Стены — это вертикальные несущие и ограждающие конструкции. Они подвергаются разнообразным силовым и несиловым воздействиям; воспринимают нагрузки от собственной массы, от перекрытий, покрытий, крыш, ветровые, сейсмические нагрузки, солнечную радиацию и т.д.
Наружные стены состоят из следующих элементов: простенки, цоколь, проемы, карнизы, парапеты. Внутренняя стена включает только элементы проемов. Стены должны удовлетворять требованиям прочности, долговечности, огнестойкости, обеспечивать помещениям здания соответствующий температурно-влажностный режим, защищать здание от неблагоприятных внешних воздействий, обладать декоративными качествами.
Задачей технической эксплуатации стен зданий является сохранение их несущей способности и ограждающих свойств в течение всего срока службы. Наиболее частыми и характерными повреждениями каменных стен зданий и сооружений являются:
— деформации стен (прогибы, выгибы, отклонения от вертикали);
— отколы, раковины, выбоины и другие нарушения сплошности;
Техническое обследование зданий
— увлажнение кладки стен, выветривание и вымывание раствора из швов кладки;
— повреждение защитных и отдельных слоев;
— разрушение основного материала стен.
В крупнопанельных зданиях особого внимания требуют: панели наружных стен; внутренние несущие стены с вентиляционными панелями, вертикальные и горизонтальные стыки между панелями наружных стен; швы между панелями и оконными коробками; наружные узлы здания; места сопряжения чердачных перекрытий со стенами; стыки каркаса и др.
Основными причинами возникновения повреждения стен зданий в процессе эксплуатации являются:
— неравномерная осадка различных частей зданий;
— низкое качество материала, из которого выполнены стены;
— ошибки при проектировании (неудачное конструктивное решение узлов сопряжения, неправильный учет действующих нагрузок, потеря устойчивости из-за недостаточного числа связей
и т.д.);
— низкое качество выполнения работ;
— неудовлетворительные условия эксплуатации;
— отсутствие или нарушение гидроизоляции стен и т.д.
По материалу различают следующие основные типы конструкций стен: деревянные, каменные, бетонные и стены из небетонных материалов.
Кирпичные стены в процессе эксплуатации необходимо систематически осматривать с целью обнаружения трещин в теле стены, расслоения рядов кладки, провисания и выпадения кирпичей из перемычек над проемами, разрушения карнизов и парапетов.
Появление трещин в стенах зданий может вызываться следующими причинами: неравномерной осадкой стен, вымыванием грунта из-под подошвы фундамента грунтовыми водами; вследствие аварий трубопроводов, намокания и осадки грунтов под фундаментом из-за повреждения или отсутствия отмостки, а также местных осадок стен, вызванных близостью строящихся объектов, и т.д.
Различат разные виды трещин. Волосяные трещины не заметны на поверхности штукатурки, нет излома кирпича под ними. Такие трещины появляются вследствие усадки штукатурки или небольших осадок и перекосов стен и фундаментов, они могут наблюдаться в швах кладки, на кирпиче. Опасности для здания не представляют. При обнаружении трещин необходимо установить контроль за конструкциями.
Категория технического состояния здания или сооружения
Раскрытые трещины свидетельствуют о значительных смещениях, происходящих в частях здания.
Вертикальные трещины одинаковой ширины по высоте появляются из-за резкой осадки частей здания, наклонные трещины — при постоянном увеличении осадки фундамента и стены в стороне от места образования трещины.
Вертикальные трещины, расходящиеся кверху, образуются, когда осадка одной или обеих частей стены постепенно увеличивается. Наклонные трещины, сближающиеся кверху, свидетельствуют об осадке участка стены между трещинами.
Горизонтальные трещины появляются в результате резкой местной осадки фундаментов. В этом случае необходимо принять меры по усилению основания. В стенах большой протяженности могут возникать температурные трещины, величина раскрытия которых в зависимости от температуры наружного воздуха может изменяться (увеличиваться или уменьшаться) (рис. 3.2).
Рис. 3.2. Причины образования трещин в несущих стенах из-за неудовлетворительного состояния оснований и фундаментов:
а — слабые грунты под средней частью здания; б — то же у торца здания;
в — обширная выемка грунта в непосредственной близости от здания;
г — отсутствие осадочного шва между частями здания разной высоты;
д — близкое расположение нового многоэтажного здания возле малоэтажного
При появлении трещин необходимо установить маяки для определения характера поведения трещин. Если образование трещин прекратилось, их заделывают сплошным раствором. Если ширина трещин увеличивается, то необходимо детально их обследовать и устранить причины, которые привели к образованию трещин.
Если стены продуваются через заполнения проемов, необходимо отбить штукатурку у откосов проемов и тщательно проконопатить щели между оконными и дверными коробками и кладкой стен, а штукатурку восстановить.
При выпадении кирпичей на выветрившихся участках стен участки следует расчистить, а затем заделать материалом, из которого выполнена стена.
Для защиты наружных углов цоколя (у сквозных проездов через здания) от повреждения необходимо устанавливать ограничительные тумбы или защищать углы путем заделки их стальными уголками на высоту 2 м. При эксплуатации каменных стен запрещается без специального разрешения пробивать оконные и дверные проемы в кирпичных стенах здания, крепить к ним оттяжки для подвески проводов.
Запрещается складировать в непосредственной близости от стен различные материалы, дрова и т.д.
Для снижения влажности помещений проверяют работу вентиляционных устройств и при необходимости осуществляют на-ладочно-регулировочные работы. Усилению работы вентиляционной системы с естественным побуждением способствует повышение температуры внутреннего воздуха, для чего увеличивают площадь нагревательных приборов в помещении с недостаточной вентиляцией. Увлажненные конструкции высушивают нагревательными приборами.
В помещениях с повышенной влажностью необходимо устраивать на поверхности наружных стен со стороны помещений па-роизоляцию с последующим оштукатуриванием, покраской масляной краской или облицовкой плиткой.
Деревянные стены выполняют рублеными, щитовыми, брусчатыми, каркасными.
Деревянные стены подвержены разрушающему воздействию грибков и насекомых-древоточцев, в связи с чем необходимы постоянные наблюдения и тщательные осмотры.
Необходимо проводить наблюдение за возможным появлением выпучин в стенах. Выход конструкции стен из вертикальной плоскости сидетельствует о недостаточной прочности их связей, которые должны быть усилены.
Температурно-влажностный режим имеет важное значение для долговечности конструкций, выполненных из дерева, так как нарушение его ведет к увлажнению и загниванию, перегреву и ослаблению древесины.
При эксплуатации конструкций стен, выполненных из дерева, необходимо обращать особое внимание на места, наиболее опасные в отношении загнивания, т.е. на ограждающие конструкции, обращенные к северу, а также на стены, расположенные в помещениях, примыкающих к источникам влаговыделения (санузлы, кухни и т.д.).
На наружных поверхностях стен необходимо заделывать неплотности (щели, трещины) во избежание проникновения внутрь конструкции атмосферной влаги, а также плотно пригонять к стенам сливные доски цоколей, окон, поясков с уклоном не менее 1:3.
Необходимо восстановить или заново выполнить рулонную пароизоляцию каркасных стен в случае их увлажнения. Пароизо-ляционный слой располагают непосредственно под внутренней обшивкой, со стороны помещения стены нужно оштукатуривать.
В деревянных цоколях заменяют сгнившие части забирки, пополняют засыпку цоколя. Во избежание увлажнения засыпки под ней по периметру цоколя делают набивку слоем глины толщиной 30 мм.
Сильно поврежденные дереворазрушителями венцы обвязки и стойки заменяют путем антисептирования сохраняемых и новых деталей с устройством гидроизоляции по верху фундамента или цоколя.
При появлении конденсационной влаги в виде сырых пятен на стенах или потолке необходимо, устранив местные дефекты, увеличить теплоизоляцию со стороны холодной поверхности ограждений, увеличить теплоотдачу системы отопления, например путем установки дополнительных отопительных приборов, усилить проветривание помещений и т.д.
Конструкции деревянных стен сгораемые, поэтому необходимо строго соблюдать общие правила пожарной безопасности — для этого такие конструкции защищать, покрывая их огнезащитными составами и пропитывая растворами антипиренов.
Для предохранения от увлажнения и биовредителей конструкции деревянных стен обрабатывают пентафталевыми, перхлорви-ниловыми и другими эмалями, прозрачными лаками ПФ-115, ПФ-170, ХВ-110, ХВ-124, ХВ-785, УР-293 и т.д.
В качестве защитных составов используют покрытие огнезащитное фосфатное ОФП-9, покрытие вспучивающее ВП-9, огнезащитную акриловую краску АК-151КР03, в качестве антипиренов — водорастворимые аммонатные соли, борную кислоту, соли фосфатной кислоты и т.д.
При эксплуатации крупнопанельных стен необходимо особое внимание уделить состоянию герметизации и усилению температурных швов горизонтальных и вертикальных стыков, наличию и характеру трещин в теле панелей и фактурном слое.
Примерно 30—35% протечек, промерзаний, отслоений внутренней отделки помещений приходится на ненадежную герметизацию стыков элементов конструкции стен. Причины этого — несовершенство проектных решений, некачественное выполнение работ по герметизации стыков и т.д.
Для обеспечения герметичности стыков необходимо проводить планово-предупредительные мероприятия по герметизации сопряжений и ремонт стеновых панелей в сроки, предупреждающие потерю ими эксплуатационных свойств.
При эксплуатации крупнопанельных зданий необходимо тщательно осматривать стены на наличие трещин в местах сопряжения наружных и внутренних стен; перекрытий и балконов со стенами; лестничных маршей и площадок между собой и со стенами лестничных клеток; обращать внимание на появление сырых пятен и следов промерзания на стенах или в углах, ржавых пятен на стенах и в местах расположения закладных металлических деталей.
Для предупреждения появления ржавых пятен защитный слой должен быть 20 + 5 мм, надежная фиксация гибкой арматуры должна быть 3—4 мм.
Обнаруженные трещины на поверхности стен, отслоение фактурного слоя или плитки контролируют маяками. Трещины заделывают раствором и материалом, однородным с материалом стены, если они не увеличиваются. В случае дальнейшего раскрытия трещин необходимо провести более тщательное обследование, так как значительное раскрытие трещины (свыше 0,3 мм) может привести к снижению несущей способности стен и дальнейшему разрушению бетона, коррозии арматуры и закладных деталей. Если в местах сопряжений перегородок со стенами обнаружены трещины, их следует расширить, расчистить и проконопатить паклей, минеральным войлоком или заделать пенополиуретаном.
Если сырость на внутренней поверхности углов наружных стен имеет устойчивый характер, то производят утепление внутренней поверхности таких углов.
Промерзание многослойных панелей вследствие низкого качества их заводского изготовления или увлажнения слоя утеплителя устраняют, вскрывая теплоизоляционный слой в местах промерзания до железобетонной плиты с последующей его заделкой сухим теплоизоляционным материалом и восстановлением защитного слоя.
В случае обнаружения в многослойной стеновой панели механических повреждений железобетонной плиты с повреждением арматурной сетки необходимо сварить концы поврежденной арматуры, забетонировать заподлицо с наружной поверхностью плиты и восстановить отделочный слой.
Для предупреждения промерзания стен, появления плесневелых пятен, слизи, конденсата на внутренних поверхностях наружных ограждающих конструкций влажность материалов должна составлять: керамзита — 3%, шлака — 4—6, пенобетона — 10, газобетона — 10%; влажность стен: деревянных — 12%, кирпичных — 4, железобетонных (панельных) — 6, керамзитобетонных — 10, утеплителя в стенах — 6%.
В первые два года эксплуатации полносборные здания, имеющие повышенную влажность стеновых ограждений, необходимо интенсивно отапливать и проветривать.
Стыки панелей должны отвечать требованиям: водозащиты за счет применения герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения и качественной подготовки поверхности; воз-духозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гер-нита, вилатерма, пакли и других материалов с обязательным обжатием не менее 30—50%, а также теплозащиты путем установки утепляющих пакетов. Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных — 2—3 мм, горизонтальных — 0,6—0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметикой, воздушно-уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30—50%; теплоизоляция — теплопаке-тами или устройством «вутов» с шириной не менее 300 мм. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками).
Техническое обслуживание стен должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации стен:
— крупнопанельных зданий с утепляющим слоем из минера-ловатных плит — 50 лет;
— крупнопанельных однослойных из легкого бетона — 50 лет;
— особо капитальных, каменных (кирпичных при толщине 2,5—3,5 кирпича) или крупноблочных на сложном или цементном растворе — 40 лет;
— каменных обыкновенных (кирпичных при толщине 2—2,5 кирпича) — 30 лет;
— каменных облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника — 15 лет;
— деревянных рубленых и брусчатых — 8 лет.
Минимальная продолжительность эксплуатации для герметизированных стыков:
— панелей наружных стен мастиками неотверждающимися — 80 лет;
— то же, отверждающимися — 80 лет;
— мест примыкания оконных и дверных блоков к граням проемов — 60 лет.
Перечень основных работ по текущему ремонту стен:
— заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 м2;
— герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
— пробивка отверстий, гнезд, борозд;
— смена отдельных участков обшивки деревянных стен, венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов;
— восстановление простенков, перемычек, карнизов, постановка на раствор выпавших камней;
— усиление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;
— устранение сырости, продуваемости;
— прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.
Источник: stroy-server.ru
Лекция 5. Оценка технического состояния зданий и сооружений
Для оценки технического состояния зданий и сооружений определяют следующие параметры:
-прочность и однородность материала конструкций;
-коррозионное состояние конструкций;
-толщина защитного слоя бетона;
-расположение, диаметр и класс арматуры в бетонных конструкциях;
-геометрические характеристики стальных профилей;
-расчетное сопротивление стали;
-наличие дефектов сварных соединений;
-наличие скрытых дефектов;
-величина нагрузок, действующих на конструкции.
По результатам испытаний составляются расчеты конструкций и их элементов на основе методов строительной механики. Итогом проделанной работы является отчет о техническом состоянии объекта.
На основании отчета о техническом состоянии объекта разрабатывается (при необходимости) проект реконструкции, который предусматривает приведение конструкций здания или сооружения к требуемым эксплуатационным параметрам
Здания относятся к категории объектов, аварийное состояние которых может вызвать непредсказуемые катастрофические последствия. Поэтому на каждом таком здании должна быть реализована комплексная система безопасности.
Одним из важнейших элементов этой системы являются меры по предупреждению повреждения здания под воздействием природно-техногенных нагрузок: промышленной динамики, ветровых воздействий, изменений в грунтах и основаниях и др.
Важнейшей проблемой безопасной эксплуатации зданий является контроль напряженно-деформированного состояния их несущих конструкций.
Обеспечение системности обследования технического состояния — обязательное условие адекватности оценки объектов недвижимости.
Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа (физический, функциональный, внешний).
При этом следует учитывать, что на уровень технического состояния оказывают влияние изменение условий эксплуатации, функционального назначения сооружения, нормативных требований.
Особую группу составляют объекты, находящиеся на стадии незавершенного строительства, длительное время не эксплуатирующиеся, «законсервированные» и т.п. Степень незавершенности и сроки простоя обусловливают фактическое состояние конструкций (наличие и степень повреждений, отступлений от проектных решений, возможно допущенных при строительстве, эксплуатации, ремонте или реконструкции), необходимость работ по их восстановлению, укреплению или замене.
Заключительным документом, обобщающим результаты выполненных работ, является заключение (отчет) эксперта о техническом состоянии объекта.
Таким образом, заключение о техническом состоянии объекта является базовым документом, позволяющим оценить фактическую стоимость объекта, целесообразность или возможность проведения ремонтно-восстановительных и реконструктивных работ, оценить страховой риск.
При возведении зданий и сооружений вблизи или вплотную к уже существующим возникают дополнительные деформации ранее построенных зданий и сооружений.
Опыт показывает, пренебрежение особыми условиями такого строительства может приводить к появлению в стенах ранее построенных зданий трещин, перекосов проемов и лестничных маршей, к сдвигу плит перекрытий, разрушению строительных конструкций, т.е. к нарушению нормальной эксплуатации зданий, а иногда даже к авариям.
При намечаемом новом строительстве на застроенной территории заказчиком и генеральным проектировщиком, с привлечением заинтересованных организаций, эксплуатирующих окружающие здания, должен быть решен вопрос об обследовании этих зданий в зоне влияния нового строительства.
Рядом расположенным зданием считается существующее здание, находящееся в зоне влияния осадок фундаментов нового здания или в зоне влияния производства работ по строительству нового здания на деформации основания и конструкций существующего. Зона влияния определяется в процессе проектирования.
В соответствии с МГСН 2.07-97 в процессе строительства нового здания и в начальный период эксплуатации существующих ответственных подземных и заглубленных сооружений обязательными являются натурные наблюдения (мониторинг) на строительной площадке. При этом в состав проекта необходимо включать раздел «Система мониторинга на площадке».
В процессе проектирования нового здания и разработки проекта мероприятий по обеспечению нормальной эксплуатации существующих зданий уточняются объемы и сроки мониторинга.
Порядок финансирования работ по обследованию существующих зданий и мониторингу определяется заказчиком и генеральным проектировщиком нового строительства.
Для проведения мониторинга привлекаются специализированные организации.
Финансирование работ по проектированию и выполнению мероприятий в существующих зданиях решается по согласованию между заказчиком и генеральным проектировщиком нового строительства и заинтересованными организациями, эксплуатирующими здания.
Наряду с отмеченными выше проблемами обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности: как существующее, так и новой застройки, актуальной является проблема экологического и геологического риска, что делает обязательным при проектировании и строительстве проведение мероприятий по снижению интенсивности опасных процессов и повышению стабильности окружающей, и в том числе геологической среды.
Разработка таких мероприятий должна производиться в составе проекта нового строительства и основываться на результатах комплексного мониторинга состояния окружающей среды на стадиях инженерно-геологических и экологических изысканий, строительства и эксплуатации зданий и сооружений.
Мониторинг, осуществленный на стадии изысканий, должен дополняться мониторингом на стадии строительства. Последний, обеспечивает получение данных о ходе выполнения проекта и изменениях в окружающей среде, а для ответственных сооружений является источником информации для принятия решений в ходе научного сопровождения строительства.
Источник: studopedia.ru
Оценка технического состояния здания и его конструкций
Ознакомление с методикой определения эксплуатационной пригодности и износа зданий. Определение объема ремонтно-восстановительных работ. Изучение понятия величины физического износа, как количественной оценки технического состояния элементов здания.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 19.06.2014 |
| Размер файла | 219,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
1. Теоретические аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий
1.1.Техническая экспертиза зданий
1.2.Методика определения эксплуатационной пригодности зданий
1.3.Особенности обследования зданий
2. Методики оценки здания
2.1.Методы физического износа
2.2.Методы морального износа
2.3.Методы внешнего износа
3. Оценка технического состояния здания
3.1.Определение степени повреждения здания
3.2.Расчет физического износа здания
3.3.Расчет общего износа здания
Список использованных источников
Введение
Целью выпускной квалификационной работы является оценка технического состояния здания и его конструкций на конкретном примере. В виде примера был выбран частный дом, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Хвойный переулок, д. 17. Здание расположено на окраине автозаводского района ближе к лесу, на охраняемой территории «Царского села». Въезд производится с улицы 40 лет победы, территория граничит с кварталом 17а. Транспортная доступность средняя, ближайшая остановка в 650 метрах от дома.
Площадь дома 171 м 2 , земельный участок 7 соток. В качестве материала стен здания был взят кирпич, с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе. Фундаменты бутовые на известковом растворе. Земельный участок обустроен, имеются насаждения, огорожен кирпичным забором. Рядом с домом находится сосновый лес.
Все инженерные коммуникации находятся в подвале, вода берется из скважины, имеется напорный гидробак. Отопление дома производится за счет газовых труб.
Рельеф участка пологий. Средняя температура зимой ?10,6 °C, средняя температура летом +20,9 °C, что не вызывает высокого значения напряжения на дом. Влажность воздуха составляет 80-85 % зимой и 55-70 % в тёплый период. Здание защищают от осадочных деформаций, осадочным швом.
Он отделяет одну часть здания от другой полностью, включая и фундаменты, которые благодаря такому шву имеют возможность перемещаться один по отношению к другому в вертикальной плоскости. При отсутствии швов трещины могли бы возникнуть в неожиданных местах и нарушить прочность здания. Грунтовые воды находятся на глубине 2 метра от фундамента, поэтому подвал никогда не затапливает.
Для выполнения работы будет проведено следующее:
· Ознакомление с теоретическими аспектами эксплуатационной пригодности зданий;
· Ознакомление с различными методиками физического, морального и внешнего износа здания;
· Определение степени повреждения здания и его конструкций;
· Определение эксплуатационной пригодности здания;
· Расчет износа конструкций;
· Определение общего износа здания.
В ходе работы будут использованы следующие источники: СНиПы (строительные нормы и правила), утвержденные рекомендации, интернет ресурсы и специальная литература.
1. Теоретически аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий
1.1 Техническая экспертиза зданий
С течением времени несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий, домов и сооружений происходят взаимная приработка элементов, осадочные явления, вызванные изменением и нагрузками на основания, деформациями ползучести в материалах, и т.д. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения в конструкциях зданий могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности. В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения строительно-технической экспертизы здания. Предпосылками для такого специализированного обследования могут быть:
· профилактические меры по обнаружению повреждений и выявлению дефектов с целью определения текущего состояния объекта;
· подготовка к ремонту или реставрации и определение степени физического износа обследуемого объекта;
· выявление степени разрушения объекта под влиянием непредвиденных обстоятельств (стихии, пожара и других);
· подготовка здания, сооружения или любого другого объекта к продаже;
· определение состояния строящегося или вновь построенного объекта с целью обнаружения дефектов строительства.
При длительной эксплуатации объекта недвижимости техническая экспертиза становится неотъемлемой частью нормальной эксплуатации здания, ведь любая деформация может привести к необратимым последствиям. Своевременный ремонт, выполненный на основании проведенного обследования, может значительно продлить срок службы любого объекта.
Техническое обследование зданий и сооружений проводится в несколько этапов. Сначала проводится предварительное обследование зданий и сооружений. Основной задачей предварительного тех. обследования является сбор исходной информации, определение общего состояния строительных конструкций, определение состава и объема работ для детального обследования.
В состав работ по предварительному обследованию, в частности, входят общий осмотр здания; сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации), сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях, ознакомление с архивами, изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований.
На втором этапе технического обследования зданий проводится детальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает, в частности, визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов), обмерочные работы, инструментальные обследования. На этом этапе выполняется также лабораторный анализ проб материалов, взятых на строительном объекте.
Третий, завершающий этап обследования здания — поверочный расчет и камеральная обработка данных обследования. Расчеты выполняются с учетом результатов обследования: выявленных дефектов, отклонений от размеров, коррозионного износа, реальных прочностных свойств материала, действительных расчетных схем и нагрузок, температурных воздействий, осадок грунтов и т. д. Поверочные расчеты конструкций выполняются как вручную, так и с использованием сертифицированных программных продуктов.
Строительно-техническая экспертиза в формате тех.обследования зданий также может включать в себя тепловизионное обследование зданий, строений или сооружений. С его помощью формируются термограммы и рассчитываются фактические потери тепла через ограждающие конструкции. При оформлении энергетического паспорта здания учитываются параметры тепловизионного обследования здания.
1.2 Методика определения эксплуатационной пригодности зданий
Необходимость прекращения эксплуатации определяется на основании обследования, освидетельствования объекта и выполнения расчетов прочности конструкций.
Предварительная оценка здания предусматривает 5 степеней, каждая из которых характеризуется повреждениями в конструкциях, условиями эксплуатации и объемом ремонтно-восстановительных работ.
Таблица 1 Степени повреждений конструкций
Характер повреждения в конструкциях
Условия эксплуатации в зависимости от повреждений
Объем ремонтно-восстановительных работ
Волосяные и мелкие трещины в несущих конструкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Сдвиговые перемещения конструкций в опорных узлах до 0,1 от проектного опирания. Незначительное растрескивание штукатурки в кирпичных стенах
Нормальная, с незначительными повреждениями
Профилактический текущий ремонт с заделкой трещин и швов
Трещины в отдельных стеновых панелях с раскрытием до 2,0 мм. Раскрытие швов до 3,0 мм. Сдвиг панелей перекрытий, лестничных площадок и маршей с опорных площадок до 0,15 проектного описания. Местное отслоение штукатурки кирпичных стен на небольших участках
Повреждения, не вызывающие нарушения
Непредвиденный текущий ремонт без разработки проекта усиления
Деформации в здании носят локальный характер с максимальным раскрытием трещин до 10 мм. Сдвиг конструкций с опорных площадок на отдельных участках до 0,25 от проектного опирания. Отслаивание штукатурки по потолкам и стенам на отдельных участках
Повреждения, вызывавшие частичное прекращение эксплуатации
Выборочный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления отдельных элементов и узлов
Массовое образование трещин в 25% стеновых панелей с раскрытием 3 — 5 мм. Раскрытие свыше 25% швов панелей и плит перекрытий до 5 мм, в отдельных местах до 10 мм. Образование трещин в фундаментах с раскрытием до 5 мм. Уменьшение площади опирания конструкций на опорные площадки на 0,25 проектного размера. Значительные трещины в перегородках и раскрытие швов по их контуру
Повреждения, вызывающие временное прекращение эксплуатации
Комплексный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления здания в целом
Массовое образование трещин с максимальным раскрытием 5ч10 мм и более. Сдвиги конструкций с опорных площадок на величину, превышающую 0,25 от проектной. Потеря устойчивости и прочности отдельных элементов
Повреждения, вызывающие полную потерю эксплуатационных качеств здания
Ремонт нецелесообразен. Полная разборка здания
Оперативная оценка степени повреждения по результатам обследования проводится по графикам, составленным для каждой категории здания в зависимости от предельных деформации и коэффициентов повреждения. Здание при этом рассматривается в виде совокупности элементов и узлов сопряжений. Примеры графиков, составленных для жилых зданий, приведены на рис. 1 — 5. Коэффициенты повреждения определяются как отношение количества поврежденных конструкций или узлов сопряжений к их общему количеству:
Кi = ?mn/?mo; (i = 1…4), (1)
где,? mn — количество поврежденных конструкций или узлов сопряжений; ? m 0 — общее количество конструкций или узлов сопряжений в здании.
Обобщенный коэффициент эксплуатационной пригодности здания определяется по формуле
где,К н эп — коэффициент конструктивной защиты;
К е эп — коэффициент водозащиты;
К 0 эп — коэффициент мероприятий по подготовке оснований.
Значения К н эп в зависимости от степени повреждения конструкций определяют по табл. 2.
Таблица 2 Значения коэффициент конструктивной защиты
Значения К е эп в зависимости от полноты выполнения водозащитных мероприятий определяются по табл. 3.
Таблица 3 Значения коэффициент водозащиты
Объем и качество водозащитных мероприятий
Водозащитные мероприятия выполнены полностью и качественно
Водозащитные мероприятия выполнены не полностью либо некачественно, но имеется возможность контроля за утечкой воды из водонесущих коммуникаций
Максимально возможное восстановление работоспособности необходимых водозащитных мероприятий
Водозащитные мероприятия выполнены не полностью либо некачественно и отсутствует возможность контроля утечек воды
Максимально возможное восстановление работоспособности необходимых мероприятий и обеспечение контроля за утечкой воды
Водозащитные мероприятия полностью отсутствуют
Введение всех необходимых мероприятий по водозащите с обеспечением соответствующего контроля за утечкой воды
Значения К 0 эп в зависимости от полночи мероприятий по подготовке оснований определяются по табл. 4.
Таблица 4 Значения коэффициента мероприятий по подготовке оснований
Объем и качество мероприятий по подготовке оснований
Необходимые дополнительные работы по ликвидации просадочных свойств грунтов
Подготовка основания выполнена качественно. Просадочные свойства основания либо устранены полностью, либо частично, строго в соответствии с объемом конструктивных и водозащитных мероприятий
Подготовка основания выполнена не полностью либо некачественно. При проявлении не устраненной просадки возможно возникновение усилий в конструкциях, до 20 % превышающих расчетные
Устанавливается по результатам расчета зданий на воздействие неустраненных просадок
Подготовка основания выполнена не полностью и некачественно. При проявлении не устраненной просадки возможно возникновение усилий в конструкциях, более чем на 20 % превышающих расчетные
Проведение работ по полному либо частичному устранению просадочных свойств грунтов (регулируемое замачивание, силикатизация, прорезка сваями и др.) для того, чтобы привести в соответствие величину не устраненной просадки с объемом конструктивных и водозащитных мероприятий
Мероприятия по подготовке оснований отсутствуют
Объем ремонтно-восстановительных работ ориентировочно определяется по табл. 5.
Таблица 5 Объем ремонтно-восстановительных работ
Оценка эксплуатационного состояния здания
Необходимые ремонтно-восстановительные работы
k эп ? 0,42
Проведение при необходимости ремонтно-восстановительных работ без прекращения эксплуатации здания
0,42 > k эп > 0,28
Эксплуатация временно допустима
Проведение ремонтно-восстановительных работ с частичным прекращением эксплуатации здания
0,28 > k эп >0
Нарушена эксплуатационная пригодность
Необходимо прекратить эксплуатацию здания и выполнить соответствующие ремонтно-восстановительные работы
Если = 0 то необходима разборка здания. Если 0 < ? 0,4 и при этом = 0, то также необходима разборка. Если >0,4, то необходимо выполнить полный объем ремонтно-восстановительных работ, зависящий от значений коэффициентов в формуле (2)
1.3 Особенности обследования зданий
К особенностям обследования оснований и фундаментов зданий относятся затрудненный доступ к основанию из-за наличия строительных конструкций, недопустимость нарушения и ослабления основания при проходке выработок, ограничения в применении стандартного изыскательского оборудования из-за стесненных условий.
При обследовании, особенно в районах исторической застройки, необходимо также выявить наличие и местоположение существующих и ранее существовавших подземных сооружений, подвалов, фундаментов снесенных зданий, тоннелей, инженерных коммуникаций, колодцев, подземных выработок, буровых скважин и др. в зоне влияния нового строительства.
Определение ширины и глубины раскрытия трещин следует выполнять, руководствуясь разделом 10.4″Рекомендаций» (1998).
· Ширину раскрытия трещин рекомендуется измерять в первую очередь в местах максимального их раскрытия и на уровне растянутой зоны элемента.
· Степень раскрытия трещин сопоставляется с нормативными требованиями по предельным состояниям второй группы в зависимости от вида и условий работы конструкций.
В железобетонных элементах наиболее опасными являются следующие виды трещин:
· В изгибаемых элементах, работающих по балочной схеме, — вертикальные и наклонные трещины в пролетных участках балок и прогонов, свидетельствующие о недостаточной их несущей способности по изгибающему моменту.
· В плитах характерно развитие трещин силового происхождения на нижней поверхности плит с различным соотношением их сторон (работающих по балочной схеме, опертых по контуру и по трем сторонам). Трещины на опорных участках плит поперек рабочего пролета свидетельствуют о недостаточной несущей способности плит по изгибающему моменту. При этом бетон сжатой зоны может быть нарушен, что указывает на опасность полного разрушения плиты.
· В колоннах вертикальные трещины на гранях колонн могут появляться в результате чрезмерного изгиба стержневой арматуры. Такое явление может возникнуть в тех колоннах и их зонах, где редко поставлены хомуты.
· Горизонтальные трещины в железобетонных колоннах не представляют непосредственной опасности, если ширина их невелика, однако через такие трещины в арматуру могут попасть увлажненный воздух и агрессивные реагенты, вызывающие коррозию металла.
· Трещины на опорных участках и торцах железобетонных конструкций.
Особое внимание следует обратить на отклонения планово-высотного положения конструкции, так как они могут привести к значительному перенапряжению элементов конструкций даже при отсутствии других дефектов и повреждений.
При выявлении отклонений следует отмечать:
— изменение планово-высотного положения обрезов фундаментов;
— смещение осей стоек относительно вертикали (крен);
— выгибы стоек и траверс (как в плоскости, так и из плоскости портала).
Работы по определению отклонений планово-высотного положении конструкций рекомендуется производить с помощью следующих приборов и инструментов: теодолит, нивелир, рейка нивелирная, рулетка с полиамидной или фиберглассовой лентой с капроновым кордом.
Определение ширины и глубины раскрытия трещин в элементах конструкций производится путем осмотра с использованием лупы с 6-8-кратным увеличением или микроскопа.
При оценке технического состояния стальных конструкций, пораженных коррозией, необходимо определить вид коррозии и ее качественную и количественную характеристики.
К качественным характеристикам коррозии относятся плотность, структура, цвет и химический состав продуктов коррозии. Качественные характеристики определяются путем лабораторных исследований продуктов коррозии, а цвет — визуально.
К количественным показателям коррозионных поражений относятся их площадь, глубина коррозионных язв, величина потери сечения, скорость коррозии.
Обследование сварных соединений является наиболее ответственной операцией, так как сварной шов и околошовная зона могут быть наиболее вероятными очагами возникновения коррозии и трещин.
Обследование сварных швов включает следующие операции:
· очистку от грязи и шлака и внешний осмотр с целью обнаружения трещин и других повреждений;
· определение размеров катетов шва.
Выявление повреждений заклепочных и болтовых соединений производится внешним их осмотром и простукиванием молотком. При ударе слабая заклепка или болт издает глухой или дребезжащий звук, приложенный к ним палец ощущает дрожание.
Высокопрочные болты отличаются обязательным наличием специальных клейм и шайб под каждой головкой.
Контроль натяжения болтов осуществляется закручиванием тарировочным ключом. Разболчивание соединений не допускается.
При обследовании деревянных частей зданий и сооружений собираются данные по всему объекту, по его несущим и ограждающим конструкциям, по прочностным и физико-механическим характеристикам материалов, по условиям эксплуатации объекта.
Обследование деревянных частей зданий и сооружений следует проводить визуальным и инструментальным методами. При этом следует:
· выявлять участки деревянных частей объекта с видимыми повреждениями — разрушением, потерей устойчивости и прогибами, раскрытием трещин в деревянных элементах; раскрытием трещин в защитных или декоративных покрытиях деревянных частей объекта, биоэнтомологическим, огневым, коррозионным поражениями;
· выявлять участки деревянных частей объекта с недопустимыми атмосферными, конденсационными и техническими увлажнениями, мостиками холода;
· определять схемы и параметры внешних воздействий на деревянные части объекта, в т.ч. фактически действующие постоянные и временные нагрузки с учетом собственного веса материалов, конструктивных и технологических особенностей объекта;
· определять расчетные схемы и геометрические размеры — пролеты, сечения, условия опирания и закрепления деревянных конструкций и элементов;
· определять конструкцию и состояние узловых сопряжений деревянных элементов;
· определять степень биоэнтомологического, огневого, коррозионного поражения конструкционных элементов деревянных частей объекта;
· определять фактические прогибы, деформации, перемещения деревянных частей объекта, отдельных элементов в составе конструкций и узловых сопряжений;
· определять прочностные и физико-механические характеристики материалов;
· определять температурно-влажностный режим эксплуатации конструкций;
· определять химическую и др. агрессивность среды эксплуатации деревянных конструкций;
· определять наличие и состояние защитной обработки деревянных частей объекта;
· определять соответствие объекта и его деревянных частей требованиям пожарной безопасности;
· при наличии проекта определять соответствие деревянных частей объекта проектным требованиям.
При проведении обследования необходимо составлять ведомости обнаруженных дефектов по частям объекта, выполнять обмерочные чертежи объекта и конструкций в составе его частей с указанием дефектных участков, мест вскрытий и мест взятия проб материалов. Так же следует выполнять фотографирование характерных примеров дефектного состояния конструкций.
2. Методики оценки здания
2.1 Методы физического износа
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ — это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.
Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.
Все методы измерения физического износа технических устройств делятся на две группы: метод наблюдения и блок косвенных методов (рис 1.)
Рис. 1. Методы измерения физического износа
Рассмотрим последовательно уже применяемые и хорошо себя зарекомендовавшие в оценочной практике методы измерения физического износа машин, оборудования и транспортных средств.
Метод наблюдения (или метод прямого определения физического износа). Прямое определение физического износа проводится с помощью средств технической диагностики и при непосредственном участии обслуживающего персонала. При этом производятся замеры не только основных технических характеристик оцениваемого объекта, но и необходимых косвенных параметров.
Затем сравниваются полученные данные с нормативными либо с новыми аналогичными элементами и на основе экспертных оценок их физического состояния определяется процент физического износа оцениваемого объекта. И наконец, путем деления величины стоимости создания нового или ремонта старого элемента на коэффициент физического износа, полученного с помощью экспертной оценки, получаем в денежном эквиваленте величину износа заменяемых элементов либо объекта в целом. Разница между стоимостью создания нового элемента и денежным выражением износа представляет собой остаточную стоимость объекта оценки.
Все косвенные методы измерения физического износа основаны на осмотре объекта или изучении условий его эксплуатации и нормативных данных, бухгалтерской документации и рыночных технико-экономических сведений об аналогичных объектах.
В оценочной практике используются, в основном, три косвенных метода измерения физического износа:
— метод укрупненной оценки технического состояния объекта;
— метод срока жизни объекта;
— метод прямого денежного измерения.
Рассмотрим эти методы более подробно.
Метод укрупненной оценки технического состояния или метод экспертной оценки. Сущность метода заключается в том, что эксперты (оценщики) изучают техническое состояние объекта, делают выводы и сравнивают это состояние с данными специальной оценочной шкалы, которая разрабатывается оценщиком самостоятельно с учетом практики его работы либо является нормативным документом оценочной фирмы.
Метод срока жизни технических устройств. В процессе эксплуатации здания, конструкции неоднократно подвергаются ремонту: какие-то их части заменяются, другие ремонтируются. В результате возраст отдельных элементов оцениваемого объекта получается различным. В этой ситуации оценщик определяет средневзвешенный возраст оцениваемого объекта на основе возраста обновленных элементов технического устройства, который принято называть эффективным возрастом.
Зная эффективный возраст объекта в целом и его нормативный срок службы, можно рассчитать коэффициент физического износа по формуле:
В практике своей работы оценщики определяют эффективный возраст объекта на основе оценки его физического состояния, технико-экономических показателей и внешнего вида, влияющих в условиях рынка на стоимость машин, оборудования и транспорта. Другими словами, эффективный возраст — это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.
Таблица 6 Нормативный срок службы элементов
Срок службы по существующим нормам, годы
Покрытия (совмещенная крыша)
Внутренние несущие стены
Оконные и балконные блоки
Полы из линолеума
Отделка наружная (окраска)
Метод прямого денежного измерения. Сущность метода заключается в том, что подсчитывается сумма затрат на замену отдельных элементов оборудования (в денежном выражении), которая бы потребовалась для устранения износа. Затем эта сумма соотносится со стоимостью нового объекта (аналогичного), то есть:
2.2 Методы морального износа
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М1) и второй (М2).
Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.
М1 = (1-ц)*Ссm = П1*Ссm(5)
где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.
П1 — показатель первой формы морального износа
Ссm — стоимость аналогичного старого сооружения
ц — отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений
Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём:
где, С — первоначальная стоимость здания в рублях.
П2 — показатель второй формы морального износа здания
Км — капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.
Суммарная величина морального износа
Заменяя П1- ц=l-C:C
получаем Мсум = (Ссm-С)+Км
где,(Ссm-С) — абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом
Км — капитальное вложение, вызванное технологическим старением
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства.
Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени.
Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение.
В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950—1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.
2.3 Методы внешнего износа
Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
— метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
— метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
— метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ(8)
Эффективный возраст — продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.
Срок экономической жизни — продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.
После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.
Краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты;
2. Метод соотнесения (переноса);
3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования);
4. Техника остатка для земли;
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж;
6. Метод распределения;
7. Метод выделения.
Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
3. Оценка технического состояния здания
3.1 Определение степени повреждения здания
Степень повреждения здания — это величина, характеризующая утрату первоначальных технико-эксплутационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия природно-техногенных факторов.
Степень повреждения оцениваемого здания I, т.к. повреждения незначительные, мелкие трещины в несущих конструкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Незначительное растрескивание штукатурки в кирпичных стенах. Эксплуатация здания нормальная, с незначительными повреждениями.
Коэффициент эксплуатационной пригодности здания:
Согласно таблице 5 «Объем ремонтно-востановительных работ», т.к. k эп ? 0,42 в здании возможна эксплуатация. Необходимые ремонтно-восстановительные работы — проведение при необходимости ремонтно-восстановительных работ без прекращения эксплуатации здания.
3.2 Расчет физического износа здания
Оцениваемое здание построено в 2004 году. На основании таблицы из «Рекомендаций по определению сроков службы конструкций полносборных жилых зданий 1983г.» можно провести расчет физического износа
Источник: otherreferats.allbest.ru
Анализ существующей нормативно-технической базы для оценки технического состояния зданий и сооружений
Мясников, Н. Н. Анализ существующей нормативно-технической базы для оценки технического состояния зданий и сооружений / Н. Н. Мясников. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 48 (234). — С. 36-38. — URL: https://moluch.ru/archive/234/54272/ (дата обращения: 16.10.2022).
Лицом, ответственным за решение о новом строительстве, перестройке, сносе здания или сооружения, в соответствии с статьей № 236 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] является собственник земельного участка. Данные права осуществляются при условии соблюдения требований нормативно-технических, строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Ввиду многообразия форм собственности, действующих в Российской Федерации (государственная федеральная, государственная региональная, муниципальная, частная) механизмы получения разрешения на проведение работ по реконструкции или сносу здания капитального строительства могут отличаться. Отличия проявляются в комплектности необходимой правовой, юридической документации, правилах подачи документации и соответственно в государственных органах, утверждающих мероприятия по сносу или реконструкции.
В соответствии со статьями Градостроительного кодекса Российской Федерации № 47 «Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» [2], № 51 «Разрешение на строительство» [3], № 55.31 «Осуществление сноса объекта капитального строительства» [4], независимо, от того какое мероприятие предполагается провести- реконструкцию, модернизацию, перевооружение или демонтаж объекта в состав комплекта документации обязаны входить инженерные изыскания. То есть проведение данных мероприятий обязательно при принятии любого решения по ремонтно-восстановительным работам.
Инженерные изыскания необходимы для получения данных для обоснования компоновки зданий, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений, выполнения расчетов несущих конструкций зданий, сооружений, разработки профилактических мероприятий.
Среди всего комплекта исходно-разрешительной и технической документации, представляемого для согласования решения о реконструкции, ремонте или демонтаже здания с органами власти, наиболее точную и полную техническую информацию о здания содержат именно результаты инженерных изысканий.
Лицами, выполняющими данные работы, могут являться застройщик, лицо получившее разрешение на использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с Земельным кодексом РФ, либо коммерческая организация, заключившая договор подряда на выполнение инженерных изысканий и имеющая необходимые разрешительные документы на данную деятельность (лицензии, свидетельства о членстве в СРО).
Комплекс мероприятий по проведению инженерных изысканий называется техническим обследованием и выполняется на основании актуальных нормативно-технических документов, таких как ГОСТ 31937–2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13–102–2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ВСН 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 58–88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», РД 22–01.97 «Требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследования строительных конструкций специализированными организациями). Вышеперечисленные документы составляют далеко не полный список существующих нормативно-технических документов. Помимо стандартов и руководящих документов существует огромное количество методических документов, рекомендаций и пр.
Результаты технического обследования оформляются в виде заключения, содержащего в себе обоснования той или иной категории технического состояния в соответствии актуальными нормативными документами, а также рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания и сооружения, в том числе о целесообразности эксплуатации или проведения ремонта.
В основе принятия решения о техническом состоянии здания лежит метод экспертной оценки. Методики оценки регламентируются межгосударственным стандартом данной области, имеющем юридическую и правовую силу- ГОСТе 31937–2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Данный нормативный документ является общим для оценки состояния всех типов зданий и сооружений и в виду этого содержит усредненные показатели и методы по определению технического состояния, что является существенным недостатком, поскольку не отражает специфику и нюансы зданий различных функциональных назначений. Также недостатком данного документа является отсутствие четких требований о влиянии какого-либо одного (или группы) конструктивных элементов на здание в целом. ГОСТ 31937–2011 оценивает техническое состояние лишь несущих конструкций здания, которое характеризуется физическим износом, наличие того или иного типа (опять же усредненных и стандартизированных) повреждений. Однако следует отметить, что зачастую нормальная эксплуатация здания зависит также от морального износа (устаревания) строительных конструкций, инженерных систем, физического износа отделочных (ненесущих) слоев.
Опять же, данный стандарт никаким образом не регламентирует техническое состояние инженерных сетей здания. Единственный существующий нормативный документ, который позволяет определить степень износа инженерных сетей- ВСН 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», разработан более 20 лет назад и исходя из названия применим только к жилым зданиям.
Итак, единственный межгосударственный стандарт в области технического обследования не содержит в себе многой технической информации, которая бы позволяла делать полноценные выводы по результатам инженерных изысканий. Также, ГОСТ 31937–2011 в своем составе содержит ссылки на прочие, смежные стандарты, срок действия отдельных документов превышает 30 лет, что является огромным временным промежутком в современных быстроменяющихся условиях при высоком темпе научно-технического прогресса.
Существующая нормативно-техническая документальная база в области инженерных изысканий морально устарела, имеет недостатки, которые не позволяют в полной мере и максимально объективно провести обследование и принять решение о целесообразности, социальной и экономической выгоде тех или иных восстановительных мероприятий для зданий и сооружений.
- ГрК РФ Статья 236. Отказ от права собственности // http://www.consultant.ru. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8240ec9d073b223673fbc8cd1ed0d6f5906a3514/ (дата обращения: 26.11.2018).
- ГрК РФ Статья 47. Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства // http://www.consultant.ru. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8240ec9d073b223673fbc8cd1ed0d6f5906a3514/ (дата обращения: 26.11.2018).
- ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство // http://www.consultant.ru. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8240ec9d073b223673fbc8cd1ed0d6f5906a3514/ (дата обращения: 26.11.2018).
- ГрК РФ Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства // http://www.consultant.ru. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8240ec9d073b223673fbc8cd1ed0d6f5906a3514/ (дата обращения: 26.11.2018).
Основные термины (генерируются автоматически): техническое состояние, физический износ, документ, здание, земельный участок, изыскание, капитальное строительство, Российская Федерация, сооружение, техническое обследование.
Источник: moluch.ru
Основы мониторинга технического состояния зданий и сооружений
По мере увеличения масштабов строительства объектов с уникальной конструкцией (высотные и большепролетные здания, спортивные сооружения, мосты, дамбы и т. п.) все более актуальной становится задача обеспечения комплексной безопасности строительных сооружений. Основным элементом в решении этой задачи является мониторинг структурной целостности и напряженно-деформированного состояния строительных конструкций с целью своевременного обнаружения дефектов и принятия мер по их устранению.
Причинами дефектов могут быть ошибки при проектировании, низкое качество расходных материалов, нарушение технологии строительных работ, ухудшение свойств материалов из-за износа и коррозии, а также различные внешние воздействия (землетрясения, наводнения и т. п.). При этом возникновение и развитие дефектов может иметь случайный характер, поэтому целесообразен переход от периодического визуального и инструментального обследования силами специалистов к автоматизированным системам мониторинга либо сочетание данных видов контроля.
Мониторинг позволяет в любой момент времени получить информацию о техническом состоянии элементов и конструкции в целом. Важная задача обеспечения надежности – многоуровневый мониторинг на всех стадиях жизненного цикла конструкций и сооружений при проектировании, изготовлении, эксплуатации, реконструкции.
Целью данной работы является мониторинг технического состояния строительных конструкций, выявление степени физического износа, причин возникновения дефектов и повреждений, фактического состояния (работоспособности конструкций) и разработка мероприятий по обеспечению нормальной (безопасной) эксплуатации.
Необходимость в проведении обследовательских работ, их объем, состав и характер зависят от поставленных конкретных задач. Обследование может проводиться как для всего здания в целом, так и для отдельных видов конструкций: кровля, стены, фундаменты. На основании этих работ делаются выводы о пригодности данного здания или конструкции к дальнейшей эксплуатации с учетом существующих или планируемых нагрузок. И условий, при которых здание в целом и отдельные его конструкции в частности пригодны к эксплуатации.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
– получение достоверной исходной информации о техническом состоянии здания (сооружения) и его конструкций;
– определение возможности эксплуатации здания с учетом выявленных дефектов.
Объектом исследования является муниципальное дошкольное образовательное учреждение «частный дом» г. Ноябрьска.
Предмет изучения — мониторинг технического состояния зданий и сооружений
Теоретическая значимость исследования заключается в изучении основ мониторинга технического состояния зданий и сооружений и порядка его проведения.
Практическая значимость настоящего исследования состоит в отражении современные методы, применяемых в мониторинге технического состояния зданий и сооружений, а также оценки его технического состояния.
Глава 1. Теоретические основы мониторинга технического состояния зданий и сооружений
1.1 Мониторинг технического состояния зданий и сооружений
Понятие мониторинга технического состояния зданий и сооружений введено в систему нормативной документации с вступлением в действие ГОСТ 53778-2010 [1].
Мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят:
— для контроля технического состояния зданий и сооружений и своевременного принятия мер по устранению возникающих негативных факторов, ведущих к ухудшению этого состояния;
— выявления объектов, на которых произошли изменения напряженно-деформированного состояния несущих конструкций и для которых необходимо обследование их технического состояния;
— обеспечения безопасного функционирования зданий и сооружений за счет своевременного обнаружения на ранней стадии негативного изменения напряженно-деформированного состояния конструкций и грунтов оснований, которые могут повлечь переход объектов в ограниченно работоспособное или в аварийное состояние;
— отслеживания степени и скорости изменения технического состояния объекта и принятия в случае необходимости экстренных мер по предотвращению его обрушения.
Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.) [8].
Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга [7].
Обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений проводят также:
по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;
при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания, осуществляемого собственником здания (сооружения);
по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания (сооружения);
по инициативе собственника объекта;
при изменении технологического назначения здания (сооружения);
по предписанию органов, уполномоченных на ведение государственного строительного надзора.
При обследовании технического состояния зданий и сооружений проводят:
обследование технического состояния оснований и фундаментов;
обследование технического состояния конструкций зданий;
обследование технического состояния инженерного оборудования;
обследование технического состояния электрических сетей и средств связи;
обследование звукоизоляции ограждающих конструкций, шума инженерного оборудования, вибраций и внешнего шума;
определение теплотехнических показателей наружных ограждающих конструкций.
В результате проведения каждого этапа мониторинга должна быть получена информация, достаточная для подготовки обоснованного заключения о текущем техническом состоянии здания или сооружения и выдачи краткосрочного прогноза о его состоянии на ближайший период.
Первоначальным этапом мониторинга технического состояния зданий и сооружений (за исключением общего мониторинга технического состояния зданий и сооружений) является обследование технического состояния этих зданий и сооружений. На этом этапе устанавливают категории технического состояния зданий и сооружений, фиксируют дефекты конструкций, за изменением состояния которых (а также за возникновением новых дефектов) будут осуществляться наблюдения при мониторинге [11].
При выборе системы наблюдений необходимо учитывать цель проведения мониторинга, а также скорости протекания процессов и их изменение во времени, продолжительность измерений, ошибки измерений, в том числе за счет изменения состояния окружающей среды, а также влияния помех и аномалий природно-техногенного характера.
Программу проведения мониторинга согласовывают с заказчиком. В ней, наряду с перечислением видов работ, устанавливают периодичность наблюдений с учетом технического состояния объекта и общую продолжительность мониторинга.
Методика и объем системы наблюдений при мониторинге, включая измерения, должны обеспечивать достоверность и полноту получаемой информации для подготовки исполнителем обоснованного заключения о текущем техническом состоянии объекта (объектов). В ходе длительных наблюдений и при изменении внешних условий необходимо обеспечить учет изменения условий и компенсационные поправки (температурные, влажностные и т.п.) для измерительных устройств [9].
Используемые для наблюдений средства измерений и оборудование должны быть сертифицированы, проверены (калиброваны) и аттестованы уполномоченными органами.
В случае получения на каком-либо этапе мониторинга данных, указывающих на ухудшение технического состояния всей конструкции или ее элементов, которое может привести к обрушению здания или сооружения, организация, проводящая мониторинг, должна немедленно проинформировать об этом, в том числе в письменном виде, собственника объекта, эксплуатирующую организацию, местные органы исполнительной власти, территориальные органы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, а на объектах, поднадзорных Ростехнадзору, – также территориальные органы Ростехнадзора [14].
В мониторинге технического состояния зданий и сооружений различают:
Общий мониторинг технического состояния зданий и сооружений;
Мониторинг технического состояния зданий и сооружений, находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии;
Мониторинг технического состояния зданий и сооружений, попадающих в зону влияния нового строительства, реконструкции или природно-техногенных воздействий, например, находящихся в зоне повышенной сейсмической активности;
Мониторинг технического состояния уникальных зданий и сооружений.
1.2 Порядок проведения мониторинга технического состояния здания и сооружений
Пожалуй, каждый собственник заинтересован в том, чтобы его недвижимость находилась в надлежащем состоянии, служила длительное время, была безопасна для работников или жильцов. Именно для этого здания и сооружения подвергают периодическим проверкам — обследованию технического состояния. Процедура обязательна по закону. Однако часто собственники прибегают к ней и на добровольных основах. Она позволяет определить, в каком состоянии находится имущество, и своевременно принять меры по устранению проблем.
Обследования зданий и сооружений можно условно разделить на три этапа.
На подготовительном этапе эксперты изучают всю имеющуюся документацию: проект здания, техпаспорт, поэтажные планы, результаты прошлых обследований, в том числе геологических исследований грунта, иную документацию.
Задача экспертов — получить максимально полное представление о конструкции объекта, условиях его эксплуатации и возможных «слабых местах» здания. На этом же этапе создают и согласовывают с заказчиком техническое задание на выполнение работ [12].
Предварительное (визуальное) обследование
На этом этапе специалисты осматривают здание, проверяют наличие визуально заметных дефектов, например трещин бетонных стен и основания, повреждений фундамента. На основании предварительного обследования принимается решение о необходимости следующих этапов.
Детальное (инструментальное) обследование
Если на первых двух этапах были выявлены повреждения, дефекты конструкций, проблемы с грунтом и т.д. в ход идет специальное оборудование неразрушающего контроля, которым измеряют показатели прочности, толщину и другие параметры материалов, при необходимости также осуществляют лабораторные и геодезические исследования [23].
Настоящий Порядок проведения осмотров зданий, сооружений, расположенных на территории муниципального образования (поселения, городского округа), на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов (далее – Порядок) определяет цели и задачи проведения осмотра находящихся в эксплуатации и расположенных на территории муниципального образования (поселения, городского округа) зданий, сооружений (далее – осмотры, здания, сооружения), устанавливает процедуру и сроки организации и проведения осмотра зданий, сооружений, выдачи (направления) лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений (далее – рекомендации), а также права и обязанности должностных лиц муниципального образования Ноябрьское городское поселение и лиц, ответственных за эксплуатацию зданий, сооружений, при проведении осмотров [15].
Проведение осмотров зданий, сооружений осуществляется администрацией муниципального образования.
Финансирование деятельности по проведению осмотров зданий, сооружений осуществляется за счет средств бюджета муниципального образования Ноябрьское городское поселение.
Действие Порядка распространяется на все эксплуатируемые здания и сооружения независимо от формы их собственности, расположенные на территории муниципального образования, за исключением случаев, если при эксплуатации таких зданий, сооружений федеральными законами предусмотрено осуществление государственного контроля (надзора) [18].
Основанием для проведения осмотров зданий, сооружений является поступление в администрацию заявлений физических или юридических лиц (далее также – заявление, заявитель) о:
— нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений;
— возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений.
К заявлению могут быть приложены сведения и документы, подтверждающие нарушение требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, технических регламентов, предъявляемых к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требований проектной документации таких объектов либо информацию о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или о возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений.
Заявления, направленные заявителями в форме электронных документов, могут служить основаниями для проведения осмотров зданий, сооружений только при условии, что они были направлены с использованием средств информационно-коммуникационных технологий, предусматривающих обязательную авторизацию заявителей в единой системе идентификации и аутентификации [10].
Целью проведения осмотров зданий, сооружений является оценка технического состояния и надлежащего технического обслуживания зданий, сооружений в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов.
Задачами проведения осмотров зданий, сооружений являются:
— профилактика нарушений требований градостроительного законодательства при эксплуатации зданий, сооружений;
— обеспечение соблюдения требований градостроительного законодательства;
— обеспечение выполнения мероприятий, направленных на предотвращение возникновения аварийных ситуаций при эксплуатации зданий, сооружений;
— защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Глава 2. Современные методы, применяемые в мониторинге технического состояния зданий и сооружений
2.1 Методы физического износа
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ — это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека [15].
В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества.
Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению.
Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций [27].
Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.).
Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.
Все методы измерения физического износа технических устройств делятся на две группы: метод наблюдения и блок косвенных методов (рис 1.)
Рис. 1. Методы измерения физического износа
Рассмотрим последовательно уже применяемые и хорошо себя зарекомендовавшие в оценочной практике методы измерения физического износа машин, оборудования и транспортных средств.
Метод наблюдения (или метод прямого определения физического износа). Прямое определение физического износа проводится с помощью средств технической диагностики и при непосредственном участии обслуживающего персонала. При этом производятся замеры не только основных технических характеристик оцениваемого объекта, но и необходимых косвенных параметров.
Затем сравниваются полученные данные с нормативными либо с новыми аналогичными элементами и на основе экспертных оценок их физического состояния определяется процент физического износа оцениваемого объекта.
И наконец, путем деления величины стоимости создания нового или ремонта старого элемента на коэффициент физического износа, полученного с помощью экспертной оценки, получаем в денежном эквиваленте величину износа заменяемых элементов либо объекта в целом. Разница между стоимостью создания нового элемента и денежным выражением износа представляет собой остаточную стоимость объекта оценки [12].
Все косвенные методы измерения физического износа основаны на осмотре объекта или изучении условий его эксплуатации и нормативных данных, бухгалтерской документации и рыночных технико-экономических сведений об аналогичных объектах.
В оценочной практике используются, в основном, три косвенных метода измерения физического износа:
— метод укрупненной оценки технического состояния объекта;
— метод срока жизни объекта;
— метод прямого денежного измерения.
Рассмотрим эти методы более подробно.
Метод укрупненной оценки технического состояния или метод экспертной оценки. Сущность метода заключается в том, что эксперты (оценщики) изучают техническое состояние объекта, делают выводы и сравнивают это состояние с данными специальной оценочной шкалы, которая разрабатывается оценщиком самостоятельно с учетом практики его работы либо является нормативным документом оценочной фирмы.
Метод срока жизни технических устройств. В процессе эксплуатации здания, конструкции неоднократно подвергаются ремонту: какие-то их части заменяются, другие ремонтируются. В результате возраст отдельных элементов оцениваемого объекта получается различным. В этой ситуации оценщик определяет средневзвешенный возраст оцениваемого объекта на основе возраста обновленных элементов технического устройства, который принято называть эффективным возрастом.
Зная эффективный возраст объекта в целом и его нормативный срок службы, можно рассчитать коэффициент физического износа по формуле:
(2)
В практике своей работы оценщики определяют эффективный возраст объекта на основе оценки его физического состояния, технико-экономических показателей и внешнего вида, влияющих в условиях рынка на стоимость машин, оборудования и транспорта. Другими словами, эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.
Таблица 1 Нормативный срок службы элементов
Срок службы по существующим нормам, годы
Покрытия (совмещенная крыша)
Внутренние несущие стены
Продолжение таблицы 1
Оконные и балконные блоки
Полы из линолеума
Отделка наружная (окраска)
Метод прямого денежного измерения. Сущность метода заключается в том, что подсчитывается сумма затрат на замену отдельных элементов оборудования (в денежном выражении), которая бы потребовалась для устранения износа. Затем эта сумма соотносится со стоимостью нового объекта (аналогичного), то есть:
(3)
2.2 Методы морального износа
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М1) и второй (М2).
Моральный износ зданий первой формы М1 — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже [29].
М1 = (1-φ)*Ссm = П1*Ссm(5)
где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.
П1 — показатель первой формы морального износа
Ссm — стоимость аналогичного старого сооружения
φ — отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений
Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ зданий второй формы М2 — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём:
где, С — первоначальная стоимость здания в рублях.
П2 — показатель второй формы морального износа здания
Км — капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше [12].
Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.
Суммарная величина морального износа
Заменяя П1- φ=l-C:C
получаем Мсум = (Ссm-С)+Км
где,(Ссm-С) — абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом
Км — капитальное вложение, вызванное технологическим старением
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт) [19].
Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства.
Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950—1960 гг [21].
В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий [24].
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.
2.3 Методы внешнего износа
Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п [13].
Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
— метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
— метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
— метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):
Эффективный возраст — продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки [20].
Срок экономической жизни — продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.
После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.
Краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты;
2. Метод соотнесения (переноса);
3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования);
4. Техника остатка для земли;
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж;
6. Метод распределения;
Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты [30].
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения [16].
Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости [27].
Глава 3. Организация мониторинга технического состояния здания
3.1 Краткая характеристика исследуемого здания
В качестве объекта был выбран частный дом, находящийся по адресу: Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Ноябрьск, микрорайон П4, дом 15. Здание расположено вблизи школы №10, на охраняемой территории района Атлантиды. Въезд производится с улицы Рабочая, территория граничит с кварталом 2Б. Транспортная доступность средняя, ближайшая остановка в 230 метрах от дома.
Площадь дома 171 м 2 , земельный участок 7 соток. В качестве материала стен здания был взят кирпич, с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе. Фундаменты бутовые на известковом растворе. Земельный участок обустроен, имеются насаждения, огорожен кирпичным забором. Рядом с домом находится торговый центр.
Все инженерные коммуникации находятся в подвале, вода берется из скважины, имеется напорный гидробак. Отопление дома производится за счет газовых труб.
Рельеф участка пологий. Средняя температура зимой −18,6 °C, средняя температура летом +20,9 °C, что не вызывает высокого значения напряжения на дом. Влажность воздуха составляет 80-85 % зимой и 55-70 % в тёплый период. Здание защищают от осадочных деформаций, осадочным швом.
Он отделяет одну часть здания от другой полностью, включая и фундаменты, которые благодаря такому шву имеют возможность перемещаться один по отношению к другому в вертикальной плоскости. При отсутствии швов трещины могли бы возникнуть в неожиданных местах и нарушить прочность здания. Грунтовые воды находятся на глубине 2 метра от фундамента, поэтому подвал никогда не затапливает.
Для выполнения работы будет проведено следующее:
- Ознакомление с теоретическими аспектами эксплуатационной пригодности зданий;
- Ознакомление с различными методиками физического, морального и внешнего износа здания;
- Определение степени повреждения здания и его конструкций;
- Определение эксплуатационной пригодности здания;
- Расчет износа конструкций;
- Определение общего износа здания.
В ходе работы будут использованы следующие источники: СНиПы (строительные нормы и правила), утвержденные рекомендации, интернет ресурсы и специальная литература.
Если выявлены повреждения, дефекты или проблемы с грунтом, специалисты используют оборудование неразрушающего контроля. Измеряются показатели прочности, толщина материалов, проводятся геодезические и лабораторные исследования.
После обследования объект относят к одному из следующих типов:
- работоспособное техническое состояние;
- ограниченно-работоспособное техническое состояние;
- аварийное состояние.
Компания-исполнитель подготавливает и передает заказчику заключение. В нем представлена информация об объекте, основных параметрах, нарушениях технологии.
Для достижения поставленных целей система мониторинга состояния инженернотехнических конструкций здания гостиничного комплекса (СМИК ГК) разделяется на две функциональные подсистемы мониторинга:
1. автоматическая сигнальная подсистема мониторинга;
2. автоматизированная подсистема внепланового, периодического мониторинга.
Автоматическая сигнальная подсистема мониторинга осуществляет:
1. автоматический в режиме реального времени мониторинг интегральных характеристик напряженно-деформированного состояния несущих конструкций здания;
2. автоматическое в режиме реального времени информирование персонала дежурно-диспетческой службы (ДДС) здания гостиничного комплекса и Единой системы оперативно-диспетчерского управления в чрезвычайных ситуациях (ЕСОДУ) г. Ноябрьска о критическом изменении деформационного состояния несущих конструкций здания.
Автоматизированная подсистема внепланового, периодического мониторинга запускается по сообщениям (сигналам) от сигнальной подсистемы мониторинга или в соответствии с регламентом и осуществляет в автоматизированном режиме:
1. сбор и обработку требуемых для оценки состояния конструкций здания данных: o от сигнальной подсистемы СМИК ГК;
от геотехнического мониторинга, включая дополнительные инструментальные средства наблюдений за деформациями и перемещением конструкций здания и грунта;
путем ввода данных визуальных наблюдений;
2. обеспечение разработки и выдачи заключений о деформационном состоянии инженерно-технических конструкций (конструктивных элементов, несущих конструкций) здания и рекомендаций по обеспечению безопасности здания в соответствии с утвержденными в установленном порядке методиками.
На сигнальную подсистему мониторинга возлагается решение в автоматическом режиме реального времени следующих задач:
1. получение данных о динамических характеристиках и кренах от датчиков (акселерометров и наклономеров), установленных в критически важных точках конструкций здания;
2. обработка и анализ полученных данных с целью определения текущих интегральных характеристик состояния конструкций здания и сравнения их с соответствующими количественными критериями оценки состояния конструкций (динамическим паспортом) здания для установления допустимости и надежности нормальной эксплуатации здания;
3. информирование персонала ДДС здания и ЕСОДУ г. Ноябрьска (через структурированную систему мониторинга и управления инженерными системами здания) о критически важном ухудшении текущих интегральных характеристик состояния конструкций объекта в сравнении с представленными в динамическом паспорте объекта.
На подсистему внепланового, периодического мониторинга возлагается в автоматизированном режиме решение следующих задач:
1. сбор требуемых для оценки состояния конструкций здания данных от акселерометров, наклономеров и геотехнического мониторинга, включая дополнительные инструментальные средства наблюдений за деформациями и перемещением конструкций здания и грунта, а также ввод данных визуальных наблюдений;
2. обработка полученных данных и обеспечение выдачи заключений о состоянии инженерно-технических конструкций (конструктивных элементов, несущих конструкций) здания и рекомендаций по обеспечению его безопасности, разработанных в соответствии с утвержденными установленным порядком методиками. (Указанные методики разрабатываются в ходе научно-исследовательских работ, проводимых на стадиях проектирования, ввода в действие и эксплуатации здания.)
В результате решения задач автоматической сигнальной подсистемы предусматривается подача дежурным службам сообщений по принципу семафора: «желтый», «красный», что позволяет им оперативно действовать в соответствии с разработанным регламентом по эвакуации, вызову специализированных организаций для проведения внепланового, периодического мониторинга.
Задачи автоматизированной подсистемы внепланового, периодического мониторинга решаются путем сбора, обработки и анализа данных о напряженно-деформированном состоянии несущих конструкций и последующего категорирования состояния инженернотехнических конструкций здания на основе полученной информации в соответствии со следующей градацией:
1. первая категория – проектное (нормальное) состояние;
2. вторая категория – ограниченно работоспособное (удовлетворительное) состояние;
3. третья категория – аварийное (неудовлетворительное) состояние.
Количественные критерии оценки технического состояния (категорий) определяются при разработке конструктивного раздела проекта здания и уточняются в процессе строительства и сдачи здания в эксплуатацию путем обследования динамического состояния строительных конструкций здания и/или на основании результатов других исследований, проводимых в рамках НИОКР по согласованию с Заказчиком.
Динамические характеристики здания, определяемые экспериментально при мониторинге изменения состояния инженерно-технических конструкций здания гостиничного комплекса, включают:
1. фактические амплитуды ускорения вынужденных колебаний;
2. основные частоты собственных колебаний;
3. собственные формы колебаний;
4. логарифмические декременты колебаний. При вводе здания в эксплуатацию производят обследование динамического состояния его строительных конструкций для получения количественных критериев оценки состояния конструкций (динамического паспорта здания), устанавливающих допустимость и надежность нормальной эксплуатации здания.
Динамический паспорт здания служит эталоном, необходимым для обеспечения работы сигнальной подсистемы и подсистемы внепланового, периодического мониторинга.
В результате обследования динамического состояния строительных конструкций уточняются матрицы параметров здания для настройки сигнальной подсистемы на корректное определение опасных изменений значений динамических характеристик здания и для настройки подсистемы внепланового, периодического мониторинга на корректное определение категорий состояния.
Оценка напряжённо-деформированного состояния здания производится экспериментально-расчётным методом. Метод базируется на фундаментальных свойствах конструкции, заключающихся в связи ее жесткости и массы с параметрами собственных и вынужденных колебаний. Расчёты выполняются на конечно-элементной компьютерной модели, откалиброванной по экспериментально определяемым матрице передаточных функций, спектру собственных частот и формам колебаний. При возникновении повреждений отдельных элементов конструкции в них происходит перераспределение внутренних усилий вследствие снижения жёсткости, в результате чего меняется матрица передаточных функций и формы колебаний здания, снижаются собственные частоты и увеличиваются амплитуды колебаний.
Анализ этих явлений проводится путем установления взаимосвязи между вынуждающей силой и возникающими колебаниями. Определение и исследование динамических характеристик здания осуществляются в три этапа:
1. создание динамической компьютерной модели здания с учётом исходных проектных данных;
2. экспериментальное определение динамических характеристик здания в естественных условиях (натурные динамические исследования). При этом осуществляется измерение колебаний конструкций, обусловленных непосредственным действием на здание пульсационной составляющей ветровой нагрузки, выполняется спектральный анализ колебаний, вычисляются передаточные функции между информационно-значимыми точками конструкции;
3. калибровка компьютерной модели по результатам натурных динамических исследований на базе совпадения расчётных и экспериментальных передаточных функций. Откалиброванная динамическая компьютерная модель должна отражать фактическое состояние здания.
Эта модель может использоваться для проведения расчётов в соответствии с действующей нормативной базой:
на несущую способность;
сейсмостойкость; ветровую; снеговую нагрузку; сочетания нагрузок;
В качестве расчетного метода анализа реакций здания на динамическое воздействие применяется математическое моделирование сооружения на основе метода конечных элементов (МКЭ). Для этих целей применяется какой-либо программный комплекс, например «SCAD», основанный на методе МКЭ и способный производить исследование статических и динамических реакций МКЭ-модели на различные сочетания внешних воздействий.
По результатам анализа динамических характеристик здания определяется категория состояния сооружения. Если динамические характеристики начинают выходить за установленные пределы, назначается внеплановый мониторинг с обязательным выявлением причины возникших отклонений и (при необходимости) корректировкой настроек системы.
3.2 Оценка технического состояния здания г. Ноябрьска и расчёты его износа
Здания состоят из отдельных конструктивных элементов (конструкций) – фундаментов, несущие стен, перекрытий, крыши, которые выполняют различные функции. Несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.
Фундамент — подземная или подводная часть здания, которая передает его грунтовому основанию статическую нагрузку, создаваемую весом здания, и дополнительные динамические нагрузки, создаваемые ветром либо движением воды, людей, оборудования или транспорта.
Несущими называются стены, которые образуют каркас здания, придают ему жесткость и прочность. Несущие стены несут нагрузку, как от своего веса, так и от перекрытий, перегородок, расположенных на этих перекрытиях, также сюда включена нагрузка и от крыши здания.
Перекрытиями называются конструктивные элементы, разделяющие внутреннее пространство здания на этажи и служащие для восприятия нагрузки от собственной массы, массы людей, тяжелых предметов, оборудования и передачи ее на стены или отдельные опоры. Кроме того, перекрытия, связывая между собой отдельные стены, повышают их устойчивость и пространственную жесткость всего здания.
Крышей называется вся система обустройства, включающая в себя и стропильную ферму, и обрешетку, и непосредственно сам кровельный материал — кровлю. Несущие элементы крыши выполняют из брусьев, бревен и досок. здание износ ремонтный
Общий износ здания определяют путем нахождения среднеарифметического числа всех несущих конструкций.
Источник: www.evkova.org