Опытная эксплуатация объекта капитального строительства

Полный текст Письмо Росреестра от 22.10.2021 N 14-15043/21@ О подготовке технического плана в отношении вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства в действующей редакции

«Письмо» ФАС России от 08.12.2021 N МШ/105064/21 «По вопросу применения положений пунктов 27(2), 27(3) постановления Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 N 1085»

Федеральная антимонопольная служба (далее — ФАС России) в соответствии с пунктом 18 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2021 году, утвержденного приказом ФАС России от 14.04.2021 N 348/21, в целях формирования единообразной практики применения положений Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о контрактной системе), в том числе положений пунктов 27(2), 27(3) постановления Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 N 1085 «Об утверждении Правил оценки заявок, окончательных предложений участников закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Правила) в части осуществления закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта) и на основании пункта 5.4 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 331 «Об утверждении Положения о Федеральной антимонопольной службе», направляет для использования в работе следующее информационное письмо.

Порядок оценки заявок участников закупки, в том числе предельные величины значимости каждого критерия, согласно части 8 статьи 32 Закона о контрактной системе устанавливаются заказчиком в документации о закупке в соответствии с Правилами.

Согласно подпункту «б» пункта 27 Правил показателем нестоимостного критерия оценки «Квалификация участников закупки, в том числе наличие у них финансовых ресурсов, оборудования и других материальных ресурсов, принадлежащих им на праве собственности или на ином законном основании, опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой репутации, специалистов и иных работников определенного уровня квалификации» (далее — Критерий оценки) может быть показатель: «Опыт участника по успешной поставке товара, выполнению работ, оказанию услуг сопоставимого характера и объема».

Вместе с тем в случае осуществления заказчиком закупки, по результатам которой заключается контракт на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта), в документации о закупке устанавливается один или несколько показателей Критерия оценки в соответствии с пунктом 27(2) Правил.

Таким образом, пунктом 27(2) Правил предусмотрены особые требования к показателям Критерия оценки и порядку подтверждения наличия опыта выполнения работ, связанных с предметом контракта, устанавливаемые при осуществлении закупок работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта).

Так, в документации о закупке вышеназванных работ устанавливается один или несколько следующих показателей:

а) общая стоимость исполненных контрактов (договоров);

б) общее количество исполненных контрактов (договоров);

в) наибольшая цена одного из исполненных контрактов (договоров).

Таким образом, в случае осуществления закупок вышеназванных работ заказчик при установлении в документации о закупке порядка оценки заявок обязан руководствоваться требованиями пункта 27(2) Правил.

1. Об установлении в документации о закупке условия о минимальной стоимости контрактов (договоров), принимаемых к оценке.

Согласно пункту 3 Правил «оценка» — процесс выявления в соответствии с условиями определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) по критериям оценки и в порядке, установленном в документации о закупке в соответствии с требованиями настоящих Правил, лучших условий исполнения контракта, указанных в заявках (предложениях) участников закупки, которые не были отклонены.

ФАС России обращает внимание, что положения пункта 27(2) Правил, в отличие от положений пункта 27 Правил, не допускают возможность предъявления требований к предоставляемым участниками документам, обусловленных «успешным выполнением работ», «сопоставимым объемом и характером», поскольку в отношении закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта) действуют специальные правила выбора наилучших условий исполнения контракта.

Так, например, при установлении в документации показателя «Общая стоимость исполненных контрактов» Критерия оценки заказчик не вправе устанавливать требования, в соответствии с которыми к оценке принимаются контракты (договоры) стоимостью не менее 10% от начальной (максимальной) цены контракта, на право заключения которого проводится закупка.

Таким образом, установление в документации о закупке требований к минимальной стоимости исполненных контрактов (договоров), подтверждающих наличие опыта выполнения работ у участника закупки, не соответствует положениям пункта 27(2) Правил.

2. Об установлении в документации о закупке условия о подтверждении наличия опыта у участника закупки контрактами (договорами) по успешному выполнению работ без начисления к подрядчику неустойки (штрафов, пеней), а также о составе документов, подтверждающих наличие такого опыта.

Пунктом 27(2) Правил предусмотрены следующие показатели Критерия оценки: «общая стоимость исполненных контрактов (договоров)»; «общее количество исполненных контрактов (договоров)»; «наибольшая цена одного из исполненных контрактов (договоров)».

При этом пункт 27(3) Правил определяет виды контрактов (договоров), которые заказчик принимает к оценке в зависимости от вида контракта, заключаемого по результатам закупки.

Таким контрактом (договором) может быть в соответствии с абзацем 5 подпункта «б» пункта 27(3) Правил контракт (договор), предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства соответствующего вида.

Исполнение указанного контракта (договора) подтверждается копией исполненного контракта (договора), копией акта (актов) выполненных работ, содержащего (содержащих) все обязательные реквизиты, установленные частью 2 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», и подтверждающего (подтверждающих) стоимость исполненного контракта (договора) (за исключением случая, если застройщик является лицом, осуществляющим строительство), копией разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (за исключением случаев, при которых разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не выдается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).

При этом ФАС России обращает внимание, что такие документы, например, как график выполнения работ, проектная документация — не являются подтверждением исполнения участником закупки контракта (договора), а непредоставление в составе заявки на участие в закупке указанных документов не свидетельствует об отсутствии у участника закупки требуемого опыта.

Кроме того, по мнению ФАС России, наличие штрафных санкций при исполнении контракта (договора), предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства соответствующего вида не может свидетельствовать об отсутствии у участника закупки опыта по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства.

3. Об установлении в документации о закупке условия о подтверждении наличия опыта выполнения работ у участника закупки исключительно контрактами, заключенными в рамках Закона о контрактной системе.

ФАС России обращает внимание, что порядок оценки, установленный заказчиком, не должен приводить к ограничению количества участников закупки.

Учитывая изложенное, исходя из положений пунктов 27(2) и 27(3) Правил, заказчик вправе при осуществлении закупки на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта) установить в качестве критерия оценки наличие у участника закупки опыта исполнения контрактов и договоров в соответствии с Законом о контрактной системе и Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

По мнению ФАС России, принятие к оценке в качестве опыта исполнения участником закупки только государственных контрактов, заключенных в соответствии с Законом о контрактной системе, не соответствует пунктам 27(2) и 27(3) Правил.

4. Об установлении в документации о закупке условия о подтверждении наличия опыта выполнения работ у участника закупки контрактами (договорами) по выполнению работ на объекте капитального строительства с определенной инфраструктурной принадлежностью.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 27(3) Правил для оценки заявок по показателям, предусмотренным пунктом 27(2) Правил, учитываются в том числе «контракты (договоры), предусматривающие выполнение работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, относящихся к виду объекта капитального строительства, выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу которого является объектом закупки».

К таким видам объектов капитального строительства относятся:

— объекты капитального строительства (за исключением линейных объектов);

— линейные объекты капитального строительства;

— особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства;

— объекты культурного наследия.

Таким образом, установление заказчиками в документации о закупке положений о том, что к оценке будут приниматься исключительно контракты (договоры), в рамках которых осуществлялось выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, например, для общеобразовательных нужд, не соответствует пункту 27(3) Правил.

5. Об установлении в документации о закупке предельного срока исполнения принимаемых к оценке контрактов (договоров).

ФАС России обращает внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 8 Закона о контрактной системе контрактная система в сфере закупок направлена на создание равных условий для обеспечения конкуренции между участниками закупок. Любое заинтересованное лицо имеет возможность в соответствии с законодательством Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о контрактной системе в сфере закупок стать поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Таким образом, не допускается установление порядка оценки, приводящего к необоснованному созданию преимуществ отдельным участникам закупки.

При этом о наличии лучших условий исполнения контракта, заключаемого по результатам соответствующей закупки, свидетельствует квалификация участника, то есть опыт конкретного юридического лица на соответствующем рынке, его поведение в сфере общественно-экономического оборота, длительность осуществления хозяйственной деятельности.

По мнению ФАС России, наличие опыта выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту и сносу нескольких объектов капитального строительства, например, за последние 5 лет до даты окончания срока подачи заявок на участие в соответствующей закупке, объективно свидетельствует о существенном преимуществе такого участника перед участником, имеющим опыт строительства одного объекта капитального строительства за 1 год до даты окончания срока подачи заявок на участие в закупке.

Учитывая изложенное, при установлении показателей критерия оценки в части предоставления опыта участника в сфере строительства целесообразно руководствоваться сроками, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.02.2015 N 99 «Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям» в части, касающейся осуществления закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства (в том числе линейного объекта).

ФАС России обращает внимание территориальных органов ФАС России на необходимость учета позиции, изложенной в настоящем письме, при осуществлении контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок.

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Главная страница. СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов . Основн… СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов . Основные положения».

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

1. Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 120-ФЗ) статья 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) дополнена частью 17, которая вступает в силу с 28.10.2021.

Согласно части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ:

если в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрены его строительство, реконструкция этапами, каждый из которых представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, то в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов в результате ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, реконструкции осуществляются государственный кадастровый учет или государственный учет и государственная регистрация прав на здание, сооружение с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства;

в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета документов в результате ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением здания, сооружения, а также государственный кадастровый учет всех созданных помещений и (или) машино-мест; в этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания, сооружения, созданных в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, под этапом строительства понимается:

строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке;

строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

если этапы строительства представляют собой строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, и такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, основания для применения положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ отсутствуют;

если каждый этап строительства (реконструкции) объекта капитального строительства представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, и указанные части объекта капитального строительства по результатам строительства (реконструкции) в совокупности будут представлять целый (единый) объект капитального строительства, государственный кадастровый учет (либо государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав) в результате ввода в эксплуатацию первого и последующих этапов строительства осуществляется в порядке, предусмотренном частью 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ.

Как указано в обращении, «на государственный кадастровый учет поставлены: здание МКД первого этапа строительства и здание МКД второго этапа строительства как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому зданию МКД кадастрового номера», и планируется представление документов «для кадастрового учета здания МКД третьего этапа строительства».

В приведенной информации отсутствует указание о том, что данные «здания МКД» являются частями одного здания, строительство которого осуществляется этапами. В связи с чем полагаем, что основания для применения части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ после ее вступления в силу в данном случае отсутствуют.

2. Прежде всего отмечаем, что в настоящее время разрабатывается проект приказа Росреестра «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений», после издания которого будет осуществлено приведение XML-схемы, необходимой для формирования XML-документа — технического плана, в соответствие с положениями Закона N 218-ФЗ (в том числе с учетом изменений, внесенных в Закон N 218-ФЗ вступившим в силу 30.04.2021 Законом N 120-ФЗ) и указанному приказу.

В соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения» на официальном сайте Росреестра размещена XML-схема, используемая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа (версия: «TP_v06», далее — XML-схема).

В рамках реализации положений части 17 статьи 40 Закона N 218-ФЗ до доработки действующей в настоящее время XML-схемы в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), а также государственного кадастрового учета всех созданных помещений и (или) машино-мест по результатам ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции соответствующего здания (сооружения) полагаем возможным представление указанным в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ уполномоченным органом (организацией, корпорацией) в орган регистрации прав соответствующего разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложенными к нему техническими планами:

подготовленным в целях осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением здания (сооружения), содержащим характеристики такого здания (сооружения), созданного в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости;

подготовленными в целях постановки на государственный кадастровый учет всех созданных (в рамках соответствующего (очередного) этапа строительства) помещений и (или) машино-мест.

В эксплуатацию объектов капитального строительства , Указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51. … 5) соответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию , за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: профессиональное сопровождение

Ввод в эксплуатацию капитального строительства

Согласно Градостроительному Кодексу РФ, для ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства необходимо получить разрешение в соответствующем уполномоченном органе (орган, который выдал разрешение на строительство). На основании этого документа производится оформление права собственности на объект недвижимости и его постановка на кадастровый и налоговый учёт. Общий алгоритм действий выглядит так:

1. Сдача выполненных работ Подрядчиком и приемка его комиссией Заказчика с подписанием соответствующего акта (форма КС-11 или КС-14).
2. Проведение итоговой проверки органом Государственного строительного надзора и оформление Заключения о соответствии (ЗОС) объекта капитального строительства проектной документации и техническим регламентам.
3. Передача пакета документов в уполномоченный орган и оформление Разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Список документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства:

• Заявление;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Технический план объекта;
• Разрешение на строительство;
• Схема земельного участка с обозначением расположения объекта и инженерных сетей;
• Документы, подтверждающие соответствия объекта капитального строительства проектной документации и техническим регламентам;
• Акт приёмки;
• Заключение органа Госстройнадзора (ЗОС);
• Для ряда объектов – описание границ охранной зоны;
• Договор страхования гражданской ответственности.

Сформировать такой пакет документов с соблюдением всех требований – задача достаточно сложная. Чтобы процедура прошла «без сучка без задоринки», а объект капитального строительства был своевременно введён в эксплуатацию и начал приносить прибыль, лучше обратиться к специалистам, имеющим опыт успешного прохождения всех этапов и получения разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию оформляется в течение 10 дней, при этом личное присутствие заявителя не требуется.

ООО «ГОРОД»: профессиональная помощь при вводе объекта в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства профессиональное сопровождение

ООО «ГОРОД» – одна из немногих российских компаний, оказывающих полный спектр услуг по управлению недвижимостью с 1996 года. Юристы и бухгалтеры ООО «ГОРОД» имеют обширный опыт работы в различных регионах России. Список объектов недвижимости обширен: это торгово-развлекательные центры, офисные здания, гостиничные комплексы, спортивные объекты, производственные площади и др. (в том числе два крупных объекта Олимпийских игр-2014 в г. Сочи). Многие из этих объектов строились при непосредственном участии профессионалов из ООО «ГОРОД», а теперь находятся на их доверительном управлении.

Специалисты ООО «ГОРОД» готовы предоставить профессиональное юридическое и бухгалтерское сопровождение в следующих сферах:

• Управление инфраструктурой;
• Эксплуатация зданий и сооружений;
• Аудит эффективности коммерческого использования;
• Оптимизация бюджета;
• Маркетинговое продвижение;
• Взаимодействие с различными органами и структурами, в т.ч. надзорными;
• Строительство, перепланировка, реконструкция объекта;
• Приёмка и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

AKTAVEST – не только юридические услуги

Все виды услуг, предоставляемые ООО «ГОРОД» в рамках управления коммерческой недвижимостью, интегрированы в Концепции развития объекта капитального строительства, которая разрабатывается и принимается совместно с заказчиком. Концепция направлена на эффективную эксплуатацию объекта, снижение рисков и максимальную прибыль.

капитального строительства в эксплуатацию в получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в. соответствии с требованиями [2]; эксплуатацию в соответствии с требованиями [2] … строительства , а также в процессе эксплуатации объекта , созданного на. основе технической документации и данных изыскательских работ. Кроме этого, при обнаружении недостатков в технической.