Нужен ли риэлтор при покупке новостройки в ипотеку

Как я купила трешку в Москве в ипотеку благодаря инвестициям в недвижимость От родителей мне досталась двухкомнатная квартира в спальном районе Ярославля. Они получили ее взамен сгоревшей комнаты

Нужен ли риэлтор при покупке новостройки?

Абсолютное большинство клиентов на рынке первичного жилья, считают, что при покупке новостройки риэлтор им не нужен. Покупают они напрямую от застройщика, квартира чиста как слеза младенца, истории у квартиры никакой — проверять особо нечего. Но все ли так однозначно? Давайте попробуем все таки разобраться, нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?

Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам. Москва/область.

Да и действительно, при покупке квартиры в новостройке можно не плохо сэкономить на специалисте, а в некоторых случаях и полностью отказаться от услуг риэлтора.

Вот именно это обстоятельство, а точнее осознание того, что «я смогу все сделать сам», зачастую играет с покупателями новостроек злую шутку.

А ведь и правда! Что тут сложного?!

Выбрал новостройку — взял деньги — подписал договор — оплатил- сиди жди.

Да к тому же, как многие считают, к покупке новостройки они хорошенько подготовились. Прочли кучу отзывов в интернете. Отклики только положительные. Да и в офисе обстановка располагает. Здесь все такие улыбчивые, внимательные, все в белых рубашках. Эти милые ребята, ну никак, не могут обманывать. Кто угодно, но только не они! Кого угодно, но только не меня.

Зачем я буду переплачивать риэлтору? Я могу самостоятельно купить квартиру в новостройке.

Так рассуждала и моя соседка К. с пятого этажа, давняя приятельница, когда пошла взяла ипотеку на 20 лет и купила новостройку в Долгопрудном.

По задумке, она хотела купить полноценную двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, так как жить в ней она предполагала вдвоем с сыном. На деле же оказалось, что она купила евродвушку — квартиру с одной изолированной отдельной комнатой и большой кухней — гостиной.

После того, как именно я открыла ей глаза на то, какую квартиру она купила — К. не здоровалась со мной месяца три.

Спустя некоторое время мы встретились на улице. Так как переделать евродвушку не представлялось возможным — в квартире всего 2 окна, было принято решение после сдачи дома в эксплуатацию, квартиру продать, а взамен купить полноценную 2-х комнатную квартиру с изолированными комнатами.

Пошла, самостоятельно купила новостройку без агента, а в итоге все равно обратилась к риэлтору!

Не просто пришла туда где была, а откатилась еще дальше от намеченной цели!

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры в новостройке?

Часто так бывает, что только после сдачи дома и посещения новой квартиры, покупатели понимают что за новостройку они купили!

Продавцы новостроек, такие же продавцы как и везде! А какой продавец скажет, что у него залежалый товар? Только Никудышный!

Это рынок, а как на любом рынке, в первую очередь здесь принято впаривать. Впаривают сначало всякий неликвид, сладкое оставляя на потом.

Но и даже те, кто на первый взгляд вполне рассудителен и у кого характер-кремень, бывает что клюет на уловки продавцов новостроек.

Покупка новостройки в офисе застройщика и торги по-вьетнамски

Ко мне обратился солидный мужчина за услугами риэлтора при покупке новостройки. Современный жилой комплекс на Соколе. Выслушала. Приняла информацию, обработала, переварила.

ЖК был выбрал клиентом заранее — уже хорошо. Требовалось сопровождение на финальной стадии — помочь грамотно выбрать квартиру, прочитать договор, вынести экспертное мнение о возможности подписания, «заключиться» ( жарг. ). Оплатить. Получить договор после регистрации. И все. Клиенту после этого оставалось лишь ждать.

На сайте продавца выбрали квартиру. После контрольного звонка в офис продаж, информация подтвердилась — квартира в наличии.

В назначенный день мы посетили офис застройщика. На деле же оказалось, что квартиры нет. Ну, конечно же, не совсем так. Нам сообщили, что именно эта квартира уже продана — ее увели прямо у нас из под носа. «Возьмите другую. Вот эту. » — клиента начали ломать.

Ха! Такой старый и дешевый трюк. Если бы меня не было рядом, то менеджеры из отдела продаж новостроек обязательно бы подвели клиента к принятию нужного им решения, упаковали и втюхали ему какой-нибудь неликвид.

Мой клиент очень сильно расстроился. И хотя он человек уравновешенный, и не будет кидаться «из огня да полымя», на мгновение я заметила в его глазах смятение и не уверенность. Но этого мне хватило, чтобы понять, что еще чуть-чуть и он готов был взять другую квартиру.

Я настояла отказаться и уйти. И чуть ли не пинками вытолкала его за дверь. Предложила клиенту посмотреть, что будет дальше.

А дальше произошло то, что менеджеры чуть-ли не в вприпрыжку побежали след за нами вплоть до фойе. Но мы не поддались уговорам и ушли.

Через час квартира нашлась!

Но в офис продаж в этот день мы не вернулись. А у меня сутки трезвонил телефон с просьбами вернуться обратно.

У клиента были наличные, а по условиям продажи это сулило скидку в 5 %.

В итоге, клиент получил то, что хотел — свою заветную квартиру. И как компенсацию, за этот неумелый финт ушами, нам дали дополнительную скидку в 2%.

Это мне напомнило торги на вьетнамском рынке.

Когда-то в юности, я часто посещала стихийные рынки на Савеловской и на Петрашке. Подходили к товару, спрашивали. Нам ломили цену. Мы уходили. А потом вьетнамец бегал по этажам за нами с этой юбкой. Ну, пожалуйста, купите. В итоге, мы все таки ее покупали, но с хорошей скидкой. Эти навыки грамотно вести себя на рынке и умело торговаться мне в жизни очень сильно пригодились.

Примеров, когда клиенты в силу своей патологической жадности, а может быть самонадеянности или в силу еще чего-то, неудачно купили новостройку, могу приводить бесконечное множество:

• кто-то купил квартиру — окна в окна, до соседнего дома рукой подать
• кто-то купил квартиру с видом на козырек магазина
• кого-то на месте «подняли по цене»
• кому-то навязали дополнительные услуги

Риэлторы и менеджеры по продажам новостроек

Менеджеры по продажам новостроек нас риэлторов, ну очень не любят. Часто ловлю на себе взгляд и вижу, как искривляется улыбка какого-нибудь манагера в офисе продаж с мыслью — Опять с клиентом пришел очередной спец!

Не все аналогичные квартиры в новостройке стоят одинаково. Квартиры на крайних этажах и не удачно расположенные, должны реализовываться со скидкой. А менеджеры продают их по цене ликвидной квартиры, разницу кладут к себе в карман.

Если бы не риэлторы, то продавали они значительно больше и кошелек у них был намного толще.

Риэлтор и менеджер по продажам новостроек— это не одно и тоже. Мы находимся по разные стороны баррикад. Продавец пытается впарить очередной шикарный новодел, мы пытаемся докопаться до сути и истины вещей, перед тем как клиент подпишет договор.

Отзывы о застройщиках и форумы новостроек

Особо хочу упомянуть об отзывах о застройщиках в интернете, на которые опираются многие покупатели новостроек и делают выводы о возможности приобретения.

Многие с упорным постоянством наступают на одни и те же грабли. Начитавшись отзывов, со спокойной душой идут отдавать свои кровные в офис застройщика и подписывают все, что им подсовывают.

А то, что у многих застройщиков есть свой штат сеошников и IT специалистов, которые день и ночь занимаются лишь тем, что создают благоприятный информационный фон, поднимают степень доверия к застройщику, накручивают счетчики положительных отзывов от якобы довольных клиентов. Об этом вы знали!?

Форумы новостроек зачастую организованы самими застройщиками, чтобы формировать мнение потенциальных покупателей.

Многие склонны верить говорящей аватарке на форуме, нежели риэлтору как профессиональному участнику рынка!

Друзья, мой вам совет. Поднимитесь с кресла, вылезайте из-за компьютера. Съездите на стройплощадку, посмотрите все своми глазами. Может там уже недовольные дольщики разбили палаточный городок и устроили протестную демонстрацию по поводу долгостроя. Посмотрите как идет ход строительства. Не бойтесь испачкаться. Возьмите в руки кирпич. Посмотрите из чего строят. Какие материалы применяют при строительстве дома. Обойдите окресности. Что есть вокруг. Как развита транспортная, социальная и торговая инфраструктура. Убедитесь в том, что место вам подходит. Ведь именно вам там жить.

Что нужно знать при покупке новостройки

Для того, чтобы быть уверенным в своих инвестициях, и покупка квартиры в новостройке принесла только положительные эмоции, необходимо особо тщательно подойти к выбору застройщика и его проверке.

Что нужно внимательно изучить

Учредительные документы компании застройщика.

Договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю, на которой собираются строить дом.

Лицензию и разрешение на строительство.

Это то, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Все эти данные должны быть в открытом доступе или предъявлены по первому вашему требованию.

Так нужен ли риэлтор при покупке новостройки или нет?!

Если вы сами торгаш до мозга костей, и на мякине вас не проведешь, и никакими уловками вас не проймешь, то вы вполне можете обойтись при покупке новостройки и без риэлтора.

Если вы простой обыватель, начитавшийся отзывов в интернете, который ну не в зуб ногой о процессе покупки и не знаете всех тонкостей, не знаете всех уловок продавцов, то вам риэлтор при покупке новостройки не просто нужен, он позарез вам необходим.

И даже если принято решение купить новостройку без риэлтора, стоит помнить от том, что это обычный рынок и как на любом рынке вас в любой момент могут обмануть. Не стоит расслабляться!

Так, нужен ли риэлтор при покупке новостройки, решайте сами.

Надеюсь, что для вас ответ на этот вопрос стал более очевидным.

Всем душевного равновесия и удачных покупок.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — риэлтор по новостройкам.

Стоимость услуг риэлтора при покупке новостройки от 30 000 рублей

Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 1 сентября 2022 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Ответы на другие вопросы:

Квартира под залогом в банке. Как продать ипотечную квартиру?

Существует распространённое мнение, что продать залоговую квартиру невозможно. На самом деле существует как минимум три надёжных способа реализовать жильё, за которое вы всё ещё выплачиваете кредит.

За сколько лет можно накопить на квартиру?

Обычная семья в России может накопить на квартиру за 13 лет. Столько же приходится копить на жилье средней французской семье, а вот в США, Японии и Канаде показатели лучше в несколько раз

Риски и «подводные камни» при покупке квартиры на «вторичке».

Вторичное жильё — это квартира с историей. Как обезопасить себя и исключить всевозможные риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости.

За сколько можно купить комнату в Москве?

Краткий обзор актуальных цен на изолированные комнаты в коммунальных квартирах с отдельными лицевыми счетами по состоянию на 2021 год, минимальная стоимость данного формата столичного жилья в спальных районах внутри МКАДа.

Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и серьёзный шаг для любого покупателя. Чтобы сделка прошла успешно, важно знать обо всех её нюансах и особенностях перед заключением договора долевого участия. Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях, следует обратиться за помощью к проверенным специалистам.

Как я купила трешку в Москве в ипотеку благодаря инвестициям в недвижимость

От родителей мне досталась двухкомнатная квартира в спальном районе Ярославля. Они получили ее взамен сгоревшей комнаты площадью 8 кв. м. в коммуналке, на которую моя бабушка выстояла многолетнюю очередь. Квартира много лет сдавалась за 12 000 рублей, 2000 рублей из которых уходили на оплату коммунальных платежей.

Сначала я планировала жить в ней сама, но поняла, что могу продать и за ту же цену купить квартиру в новом строящемся доме. Но так получилось, что и в следующей квартире я жить не стала. В то время долевое строительство приносило хорошие деньги, потому что цены на недвижимость росли, и за 3,5 года я продала и купила в общей сложности 4 квартиры. С момента продажи первой квартиры в 2017 году до момента покупки последней в 2022 году мой капитал увеличился с 2 350 000 рублей до 6 000 000 рублей. Об этом и будет мой рассказ.

Продажа первой квартиры в Ярославле

Выставила объявление на «Авито», за два дня нашла покупателя, а через пять дней уже вышла со сделки с деньгами. Продажа принесла мне 2 350 000 рублей.

Для сделки мне понадобилось только составить договор, взять в ЖЭКе выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Госпошлину оплатил покупатель. Через неделю после подписания договора я выехала из квартиры.

Покупка квартиры в строящемся доме в Ярославле

Новую квартиру я выбрала сразу: в нашем городе появился первый проект с концепцией «двор без машин», оттуда было недалеко ехать до работы, планировка мне понравилась, поэтому сомнений у меня не было. Изначально квартира стоила 2 451 000 рублей, то есть на 101 000 рублей больше, чем принесла продажа старой квартиры. Но застройщик сделал мне скидку в 50 000 рублей, а еще 50 000 рублей я добавила сама из накоплений. Итоговая цена квартиры составила 2 401 000 рублей. При первом посещении офиса продаж мы с менеджером договорились на сделку.

Купить квартиру в строящемся доме было несложно: нужно подписать договор долевого участия, зарегистрировать его в МФЦ и оплатить в срок, указанный в договоре. После оплаты наступил самый долгий этап — ждать, пока дом сдадут. Он занял 1,5 года — до мая 2018 года. После сдачи дома от застройщика пришло приглашение на приемку. Меня все устроило, поэтому акт приемки-передачи я подписала сразу. Многие жильцы указывали на недоделки и ждали еще 1—2 месяца, пока застройщик их устранит.

Моя квартира получилась на 1 кв.м. меньше, чем было запланировано, поэтому мне вернули его стоимость — 46 000 рублей. То есть мои накопления, которые мне пришлось добавить при покупке, почти полностью ко мне вернулись. После приемки я подала документы в МФЦ и через неделю получила выписку из ЕГРН. С этого момента я стала собственницей квартиры и выставила ее на продажу.

Продажа квартиры в новостройке

Пока строилась моя квартира, я переехала жить в Москву, поэтому все дела вела через риэлтора. От меня потребовалось только приехать на сделку. Поиск покупателя занял 2 месяца с момента приемки. Цену квартиры я установила в 3 550 000 рублей — это была средняя цена на двушки в этом доме. Торг при покупке составил 20 000 рублей.

Сделка проходила в банке, часть денег мы положили в банковскую ячейку, часть — на аккредитив. Комплект документов для МФЦ тот же — договор, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности, госпошлина. Сделка состоялась в августе 2018 года.

Сколько я заработала на перепродаже

Услуги риэлтора стоили 50 000 рублей. Аренда банковской ячейки стоила 6000 рублей, оплатили ее пополам с покупателем. Аккредитив банк открыл бесплатно, так как покупатель был их вип-клиентом. Но нужно учитывать, что в других банках он стоит 2000-6000 рублей. Еще 3300 рублей — коммуналка за 2 месяца владения квартирой.

Итого из 3 530 000 рублей, которые заплатил покупатель, на руки я получила 3 473 700 рублей. Прибыль от вложения 2 355 000 рублей в долевое строительство составила 1 118 700 рублей, от момента покупки (октябрь 2017 года) до момента продажи (август 2019 года) прошло 22 месяца, то есть доходность получилась 47,5 % или 25,9 % годовых.

Можно сравнить эти результаты с доходом от сдачи старой квартиры в аренду: арендная плата приносила 120 000 рублей в год или 5,1 % годовых. Разница очевидна. Пока квартира строилась, я жила у родителей, поэтому расходов на аренду у меня не было.

Как я могла заработать еще больше

От риэлтора я узнала, что мой застройщик давал рассрочку на 9 месяцев. То есть я могла вносить оплату по частям, а остальные деньги держать на депозите в банке и получать на них еще 6—7 % годовых. В офисе продаж мне об этом не сказали.

Квартира на 16 этаже, поэтому из круга покупателей сразу можно было вычеркнуть семьи с маленькими детьми, а это основная целевая аудитория. Могла бы продать квартиру не за два месяца, а быстрее. Но квартиры на средних этажах стоили дороже на 50 000—100 000 рублей, которых на момент покупки у меня не было.

В квартире была маленькая кухня. Такие же по площади квартиры, но с большой кухней, продавались дороже. Здесь я проиграла 200 00—300 000 рублей. Итоговой суммы хватило на студию в строящемся доме в Сколково.

Покупка студии в Сколково

Как я уже писала выше, на момент продажи квартиры в новостройке я уже жила в Москве. Внутри города квартиры были слишком дорогие, поэтому для вложения денег я рассматривала ближайшее Подмосковье.

Самым привлекательным направлением оказалось Одинцово — там хорошая экология и транспортная доступность. Изучив предложения в интернете, я поехала на просмотр квартиры в ЖК «Инновация» недалеко от Сколково. На месте оказалось, что варианты, опубликованные на сайте, недоступны, а денег мне хватает только на студию 25 кв.м. на последнем этаже. Менеджер долго уговаривал меня взять ипотеку на квартиру получше, но я не согласилась — на тот момент мне было 24 года, я была не замужем и мой доход составлял 60 000 рублей. Ипотека была большим риском, да и вряд ли бы мне ее одобрили.

Расстроившись, я уже собралась ухать обратно в Москву, но вспомнила, что недалеко есть еще один ЖК — Сколковский. Внешне он нравился мне меньше, но я решила все равно съездить посмотреть. Менеджер в отделе продаж оказался намного приятнее, а цены ниже, чем в ЖК «Инновация». Мне хватало денег на студию 30,1 кв.м. — она стоила 3 444 000 рублей. Я сразу забронировала квартиру за 30 000 рублей и стала ждать документы для сделки.

Регистрация квартиры немного отличалась от регистрации в Ярославле — у нотариуса я оформила доверенность и сотрудники застройщика все сделали за меня. Мне понадобилось только открыть аккредитив в банке. Расходы на сделку составили около 5000 рублей.

Продажа квартиры в Сколково

Квартира сдалась в августе 2021 года — на тот момент такие же студии у застройщика стоили 6 800 000 рублей. Чтобы продать квартиру быстрее, я выставила объявление на ЦИАН за 6 300 000 рублей и стала ждать.

Начались звонки от риэлторов, которые предлагали свои услуги. Я категорически отказывалась. Желающих посмотреть квартиру было немного — за 3 месяца я устраивала показ всего 2 раза. Оба покупателя жили в том же ЖК и искали жилье поменьше, чтобы отселить взрослых детей. Цена их не устраивала — оба просили снизить до 5 800 000 рублей. После просмотра никто из них не перезвонил.

В конце ноября 2021 года я почти отчаялась и решила обратиться к риэлтору. Его мне посоветовала коллега с работы. Риэлтор периодически звонил мне с отчетом — квартирой интересовались, но тоже просили снизить цену до 5 700 000 — 5 800 000 рублей. Я отказывалась и терпеливо ждала «своего покупателя». Он нашелся в начале февраля 2022 года и был готов купить квартиру за 6 000 000 рублей. Мы подписали соглашение об авансе и начали готовиться к сделке.

Сделка проходила в Сбербанке через ДомКлик — максимально простой и понятный сервис. Не нужно даже посещать МФЦ — банк сам выпустит электронную подпись, оформит документы и направит их на регистрацию. Часть денег мы переводили через аккредитив, а часть — через банковскую ячейку. Услуги риэлтора стоили 150 000 рублей и на руки я получила 5 850 000 рублей. Доходность в процентном выражении я так и не посчитала.

Регистрация заняла около 5 дней и так вышло, окончание сделки выпало на 24 февраля. Можно представить мое состояние — я ехала в банк, а мои деньги с каждой минутой становились все меньше и меньше в долларовом эквиваленте. Риэлтор, который занимался оформлением сделки — украинец, и всю дорогу он был на связи с родственниками по FaceTime. Меня трясло, я не знала, что делать.

Когда я вышла со сделки, в первую очередь позвонила папе — посоветоваться, что делать дальше. Он не знал, что ответить. Я решила, что в моей ситуации правильного решения нет, и стала просто ждать, когда паника уляжется. Деньги я хранила в шкафу в пластиковом пакете из Икеи — нести их в банк на депозит тогда казалось безумием, потому что-то из-за всеобщей паники я боялась, что их могут конфисковать или заморозить.

Когда паника улеглась и стало ясно, что с банковской системой все более-менее нормально, я открыла депозит и большую часть денег положила под 21% годовых. Это приносило мне 80 000 рублей в месяц.

Как я взяла в ипотеку трешку в Москве

Еще когда я жила в Ярославле, я грезила о квартире в ЖК «Грин Парк» у метро Ботанический сад. Тогда для меня это казалось нереальным, но я тратила все силы на заработок и инвестицию денег и постоянно мониторила рынок. Квартиры дорожали чуть ли не каждый день — иногда по 1,5 млн в месяц. В итоге в начале 2022 года стоимость трешки со сроком сдачи в феврале 2024 года перевалила за 20 млн рублей.

Ипотека в начале февраля составляла около 9% — с моим первоначальным взносом ежемесячный платеж был бы около 120 000 рублей. На тот момент у меня был молодой человек, с которым мы уже планировали свадьбу. Нашего дохода хватало на оплату ежемесячного платежа, но, конечно, со скрипом. После известных событий стало ясно, что новой квартиры нам не видать — ставки взлетели до 23-25% годовых и пришлось бы платить больше 300 000 рублей в месяц.

В мае 2022 года я вышла замуж. Мы с мужем уже серьезно обговаривали совместную ипотеку, но из-за неопределенности не могли точно спланировать, когда это случится. А в июне 2022 года ставки резко пошли вниз, а лимит по программе «Господдержка-2020» увеличили с 12 млн до 30 млн рублей. У застройщика началась акция — ипотека 1,99%. Стоимость квартиры при этом возрастала всего на 1 млн рублей по сравнению со стандартными условиями.

У нас был стабильный заработок — муж работает в IT-компании старшим менеджером по продажам, а я на трех работах одновременно — юристом по трудовому договору в двух компаниях, SMM-менеджером в агентстве по договору оказания услуг, а также развивала небольшой бизнес на Wildberries. Для последних двух целей у меня есть ИП.

Мы решили рискнуть и подали заявку на ипотеку. Сделали это по двум документам, так как сроки акции были ограничены, и мы не успевали собрать справки о доходе. Из первого банка пришел отказ. Второй банк одобрил ипотеку, но под 16,9% с ежемесячным платежом около 180 000 рублей. Нас такие условия не устроили.

С помощью менеджера застройщика мы скорректировали первую заявку и дослали документы о доходе. На двоих с мужем средний доход за последний год составил 260 000 рублей — без учета неофициальных доходов и моего заработка ИП. Статус ИП я решила не афишировать вообще — доказать банку, что ты надежный заемщик в этом случае намного сложнее. Поэтому я просто приложила справки с официального места работы.

Спустя 3 долгих дня пришло одобрение. Сначала я не поверила своим глазам — условия были просто идеальными. Нам одобрили даже большую сумму, чем была нужна. Итоговые цифры вышли такими — стоимость квартиры 23 461 000 рублей, ставка 1,99%, срок 30 лет, первоначальный взнос 5 124 000 рублей, ежемесячный платеж 68 400 рублей. Это сильно меньше платежа, на который мы ориентировались изначально. Для сравнения, в нашем ЖК подобные квартиры сдаются в аренду за 70-80 000 рублей.

Сейчас мы ждем, когда квартира достроится — срок сдачи по договору февраль 2024 года. А пока я откладываю деньги на ремонт — уже удалось накопить 2,4 млн рублей с учетом денег, оставшихся после продажи квартиры в Сколково. Часть из накоплений, конечно, пойдет на погашение ипотеки, но после сдачи квартиры мы планируем продать ту, в которой живем сейчас, и частично погасить ипотеку, уменьшив ежемесячный платеж.

Погашать ипотеку с такой маленькой ставкой досрочно невыгодно — лучше держать лишние деньги на депозите или тратить на дорожающие товары. Поэтому после сдачи новой квартиры и продажи старой решим, направлять деньги в досрочное погашение или взять еще одну ипотеку — на квартиру для будущих детей.

Квартира, в которой мы живем сейчас, принадлежит мужу. Мы оцениваем ее в 11 млн рублей, но точно не знаем, сколько она будет стоить в 2024 году, поэтому будем смотреть по ситуации. Возможно, часть денег направим в погашение первой ипотеки, а на оставшиеся возьмем вторую.

Выводы

Когда я продавала свою первую квартиру в Ярославле, я даже подумать не могла, что она превратится в трёхкомнатную квартиру в Москве. Но везение и немного просчета позволили мне исполнить свою мечту.

Если копнуть еще глубже, то все это случилось благодаря моей бабушке, которая отстояла очередь на комнату в коммуналке. Вся цепочка с комнатами/квартирами выглядит так.

Бабушка получает комнату 8 кв.м. в коммуналке — в нее заселяются мои родители — комната сгорает и родителям выдают 2-комнатную квартиру — она переходит ко мне — я продаю ее и покупаю новую квартиру в Ярославле — продаю ее и покупаю студию в Сколково — продаю ее и беру ипотеку в Москве.

Пройдя весь этот путь с покупками и продажами квартир, я могу дать несколько советов, как не потерять деньги и приумножить свой капитал:

1. Деньги с продажи недвижимости всегда нужно вкладывать в недвижимость. Не в машины, золото и акции, а только в недвижимость.
2. После продажи квартиры нужно вложить деньги максимально быстро, так как недвижимость дорожает каждый день, а ситуация в мире нестабильная. Идеально, если сделки будут в один день.
3. Не стоит соглашаться на первое предложение о покупке — скорее всего, так вы сильно потеряете в деньгах. Но и сильно затягивать тоже не нужно, если квартира не продается уже 2-3 месяца, нужно пересмотреть цену. Время = деньги.
4. На каждую квартиру есть покупатель. Я продала и убитую квартиру в спальном районе, и квартиру с отделкой в новостройке, и крохотную студию без отделки.
5. Не бойтесь обращаться к риэлтору. Да, вы заплатите ему немаленькую сумму, но сэкономите время.
6. Если у вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду, а это время рынок стабильно идет вверх, стоит посчитать, что будет выгоднее — аренда или продажа и вложение в долевое строительство. Этот совет не для всех — я знаю, что многие боятся долевки. Но я рискнула и не прогадала. Сейчас большинство застройщиков работают через эскроу-счета — даже если квартиру не достроят (что сейчас случается все реже и реже), деньги вам вернутся. То есть вы не заработаете, но и не потеряете.
7. И последнее. Если планируете покупать квартиру для дальнейшей перепродажи, учитывайте факторы, влияющие на спрос: площадь кухни, этаж, вид из окон. Вам это может быть неважно, но, если прогадать — это уменьшит круг потенциальных покупателей и продажа займет больше времени.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Вопрос о том, нужен ли риелтор для продажи или покупки жилья, часто вызывает дискуссии. Но мы считаем — нужен . Главное — вы должны чётко понимать, чего ждёте от работы с риелтором. … Он может превратить важный и непростой процесс покупки или продажи жилья в предсказуемое и приятное событие. Что вам предстоит сделать. Какую пользу вы получите от работы с риелтором.

Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Эксперты в этой статье

Риелторы:

• председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
• управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

Девелоперы:

• директор по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константин Тюленев
• коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов

Есть ли разница в цене

Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.

В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.

Дополнительные платы

В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.

При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.

От застройщика вы узнаете все из первых рук, но он не готов на сложные сделки (Фото: Сергей Коньков/ТАСС)

Особенности взаимодействия с застройщиком

Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:

• информация из первых рук. В первую очередь, покупатель может узнать детальную информацию обо всех особенностях проекта, материалах и технологиях строительства, посмотреть необходимую документацию сразу в офисе продаж застройщика;
• ипотека. Крупные застройщики имеют различные партнерские проценты с банками, когда проценты по кредиту будет выплачивать за клиента застройщик в течение первого года после оформления покупки. Банки зачастую дают девелоперам специальные условия по ставкам за счет гарантированных объемов продаж. Такие условия редко можно встретить в агентствах недвижимости;
• возможность сэкономить. Обычно девелоперы не берут дополнительную плату за оформление документов, ипотеки.

К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:

• ограниченность выбора. Застройщик может предложить покупателю квартиры только в своих проектах. Это удобно, если клиент уже определился с выбором проекта. Некоторые застройщики не имеют собственного отдела продаж, так как в целом это не их профильный бизнес. Среди них — один из крупнейших столичных застройщиков MR Group. С другой стороны, есть застройщики, которые реализуют проекты своими силами (ГК «ПИК», Главстрой, ФСК, «Донстрой», «Крост» и т. д.);
• дополнительные услуги. Многие застройщики не оказывают дополнительные услуги (подбор ипотечных программ, оформление ипотеки), а также не реализуют сложные сделки, связанные с продажей старой квартиры. Хотя в последнее время в борьбе за клиента у некоторых крупных застройщиков появились комплексные услуги, в том числе схемы трейд-ин по срочному выкупу старых квартир.

У риелторов — больше вариантов подбора квартиры, но зачастую не очень клиентоориентированные менеджеры

Особенности покупки новостройки через риелтора

В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.

Зачем нужен риэлтор в Москве при покупке квартиры в новостройке , риски покупателей жилья от застройщика в строящемся доме на стадии котлована. … Так рассуждала и моя соседка К. с пятого этажа, давняя приятельница, когда пошла взяла ипотеку на 20 лет и купила новостройку в Долгопрудном. По задумке, она хотела купить полноценную двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами, так как жить в ней она предполагала вдвоем с сыном. На деле же оказалось, что она купила евродвушку — квартиру с одной изолированной отдельной комнатой и большой кухней — гостиной.