Образец договор об уступке права на участие в долевом строительстве многоквартирных домов

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ

Предметом Договора долевого участия являлось строительство сборно-монолитного каркасного 12-ти этажного 1-секционного жилого дома корпус 1 по строительному адресу: Московская область, __________________________и передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, условный номер ___ номер на площадке — 2, проектной площадью _______, расположенную на 4 этаже Многоквартирного дома (далее – «квартира»).

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

• о предмете соглашения – право требования;
• о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
• об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
• об ответственности за нарушение сделки;
• заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
• личные данные о цеденте и цессионарии.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

• паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
• основной договор на участие в долевой застройке;
• платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
• документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

1. На первом этапе проверяется, есть ли необходимые документы в наличии у строительной компании. Для этого требуется посетить офис и попросить предъявить: учредительную документацию, свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию, документы, устанавливающие прав на земельный участок, разрешение на проведение строительных работ, строительный проект, в котором указываются основные технические данные, срок сдачи строения в эксплуатацию, договор с указанием, на какие средства осуществляется возведение дома.
2. На втором этапе требуется подготовить покупателя и продавца к проведению сделки. При этом к обязанностям продавца относится: уведомление строительной компании о переуступке прав, получение от нег соглашения, получение справки о том, что перед застройщиком отсутствует долг, получить согласие от банка. Покупатель обязан получить согласие от супруги на получение прав и оформить ипотеку, если покупка производится с получением займа.
3. На третьем этапе составляется договор переуступки прав.
4. На четвертом этапе производится регистрация договора.

Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии)

4. Цедент (Вариант: Цессионарий) обязуется в срок до [число, месяц, год] уведомить [указать, каким образом, например, письменно, путем направления заказного письма с уведомлением] [краткое наименование общества должника] о состоявшейся уступке права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья N [вписать нужное] от [число, месяц, год].

Человек имеет право. Подкаст — Заключенные на фронте. Как использовали спецконтингент в войнах…

ДДУ/Договор долевого участия. Основные пункты

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве

Цена договора учитывает предусмотренную графиком платежей рассрочку и включает ежемесячную уплату суммы, в размере ___ % на остаток задолженности. Допускаются расчеты с опережением графика, в этом случае цена уступки права требования определяется с учетом сроков расчета и не оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

Все споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензии – 15 дней со дня получения претензии. В случае не получения стороной претензии, направленной по адресу, указанному в настоящем договоре, претензионный досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным с момента получения стороной, направившей претензию, возвращенной кореспонденции.

Договор уступки прав требования на квартиру

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания Акта, Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (инвестиционному или ДДУ) и перестает быть должником по обязательству.

Договор переуступки (цессии) прав на квартиру при долевом строительстве

Здесь и далее представлен образец договора переуступки (цессии) прав на квартиру при долевом строительстве между физическими лицами. Договор переуступки должен быть согласован с застройщиком и утвержден нотариусом. Также договор переуступки возможно оформить, если на приобретение квартиры был выдан ипотечный кредит.

Договор переуступки: цессия в подробностях

Вам придется лично посетить офис строительной компании и подать представителю заявление о том, что вы осуществляете цессию (переуступку прав). Если вы решите проигнорировать застройщика, то впоследствии суд может отменить сделку, признать ее незаконной. Будет хорошо, если в качестве третьей стороны на процедуре цессии выступит представитель юридического отдела компании-застройщика.

Образец договора уступки права требования на квартиру в новостройке

Для того чтобы этого не случилось в статье разберем все эти вопросы. Начнем с определения самого понятия договора переуступки права требования (договор цессии). Скачать образец договора можно по ссылке внизу статьи. Согласно договору цессии, дольщик переуступает другой стороне (цессионарию) свои права и обязанности по договору долевого участия.

Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве

Если вы официально являетесь участником какого-либо «долгостроя», то есть материально участвуете в строительстве многоквартирного дома и претендуете на получение отдельной жилплощади в нем, вы имеете право продать свои еще не существующие квадратные метры.

Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве

• заявление о регистрации ДДУ от всех заинтересованных лиц;
• если в сделке участвуют средства банка, потребуется представить документ о регистрации ипотечного кредитования на основании закона;
• зарегистрированное соглашение в долевом строительстве и пакет необходимых бумаг, указанных в приложении;
• ДДУ – 3 экземпляра;
• для юрлиц: копии учредительных бумаг, заверенных у нотариуса, свидетельство о госрегистрации, внесении корректировок, постановки на учет в ФНС, а также документ, удостоверяющий полномочия руководителя компании, решение учредителей о заключении сделки;
• для граждан: разрешение мужа (жены) на выполнение процедуры или заявление о том, что заинтересованное лицо не замуж (не женат);
• согласие органов попечительства на переуступку прав требования на основании ДДУ, если одним из собственников недвижимости является ребенок;
• договор ссуды (копия и оригинал, при наличии ипотеки);
• закладная и соответствующие бумаги при ипотечном кредитовании (официальный документ и его «дубликат»);
• платежка о внесении государственной пошлины;
• если переуступка осуществляется до того момента, как была внесена сумма, соответствующая реальной стоимости недвижимости участнику ДС потребуется согласие застройщика на подобную сделку (копия, оригинал);
• если право требования находится в залоге – разрешение залогодержателя на заключение договора (официальна бумага, «дубликат»).

Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия

В первом случае покупатель должен достоверно убедиться, что продавец (цедент) действительно полностью расплатился с застройщиком. Чтобы это сделать, цессионарию необходимо взять у застройщика официальную справку об оплате по ДДУ за конкретную квартиру, на которую покупаются права, с указанием ее номера (ведь нередко встречается ситуация, когда цедент по ДДУ приобрел несколько квартир, но оплатил не все), на момент (указывается дата) заключения цессии. В справке должно быть отражено, что цедент имеет право на «уступку».

Источник: zakonandpravo.ru

Образец договор об уступке права на участие в долевом строительстве многоквартирных домов

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

В Советский районный суд г. Омска
644065, г. Омск, Нефтезаводская, 32 «в»

Истец: Ш., проживающая:
г. Омск, ул. ____, д. __, корп. __, кв. __

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «МИГ-21»
Юр. адрес: Московская область, г. Железнодорожный,
ул. Центральная, дом 68, офис № 8
Почтовый адрес: 644073, г. Омск, ул. 3-я Любинская, 22
в лице:
внешнего управляющего Лясман Аглаи Эдуардовны
644001, г. Омск, ул. Лермонтова, 127/1, оф. 166

Третье лицо: Управление федеральной службы государственной
регистрации кадастра и картографии по Омской
области Советский округ
644029, Омск, ул. Андрианова, 16
(26-93-87, 26-93-88)

Исковое заявление
о государственной регистрации договора
долевого участия в строительстве

07 мая 2010 года между Ш. и ООО «МИГ-21» был заключен «договор участия в долевом строительстве № 10-05 __».

Согласно п. 2 Договора, «Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства Объекта, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 28».

«Участник долевого строительства инвестирует Объект в части квартиры свободной планировки, имеющей проектную характеристику: Этаж 5, Условный номер __, общая площадь 63,4 кв. м.».

Попытки обратиться к Застройщику — ООО «МИГ-21», в лице его руководителя В. В. Титова с просьбой об осуществлении действий по регистрации договора (совместному обращению в Управление Росреестра по Омской области) по адресу: г. Омск, ул. 3-я Любинская, 22, не имели успеха ввиду отсутствия по указанному адресу как самого директора, так и иных сотрудников застройщика.

Недавно мне стало известно о введении процедуры внешнего управления на предприятии ООО «МИГ-21».

Согласно п.п. 3, 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве № 10-05/03-05 от 07 мая 2010г. содержит в пунктах 2.1., 2.2., 3.2., 3.6., 4.2., 5., 5.2. существенные условия.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 января 2011 года по делу № А41-2185/10 на предприятии ООО «МИГ-21» введено внешнее управление сроком на 12 месяцев до 19.01.2012г..

Внешним управляющим утверждена Лясман Аглая Эдуардовна.

В газете Коммерсантъ от 12.02.2011г. опубликована следующая информация:

«55030004399 «19» января 2011 года Арбитражным судом Московской области вынесено определение по делу № А41-2185/2010 о введении внешнего управления в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа — 21 век» (ООО «МИГ-21 век») (местонахождение: 143980, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Центральная, 68, офис 8, ИНН 5503055083, ОГРН 1025500739153).

Внешним управляющим утверждена Лясман Аглая Эдуардовна (644001, г. Омск, ул. Лермонтова, 127/1, оф. 166) — член НП «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа» (109316, г. Москва, ул. Остаповский проезд, д. 3, стр. 6, оф. 201, 208).

Требования кредиторов принимаются в течение двух месяцев с даты опубликования настоящего сообщения».

Согласно статье 94 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты введения внешнего управления прекращаются полномочия руководителя должника, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего.

06 сентября представитель истицы обратился к Лясман Аглае Эдуардовне (г. Омск, ул. Лермонтова, 127/1, офис № 126) с просьбой о явке в Управление Росреестра по Омской области 09.09.2011г. в 15:00. О невозможности явки просил сообщить по телефону. Однако ответчик в назначенное время и место не явился, по телефону об отсутствии возможности не сообщал, что свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации договора.

Согласно п. 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 13 ФЗ закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как следует из статьи 30 ГПК РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Таким образом, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество.

С момента регистрации договора долевого участия, у дольщика возникает право залога на указанное в вышеприведенной статье 13 Закона недвижимое имущество.

Кроме того, истица заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с целью получения в собственность квартиры для удовлетворения своих личных бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ввиду чего, полагаем, что к спорным правоотношениям также применимы правила об альтернативной подсудности в соответствии с законом «О защите прав потребителей».

На основании изложенного прошу суд:

вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве № 10-05__» от 07 мая 2010 года, заключенного между Ш. и обществом с ограниченной ответственностью «МИГ-21».

1. копия договора участия в долевом строительстве № 10-05__» от 07 мая 2010 года;
2. копия приложения № 1 к договору участия в долевом строительстве № 10-05__» от 07 мая 2010 года;
3. копия письма в адрес Лясман Аглаи Эдуардовны от 6 сентября 2011года;
4. копия доверенности Ш., выданной Н.;
5. копия доверенности (в порядке передоверия) на имя О.;
6. копия искового заявления по числу лиц, участвующих в деле (2) * ;
7 квитанция об уплате госпошлины;
8. копия определения Арбитражного суда Московской области от 19 января 2011 года по делу № А41-2185/10 (у внешнего управляющего имеется).

подпись ______________ /представитель по доверенности/

* С 01.10.2019 г. истец самостоятельно должен направить исковое заявление и приложения к нему участникам процесса

До 1 октября 2019 года истец направлял в суд копии искового заявления и приложений к нему по количеству ответчиков и третьих лиц, а уж суд направлял полученные документы всем указанным в иске участникам процесса.

С 1 октября 2019 года истец должен самостоятельно направить другим участникам процесса копию иска и иные приложенные к иску документы, а в суд представить подтверждение их отправки (п. 6 ст. 132 ГПК РФ).

В п. 6 приложения к приведенному исковому заявлению следует сослаться на «уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику и третьему лицу копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют».

Рекомендуем все исковые заявления о признании права на недвижимость, выделе доли, истребовании, регистрации

Источник: logos-pravo.ru

Образец договор об уступке права на участие в долевом строительстве многоквартирных домов

Что такое электронно-цифровая подпись?

ЭЦП (Электронно-цифровая подпись) — это цифровой аналог вашей рукописной подписи для электронных документов.

Как проходит сделка с использованием эскроу-счета?

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, который гарантирует надёжность покупки. Он предполагает, что покупатель квартиры платит деньги не напрямую застройщику, а переводит их на застрахованный счёт в банке, который выдаёт их застройщику только после того, как дом будет введён в эксплуатацию и зарегистрирована первая собственность.

В первую очередь необходимо составить договор долевого участия (ДДУ), направить его в соответствующий банк, где на данный объект будет зарезервирован эскроу-счет. Затем участник ДДУ должен явиться в отделение банка для открытия эскроу-счета. Данный эскроу-счет указывается в ДДУи договор проходит государственную регистрацию. После это зарегистрированный договор направляется в банк и на его основе эскроу-счет активируется, затем участник может вносить на него свои денежные средства.

Чем отличается совместная форма собственности от долевой?

Оба вида предполагают наличие нескольких собственников. При этом долевая собственность предполагает определение частей (они могут быть как равными, так и неравными), принадлежащих каждому из собственников. Если собственность совместная, то такие доли не выделяются и считаются равными. В совместной собственности участниками сделки являются только супруги, не имеющие брачный договор или имеющие договор, предполагающий равные доли. При долевой форме собственности участниками сделки могут быть лица, не имеющие родства, а также супруги с брачным договором, но неравными долями (например 1/3, 2/3).

Что такое переуступка?

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт участника к правопреемнику.

Между кем заключается договор и на каком основании?

Договоры участия в долевом строительстве на строительство объекта долевого строительства, заключаются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (включая любые соглашения, договоры об уступке прав по таким договорам) между Застройщиком и участником долевого строительства, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по Рязанской области (Рязанская область, город Рязань, Право-Лыбедская улица, 35) путем подачи документов через любое территориальное отделение ГБУ РО «МФЦ Рязанской области» и считаются заключенными после государственной регистрации.

Порядок оформления договоров участия в долевом строительстве, любых соглашений, договоров уступок прав требований по ним (далее- «договоры», «сделки»), действующий в ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», позволит вам сэкономить и спланировать свои временные затраты по оформлению своего участия в строительстве выбранного вами многоквартирного дома, а нам – обеспечить надлежащее и оперативное решение связанных с этим задач.

В каком порядке осуществляется оформление договоров в ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО»?

Оформление договоров в ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» осуществляется в следующем порядке:

1. Для подписания договора в офисе ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» гражданину необходимо при себе иметь паспорт гражданина РФ (другой документ, удостоверяющий личность), свидетельство о браке (при оформлении в совместную собственность), свидетельство о рождении ребенка (в случае если в договоре будет фигурировать несовершеннолетний ребенок). Специалист отдела продаж направит вас к нотариусу для выдачи доверенности на имя юрисконсультов компании «ЕДИНСТВО» с целью осуществления государственной регистрации договора (в том числе соглашений о его изменении, досрочном прекращении), для дальнейшей технической инвентаризации. Кроме того, вы получите памятку по оплате государственной пошлины за регистрацию договора для ее оплаты в ближайшем банке. Размер данного платежа определяется Налоговым Кодексом РФ.

2. При заключении сделок, совершаемых между супругами, и сделок, совершаемых с участием несовершеннолетних или малолетних граждан (детей), вам необходимость заранее учесть следующие правила:

2.1. Согласно Гражданскому Кодексу РФ за несовершеннолетних граждан, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью от их имени могут совершать только их родители. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью лично, но с письменного согласия одного из своего родителя. Родители несовершеннолетнего или малолетнего гражданина обязаны совершать сделки (давать согласие на совершение сделок), влекущие уменьшение имущества, имущественных прав ребенка только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Специалист отдела продаж до подписания договора уведомит участника, обратившегося с просьбой об оформлении такой сделки, о необходимости предоставить разрешение органа опеки и попечительства на ее заключение, а также выдаст памятку с информацией об адресе органа опеки и попечительства Администрации г. Рязани, контактными телефонами, примерным перечнем документов, необходимых для получения разрешения.

2.2. Согласно Семейному кодексу РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В связи с тем, что договор подлежит государственной регистрации, специалист отдела продаж выдаст вам памятку, в которой содержится информация об адресах нескольких нотариальных контор, контактные телефоны, примерный перечень документов, необходимых для получения нотариально удостоверенного согласия супруга, а также необходимые формулировки текста согласия.

3. Государственная регистрация договоров проводится юрисконсультами компании «ЕДИНСТВО» по нотариальной доверенности от участников долевого строительства. День сдачи вашего договора – один из ближайших дней (с учетом объемов сдаваемых дел) после его подписания сторонами и передачи специалисту отела продаж документов, необходимых для его государственной регистрации. Срок государственной регистрации договоров (включая любые соглашения, договоры об уступке прав по таким договорам) — 9 рабочих дней. Об окончании проведения государственной регистрации вы будете проинформированы дополнительно, после чего вы сможете получить у специалиста отдела продаж ваши готовые документы из Управления Росреестра по Рязанской области.

4. После проведения правовой экспертизы и государственной регистрации договора вы сможете осуществить первый денежный платеж. Данное правило действует в ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» в соответствии с требованиями законодательства и в целях защиты ваших финансовых интересов. Важно понимать, что пока договор не зарегистрирован, он не вступил в законную силу, следовательно, все платежи по незарегистрированному договору являются незаконными. Необходимо помнить, что до государственной регистрации договора участник долевого строительства не имеет законных прав требования своего объекта долевого строительства.

Мы работаем по настоящим правилам для защиты законных прав и интересов наших клиентов, для обеспечения оперативной государственной регистрации ваших договоров, а в дальнейшем — технической инвентаризации, кадастрового учета многоквартирного дома, что необходимо для государственной регистрации прав собственности на готовые объекты долевого строительства. Такой порядок работы избавляет вас от конфликтных ситуаций, сложностей при работе с юридическими документами, а также от траты личного времени и сил в различных учреждениях.

Как я могу ознакомиться с шаблоном договора на объект?

С шаблонами договоров вы можете ознакомиться по ссылкам ниже:

Источник: edinstvo62.ru

Образец договор об уступке права на участие в долевом строительстве многоквартирных домов

Многие российские граждане с целью сохранить свои сбережения вкладывают в недвижимость немалые средства.

По истечению некоторого времени она продается, что, безусловно, приносит владельцу некоторую прибыль.

Как правило, продать можно не только ее, но и право требования на недвижимость.

Для чего необходимо

В последние годы на рынке недвижимости лидирующее положение занимает сделка по продаже права требования, что подразумевает его переход от обладателя к стороннему лицу.

Она приносит определенную выгоду заинтересованным в проведении сделки переуступки сторонам.

Продавец получает взамен жилой площади некие денежные средства, а покупатель по сходной цене становится ее обладателем.

Условия сделки

Понятие «переуступка» обозначает вид сделки, которая совершается с недвижимостью. Право ее требования реализуется вместе с обязательствами третьему лицу.

Обязательное условие процедуры заключается в согласии правообладателя на ее совершение, то есть первого лица.

В сделке переуступки принимают участие:

Правообладатель	являющийся непосредственным владельцем объекта согласно условиям исходного договора
Приобретатель	намеревающийся реализовать купленное им ранее право требования недвижимость
Покупатель	готовый выкупить право требования на недвижимость

Приобретатель и покупатель должны заключить договор, подтверждающий факт уступки права требования.

Он служит основанием для перехода права собственности на объект недвижимого имущества с последующей его регистрацией в ФУП Росреестр.

Чаще всего сделка по переуступке права требования на жилую площадь проводится лицами, инвестировавшими средства в постройку либо принимающие участие в долевом строительстве.

Юридические тонкости

Регламентация общих вопросов по сделке переуступки осуществляется нормативами главы 24 Гражданского кодекса.

Что касается частных вопросов, то разъяснения по ним даются в положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ. В него неоднократно были внесены поправки и изменения, чтобы усовершенствовать совершения сделок с недвижимостью.

Помимо указанных актов законодатель издал ряд нормативно-правовых актов, разъясняющих юридические тонкости, сопутствующие проведению сделки.

Законодатель предусмотрел в них нормы, которые позволяют защитить права каждого из участников сделки.

Он может быть заключен исключительно с согласия правообладателя, с которым был подписан исходный договор на приобретение недвижимости.

Одним из обязательных условий является отправление уведомления должника о переуступке права требования.

Норма предусмотрена в положениях части 1 Гражданского кодекса, принятого в исполнение с 30 ноября 1994 года под номером 51-ФЗ. На данный момент действует его последняя редактура от 3 июля прошлого года.

Уведомление застройщика о переуступке прав требования

Если приобретатель права требования принял решение относительно его продажи, то должен поставить в известность правообладателя.

Условие отправления уведомления распространяется на все виды сделок вне зависимости от состояния предмета сделки.

По ДДУ

При намерении передать третьему лицо право требования его владелец направляет письменное уведомление застройщику. Без его согласия обладатель права не может совершить сделку переуступки.

Она может быть проведена, если правообладатель:

Полностью расплатился с застройщиком	в соответствии с условиями, оговоренными в договоре долевого участия
Договорился с покупателем	о передаче обязательств вместе с правами
Был наделен полномочиями на проведение сделки переуступки	о чем отмечено в исходном договоре

Если продавцом является имеющее право требования по договору долевого участия лицо, то он получает определенную выгоду.

Он может реализовать жилую площадь по более высокой цене по сравнению с первоначальной стоимостью.

Как правило, стоимость жилой площади повышается в разы ко времени завершения строительства, поэтому превысит размер инвестированных в строительство жилого здания средств.

По условиям ДДУ между участником долевого строительства и застройщиком вслед за его подписанием возникают определенные права и обязанности.

В соответствии с ними дольщик обязан вносить регулярно плату в установленные договором сроки.

В договоре ДДУ должны быть предусмотрены пункты:

Сроки оплаты	и размер ежемесячных взносов
Дата введения в эксплуатацию жилой площади	права и обязанности сторон договора
Ответственность за неисполнение условий договора	и дополнительные условия

Если дольщик не получит согласие застройщика, то сделка признается недействительной, а договор переуступки отойдет в число «ничтожных договоров».

На квартиру

Законодатель допускает продажу квартиры, которая находится в недостроенном жилом здании по договору цессии.

Он предполагает покупку квартиры в новостройке у застройщика одним лицом и перепродажу ее третьим лицам.

Такого рода схема обрела некоторую популярность на рынке недвижимости в силу простоты оформления права собственности.

Как правило, сделка переуступки совершается на последней стадии строительства либо после его завершения. Нужно учесть, что она осуществима до подписания акта приема-передачи квартиры.

Продавец должен направить застройщику уведомление, оформленное в письменной форме.

Оно содержит сведения относительно:

• владельца квартиры;
• покупателя, который выкупил квартиру;
• решения вопроса о неуплаченных застройщику взносах.

Как правило, сделка переуступки проводится исключительно после внесения платы за квартиру в полном объеме.

Платеж должен быть подтвержден соответствующими квитанциями либо справкой от застройщика.

Если квартира была куплена на кредитные средства, предоставленные по ипотечному кредитованию, то необходимо получить согласие банка на проведение сделки переуступки.

Заключение договора цессии

Вопросы относительно оформления сделки переуступки, порядок заключения договора цессии предусмотрены законодателем в Федеральном законе № 214-ФЗ, гражданском праве.

Его можно составить в произвольной форме, но необходимо учесть правила канцелярского делопроизводства по написанию деловых бумаг.

Сообразно условиям при совершении сделки переуступки происходит замена участников, что отражается в заключенном с застройщиком исходном договоре.

Порядок оформления

Законодатель утвердил определенный порядок, соответственно которому совершается сделка.

Право требование переходит к покупателю в объеме, которым обладал предыдущий владелец сообразно условиям договора переуступки. В нем надлежит описать характер уступаемого права, указать прилагаемые документы.

Последовательность действий следующая:

Реализующее свое право лицо самостоятельно находит покупателя, который готов выкупить его	затем стороны сделки переуступки обращаются к застройщику, чтобы получить его согласие
Заинтересованные в проведении сделки стороны заключают договор переуступки	договор переуступки регистрируется в Федеральном казенном предприятии Росреестр для придания ему юридической силы

Сделка переуступки имеет ряд преимуществ, несмотря на сопровождающие ее риски. Для продавца существует риск неполучения платы в полном объеме, поэтому наилучшим вариантом является задействование банковской ячейки для осуществления расчета.

Что касается покупателя, то вероятность вступления в права собственности обуславливается добропорядочностью застройщика. Он должен своевременно ввести объект в эксплуатацию.

Сопутствующие документы

Чтобы оформить сделку переуступки с последующей регистрацией договора в ФКП Росреестр потребуются документы:

Паспорта участников, удостоверяющие их личности	договор долевого участия, прошедший регистрацию в ФКП Росреестр
Платежные квитанции, подтверждающие внесение платы за объект сделки	и разрешение на строительство
Учредительные документы застройщика, включая лицензию на осуществление строительного производства	справка застройщика о размере перечисленных продавцом средств с указанием полной стоимости объекта сделки
Справка о произведенных строительных работах, включая срок окончания работ	выписка из ЕГПР, подтверждающая регистрацию права собственности
Договор долевого участия, если объект сделки строится на условиях долевого строительства	официальное согласие застройщика на проведение сделки переуступки
Новый договор, подписанный застройщиком и третьим лицом, который покупает право требование	исходный договор о приобретении права требования
Соглашение о передаче обязательств	подписанное продавцом и покупателем, который в дальнейшем несет по ним ответственность перед застройщиком

Если продавец находится в официальном браке, то обязан предъявить согласие второго супруга на проведение сделки переуступки. Оно должно быть оформлено в нотариальном порядке.

За предоставление услуги, связанной с регистрацией договора переуступки надлежит заплатить государственную пошлину.

Обязательность ее уплаты закреплена указаниями Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Акт испущен 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ.

В нем изложены правила, соответственно которым государственные органы обслуживают население страны, порядок и основания оплаты услуг.

Размер государственной пошлины утвержден указаниями части 2 Налогового кодекса РФ, а именно статьи 333.33.

За регистрацию ФКП Росреестр договора перепоручения платится госпошлина в размере:

Для физических лиц	2 000 рублей
Для юридических лиц	22 000 рублей

И в заключение необходимо отметить, что законодатель установил норму положениями статьи 390 ГК РФ относительно соблюдения условий предъявляемых к сделке переуступки заинтересованными сторонами.

В противном случае ответственность перед застройщиком будет нести продавец, то есть подписавшее исходный договор лицо.

С него взыскивается выплаченная по договору цессии денежная сумма, процентные начисления и понесенные убытки.

Источник: pravobez.ru

Заключение договора переуступки права требования при долевом строительстве

Одним из самых оригинальных методов инвестирования в недвижимость является вложение денег в новое строительство. Очень многие в погоне за дешевыми метрами будущей квартиры стараются вложиться в строительство уже на этапе начала постройки, чем потом намного больше переплачивать во время покупки оной уже в готовом доме.

Конечно, на примере одной подобной квартиры разница практически незаметна, но тем инвесторам, которые перепродают по договору переуступки такие квартиры намного дороже, разница совершенно очевидна. Итак, чтобы новый покупатель получил такую квартиру, необходимо оформить специальный документ, по-научному называемый цессией.

Конечно, такая бумага совершенно не является страховкой при случае различных рисков, особенно, если она оформляется, только когда начинается постройка будущей недвижимости. Поэтому будущая постройка все равно может прерваться или растянуться в крайних случаях.

Законодательный аспект вопроса

Так что же собой законодательно представляет данная сделка. По сути, происходит передача прав требования исполнения обязательств от третьих лиц от одной стороны к другой.

Юридически такой документ можно заключить только для приобретения новостроек, которые при строительстве использовали договор участия в долевом строительстве. Оформляется уступка по такому документу только в тот период времени, пока проходит период между госрегистрацией данной бумаги и фактом приема-передачи самого объекта. Как только был подписан акт приема-передачи, может действовать только акт купли-продажи, как гласит 11 статья 214 – ФЗ.

Сам по себе такой документ совершенно никак не меняет первоначального договора, который был составлен для долевого строительства, он просто меняет одну из сторон, однако все существенные детали по-прежнему остаются совершенно неизменными. Все права и обязанности у каждой из сторон остаются совершенно в тех же размерах.

Федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ в ст. 11 четко говорит об уступке, однако весь порядок заключения подобной бумаги прописаны в 24 главе Гражданского кодекса, где рассказывается о перемене лиц в различных обязательствах.

Общие правила составления

На данный момент такой документ обязательно должен заключаться в письменной форме, однако она может быть совершенно произвольной.

Запрещено оформление такой бумаги только тогда, когда такой пункт специально был введен в первоначальный договор о долевом участии. Сам документ просто передает имущественные права, поэтому его оформление возможно только до сдачи самого готового дома. Регистрация обычно длится в течение месяца с того дня, когда документация поступила в специальный орган.

Однако перед всем этим необходимо для заключения бумаги соблюсти некоторые правила:

1. Все долги цессионера перед застройщиком обязательно должны быть уплачены. Если покупатель согласен на данную сделку, то все долги он может перевести на себя, оформляя договор перевода задолженности. На самом деле, пока происходит этап строительства, то такие передаточные акты можно заключать сколько угодно раз без последствий.
2. Когда все задолженности исчезают или передаются, то вполне можно начинать сбор информации для будущего договора. Первым делом стоит наведаться в офис строительной фирмы для того, чтобы сделать тщательную проверку их документации. Обязательно потребуйте представить вам все учредительные бумаги, документы о государственной регистрации, разрешение на землю и проведение строительных работ на ней, а также строительный проект с датами окончания строительства и перечнем используемых материалов. Если вас все устраивает, то можно начинать подготовку к дальнейшей сделке.

Для оформления будущего документа каждая из сторон должна совершить некоторые действия. К примеру, от продавца требуется:

1. Уведомление застройщика об оформлении договора цессии. Делается это только при личной встрече в офисе компании и, если проигнорировать этот пункт, то суд впоследствии вполне может аннулировать сделку. Очень часто компания для оформления такой сделки выделяет собственного юриста, который разбирается в нюансах.
2. Вам также придется немного заплатить за согласие строительной компании на продажу. Обычно это примерно 5 процентов от суммы, которую вы получите, однако разные компании могут менять эту цифру в зависимости от желания. Официально этого пункта не существует ни в одном законе, но практика показывает противоположное.
3. Специальная справка об отсутствие любой задолженности.
4. Если договор о долевом участии был официально зарегистрирован, то понадобится выписка из специального органа.
5. Если на момент продажи недвижимость покупалась лицом, находящимся в браке, то понадобится еще и нотариальное согласие супруга на переуступку.

Покупатель также обязан получить согласие супруга и, в случае получения займа, еще и получить согласие банка на предоставление ипотеки.

Казалось бы, что документ согласно таким правилам просто обязан быть совершенно честным и понятным, однако риски здесь присутствуют, и они весьма серьезны.

Первым делом стоит запомнить, что все денежные соглашения должны обязательно решаться только после непосредственного заключения договора, поэтому никаких денег предварительно, даже через расписку, вносить не следует.

Вторым важным шагом является получение выписки из ЕГРН, которая скажет о том, нет ли на данной квартире какого-либо дополнительного обременения. Упущением данной детали очень часто пользуются различные мошенники, перепродавая одну и ту же жилплощадь сразу нескольким покупателям.

Существенные условия

Без прописывания любого существенного условия любой документ сразу же будет признан недействительным, поэтому некоторые для оформления такого документа обращаются к юристу.

Однако написать его самостоятельно тоже вполне возможно, ведь нужно занести лишь следующие данные:

1. Все данные строительной компании, прописать обязанности и права каждой из сторон для избежания последующих проблем.
2. Вся информация о данных обоих дольщиков, как продавца, так и покупателя.
3. Описание самого будущего дома, его технические данные, а также цена, этаж, площадь, количество всех комнат и остальные.
4. Если цессия оформляется в рассрочку, то желательно предоставлять также даты выплат. Если одноразовой суммой, то дату полного финансового расчета.
5. Обе стороны должны подписать бумагу и проставить дату, когда сделка была совершена. Застройщик же в свою очередь также должен будет поставить свою печать под данным документом.

После этого документ должен пройти государственную регистрацию. Она делает его официальным документом, который подлежит исполнению, поэтому на акт приема-передачи квартиры поедет уже покупатель.

Дополнительные

Определенного перечня дополнительных условий не существует, поэтому они решаются в довольно индивидуальном порядке по желанию какой-либо стороны при согласии второй.

На самом деле такие условия в данном виде договора просто немного более подробно излагают общие. Может быть более четко прописан предмет сделки, однако, в общем, их отсутствие на договор совершенно никак не влияет.

Правила и порядок регистрации

Как только документ считается официально подписанным, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без такого шага документ по-прежнему будет считаться недействительным, ведь это подтверждение его заключения согласно всем канонам российского законодательства. Вам также сразу подскажут, нет ли в нем каких-нибудь нарушений, ведь тогда цессию просто не зарегистрируют. Это спасет вас от различных мошенников.

Для дачи документов в палату потребуется приложить все имеющиеся у обеих сторон документы. Стандартный срок исполнения такого вида услуги – это 10 дней. Для регистрации договора обязательно необходимо оплатить пошлину и еще раз проверить все внесенные данные, поскольку они будут отображаться в реестре прав именно в таком виде.

Исправление любой ошибки, которая была найдена впоследствии, обойдется вам в некоторую сумму, поэтому лучше выявить их заранее.

Экземпляров документа должно быть по одной штуке на каждую из сторон, указанных в сделке, и еще один должен остаться в самом Росреестре. Этот экземпляр прикрепляется к архиву определенного объекта. Обязательно проверьте, чтобы сотрудник поставил на каждой копии отметку о регистрации.

Также обязательным моментом является уплата определенного налога. Поскольку во время продажи такой недвижимости продавец получает некую сумму, то он в обязательном порядке обязан выплатить 13% подоходного налога. Если продавец владел данной недвижимостью менее 5 лет, то налог уплачивается в полном размере, однако, если этот срок превышает пятилетку, то с выплаченной суммы можно получить специальный вычет. Такой имущественный вычет может получить и покупатель.

На самом деле такой вариант документа становится все популярнее с каждым годом. Несмотря на довольно бурные темпы строительства, цены на жилплощадь остаются довольно высокими, поэтому по договору цессии инвесторы в строящееся жилье могут весьма неплохо заработать. Но даже покупатель в таком случае останется весьма доволен конечной ценой. Просто следует внимательно сверять все документы с изначальным договором по долевому участию, чтобы в них совершенно не имелось каких-нибудь расхождений. Если все было заключено правильно, то покупатель получает права на построенное в будущем жилье.

Правила заключения рассмотренного в статье вида сделок с недвижимостью изложены в следующем видеосюжете:

Источник: propertyhelp.ru