Подземный переход это объект капитального строительства

Относится ли подземный или наземный пешеходный переход к линейным объектам? Верно ли, что в отношении такого типа объектов до окончания текущего (2013) года предусмотрена подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а не проекта планировки и межевания территории (ППиМ) в качестве разрешительной документации в отношении земельных участков при размещении линейных объектов?

Маленькие хитрости обладателей больших линейных объектов

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателя, особенно когда правоустанавливающих документов на такие объекты по каким-то причинам нет. Но есть некоторые хитрости, которые позволяют решить непростые задачи: оформить права на вновь выявленные линейные объекты, «недвижимое» превратить в «движимое», эффективно устранить разночтения между ГКН и ЕГРП без судебных тяжб и т.п.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, регламентируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). В статье 25 этого закона сказано, что все вновь созданные объекты регистрируются на основании следующих документов:

документа, подтверждающего права на земельный участок;

акта ввода в эксплуатацию или иного документа, подтверждающего строительство этого объекта;

разрешения на строительство для объектов незавершенного строительства.

Законодатель осознанно не уточняет вид правоустанавливающего документа, потому что в отношении линейных объектов может быть несколько видов правовых оснований для подтверждения прав на земельные участки. При этом важно понимать, что если при регистрации объекта выяснится, что сведений о праве собственности на земельный участок или о предоставлении земельного участка для размещения линейного объекта нет, то в регистрации владельцу линейного объекта будет отказано.

Если документов нет

Нередки случаи, когда никаких правоустанавливающих документов на линейный объект у разместившего его лица нет.

Бывает, что после определения границ земельного участка выясняется, что за его пределами остался линейный объект (трубопровод, кабель, канализация и пр.), который необходимо поставить на учет. Для решения этой проблемы государственного регистратора вполне бы устроило решение суда. Проблема заключается в том, что как правило земля под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, потому что нельзя предъявить иск самому себе. Возникает ситуация, когда владелец объекта может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.

Зарегистрировать такие выявленные созданные в советские годы объекты, на которые нет документов, поможет искусственно созданный документ — декларация. Однако действует этот документ далеко не во всех субъектах Российской Федерации: каждый государственный регистратор решает субъективно, зарегистрировать право или нет. На практике юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации, они подают тот же пакет документов повторно, но другому специалисту того же регистрирующего органа, и получают положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда. Иногда регистрирующему органу проще приостановить регистрацию и предоставить суду возможность разобраться в сложной ситуации, чем делать это самому.

Комментарий

Ирина Пазенко, заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Такие явления встречаются в последние годы все чаще, особенно в связи с массовой актуализацией своих имущественных прав госорганами. Уже даже сложилась определенная судебная практика по этому поводу. Из каких-то соображений эти линейные объекты в 1990-е гг. по решению бухгалтера или даже кассира попали на баланс, в перечень объектов недвижимости. Кроме инвентарной карточки и записей в бухгалтерском учете никаких документов на них у правообладателя нет. Как известно, эти и подобные им документы для осуществления государственной регистрации абсолютно никакой ценности не представляют и носят лишь информационный характер, подтверждают, что на балансе данной организации есть такой объект».

Форма декларации

Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» (зарегистрирован в Минюсте России 09.02.2011 № 19771). Она должна содержать информацию о земельном участке, на котором располагается объект, площадь, протяженность, объем и глубину линейного объекта (то есть он уже должен быть поставлен на кадастровый учет), ФИО правообладателя. Заполняется декларация всегда правообладателем или лицом по доверенности на право заполнения декларации (а не на представление документов в Росреестр), подписывается руководителем и заверяется печатью. Следует иметь в виду, что данный документ всегда составляется только на вспомогательный объект недвижимого имущества. Права на основной объект должны быть зарегистрированы. Проверить, какой объект является основным, просто: все вспомогательные объекты указаны в акте ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Если это так, то проблем с регистрацией прав на линейный объект не возникнет.

Сложнее с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. В таком случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запросит информацию из ГКН, БТИ, если потребуется, и из архива о том, как и когда строился этот объект, когда был введен в эксплуатацию, в состав какого объекта входил. Но все это на усмотрение государственного регистратора: закон не запрещает запрашивать такую информацию, но при этом нигде не сказано, что сведения из БТИ могут служить основанием для осуществления регистрации.

Затруднительно использование декларации для протяженных линейных объектов, для которых все-таки лучше использовать акты ввода в эксплуатацию или хотя бы информацию об их строительстве, в составе какой очереди они были и пр.

Разночтения ГКН и ЕГРП

При составлении ГКН до 1 января 2013 г. использовалась информация, которая ранее собиралась в БТИ. Работа эта проводилась в автоматическом режиме. Информация обрабатывалась, гармонизировалась, верифицировалась программой, поэтому в кадастр закралось множество программных ошибок. На практике есть случаи, что многолетний правообладатель объекта неожиданно для себя узнает, что является собственником еще пяти объектов. Это происходит потому, что когда-то ранее БТИ при проведении технической инвентаризации поставило на учет не только само здание, но и объекты, которые входят в его состав. Ситуация усложняется, когда эти пять дополнительных объектов, которые юридически как объект права не существуют, обладают еще и какими-то идентифицирующими признаками, например, орган технической инвентаризации им успел присвоить условные кадастровые номера. Естественно, когда проходила верификация и гармонизация, все эти шесть объектов попали в ГКН как самостоятельные, а позже — автоматически и в ЕГРП. Проблема в том, что регистрирующие органы не обязаны вносить изменения — исправление ошибок ложится на плечи правообладателя. Если правообладатель не станет заниматься этим вопросом, эти объекты будут висеть в ГКН пожизненно.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, исключить их можно путем ликвидации объекта, либо по решению собственника о снятии с кадастрового учета, либо при прекращении прав на него.

Ликвидация объекта осуществляется на основании акта кадастрового инженера о сносе, который выходит на место и действительно устанавливает, что объект фактически не существует, ликвидирован путем реконструкции, иного строительства или под воздействием непреодолимой силы. Следует иметь в виду, что местное законодательство может внести существенные коррективы в данный порядок: например, в Москве существуют особые правила сноса объектов недвижимого имущества, и подтверждение факта ликвидации объекта осуществляют регистрирующие органы, а не кадастровый инженер.

При проблеме разночтения сведений ГКН и ЕГРП следует иметь в виду, что бессмысленно писать письма или заявления об исправлении технической ошибки. Заявителя ждет отказ, а если пойти дальше и обжаловать отказ в суде, то орган, осуществляющий кадастровый учет, с большой вероятностью выиграет процесс.

Дело в том, что порядок исправления технической ошибки четко регламентирован Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Законом о госрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой) признается ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Ошибка, о которой идет речь в рассматриваемом случае, технической не является.

В подобных случаях можно порекомендовать писать заявление в кадастровую палату либо в центральный аппарат Росреестра в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» с просьбой устранить несоответствие сведений ЕГРП и ГКН. Росреестр выработал специальный порядок работы по таким обращениям: специалисты Росреестра и кадастровой палаты поднимают все материалы по объекту и проверяют, почему данные не проходят. После того как будет выработан вариант решения этой проблемы, специалисты обязаны позвонить правообладателю, потому что любое исправление должно происходить с его согласия и по специальному заявлению.

На практике нередки случаи, когда для исправления таких ошибок, если других путей нет, Росреестр иногда выходит за рамки приказа о ведении ГКН и убирает или восстанавливает запись об объекте. В регламентированном порядке такой процедуры не существует, и восстановить запись можно только по решению суда. В случае рассмотрения заявления в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ подобные ошибки могут устраняться по согласованию с центральным аппаратом без решения суда.

Все это происходит потому, что федеральным органам власти, техническим и налоговой службам необходимо подготовиться к вступлению в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил две процедуры — постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности на объект недвижимости. Чтобы закон работал эффективно, необходимо привести в соответствие государственный кадастр недвижимости с единым государственным реестром прав. Одна программная ошибка такого рода повлечет за собой применение этой неверной информации в других органах. Все дело в том, что в соответствии со ст. 85 НК РФ органы кадастрового учета и государственной регистрации каждые десять дней направляют сведения в налоговую службу. Если эти сведения не сопоставляются, то налоговый орган начислит налог неправильно. Чтобы таких недоразумений было меньше, Росреестр готов идти навстречу заявителям и проводить эту работу.

Регистрация линейных объектов как движимого имущества

Пытаясь сэкономить на госпошлине, собственники крупных промышленных объектов в 1990-е гг. нередко оформляли свое имущество в единый объект недвижимости площадью в несколько гектаров, в состав которого входили не только участки, но и цистерны, будки, газопроводы и пр.

В некоторых случаях собственники таких объектов пытаются оформить линейные объекты как движимое имущество, и такой вариант действительно допустим. Для этого необходимо подтвердить, что объект строился по правилам ст. 51, 55 ГрК РФ, доказать, что акта ввода в эксплуатацию не было, предоставить выписку из ГКН о том, что такого объекта в кадастре нет, из ЕГРП — о том, что права на этот объект недвижимости не зарегистрированы, приложить акт выполненных работ кадастрового инженера с заключением о том, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества и что он может существовать без неразрывной связи с землей.

Единый недвижимый комплекс или ПИК?

Недавно в законе появилась возможность регистрировать линейные объекты как единый недвижимый комплекс (п. 1.1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Законодатель подразумевал, что преобразовать в такую форму можно либо совокупность объектов недвижимого имущества, права на которые уже существовали, либо вновь вводимый в эксплуатацию объект недвижимого имущества как единый недвижимый комплекс. Подразумевалось, что если у собственника есть несколько объектов на земельном участке — здания, строения, сооружения, то он может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией единого недвижимого комплекса в составе объектов недвижимого имущества, права на которые у него есть. Законодатель рассчитывал, что данная форма будет очень популярна для крупных объектов, однако ошибся — ажиотажа не возникло, несмотря на максимально упрощенный порядок регистрации.

Первым ее этапом должна быть постановка на кадастровый учет всего недвижимого комплекса, при этом кадастровый номер присваивается от земельного участка. Далее государственный регистратор проверяет права на объекты, вошедшие в комплекс, и прекращает права на них. С этого момента они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Правообладатель становится владельцем единого недвижимого комплекса, распоряжаться которым можно только целиком, потому что в законе есть уточнение, что эта вещь «неделимая».

Есть и другая давно существующая форма — предприятие как имущественный комплекс (ПИК), куда могут входить не только объекты недвижимости, но и все обязательственные права, земля, договоры и пр., и может вообще не быть недвижимого имущества (ст. 132 ГК РФ). Распоряжаться им можно как угодно: делить, выделять, осуществлять любые сделки с объектами в его составе. Кроме того, этот объект недвижимого имущества не ставится на кадастровый учет, поскольку сделать это невозможно из-за разрозненности объектов недвижимого имущества либо вообще по их отсутствию в составе этого объекта. Следовательно, ему присваивается условный номер по правилам, которые прописаны в приказе Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765. Особенно это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и объектов по России.

Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входит объект недвижимого имущества, то права на него регистрирует территория, на которой находится этот объект, и потом присылает в центральный аппарат выписку из ЕГРП о регистрации прав. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса и уведомляет об этом территорию. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он — часть предприятия как имущественного комплекса. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а в территориях будет проведена своя кадастровая оценка.

К сведению

Линейный объект нельзя зарегистрировать как «Линейный объект»

Понятия «линейный объект» в российском законодательстве нет. Определение фигурирует только в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где линейный объект рассматривается как сложная вещь и описывается порядок его регистрации. Нет такого определения и в ст. 130 ГК РФ, которая описывает все возможные виды вещей и в соответствии с которой написаны правила ведения ГКН и ЕГРП. К недвижимым объектам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. С этой точки зрения линейный объект — это вид сооружения. С вступлением в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставить на учет линейные объекты как «линейные объекты» нельзя, будет возможна их регистрация только как вида сооружения.

Комментарий

Ирина Пазенко, заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Я встречала комплексы общей площадью тысячи квадратных метров, цифра просто непередаваемая. В составе этого объекта чего только нет — полгорода. Раньше, в принципе, регистрировали права на что угодно: как правообладатель захотел назвать объект, так и назвал, что в состав хотел включить, то и включал. Многие промышленные объекты долгие годы жили с этим, заплатив государству за регистрацию копеечную пошлину. Таких заводов сотни. Никто не будет ни ликвидировать эти объекты, ни прекращать права на них, они будут существовать и в ЕГРП, и в ГКН. Но при реализации любой сделки в гражданско-правовом обороте, конечно, собственникам придется столкнуться с рядом проблем. Кроме того, теперь, понимая, что новые принципы налогообложения им не на руку, правообладатели пытаются уйти от этого, как-нибудь разбить, разделить эти несуразные объекты».

б) идентификационные сведения о планируемом к строительству , реконструкции, капитальному ремонту объекте капитального строительства (планируемые наименование объекта , сведения о функциональном назначении объекта … 3. При наличии у правообладателя существующего линейного объекта или его уполномоченного лица сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с возможностью обмена информацией с гражданами и юридическими лицами посредством электронной почты) обращение о выдаче технических требований и условий направляется правообладателю существующего линейного объекта посредством этого сайта.

Относится ли подземный или наземный пешеходный переход к линейным объектам? Верно ли, что в отношении такого типа объектов до окончания текущего (2013) года предусмотрена подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а не проекта планировки и межевания территории (ППиМ) в качестве разрешительной документации в отношении земельных участков при размещении линейных объектов?

Относится ли подземный или наземный пешеходный переход к линейным объектам? Верно ли, что в отношении такого типа объектов до окончания текущего (2013) года предусмотрена подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а не проекта планировки и межевания территории (ППиМ) в качестве разрешительной документации в отношении земельных участков при размещении линейных объектов?

Подземный или надземный пешеходный переход входит в инфраструктуру автомобильных дорог (железнодорожных линий) и относится к искусственным сооружениям линейного объекта. Состав проектной документации установлен постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87. Протяженность линейного объекта на состав проектной документации не влияет.

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателя, особенно когда правоустанавливающих документов на такие объекты по каким-то причинам нет. Но есть некоторые хитрости, которые позволяют решить. … Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, регламентируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). В статье 25 этого закона сказано, что все вновь созданные объекты регистрируются на основании следующих документов

О правовом режиме подземных сооружений (Жернаков Д.В.)

С момента введения в действие Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) прошло уже более 12 лет . Нормативное регулирование земельных отношений с учетом последних изменений в земельном и гражданском законодательстве принимает более определенные формы. Между тем правовая регламентация некоторых отношений, тесно связанных с земельными, не отвечает потребностям экономики. Речь идет о так называемых горных отношениях в части использования подземного пространства для строительства и эксплуатации сооружений, находящихся под поверхностью земли . Считается, что недропользование является одной из самых рентабельных сфер гражданского оборота, малоизученной с позиций гражданско-правового регулирования . Улучшение ситуации возможно при системном подходе к изменению и дополнению законодательства — гражданского, земельного, горного, градостроительного и т.д. В статье на основе анализа соответствующих нормативных актов сформулированы предложения по изменению и дополнению законодательства.
———————————
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Следует отметить, что проект Федерального закона «О метрополитенах и других видах внеуличного транспорта» не определяет правовой режим соответствующего подземного пространства. См.: URL: http://www.rg.ru/2011/06/15/metro-site-dok.htm.
Борисов А.Н. Комментарий к Закону Российской Федерации «О недрах». М., 2009. С. 15.

Одна из важнейших характеристик недвижимости согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ — прочная связь с землей объекта, причисляемого к недвижимым вещам. Предполагается, что основу любой недвижимости составляет земельный участок, который по ст. 11.1 ЗК РФ является ограниченной частью земной поверхности. Поверхность земли (эпигеосфера) — это географическая оболочка планеты Земля, в которой соприкасаются и взаимодействуют литосфера, гидросфера, атмосфера и биосфера. Таким образом, некая абстрактная земля не в состоянии обеспечить прочную связь со зданиями и сооружениями. В то же время, рассматривая земельный участок как материальный объект, можно заметить, что сам участок — это ограниченная поверхность твердой части земной коры — литосферы. Поэтому, исходя из легального определения недвижимости (ст. 130 ГК РФ), можно сделать вывод, что физически все, что прочно связано с землей, связано, строго говоря, исключительно с земной корой, частью которой выступают недра. Поэтому при определении перечня объектов недвижимости и их признаков в ст. 130 ГК РФ было бы уместно вести речь не о земле, а о земной коре, внеся в данный перечень и подземные сооружения. Например: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с земной корой, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения (включая подземные), объекты незавершенного строительства».
Следует отметить, что законодатель последователен при определении правового режима зданий и сооружений: объект недвижимости находится на земельном участке, а не под земельным участком, или же в частично заглубленном состоянии, при котором земельный участок превращается, строго говоря, в юридическую фикцию . Между тем практически любое здание или сооружение, признаваемое недвижимостью, частично заглублено в недра и физически «опирается» не на земельный участок. Это касается, в частности, содержания ст. 133.1, п. п. 1, 2 ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269, ст. 271, п. п. 1, 2 ст. 272, ст. 273 ГК РФ. Представляется, что более приемлемо использование словосочетания «в границах земельного участка».
———————————
О юридических фикциях см., например: Лотфуллин Р.К. Юридические фикции в гражданском праве. М., 2006.

Земельный участок является основой системы объектов недвижимости, пользование иными недвижимыми объектами так или иначе юридически связано с земельным участком. Нередко эта связь обусловливает ограничения и обременения прав смежных землепользователей и недропользователей. Обладатель подземного сооружения будет считаться пользователем земельного участка, если этот участок функционально связан с сооружением: например, при небольшой заглубленности подземного объекта земельному участку над ним уготована роль «крыши» . В случае же большой заглубленности подземного сооружения его правовой режим будет связан с режимом земельного участка достаточно слабо, правовой интерес может представлять только земельный участок, обеспечивающий доступ к подземному объекту. Здесь вероятно обременение земельного участка как публичным, так и частным сервитутом, в зависимости от того, в чьем интересе — публичном или частном — будут устанавливаться ограничения.
———————————
Дмитриев А. Есть ли у подземного сооружения крыша? URL: http://www.akdi.ru/pravo/zem1.htm.

Между соседними (смежными, граничащими) участками недр может существовать проход (проезд) либо они могут быть связаны инженерными коммуникациями, тогда использование одного из участков невозможно без использования другого. Представляется обоснованным обременять сервитутом земельный участок в пользу связанного с ним участка недр, а участок недр — в пользу другого (соседнего) участка недр. В большинстве случаев обременять сервитутом можно будет только участок недр, содержащий подземное сооружение, поскольку участок приобретет объективированные границы, как естественные, так и искусственные (например, естественные и искусственные газохранилища и нефтехранилища). Менее вероятна ситуация, когда участок недр обременяется сервитутом в пользу земельного участка.
В соответствии со ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» недра, включая подземное пространство, являются государственной собственностью. Подземные сооружения могут находиться в муниципальной и частной собственности либо принадлежать унитарному предприятию или учреждению и на иных вещных правах: праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. В связи с этим было бы обоснованным введение новой нормы в ГК РФ, в соответствии с которой пользователь участка недр, занятого подземным сооружением, принадлежащим ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, смог бы требовать предоставления права ограниченного пользования земельным участком, связанным с этим участком недр. Кроме того, этому лицу могла бы быть предоставлена возможность требовать установления права ограниченного пользования в отношении соседнего участка недр, принадлежащего другому пользователю и содержащего подземное сооружение. Соответственно, и в ЗК РФ положения о сервитутах нуждаются в корректировке, а именно п. 3 ст. 23 ЗК РФ следует дополнить подпунктом 11: «доступа к участкам недр, содержащим подземные сооружения общего пользования».
———————————
СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Правовой режим любого имущества зависит от степени его оборотоспособности. Не является исключением и земельный участок. В ЗК РФ предусмотрен особый режим земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Несомненно, подземные сооружения, находящиеся под этими земельными участками, будут влиять на степень их оборотоспособности. Поэтому предлагается в ст. 27 ЗК РФ перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков дополнить земельными участками, связанными с участками недр, которые содержат подземные сооружения, предназначенные для выполнения функций обороны, безопасности страны и иных государственных нужд.
Введение в гражданский оборот земельных участков, находящихся в публичной собственности, начинается с предоставления их государством и муниципальными образованиями лицам для различных целей. Земельные участки, под которыми уже находятся подземные сооружения, могут предоставляться исключительно для целей, не связанных с использованием участков недр (в частности, исключающих строительную деятельность с вторжением в земную кору). В связи с этим возможно ввести в ЗК РФ норму, ограничивающую целевое использование земельных участков, под которыми находятся подземные сооружения.
Один из принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (за исключением случаев, установленных федеральными законами) (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). При этом подразумевается прочная связь именно с земной корой, а не с земной поверхностью. Но в отношении с подземных сооружений данный принцип если и будет действовать, то весьма ограниченно, поскольку недра всегда находятся в государственной собственности, а собственниками земельных участков и подземных сооружений могут быть, помимо государства, и муниципальные образования, и лица. В связке «земельный участок — участок недр под ним — подземное сооружение в нем» могут присутствовать три собственника, как в случае с подземными гаражами в городах: земельный участок находится в муниципальной собственности, участок недр под ним — в государственной, подземное сооружение — в частной. В связи с этим думается, что действие указанного принципа будет распространяться исключительно на так называемые надземные сооружения. Желательно в качестве дополнительного принципа земельного законодательства ввести в ст. 1 ЗК РФ принцип учета прав и взаимных интересов собственников (иных правообладателей) земельных участков и собственников (иных правообладателей) подземных сооружений, находящихся под этими участками.
Следует отметить, что правила, определяющие оборот недвижимого имущества на земельном участке, не совсем подходят к обороту подземных сооружений именно из-за нахождения участков недр, в которых располагаются сооружения, в государственной собственности. Возникает необходимость в специальных правилах, регламентирующих оборот недвижимости в части особенностей режима подземных сооружений.
Подземные сооружения в гражданском обороте могут отчуждаться одним собственником другому либо предоставляться в пользование. Так как участок недр с подземным сооружением всегда (в отличие от земельного участка) находится в государственной собственности, то и при включении в оборот подземного сооружения обладателю такого сооружения должны предоставляться правомочия пользования в отношении участка недр . Необходимо введение подобной нормы в гражданское законодательство, а в качестве ориентира можно использовать правила ст. ст. 552 и 652 ГК РФ о судьбе земельных участков в случае отчуждения или предоставления в аренду находящихся на них объектов недвижимости.
———————————
Отметим, что в ст. 20 проекта Федерального закона «О недрах» предлагается сделать объектом оборота право пользования участками недр, что представляется не совсем корректным. См.: URL: http://www.derrick.ru.

Судьба земельных участков в случае отчуждения находящихся под ними подземных сооружений требует нормативного закрепления в ст. 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») . Если участок недр, содержащий подземное сооружение, и земельный участок над ним функционально связаны (например, на земельном участке располагаются вход (въезд) в подземное сооружение либо вентиляционное оборудование и т.д.), то в случае совершения сделок с подземным сооружением, скорее всего, будет подлежать изменению и правовая судьба земельного участка. Также представляется необходимым в случае совпадения собственника такого земельного участка и собственника подземного объекта в одном лице предусмотреть запрет раздельного отчуждения этих объектов. Если же у объектов разные собственники, то при отчуждении подземного сооружения можно по аналогии применить норму п. 1 ст. 552 ГК РФ. Отметим, что правило, содержащееся в абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, нужно привести в соответствие с указанной нормой: исключить из оборота пресловутые части земельных участков. Абзац 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ предлагается изложить в новой редакции: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования». Кроме того, ст. 35 ЗК РФ следует дополнить пунктом 6 следующего содержания: «Правила данной статьи распространяются на случаи перехода права собственности на подземные сооружения, расположенные под земельными участками, связанными с такими объектами».
———————————
Название данной статьи сформулировано законодателем более удачно по сравнению с названием ст. 552 ГК РФ, потому что здания, строения, сооружения могут быть и подземными объектами.

Говоря о правовом режиме подземных сооружений, невозможно обойти вниманием Градостроительный кодекс РФ, так как в освоении подземного пространства нуждаются в первую очередь города . Нововведения должны коснуться и его, например в части регулирования отношений по размещению объекта под землей. Вполне возможна ситуация, когда первоначальные горизонтальные границы котлована (длина, ширина, диаметр), находящегося в границах земельного участка для строительства подземного сооружения, по мере заглубления будут увеличиваться в результате расширения и вторжения в недра. При этом размер земельного участка останется неизменным, т.е. границы подземного сооружения не будут совпадать с границами земельного участка. Такое может случиться на стадии проектирования объекта или его сооружения из-за внезапно возникшей потребности в расширении границ подземного объекта. В связи с этим предлагается в ст. 40 указанного Кодекса («Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства») сделать оговорку также относительно подземных сооружений.
———————————
См., например: Болтанова Е. Правовое регулирование строительства подземных сооружений с использованием участков недр местного значения // Хоз-во и право. 2013. N 2. С. 116.

Дополнения в Закон о кадастре недвижимости должны повлечь дополнения и в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части государственной регистрации прав на участки недр и государственной регистрации прав на подземные сооружения.
———————————
Рос. газ. 1997. 30 июля.

В завершение краткого анализа законов, регламентирующих отношения по поводу подземных сооружений, следует отметить, что в перечень законов, где должен быть определен правовой режим подземных сооружений, следует включить и Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» . В нем, в частности, можно вынести порядок использования участков недр для размещения подземных объектов на основе концессионных соглашений в отдельную статью следующего содержания: «Использование участков недр для строительства подземных сооружений на основе концессионных соглашений может осуществляться по договору аренды (субаренды) соответствующего участка недр. Порядок такого использования определяется соглашением концедента и концессионера в соответствии с законодательством о концессионных соглашениях».
———————————
СЗ РФ. 2005. N 30 (Ч. II). Ст. 3126.

Список литературы

Болтанова Е. Правовое регулирование строительства подземных сооружений с использованием участков недр местного значения // Хоз-во и право. 2013. N 2.
Борисов А.Н. Комментарий к Закону Российской Федерации «О недрах». М., 2009.
Дмитриев А. Есть ли у подземного сооружения крыша? URL: http://www.akdi.ru/pravo/zeml.htm.
Лотфуллин Р.К. Юридические фикции в гражданском праве. М., 2006.
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Рос. газ. 1997. 30 июля.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Рос. газ. 2007. 1 авг.
Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // СЗ РФ. 2005. N 30 (Ч. II). Ст. 3126.
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 «О недрах» // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Приказ Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 3 апреля 2013 г. N 121 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства по недропользованию по предоставлению государственной услуги по ведению государственного учета и обеспечению ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензий на пользование недрами» // Бюл. нормат. актов федеральных органов исполнительной власти. 2013. N 40.
Проект Федерального закона «О метрополитенах и других видах внеуличного транспорта». URL: http://www.rg.ru/2011/06/15/metro-site-dok.htm.
Проект федерального закона «О недрах». URL: http://www.derrick.ru.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Особенности отнесения объектов к объектам капитального строительства . «Электронный журнал «Финансовые и бухгалтерские консультации», 2012, N 10. При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство . … В связи с этим возникает вопрос, как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства , нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ.