Организация приобрела объект незавершенного строительства (офисный центр), помещения которого предполагается по завершении строительства сдавать в аренду, и производит его достройку силами подрядной организации. Через полгода договор подряда расторгается,
Организация приобрела объект незавершенного строительства (офисный центр), помещения которого предполагается по завершении строительства сдавать в аренду, и производит его достройку силами подрядной организации. Через полгода договор подряда расторгается, и недостроенный объект продается третьему лицу. Как отразить в учете организации эти операции?
Незавершенный строительством объект приобретен по цене 7434 тыс. руб. (в том числе НДС 1134 тыс. руб.). Затраты на достройку объекта за полгода составили 5546 тыс. руб. (в том числе НДС 846 тыс. руб.). Объект продан покупателю по цене 14 160 тыс. руб. (в том числе НДС 2160 руб.).
Бухгалтерский учет
Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии должен быть учтен в составе объектов основных средств, являются затратами на создание внеоборотных активов и учитываются в составе долгосрочных инвестиций. В рассматриваемой ситуации данные затраты состоят из стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства (без учета НДС) и договорной стоимости подрядных работ (также без учета НДС) (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 ) . Рассматриваемые затраты отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств», в данном случае в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п. п. 2.3, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 , Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н ).
Как произвести перевод незавершенного строительства в товар
Предъявленные продавцом и подрядчиком суммы НДС отражаются по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60.
В рассматриваемой ситуации организация продала недостроенное здание офисного центра.
Поступления от продажи объекта, не завершенного строительством, учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на строящийся объект к покупателю (п. п. 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н ).
Признание прочего дохода отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы» (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н , Инструкция по применению Плана счетов).
«Шоу 40+» #2.51. Объект незавершенного строительства как самовольная постройка
Налог на добавленную стоимость (НДС)
В соответствии с п. 6 ст. 171 Налоговый кодекс Статья 171, п. 5 ст. 172 Налоговый кодекс Статья 172 Налогового кодекса РФ организация принимает к вычету суммы НДС, предъявленные ей продавцом объекта незавершенного строительства и подрядчиком. Сумма НДС, предъявленная продавцом объекта незавершенного строительства, может быть принята к вычету на основании счета-фактуры продавца после оприходования объекта незавершенного строительства (учета на счете 08, субсчет 08-3). Суммы НДС, предъявленные подрядчиком, принимаются к вычету при условии наличия счетов-фактур после принятия выполненных подрядчиком работ на основании представленных актов о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).
Реализация объекта незавершенного строительства подлежит обложению НДС по ставке 18% (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налоговый кодекс Статья 146, п. 3 ст. 164 Налоговый кодекс Статья 164 НК РФ). Предъявленная покупателю сумма НДС отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, в корреспонденции с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Налог на прибыль организаций
Поскольку построенное здание для целей налогообложения прибыли было бы признано амортизируемым имуществом, то все расходы, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства и его достройкой, формируют первоначальную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 256 Налоговый кодекс Статья 256, абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ Налоговый кодекс Статья 257).
При продаже объекта незавершенного строительства организация признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 Налоговый кодекс Статья 248, п. 1 ст. 249 Налоговый кодекс Статья 249 НК РФ). При этом сумма полученного дохода может быть уменьшена на цену приобретения (создания) проданного имущества (пп.
2 п. 1 ст. 268 Налоговый кодекс Статья 268 НК РФ).
ИсточникПродажа объектов незавершенного строительства
На практике нередка ситуация: организация начала строительство и, не доведя его до конца, решила продать объект. Какие документы необходимо оформить и как отразить такую сделку в учете?
Регистрация права собственности
Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности.
С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения).
Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.
Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 23.05.2007 по делу N А43-29587/2006-28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление от 21.03.2006 по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 20.03.2006 N Ф04-1130/2006(20855-А45-5)).
Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Учет у продавца
До момента продажи объект незавершенного строительства отражается в бухгалтерском учете продавца по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Передача объекта незавершенного строительства покупателю оформляется актом произвольной формы (с учетом требований, предъявляемых к первичному бухгалтерскому документу), поскольку унифицированной формы первичной учетной документации для этого случая не предусмотрено.
Как отражается в учете продажа недостроенного объекта недвижимости, рассмотрим на примере.
Пример. Общество с ограниченной ответственностью «Строитель» (продавец) заключило с ООО «Капитал» договор купли-продажи недостроенного здания гостиницы. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере 1 770 000 руб. (в том числе НДС 270 000 руб.). Договорная цена земельного участка — 1 000 000 руб.
По данным бухгалтерского учета ООО «Строитель»:
— себестоимость начатого строительства, отраженная на субсчете 08-3, составляет 1 450 000 руб.;
— цена приобретения земельного участка — 800 000 руб.
В бухгалтерском учете ООО «Строитель» произведены записи:
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,
К-т сч. 51 «Расчетные счета»
уплачена госпошлина за регистрацию объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
списаны расходы на регистрацию права собственности на недостроенный складской комплекс;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»
отражена реализация незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»
начислен НДС по операции реализации объекта;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»
списана учетная стоимость продаваемого объекта;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»
отражена реализация земельного участка;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 01 «Основные средства»
списана учетная стоимость земельного участка;
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
2 770 000 руб. (1 770 000 + 1 000 000)
перечислен покупателем платеж за объект незавершенного строительства и земельный участок.
Учет у покупателя
В бухгалтерском учете покупателя затраты по приобретенному объекту незавершенного строительства необходимо учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», если объект предполагается использовать в дальнейшем при производстве товаров (работ, услуг), т.е. в качестве объекта основных средств.
Если же объект незавершенного строительства приобретается в целях его дальнейшей перепродажи, то он должен быть учтен по дебету счета 41 «Товары».
В бухгалтерском учете при приобретении недостроенного объекта производятся следующие записи:
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. «Строительство объектов основных средств»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);
Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства;
или, если целью приобретения является перепродажа объекта:
Д-т сч. 41 «Товары»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);
Д-т сч. 68 «Расчеты с бюджетом по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства.
Налогообложение
Налог на прибыль. Налоговый кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся исчисления налога на прибыль от операций по реализации объектов незавершенного строительства.
Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. К нему, в том числе, относятся объекты незавершенного капитального строительства.
При реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.
Правомерность применения данной нормы в отношении объектов незавершенного строительства подтверждена, в частности, в Письме УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1. В нем указано, что в целях исчисления налога на прибыль бухгалтер может уменьшить полученные от реализации объекта незавершенного строительства доходы на стоимость незавершенного строительства (включая оплату работ, выполненных подрядными организациями), а также на сумму затрат по оплате посреднических услуг по реализации данного имущества. Полученный от реализации результат (прибыль) облагается налогом на прибыль в общеустановленном порядке.
В Письме от 15.09.2005 N 03-03-02/84 Минфин России разъяснил, что списать в расходы стоимость недостроенного объекта можно лишь в том случае, если у организации имеются документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Причем ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения бухгалтер не вправе. Если налогоплательщик не может документально подтвердить налоговую стоимость объекта незавершенного строительства, то стоимость этого имущества при его реализации признается равной нулю.
Такой порядок признания расходов и убытка от реализации объекта незавершенного строительства применим также в случае, если этот объект приобретен организацией, но не достроен и не введен в эксплуатацию, а впоследствии продан (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2007 N Ф04-4782/2007(36319-А27-26)).
При этом если цена приобретения (создания) имущества, указанного в пп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
Для налогообложения прибыли расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.
Пунктом 5 ст. 264.1 НК РФ установлены особенности признания прибыли или убытка при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем.
Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ. А прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.
Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.
Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.
Итак, п. 5 ст. 264.1 НК РФ не урегулирован вопрос реализации земельного участка с объектами незавершенного строительства. С учетом изложенного порядок, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, может распространяться и на случаи реализации земельного участка с незавершенными капитальными вложениями (незавершенным строительством).
Налог на добавленную стоимость. Реализация объекта незавершенного строительства признается объектом обложения НДС. Налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.
Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта до 1 января 2006 г., осуществлялся в момент реализации объекта незавершенного капитального строительства. При этом моментом реализации являлась передача права собственности на продаваемый объект, т.е. момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в ЕГРП.
После 1 января 2006 г. вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, производится в общеустановленном порядке — по мере принятия на учет соответствующих товаров (работ, услуг) и при наличии счетов-фактур.
В отношении применения льготы по НДС при реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов Минфин России в Письме от 30.07.2009 N 03-07-11/186 указал следующее.
Не подлежит налогообложению НДС стоимость реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Учитывая изложенное, в отношении операций по реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется.
Источник