Перспективный план капитального строительства

Перспективное планирование капитального ремонта жилищного фонда Городской жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, принадлежащих обществу. По своей стоимости

Перспективное планирование и проектирование капитального ремонта жилых зданий

В соответствии с «Положением о планово-предупредительном ремонте жилых зданий» основой планирования капитального ремонта жилищного фонда являются материалы изучения и учета технического состояния жилых зданий: данные технической иинвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков, акты периодических осмотров и данные, получаемые в результате специальных технических обследований.

Комплексный ремонт отдельного дома без учета его положения в жилом квартале может привести к серьезным ошибкам.

Во-первых, при существующей плотной застройке все дома тесно связаны между собой подземными коммуникациями, у них общие дворовые территории, транспортные пути и т. д.

При последующем ремонте соседних домов вполне возможны повторные переустройства инженерных сетей. Во многих случаях потребуется разборка ранее проложенных коммуникаций, асфальтовых покрытий.

Во-вторых, не имея данных о состоянии всего фонда в квартале или микрорайоне и градостроительных наметок на перспективу, можно легко впасть в ошибку, проводя комплексно-капитальный ремонт дома, который по своему положению и техническому состоянию не имеет права на долговечное существование и, возможно, будет снесен в недалеком будущем.

Не имея достоверных сведений о фактическом состоянии всего жилого фонда, невозможно разрабатывать перспективные планы работ и прогнозы по капитальному ремонту жилого фонда на сколько-нибудь длительный период.

«Справочник по капитальному ремонту жилых зданий»,
под ред. канд. техн. наук А.И.Лысовой

Район Жилищно-эксплуатационная контора № Квартал № Адрес Общие сведения Год постройки, перестроек Год последнего капитального (выборочного-комплексного) ремонта Группа Категория износа (физический-моральный) Наличие проектной документации Общая характеристика строений Показатели По строениям…

Показатели Единица измерения По строениям В целом по дому Наименование, профиль — — — Головная организация — — — Технологический показатель — — — Строительный объем м3 — — Площадь…

Сети Внутренние Наружные Водоснабжение — — Канализация — — Газоснабжение — — Теплоснабжение — — Электроснабжение — — Характеристика участка Площадь, м2 — Площадь застройки, м2 — Площадь замощения, м2…

В перспективных планах исполкома местного Совета по жилищному хозяйству устанавливается объем капитального ремонта в денежном выражении и натуральных показателях. Задачей жилищных организаций является составление адресной программы на основе технически обоснованного…

Составление перспективных планов капитального ремонта жилых домов должно осуществляться под руководством Городского жилищного управления. Генеральному проектировщику, разрабатывающему проектно-сметную документацию для капитального ремонта жилого фонда, принадлежит в этой работе ведущая роль,…

В результате детального изучения и анализа отчетных материалов сплошного обследования старого жилого фонда выявляется концентрация отдельных групп зданий, нуждающихся в капитальном ремонте вследствие физического и морального износа. При проектировании капитального…

Разработка проектов группового ремонта жилых домов требует специальной подготовки исходных данных для проектирования, составления предпроектных предложений, сопоставления различных вариантов и выбора наиболее оптимального. Исходным материалом, необходимым для начала работ над…

Изучение инвентаризационных планов предполагает выявление специфических особенностей домов: наличие подвального, цокольного и мансардного этажей, а также этажей с высотой до 2,5 и свыше 4 м; необходимость установки лифтов и наличие…

Проектирование и осуществление работ по реконструкций крупных жилых образований в городах страны должно планироваться и финансироваться по правилам, действующим для нового строительства. Однако, учитывая, что в последние годы такого рода…

Принципиальные решения принимаются архитектором-проектировщиком, а перебор вариантов реконструктивного преобразования территории и зданий старой застройки и выбор оптимального в экономическом отношении варианта осуществляются на ЭВМ с помощью математических методов инженером-проектировщиком. Таким…

В последние годы в крупных городах страны производят сплошное обследование старого жилого фонда. По результатам материалов сплошного обследования жилые дома делятся на следующие категории: первая — здания в хорошем техническом…

Методика определения физического износа зданий основана на системе наблюдения, которое позволяет выяснить, почему произошло разрушение и как его ликвидировать. Методика требует дать ответ на обширный перечень вопросов, охватывающий почти все…

Перспективное планирование капитального ремонта жилищного фонда. 2014-02-13. 2195. … Полное воспроизводство представляет собой строительство новых зданий взамен изношенных, пришедших в негодность и снесенных. Основное содержание частичного воспроизводства жилых зданий — это замена элементов, имеющих срок службы меньший, чем срок службы здания в целом. Эту замену и производят в процессе капитального ремонта. Капитальный ремонт жилых зданий предусматривает устранение последствий материального (физического) износа и морального износа жилищного фонда и включает замену или восстановление отдельных конструкций и оборудования.

Перспективное планирование капитального ремонта жилищного фонда

Городской жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, принадлежащих обществу. По своей стоимости основные фонды жилищного хозяйства, преобладающую часть которых составляет жилищный фонд, уступают только основным фондам промышленности. Как и другие виды основных фондов, жилые здания под воздействием сил природы и жизнедеятельности человека постепенно приходят в негодность, теряют свою способность выполнять свою функцию. В связи с этим возникает необходимость заменять вышедшие из строя здания, воспроизводить их.

Жилой дом является материальным объектом, состоящим из большого числа элементов. Под элементом понимается простейшая деталь, обладающая материальным единством в процессе комплектации и строительства дома (железобетонные сваи, плиты перекрытий, дверные блоки и т.п.). Весь жилой дом в целом можно рассматривать как одну сложную многоэлементную конструкцию, все части которой скрепляются друг с другом и не могут быть отделены друг от друга без частичного или полного разрушения дома или потери им своей цельности.

В практике принято выделять в доме небольшое количество крупных сложных элементов, называемых конструктивными. Это — фундаменты, стены, перекрытия, крыши, полы, проемы, отделка, сантехника, прочие (всего 9 элементов).

Процесс воспроизводства дома как многоэлементной системы определяется во времени сроками службы составляющих его элементов. Эти сроки службы обычно колеблются для разных элементов в широких пределах, что определяется прочностью материала, из которого изготовлены конструкции, условиями их эксплуатации и др. факторами.

Срок службы здания в целом принято устанавливать по срокам службы нескольких элементов, обеспечивающих материальную определенность здания. Их замена привела бы к тому, что здание утратило бы свой первоначальный облик (в техническом смысле). Обычно они имеют и наибольшие по сравнению с др. элементами сроки службы (стены, фундамент, каркасы, перекрытия). В зависимости от материала, из которого построены здания, в 1-ю очередь определяющие конструктивные элементы, жилые дома подразделяют на группы.

Элементы здания, не относящиеся к группе определяющих, могут быть заменены без потери зданием своего первоначального облика. Разнопрочность элементов, составляющих здание, наличие в нем элементов со сроком службы меньше, чем срок службы здания в целом, определяет необходимость 2-х форм воспроизводства жилых зданий — полного и частичного.

Полное воспроизводство представляет собой строительство новых зданий взамен изношенных, пришедших в негодность и снесенных.

Капитальный ремонт жилых зданий предусматривает устранение последствий материального (физического) износа и морального износа жилищного фонда и включает замену или восстановление отдельных конструкций и оборудования. Моральный износ происходит независимо от износа материального, и, как правило, опережает последний.

Различают 2 основные разновидности капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, наружной и внутренней отделки, а также инженерного оборудования. При этом виде ремонта могут производиться внутренняя перепланировка и оборудование здания, обеспечивающие повышение уровня его благоустройства. Выборочный ремонт сводится к ремонту или замене отдельных конструкций, частей зданий и элементов инженерного оборудования.

По характеру организации капитальный ремонт подразделяют на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный). Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменения планировки жилых зданий с улучшением основных технико-экономических показателей.

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.

Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.

Разработка перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда, как одной из областей народного хозяйства, должна базироваться на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования.

Программно-целевой принцип планирования. Любой план предусматривает достижение определенной цели и поэтому всегда является целевым. Особое внимание этому принципу необходимо уделять при разработке долгосрочных планов решения сложных, по существу многоотраслевых проблем, каким является капитальный ремонт жилищного фонда, так как для достижения конечной цели нужно поэтапно решить многие задачи технического и организационного характера, касающиеся совершенствования методов и принципов ремонта разнообразных жилых домов с различным сроком службы: деревянных, шлакоблочных, кирпичных, крупнопанельных; дореволюционной постройки, нормативный, срок службы которых истек или на исходе, довоенной постройки и зданий, возведенных после войны индустриальными методами. Планомерное решение вопросов требует изыскания значительных финансовых ресурсов, наращивания мощностей ремонтно-строительных организаций и специализированной производственной базы.

Долгосрочность планирования. Капитальный ремонт жилищного фонда города — относительно молодая и в то же время одна из наиболее сложных и мало изученных отраслей городского хозяйства. Отличительные особенности капитального ремонта: беспрерывность, объективная необходимость возрастания объемов и расширение содержания ремонтных работ.

В связи со сложностью и многообразием проблем, решаемых для достижения конечной цели капитального ремонта жилищного фонда города, даже пятилетние планы стали слишком коротким периодом, поскольку в пределах пяти лет не представляется возможным предусмотреть и глубоко обосновать весь круг необходимых мероприятий. К тому же непредвиденные ситуации усложняют, а нередко приводят к срыву выполнение запланированных объемов и видов работ, что, в свою очередь, может поставить под угрозу реализацию основного содержания плана.

В пределах одного пятилетнего периода недостаточно обосновываются и не всегда полностью реализуются мероприятия, представляющие основу обеспечения возрастающих объемов и совершенствования содержания перспективных задач последующих пятилеток, и тем самым снижается возможность реальности планомерного повышения экономической и социальной эффективности капитального ремонта.

Только разработка перспективного долгосрочного плана позволит устранить отмеченные недостатки. План капитального ремонта жилищного фонда должен представляться в качестве самостоятельного раздела генерального плана развития и реконструкции города, который обычно реализуется в период 25 — 30 лет. Этот период равен межремонтному сроку комплексного капитального ремонта наиболее долговечных домов I — II групп основных фондов. Взаимосвязь и сбалансированность этих планов являются безусловной необходимостью.

Непрерывность планирования. Чтобы обеспечить эффективность плановых решений, долгосрочная программа капитального ремонта более подробно детализируется по этапам при научной обоснованности принимаемых решений. План капитального ремонта как раздел генерального плана города должен предусматривать сохранение и модернизацию жилищного фонда в свете градостроительных проблем с определением основных принципов простого и расширенного воспроизводства этого фонда. В плане в укрупненных количественных показателях должны быть указаны объем ремонтируемой жилой площади, ее убыли, компенсации потерь, необходимые финансовые и материально-трудовые ресурсы по всем направлениям плана, прогноз социальной и экономической эффективности.

На основе единых принципов государственной плановой системы минимальным плановым периодом капитального ремонта жилищного фонда является пятилетка. Основной задачей разработки пятилетнего плана и его основополагающим разделом является обоснование адресной программы ремонта домов в разрезе административных районов по годам пятилетки на наиболее прогрессивных принципах отбора домов на ремонт. На основе этого определяется весь комплекс мероприятий в конкретных плановых показателях.

Объем показателей и степень их детализации должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования, доступности контроля, учета и анализа выполнения плана. Качеством оперативного планирования во многом предопределяется обеспечение успешного выполнения пятилетнего плана. Важнейшее значение здесь имеет, внедрение непрерывного двухлетнего планирования по фактическим результатам выполнения плана первого года двухлетки проводятся необходимая корректировка и уточнение плана второго года и одновременно утверждается план первого года следующего двухлетнего периода. Это обеспечивает повышение точности и обоснованности, т. е. оптимальности планирования, что, в свою очередь, служит важнейшим условием успешной реализации плана.

Комплексность планирования. Принцип комплексности заключается в рассмотрении капитального ремонта с охватом всего круга взаимосвязанных процессов, представляющих различные формы воспроизводства жилищного фонда.

В связи с тем, что в планируемый период будет осуществляться дальнейшая централизация управления жилищным фондом и вся основная его масса (ныне существующего, и вновь построенного) будет относиться к муниципальной собственности, перспективным планом предусматривается капитальный ремонт всего жилищного фонда независимо от ведомственной принадлежности. Это является выражением общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Особая архитектурная ценность жилищного фонда центральной части старых городов предопределяет историческую необходимость обеспечить сохранение архитектурного ансамбля. Как правило, высокая степень капитальности зданий дает техническую возможность успешно решить эту проблему: за счет капитального ремонта продлить службу домов еще не менее чем на один нормативный срок. Основным методом ремонта такого фонда является реконструктивный комплексный капитальный ремонт, обеспечивающий одновременное устранение физического и морального износа зданий.

Главная цель планируемого комплекса реконструктивных мероприятий по этому фонду состоит в достижении конечных социальных результатов: в создании населению условий проживания, отвечающих перспективному уровню требований к жилью, за счет постепенного переустройства всей жилой среды центральной части городов путем комплексного решения следующих основных составляющих ее проблем и задач технических, градостроительных, социальных и экономических.

При разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых домов на стадии технических изысканий наряду с установленными диагностическими критериями необходимо определять в количественных показателях уровень физического и морального износа здания.

При выпуске проекта по результатам технических решений и сметной документации должны быть подсчитаны показатели снижения физического и морального износа в стоимостном выражении. Соответствующая структура затрат будет представлять основные экономические показатели технической и социальной эффективности капитального ремонта. Наряду с количеством вводимой после ремонта жилой и общей площади эти показатели, характеризующие конечный результат ремонта, должны быть приняты в виде основных плановых показателей ремонта.

Оптимизация планирования. Заключается в определении важнейших целей и задач плана воспроизводства жилищного фонда в количественных показателях и в выработке и обосновании экономически эффективных путей и методов их достижения с наименьшими государственными затратами финансовых и материально-трудовых ресурсов. Воспроизводство существующего жилищного фонда выражается в восполнении физического и морального износа жилых домов путем увеличения действительной стоимости зданий за счет капитального ремонта, а также строительства нового жилья для возмещения его потерь в результате осуществления ремонтов.

Важнейшим условием оптимальности долгосрочного плана следует признать определение наиболее эффективного варианта его по сопоставимости показателей:

— социальной эффективности— улучшения условий проживания населения в количественных показателях затрат на 1 проживающего: м 2 жилой и общей площади, м 3 жилого пространства, кВт-ч электроэнергии на бытовые нужды, лифтового транспорта, уборки пищевых и бытовых отходов, расширения коммунально-бытового и культурного обслуживания, благоустройства территорий и инженерного обеспечения микрорайона, повышения санитарно-гигиенических качеств жилой среды по показателям инсоляции, шумовиброзащиты жилой площади и др.;

— технической эффективности— обеспечения наибольшей конструктивной надежности и послеремонтной долговременности службы зданий;

— архитектурно-художественной эффективности — обеспечения сохранности и улучшения архитектурно-композиционного облика существующего городского ансамбля и ландшафта.

Другим важным положением оптимальности долгосрочного плана капитального ремонта жилищного фонда являются принцип обоснованности и учет ресурсообеспечения.

Первым должен разрабатываться вариант технически обоснованного плана, в котором задачи по своему содержанию и объемы предстоящих ремонтных программ определяются, исходя из фактической потребности по техническому состоянию конструкций и зданий. Такой вариант плана определяет объемы, характер ремонтных и сопутствующих им мероприятий и потребность ресурсов, отражая уже существующую в данный момент времени объективную необходимость их реализации в целях предотвращения «отказов», т. е. появления в планируемый период аварийного состояния отдельных конструкций и всего здания в целом как системы.

Такой план по объему мероприятий и потребности ресурсов всегда будет оптимальным, хотя фактически он является минимально необходимым, так как не предусматривает восполнения всех необходимых затрат, по тем или иным причинам не осуществленных к настоящему моменту, т. е. реализации так называемого «недоремонта» жилищного фонда.

«Недоремонт» экономически отражает снижение стоимости зданий и отставание воспроизводства жилищного фонда и ведет к ухудшению технического состояния домов, ускорению их физического и морального износа, сокращению сроков службы и, в конечном счете, к снижению фондоотдачи этого вида основных государственных фондов.

Долгосрочный план капитального ремонта жилищного фонда должен предусматривать целевое использование имеющихся ресурсов, сосредоточение их на главных направлениях плана, мобилизацию на эти цели всех имеющихся резервов и изыскание источников и путей обеспечения планомерного наращивания дополнительных финансовых и материально-трудовых средств.

Уровень условий проживания в старых домах диктует необходимость увеличения объемов ремонта. Поэтому сейчас важнейшей и первоочередной научной задачей становится обоснование реального принципа оптимального сочетания экономических и социальных факторов капитального ремонта жилых домов, заключающееся в выработке, в первую очередь, путей и методов достижения наибольшей эффективности использования финансовых и материально-трудовых ресурсов.

Одним из направлений этого является оптимизация сочетания по объемам и содержанию ремонтных мероприятий поэтапного переустройства жилой среды старой застройки для достижения конечной цели — приближения ее по санитарно-гигиеническим качествам к уровню новостроек и сведению к минимуму непроизводительных затрат при последующих реконструктивных вмешательствах.

В части планировки и благоустройства квартир необходимо разработать их структуру с обеспечением возможности в дальнейшем многовариантности их использования в соответствии с изменением уровня потребительских требований и демографического состава населения без существенных финансовых и трудовых затрат по переустройству.

План капитального строительства разрабатывается по следующим показателям: прирост производственных мощностей за счет реконструкции и мероприятий по техническому перевооружению; ввод в действие производственных мощностей за счет расширения и строительства новых объектов по охране природы и др. В плане должны предусматриваться технико-экономические мероприятия для эффективного использования капитальных вложений, сокращения объемов незавершенного строительства и сокращения затрат на строительство . Расчеты плана должны быть сбалансированы.

Строй-справка.ру

Основой планирования всегда является нормативная база. В капитальном ремонте она создавалась в течение многих лет в процессе решения практических задач в этой области.

Необходимость разработки обоснования долгосрочного плана капитального ремонта вызвала потребность, в первую очередь, создания методики. Первым этапом этой работы явились анализ и систематизация всей нормативно-методической базы. Аналогов подобной работы по масштабам и Дложности решаемых проблем с учетом огромных объемов и особенностей исторической и архитектурно-художественной ценности жилищного фонда Ленинграда не было. Поэтому была составлена методика обоснования как самой системы перспективного планирования, так и долгосрочного перспективного плана.

Методика базируется на принципах общегосударственной плановой системы и применительно к отрасли жилищного хозяйства предусматривает программно-целевой метод, долгосрочное, непрерывность, комплексность и оптимизацию плановых решений.

Программно-целевой метод выражается в том, что план предусматривает достижение определенной конечной цели, поэтому является целевым. В то же время план представляет собой программу мероприятий по достижению этой цели.

Долгосрочность заключается в обосновании плана на длительную перспективу исходя из объемов и сложности решаемой проблемы. Ленинградская практика подтверждает, что долгосрочность перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда города должна соответствовать сроку реализации очередного генерального плана развития города.

Непрерывность плана состоит в разработке основных положений и задач на конечный срок планового периода и определении десятилетних и пятилетних перспективных планов его реализации с обеспечением преемственности планов, а также двухлетнее непрерывное планирование реализации плана в текущей пятилетке.

Комплексность предусматривает мероприятия по всем видам ремонта домов (комплексного, выборочного, инженерных систем, благоустройства) как единого процесса воспроизводства жилищного фонда. Наряду с этим в план включены необходимые мероприятия по всем видам фонда, включая дома местных Советов, предприятий и организаций министерств и ведомств, жилищно-строительных кооперативов. При этом осуществляется координация плана с мероприятиями по развитию взаимосвязанных с жилищным фондом других отраслей городского хозяйства, с соблюдением принципа приоритета жилищного хозяйства, составляющего первооснову жизнедеятельности городского организма.

Оптимизация планирования заключается в выборе наиболее эффективного варианта плана, обеспечивающего достижение поставленной цели с наименьшими затратами финансовых, материально-трудовых и энергетических ресурсов.

Методика предусматривает разработку плана в показать лях, соответствующих государственной статистической отчетности, и необходимость оперативного планирования, контроля» учета и анализа результатов выполнения плана.

Важнейшим разделом методики являются указания по составу и содержанию перспективного плана, включающие:
— анализ результатов капитального ремонта за послевоенные годы и в базовом (1971-1980 гг.) периоде;
— анализ развития и оценку достигнутого организационно-технического уровня капитального ремонта;
— структуру жилищного фонда и прогноз на расчетный период;
— объемы капитального ремонта на конечный срок и по этапам;
— необходимые финансовые ресурсы и источники их покрытия;
— мощность ремонтно-строительных, проектных и других специализированных организаций;
— организационно-технические методы производства капитального ремонта и мероприятия по дальнейшему совершенствованию;
— систему расселения ремонтируемых домов; мероприятия по энергообеспечению ремонтируемого жилищного фонда;
— меры по сохранению исторической и архитектурно-художественной ценности старого жилищного фонда;
— убыль жилой площади и компенсацию ее за счет нового строительства;
— вопросы межотраслевой координации плана; ожидаемый социально-экономический и градостроительный эффект реализации плана;
— тематику научно-исследовательских работ, необходимых для решения связанных с реализацией плана проблем;
— порядок оформления, согласования и утверждения плана. Методикой предусматривается различная степень детализации показателей плана: укрупненных, в виде главных задач на конец расчетного периода, и по десятилетиям, с разработкой конкретных адресных программ на пятилетку. Объемы работ на пятилетку рассчитываются на основе системы непрерывного планирования, все этапы которой от проведения технической экспертизы (вторая — шестая операции диагностического цикла) до достижения конечной цели (ввода в эксплуатацию отремонтированного дома) тщательно увязываются между собой и являются обязательными для всех участников плана.

Сплошное обследование впервые в практике позволило получить достоверные сведения о надежности конструкций и моральном износе каждого дома и тем самым по единой методике получить объективную оценку состояния старого жилищного фонда в масштабах города, создать достоверную информационную базу планирования капитального ремонта.

На основе этого начиная с 1971 г. была внедрена система текущего, пятилетнего и перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда. Этой системой обеспечиваются планирование дифференцированных объемов ремонта по административным районам в зависимости от фактического состояния жилищного фонда и соответствующая концентрация финансовых и материально-трудовых ресурсов, внедрение прогрессивного метода группового ремонта в масштабах крупных жилых образований.

Перспективный план на IX пятилетку (1971-1975 гг.) представлял собой годовые адресные программы комплексного капитального ремонта домов по всем административным районам. Он сыграл большую организующую роль в совершенствовании капитального ремонта жилищного фонда города.

На X пятилетку (1976-1980 гг.) такой план был обоснован уже к 1 сентября 1974 г. на качественно новом уровне. В нем более тщательно определена адресная программа с учетом расширения масштабов группового ремонта, произведен подсчет необходимых материально-трудовых и финансовых ресурсов, дано обоснование мероприятий для обеспечения выполнения плана. Пятилетний план капитального ремонта жилищного фонда впервые стал важным разделом плана комплексного экономического и социального развития города и административных районов.

План капитального ремонта жилищного фонда на XI пятилетку (1981 -1985 гг.) был разработан в сентябре 1979 г. В нем предусмотрены мероприятия по капитальному ремонту старого фонда, планово-предупредительному ремонту фонда послевоенной постройки и развитию производственно-технической базы жилищной системы, обоснованы потребности в финансовых и материально-трудовых ресурсах, мощностей ремонтно-стройтельных организаций и др.

В процессе многолетней практики выработаны организационные принципы и методы перспективного планирования, за, включающиеся в том, что общее руководство перспективным планированием осуществляется Жилищным управлением Испод кома Ленсовета, а обоснование перспективного плана выполняется институтом Ленжйлпроект. Разработка планов институтом проводится совместно с районными жилищными управлениями и исполкомами районных Советов.

Пятилетние планы представляют собой единые целевые программы, обеспечивающие объединение усилий всех организаций на эффективное достижение конечных целей: для городского жилищного управления — полное и своевременное обеспечение финансирования мероприятий плана и координация двухлетнего планирования, для исполкомов райсоветов и районных жилищных управлений — организация расселения ремонтируемых домов и подготовка их к ремонту, для института Ленжйлпроект- своевременное обеспечение проектно-сметной документацией, для генерального подрядчика (Управления капитального ремонта) — подготовка производства к выполнению ремонта в нормативные сроки и ритмичному вводу домов после ремонта.

С 1981 г. пятилетние планы предусматривают решение конкретных задач реализации долгосрочного плана капитального ремонта на период до 2000 г.

Перспективный план на 20 лет не означает, что на такой длительный период ленинградские специалисты в решении сложнейшей градостроительной проблемы предусмотрели абсолютно все и в плане не остается места для каких-то изменений. Перспективным планом предусматриваются необходимые корректировки, которые должны вноситься при подготовке каждого пятилетнего плана и в процессе оперативного планирования.

Большое значение досрочного перспективного плана заключается в том, что в нем рассмотрена проблема в целом, определены и поставлены конечные цели и задачи, а также объем средств и необходимых ресурсов для того, чтобы модернизировать старый жилищный фонд, выполнить необходимые ремонтные работы в фонде послевоенного строительства и на рубеже 2000 г. перевести весь фонд города на систему планово-предупредительного капитального ремонта.

Необходимость полной модернизации всего ремонтопригодного старого фонда и невозможность без этого внедрения системы планово-предупредительного ремонта обоснованы диагностическими данными. Для решения проблемы используется комплексный метод планирования, которым предусматривается:
— координация работ по капитальному ремонту жилищного фонда, ремонту зданий нежилого назначения и объектов коммунального хозяйства, включая ремонт мостовых, реконструкцию системы энергоснабжения и других объектов городского хозяйства;
— плановое регулирование системы расселения домов, назначенных на комплексный капитальный ремонт;
— последовательное наращивание объемов ремонта, увязанное с реальными производственно-техническими и финансовыми ресурсами.
При соблюдении указанных условий план капитального ремонта является самостоятельным разделом плана экономического и социального развития Ленинграда. Взаимоувязанность его с развитием других отраслей городского хозяйства во многом гарантирует реализацию мероприятий по ремонту жилищного фонда.

Оптимизация пятилетних планов обеспечивается разработкой их вариантов с последующим выбором на предстоящую пятилетку такого из них, в котором достигается наибольший эффект в решении поставленных перспективным планом задач.

Разработке перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда Ленинграда на 20-летний период предшествовали подготовка, систематизация и анализ информационной базы плана. По старому жилищному фонду это в основном материалы сплошного обследования (первая операция диагностического цикла), на основе которых составлены сведения о жилищном фонде по периодам возведения, исторической и архитектурной ценности и другим особенностям строительных конструкций (часть этой информации приводится в первой и третьей главах данной книги).

По новому фонду основным источником информации явились учетные данные городского бюро технической инвентаризации, в которых содержатся сведения о ведомственной принадлежности зданий, их жилой и общей площади, восстановительной и действительной стоимости, уровне коммунального благоустройства, материале стен, этажности и др.

Названная информация по старому и новому фонду дополнялась анализом статистической и бухгалтерской отчетности в базовом периоде. При этом изучалась деятельность жилищных, проектных и ремонтно-строительных организаций по капитальному ремонту всего жилищного фонда, как старого, так и построенного после 1950 г. Рассматривались вопросы фактической стоимости и продолжительности ремонта, объемов ввода в эксплуатацию отремонтированной жилой площади в каждом году базового периода, использования нежилой площади в жилых домах до и после их ремонта, а также объемов нового строительства, связанного с капитальным ремонтом. Анализировалась убыль жилой площади, связанная с капитальным ремонтом и другими причинами, а также прочая информация, необходимая для прогноза и регулирования будущей деятельности как по городу в целом, так и по административным районам. Анализ в объеме, необходимом для планирования капитального ремонта, включал характеристику основных направлений по новому жилищному строительству в планируемом периоде.

Подготовка и анализ информационной базы предусматривались методикой разработки перспективного плана. Без подготовки i методических указаний по его составлению план создать было нельзя. Методика указывала, какие конкретные директивные документы должны быть положены в основу плана, порядок определения объемов ремонтных работ по всем видам жилищного фонда, включая ведомственный, принимаемый в расчетном периоде жилищными организациями местных Советов на свой баланс, и кооперативный, который предстоит ремонтировать силами строительных организаций, ремонтирующих государственный фонд.

В методике особое внимание обращается на программно-целевой принцип планирования. При этом отмечается, что любой план предусматривает достижение конечной цели и поэтому всегда является целевым. Однако особое внимание этому принципу необходимо уделять при разработке долгосрочных планов решения сложных, по существу многоотраслевых, проблем, каким является капитальный ремонт жилищного фонда, так как для достижения конечной цели нужно поэтапно решать многие задачи технического и организационного характера, касающиеся совершенствования методов и принципов ремонта жилищного фонда разных периодов возведения.

В данной книге рассмотрен жилищный фонд только первого периода возведения, так как способы технической экспертизы этого фонда существенно отличаются от способов экспертизы зданий второго и третьего периодов возведения. Метод объективного диагностирования исключает возможность смешения способов технического обследования старого фонда и домов современной постройки, но в планировании все наоборот.

Недопустим подход разработки раздельных планов капитального ремонта зданий первого периода возведения изолиро-

Методикой обосновывается система непрерывного планирования, возрастания объемов и расширения содержания ремонтных работ. В ней поясняется, как в расчетном периоде должны формироваться средства на капитальный ремонт, как составлять расчеты потребных финансовых ресурсов и как, зная эти показатели и объем необходимых ремонтных работ, определять потребную мощность подрядных ремонтно-строительных организаций и темпы развития их производственно-технических баз. В методике, кроме того, поясняются правила построения системы, обеспечивающей реализацию выполнения плана.

Система перспективного планирования капитального ремонта является мощным рычагом, используемым для совершенствования управления жилищным хозяйством города. В Ленинграде эта система отработана и непрерывно совершенствуется при решении практических задач. Она применима во всех старых городах, разумеется, с учетом местных условий.

Важным звеном системы является участие в ней технических экспертов и широкое использование в практической деятельности результатов сплошного обследования старого жилищного фонда. Необходимо иметь в виду, что отчетную документацию, составленную техническими экспертами, нельзя подменять отчетной документацией, составленной по результатам общественных смотров жилищного фонда. Общественные смотры нужное и полезное дело, это новая форма привлечения широких масс к управлению жилищным фондом, направленная на сохранность жилищного фонда, но она не универсальна и не может подменить сплошное техническое обследование, выполняемое на высоком профессиональном уровне.

Различают перспективные и текущие планы капитального строительства . Перспективные планы содержат основные направления развития отдельных отраслей и предприятий на длительный период времени (на 5-летие, 10-летие и т.д.). Текущие планы разрабатываются на основе перспективных и намечают конкретную программу работ на год, квартал и месяц. План капитального строительства состоит из следующих разделов: 1) плановое задание по вводу в действие производственной мощности и ОФ; 2) объем капитальных вложений, их направление и структура; 3) титульные списки строек и объектов; 4) план проектно-изыскательских работ