Оценка объекта долевого строительства

Обращайтесь к нам за бесплатной консультацией по взысканию расходов на устранение недостатков квартиры, приобретённой по ДДУ и ДКП, по телефону +7 (495) 822-01-09 или заполните онлайн-заявку Взыскать расходы на устранение недостатков

* Цены актуальны для застройщиков, входящих в ГК ПИК, Самолёт, А101, Главстрой, Инград. Для других застройщиков могут быть установлены индивидуальные условия сотрудничества.

ВНИМАНИЕ! Для клиентов принимающих квартиры с 25.03.2022 г. действует особый порядок приёмки квартир и предъявления требований об устанении строительных недостатков к застройщикам, утверждённый Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442. Схемы эффективного взыскания денежных средств для таких клиентов уже разработаны нами, стоимость услуг при этом не меняется.

Покупка квартиры в новостройке для большинства людей является долгожданным и радостным событием, которое символизирует собой позитивные жизненные перемены. Вместе с тем, к большому сожалению, новоселье нередко бывает омрачено наличием в новой квартире множественных недостатков, допущенных застройщиком при строительстве дома и при проведении внутренних отделочных работ привлечёнными им подрядными организациями.

«Достройка проблемных объектов долевого строительства Опыт и перспективы окончательного завершения»

Некоторые недостатки могут являться весьма существенными и приводить к значительному ухудшению качества всего объекта недвижимости. Нередко, при приёмке квартир в новых домах, «счастливые» покупатели сталкиваются с неработающей вытяжной вентиляцией или радиаторами отопления, кривыми стенами и потолками, поцарапанными и разбитыми стеклопакетами, пустотами под плиткой и даже с отсутствием входных дверей.

При этом, не смотря на составление застройщиками актов осмотра квартир, дефектных ведомостей и других документов, сопровождающихся клятвенными обещаниями менеджеров о скорейшем исправлении всех выявленных на осмотрах «косяков» в срок обычно не превышающий 45 дней (согласно пункту 1 статьи 20 ЗоЗПП), новосёлы с удивлением обнаруживают, что в этот период никто не собирается ничего исправлять, а их просто-напросто обманывают или даже просто перестают выходить на связь.

Исправление строительных изъянов, допущенных горе-застройщиками, своими силами или с привлечением нанятых бригад строителей, может вылиться для покупателя в «кругленькую сумму», что ожидаемо создаст дыру в личном и/или семейном бюджете. Однако и № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей обязывает застройщиков (продавцов) передавать приобретателям недвижимости квартиры надлежащего качества, соответствующие обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям договоров (в том числе – ДДУ, ДКП).

Так, часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гласит:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Оценка последствий реформ #геостратегия // Андрей Школьников

А из пунктов 1 и 5 статьи 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что:

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации гарантирует покупателям, которые приобрели квартиры и иные объекты недвижимости по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договорам купли-продажи (ДКП) право на качество, а также судебную защиту при нарушении этого права. В судебной практике распространены несколько способов защиты права на качество в отношении квартиры: взыскание расходов на устранение недостатков и снижение её покупной цены на стоимость устранения выявленных недостатков.

Требования в связи с ненадлежащим качеством квартир в новостройках могут быть предъявлены застройщику в течение 5-ти лет с момента подписания передаточного акта при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и в течение 2-х лет при приобретении квартиры по договору купли-продажи (ДКП).

Какие требования могут быть заявлены потребителем при взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости?

• Соразмерное уменьшение покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) на стоимость устранения выявленных и подтверждённых экспертом строительных недостатков объекта долевого строительства (на основании статей 18, 29 ЗоЗПП).
• Выплата неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены по договору) в размере 1% за каждый день просрочки от стоимости устранения выявленных недостатков (на основании п. 1 ст. 23 ЗоЗПП).
  (!) Неустойка не может превышать стоимость строительных недостатков, на которую уменьшается цена договора (в соответствии с п. 5 ст. 28 ЗоЗПП).
• 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры (цены ДДУ или ДКП) и выплаты неустойки на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП.
• Денежная компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП.
• Расходы на проведение независимой строительно-технической экспертизы (досудебной экспертизы), почтовые расходы (на отправку досудебной претензии, копии иска и отсутствующих у застройщика документов по делу, уведомления о проведении независимой экспертизы и т.п.) в рамках ст. 98 ГПК РФ.
• Возмещение расходов на оплату услуг представителя в судебном процессе на основании ст. 100 ГПК РФ. (в большинстве случаев целесообразно взыскивать неустойку за просрочку передачи квартиры в рамках отдельного гражданского дела).

Результативность наших судов по взысканию неустоек и стоимости устранения недостатков (выборка 50 дел):

Источник: bastion-com.ru

Приемка квартиры в новостройке

С Вами свяжется наш менеджер, рассчитает стоимость, ответит на вопросы и согласует удобную для Вас дату приемки.

После завершения приемки Вы получите электронную дефектную ведомость, которую нужно предоставить застройщику для того, чтобы он исправил имеющиеся недостатки.

Если будут выявлены существенные недостатки, мы дополнительно проведем строительную экспертизу и составим смету в соответствии с новейшим законодательством.

Все наши клиенты получают бесплатную консультацию юриста. При необходимости мы составим претензию застройщику и в случае ее игнорирования направим исковое заявление в суд.

После завершения суда мы получаем исполнительный лист и предъявляем его в банк застройщика для взыскания компенсации для наших клиентов.

• приемка квартиры
• замер фактической площади
• замер влажности стен
• консультация юриста
• консультация по перепланировке

• приемка квартиры
• замер влажности стен
• оценка для ипотеки
• консультация юриста
• консультация по перепланировке

• приемка квартиры
• замер фактической площади
• замер влажности стен
• проверка тепловизором
• консультация юриста и эксперта по перепланировке

Приемка квартир от застройщика
особенности 2022 г

1. Первичная приемка осуществляется в том же порядке, как и раньше. Осмотр квартиры проводит наш специалист по приемке квартиры и составляет список нарушений, который который передается заказчику.

2. В случае, если в процессе приемки выявлены несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, дольщик указывает перечень недостатков в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства, подлежащих устранению застройщиком в течении 60 дней (по истечении указанного срока застройщик должен будет пригласить вас на повторную приемку для визирования исправлений).

3. Если застройщик отказывается их устранить или возникают разноглася относительно объема недостатков, то по новым правилам необходим выезд внесеного в реестр специалиста. Он должен составить акт в соответствии с требованиями Постановления Правительства от 2022 года. Сделать это важно в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий, согласовав время и дату с застройщиком. Стоимость услуг данного специалиста, в случае если он подтвердит наличие существенных недостатков, согласно Постановлению, будет компенсирована застройщиком.

4. В соотвтествии с заключением данного сертифицированного специалиста застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки.

Источник: auditnovostroy.ru

Как оценить застройщика? Пошаговая инструкция!

Если вы решили вложить свои кровные в покупку нового объекта недвижимости, вам просто необходимо сделать оценку застройщика. Если вы еще не знаете про снесенный многоквартирный дом в Вешках — узнайте поскорее (например, здесь http://kp.ru/daily/25926.5/2877643/).

Таким образом сейчас в МО создан прецедент, когда «незаконное» (по мнению наших властей, конечно) строительство можно сначала завершить до конца, вселить туда людей, а потом смачно все снести) Суть же такова — мужик купил землю с назначений под ведение дачного хозяйства, и построил на СВОЕЙ земле дом, пусть даже многоквартирный. Дом снесли, на мужика подали в суд.

Истина проста как пять копеек — в России нет и никогда не будет права частной собственности. Власть — это, прежде всего бизнес, и свои функции распределения нефтедолларов она монополизирова. Эпизод, который мы видим — это борьба монополиста с частным капиталом. Угадайте кто победит?

Предлагаю Вам сценарий оценки застройщика, который можно провести самостоятельно. Инструкция подкатом.

1. Изучите закон о долевом строительстве. Найдите актуальную версию (из КонсультанПлюса или Гаранта) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Составьте для себя общее представление о правильной системе отношений дольщик-застройщик. Вы должны четко уяснить, что оплату по договору долевого участия застройщик может требовать только после государственной регистрации договора в рег. палате.

2. Узнайте, кто застройщик объекта. По законодательству застройщик — это ф изическое/юридическое лицо или орган государственной исполнительной власти/местного самоуправления, получившее в установленном порядке земельный участок под строит ельство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. На западе подобная деятельность называется Девелопментом.

О застройщике узнайте его ОГРН и ИНН, адрес и телефон. Они пригодятся вам в последствии.

1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

4. Проанализируйте цены на похожие объекты. Работает ли застройщик по ФЗ-214? Думайте головой. В России строительный бизнес очень дорог, от 30 до 50% стоимости квартиры — это взятки, плата за разрешения и т.д. и т.п. Цены на материалы и подряды растут.

Построить объект дешево в нашей стране невозможно и если застройщик демпингует с помощью занижения цен или работы не по ФЗ-214, значит он отказывается брать на себя риски по сдаче объекта. Их полностью на себя берете Вы. Только застройщик при всем этом рискует 10 т.р. уставного капитала, а Вы — всей суммой. Посмотреть реальные цены сделок, проведенных на объекты недвижимости можно на сайте Росреестра: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/

• вексельная схема
• предварительный договор купли-продажи
• договор страхования
• участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе)

6. Просмотрите историю работы арбитражных судов. Заходите в Банк Решений Арбитражных Судов (т.н. система БРАС, http://kad.arbitr.ru/) и смотрите по наименованию или ИНН застройщика, когда, с кем и про что он судился. Эта информация позволит представить себе степень склочности и обязательности застройщика. Также узнаете, не введены ли в отношении застройщика предбанкротные процедуры.

7. Просмотрите данные налоговой. В разделе Реестр юридических лиц (открытая информация тут http://egrul.nalog.ru/), распечатайте себе выписку из реестра на Вашего застройщика. Проверяете, не находиться ли застройщик в стадии ликвидации.

1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
2. о государственной регистрации застройщика;
3. о об учредителях (участниках) застройщика;
4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6. о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, проектная информация должна содержать в себе следующую информацию об объекте строительства:

1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2. о разрешении на строительство;
3. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре (обычно, если после обмерки БТИ метраж квартиры превышен на 0.1 кв.м);
4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

10. Проверьте информацию о земельном участке. Получив из проектной декларации или договора ссылку на номер договора аренды или продажи в собственность застройщика земельного участка необходимо уточнить статус назначения земель. Посмотрите по картам, находятся ли в районе стройки похожие объекты жилого строительства? Помните, что в статье Ст.

4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» устанавливается процедура включения в границы населенных пунктов новых земельных участков под развитие и застройку территорий. Правительство, на основании ходатайства органа местного самоуправления поселения, принимает решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов.

Если в границы включается территория под комплексное жилищное строительство (что требует создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры), то органы местного самоуправления должны обеспечить земельный участок необходимой документацией — проектом планировки и проектом межевания. Вся указанная информация должна быть указана в проектах генерального плана развития района.

Просмотреть информацию о текущем назначении земельного участка можно на сайта Росреестра на Публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), правда обновление данной карты может быть не самым оперативным. Но самым лучшим источником информации об указанном земельном участке является администрация района застройки. Необходимо посетить или позвонить в как минимум два отдела: а) в отдел архитектуры к тем специалистам, которые готовят разрешение на ввод в эксплуатацию (именно они и знают, кто из застройщиков строит быстро и сдает легко, а кто нет); б) в юридический отдел к тем специалистам, которые занимаются взысканием арендных платежей за землю (именно они знают, насколько обязательно Ваш застройщик платит за землю. Здоровый троллинг в этом процессе будет Вам только на руку.

10. Проверьте информацию о подрядчиках. Застройщик не обязан самостоятельно заниматься застройкой. Для этого он приглашает в подрядчики строительную организацию. На этом этапе можно повторить пункты 2,3,4,5,6,7 и по возможности узнать максимум информации о качестве строительства подрядчика.

• Дебиторская задолженность — сумма долгов, причитающихся предприятию, фирме, компании со стороны других предприятий, фирм, компаний, а также граждан, являющихся их должниками, дебиторами. Дебиторская задолженность возникает в случае, если услуга (или товар) проданы, а денежные средства не получены.
• Кредиторская задолженность — (англ. Accounts payable (A/P)) задолженность субъекта (предприятия, организации, физического лица) перед другими лицами, которую этот субъект обязан погасить. Кредиторская задолженность возникает в случае если дата поступления услуг (работ, товаров, материалов и т. д.) не совпадает с датой их фактической оплаты.
• Балансовая стоимость активов — Стоимость актива по данным бухгалтерских книг организации. Обычно это первоначальная стоимость приобретения актива за вычетом суммы, списанной на амортизацию (depreciation).
• Финансовый результат — прирост или уменьшение стоимости собственного капитала организации, образовавшийся в процессе её предпринимательской деятельности за отчётный период.

12. Узнайте о банке застройщика. Просмотрите информацию о банке, с которым работает застройщик по предлагаемому договору. Если это никому не известный ГазНефтьКурганПерестройБанк, это Вас должно насторожить.

13. Уточните какие банки готовы дать Вам ипотеку на объект. На Западе 99% строительства ведется с привлечение заемного капитала. Почему? Потому, что банк предварительно делает проверку инвестиций и их отдачи, и если бизнес такую проверку не проходит — грош ему цена. Ипотека для любого банка — инвестиция.

Если дать Вам ипотеку под залог будущего объекта банк Вам неготов — это плохой знак.

14. Сыграйте в Бреда Пита со страховой компанией. Выучите новое слово. Андеррайтинг (англ. underwrite — подписывать) (в страховании) — процесс анализа предлагаемых на страхование рисков, принятия решения о страховании того или иного риска и определения адекватной риску тарифной ставки и условий страхования.

Страховые компании проводят экспертизу застройщика и проекта по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства. Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов.

Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. В нашем случае, Вам никто не мешает одеть темные очки, прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами.

А вот компании поменьше могут согласиться. Проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб. Но и тут не все однозначно — если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.

15. И главное. Примите взвешенное решение на основе максимального количества информации. Не рискуйте, если не уверены.

Источник: way-rich.livejournal.com