Москва. 9 декабря. INTERFAX.RU — Компания-застройщик, на торгах купившая у банкрота право на достройку объекта, не вправе аннулировать обязательства перед дольщиками, решил Верховный суд (ВС) РФ.
Такой вывод он сделал в рамках спора ООО «Инвестрадиострой» с Управлением Росреестра по Ростовской области. Поводом для разбирательства в судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ стала жалоба дольщиков, которые ждут окончания строительства своего 240-квартирного жилого комплекса «Дом на Нагибина» в Ростове-на-Дону с июля 2006 года.
Началось оно в 2003 году, когда ГУ МВД по Ростовской области как заказчик заключило с ОАО «СевкавНИПИагропром» договор на проектирование и строительство этого здания. Позднее из-за нарушения сроков работ ГУ МВД сменило застройщика на ООО «СК «Гарант Строй», но и эта компания дом не достроила, а в 2015 году обанкротилась.
В рамках дела о несостоятельности «Гарант Строя» кредиторы решили продать на торгах недострой и земельный участок под ним, по сути сменив застройщика. При этом имущество продавалось с обременением — покупатель обязался предоставить дольщикам квартиры или деньги.
Обзор дома за 350,000,000 рублей 560 м2 в нео классическом стиле с сотней санкционных брендов
В мае 2016 года на этих условиях участок и недостроенное здание за 6,54 млн рублей купил «Инвестрадиострой», заключив затем с «Гарант Строем» соглашение о переводе долга. Но в феврале 2017 года «Инвестрадиострой» постарался «сбросить» обременение: потребовал от областного управления Росреестра аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Закон о несостоятельности устанавливает, что при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации третьи лица теряют права на это имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо юридических притязаний. Росреестр, несмотря на эту норму, обременение снимать не стал, но когда «Инвестрадиострой» отправился обжаловать этот отказ в судебном порядке, то выиграл. Суды учли приведенное выше требование закона.
Управление Росреестра и дольщики, которые так и не дождались своих квартир, пожаловались в ВС РФ. По условиям торгов имущество продавалось с обременением, объясняли они, а после погашения записей в ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве новый застройщик вправе не исполнять свои обязательства перед дольщиками — как включенными в реестр требований кредиторов «Гарант-Строя», так и не включенными.
В кассационной инстанции заявителей ждал успех. СКЭС ВС РФ отметила, что по общему правилу покупатель действительно по итогам торгов получает свободное от притязаний третьих лиц имущество банкрота, но в рассматриваемом случае судам нужно было также учесть цену и условия торгов.
На цену «очевидно влияло» обременение в виде прав дольщиков, говорится в определении коллегии, опубликованном в понедельник. В связи с этим и учитывая наличие заключенных впоследствии между застройщиками сделок, у судов «не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены», сделала вывод СКЭС ВС РФ. А потому действия Росреестра, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях, были законными.
Как ОЧЕРЕДНИКИ зарабатывают по 10.000$ на ЛЬГОТНЫХ квартирах, все про строительство, отделку и цены
СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и отказала «Инвестрадиострою» в удовлетворении его требований.
ООО «Инвестрадиострой» принадлежит Асмик Палян (100%), выручка компании за 2017 год составила 4,61 млн рублей, убыток — 9,76 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической системы «СПАРК-Интерфакс». В 2018 году компания показала нулевую выручку, совокупные доходы составили 7,44 млн рублей, расходы — 30,74 млн рублей, чистый убыток — 23,35 млн рублей.
На сайте компании указано, что она проектирует и строит многоквартирные дома и коммерческую недвижимость не только в Ростове-на-Дону, но и в Москве и области. Ключевым направлением деятельности застройщика является строительство и продажа жилья в сегменте каркасно-монолитного домостроения, она владеет собственным производством бетона.
Проект строительства жилого комплекса «Дом на Нагибина» имеется на сайте компании. Срок сдачи — второй квартал 2020 года.
Источник: www.interfax.ru
Споры с застройщиками по долёвке
Верховный суд России опубликовал обзор практики разрешения судами споров с застройщиками по так называемой «долёвке», утвержденный Президиумом Верховного суда России 04.12.2013 г. Самые интересные и значимые для читателей моменты мы рассмотрим в этой заметке.
1. В случае возникновения спора, до момента вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика, гражданин вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
— о признании права собственности на объект долевого строительства;
— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены совместно требования о компенсации морального вреда в порядке защиты прав потребителей.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).
Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома. В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.
Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.
Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.
2. Исковые требования граждан о возмещении убытков, вызванных некачественным строительством, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком, о компенсации морального вреда, причиненного действиями застройщика, нарушающими права потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание, что указанные требования не могут относиться к требованиям, перечисленным в п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика:
— если квартира, как объект долевого строительства, передана застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
— если право собственности на объект долевого строительства зарегистрировано за участником долевого строительства.
Отметим, что приведенное разъяснение закономерно согласуется с ранее данным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее — Постановление N 17), согласно которому дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, подведомственны судам общей юрисдикции.
3. Верховный Суд РФ указал , что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.
В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил , что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.
В рассматриваемом Обзоре отмечены наиболее популярные варианты обхода положений Закона о долевом строительстве. Это может быть, к примеру, целевой заем на постройку квартиры, так называемая «вексельная схема», договор о совместной деятельности и отношения, оформляемые с помощью предварительного договора. Указанные отношения судам следует квалифицировать как прикрытие соглашения об участии в долевом строительстве и применять к ним соответствующие положения, предусмотренные Законом о долевом строительстве.
В этих ситуациях гражданин вправе на основании ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства, возврата переданных ему денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Кроме того, Верховный Суд РФ напомнил, что к таким отношениям может применяться законодательство о защите прав потребителей, если они вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Специальные меры защиты интересов потребителей, включая возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя, будут применяться в ситуации, когда застройщик пытается обойти нормы Закона о долевом строительстве .
Нельзя не отметить, что в настоящее время Закон о защите прав потребителей применяется к предварительным договорам. До принятия этого Постановления практика судов общей юрисдикции не была единообразной.
Если изначально квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но затем права на получение этого объекта недвижимости были уступлены гражданину, желавшему приобрести его именно с потребительскими целями, то в таком случае к отношениям между цессионарием и застройщиком должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
Допускается привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. В данных случаях положения Закона о долевом строительстве не применяются.
Также Верховный Суд РФ указал, что действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.
4. В нескольких разъяснениях, содержащихся в рассматриваемом Обзоре , Верховный Суд РФ отходит от общего принципа, согласно которому по спору, вытекающему из договорных отношений, могут возникать только договорные требования. Поскольку дорогостоящая сделка по приобретению квартиры для граждан является крайне важной, Верховный Суд РФ счел возможным удовлетворять вещные иски приобретателей, направленные на получение квартиры в собственность. По общему правилу они могли бы требовать лишь надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве, возмещения убытков и других специальных санкций. Однако подобные требования в ряде случаев могут остаться неисполненными ввиду фактического банкротства застройщика.
Верховный Суд РФ указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В частности, такие нарушения Закона о долевом строительстве могут иметь место при покупке будущих квартир по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Как разъясняется в Обзоре , в этой ситуации покупатель может обратиться с суд с требованием о признании права собственности на приобретенное имущество, несмотря на отсутствие у гражданина зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.
Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.
Для обеспечения интересов дольщиков, которые должны получить по договору участия в долевом строительстве квартиры, свободные от прав третьих лиц, Верховный Суд РФ фактически ввел запрет на обременение залогом банка (иных лиц) таких квартир, в том числе в составе объекта незавершенного строительства .
Верховный Суд РФ указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве может требовать передачи ее в собственность даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана .
Данное решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Однако если покупатель квартиры не уплатил обусловленную договором цену, то он уже не сможет требовать передачи объекта недвижимости в натуре.
Если строительство многоквартирного дома, который зарегистрирован в ЕГРП в качестве объекта незавершенного строительства, не окончено, граждане могут требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием предварительной оплаты. Данный вывод следует из того, что раздел объекта инвестиционной деятельности (многоквартирного дома) в натуре до его ввода в эксплуатацию невозможен, в связи с чем невозможно и признание права собственности за покупателями на объект незавершенного строительства пропорционально площадям, которые подлежали бы передаче гражданам после завершения строительства.
Верховный Суд РФ подчеркнул, что действующее законодательство не содержит запрета на признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства в виде квартиры.
Источник: juristirk.ru