Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.
Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)
Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.
Договор цессии или уступка права требования по договору долевого участия! Образец договора.
Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).
Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).
Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома
Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.
Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.
Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.
Типовой договор долевого участия в строительстве (образецов)
 |
| Скачать форму договора |
О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.
Договор долевого участия. Важные моменты
Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:
- Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
- Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
- Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
- В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
- В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
- Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
- Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
- Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
- Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
- Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
- Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
- Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
- Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями).
Подводные камни договора долевого участия в стройке
Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.
 |
| Скачать форму договора |
Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.
Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.
 |
 |
| Скачать форму разрешения | Скачать форму доверенности |
Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.
Источник: nsovetnik.ru
Как заключить договор долевого участия в строительстве
Договор долевого участия в строительстве – письменная договоренность между застройщиком и дольщиком о возведении многоквартирного дома в установленные сроки.
Данный документ выступает в качестве гаранта выполнения обязательств сторон, подписавших его. Застройщика он обязует построить здание и сдать его, без нарушения сроков. Дольщика – вовремя выплатить деньги за квартиру.
Договор долевого участия (ДДУ): что это такое при покупке квартиры
Договор долевого участия (ДДУ) дает возможность купить квартиру в новостройке по выгодной цене. Покупатель обращается в строительную компанию, ознакомляется с основными условиями сделки, осматривает помещение или его план. Все устные договоренности сторон будут отражены в договоре. Этот документ является основополагающим при приобретении недвижимости в процессе возведения от застройщика.
Строительной компании, продажа многоквартирного дома по договору ДДУ, дает возможность получить финансирование проекта на начальном этапе. Покупателю квартиры он дает шанс купить собственное жилье по доступной стоимости.
Подписание ДДУ гарантирует:
- Защиту от двойной продажи квартиры. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому повторная продажа, указанной в нем недвижимости от лица застройщика, невозможна;
- Получение неустойки. Если застройщик не выполнит условия договора, нарушив сроки сдачи объекта в эксплуатацию, дольщик вправе потребовать выплаты денежной компенсации за каждый день просрочки;
- Разрыв в одностороннем порядке в случае нарушения условий. Дольщик может расторгнуть договор, получив переданные застройщику деньги обратно, в случае нарушения основных условий документа
Говоря о заключении ДДУ нельзя не отметить некоторые недостатки сделки. В частности, они относятся к срокам сдачи объекта. Покупатель может заключить договор, оплатить указанную в нем сумму, при этом получит ключи от квартиры через несколько лет, после окончания строительства.
Особенности сделки с оформлением ДДУ
Определившись с выбором застройщика, потенциальный дольщик должен посетить его офис.
В первую очередь необходимо узнать об условиях продажи квартир, в частности:
- Стоимости одного квадратного метра;
- Наличия не забронированных помещений;
- Сроках внесения оплаты;
- Возможности использования сертификата на материнский капитал;
- Получении рассрочки от лица компании и пр.
Далее, покупателю стоит ознакомиться с учредительными документами застройщика. Фирма должна иметь хорошую репутацию, работать на рынке недвижимости не один год. Стоит отказаться от сотрудничества с недавно созданной компанией. Это позволит избежать риска.
Перед заключением ДДУ, дольщик должен также ознакомиться с разрешительной документацией. Возведение постройки должно быть согласовано с местной администрацией, земля под домом – принадлежать застройщику.
Убедившись в законности сделки, можно приступить к изучению условий договора и его подписанию. В дальнейшем, дольщик должен обратится в Росреестр для проведения регистрации ДДУ.
Основные условия договора долевого участия
В ДДУ в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:
- Полная характеристика возводимого объекта (многоквартирного дома);
- Сроки передачи квартиры владельцу;
- Характеристика приобретаемой недвижимости (полный адрес, квадратура, количество комнат, номер квартиры и пр.);
- Стоимость квартиры, сроки и способы оплаты;
- Гарантии и размер неустойки в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств;
- Права и обязанности каждой стороны сделки;
- Условия расторжения договоренностей в одностороннем порядке;
- Способ обеспечения застройщиком своих обязательств (страхование ответственности, банковское поручительство)
В договоре также отражаются паспортные данные дольщика, полное наименование и юридический адрес застройщика. В конце документа, стороны проставляют свои подписи.
При подписании ДДУ, дольщик должен учитывать, что застройщик не имеет права брать с него деньги за страховку объекта. Данные расходы целиком и полностью ложатся на плечи руководства строительной компании.
Договор долевого участия — образец
Каждая строительная компания разрабатывает собственные договора долевого участия. Их условия типовые, при этом они могут изменяться в соответствии с индивидуальными запросами клиента.
Если покупатель полностью определился с выбором застройщика, ознакомиться с ДДУ он может на официальном сайте компании, либо запросив его предоставление при личном посещении офиса.
Регистрация договора участия в долевом строительстве
Заключить договор долевого участия в строительстве можно в офисе застройщика, однако его регистрация возможна только в Росреестре или МФЦ. Пренебрегать ею нельзя. Договор должен быть зарегистрирован в кратчайшие сроки после подписания.
Пошаговая регистрация договора ДДУ:
1. Сбор необходимого пакета документов.
Согласно 214-ФЗ, для регистрации договора долевого участия необходимо предоставить:
- Оригинал ДДУ;
- Заявление на проведение госрегистрации;
- Оригинал и копию паспорта заявителя;
- Письменное согласие супруга (супруги) на заключение сделки. Актуально для семейных пар;
- Ипотечный договор (необходим при покупке квартиры на заемные средства);
- Документацию с письменным описанием характеристик приобретаемого объекта
Если квартира приобретается с использованием ипотеки , дольщику необходимо заранее обратиться в банк для заключения соответствующего договора. При использовании сертификата на материнский капитал – в ПФ, а также нотариальную контору для составления обязательства о выделении долей всем членам семьи.
2. Оплата госпошлины. Регистрация ДДУ в Росреестре (МФЦ) требует оплаты государственной пошлины в размере 350 рублей. Сотруднику организации, принимающему документы, необходимо предоставить квитанцию;
3. Прием документов в Росреестре (МФЦ). После оплаты госпошлины и сбора необходимой документации, стороны, подписавшие ДДУ, должны посетить МФЦ или Росреестр для оформления регистрации. Присутствие обеих сторон сделки обязательно. После приема документов, сотрудник организации должен предоставить заявителю расписку;
4. Получение документов о регистрации ДДУ. Готовая документация выдается на руки заявителю через 10-14 дней после обращения в Росреестр (МФЦ). Их выдача осуществляется при предоставлении оригинала паспорта и расписки.
Государственная регистрация договора осуществляется путем проставления на нем печати. Информация об объекте должна появиться в базе Росреестра.
Проверить госрегистрацию можно заказав выписку из ЕГРН . После регистрации ДДУ, дольщик может внести первую плату.
У вас есть уточняющие вопросы по тексту статьи? Задавайте их в комментариях!ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ>>
Расторжение договора долевого участия
ДДУ может быть расторгнут в одностороннем или двустороннем порядке. Условия аннулирования прописаны в основном тексте документа.
Разорвать договор можно:
- По личной инициативе дольщика;
- По требованию застройщика;
- По обоюдному согласию сторон;
- В судебном порядке
Расторжение ДДУ, как правило, происходит в случае неисполнения одной из сторон сделки взятых на себя обязательств. Так, участник долевого строительства может не внести вовремя оплату, застройщик – нарушить сроки сдачи объекта.
Если исполнение условий ДДУ происходит, однако одна из сторон все же хочет его разорвать по своей инициативе, ей придется оплачивать неустойку. Сумма к оплате должна быть прописана в договоре. Любое нарушение или неисполнение условий, может привести к решению спора в судебном порядке.
Оформление права собственности по ДДУ
Перед оформлением права собственности на квартиру по договору долевого участия, здание должно быть полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
- Провести замеры дома и квартир, расположенных в нем на полное соответствие плану;
- Обратиться в Росреестр для присвоения зданию кадастрового номера ;
- Получить разрешительную документацию на ввод дома в эксплуатацию
После описанных выше действий, застройщик должен оповестить дольщиков о полной готовности здания. Владельцам недвижимости необходимо осмотреть свои владения.
При выявлении недочетов, они вправе обратиться к застройщику для их устранения. Далее, подписывается акт приема-передачи квартиры и происходит оформление на нее права собственности в Росреестре.
Для проведения процедуры регистрации квартиры понадобится предоставление:
- Договора ДДУ;
- Паспорта дольщика;
- Акта приема-передачи объекта;
- Кредитного договора (при покупке недвижимости в ипотеку);
- Квитанции об оплате госпошлины в размере 200 рублей
Собранный пакет документов необходимо отнести в Росреестр или МФЦ. Сотрудники организации предоставят расписку об их принятии.
Не позднее одного месяца после их подачи, владельцу квартиры будут выданы правоустанавливающие документы. С этого момента, он вправе распоряжаться купленной недвижимостью на свое усмотрение.
Риски, связанные с ДДУ
Договор долевого участия принято считать одним из самых безопасных видов сделок с недвижимостью. В нем четко продумано возникновение форс-мажорных обстоятельств. Казалось бы, данный документ гарантирует отсутствие рисков для дольщика. К сожалению, но это не так.
Покупатель квартиры может столкнуться с:
- Замораживанием стройки. Застройщик может не справиться с возложенными на него обязательствами, подготовить не полный пакет разрешительной документации для стройки, либо и вовсе оказаться банкротом. В таком случае, строительство замораживается, а дольщикам остается только ждать или требовать возмещения. При этом, добиться каких-либо действий от застройщика навряд ли удастся;
- Наложением обременения . Возведение многоквартирного дома начинается задолго до продажи квартир в нем. Найти покупателей одновременно на все объекты, застройщикам не удается по целому ряду причин. Поэтому, многие обращаются в банки за выдачей кредита. Если компания не сможет выплатить долговое обязательство вовремя, на здание накладывается обременение. Оно не даст дольщикам возможность оформить право собственности и воспользоваться квартирой на свое усмотрение;
- Двойной продажей одной квартиры. Договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре, это позволяет обезопасить дольщика от повторной продажи объекта. Однако, как ни парадоксально, мошенники придумали способ обойти это. Они заключают одновременно несколько договоров на одну квартиру с разными дольщиками, при этом каждый документ регистрируется в различных отделениях Росреестра или МФЦ. Сотрудники организации попросту не могут вовремя выявить незаконные действия застройщика. Вернуть свои деньги в такой ситуации, дольщики смогут в судебном порядке
Уменьшить риски мошеннических действий с ДДУ, можно за счет тщательного выбора застройщика. Выше уже говорилось, что следует отдавать предпочтение проверенным компаниям с большим опытом работы в строительной сфере и положительной репутацией.
Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:
Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-84-13 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!
Источник: prolaw24.ru