Жилые дома можно строить и вне закона о долевом строительстве. В этом случае запрещено привлекать средства покупателей до момента ввода в эксплуатацию. Небольшим проектам бизнес- и премиум-класса с хорошим инвестиционным потенциалом финансирование могут предоставить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и банки. Проектов, где строится 10 000–20 000 кв. м за пару лет, в Московском регионе может быть до 10 в год.
Любой стройке предшествует сложная подготовка: при необходимости сменить назначение земельного участка, подготовить и утвердить градостроительный план, провести большую работу по проектированию, получить разрешения на строительство. Этот этап банки обычно не финансируют, а затраты составляют от 20 до 50% общего бюджета строительства.
ЗПИФ, объединяющий деньги различных инвесторов, берет на себя финансирование этого этапа – предоставляет заем компании-застройщику. И оговаривает для себя право заключить после получения разрешения на строительство договор купли-продажи будущей недвижимой вещи на все квартиры и нежилые помещения. Выданный ранее заем будет зачтен в оплату этого договора.
Пайщики жилищно-строительного кооператива Академический под Новосибирском остались без денег и домов
То есть ЗПИФ покупает права на все будущие построенные метры. Для застройщика это хороший вариант и гарантия получения фиксированного дохода. Тем более что в условиях меняющегося законодательства привлечь банковское финансирование удается не всем.
С момента получения разрешения на строительство уже ЗПИФ обращается в банк за кредитом. Проценты, как и для других заемщиков, сейчас около 12% годовых.
Почему это интересно банку? Он кредитует ЗПИФ на оплату договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. То есть банк финансирует поэтапный выкуп прав на будущие квартиры у застройщика. Деньги банк выделяет только после того, как застройщик подтвердит выполнение работ по этапу строительства, предоставив акты.
Банк переводит деньги ЗПИФу, а ЗПИФ оплачивает транш по договору купли-продажи будущей вещи. Фонд – понятный заемщик, его деятельность регулируется ЦБ РФ.
Для банка здесь больше обеспечение кредита. При кредитовании по закону о долевом строительстве в залоге лишь права на земельный участок и права требования по счетам эскроу (а при неудачном ходе строительства деньги придется вернуть покупателям). Кредитуя ЗПИФ, он может взять в залог дополнительно права требования по договору купли-продажи будущей вещи, поручительство пайщиков, залог построенных квартир и нежилых помещений до момента их продажи конечным покупателям.
После завершения строительной фазы проекта все квартиры и нежилые помещения оформляются в собственность ЗПИФа, а он уже продает их конечным покупателям как готовые объекты. На первом этапе гасят кредит, затем фонд продает все остальные квартиры, формируя прибыль пайщиков. Компания-застройщик также получает свою часть прибыли – около 10% от сметы строительства. Прибыль пайщиков фонда зависит от конкретного проекта.
ЗПИФы и ранее достаточно часто выступали в качестве оптового покупателя квартир на этапе строительства. Сейчас развивается проект Дом.РФ по выкупу пулов квартир и апартаментов и последующей сдаче их в аренду, в этом проекте используется ЗПИФ. Но чаще ЗПИФы используются при финансировании строительства и покупки коммерческой недвижимости. Правда, большинство объектов находится в ЗПИФах для квалифицированных инвесторов, информация по которым не раскрывается.
Пайщики против! Проблемы пайщиков в Северном Казахстане и Акмолинской области!
Публичны только так называемые рентные фонды недвижимости, когда в составе активов находится торговый, офисный центр или складской комплекс. А паи фонда продаются широкому кругу инвесторов с ежемесячной выплатой дохода. Для инвесторов это, пожалуй, лучший вариант, доходность таких вложений превышает доходность банковских депозитов на 1–3 пункта.
Источник: www.vedomosti.ru
Пайщики ЖСК кто это.
Кто может быть членом жск? член жск обязательно должен быть пайщиком этого жск?
Ответы на вопрос:
—Здравствуйте, именно пайщик и может быть членом ЖКХ. Всего хорошего.
Членами ЖСК могут быть собственники помещений приобретенных ими на свое имя, либо выплатившие пай в построенном ЖСК и в дальнейшем оформившие собственность на это жилое помещение
Галина,Каждый член жилищно-строительного кооператива имеет комплекс личных неимущественных и имущественных прав и обязанностей. Одни из них приобретаются членом ЖСК вместе с вступлением в ЖСК, другие — после вселения в квартиру.
Сразу же после вступления в ЖСК пайщик приобретает право избирать и быть избранным в органы управления кооперативом (правление и ревизионную комиссию), а также участвовать в работе общего собрания пайщиков, вносить предложения, участвовать в обсуждении предложений, внесенных другими лицами, и голосовать по поставленным на обсуждение вопросам. Одновременно с вступлением в ЖСК возникает и право выйти из кооператива. С этого же момента член ЖСК обязан участвовать в работе общего собрания пайщиков и органов управления кооперативом в случае избрания в их состав, выполнять решения общего собрания и распоряжения правления, беречь кооперативную собственность, внести вступительный и паевой взносы в размерах, определенных общим собранием членов ЖСК.
Отдельно следует остановиться на вопросе о порядке определения размера паевого взноса каждого из членов ЖСК. Как уже отмечалось, паевой взнос члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставленной ему квартиры. Строительная же стоимость различных типов квартир определяется на основе сводной сметы на строительство кооперативного дома. Суммарная стоимость всех квартир в доме должка быть равна общей стоимости всего строительства. Если в доме ЖСК размещаются нежилые помещения (для магазинов, предприятий общественного питания и т.- д.), то затраты на их сооружение не включаются в строительную стоимость квартир.
Если в доме ЖСК все без исключения квартиры одинаковы (по числу комнат, их полезной площади и оборудованию), то строительная стоимость каждой из них определяется путем деления общей стоимости строительства дома на число квартир. Когда же квартиры в доме ЖСК отличаются числом комнат, размерами площади и оборудованием, строительная стоимость каждой квартиры определяется иначе. В этом случае из общей стоимости строительства дома (с учетом затрат на инженерные сети, благоустройство и лимитированных затрат) или его жилой части (при наличии встроенных нежилых помещений) исключаются затраты, связанные с устройством сантехкабин или установкой санитарных приборов, кухонного оборудования, а также стоимость строительных работ по тем конструктивным элементам и устройствам, которые проектом предусмотрены не во всех квартирах (балконы, веранды, встроенные шкафы, антресоли, а также складские помещения для отдельных квартир).
Оставшуюся сметную стоимость дома, включая затраты по устройству в доме лестничных клеток, пассажирских лифтов и мусоропроводов, делят на всю полезную площадь дома, а при наличии в доме нежилых помещений (для магазинов, предприятий бытового обслуживания и т. д.) на его жилую часть. Частное будет означать стоимость 1 кв. м полезной площади квартиры.
Умножив стоимость 1 кв. м на полезную площадь квартиры, получим ее основную стоимость, к которой добавляются затраты, связанные с устройством сантехкабин или установкой санитарных приборов и кухонного оборудования, а также затраты на устройство балконов, веранд, встроенных шкафов и т. д. для тех квартир и в тех объемах, в которых они предусмотрены проектом.
Каждый член кооператива обязан внести до начала строительства дома на расчетный счет кооператива в соответствующем учреждении банка денежные средства в размере не менее 40% стоимости строительства квартиры, а остальные 60% пая — в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита Стройбанком СССР. Но Стройбанк СССР имеет право предоставлять по ходатайствам ЖСК отсрочку погашения платежей по ссудам, выданным на строительство кооперативных жилых домов, в той части ссуд, которая не может быть погашена в связи с призывом членов кооператива на действительную военную службу, на срок до 5 лет, без изменения конечного срока погашения ссуды.
Задолженность с членов ЖСК по просроченным платежам по ссудам, выданным на строительство жилых домов, взыскивается по исполнительным надписям нотариальных контор.
В счет пая может быть зачтена стоимость трудовых затрат члена кооператива и членов его семьи, если они лично принимают участие в строительстве дома. Размер трудовых затрат и порядок зачета их стоимости в счет пая устанавливается правлением кооператива по согласованию с подрядной строительной организацией.
Многие важные права и обязанности членов жилищно-строительных кооперативов возникают после вселения пайщика в выделенную ему кооперативную квартиру.
Член ЖСК имеет право проживать в предоставленной ему квартире вместе со своей семьей и пользоваться ею в соответствии с назначением. Вместе с тем он, члены семьи и другие лица, проживающие с ним в квартире, обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями. Типовых правил пользования кооперативными квартирами нет.
Поэтому правила разрабатываются и утверждаются общим собранием членов кооператива. Если это не сделано, используются Правила пользования и содержания жилого помещения, утвержденные приказом начальника Главного управления коммунального хозяйства при Совете Министров БССР от 23 июня 1959 г. с изменениями, внесенными приказом от 21 ноября 1966 г. В случае порчи кооперативной квартиры виновные привлекаются к гражданско-правовой ответственности.
Допущенные по вине члена кооператива и совместно проживающих с ним лиц повреждения квартиры и домового оборудования исправляются за счет виновного. Расходы в сумме до 10 руб. взыскиваются в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариальной конторы, свыше 10 руб.— по решению суда. Дела о порче кооперативных квартир и иного имущества, не причинившей значительного ущерба, рассматриваются товарищескими судами. В остальных случаях при отказе члена ЖСК расходы по исправлению повреждений взыскиваются в судебном порядке.
За систематическое разрушение и порчу жилого помещения член жилищно-строительного кооператива может быть исключен из ЖСК. Жилищно-строительный кооператив и все его члены обязаны содержать кооперативные квартиры в состоянии, обеспечивающем возможность всестороннего удовлетворения потребности граждан в жилье. Это вызывает необходимость своевременно производить капитальный и текущий ремонт кооперативных квартир.
Примерный устав ЖСК не регулирует порядок выполнения капитального и текущего ремонта жилых помещений в домах ЖСК.
Пайщик ЖСК имеет право вселять в свою квартиру членов семьи. Примерный устав не определяет, кто относится к членам семьи пайщика, и не определяет их прав. При решении этого вопроса руководствуются правилами ст. 292 ГК БССР.
Что касается прав членов семьи пайщика, то Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» дал следующее разъяснение: «Проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют право пользования помещением в кооперативном доме. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает права на выселение проживающих с ним лиц» (п. 4).
Поскольку члены семьи пайщика пользуются правом на жилую площадь в кооперативной квартире, пайщик может вселить в квартиру новых членов семьи с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих в той же квартире. Члены семьи пайщика также могут вселить в кооперативную квартиру других лиц в качестве членов своей семьи лишь с письменного согласия пайщика. Только на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется такого согласия пайщика либо остальных членов его семьи.
Член жилищно-строительного кооператива может сдать внаем с согласия правления предоставленное ему в доме кооператива жилое помещение. В таком случае к договору найма жилого помещения применяются правила о договоре поднайма. При наличии законных к тому оснований правление кооператива вправе не разрешать пайщику сдавать часть или все жилое помещение внаем, например, если в результате размер жилой площади на каждого проживающего в квартире окажется менее установленной нормы (9 кв. м, а в Минске 12 кв. м) либо будет, установлено, что член ЖСК преследует цель извлечения нетруч довых доходов или намерен выехать на постоянное место жительства в другой населенный пункт и т. д.
Плата за пользование по договору найма жилым помещением в доме ЖСК устанавливается по соглашению пайщика с нанимателем. Но она не должна превышать взимаемых с члена ЖСК эксплуатационных расходов, падающих на сдаваемое внаем помещение.
Член ЖСК вправе вселять в свою квартиру и временных жильцов (родственников, знакомых и т. д.) без взимания с них какой-либо платы за проживание. Вселение временных жильцов может иметь место только с согласия всех совершеннолетних членов семьи пайщика. Согласия правления на это не требуется. В случае вселения временных жильцов на срок свыше полутора месяцев необходимо соблюдать норму жилой площади. Временные жильцы по требованию пайщика обязаны освободить жилое помещение, в противном случае они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилого помещения.
Примерный устав ЖСК не содержит норм о сохранении права на кооперативную квартиру за временно отсутствующими пайщиками ЖСК и членами его семьи. На этом основании Пленум Верховного Суда СССР в упомянутом выше постановлении разъяснил, что к членам жилищно-строительного кооператива неприменимо правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения (п. 5). Что же касается членов семьи пайщика жилищно-строительного кооператива, то к ним применяются по аналогии нормы ст. 307, 310 и 323 ГК БССР, которые определяют права членов семьи нанимателя жилого помещения в случае длительного отсутствия.
Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущественное перед другими лицами право получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива, если он нуждается в улучшении жилищных условий. Если полученная им в порядке улучшения жилищных условий квартира будет большей по размеру, пайщик должен доплатить разницу между балансовой стоимостью полученной квартиры и квартиры, которую пайщик занимал ранее.
Если пайщик ЖСК получает освободившуюся квартиру и не освобождает квартиру, которую он ранее занимал, то один из членов его семьи вступает в ЖСК и вносит вступительный взнос и пай, равный балансовой стоимости квартиры, которую пайщик освободил. Встречаются случаи, когда освобождается комната (несколько комнат) в квартире, в которой другую комнату (несколько комнат) занимает другой пайщик. В таком случае оставшийся в квартире пайщик имеет преимущественное перед другими лицами право на получение освободившейся площади. Разумеется, он должен внести дополнительно к своему паю балансовую стоимость этой площади. Отказ общего собрания членов ЖСК предоставить пайщику освободившуюся площадь, а также отказ исполкома местного Совета согласиться с этой передачей может быть обжалован в суд.
Член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилищных условий, имеет право вступить в другой ЖСК.
Если он вступит во вновь организуемый кооператив, то, пока идет строительство дома, пайщик выполняет обязанности и осуществляет права, предоставленные уставами обоих кооперативов. После получения ордера на вселение в новую квартиру пайщик исключается из ЖСК, в доме которого он ранее проживал. Но если в квартире остался кто-либо из членов семьи пайщика, то оставшийся вправе вступить в члены данного кооператива. В этом случае он имеет преимущество перед другими лицами.
Источник: www.9111.ru
Капкан ЖСК
Почему выгодно создание ЖСК застройщику и какие могут быть проблемы, когда Вы заключаете договор купли-продажи пая (договор об участии в жск) и покупаете квартиру у застройщика .
Во-1х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И как результат договор купли-продажи (имущественного, инвестиционного) пая не подлежит регистрации в госреестре, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, а претензии в случае возниконовения проблем можно предъявить по закону только правлению ЖСК, а не застройщику. Кроме того, член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.
В-3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ » с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (ДДУ), который могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК. В указанном уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров долевого участия с застройщиками и строительными компаниями, которые подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей. При заключении договора пая воспользоваться законом о защите прав потребителей членам ЖСК Вы не сможете.
В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается членов ЖСК, заключивших договоры с кооперативом, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств. Их право возникает лишь на выход из кооператива и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что «срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК», возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями, но не применяется к рассматриваемым отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
В-6х, покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Член ЖСК может претендовать только на возврат суммы паевого взноса, а такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов ЖСК.
В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК (в т.ч. за срыв сроков строительства дома и т.д.), а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива.
В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и признание права собственности на долю в обьекте незавершенного строительством.
В-9х, правление ЖСК полномочно принять решение общим собранием (большинством голосов) или правлением ЖСК:
— о внесении дополнительных взносов,
— о необходимости участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались,
— об исключении пайщика из ЖСК и расторжении договора с ЖСК,
— об изменение пунктов устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика, что может быть невыгодно для пайщика.
В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:
В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1).
В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.
В-12х, и последнее зарегистрировать право собственности на квартиру возможно только после полной выплаты паевого взноса, поэтому купить квартиру с помощью банковского (ипотечного) кредита или с использованием материнсского капитала НЕ получится. То есть, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК определяется 2-мя условиями: полной выплатой паевого взноса и сдачей построенного объекта строительства в эксплуатацию. Поэтому даже при условии полной выплаты паевого взноса до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК (пайщик) имеет только имущественное право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое ЖСК. В любом случае если Вы приняли решение стать дольщиком ЖСК и купить пай, то Вам необходимо кроме договора, приходного ордера о внесении денег и справки, что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, затребовать у ЖСК: разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства вступления Вами в ЖСК (расписка о получении заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)
Имейте ввиду, что в отличие от покупки по ДДУ, когда для регистрации права собственности дольщику нужно только получить акт приемки-передачи квартиры, пайщику ЖСК для получения права собственности необходимо предоставить дополнительно справку о выплате пая.
Источник: pravorub.ru