Переуступка прав требования в строительстве

Когда дом еще только строится, квартиры в нем недвижимостью являются лишь отчасти. Это, скорее, будущая недвижимость. Однако закон не запрещает совершать сделки с еще несуществующими в природе объектами. Такие сделки называются «переуступка права требования». Правда, у таких сделок есть некоторые особенности.

Например, застройщик может запретить продавцу делать уступку, а у покупателя могут возникнуть сложности с получением ипотеки.

1) квартира приобреталась для личных нужд, но изменились жизненные обстоятельства и необходимо вернуть вложенные в строительство деньги;

2) квартира была куплена с инвестиционной целью на этапе закладки фундамента, а продается перед вводом дома в эксплуатацию с целью получения прибыли от разницы в ценах. Причем, инвесторы обычно стараются продать квартиры до получения права собственности, чтобы не тратить время на сопутствующие регистрации прав процедуры.

Оформление уступки возможно до тех пор, пока существует право требования, то есть до того момента, пока договор не исполнен и квартира не оформлена в собственность.

Переуступка прав требования по ДДУ

Налог с продажи несуществующей квартиры

После переуступки права налоговая декларация обычно не подается. Насколько это законно – вопрос. Среди экспертов нет единого мнения о том, нужно выплачивать налог на полученный доход или нет. Согласно логике, налог на доходы физических лиц платится с полученных доходов от продажи имущества. В данном случае передается право на де-юре несуществующее имущество.

«Налог берется с дохода, который собственник получил в результате продажи имущества. До тех пор, пока он не вступил в права собственности, он не получил имущества. Объект считается собственностью с момента, когда зарегистрировано право собственности в Росреестре. Пока дольщик не вступил в права, говорить, что он получил доход от реализации имущества нельзя. В этом случае налога не возникает».

По другой версии, доход от уступки права требования подлежит налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по окончании налогового периода.

«Налог платить нужно. Уступка права требования по договору в соответствии с Налоговым кодексом является продажей имущественного права, поэтому при исчислении налога, следует учитывать, что в отношении доходов, полученных в связи с уступкой прав требования по договору долевого участия в строительстве, имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный пп. 1 п. 1 ст.

220 НК РФ, не предоставляется, исходя из того, что под имуществом в целях Налогового кодекса РФ понимаются все виды объектов гражданских прав, предусмотренные ГК РФ, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Однако такие доходы можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением и реализацией прав требования (абз. 2 пп.

1 п. 1 ст. 220 НК РФ)».

Впрочем, как отмечают эксперты, налоговикам будет непросто доказать факт получения дохода. В договоре на переуступку права фиксируется такая же стоимость квартиры, которую дольщик отдал застройщику. А разница между реальной и номинальной стоимостью указывается только в расписке.

«При переуступке права требования налог платить нужно. Вопрос в том, что не все это делают. При переуступке сумма пая или долевого участия не меняется, – какие деньги дольщик выплатил, такие и получил. Таким образом, доказать с точки зрения налогооблагаемой базы достаточно сложно, что прибыль получена».

Налоговые инспекторы остаются в неведении относительно полученных дольщиками доходов от переуступки. И бывшие дольщики не спешат информировать ведомство о полученных доходах.

Третий лишний?

Известно, что участие в долевом строительстве – это более надежный способ инвестирования в строительство, чем вступление в жилищно-строительный кооператив. Если дом строится по закону о долевом строительстве, то для совершения сделки по переуступке права необходимо получить согласие застройщика (ст. 391 ГК РФ). Кроме того, договор регистрируется в управлении Росреестра и органах юстиции. Все это дает гарантию того, что квартиру не продадут по переуступке несколько раз.

«Если мы говорим о договоре долевого участия, то переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Подписывается договор переуступки, который заверяется у застройщика, застройщик ведет реестр дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, этот договор вносится в органы юстиции. Соответственно, двойных продаж в этом случае быть не может.

Что касается ЖСК, регистрации в органах юстиции нет. В этом случае можно уповать только на надежность жилищно-строительного кооператива. Схема такая же: договор подписывается председателем кооператива, предыдущим собственником и новым владельцем пая. Здесь есть определенные риски – кооператив может не отследить, и квартира может быть продана дважды».

В некоторых случаях, сделка может быть совершена без получения согласия от третьей стороны. В договорах с ЖСК пункт об обязательном получении согласия кооператива на переуступку может отсутствовать. Правда, по наблюдению риэлторов, в большинстве случаев этот пункт в договорах все-таки есть – кооператив заинтересован в получении вступительного взноса от нового пайщика и ведении реестра будущих собственников. В случае если будут совершены двойные продажи по переуступке, и пайщиков окажется больше чем квартир, ответственность будут нести все члены ЖСК в равной степени.

За получение согласования от застройщика/ЖСК и переоформление документов взимается комиссия. Размер комиссии может доходить до нескольких десятков тысяч рублей.

Впрочем, исключения встречаются. Некоторые договоры не содержат пункта об обязательном получении согласия на переуступку от третьей стороны. На форумах читатели приводят выписки из собственных договоров:

«6.2. При полной оплате цены Договора Участник имеет право без получения дополнительного согласия Застройщика передать все свои права и обязанности по Договору третьему лицу».

Непростая сделка

Между готовностью новостройки и стоимостью квадратного метра прямая зависимость – чем ближе дом к сдаче, тем цена выше. Разница в стоимости «квадрата» на начальном этапе строительства и завершающем может составлять 1,5-2 раза. Как правило, дольщики продают квартиру по переуступке дороже, чем платили застройщику по договору долевого участия.

После сдачи дома, в ходе обмеров БТИ, может выясниться, что построенная квартира оказалась на несколько метров меньше, чем было оплачено. В таком случае застройщик выплатит компенсацию дольщику за недостающий метраж, но цена метра будет меньше, чем покупатель заплатил дольщику-продавцу.

2) В случае расторжения договора застройщик/ЖСК возвращает стоимость квартиры пайщику/дольщику, зафиксированную в основном договоре.

В случае остановки стройки, пока застройщик не признан банкротом, дольщик вправе требовать расторжения договора и возврата денег. Правда, покупатель по договору уступки потеряет разницу между ценой основного договора и суммой, которую он отдал предыдущему дольщику.

Уступка прав может производиться одновременно с переводом обязательств. Например, с обязательством вносить ежемесячные платежи в рамках основного договора. Однако может выясниться, что с принятием обязанностей продавца новый дольщик получил добавок чужие долги. В самом худшем случае, продавец может оказаться злостным неплательщиком, с которым застройщик/ЖСК собрался расторгнуть договор и вернуть внесенные средства. Перед принятием решения о покупке нелишним будет получить от продавца справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или ЖСК.

Банки (не) кредитуют переуступку

В подавляющем большинстве банки отказывают в одобрении жилищного кредита на покупку квартиры по переуступке. Особенно, если дом строит ЖСК.

«Ипотеку на переуступку права требования банки не дают, так как сумма по договору или пай застройщику уже выплачена. А кредитовать физическое лицо на неоформленный в собственность объект они не будут».

Однако в некоторых банках кредитование уступки числится в реестре кредитных продуктов. Считается, что получить кредит будет возможно, если соблюсти обязательные условия. Одно из них – строящийся объект должен быть аккредитован банком. А в некоторых банках сообщили, что получить ипотечный кредит на покупку квартиры по договору уступки можно только под залог имеющегося жилья. Но даже в этих банках намекнули, что вероятность отказа слишком высока.

Банки	ЖСК	Долевое строительство (214-ФЗ)
Сбербанк	–	+
ВТБ 24	–	+
САИЖК	–	–
ДельтаКредит	–	–
Газпромбанк	+	+
УралСиб	+	+
Альфа-банк	+	+
Транскапиталбанк	–	–
Нордеа банк	+	+

Субсидии не переуступаются

Государственные субсидии, например, средства «материнского» капитала, могут быть вложены в долевое строительство. Сделать переуступку в этом случае будет сложно, а приобрести такие права – опасно. У владельцев «семейного» сертификата есть обязательство – наделить детей долями в приобретаемом жилье. Если квартира будет продана еще до момента оформления ее в собственность родителей, надзорные органы могут расценить это как «обналичивание» сертификата. А за это предусмотрена уголовная ответственность.

«Такую уступку прав требования можно считать одним из способов обналичивания средств «материнского» капитала. Денежные средства, составляющие «материнский» капитал, имеют строго целевое назначение, поэтому их обналичивание с последующим использованием на иные цели, чем указано в законе, будет являться его нарушением».

Впрочем, механизм контроля соблюдения родительских обязательств до сих пор отсутствует. В настоящий момент таких полномочий нет ни у органов опеки и попечительства, ни у Пенсионного фонда. В этих организациях сообщили, что они не могут даже проконсультировать, законно ли продавать квартиру по переуступке, купленную с государственной субсидией. А за разъяснениями предложили обратиться к независимым юристам.

Несмотря на видимое отсутствие контроля со стороны государства, застройщики, работающие по 214-ФЗ, не позволяют дольщикам делать переуступка права, если при покупке использовалась субсидия. Как рассказали в одной строительной компании, если дольщик пожелает продать свою долю, застройщику придется вернуть субсидию обратно в Пенсионный фонд, а с дольщиком расторгнуть договор и вернуть ему вложенные в строительство средства.

Источник: www.metrtv.ru

Что такое переуступка права требования по договору ду и как провести сделку

Нововведение на рынке недвижимости – цессия, которая набирает обороты популярности.

Смысл переуступки заключается в том, что права на имущественный объект отчуждаются заведомо, до полноправного вхождения в них со стороны потенциального правообладателя. Наметив тенденции к получению прав, гражданин не вступает в них, а отчуждает третьему лицу до момента вступления.

То есть, в имущественную сделку вступает третье лицо, которое, по сути, вытесняет одного из участников имущественной сделки, становясь на его место и продолжая участие в составлении контракта и исполнения его пунктов.

Получается, что классическая схема наличия двух субъектов остаётся в силе, но она включает в себя не двух, а трёх персон – участников сделки.

Виды договора цессии

Этот прецедент получил определение – цессия. Ситуации применения однотипны, и упираются в отчуждение прав от одного лица – к другому лицу.

Различие структуры определяется тем, что в результате передачи прав:

1. Граждане приобретают дополнительные доходы. Эти варианты распространяются в условиях цессии с ДДУ.
2. В других случаях приобретатели преследуют цели неимущественного характера, действуя бескорыстно.
3. Аналогичны действия по сохранению вложенных в имущественную сделку средств, без преследования получения выгод.

Переуступка прав по договору цессии в ДДУ

Рассматривать договор цессии как механизм по регулированию приобретения жилья в новостройке – правильнее всего. Влияние соглашения распространяется по преимуществу на новостройки, в которых квартиры сдаются дольщикам заведомо, в процессе строительства многоэтажки.

После заселения в дом жильцов, свидетельства выдаются не сразу. Этого момента ждут месяцами, а то и годами, а впоследствии решают вопрос через суд. На этапе между оформлением соглашения, внесением инвестиций, сдачей объекта в эксплуатацию и заселением дома жильцами, совершаются сделки. Но их природа будет отличаться от покупки жилья.

После сдачи дома и вселения жильцов, разрешение на совершение сделок приостановится до момента получения свидетельств собственников.

После предоставления свидетельства, новосёлы включат квартиры в имущественные сделки на установленных законодательством условиях.

Приобретатели включаются в отношения долевого строительства до сдачи дома и участвуют в возведении жилья, инвестируя его, по договору цессии. Для этого приобретают право участия в долевом строительстве, а не сам строящийся объект, что нужно чётко понимать потенциальному владельцу. Это понимание налагает ответственность на приобретателя.

Вступление в права по договору цессии, подразумевает полный выход из процедуры одного претендента на жильё, за счёт вхождения другого.

Новый дольщик с момента подписания соглашения не только получает единоличное распоряжение преимуществами, но несёт ответственность за риски.

Риски преуступки прав по договору цессии в новостройке

Он понимает, что сданное в эксплуатацию жильё, поднимется в цене. Подорожает оно после проведённого капитального ремонта. Приобретённые возможности от его обладания сулят привлекательные перспективы.

Но в том случае, если жильё заморозится, дом не достроят или заказчик обанкротится – не состоявшийся владелец окажется в проигрыше (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот). Заказчик берёт на себя гарантию по возврату тех средств, которые инвестировались в строительство.

Договор цессии предполагает выплату дополнительной надбавки, которая непосредственно отходит продавцу своей доли. После отчуждения, он перестаёт отвечать за происходящие процессы.

При условии банкротства фирмы застройщика, наряду с другими дольщиками, владельцы права требования получают возвращаемые застройщиком средства.

Но переплаченная ими сумма, возврату не подлежит (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ как инструмент защиты прав граждан).

Гораздо хуже, когда лица попадают в действие мошеннических схем и теряют вложенные средства окончательно. Но и в этом случае, если переуступившие право долевой собственности лица, не виновны и не стали непосредственными участниками мошеннических действий, они не компенсируют убытки пострадавших.

Значительные риски несут лица, вступившие в долевое строительство в следующих случаях:

1. Застройщик продаёт квартиры в планируемой застройке дочерней фирме и вносит средства в строительство.
2. Новые владельцы квартир составляют предварительные ДДУ, по которым гарантируют переуступку права.
3. Внесение денежных средств они затребуют при подписании предварительного, а не основного ДДУ.
4. Внесённые средства тратятся по усмотрению фирмы, которая банкротится, разваливается и бесследно исчезает.

Такие серьёзные различия как предварительный и основной договор определяют компетентные в правовом отношении граждане или профессиональные юристы. Деньги вносят, когда цессия определяет непосредственное совершение действия.

Предварительные соглашения не имеют юридической силы, что не предусматривает внесение выплат.

Безвозмездная цессия между физическими лицами

Продажа недвижимости предполагает составление предварительного соглашения, по которому начинает осуществляться процесс отчуждения прав покупателю. Покупатель вносит задаток, что гарантирует начало сделки.

При изменившихся планах покупателя и отказе от участия в имущественной сделке, залог не возвращается, что указано в положениях составленного и подписанного сторонами ПДКП.

Для возвращения залоговой суммы, гражданин находит нового покупателя, посредством цессии отчуждая в его сторону право на участие в сделке. От него он получает залоговые средства, а продавец объекта недвижимости, остаётся в процессе осуществления сделки в том же качестве, но с новым участником.

В этом случае никто не получает прибыли, но и не остаётся в убытке, сохраняя равновесие всех заинтересованных лиц. Аналогичный прецедент не исключён для продавца, который в случае отказа находит альтернативный объект для приобретения и передаёт ему сумму задатка, снимая с себя ответственность за отказ от продажи.

Составить соглашение на безвозмездную переуступку можно и в других случаях, не опираясь на преследование выгод, а решая насущные вопросы (см. Отказ от права собственности).

Нередко цессию применяют при передаче арендных прав.

В таком случае основной договор не расторгается, к нему приобщается подтверждение факта замены одного владельца – другим.

Составление договора цессии

• цедент – лицо, отчуждающее часть права;
• цессионарий – право восприемник.

Далее ДДУ или ПДКП определяют основные положения, пункты и подпункты, подлежащие обязательному исполнению сторонами в полном объёме:

1. Предмет ДДУ (ПДКП) с обозначением характеристик отчуждаемого субъектом права, с подтверждением законности переуступки. Если речь идёт о квартире в возводимой новостройке, указывают полностью её технические характеристики и адрес возведения многоэтажки.
2. Решают вопросы инвестирования (оплаты) объекта недвижимости. Определяют условия выплат, внесение платежей по суммам и срокам (см. Как проверить подлинность денег ).
3. Устанавливают обязанности сторон по переуступке прав, вменяют ответственность за неисполнение и рассматривают условия расторжения или отмены действия соглашения.
4. В заключение вносят положение по усмотрению сторон.

Составленный контракт подписывается сторонами, утверждается печатями и при необходимости регистрируется в Росреестре.

Документы для переуступки прав по договору цессии

Правомерное составление соглашения по переуступке прав опирается на подтверждение законности сделки, что диктует в случае с долевым строительством предоставления:

• заключённого ДДУ;
• квитанций и справок о внесённых инвестиционных выплатах;
• паспорта лица, отчуждающего право.

Кроме этого, граждане знакомятся с документацией фирмы застройщика, осуществляющего возведение новостройке. Застройщик предоставляет разрешение на строительство, утверждённое региональной администрацией и генеральный план застройки.

Ситуация продажи или аренды объекта недвижимости предполагает предоставление:

Представители обеих сторон предоставляют паспорта или доверенности на представителя.

Оформление переуступки прав по договору цессии

Цессия не имеет самостоятельной автономной юридической силы, её контрактная основа является своего рода приложением к основному договору:

• долевого участия;
• предварительного соглашения о продаже;
• аренды и т.п.

Но оформляют его наподобие самостоятельного контракта.

После оформления обязательна регистрация в местном отделении кадастра и картографии, где данные внесут в учётные записи, что даст владельцу восприятие права от предшественника.

Двойные продажи квартир в новостройках

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно.

Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Договор переуступки права собственности: оформление, риски

Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

Договор переуступки заключается с:

• Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
• Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Владельцами пая в ЖСК.

Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

• Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.
• Узнайте про риски при покупке квартиры по переуступке
• Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
  В договоре указываются и передаются:

• права, которые принадлежат бывшему владельцу;
• документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Изучите образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Схема переуступки права требования по договору

1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

• договор цессии, подписанный всеми сторонами;
• документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
• все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
• согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
• документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
• документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
• договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
• согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Алгоритм оформления договора цессии

1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

Риски, связанные договором уступки права требования

1. Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

• Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.
• Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.
• Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ

Последнее обновление: 27.11.2018

Вопрос:

Я купил квартиру в новостройке по ДДУ. Дом еще не сдан. Хочу переоформить квартиру на родственника договором переуступки. Может ли уступка прав требования по ДДУ быть безвозмездной? Или это нужно оформлять договором дарения прав требования?

Ответ:

Уступить право требования на квартиру в строящемся доме-новостройке можно как за деньги (что происходит очень часто), так и бесплатно (реже, но тоже случается, например, между родственниками).

Безвозмездная уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (п.3, ст.576, ГК РФ). Но дарение ДДУ в практике рынка недвижимости в буквальном смысле не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной переуступки (цессии).

В этом случае должны соблюдаться все правила оформления Договора переуступки прав требования по ДДУ (подробнее об этом см. в Глоссарии по ссылке). Но при этом нужно учитывать некоторые особенности, связанные с безвозмездностью сделки (об этом ниже).

Обратный выкуп квартир Застройщиком. Что это такое и кому это нужно? – см. в заметке по ссылке.

Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования

Дарение прав требования на квартиру по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – это уступка требования на безвозмездной основе.

На практике безвозмездная уступка прав требования по ДДУ, так же как и дарение квартиры, происходит, обычно, между близкими родственниками. Хотя закон допускает это и для посторонних лиц.

Договор дарения используют, как правило, при отчуждении уже зарегистрированных прав собственности на квартиру, а Договор переуступки – при отчуждении прав требования по ДДУ на еще не сданную новостройку (в Москве, например, такие сделки не редкость).

Чтобы переуступка прав на квартиру по ДДУ между физлицами имела статус дарения, в самом Договоре уступки должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку.

Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что сделка является безвозмездной.

В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки прав, так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Если у кого-то возникло непреодолимое желание стать благодетелем для своего родственника и бесплатно передать ему свои права требования на квартиру в новостройке, то ему нужно знать следующие вещи:

1. По общему правилу уступка прав требования по ДДУ допускается только после полной оплаты стоимости самого ДДУ, либо уступка происходит с одновременным переводом долга (неоплаченного остатка) на нового владельца этих прав. Но в рамках дарения прав требования, перевод долга не применяется.
2. Переуступку прав нужно проводить с письменным уведомлением Застройщика об этой сделке. А если по условиям Договора долевого участия на уступку требуется письменное разрешение Застройщика (п.4, ст.388, ГК РФ), значит, его тоже придется получить.
3. Уступить (или подарить безвозмездно) права по договору ДДУ можно только после государственной регистрации самого ДДУ и до момента подписания Передаточного акта на готовую квартиру в новостройке.
4. Договор уступки прав требования по ДДУ (в том числе безвозмездной) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
5. Если ДДУ был заключен в браке, то для совершения уступки прав на квартиру (в т. ч. безвозмездной), нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Образец Договора безвозмездной уступки (переуступки) прав требования по ДДУ можно скачать здесь.

А что насчет налоговых последствий для такой безвозмездной сделки по переуступке квартиры между родственниками? Есть тут какие-нибудь особенности? Есть!

Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия

В некоторых случаях близким родственникам лучше оформлять уступку права требования на квартиру не в безвозмездном виде, а в возмездном – то есть с указанием цены в договоре. Почему?

Если человек получил права требования на квартиру по договору переуступки безвозмездно, то он не сможет претендовать на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за приобретенное жилье. Оно и понятно. Ведь судя по договору, денег на это приобретение он не тратил. А значит, и компенсировать затраты государство ему не будет.

Кроме того, если этот человек захочет, например, через пару лет продать полученную в виде подарка квартиру, то он вынужден будет уплатить налог с продажи квартиры (подробнее о налоге – см. в Глоссарии по ссылке). Без налога он сможет продать ее только после того, как пройдет 3 года с момента подарка.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

А можно ли как-то по-другому, чтобы поменьше платить налогов? Можно.

Для этого сделку по уступке прав между родственниками можно оформить в возмездном виде (фактически деньги не передаются и остаются в семье). Причем, сумму в договоре уступки нужно указать такую же, как и в первоначальном договоре ДДУ (по которому уступаются права).

Тогда «продавец» по договору уступки применяет налоговый вычет в размере понесенных расходов (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке), и налоговая база для него становится равной нулю.

А «покупатель» сможет потом продать квартиру в любое время, не дожидаясь истечения 3-х летнего (5-ти летнего – для купленных квартир) срока владения.

Чтобы уменьшить налог с продажи (до минимума, вплоть до нуля), ему тоже надо будет применить вычет в размере «потраченных на покупку» средств.

Правда, применить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ «покупатель» все равно НЕ сможет – так как этот тип вычета не предоставляется в сделках между близкими родственниками.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

Но бывает и обратная ситуация, когда переуступку прав по ДДУ все-таки лучше делать безвозмездной. Например, случай, когда квартиру надо подарить женатому сыну. Тогда подарок будет принадлежать ему одному (персонально), в то время как возмездная переуступка автоматически переводит квартиру в общую собственность обоих супругов (подробнее об этом – в Глоссарии по ссылке).

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как самостоятельно провести сделку по переуступке

Нередко люди покупают квартиру в новостройке до того, как дом будет достроен. Это выгоднее в денежном плане, хотя ждать свою квартиру придётся какое то время. Такая сделка называется переуступкой права собственности.

Что такое переуступка

Недвижимость в новостройке на этапе строительства – довольно выгодная сделка, если речь идёт об инвестировании в недвижимость. Купив квартиру на уровне котлована, и продав её после того, как многоквартирный дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию, можно заработать приличную сумму.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? При совершении такой сделки между застройщиком и покупателем заключается договор по уступке права требования. По такому договору покупается не сама квартира, а право требовать передачи её в собственности после полной сдачи дома в эксплуатацию.

Приятный бонус заключается в том, что экономия средств на покупку жилья довольно внушительная. Но не стоит забывать про подводные камни при оформлении квартиры по переуступке. Застройщик может разориться, и стройка будет «заморожена». Тогда квартиру придётся ждать довольно долго.

Этапы оформления переуступки

Как самостоятельно провести сделку по переуступке?

Сделка по переуступке прав пошаговая инструкция:

• анализ и изучение имеющихся документов. Как проверить квартиру по переуступке самостоятельно? Нужно не только внимательно перечитать договор цессии, но и изучить основные документы застройщика. Они находятся в свободном доступе, и их обязаны предоставить;
• когда будет изучаться договор, необходимо уделить внимание правам и обязанностям дольщика. На этапе изучения можно договориться с продавцом о пропорциональном разделении расходов на оформление сделки. Если этого не сделать, то они лягут на плечи покупателя;
• если квартира покупается в ипотеку, то необходимо оформить закладную и подписать кредитный договор. Застройщику необходимо направить уведомление и получить его письменное согласие. Также нужно получить справку об отсутствии долгов;
• что представить застройщику? Получить нотариальное согласие супруга или подготовить архивную справку об отсутствии таковых. Расходы по оформлению согласия несёт покупатель;
• подписание договора. Обычно это происходит в офисе застройщика. Он ещё раз проверяет документ, и визирует его. Если ранее жильё покупалось с помощью ипотеки, то нужно получить согласие от банка. Для этого ему необходимо представить полный пакет документов, в том числе и от потенциального покупателя;
• теперь договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, эту услугу оказывает сам застройщик. Как только сделка будет зарегистрирована, произойдёт передача права.

Как оформить переуступку квартиры?

Для регистрации договора необходимо обратиться в ближайшее отделение МФЦ с полным пакетом документов.

• Сколько стоит оформление переуступки прав на квартиру? Услуга не оказывается бесплатно. Необходимо заплатить государственную пошлину в размере 175 рублей. Не имеет значения, кто будет платить – покупатель или застройщик. Для физических и юридических лиц сумма одинакова.
• Какова длительность оформления переуступки? Процедура обычно занимает несколько недель.
• Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ? При оформлении сделки некоторые застройщики включают в ДДУ такой пункт, согласно которому дольщик должен платить некую сумму. При переходе права от одного к другому, сумма в договоре может меняться несколько раз.
• Какова стоимость оформления переуступки? Согласно Закону «О защите прав потребителей» и Закону № 214-ФЗ, застройщик не имеет права навязывать дольщикам плату за предоставление дополнительных услуг, а том числе и требовать некую денежную сумму за переуступку.

Но покупатель может понести дополнительные расходы. Например, нужно заплатить за оформление нотариального согласия от супруга или за доверенность на проведение сделки.

Покупатель имеет право вернуть 13% подоходного налога. Продавец же, получая прибыль должен заплатить налог. Если продавцом является физическое лицо, то ему необходимо подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. Сумма к уплате определяется как 13% между суммой продажи и расходами на приобретение. Сумму НДФЛ продавец считает самостоятельно.

Список документов для оформления сделки переуступки

Для договора переуступки прав требования нужны следующие документы:

Покупатель:

1. Паспорт РФ.
2. СНИЛС/ИНН.
3. Справка о семейном положении (оформляется у нотариуса).
4. Доверенность на сотрудников застройщика (для подачи документов на регистрацию в МФЦ).
5. Оплата гос. Пошлины 175 рублей.

Продавец:

1. Паспорт РФ.
2. СНИЛС/ИНН.
3. Зарегистрированный договор ДДУ.
4. Акт сверки об отсутствии задолженностей (если квартира оплачена 100%).
5. Согласие застройщика и банка (если квартира приобретена в ипотеку. Цессия будет трехсторонней).
6. Справка о семейном положении (оформляется у нотариуса).
7. Доверенность на сотрудников застройщика (для подачи документов на регистрацию в МФЦ).

Напишите нам в чат

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла.

Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много.

Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Переуступка прав: особенности сделок

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: abmrsk.ru

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – юридическая и финансовая процедура, в рамках которой одна сторона передает (продает) другой право требования на собственность в доме, находящемся на этапе строительства.

Такая распространенная механика применяется инвесторами, закупающими права на жилплощадь с этапа котлована, и позволяет желающим приобрести квартиру в строящемся доме за более низкую цену (чем после этапа сдачи дома), когда уже понятно, что проект не станет долгостроем. У процедуры есть свои выгодные аспекты, но также имеются существенные риски в плане недобросовестности продавцов или застройщика.

Сущность процедуры переуступки

Процедура переуступки может осуществляться на этапе строительства дома, до того момента, пока строение не будет сдано в эксплуатацию с получением документов, устанавливающих права собственности (владения) на жилплощадь. Инвестор выкупает квадратные метры у застройщика на ранних этапах осуществления проекта возведения и придерживает до тех пор, пока не решит, что стоимость жилплощади достаточно возросла в цене, а риски снизились.

Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.

Покупка по принципу цессии закономерно переводит на нового собственника право требовать квартиру по готовности проекта, но также и связанные с процедурой строительства риски, а также ответственность инвестирования на этапе возведения здания.

Существует несколько легальных способов передачи права требования на основе официальных договоров на оформление недвижимости:

• договор на долевое участие (именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
• ЖСК – на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
• договор на долевое участие предварительного типа – подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
• наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, считается ПДКП – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.

Процедура оформления переуступки на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке начинается с выбора добросовестного продавца-инвестора, предоставляющего выгодное предложение, при этом стоит избегать вариантов, где цена слишком занижена или кажется неоправданно высокой.

Стоит обратить внимание на репутацию застройщика, степень готовности проекта, отсутствие явных обстоятельств, способствующих торможению проекта возведения дома, и другие риски.

После того как выбрано подходящее предложение по переуступке, можно приступать к процедуре цессии.

Выбор квалифицированного застройщика

Заранее стоит учесть, что после того как договор заключен, и взаимные расчеты проведены, продавец права требования (именуется цедентом) уже не может быть привлечен к ответственности за предоставленную проблемную жилплощадь.

Возводит дом не продавец, а застройщик, и к застройщику придется обращаться при просрочке, некачественном исполнении проекта и других проблемах при возведении здания или после его сдачи. Выбор ответственной, выполняющей свои обязанности компании, осуществляющей застройку, становится самым важным шагом при приобретении качественного жилья (вообще и в рамках цессии).

Для выбора надежной организации-застройщика имеет смысл предпринять следующие шаги:

1. Изучить комментарии и отзывы по уже осуществленным застройщиком проектам;
2. Нанести визит на объекты, которые уже были возведены компанией, чтобы лично оценить их состояние;
3. Можно также получить консультацию по застройщику у риелтора, который с ним работал, или поговорить со знакомыми, если кто-то приобретал (собирался приобрести) жилье у интересующей компании;
4. Посетить и осмотреть место, где планируется или ведется возведение здания, оценить инфраструктуру, если получится – осмотреть будущую квартиру или попросить ознакомления с макетом дома.

Далее необходимо тщательно изучить пакет документов, квалифицирующих как застройщика, так и отдельный проект интересующего здания:

• устав компании-застройщика и ее учредительную документацию;
• свидетельство, устанавливающее государственную регистрацию застройщика;
• свидетельство, подтверждающее постановку застройщика на учет в налоговом органе;
• договор аренды на землю под застройку или свидетельство, подтверждающее, что компания-застройщик владеет правом собственности на территорию, где возводится строение;
• документы, предоставляющие разрешение на производство строительных мероприятий;
• отчетность бухгалтерии компании по финансовым операциям последнего квартала этого года;
• декларация проекта, в которой отмечается способ по исполнению строительной компанией своих договорных обязательств;
• договор, освещающий финансовые основания (средства), на которых производится возведение жилого здания.

Отдельное внимание стоит уделить непосредственно проекту, по которому возводится дом, где планируется приобретать жилье, в проекте должны быть указания:

• на разрешение осуществления строительства;
• цель осуществляемого проекта;
• этапы производства строительства;
• сроки, в которые планируется реализовать проект;
• предполагаемый срок, к которому застройщик планирует осуществить сдачу строения в эксплуатацию.

Если все условия по застройщику и проекту устраивают будущего покупателя, можно рассмотреть предложения по переуступке, существующие на данное строение. Или начать процедуру заключения сделки, если уже имеется продавец и предложение от него.

Действия продавца (цедента)

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке подразумевает необходимость установить добросовестность продавца (цедента), предлагающего сделку. При этом от него можно затребовать исполнения ряда действий и документов:

• предоставить застройщику уведомление об осуществлении процедуры продажи жилплощади по принципу цессии (переуступки права требования) – уведомление можно предоставить лично (например – в офисе застройщика) или в письменном виде. Участие застройщика в качестве третьей стороны может обеспечить дополнительную гарантию законности и прозрачности сделки. В некоторых условиях, когда это было предусмотрено строительной компанией при заключении договора с первым инвестором, сделка по переуступке без уведомления застройщика может оказаться недействительной;
• получить предоставляемое застройщиком согласие на осуществление переуступки (в письменном виде) – письменное согласие может быть получено в офисе строительной компании, получено по почте или курьером (или иным образом). Стоит учесть, что за свое согласие на проведение переуступки прав требования, застройщик выставляет требование комиссии, которая составляет от одного до пяти (реже больше) процентов общей суммы сделки по переуступке. Комиссия прибавляется к общей стоимости сделки, ее сумма может выплачиваться покупателем, либо, по результатам переговоров, она может быть поделена на равные (или неравные) выплаты между цедентом и цессионарием (покупателем), иногда можно попытаться договориться о выплате комиссии целиком цедентом;
• получить со стороны компании-застройщика справочный документ, который удостоверит отсутствие долга продавца перед строительной компанией – справка должна давать удостоверение в том, что между первым покупателем (ныне – продавцом) и строительной компанией завершены все взаимные расчеты и выплаты (обязательства) в рамках договора сторон в полном объеме исполнены. Компания предоставляет справку, если долги по договору фактически выплачены или же совместно с заключением договора, удостоверяющего обязательство по выплате оставшейся части суммы взноса цессионарием (покупателем). При некоторых обстоятельствах переуступка прав на требование может сопровождаться договоренностью между продавцом и покупателем на осуществление выплат по стоимости квартиры, которые ранее нес продавец, в этих условиях сумма сделки по цессии, чаще всего, закономерно снижается;
• в случае, если квартира, по которой заключается сделка по переуступке, находится в залоге у банка (по ипотеке), продавец должен получить согласие банка на осуществление сделки (в письменном виде). Согласие предоставляется при исполнении обязательств по ипотечным платежам в полном объеме;
• если жилплощадь была приобретена в браке, и продажа прав требования осуществляется частным (физическим) лицом – сделка должна получить нотариально заверенное одобрение второго супруга;
• Продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, которая с 2017 года является документом, устанавливающим право на владение недвижимостью и таким образом подтверждает правомерность сделки.

Выписка может быть получена в МФЦ или местном муниципальном ответственном органе, предоставляется она в виде документа на бумажном носителе.

Действия покупателя (цессионария)

Непосредственно перед переходом к заключению сделки, покупатель может иметь необходимость совершить несколько подготовительных шагов:

• в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
• При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;

По завершении всех необходимых действий цедента и цессионария можно переходить к заключению договора.

Образец договора переступки прав собственности

Пошаговый алгоритм действий

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке осуществляется на основе оформления договоренности между цедентом и цессионарием, впоследствии утверждающегося в гос. службе, осуществляющей регистрацию прав на собственности.

1. составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
2. прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
3. подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
4. далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
5. в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
6. регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
7. после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
8. сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
9. от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
10. в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.

Необходимые документы

Как цедент, так и цессионарий должны предоставить пакет документов для осуществления процедуры гос. регистрации в отношении сделки по переуступке права собственности на квартиру в новостройке.

1. паспорта – предоставляются всеми лицами (сторонами), принимающими участие в сделке. При участии доверенного представителя нужен его паспорт и доверенность с нотариальным удостоверением;
2. согласие супругов (при совершении сделки в браке) на продажу/покупку;
3. договор основания – документ, изначально заключенный цедентом с застройщиком. Такой договор может быть ДДУ, предварительный договор, договоры соинвестирования или инвестирования;
4. справка, удостоверяющая отсутствие у продавца долга в отношении застройщика. Или же договор, в рамках которого покупатель принимает долг продавца на себя;
5. согласие в письменном виде, в котором застройщик дает разрешение на осуществление передачи права требования квартиры;
6. согласие (письменное), которое дает банк на продажу квартиры, если недвижимость была у банка в залоге;
7. кредитный договор и документ-закладная, если покупатель прибегает к ипотеке или иному кредитному обязательству для покупки права требования.

Риски и нюансы

Риски, в случае с приобретением права на переуступку собственности в новостройке, могут быть связаны и с недобросовестностью продавца (цедента), и с плачевным состоянием дел у компании-застройщика.

Наиболее распространенные риски при цессии:

• застройщик может находиться на грани банкротства, о чем не сообщает цедент, и что может стать причиной больших проблем в плане возможности фактического получения жилья;
• существует вероятность приобретения жилплощади в доме, реальное состояние которого не будет соответствовать плану ввиду некомпетентности застройщика;
• существует вероятность прибрести недвижимость в доме-долгострое, сроки сдачи которого постоянно откладываются;
• вероятность столкнуться с мошеннической схемой цедента, осуществляющего переуступку по предварительному договору сразу нескольким сторонам (двум и более).

К числу дополнительных нюансов может относиться комиссия, которую берет застройщик за одобрение сделки по переуступке недвижимости. В случае, когда этого не предусмотрено в договоре между первым владельцем имущества в строящемся доме и застройщиком, уведомление о переуступке права собственности на квартиру в новостройке в отношении компании, производящей возведение, не требуется.

При отсутствии договорных обязательств, по закону, застройщик не имеет права требовать уведомления о сделке или комиссию за предоставление разрешения. В случае наличия уверенности в надежности продавца, при отсутствии вышеозначенной договоренности, подключением застройщика как третьей стороны сделки можно пренебречь.

Переуступка права требования квартиры (цессия) – во многих отношениях вариант более надежный, чем приобретение квартиры на этапе котлована, и более бюджетный, чем приобретение квартиры в сданном доме.

Необходимо учитывать, при этом, что опасность проблем со сделкой исходит со стороны возможной неблагонадежности и продавца (цедента), и застройщика, но эти обстоятельства можно нивелировать посредством тщательной подготовки к сделке или привлечения специалистов.

Источник: 2ann.ru