Застройщик передает квартиры дольщикам: бухгалтерский учет
Дом построен и сдан в эксплуатацию, участники долевого строительства наконец-то получают квартиры от застройщика. Но что при этом застройщику отражать в бухгалтерском учете, если ввод дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производятся двумя очередями? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вячеслав Горностаев и Дмитрий Гусихин.
Организация-застройщик сдала в эксплуатацию построенный жилой дом. Ввод жилого дома в эксплуатацию и передача помещений дольщикам производились двумя очередями. По каждой сданной части объекта (дома) могут быть достоверно определены доходы и расходы. Как данная ситуация отражается в бухгалтерском учете организации-застройщика? Как в бухгалтерском учете отразить квартиры, передаваемые по договорам участия в долевом строительстве?
В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключаем договор долевого участия правильно
При этом согласно п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Соответственно, речь может идти о любом объекте недвижимости, введенном в эксплуатацию и переданном участнику долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (части 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). На это обращает внимание Минфин России в письмах от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/75, от 10.11.2009 N 03-03-06/1/739, а также ФАС Уральского округа в постановлении от 26.04.2011 N Ф09-1427/11.
Заключение договора долевого строительства
То есть по окончании строительства, на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства, застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от строительства.
При этом получатели средств целевого финансирования обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Минфин России в письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 разъяснил, что расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).
При этом в рассматриваемом случае, расходы заказчика-застройщика при передаче соинвесторам квартир как при первой очереди объекта (жилого дома), так и второй, списываются в соответствующей доле с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Одновременно подлежат списанию денежные средства дольщиков, отражаемые на основании пп. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) на счете 86 «Целевое финансирование» (отдельно отметим, что используемый счет учета средств целевого финансирования заказчик-застройщик закрепляет в учетной политике для целей бухгалтерского учета в зависимости от применяемой методики. В качестве такого счета может также использоваться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства».
Связано это с тем, что в части использования понятия «целевое финансирование» в условиях капитального строительства имеет место расхождение между законодательством о бухгалтерском учете и налоговым законодательством. В силу пп. 14 п. 1 ст.
251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся, в частности, собственные и заемные средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика. В законодательных актах и нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету такое понятие отсутствует. В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций счет 86 «Целевое финансирование» не предназначен для учета средств финансирования строительства, какие-либо указания или рекомендации о порядке учета средств целевого финансирования строительства в нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету, а также правила бухгалтерского учета для застройщиков отсутствуют. Ввиду отсутствия указаний или рекомендаций о порядке учета средств целевого финансирования, а также правил бухгалтерского учета для застройщиков на практике организации применяют различный порядок отражения средств целевого финансирования строительства: многие организации поступление средств отражают по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» без применения счета 86 «Целевое финансирование», так как не все средства, полученные от инвестора (застройщика) на строительство объекта, при налогообложении признаются целевыми. Правомерность отражения средств дольщиков на счете 86 «Целевое финансирование» косвенно подтверждается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 N Ф01-1047/12 по делу N А79-4970/2011).
Если средства целевого финансирования по договорам долевого строительства 1-й очереди данного дома фактически получены заказчиком-застройщиком полностью, квартиры дольщикам переданы (взаимные обязательства исполнены), то экономия от использования средств финансирования строительства может быть исчислена по окончании строительства данной очереди как разница между полученными от инвесторов источниками финансирования и фактическими капитальными затратами по строительству.
То есть в рассматриваемом случае по завершении строительства 1-й очереди жилого дома организация-застройщик может сформировать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 08, субсчет «Строительство 1-й очереди дома»
— переданы дольщикам квартиры 1-й очереди дома (по договорной стоимости);
Дебет 86 Кредит 76
— списаны целевые средства (если для учета целевых средств учетной политикой предусматривался счет 86).
Также в учете признается дополнительный доход (расход) в сумме разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами на его осуществление, который, в зависимости от принятой организацией учетной политики, должен быть отражен либо в составе доходов от основной деятельности (счет 90 «Продажи»), либо в составе прочих доходов (счет 91 «Прочие доходы и расходы»):
Дебет 08, субсчет «Строительство 1-й очереди дома» Кредит 90 (91)
— отражена выручка застройщика (экономия).
Дебет 90 (91) Кредит 08, субсчет «Строительство 1-й очереди дома»
— отражен убыток застройщика (перерасход).
Аналогичным образом отражается результат сдачи 2-й очереди дома.
Обратите внимание, что исходя из смысла абзаца 1 п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84) (далее — СНиП) законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
При этом сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (абзац 3 п. 1.8 СНиП, п.п. 11, 12 акта приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11), акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14), утвержденных постановлением Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а).
Таким образом, до завершения всех работ, предусмотренных условиями договора долевого участия и проектно-сметной документацией, в том числе работ по благоустройству, застройщик не может считаться полностью исполнившим обязанности по договору в части, касающейся возведения (обустройства) общей собственности собственников помещений, например, в части работ по благоустройству.
В этой связи реализация объекта, передаваемого дольщикам исключительно в силу норм законодательства о долевом строительстве и до завершения всего объема работ, по нашему мнению, может быть признана организацией-застройщиком только в части завершенного объема работ. Поскольку налоговое законодательство не содержит нормы, регулирующей данный вопрос, у застройщика возникают налоговые риски.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
ИсточникДольщикам на заметку. ФЗ о долевом строительстве N 214
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Также устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Представляю наиболее, на мой взгляд, важные детали этого закона.
Привлекать денежные средства граждан для строительства допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Причем, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Договор с вами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Данный договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Цена в договоре о долевом строительстве
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Если данная возможность прописана в договоре, то после итогового обмера общей площади квартиры в готовом доме, цена может вырасти за счет дополнительных квадратов.
Передача объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Данный Федеральный закон N 214 призван защитить интересы дольщиков. Если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге по 214 ФЗ, то в СПб много компаний работающих по 214 ФЗ. Советую вам более подробно изучить данный ФЗ и прочитать все его пункты, а ознакомиться с новостройками, вы можете в соответствующем разделе нашего сайта.
Источник