Расчет объекта незавершенного строительством объекта

Учет и оценка незавершенного строительства. Понятие и состав инвентарной стоимости объекта строительства

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа производства строительных работ осуществляется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

До окончания строительства затраты, учтенные на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» и увеличивающие стоимость объекта строительства, составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства.

Бухгалтерский учет незавершенного строительства ведется по фактическим затратам нарастающим итогом до ввода объекта в эксплуатацию или полного производства соответствующих работ на основании первичных учетных документов.

Аналитический учет затрат по незавершенному строительству ведется по каждому объекту строительства, а именно:

· по основному объекту строительства;

· по объектам вспомогательного и обслуживающего назначения;

· по объектам энергетического хозяйства;

· по объектам транспортного хозяйства и связи;

· по наружным сетям и сетям водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения и др.;

· по благоустройству, озеленению и другим объектам.

Аналитический учет затрат по незавершенному строительству должен обеспечить получение данных о технологической структуре затрат, а именно по затратам:

· на строительно-монтажные работы;

· на работы по монтажу оборудования;

· на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного сметами на строительство.

Аналитический учет прочих работ и затрат, а также затрат на приобретение инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство, ведется в целом по стройке в ведомости учета затрат на строительство, реконструкцию объекта. В ведомости указывают: наименование объекта строительства, видов затрат с начала строительства, с начала года и за месяц. По окончании года и по окончании строительства в ведомости дополнительно отражаются суммы переоценки незавершенного строительства, произведенные в соответствии с законодательством, а также учетная стоимость объекта.

По завершении строительства и подписании в установленном порядке акта приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией формируется учетная стоимость каждого вновь созданного или реконструируемого объекта, выделенного в составе стройки, путем суммирования прямых и доли косвенных затрат.

Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость объекта строительства, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по объекту ко всей сумме прямых затрат по стройке. При этом расчет может быть произведен на основании: данных сводного сметного расчета в базисных ценах, или аналитических данных бухгалтерского учета в текущих ценах.

Законченные строительством отдельно стоящие здания, встроенные и пристроенные помещения подсобного назначения (котельные, электростанции, насосные и компрессорные станции), входящие в состав строящегося объекта, отражают в бухгалтерском учете как принятые одновременно с вводом основных объектов в эксплуатацию. Инвентарная стоимость складывается из фактических затрат на строительно-монтажные работы и другие затраты капитального характера.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

В случае наличия у одного объекта строительства нескольких частей, которые имеют разные сроки полезного использования, каждая такая часть принимается на учет в качестве самостоятельного объекта учета.

Созданные в процессе строительства наружные инженерные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другие инвестор, заказчик, застройщик передают специализированным эксплуатирующим организациям или оставляют у себя на балансе в качестве отдельного объекта учета основных средств.

Стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки.

Инженерные сети и сооружения на баланс эксплуатирующих организаций передаются как сумма затрат по их строительству. При этом оформляется акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17.

Эксплуатирующие организации на основании полученных документов оформляют акт о приеме-передаче объекта основных средств формы ОС-1.

Средства, полученные передающей стороной в качестве возмещения затрат по созданию передаваемых объектов, относятся на восстановление источника финансирования.

Формирование предварительной учетной стоимости инженерных сетей и сооружений до завершения строительства основного объекта осуществляется, если инженерные сети и сооружения входят в состав пускового комплекса или очереди либо выделены в отдельный пусковой комплекс или очередь.

При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям предварительная учетная стоимость пускового комплекса (очереди) на момент принятия объекта строительства к учету определяется как сумма прямых фактических затрат по объектам, выделенным в составе стройки и входящим в пусковой комплекс (очередь).

Отнесение косвенных затрат на стоимость объектов, входящих в пусковой комплекс (очередь), производится по окончании строительства на основании расчета с использованием данных сводного сметного расчета в базисных ценах.

Временные титульные здания и сооружения, возведение которых предусмотрено сводным сметным расчетом, в зависимости от способа оплаты работ по их возведению могут числиться в период строительства объекта, как на балансе заказчика, так и на балансе подрядчика.

Если по окончании строительства титульные временные здания и сооружения, которые находились на балансе подрядчика, не ликвидированы, они подлежат передаче заказчику.

В учетную стоимость объекта строительства не включаются текущие затраты. К ним относятся:

расходы по сносу, демонтажу и охране объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда работы по сносу, демонтажу и охране объекта производятся новым заказчиком в целях строительства нового объекта или реконструкции существующего и предусмотрены сводным сметным расчетом стоимости строительства (реконструкции) нового объекта;

затраты по устранению недостатков в проектной документации, в строительных и монтажных работах, исправлению дефектов оборудования, допущенных по вине организаций-изготовителей и исполнителей, а также повреждений и деформаций оборудования, полученных при его перевозке до приобъектного склада, и другие аналогичные затраты, которые производятся за счет организаций, нарушивших условия поставок, выполнения работ, оказания услуг;

затраты на подготовку и переподготовку кадров для работы на строящемся предприятии;

затраты на приобретение инструмента и инвентаря, предусмотренные сводным сметным расчетом и предназначенные в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов строительства.

Учетная стоимость оборудования, требующего монтажа, формируется на основании данных о фактических затратах по приобретению оборудования, а также о сумме затрат по его монтажу, прямо относимых на стоимость оборудования.

Если затраты по монтажу оборудования оформлены одним первичным документом и относятся к нескольким видам оборудования, то стоимость работ по монтажу распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально стоимости оборудования по ценам поставщиков.

Ввод в эксплуатацию оборудования, требующего и не требующего монтажа, и списание его стоимости со счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» производятся одновременно с вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов (пусковых комплексов) или окончанием работ по реконструкции действующих объектов, приемка которых в эксплуатацию оформлена в установленном порядке.

При проведении пусконаладочных работ без пробного выпуска предусмотренной проектом продукции их стоимость относится на увеличение стоимости оборудования.

Учетная стоимость земельных участков и объектов природопользования состоит из расходов по их приобретению, включая затраты по отведению, и других платежей, установленных законодательством. Стоимость этих участков учитывается отдельно от стоимости строительства.

Принятие на учет объекта (части объекта) инвестором, осуществляющим строительство в качестве дольщика, производится на основании оформленного заказчиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Строительство новых объектов — это продолжительный и дорогостоящий процесс, потому нередко возникают затруднения, которые не позволяют завершить его вовремя. Причиной могут стать нехватка средств, законодательные новшества и другие факторы. Это приводит к появлению значительного числа объектов недвижимости в незавершенном строительстве. Поскольку они неразрывно связаны с земельным участком, на котором размещены, они согласно ГК РФ относятся к недвижимому имуществу. Закон же о регистрации называет такие объекты «вновь создаваемыми».

Оценка стоимости незавершенного строительства — это набор специальных мероприятий по определению рыночной цены для строящихся объектов, которые по различным причинам не были закончены. Но несмотря на их неготовность к непосредственному использованию, являются товаром для купли-продажи или других действий. И для этого требуется определить его реальную стоимость.

Количество законсервированных объектов строительства по всей стране достаточно велико. Зачастую это связано с нестабильной экономической ситуацией в РФ. Но в последнее время интерес к оценке подобных объектов начинает возрастать, так как нередко подобные сооружения располагаются в районе с большой экономической привлекательностью. Доведя законсервированное здание до логического конца собственник может получить хорошую прибыль. Иногда требуется ликвидировать объект и для этого обращаются за услугой определения ликвидационной стоимости.

Сама оценка стоимости незавершенного строительства достаточно сложная процедура. Основная причина в том, что строительные работы не производятся и объект не готов к своему прямому назначению, а значит не приносит доход. Требует дополнительных финансовых вливаний и временных затрат. Помимо этого у него может быть сложная юридическая ситуация. Поэтому работу должен выполнять компетентный специалист.
В основном все объекты подразделяются на 3 категории: будущие, недостроенные и реконструируемые.

Сколько вложили, столько и стоит

Бывают случаи, когда владелец незаконченного здания полагает, что стоимость объекта равна сумме вложенных в него денег. Это совершенно неверно, даже если у вас имеются все чеки и другие платежные документы.

Реальная цена может быть как выше, так и ниже изначально заявленной. Это связанно с инфляцией, изменением стоимости стройматериалов, рабочей силы, инфраструктурой района и другими параметрами.
Самостоятельно не определить рыночную цену незавершенки, но если вы имеете на руках юридический документ подтверждающий реальную стоимость, тогда можно избежать заключения сделок на невыгодных условиях или намного ускорить переговоры.

Когда обращаться за услугой?

Ситуация бывают самые разнообразные, но чаще всего в практике встречаются следующие

• При продаже или перед покупкой. Настоять на оценке стоимости сооружения может как собственник, так и заинтересованное в покупке лицо.
• При переоценке основных средств. Например, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась, можно существенно экономится на налоговых выплатах. Если стоимость увеличилась, это поможет в получение большей суммы кредита.
• Если объект оформляется в качестве взноса в уставной капитал.
• При подготовке документов для потенциальных инвесторов.
• Для получения кредита под залог объекта.
• При возобновлении строительства.
• При решении демонтировать сооружение.
• Определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
• При принятии решения о дальнейшей судьбе объекта.
• Если собираются застраховать объект.
• Для составления документов дарения или наследования.
• Включение объекта в баланс компании.
• Уточнение дальнейшего назначения объекта. В процессе строительства профиль будущего строения может быть пересмотрен. Такая возможность зависит от стадии, на которой находится возведение здания. Если ситуация позволяет, в результате достроенный объект может существенно отличаться от того, который задумывался изначально
• Реорганизация компании (слияние с другими структурами, разделение на несколько подразделений, банкротство)
• Смена собственника «незавершенки». Как правило, нового владельца ожидают серьезные расходы на оформление документации, подключение инженерных сетей, проведение экспертиз. Если документы оформлены по всем правилам, найти покупателя на объект значительно проще;
• Оценка эффективности использования земельного участка, отведенного под строительство нового объекта.

Как показывает практика, именно земля, на которой располагается незавершенное строительство, представляет наибольшую ценность.

Оценка стоимости недостроенного объекта представляется важной и по той причине, что она дает возможность установить стоимость незавершенного строения, а также оценить затраты, которые еще предстоит понести для завершения работ. Исходя из полученных данных, можно сделать вывод о целесообразности дальнейшего использования объекта.

Также целью может быть выявление нарушений, таких, как:

• завышение объемов работ;
• неэффективное использование строительных материалов либо учет их по завышенным расценкам;
• отклонение от первоначального проекта.

Итоги сотрудничества

По результатам выполненной работы Вы получаете Отчет о профессиональной оценке объекта незавершенного строительства, который является юридическим документом и может предоставляться в государственные учреждения, в банк для получения кредита, в Судебные инстанции и другие учреждения.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ (ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки).

Необходимые документы

Документы, необходимые для производства оценки стоимости незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

• Инвестиционные договоры.
• Сметы.
• Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
• Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

• Проектно-сметная документация.
• Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Какие вопросы может закрыть отчет (в зависимости от целей оценки)?

1. Какова реальная стоимость объекта?
2. Сколько еще вложить чтобы завершить строительство?
3. На сколько экономически привлекательно местоположение?
4. Сколько будет стоить объект после завершения?
5. Целесообразно ли заканчивать строительство?
6. Какова ликвидационная стоимость?
7. Какова балансовая стоимость?
8. Какова инвестиционная привлекательность?

Стоимость услуг по оценке незавершенного строительства

Что содержит отчет об оценке

Отчет об оценке содержит:

• описание объекта незавершенного строительством (конструктивные решения, процент готовности, описание физического состояния и т.д.);
• описание района расположения объекта незавершенного строительством (анализ привлекательности района, описание ближайшего окружения, доступность объекта, благоустройство и т.д.);
• анализ макро и микро экономики, анализ рынка, к которому принадлежит объект оценки;
• подробное описание возможных методик оценки, выбор или обоснованный отказ от тех или иных подходов;
• расчет объекта незавершённого строительством;
• вывод итоговой величины;
• копии документов Оценщиков, которые проводили расчет и документы на основании которых проводилась оценка предприятия ;
• рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на дату формирования отчета;
• данные о понесенных затратах на произведенные работы;
• сумма средств, которую необходимо будет затратить для завершения строительства.

Также заказчик получит информацию обо всех нарушениях, если таковые были допущены в работе, и о том, как можно их устранить.

Особенности оценивания недостроенной недвижимости

Когда мы говорим об оценке объектов незавершенного строительства, преимущественно мы подразумеваем здания и сооружения широкого назначения. Правильность оценивания таких объектов во многом зависит от того, насколько верно было классифицировано сооружение. Существует несколько способов классифицирования недостроенной недвижимости. И одним из наиважнейших критериев является то, сможет ли после сдачи в эксплуатацию объект приносить доход своему владельцу. Если рассматривать здания общественного или жилого назначения, то вполне возможно использование их таким образом, чтобы получать от них доход. Для такой категории зданий целесообразно применять затратный и доходный методы оценки предприятия .

При оценке зданий , имеющих производственное назначение, требуется сначала установить, к какой из 2 групп строений можно отнести данный объект. В первую входят сооружения, возводившиеся для определенного вида производства. Они не могут быть переоборудованы под иной вид. Это специфические объекты, имеющие характерные конструктивные решения. Для такой промышленной загородной недвижимости предпочтителен затратный метод оценивания.

Вторая группа — это более универсальные строения, где вполне возможно выполнение различных производственных процессов. Оцениваться такие сооружения могут и по затратному, и по доходному методам. Как видно, промышленные объекты не могут быть правильно оценены с применением сравнительного метода.

Оценивая объекты недостроенной недвижимости, мы получаем фактическую рыночную стоимость строений, что, в свою очередь, отображает ситуацию, которая существует в данный момент на строительном рынке. Оценка предприятия важна и для определения направлений эффективного применения земельного участка, отведенного под строящийся объект.

Важно знать, что при проведении оценки объектов незавершенного строительства большую роль играют исходно-разрешительные документы. Одной из существенных составляющих пакета таких документов являются технические условия инженерного обеспечения строящегося здания. Сюда относятся условия подведения к объекту коммуникаций, то есть водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, электроснабжения и т. д. Такие условия должны быть обязательно согласованы в соответствующих местных службах.

Необходимо учесть, что техническая документация обычно выдается на определенный срок. Как правило, он составляет не больше 3-5 лет. Если строительство сооружения велось дольше или же в проект были внесены существенные изменения, повлекшие за собой увеличение мощности по определенным видам снабжения, исходно-разрешительные документы необходимо обновить. Это повлечет за собой дополнительные расходы, которые обязательно должны найти отображение в итоговом отчете по оценке объекта.

Источник