Переуступка прав на квартиру в новостройке пик

ЦИАН — советы риэлторов — Подскажите по Переуступке

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Стоимость жилья на рынке недвижимости постоянно растет. Поэтому многие ищут возможность сэкономить и приобрести квартиру на более выгодных условиях. Для этого можно приобрести объект в доме, который еще не достроили. Стоимость жилья получается значительно бюджетнее, но часто оно все раскуплено. Выходом становится оформление переуступки права на квартиру в новостройке. Достаточно составить соответствующий документ с учетом важных нюансов.

Особенности переуступки недвижимости

Переуступка квартиры в новостройке означает совершение сделки, в ходе которой продавец передает право требования недвижимости покупателю. Процесс называется цессией. Все нюансы этой процедуры регламентируются на законодательном уровне.

Договор переуступки права на квартиру – это документ, который оформляется при сделке. Но нужно понимать, что передается не сам объект. Ведь жилье достраивается, по бумагам его еще не существует. Поэтому передается право его требовать.

Продажа подобным способом возможна только на стадии возведения дома. Согласно законодательным нормам, тот, кто выступает участником долевого строительства, может уступить свое право требования, как только будет оплачена сделка или долг переведен на покупателя.

Преимуществом подобной сделки является возможность приобрести недвижимость по бюджетной стоимости. Если продавцу нужно реализовать объект срочно, можно получить дополнительную скидку. Некоторые специально вкладываются в жилье на этапе строительства. Когда дом сдается в эксплуатацию, цена на квартиры увеличивается. В результате, жилище продается по большей стоимости, нежели приобреталось. Но для покупателя это останется выгодной сделкой. Ведь так стоимость все равно будет ниже, нежели при обычной купле-продаже объекта в новостройке или вторичке.

Как продать квартиру по переуступке: нюансы сделки

Процедура состоит из нескольких этапов. К каждому из них необходимо тщательно подготовиться, чтобы сделка была грамотной и прошла быстро.

Сбор документов

При переуступке права требования на квартиру стороны должны предоставить следующие бумаги:

• Оригинал ДДУ.
• Согласие от застройщика. Оно необходимо, так как подобный пункт может быть указан в оригинале договора о покупке недвижимости. При отсутствии согласования, строительная компания может подать иск, и сделка будет признана недействительной. Разрешение от застройщика предоставляется обязательно в письменном виде. При отсутствии соответствующего пункта в ДДУ, строительной фирме отправляют уведомление о планируемой сделке.
• Справка, подтверждающая отсутствие долга перед СК. Получают ее у застройщика. Выдается, когда стоимость квартиры полностью выплачена. Если недвижимость не выкуплена, представитель строительной компании участвует в сделке. Покупатель берет на себя обязательство выплатить оставшуюся часть долга.
• Согласие от супруга. Предоставляется в письменном виде или устно при личной встрече. Потребуется, если договор ДДУ заключался, когда владелец недвижимости состоял в законном браке. Это касается и покупателя права требования.

Важно, что все предоставляемые согласия должны быть заверены у нотариуса. Могут потребоваться и другие документы. Точный перечень зависит от нюансов сделки.

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке

Документ составляется в нескольких экземплярах для каждого участника процесса. Договор содержит всю информацию, связанную с недвижимостью, покупателем и продавцом. Необходимо указать дату составления соглашения и место. Для обеих сторон прописывают личные данные, включая адреса, информацию из паспорта. Указываются характеристики квартиры. Проверить объект недвижимости можно через ЕГРН. Онлайн-сервис позволяет узнать основную информацию о жилище быстро.

Отдельно прописывают информацию, связанную со стоимостью. Необходимо четко пояснить, какую сумму должен заплатить покупатель. Также указывается, как будет проходить оплата, реквизиты счета, куда поступят деньги и прочее.

Прописывают, какие документы стороны должны предоставить друг другу, и в какой срок. Договор переуступки квартиры предполагает наличие информации об обязанностях и правах покупателя и продавца. Важно учесть все нюансы и отразить их на бумаге во избежание спорных ситуаций в дальнейшем. В завершении ставятся подписи сторон.

Переуступка при покупке квартиры значит, что покупатель может при помощи договора продублировать обязанности застройщика перед собственником. Для этого в заключаемом документе необходимо прописать данную информацию, чтобы новый владелец мог обезопасить свои права. В случае срывов сроков сдачи застройки, можно будет добиться выплаты неустойки.

Отмечалось, что договор заключается в нескольких экземплярах. Помимо покупателя и продавца, он предоставляется также застройщику, Росреестру. Если в сделке участвует ипотечное жилье, то экземпляр полагается и банку. Скачать и ознакомиться с образцом договора можно здесь.

Регистрация договора

Продать квартиру по переуступке значит обязательная ее регистрация в Росреестре. Необходимо предварительно собрать пакет бумаг. В их число входит договор ДДУ, соглашение о передаче права требования. Потребуется квитанция, подтверждающая проведение оплаты пошлины. Дополнительно прилагают паспорта обеих сторон сделки, согласия от других участников, имеющих отношение к процессу. К ним относятся супруги, застройщик. Потребуются именно оригиналы бумаг, в не копии. После передачи документации сотруднику Росреестра, он выдает расписку, где отражены все предоставленные документы. Процедура регистрации занимает около 10 суток.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Ипотечный заем не является препятствием для заключения сделки. Но процесс дополняется некоторыми важными нюансами. Продавцу часто сложно найти того, кто купит недвижимость на таких условиях. Ведь при приобретении квартиры по переуступке в ипотеку риски для покупателя возрастают. Процесс является более сложным и длительным.

Особенности оформления

Продажа ипотечной квартиры по переуступке должна проходить с соблюдением определенных условий:

• Обязателен первый взнос, составляющий, как правило, около 15% от общей суммы.
• В пакете документов обязательно наличие справки о доходах. Покупатель должен доказать свою платежеспособность, чтобы банк одобрил сделку.
• Продавец должен приложить бумагу, доказывающую, что выплатил все обязательства перед застройщиком согласно договору.
• Покупатель должен полностью соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым к заемщикам.

Сначала залогом становится право требования на недвижимость. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, в залоговую категорию переходит сама квартира.

Порядок заключения сделки с ипотечным жильем

1. Начинают с выбора банка. Необходимо подать заявку на ипотеку по переуступке ДДУ. Не все кредитные организации готовы одобрять и вести подобные сделки. Поэтому сначала нужно найти подходящий банк.
2. Затем собирают и предоставляют необходимые бумаги. Нужно получить одобрение финансовой организации. После положительного ответа, покупатель может приступать к поиску подходящего объекта. Ему также сообщают одобренную сумму ипотеки. Как правило, на поиски банк предоставляет 90 суток.
3. Когда недвижимость найдена, банк проверяет объект, застройщика и продавца. Если кредитная организация одобряет сделку, заключается договор. Важно получить разрешение от банка в письменном виде. Его прикладывают к документам на переуступку.
4. После заключения сделки и регистрации в Росреестре, продавец получает деньги от банка, а покупатель становится заемщиком.

Что значит купить квартиру по переуступке: получение жилья

Отмечалось, что подобное соглашение связано с правом требования, а не самим объектом. Покупатель получает жилье, как только здание вводится в эксплуатацию. И только тогда становится владельцем квартиры. На этом этапе владельцу выдаются все бумаги, связанные с жилищем, включая его кадастровый паспорт. Именно тогда можно обращаться в Росреестр для регистрации объекта.

Если в переуступке участвует ипотечное жилье, то после введения его в эксплуатацию собственник заказывает оценку квартиры в компании, одобренной банком. Затем готовит документы, чтобы зарегистрировать собственность в качестве залоговой. Дополнительно потребуется застраховать объект.

Покупка квартиры по переуступке: риски покупателя и продавца

Процедура несет в себе определенные сложности, которые необходимо учитывать перед заключением договора. Одним из главных минусов сделки является то, что покупатель получает не само жилье, а лишь право его требовать. Застройщик может затянуть сроки возведения и сдачи дома, что чревато дополнительными трудностями.

Оформление квартиры по переуступке означает следующие риски:

• При невнимательном изучении документов, покупатель может пропустить долги, которые продавец не оплатил перед застройщиком. Просрочки лягут на нового владельца;
• Неправильная регистрация сделки в Росреестре или отсутствие ее вовсе повышает риск двойной продажи недвижимости;
• Возможное банкротство застройщика приведет к заморозке строительства на несколько лет. Компенсация, которую сможет получить владелец, меньше рыночной стоимости жилья.

Есть и другие подводные камни переуступки квартиры в новостройке. Так, при участии ипотеки, процесс будет длительным. Особенно, если банк не одобрит сделку и придется искать новую кредитную организацию.

Если право требования принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, дополнительно предоставляется согласия от органов опеки. В оформлении сделки будет участвовать представитель ребенка.

Процесс переуступки усложняется, если недвижимость приобреталась с участием маткапитала. Необходимо в договоре отразить информацию, что при оформлении права собственности несовершеннолетние смогут получить свои законные доли.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке стоит, если хочется заключить выгодную сделку и получить жилье по бюджетной стоимости. Но важно учитывать некоторые моменты, чтобы вместо недвижимости не получить массу проблем. Среди них:

Квартиры по переуступке в новостройках Москвы и Подмосковья 88 жилых комплексов от 55 застройщиков. — Цены на квартиры по переуступке от 66 578 руб/м². Удобный поиск. Планировки. Отзывы реальных покупателей. Рейтинг экспертов. Фото. Расположение на карте. … Двухкомнатная квартира в ЖК "Прокшино" на 4 этаже. Квартира без отделки, новый собственник может сделать ремонт по своему дизайн-проекту. Общая площадь: 53.4 кв.м., жилая: 24.3 кв.

Подскажите по Переуступке

Читал в интернете, что застройщик за переуступку часто просит денег. Может кто-то сталкивался уже с ПИК-ом в этом отношении? Все таки крупный застройщик, сколько он просит за документы? И сколько у вас просили другие, если не секрет? Чтобы ориентироваться, на что рассчитывать. Или лучше дождаться пока дом сдадут?

ПИК и его новостройки . Отзывы, мнения, обсуждение на форуме.Предлагаю по аналогии с Су открыть тему для ПИКа .Интересно безопасно ли в ближайший год покупать у ПИКа .А то что-то у Керимова один бизнес за другим разваливается. … А по ДДУ переуступают ? finder. Старожил. Сообщения: 2,479. Записан. Re: ПИК и его новостройки . #8.

Как я купила квартиру в доме бизнес-класса от ПИК. Часть 1: сделка и неустойка за задержку срока сдачи

Про эту квартиру я напишу серию статей , потому что действительно есть что рассказать. Сразу скажу, что я делюсь своим личным опытом и мнением. Оно может быть ошибочным и я буду рада выслушать профессионалов в комментариях.

На мой обывательский взгляд, ПИК оправдал негативные отзывы в соцсетях. Но справедливости ради скажу, что у моих соседей был иной опыт с разными объектами этого застройщика и нельзя проецировать ситуацию с одним жилым комплексом на остальные дома.

Сделка

Я очень долго искала подходящую квартиру для собственного проживания. ЖК «Вавилова 4» принципиально не рассматривала даже в качестве запасного варианта.

Спустя минимум полгода я так и не смогла найти квартиру-конфетку. В это время ПИК начал сдавать ЖК «Вавилова 4», и на сайтах по продаже недвижимости появилось много интересных предложений.

Естественно, квартиры с хорошим видом на высоких этажах разбираются в первую очередь. У ПИКа их уже не оставалось, и они перепродавались по переуступке прав от других лиц.

Как только появилось свежее объявление о продаже квартиры в этом доме с красивым видом — мой агент поехал её смотреть, а я присоединилась к просмотру по видеосвязи и фактически сразу согласовала покупку.

Я покупала квартиру не у ПИКа напрямую, а по переуступке прав. Поэтому расскажу только о своём опыте. Если вы покупали напрямую — напишите в комментариях, как всё происходило.

Мы были вынуждены согласовывать договор с ПИКом. Хотя он был по их форме, это всё равно заняло какое-то время и тормозило нашу сделку. При этом к тексту договора у нас возникли вопросы, но изменения вносить было нельзя.

Я уже не первый раз покупаю квартиру и привыкла к удобству электронной регистрации сделки. Когда мы до этого приобретали вторичку, то обычно в банке оформляли ипотеку и электронные подписи. Так было с Семейной квартирой для сдачи в аренду:

К сожалению, при покупке новостройки этот процесс может организовать только застройщик, но для этого это потребуются дополнительные дни.

В итоге нам пришлось ехать на регистрацию сделки в МФЦ. Несмотря на эти мелкие нюансы, всё прошло достаточно гладко: без приостановок и т.п.

Задержка срока сдачи дома

Сдачу дома задержали на полгода. Увы, это постоянно происходит в российских реалиях.

В таких случаях можно подать судебный иск. Только нужно иметь в виду, что рассчитываете вы неустойку за задержку сдачи дома по формуле, а суд определяет фактическую сумму выплаты. Если вам присудят 30-50% от расчета того, что по закону вам полагается, уже хорошо.

У меня по формуле выходила неустойка за квартиру и 2 парковочных места около 5 млн руб., но я не стала судиться. Хотя имела на это полное право. Дело в том, что когда меня включили в основной чат дом, тут же раздался звонок от юридической компании:

«Вам задержали сдачу дома. Вы имеете право требовать неустойку. Мы готовы пройти весь процесс за вас. От первого заявления через суды до получения денег через приставов. Хотим 30% от реальных денег, которые вы получите».

Я задумалась и съездила на встречу. Правда, сразу решиться на продажу своего права на неустойку не смогла. Всё изменилось после интересного сообщения в чате дома, суть которого была:

«Зачем судиться самому? Это займет минимум 6 месяцев. Присуждают максимум 50%. А потом эти деньги надо еще выбить из застройщика. Проще продать по договору цессии свои права требования взыскания задолженности.»

«Хочу так же» — подумала я и сразу узнала, что за компания. Мне предложили 25%, т.е. больше 1 млн руб.

Весь процесс занял несколько дней. Во вторник поздно вечером я подписала договор, а в четверг получила деньги.

Напомню, что я сужу обо всём как обычный человек. Для меня лично такое решение оказалось выгодным в соотношении времени и денег. У вас может быть другая ситуация.

Я вовремя воспользовалась предложением договора цессии. Сейчас, скорее всего, это уже стоит копейки или невозможно. Например, если застройщик будет банкротом, то договор цессии с собственником квартиры уже никто не заключит, увы.

Ещё один важный момент

Насколько я понимаю, ПИК — это маркетинговое название. Квартиру вы покупаете в доме, который фигурирует на сайте ПИКа, а в продавцах у вас будет значиться какой-то сторонний застройщик.

Я могу ошибаться, но у меня сложилось впечатление, что под каждую стройку создается отдельное юридическое лицо. Например, у нас был “Третий таксомоторный парк”. На текущий момент, насколько я знаю, это юридическое лицо находится в процессе банкротства. Если я ошибаюсь, то поправьте меня.

В итоге я продала своё право судиться на самом деле не с ПИКом, а с “Третьим таксомоторным парком” по договору цессии. Если честно, я не знаю, получила компания в итоге какие-то деньги или нет, потому что коронавирус внес свои коррективы в дату судебных процессов.

В следующей статье начну рассказывать про приёмку квартиры от ПИКа и о том, как решаются проблемные вопросы, у меня и моих соседей. Подписывайтесь на КАНАЛ , чтобы не пропустить! Ставьте лайк, если было полезно, и пишите своё мнение в комментариях .

вы можете переуступить права требования и обязательства по ДДУ другому физическому или юридическому лицу, не дожидаясь окончания строительства. Почему это выгодно? Для покупателя. как правило, квартиры по переуступке находятся на высокой стадии строительной готовности, а значит, вы получите ключи раньше. … фиксация стоимости новостройки в любом жилом комплексе ГК «А101» на период сделки. Реализация переуступки с поиском покупателя в рамках программы трейд-ин. оценка переуступки . … Какую квартиру можно продать по переуступке ? квартиру , купленную при 100% оплате за счёт собственных средств. квартиру , купленную в ипотеку. Когда можно купить квартиру по переуступке ?

Пойти на переуступку

Резкое падение спроса на квартиры в новостройках заставило некоторых застройщиков ужесточить политику по отношению к соинвесторам, желающим продать свою долю в строящемся доме третьим лицам, то есть переуступить права требования. Такую возможность им дает использование схем, позволяющих обойти закон «Об участии в долевом строительстве жилья».

Попробуй продай

С развитием финансового кризиса объем сделок на первичном рынке стал стремительно уменьшаться: из-за распространения слухов о том, что девелоперам не хватит средств на завершение и ввод в эксплуатацию начатых строек, большинство инвесторов переориентировались на менее рискованный вторичный рынок. «Количество сделок в почти достроенных домах сократилось более чем в три раза, а операции с новостройками на стадии котлована практически остановились, — говорит директор департамента городской недвижимости Welhome Анна Новоселова. — В этой ситуации застройщики стараются помешать частным инвесторам, купившим права на часть квартир, эти права продать (переуступить)».

Часто ограничения на переуступку прав предусмотрены договором инвестирования. Некоторые застройщики фиксируют в договоре с инвестором невозможность переуступки, чтобы отсеять временных инвесторов. Кроме того, застройщик может вводить ограничения, с тем чтобы инвесторы не мешали его собственным продажам.

Как объясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков, если договор долевого участия заключен в соответствии с федеральным законом N 214, застройщик не вправе налагать какие-либо ограничения на переуступку прав на объект инвестирования. Однако поскольку большая часть сделок по инвестированию строительства заключается в обход этого закона, некоторые застройщики включают в договоры пункты о необходимости согласования с ними сделок по переуступке прав. И требуют плату за согласование, обычно от 1 до 3% от стоимости договора.

Цена согласия

Как сообщили нам в ГК ПИК, плата за согласование при переуступке прав на квартиры в объектах ГК составляет 1% от стоимости квартиры. Если инвестор переуступает права на объект стоимостью 5 млн руб., он заплатит застройщику 50 тыс. руб.

Как утверждает президент ИГ SeSeGar Ирина Жарова-Райт, по сути, застройщик берет с клиентов деньги «за воздух». «Деньги за строящийся объект застройщик уже получил от основного инвестора. Но поскольку чаще всего без письменного разрешения застройщика переуступка запрещена первоначальным договором, застройщик этим пользуется, — говорит она. — Цены на подобную услугу составляют от $1 тыс. до €20 тыс. Избавить от уплаты может только суд».

Впрочем, сами застройщики вовсе не считают, что берут деньги «за воздух». Как объясняет директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев, застройщик не просто ставит свою подпись на документе, а совершает целый ряд действий. «Компания-застройщик готовит договор между первым и вторым инвесторами, в договоре они обозначаются как цедент и цессионарий, — говорит он. — Кроме того, к договору готовятся приложения, в которые входят акты о взаиморасчетах, оплате и т. д.

Данные об изменении правообладателя вносятся в реестр (внутри компании). Если компания сама готовит договор, то она гарантирует дальнейшую регистрацию данного права собственности и данного договора в регистрационной палате. Суть услуги заключается в следующем: человек, который приобретает права требования, должен убедиться в том, что эти права действительно принадлежат цеденту, а подтвердить этот факт может только застройщик. Фактически это некая дополнительная гарантия, которую человек приобретает по договору уступки. Кроме того, как правило, в договорах инвестирования обязательно есть примечание, указывающее на то, что права вступают в силу с согласия компании-застройщика. Стоимость этой услуги может варьироваться в зависимости от ситуации на рынке. Более того, каждая компания имеет собственные расценки на эту услугу».

Самые низкие цены, по данным генерального директора агентства недвижимости Doki Валерия Барнинца, в экономклассе, в бизнес-классе — максимальные, а в элитных домах плата за сделку, как правило, не взимается. Кроме того, стоимость услуги зависит и от стадии строительства: на начальной стадии покупателям может быть предоставлен дисконт, потому что на этом этапе стоимость переуступки обычно еще не сформирована.

Мимо кассы

Ограничения, которые застройщики налагают на сделки по переуступке прав требования, не всегда законны. Как объясняет старший юрист Capital Legal Services Елена Степанова, в соответствии с п. 1 ст. 11 федерального закона N 214, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после внесения им всей суммы, предусмотренной договором, или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Если участник полностью выплатил застройщику стоимость квартиры по договору, он вправе свободно уступить свои права требования. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора (участника) не требуется согласия должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором, а требуется только его письменное уведомление. В этой ситуации (при полной оплате цены договора участником) застройщик не вправе каким-либо образом влиять на возможность уступки участником долевого строительства своих прав требований по договору, поскольку данная уступка не зависит от согласия застройщика и проходит без непосредственного его участия.

Однако если стоимость квартиры по договору не была полностью выплачена участником застройщику, ситуация складывается иным образом. «До полного исполнения участником своих обязательств по уплате, установленных договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. В таком случае права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате, — объясняет Елена Степанова. — Такая замена стороны в договоре возможна только с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом из буквального толкования ст. 391 ГК РФ следует, что застройщик вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Законодательством предусмотрено безусловное право кредитора (застройщика) на отказ должнику (участнику) в переводе долга на другое лицо. Кроме того, ни в одном нормативном акте не предусмотрена обязанность кредитора обосновывать свой отказ в переводе долга какими-либо объективными причинами».

Если квартира в новостройке была приобретена в обход закона N 214, то, как сообщает юридический советник адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Дмитрий Сюзев, переуступка прав требования тоже возможна, однако не исключено, что некоторые договоры в суде могут быть признаны притворными, прикрывающими договор долевого участия в строительстве. А значит, такие договоры нельзя будет зарегистрировать, и у конечного покупателя могут быть трудности с оформлением права собственности. Похожие проблемы могут возникнуть, если право требования было переуступлено сразу нескольким покупателям.

Только через банк

Если квартира была приобретена с привлечением ипотечного кредита и долг еще не выплачен, просить разрешения на переуступку прав придется не только у застройщика, но и у банка-кредитора. И вероятность отказа довольно велика.

«В первую очередь следует обратить внимание на то, действует ли еще мораторий на досрочное погашение кредита. Если мораторий действует, переуступку прав осуществить невозможно, поскольку она осуществляется с одновременным погашением ипотечного кредита, полученного на приобретение прав требования у застройщика, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. — Если моратория нет, сделку можно провести под контролем банка и с согласия застройщика. Для банка согласие на передачу прав по строящемуся объекту, находящемуся у него в залоге, до погашения кредита новому собственнику выливается в дополнительные риски, особенно в связи с длительными сроками государственной регистрации. Вот почему банки не слишком охотно идут на подобные сделки в случаях, когда требуется госрегистрация сделки переуступки. Тем не менее решить этот вопрос можно, особенно когда собственник (заемщик по кредиту) не в состоянии осуществлять платежи своевременно в связи с ухудшением финансового положения». Если разрешение на строительство было получено до вступления в силу закона N 214, то, как объясняет Анита Берзиня, регистрации договора не требуется и осуществить сделку гораздо проще.

ПИК СВ предлагает передать квартиру в собственность только после государственной регистрации прав собственности. Можно ли оформить сейчас договор переуступки прав Дольщика (в лице ПИК СВ) на меня как члена кооператива, выплатившего весь пай, чтобы затем провести государственную регистрацию прав собственности не ПИКу , а мне? Ответить. Ответы на вопрос … Договор уступки права (цессии) можно было заключить между ПИК и Вами с согласия агентства только до сдачи дома Госкомиссии. После сдачи дома обязательство перед дольщиком считается выполненным и подлежит обязательной госрегистрации перед отчуждением.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком.

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ — сложная процедура, но в нашей статье вы можете узнать, как легко провести продажу по переуступке , а также как не быть обманутым в процессе — портал novomoscow.ru. … Особенности переуступки прав . Как избежать обмана при переуступке прав на квартиру : уловки 2022 года. Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция. Как получить квартиру по договору цессии. Сколько это стоит? Подводные камни при переуступке прав на квартиру . Часто задаваемые вопросы. Выводы.