2014 ООО “Нетрадиционные технологии и производство” уступило право требования по указанному договору участия в долевом строительстве В.М., несмотря на соответствующий запрет.
О том, что данная уступка состоялась, истец уведомлен не был, о совершении сделки ему стало известно только в 2017 году.
В материалы дела представлено письмо ООО “Нетрадиционные технологии и производство” N от 02.09.2014 в адрес ООО “Строитель-плюс”, которым ответчик уведомил истца об уступке права требования по договору N от 10.07.2014 в пользу В.М.
На данном письме проставлены номер входящей корреспонденции и дата его получения 13.10.2014.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО “Строитель-плюс”, суд первой инстанции в оспариваемом решении сослался на пропуск истцом срока исковой давности, ведь рассматриваемый иск предъявлен в суд 29.11.2017.
Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда определила решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 08 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО “Строитель-плюс” – без удовлетворения.
Источник: alta-via.ru
Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей
.jpg)
В последнее время некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют застройщикам включать в договоры долевого участия условия, ограничивающие права дольщиков. Например, предусматривать взыскание штрафа за нарушение сроков принятия квартиры или вносить пункт, разрешающий девелоперу передавать жилье в «упрощенном порядке». Данная статья расскажет о том, к чему могут привести подобные «советы» и законны ли вообще такие действия со стороны застройщиков.
Статья 421 ГК РФ декларирует свободу договора. Это значит, что граждане и юрлица могут включить в него любые условия, не противоречащие закону.
Однако данное правило применяется в сфере долевого строительства с большими оговорками. Согласно статье 9 закона № 15 — ФЗ [1] , когда гражданин покупает товары или услуги для личного потребления, он пользуется не только правами, предоставленными ему ГК РФ, но и правами, которые даёт ему закон о защите прав потребителей. [2]
В свою очередь закон об участии в долевом строительстве указывает, что отношения между дольщиком и застройщиком, вытекающие из ДДУ, заключенного физлицом для личных или домашних нужд, регулируются законом о защите прав потребителей. [3] А статья 16 этого нормативного акта указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Следовательно, само включение подобных условий в ДДУ является бессмысленным занятием. Разве только для устрашения гражданина. Да и то вряд ли.
Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год — полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия. Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства [4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.
Некоторые «продвинутые» компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры. Однако закон № 214 — ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ. Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.
Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст.
8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику. Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.
Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой. Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение.
И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости [5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра. А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства. [6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.
Кроме вышеописанных пунктов, некоторые строительные компании включали такие условия, как право не передавать квартиру вплоть до полной оплаты по договору или пункт о том, что изменение площади помещения более чем на 5% не считается существенным. Такие оговорки являются (и являлись) недействительными, так как государство регулирует их совершенно по-другому. Например, если покупатель допускает просрочки и не вносит платежи, то девелопер вправе вообще отказаться от исполнения договора при наличии условий, оговоренных в законе. А согласно статье 9 закона № 214-ФЗ изменение площади жилья более чем на 5% позволяет дольщику идти в суд и требовать расторжения договора.
На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.
Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика. [8] Или другой момент. В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования.
Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане.
Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта. Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.
За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, руководство девелопера может быть оштрафовано на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания — до 20 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ). Понятно, что для строительной организации это не деньги. Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС.
И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем. Не секрет, что в России для давления на фирму или ее собственников при необходимости используются любые поводы. А факт нарушения прав дольщиков является вполне подходящим основанием для того, чтобы начать «кошмарить» бизнес.
На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты. [9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными.
Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск. Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.
Может ли дольщик претендовать на получение штрафов и неустойки, если он все-таки подписал договор на невыгодных условиях, а застройщик нарушил сроки сдачи объекта или иным образом не исполнил свои обязательства
Может. Как я уже сказал выше, все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты ДДУ, гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.
Итак, мы можем констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Да, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков, однако (если уж быть до конца честными) они не являются определяющими.
[1] Ст.9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15 — ФЗ от 26.01.1996 года.
[3] Ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года
Источник: vsenovostroyki.ru