Опасно ли сейчас покупать квартиру в новостройке

FAQ. Все, что вы хотели спросить о покупке квартиры в кризис В обстановке, сложной из-за ограничений в эпоху коронавируса, даже у тех, кто уже был готов купить квартиру, возникает немало страхов

Рискованные инвестиции: Почему покупать квартиру в новостройке стало опасно

В связи с новыми трендами на рынке жилья многие россияне снова стали вкладывать деньги в приобретение недвижимости в новостройках. Насколько это выгодно и о чём стоит знать перед покупкой?

Западные экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и значительное сокращение доступных по цене ипотечных программ создали на российском рынке жилья ситуацию неопределённости. И если продавцы вторичных квартир пока реагируют снижением общего количества предложений (по данным крупнейших интернет-агрегаторов, объявлений стало меньше примерно на 15%), то с новостройками ситуация обстоит иначе. Росреестр зафиксировал февральский прирост количества договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) на 4,7%, а в столице — сразу на 37% (в годовом выражении показатель февраля увеличился на 24,6%).

Однако многие профессионалы, занимающиеся недвижимостью, считают, что значительная часть нынешних сделок является «эмоциональной реакцией» на сложившуюся обстановку, при этом рисков и «подводных камней» при покупке новостроек сейчас стало больше.

Плюсы и минусы покупки

Главным аргументом, который используют продавцы новостроек, является утверждение, что инфляция обесценивает любые накопления, а вот недвижимость это якобы «стопроцентно защитный актив», а если к этому присовокупить мечту многих получать пассивный доход от сдачи недвижимости внаём, то получается вполне продаваемое коммерческое предложение.

На самом деле всё не так однозначно.

— Рассматривать недвижимость как некий прибыльный актив возможно только в том случае, если её цена растёт в годовом выражении выше, чем инфляция, — считает кандидат экономических наук, начальник аналитического отдела компании «Риком-траст» Олег Абелев. — В современных реалиях, если человек уже имеет собственное жильё, то обременять себя покупкой типового «бетона» с расчётом на нём заработать не имеет смыла. Деньги, равные стоимости квартиры, просто размещённые на банковском депозите, принесут быстрый и пока неналогооблагаемый доход. А инвестирование в стройку на месяцы, а то и годы, исключит возможность оборота значительной суммы. При этом непонятно, что за этот период случится с ценой недвижимости и за сколько десятков лет она сможет окупиться даже при сдаче в аренду.

Особый клиент: Как теперь проводить сделки с недвижимостью для граждан из недружественных стран

А если необходимость в приобретении недвижимости вызвана не инвестиционными целями, а желанием получить хоть какое-то жильё в свою собственность, как быть тогда?

— Всё зависит от наличия возможности приобрести квартиру без использования стандартного ипотечного кредита, — пояснил ведущий финансовый эксперт компании «Аналитика онлайн» Глеб Задоя. — На сегодня банковские ставки по кредитам на жильё более 20% годовых и, на мой взгляд, они являются «заградительными». Но если, например, застройщик предлагает адекватные программы рассрочки или есть возможность получить «социальную ипотеку» от государства по ставке менее 10% годовых, то людям, совсем не имеющим жилья, рассмотреть такие варианты можно. Однако надо иметь в виду, что сейчас при покупке квадратных метров у застройщика появились новые риски, и если их не учесть, то в итоге можно остаться и без денег, и без квартиры.

Почему покупать «первичку» сейчас рискованно

Не построят и вернут не все деньги

Очевидно, что в связи с экономической ситуацией значительно увеличился риск того, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства. Такое может произойти как из-за прекращения финансирования застройщика банком-кредитором, так из-за нехватки строительных материалов в связи с ростом цен на них. А если строительная компания принадлежит иностранным акционерам или ведёт продажи через фирму, зарегистрированную в иностранной юрисдикции, то добавляются ещё проблемы с антисанкционным законодательством. Ведь Росреестр с 1 марта сильно усложнил регистрацию сделок на покупку недвижимости у всех иностранных компаний, включая те, которые работают в России через свои дочерние структуры, если они включены в список «недружественных» (Указы Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 года и № 95 от 5 марта 2022 года).

Само собой, что если компания-застройщик не будет выполнять свои обязательства, то в конечном итоге по иску кредиторов она будет признана банкротом. Несмотря на то что с 9 марта этого года ФНС России приняло решение о приостановлении банкротства должников, Минэкономразвития предложило не распространять мораторий на банкротства застройщиков, которые имеют проблемные объекты (сейчас в едином реестре таких уже числится 2154).

— В соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон 117-ФЗ. — Прим. Лайфа), если человек приобрёл квартиру на этапе строительства через систему эскроу-счёта, то он может рассчитывать на возмещение 100% уплаченных им средств по ДДУ. Но фактически сумма не может составить более десяти миллионов рублей, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. — Очевидно, что при нынешнем уровне цен в столичных городах подобного рода защита явно недостаточна.

Отложат на месяцы введение дома в эксплуатацию

Нередким явлением сейчас стал «срыв» сроков сдачи построенных объектов. Это может быть связано с рядом причин. Например, в связи с заменой недопоставленных иностранных стройматериалов отечественными аналогами, что, в свою очередь, сказывается на качестве строительства и может послужить поводом для отказа госкомиссии в приёмке дома до устранения недостатков. Кроме того, у ряда застройщиков резко возникли проблемы, связанные с переоформлением документации и оплатой подорожавшей субаренды земли, на которой ведётся строительство.

Правила безопасной покупки на первичном рынке

Если, несмотря на советы экспертов повременить с покупкой до стабилизации ситуации на рынке, вы всё-таки решаете приобрести новостройку, то надо иметь в виду следующие моменты, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых: приобретать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные «схемы» грозят риском потери и денег, и квартиры.

Во-вторых: лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Да, они будут несколько дороже тех, что «на котловане», но при этом вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше, а это стоит потраченных денег.

В-третьих: имеет смысл приобретать что-либо только у застройщика с «прозрачной историей», ведь эта компания, скорее всего, не будет иметь проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве и получит нужное для завершения стройки финансирование.

В-четвёртых: стоит обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств.

Рискованные инвестиции: Почему покупать квартиру в новостройке стало опасно . … Главным аргументом, который используют продавцы новостроек , является утверждение, что инфляция обесценивает любые накопления, а вот недвижимость это якобы "стопроцентно защитный актив", а если к этому присовокупить мечту многих получать пассивный доход от сдачи недвижимости внаём, то получается вполне продаваемое коммерческое предложение. На самом деле всё не так однозначно. … Однако надо иметь в виду, что сейчас при покупке квадратных метров у застройщика появились новые риски, и если их не учесть, то в итоге можно остаться и без денег, и без квартиры .

FAQ. Все, что вы хотели спросить о покупке квартиры в кризис

В обстановке, сложной из-за ограничений в эпоху коронавируса, даже у тех, кто уже был готов купить квартиру, возникает немало страхов и опасений. В первую очередь это касается еще не достроенного жилья. Мы собрали вместе основные вопросы, которые задают потенциальные покупатели, и переадресовали их крупнейшим строительным компаниям города.

Отвечать нам помогали эксперты «Группы ЛСР», Setl Group, ГК «КВС», Группы ЦДС, ГК «Ленстройтрест», компании «Главстрой Санкт-Петербург», а также СРО А «Объединение строителей СПб».

Достроят ли дома в 2020 году? Сдвинулись ли сроки строительства?

Даже в период нерабочих дней, объявленных во всей стране с конца марта до 12 мая, работа строек в Петербурге и Ленинградской области не останавливалась, в отличие от некоторых других регионов. Поэтому компании заявляют о том, что строительные работы идут по графику, то есть сроки сдачи в эксплуатацию будут соблюдены. Это относится и к домам в высокой стадии готовности, завершение которых намечено на 2020 год. Формально никаких препятствий к этому нет — все в руках застройщика.

Опасно ли сейчас покупать квартиру со сроком сдачи в 2021-2022 годах?

Квартиру безопасно приобретать у надежного застройщика, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность, возможность быстро адаптироваться к меняющимся условиям. Кроме того, в большинстве случаев новостройки или очереди в крупных проектах со сроком сдачи в 2021-2022 гг. строятся с привлечением проектного финансирования через эскроу-счета — это является двойной гарантией сохранности денег для клиента вместе с 214-ФЗ, а также обеспечивает бесперебойное поступление денег на строительство объекта со стороны банков, независимо от темпов продаж.

Как выбирать застройщика, чтобы не стать обманутым дольщиком/покупателем?

Наиболее показательными критериями сегодня являются опыт работы, количество реализованных проектов и репутация компании. То есть стоит поинтересоваться, сколько лет застройщик работает на рынке, сколько метров сдал и соблюдал ли сроки сдачи (это можно посмотреть на сайте ЕРЗ), участвовал ли в судебных разбирательствах, какие материалы публиковались о нем в СМИ и на форумах дольщиков.

Финансовое состояние компаний оценивают независимые рейтинговые агентства (S&P Global Ratings, АКРА), которые ежегодно публикуют отчеты с данными о ключевых показателях деятельности девелоперов, кредитной нагрузке, земельном банке. И главное, дают прогноз устойчивости компании на следующий год.

Насторожить покупателя должна очень низкая цена, которая сильно отличается от предложения компаний-конкурентов. Безусловно, застройщики периодически анонсируют акции и делают скидки, но при этом цена не опускается серьезно ниже средней рыночной.

Дополнительная гарантия того, что покупатель не будет обманут, — использование новой схемы эскроу-счетов, когда деньги дольщика лежат на банковском счете до того, как объект будет передан покупателю. То есть часть рисков покупателя берут на себя уполномоченные Правительством России банки, имеющие универсальную лицензию и высокий кредитный рейтинг.

Когда ждать снижения цен?

Еще один вариант этого вопроса — более пессимистичный: «Будут ли расти цены на жилье?» Ответ на них у строителей один: предпосылок для падения стоимости нет, напротив, себестоимость жилья растет.

Если посмотреть на последние 10-15 лет, то можно увидеть, что даже после локального снижения стоимости в результате экономических потрясений 2009 и 2014 годов цены на недвижимость быстро возвращались к прежнему уровню и продолжали расти. В текущей же ситуации апрель, на который пришлись период самоизоляции и переход отделов продаж в онлайн, несмотря на негативные прогнозы и кризисные настроения, показал рост цен.

Свою роль играет и переход на эскроу-счета. Ценообразование согласуется с банком, предоставляющим проектное финансирование, и прописано в кредитном договоре — его нельзя скорректировать в сторону понижения. В то же время финансирование строек меньше зависит от объемов продаж.

Кроме того, сокращается предложение нового жилья, а раскупают в первую очередь самые бюджетные варианты, что также в перспективе может привести к повышению цен. Так, за первый квартал вдвое уменьшился вывод на рынок новых объектов, в апреле также стартовало очень мало проектов, т.е. предложение вновь практически не пополнялось.

Новая льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% также позволяет поддерживать спрос — а значит, и цены — на прежнем уровне. Но, в то же время, поскольку в условиях кризиса покупательская способность людей не растет, ожидать резкого роста цен в ближайшее время не стоит.

Тормозится ли сегодня оформление сделок? Не застрянут ли деньги где-то посередине?

Оформление сделок замедляется в первую очередь из-за того, что в Петербурге на протяжении уже более полутора месяцев не работают МФЦ. В них «зависли» около тысячи пакетов документов только от крупных застройщиков на общую сумму, превышающую 5 млрд рублей. Это деньги, уже заплаченные покупателями, но так и не дошедшие до застройщиков. А на сделки в электронной форме приходится всего 10-15%. Хотя со временем ситуация меняется, и все больше покупателей готовы оформлять сделки онлайн. Сейчас ситуацию немного разрядило то, что Росреестр начал принимать документы «живьем» большими пакетами от крупных застройщиков.

Выгодно ли покупать новостройку ? Как правило, жильё в совсем новом или строящемся доме будет дешевле квартиры в сданном доме (для того же района и одинакового метража). Получается, приобретение квартиры в новостройке просто выгоднее. И, конечно, на самых ранних этапах строительства цена меньше, чем на поздних. … Но у покупки квартиры в новостройке есть и минусы. Минус №1: новостройка — это стройка. В этом утверждении кроется сразу два минуса. … Если прописка нужна прямо сейчас , например, для того чтобы прикрепиться к поликлинике или встать в очередь в детский сад, можно оформить временную регистрацию по договору долевого участия. Но и это лишь в случае, если дом ввели в эксплуатацию.

Банкротство, переплаты, перенос сроков: риски покупки жилья в новостройке

Военная операция на Украине, экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и фактическое прекращение действия ипотечных программ (кроме льготных) создали на рынке жилья ситуацию неопределенности.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о главных рисках для покупателя на рынке новостроек. Эти риски — не прогноз по текущей ситуации на рынке. Но если учитывать их в кризисных ситуациях, то можно избежать потери денег.

Во время ажиотажа лучше не спешить

Покупка недвижимости при общем ажиотажном спросе — не лучшее решение, поскольку именно такая эмоциональная покупка часто не позволяет взвесить все за и против. Основные риски с покупкой недвижимости связаны с возможной переплатой на фоне повышения цен в рамках конкретных проектов. По словам эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, девелоперы Московского региона сразу после резкого повышения Центробанком ключевой ставки стали активнее пересматривать прайс.

Если до решения регулятора цены ежедневно менялись для 5–6% объектов, сразу после — уже для 18–20%, а сейчас доля увеличилась до 44%. При этом растет доля именно квартир, где цены увеличиваются, говорится в одном из последних исследований «ЦИАН.Аналитики».

Поэтому не нужно поддаваться ажиотажу, лучше еще раз сравнить стоимость с конкурентами, особенно если цена квартиры в присмотренном проекте резко выросла, добавляет руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В том случае, если квартира потом подешевеет, покупатель понесет убытки.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Сейчас возможно кратковременное удорожание недвижимости. Это объясняется как продолжающими расти издержками (в том числе по причине санкций и увеличения ключевой ставки), так и точечным ажиотажным спросом, прежде всего со стороны потенциальных покупателей, приобретающих квартиры за наличные. При значительном повышении цен на недвижимость вероятно сокращение предложения и снижение доли многокомнатных вариантов. Это объясняется тем, что спрос сместится в сторону компактных лотов с меньшей стоимостью. Зафиксировав подобный тренд, застройщики увеличат их долю в проектах.

Если застройщик — банкрот

Один из самых существенных рисков при покупке жилья в новостройке — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации. При проектировании жилого дома застройщик исходил из действующих на тот момент цен, но уже во время строительства цены на стройматериалы резко выросли. Застройщику трудно выстраивать экономику строительства дома при условии таких колебаний цен, поэтому возможности успешного завершения строительства резко сокращаются, говорит партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елены Гладышевой, если у застройщика хорошие и проверенные временем отношения с банками, то ему проще договориться о покрытии своих кассовых разрывов за счет кредитов. Но не все банки готовы кредитовать застройщиков, и тогда возникает дефицит денежных средств для завершения строительства. Если источник финансирования не находится, то строительные работы приостанавливаются, а потом и вовсе прекращаются. Сроки завершения строительства нарушаются, застройщик обрастает исками от кредиторов. В конечном счете в арбитражный суд поступает заявление о признании должника банкротом.

При нынешней системе счетов эскроу возмещение, согласно 177-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100% суммы, которая находилась на счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб., уточняет эксперт.

Олег Мамонт, руководитель направления юридической компании a.t.Legal:

— Нужно выбирать устойчивого в финансовом отношении застройщика. В условиях существенного роста ключевой ставки и подорожания кредитов застройщики могут оказаться на грани банкротства. Государство будет принимать меры по поддержке бизнеса и строительной отрасли, но в какие сроки, какие меры, в каком объеме — сейчас предсказать трудно.

Дождаться сдачи дома может стать сложнее

Серьезным риском для покупки квартиры в новостройке сейчас стала неопределенность со сроками сдачи построенных домов. Главная причина затягивания сроков — дорожающие стройматериалы или их нехватка, предупреждает Елена Чегодаева.

Сроки строительства и сдачи в эксплуатацию готовых домов могут увеличиться в зависимости от того, на какой стадии находится строительство, добавляет Олег Мамонт. Рост цен на строительные материалы, перебои с поставками материалов из-за разрыва логистических цепочек повлекут увеличение сроков сдачи объектов.

Альтернативная сделка способна принести проблемы

Случай, когда квартира приобретается в ипотеку с расчетом погасить существенную часть долга после продажи старого жилья. На вторичном рынке из-за роста ставок и отсутствия программ субсидирования сроки продажи увеличатся, говорит Виктория Кирюхина. Кроме того, вырученная сумма может быть меньше той, на которую можно было бы рассчитывать еще в начале 2022 года. Средний срок экспозиции в Москве на вторичном рынке вырос с 88 до 94 дней, то есть сроки продажи квартиры увеличиваются, основной способ ускорить продажу — это снижение цен.

Квартира с отделкой — тоже риск

В нынешних условиях приобретение квартиры с отделкой — решение неоднозначное. По словам Виктории Кирюхиной, из-за разрыва логистических цепочек по поставке строительных и отделочных материалов из Европы девелоперы будут переориентироваться на азиатские рынки. По этой причине пока нет понимания, какое жилье под ключ и какого качества будут получать клиенты, а также будут ли застройщики делать замену.

Можно прогадать с ипотекой

Еще один существенный риск — это невыгодные условия по ипотеке. Максимальный лимит по льготной ипотеке — 3 млн руб, что актуально для небольшого количества клиентов из-за высоких столичных цен. Стандартные же ставки по ипотеке приближены к 20%, а это можно считать заградительными условиями, говорит Виктория Кирюхина.

Власти сейчас обсуждают меры поддержки строительной отрасли, среди которых и пересмотр условий по текущей льготной ипотеке. Заключив сделку сейчас по высоким ставкам, перекредитоваться по субсидированной льготной ипотеке уже не получится. То есть платить по ипотеке придется больше, выше будет и переплата, резюмирует эксперт.

На этой неделе ЦИАН сообщил о массовом пересмотре цен московскими девелоперами, участники рынка повышают цены, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Эксперты объясняют это повышенным спросом на новостройки в условиях экономической неопределенности.

Поэтому он рекомендует начать покупать квартиры не сейчас , а подождать хотя бы до января 2021 года. Если есть возможность, надо брать . Впрочем, с такой позицией согласны не все. Кандидат экономических наук Наталия Рогожина отмечает: все факторы, о которых говорят эксперты, конечно, нужно учитывать. … После этого нужно выбрать квартиру , заключить сделку купли- продажи жилья , зарегистрировать переход права собственности в Росреестре . Потом владельцу сертификата придется обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о покупке жилья . Дальше в договоре с продавцом обязательно прописывается пункт о приобретении квартиры с помощью материнского капитала.