Организация может принять решение о реализации недостроенного объекта. Как отразить эту операцию в бухгалтерском учете и каковы налоговые последствия?
Объекты незавершенного строительства являются объектам недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), объектами, не завершенными строительством, являются объекты, по которым еще не оформлены акты приемки в эксплуатацию.
Организация может принять решение о продаже недостроенного объекта. В силу п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, для оформления данной сделки необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости.
Отметим, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку.
Объект незавершенного строительства
Бухгалтерский учет
Затраты на строительство объекта, осуществляемое в целях дальнейшей реализации, не отражаются в составе долгосрочных инвестиций. Их показывают в составе текущих расходов на счете 20 «Основное производство». Если же строительство осуществляется не на продажу и объект планируется впоследствии использовать в деятельности организации в составе основных средств, то расходы на строительство отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
Доход от продажи не завершенного строительством объекта, строительство которого велось на продажу, может быть признан доходом от обычных видов деятельности (п. п. 5, 12 ПБУ 9/99).
Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе доходов на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Переход права собственности (владения, пользования, распоряжения) на продукцию (товар) является одним из обязательных условий для признания выручки у продавца. Следовательно, на дату внесения соответствующих записей в ЕГРП организация-продавец производит в бухгалтерском учете запись по признанию выручки от продажи объекта недвижимости.
Продажа объекта отражается в учете записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. 1 «Выручка»,
отражена выручка от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. 3 «Налог на добавленную стоимость»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам, субсч. 2 «Расчеты с бюджетом по НДС»,
начислен НДС при реализации объекта.
Что делать с объектом незавершенного строительства? Четыре способа распорядиться незавершенкой.
При продаже объектов, которые строились для собственных нужд, выручка от реализации объекта отражается как прочий доход:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,
отражена выручка от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам, субсч. 2 «Расчеты с бюджетом по НДС»,
начислен НДС при реализации объекта.
Списание объекта недвижимости должно производиться на дату подписания сторонами акта приемки-передачи объекта.
Таким образом, момент списания недвижимости с учета может не совпадать с датой признания выручки от продажи объекта и расходов в виде стоимости проданного объекта.
Для отражения выбывшего объекта до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (на отдельном субсчете), в бухгалтерском балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов (Письмо Минфина России от 27.01.2012 N 07-02-18/01).
В учете, соответственно, производятся следующие записи:
— на дату подписания акта приема-передачи и до момента перехода права собственности (государственной регистрации сделки):
Д-т сч. 45 «Товары отгруженные»
К-т сч. 20 «Основное производство», 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»;
— на дату государственной регистрации сделки:
а) при реализации объектов, строительство которых осуществлялось для дальнейшей продажи:
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж»,
К-т сч. 20 «Основное производство»
отражена себестоимость проданного объекта незавершенного строительства;
б) при реализации объектов, строительство которых осуществлялось для собственных нужд:
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств».
В составе расходов, уменьшающих сумму доходов от реализации недвижимого имущества, также могут быть также учтены:
— затраты на юридические и консультационные услуги, непосредственно связанные с предстоящей продажей объекта недвижимости;
— представительские расходы на проведение переговоров с потенциальными покупателями имущества;
— расходы на разработку и подготовку документов для государственной регистрации перехода права собственности;
— иные расходы, непосредственно связанные с реализацией объекта недвижимости.
Все эти расходы отражаются в учете записями по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и кредиту счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами». Затем с кредита счета 97 они списываются в дебет счетов 90 (субсчет «Себестоимость продаж») или 91 (субсчет 2 «Прочие расходы»).
Налогообложение
Налог на добавленную стоимость
Реализация объекта незавершенного строительства признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В данном случае организация обязана начислить НДС исходя из договорной цены, установленной договором купли-продажи (за вычетом НДС), и налоговой ставки 18%.
Обратите внимание, что моментом определения базы по НДС является дата регистрации перехода права собственности на реализованный объект недвижимости (п. 3 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).
Эту дату следует определять по дате внесения в ЕГРП записей о регистрации договора купли-продажи и возникновении права собственности на объект недвижимости у нового владельца. На экземпляре договора купли-продажи недвижимости, который остается у организации-продавца, территориальные органы Росреестра также производят отметки о внесении в ЕГРП записей о регистрации данного договора и о регистрации права собственности на объект недвижимости за новым владельцем. Как правило, все регистрационные записи, касающиеся одной сделки, вносятся в ЕГРП в один день. То есть при определении даты реализации объекта недвижимости продавец может ориентироваться на отметки о датах записей в ЕГРП, сделанные на его экземпляре договора.
При приобретении объекта незавершенного строительства организация принимает к вычету суммы НДС, предъявленные ей продавцом.
В общем случае реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождается от обложения НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Однако если строительство жилого дома не завершено, квартиры в нем не соответствуют критерию признания их жилыми помещениями, установленному п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а именно непригодны для проживания, то при продаже не завершенного строительством жилого дома организация начисляет и предъявляет покупателю НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11).
Отметим, что существует другая позиция. Исходя из анализа судебной практики (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 по делу N А39-909/2010, ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КА-А40/221-10 по делу N А40-51833/09-75-345) реализация не завершенных строительством жилых домов НДС не облагается в следующих случаях:
— объект предназначен для проживания граждан, отвечает признаку изолированности, обеспечен инженерными системами, т.е. соответствует определению жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ;
— разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объекта — жилой дом.
ФАС Уральского округа (Постановление от 22.12.2008 N Ф09-9691/08-С2) пришел к выводу о том, что для целей применения льготы необходимо исходить из целевого назначения, а не фактического состояния жилого помещения.
Суммы НДС, предъявленные в процессе строительства жилого дома, при применении льготы не принимаются организацией к вычету, а включаются в стоимость СМР на основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ (Письмо Минфина России от 15.03.2012 N 03-07-10/05).
При принятии решения о продаже этого объекта недвижимости и неприменении льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, указанные суммы НДС подлежат исключению из себестоимости строительства, что отражается сторнировочной записью по дебету счета 20 и кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».
В силу п. 1 ст. 172 НК РФ вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг). Вычетам подлежат, если иное не установлено ст.
172 НК РФ, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории России, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) с учетом особенностей, предусмотренных ст. 172 НК РФ, и при наличии соответствующих первичных документов. Следовательно, согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, указанных в абз. 1 п. 6 ст.
171 НК РФ, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) или при реализации объекта незавершенного капитального строительства — при наличии счетов-фактур на приобретенные материалы, работы и услуги для данного объекта.
ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 09.02.2012 N А79-2511/2011) рассмотрел случай, когда налогоплательщик осуществил строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной парковкой. На не завершенный строительством объект (фундамент указанного дома), построенный в результате подготовительного этапа строительства, налогоплательщик зарегистрировал право собственности.
Объект был принят к учету и отражен на счете 41 «Товары», а сумма НДС предъявлена к вычету. Налоговая инспекция указала, что налогоплательщик неправомерно применил налоговые вычеты в отношении сумм НДС, уплаченных подрядным организациям за работы, приобретенные для совершения операций, не облагаемых НДС в соответствии с пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Суд, руководствуясь указанными нормами Налогового кодекса РФ, признал неправомерным применение налоговых вычетов, при этом принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности: завершенность или незавершенность строительства. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о внесении изменений в проектно-сметную документацию и изменении функционального назначения строящегося объекта — жилого дома.
Решающим фактором при вынесении решения суда послужило то, что налогоплательщик не направлял в налоговый орган заявление об отказе от освобождения от НДС.
Отметим, что налоговая инспекция определила размер необоснованно заявленных сумм налоговых вычетов исходя из соотношения площади жилых и нежилых помещений по проектной документации. ВАС РФ, отказавший в передаче дела в Президиум для пересмотра Постановления N А79-2511/2011 в порядке надзора, в указанном случае посчитал данное определение налоговых вычетов допустимым.
Налог на прибыль
В налоговом учете расходы на строительство не признаются в составе расходов, а формируют первоначальную стоимость основного средства. Выручка от реализации не завершенного строительством жилого дома включается в состав доходов от реализации в размере договорной цены без учета НДС.
Датой реализации недвижимого имущества признается день передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Другими словами, дата реализации объекта для целей налогового учета наступает ранее чем дата реализации объекта в бухгалтерском учете.
Организация при исчислении базы по налогу на прибыль вправе уменьшить доход от реализации не завершенного строительством объекта недвижимости на сумму затрат на его создание. При этом, если цена приобретения имущества, указанного в пп. 2 п. 1 ст.
268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ) (пример).
Пример. В марте 2013 г. ООО «Солнечный берег» (продавец) заключило договор купли-продажи недостроенного здания склада с ООО «Подсолнух» (покупатель). Стоимость продажи составила 17 700 000 руб. (в том числе НДС — 2 700 000 руб.). В соответствии с условиями договора здание было передано покупателю по акту приема-передачи 22.03.2013. В этом же месяце пакет документов по сделке продажи недвижимости был представлен на государственную регистрацию. Свидетельство о праве собственности на здание покупатель получил в апреле 2013 г. В свидетельстве указано, что регистрационная запись о праве собственности покупателя на приобретенный объект внесена в ЕГРП 25 апреля 2013 г.
Здание склада строилось для собственных нужд организации подрядным способом. К моменту продажи договор подряда был расторгнут. Расходы по строительству отражались ООО «Солнечный берег» по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 3 «Строительство объектов основных средств», и составили 14 000 000 руб.
Расходы ООО «Солнечный берег», непосредственно связанные с реализацией объекта (оплата услуг по оценке и подготовке договора купли-продажи), составили 295 000 руб. (в том числе НДС — 45 000 руб.). Их продавец осуществил в марте 2013 г.
В бухгалтерском учете ООО «Солнечный берег» (продавца) произведены следующие записи:
05.03.2013:
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Авансы полученные»,
8 850 000 руб.
получена от покупателя частичная предоплата за объект;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с авансов»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
1 350 000 руб.
начислен НДС с суммы полученной предоплаты;
Д-т сч. 97 «Расходы будущих периодов»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
250 000 руб. (295 000 — 45 000)
отражена сумма расходов, непосредственно связанных с продажей объекта;
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
45 000 руб.
учтена сумма НДС, предъявленного по приобретенным услугам, связанным с продажей;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
45 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по расходам, понесенным в связи с реализацией;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
К-т сч. 51 «Расчетные счета»
295 000 руб.
оплачены услуги, связанные с продажей объекта;
22.03.2013:
Д-т сч. 45 «Товары отгруженные»
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. 3 «Строительство объектов основных средств»,
14 000 000 руб.
отражена передача здания покупателю по акту приема-передачи;
25.04.2013:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,
17 700 000 руб.
признана выручка от реализации недостроенного здания склада;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
2 700 000 руб.
начислен НДС со стоимости реализованного здания;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 45 «Товары отгруженные»
14 000 000 руб.
списана себестоимость переданного объекта;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,
К-т сч. 97 «Расходы будущих периодов»
250 000 руб.
списана сумма расходов, непосредственно связанных с продажей объекта недвижимости;
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Авансы полученные»,
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
8 850 000 руб.
зачтена сумма ранее полученной предоплаты в счет погашения дебиторской задолженности покупателя;
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты с бюджетом по НДС»,
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с авансов»,
1 350 000 руб.
принят к вычету НДС, ранее начисленный к уплате в бюджет с суммы предоплаты;
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсч. «Расчеты с покупателями»,
8 850 000 руб.
получена от покупателя остальная часть оплаты за объект;
Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 9 «Сальдо прочих доходов и расходов»,
К-т сч. 99 «Прибыли и убытки»
750 000 руб. (17 700 000 — 2 700 000 — 14 000 000 — 250 000)
отражен финансовый результат (прибыль) от реализации недостроенного здания склада.
Упрощенная система налогообложения
Налогоплательщики, применяющие УСН, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которыми расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) и (или) образующих их основу либо являющихся необходимым компонентом при производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Пунктом 3 ст. 38 НК РФ установлено, что товаром для целей Налогового кодекса РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, обоснованные и документально подтвержденные материальные расходы организации, применяющей УСН, связанные со строительством объекта незавершенного строительства, предназначенного для продажи, признаются затратами на приобретение сырья и (или) материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), и могут быть учтены в целях налогообложения.
Следует иметь в виду, что в составе затрат могут быть также учтены иные расходы, связанные со строительством, в пределах перечня расходов, установленных п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина России от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148).
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Об НДС-рисках при реализации «недостроя» и земли
Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.
Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.
Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…
Не рассчитав свои силы…
Хорошее начало
Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.
Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.
После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.
Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:
за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;
за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
за теплотехнический расчет;
за работы по укреплению фундаментов;
за работы по проектированию и т. д.
И все эти вычеты он благополучно получил.
Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.
Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.
Печальный конец
Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.
Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:
объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;
земельный участок – 12 990 000 руб.
В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.
Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.
Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.
В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.
Так дело не пойдет
Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.
Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.
В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.
С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по реализации объекта незавершенного строительства.
Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.
Ничто на земле не бывает бесплатно
Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.
Моральное давление
По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена реализации объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.
Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.
Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).
Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.
Конкретная ошибка
Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.
В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.
Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.
Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.
План защиты
Однако предприниматель и не думал сдаваться!
Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.
Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.
Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.
Кроме того, предприниматель сослался на Определение КС РФ от 04.06.2007 № 320-О-П, ст. 1, 10, 421 ГК РФ и Постановление Президиума ВАС РФ от 26.02.2008 № 11542/07, из которых следует, что налоговики не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок.
По мнению налогоплательщика, инспекция, руководствуясь предположительным выводом о цели совершения сделки, начислила налог, не определяя рыночную цену имущества.
Решение суда
Единственное, что предприниматель не учел, – у суда есть самые широкие полномочия. Ему этот п. 1 ст. 105.3 НК РФ вообще нипочем!
Есть давнее, но оттого не менее действенное Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» (далее – Постановление № 53) – от него и нужно «плясать».
Там прямо предусмотрено, что налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами.
Установление судом наличия деловой цели в действиях налогоплательщика производится с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерениях получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Кроме того, есть п. 1 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, а также Определение КС РФ от 04.07.2017 № 1440-О.
Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, не совместимым с положениями ст. 3 НК РФ. Это приводит к возникновению у лиц, обязанных к уплате налога, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками и нарушению публичного интереса (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920).
Как разъяснено в п. 1 Постановления № 53, под налоговой выгодой понимается уменьшение размера налоговой обязанности вследствие, в частности, уменьшения налоговой базы.
Представление налогоплательщиком налоговикам всех надлежащим образом оформленных документов в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если только налоговики не докажут, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны или противоречивы.
КС РФ в Определении от 04.07.2017 № 1440-О сделал вывод о том, что налоговое законодательство допускает возможность выбора налогоплательщиком того или иного метода учетной политики, который позволяет сэкономить на уплате налогов. Однако это не относится к случаям злоупотребления таким правом.
Если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные целями делового характера, то это предполагает доначисление суммы налогов и сборов.
Применение искусственных юридических конструкций для хозяйственных операций, не содержащих признаков противоправности, но лишенных хозяйственного смысла и не имеющих объяснений неналоговыми причинами, рассматривается как злоупотребление правом в сфере налоговых правоотношений.
В анализируемой ситуации у предпринимателя нет никакой иной цели, кроме как экономия на налогах, поэтому требования налоговой инспекции совершенно справедливы.
Не так просто
Все бы хорошо… Но как все-таки быть с рыночной ценой переданного недостроенного объекта?
Налоговики взяли данные со счета 08. Однако согласно п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг на безвозмездной основе база по НДС рассчитывается как стоимость данных товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в ст. 105.3 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 23.10.2018 № 03-07-11/75858).
В пункте 1 ст. 105.3 НК РФ установлены критерии отнесения цен к рыночным: цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, выступающими сторонами таких сделок, признаются рыночными.
(Отметим, финансисты считают, будто данная норма применяется в том числе при безвозмездной реализации товаров (работ, услуг) – см., например, Письмо от 04.10.2012 № 03-07-11/402. Правда, до сих пор не очень понятно, как же это сделать практически.)
И тут мы опять возвращаемся неожиданно к аргументу налогоплательщика: так как продавец и покупатель не взаимозависимы, цена в 10 000 руб. за недостроенный объект должна априори считаться рыночной.
Но суд с этим не согласился. Хотя и взаимозависимыми стороны сделки тоже не признал.
Получается, по нашему мнению, какой-то замкнутый круг: нам нужна рыночная цена, но рыночная цена между невзаимозависимыми сторонами – это та, которую они сами и определили. Иначе говоря, в нашем случае – 10 000 руб.
Так что упорство налогоплательщика в судебном процессе понять можно.
А суд, как нам кажется, принял чисто волевое решение и оценил базу по НДС исходя из затрат, собранных на счете 08.
Цена безвозмездности
На наш взгляд, суд принял слишком эмоциональное и неправильное решение.
Да, соотношение стоимости объекта и земельного участка выглядит издевательски. Очевидно, что оно принято в целях ухода от уплаты НДС.
Но, во-первых, льготу по продаже земельных участков установил не сам предприниматель, а государство, и, во-вторых, норму из п. 1 ст. 105.3 НК РФ придумал тоже не налогоплательщик.
Между тем задача все равно решается в пользу налоговиков. Но иначе!
Смотрите. Пусть земельный участок стоит 13 млн руб. Пусть сам объект незавершенного строительства стоит, по мнению продавца, 10 000 руб. Хорошо, пусть так и остается!
Ведь у нас еще есть безвозмездно переданные инженерные работы! И предприниматели сами не отрицают, что они были переданы и получены безвозмездно!
При этом, например, в Письме Минфина России от 22.06.2018 № 03-07-11/42842 в подобной ситуации чиновники указали, что база по НДС при безвозмездной передаче результатов работ по подготовке земельных участков для начала возведения производственных мощностей определяется как стоимость этих работ, исчисленная исходя из рыночных цен.
А вот тут-то в нашей ситуации стороны цену безвозмездной передачи не устанавливали…
Поэтому ни налоговикам, ни суду вовсе не требовалось изучать показатели счета 08. Необходимо было установить текущую рыночную цену инженерно-изыскательных работ, безвозмездно переданных продавцом объекта покупателю, и начислять НДС исходя из получившейся суммы.
Да, это гораздо труднее, чем взять готовые данные из бухгалтерского учета предпринимателя, зато это правильно.
И с учетом того, что цены в нашей стране только растут, выигрыш в сумме доначислений мог быть весьма ощутимым.
Источник: www.audit-it.ru
Налог с продажи незавершенного строительства
Продал земельный участок с незавершенным строительством (дом не сдан в эксплуатацию) за 1250000 рублей. Как я понял что налоговый вычет в данном случае составит 250000. Можно ли воспользоваться вычетом полученным из суммы затрат на строительство (чеки на стройматериал, договор купли-продажи земли, акты выполненных работ подрядной организации)? Если да, то как должны быть оформлены документы (в частности чеки на стройматериалы) чтобы их приняли в налоговой службе.
Я бы не стал платить налог и собирать чеки.
Вы имеете право на 2 налоговых вычета:
- в отношении земельного участка. Его сумма составляет 1 000 000 руб.
- в отношении «незавершенки». Его сумма составляет 250 000 руб.
В результате получается, что дохода, облагаемого налогом, вы не получили. Ваш доход будет равен:
1 250 000 (доход) — 1 000 000 (первый вычет) — 250 000 (второй вычет) = 0 руб.
Единственная проблема, что судя по вашему вопросу, стоимость участка и недостроя в договоре купли-продажи не распределены. В нем установлена общая сумма. Поэтому не понятно какая их них относится к участку, а какая к недострою.
Чтобы прояснить ситуацию можно составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи в котором общую сумму разбить (то есть продажная стоимость участка должна быть 1 000 000 руб., а недостроя 250 000 руб.). Это соглашение должно пройти госрегистрацию (в том же порядке, что и сам договор купли-продажи). Есть вариант попроще. Покупатель перепишет свою расписку о получении с вас денег. И стоимость каждого объекта выделит непосредственно в расписке.
Источник: vashnal.ru