Покупка квартиры в новостройке у юридического лица

Как правильно купить квартиру у юридического лица: особенности и важные нюансы процедуры, образец договора купли-продажи, риски, примеры, документы, расходы, сроки и порядок действий.

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать

Процедура покупки квартиры у юр.лица может сопровождаться определенными рисками. Если вовремя не обезопасить себя и не учесть всех нюансов, договор может быть признан недействительным, а покупатель может остаться не только без квартиры, но и без денег.

В чем может заключаться обман?

Сделки с недвижимостью априори связаны с некоторыми возможными опасностями. При проведении сделок по покупке недвижимого имущества у юридического лица, они наиболее вероятны.

Основные риски при осуществлении данной сделки:

• риск осуществления сделки по продаже недвижимости по фальшивым документам;
• признание ничтожности сделки и возврат имущества продавцу через суд;
• денежные манипуляции и лишние финансовые затраты;
• отсутствие у директора прав на продажу имущества;
• ликвидация предприятия на момент процедуры продажи.

Чтобы в случае признания сделки недействительной, подтвердить в суде факт оплаты, необходимо грамотно произвести платеж: либо через кассу фирмы с подтверждением в виде кассового ордера, либо через банк, с подтверждением директора и бухгалтера факта оплаты.

Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.

Какие документы необходимо проверить?

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

Выписка из ЕГРН.

Более детально о том, какие нужно проверять документы, можно узнать здесь.

Схемы мошенничества

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно ознакомиться с основными схемами обмана при сделках с недвижимостью:

Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта. В рамках этой схемы, продавец-юр.лицо продает квартиру, с указанием в договоре предельно заниженной стоимости. После сделки продавец инициирует процедуру банкротства. В этом случае, все проведенные за последний год банкротом сделки пересматриваются, и если в договоре явно заниженная цена, такие сделки признаются недействительными и подлежат расторжению.

Популярные схемы мошенничества мы разбирали в этом материале.

На что стоит обратить внимание?

Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.

Особенности сделок с недвижимостью:

• если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке);
• если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
• если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
• при приобретении вторичной недвижимости, помимо проверки документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Полезное видео

Все о том, с какими трудностями можно столкнуться при покупке квартиры у юридического лица, можно узнать из видео:

В заключение можно сделать вывод: приобретение недвижимости у юр. лица – процесс очень рискованный, однако, если вы разберетесь во всех тонкостях процесса или доверите работу профессиональному специалисту по недвижимости, эта сделка может оказаться выгодной для обеих сторон.

Новостройки от застройщиков в Москве и области с планировками и ценами · Скидки от застройщика. Квартиры с отделкой. Большой выбор. Актуальные цены. Ипотека. Новостройки на карте · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

• Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.

Пример: У некой компании есть служебное жилье, которое предоставляется сотрудникам, которые прописаны в одном регионе, а работают, например, вахтовым методом, в другом. Сотрудники получают документы, на основании которых они проживают в этой квартире. Они, в теории, могут подделать документы на квартиру и продать ее как собственную недвижимость или совершить продажу от лица компании. Разумеется, такая сделка будет признана недействительной и покупатель одновременно лишиться своих денег и не получит право собственности на недвижимость. Как доказывает практика, истребовать деньги с «продавцов» обычно не удается.

• Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.

Пример: Если цена намного ниже, чем рыночная стоимость, сразу после сделки компания может просто оспорить ее в суде на том основании, что сделка была совершена ошибочно, на неверную сумму. В случае с завышенной ценой с покупателем может быть достигнута устная договоренность (нигде не зафиксированная) что он на самом деле покупает квартиру по рыночной стоимости, но во всех документах фигурирует завышенная цена. В этом случае сделку можно будет оспорить в суде на том основании, что клиент не выплатил всю положенную сумму. И останется ему или существенно переплачивать, или возвращать недвижимость. Оба варианта обычно реализуются параллельно с ликвидацией/банкротством компании и, на тот момент, когда клиент потребует вернуть ему деньги за недвижимость, раз уж право собственности было оспорено в суде, компания просто заявляет, что денег нет, мы банкроты и так далее.

• Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Пример: Предположим, есть застройщик «СтройДом», который действительно продает квартиры. Мошенники создают поддельную фирму «СтройДомПлюс», которая по всем документам якобы идентичная «СтройДом». Потенциальному покупателю предлагается жилье по низкой цене, но, чтобы его зарезервировать, нужно заранее оплатить, предположим, 50% от стоимости и только потом заниматься оформлением всех документов. Если клиент выполняет подобную операцию, мошенники просто исчезают и истребовать деньги с компании, которой фактически не существует, уже невозможно.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, которые будут сопровождать сделку, а также проверенных риелторов. Они смогут проверить все необходимые документы и тем самым дадут практически 100% гарантию того, что сделка будет совершена честно.

Вторичный рынок

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Новостройка

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

Ипотека

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

С другой стороны, ипотечный кредит предполагает очень серьезную переплату. Например, при оформлении кредита в сумме 3 миллиона рублей на 30 лет под 9% годовых, за весь срок клиент заплатит 8701856 рублей, что почти в 3 раза больше, чем сумма кредита.

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

1. Найти подходящую квартиру.
2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
4. Подготовить документы покупателя.
5. Оформить договор купли-продажи.
6. Заплатить за недвижимость.
7. Оформить право собственности.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

• Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
• Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
• Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
• Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

• Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
• Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
• Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

• Детальная информация о сторонах сделки.
• Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
• Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
• Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
• Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
• Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо, может быть достаточно рискованной. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, потому подходить к процедуре следует крайне внимательно. Опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее распространенные проблемы и особенности. Они же могут сопровождать сделку, выступая как представители покупателя. Такая система позволит минимизировать любые риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица , которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица . Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица . Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Как купить квартиру по цене ниже рыночной: моя история покупки трешки у юрлица

Я покупал квартиру, которая стоила дешевле своих аналогов на рынке. Это было подозрительно.

Вдобавок квартиру продавало юрлицо: паевой инвестиционный фонд купил ее с торгов у банкрота и теперь реализовывал через риелторов. Расскажу, какие документы нужны для покупки в этом случае и почему меня не смутила низкая цена квартиры. Спойлер: все получилось благодаря промахам риелторов.

Это история читателя из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.

Мои стартовые условия

В 2017 году я купил однокомнатную квартиру 44 м² без отделки в Московской области в Мытищах. У меня не было первоначального взноса, и я взял квартиру в ипотеку за 3,4 млн под 14% на 15 лет. Это были ужасные условия, но на тот момент других предложений без первоначального взноса не было, а купить квартиру очень хотелось.

Я платил ежемесячно 47 000 Р , а переплата за первый год составила 670 000 Р . Через полтора года родители продали комнату в коммуналке, и мы погасили ипотеку. С тех пор я возвращаю родителям всю сумму в формате беспроцентной рассрочки по 40 000 Р в месяц.

Еще я сделал предчистовую отделку: оштукатурил и ошпаклевал стены, сделал стяжку и развел электричество. И дальше я понял, что жить в квартире не буду: для одного-двоих она подходит, а для семьи с ребенком — не очень. Вдобавок я не понимал, где найти деньги на чистовую отделку: кроме долга родителям я еще платил по другим кредитам 33 000 Р в месяц. Как выбраться из всей этой ситуации с долгами, было непонятно.

В итоге мы решили продать эту квартиру, закрыть все долги и взять новую ипотеку. При этом у меня уже было больше знаний, как пользоваться этим финансовым инструментом.

Квартира продавалась долго: я опубликовал объявление в марте 2020 года, а продал только в сентябре 2020 года. После продажи этой квартиры я погасил все долги, кроме родительского, и кредиты, которые у меня накопились за это время. Руководствовался простой мотивацией: лучше я буду платить не за ошибки своего прошлого, а за будущее.

В итоге на руках у меня осталось 3,8 млн рублей, которыми я распорядился так:

• 3 000 000 Р оставил в качестве первоначального взноса по новой ипотеке;
• 300 000 Р вложил в акции на год. Сейчас уже +35%, то есть 415 000 Р ;
• 300 000 Р оставил, чтобы заплатить НДФЛ с продажи квартиры, и на небольшой ремонт;
• 200 000 Р оставил на всякий случай. Потом эти деньги я заплатил риелторам как комиссию за покупку новой квартиры.

Поиски новой квартиры

Я давно планировал расширить жилплощадь. До того, как квартира понадобится мне самому или моей будущей семье, я собирался сдавать ее в аренду. Жить в это время я по-прежнему мог в родительской квартире. Так можно было бы быстрее погасить ипотеку. Выбирал по следующим критериям:

1. Бюджет — до 6,5 млн рублей, причем недостающую часть я планировал взять в ипотеку.
2. Доход от сдачи в аренду должен перекрывать ипотечные платежи или хотя бы покрывать их часть.
3. Квартира должна быть в районе с развитой инфраструктурой: хорошая транспортная доступность, в пешей доступности есть места для прогулок и для проведения досуга, школы, сады, супермаркеты. В новом комплексе в Мытищах с этим было не очень, поскольку комплекс находился на отшибе.
4. Я отдавал предпочтение вторичке, поскольку такие квартиры обычно находятся в районах с более развитой инфраструктурой и их можно сразу сдать в аренду.
5. В квартире должна быть уже залита стяжка пола, разведена электрика, проведены сантехнические трубы, а также оштукатурены и ошпаклеваны стены. В этом случае можно с минимальными усилиями довести жилье до состояния, которое подошло бы для сдачи.

Я долго искал, что купить в своем бюджете. Но обстановка на рынке недвижимости в 2020 году сильно осложнила поиски. В том же Долгопрудном цены взлетели минимум на 1 млн рублей. Я переживал, что если куплю квартиру по завышенной цене, то потом, когда рынок неминуемо ждет спад, я не смогу ее удачно продать.

Искать получалось так себе: под конец года на рынке творился хаос и все было либо по площади меньше проданной квартиры, либо хуже по состоянию. Но я не отчаивался и в течение трех месяцев ежедневно мониторил рынок. Даже начал засматриваться в том числе на хрущевки в Московской области в более удобной мне локации — в Долгопрудном. Как-то мне понравилась там одна квартира — двушка 40 м² за 5,5 млн — и я даже внес за нее аванс. Но в течение двух месяцев продавцы так и не смогли себе подобрать альтернативу и вернули мне деньги. Однажды мне на глаза попалась трешка в Долгопрудном 60 м².

В объявлении было стандартное описание без каких-либо нюансов. Я сразу же позвонил и договорился о встрече. Риелтор сказал, что квартиру будут показывать только в один конкретный день и на нее уже запланировано 20 показов.

Я согласился и договорился, чтобы мне квартиру показали первым. Я живу совсем близко к этой квартире — в 10 километрах, поэтому аргументировал, что смогу быстро и гарантированно к определенному времени до нее добраться. Еще я сказал риелтору о серьезности своих намерений: я был готов выйти на сделку даже без показов. Просмотр для меня был больше формальностью: хотелось увидеть риелтора и собственника. На тот момент я еще не знал, что собственник — это юрлицо.

Я приехал на просмотр, и мне все понравилось: жилье соответствовало моим ожиданиям. Это была ничем не примечательная по состоянию типичная квартира в хрущевке, но с хорошей локацией: пешая доступность до МЦД, сады, школы, магазины, ТЦ, парки. А я в первую очередь «охотился» именно за месторасположением. Я договорился с риелтором, что если кто-то будет пытаться перебить текущую цену, то каждое такое предложение он будет озвучивать мне. Так как я, скорее всего, смогу перебить любое предложение. Мы пожали руки и разошлись.

Вечером того же дня риелтор мне не перезвонил. Я набрал его сам, и выяснилось, что за квартиру уже внесли аванс. Дальше разговор протекал на повышенных тонах: я возмущался, что он не соблюдает договоренности и лишает своего клиента дополнительной прибыли. В итоге все это ни к чему не привело, и я мысленно попрощался с этой квартирой. После нее мне уже вообще не хотелось рассматривать что-то ниже уровнем и меньше площадью.

Прошла пара недель, и вдруг мне снова позвонил тот же риелтор. Оказалось, что покупатель, который внес аванс, тянет время. И если я готов оперативно выходить на сделку, они готовы переключиться на меня. Конечно же , я согласился, и мы начали оформлять документы.

Почему квартира стоила ниже рынка

История оказалась такая: эту квартиру изъяли за долги у предыдущего собственника и выставили на торги в марте 2020 года. Торги выиграла инвестиционная компания (ПИФ) — начальная цена торгов была 3 956 000 Р , а компания ее купила за 4 255 000 Р . В дальнейшем инвестиционная компания захотела ее реализовать, но уже по другой цене. Продать квартиру они доверили агентству недвижимости.

Поскольку продавец был юридическим лицом, с этим были связаны определенные сложности. Например, нужно было обязательно посмотреть, на основе чего компания приобрела квартиру и не находится ли юрлицо в статусе ликвидации или банкротства. Для этого я заказывал выписку из ЕГРЮЛ и дополнительные документы.

Я проводил сделку сам, без риелторов. Дополнительно оплатил юридическую проверку объекта в банке, где брал ипотеку, поскольку было немного страшно покупать квартиру у юрлица. Отчет стоил 12 000 Р , а банк, который его сделал, давал гарантию, что, если сделку признают недействительной, мне вернут деньги.

Еще я заказал оценку для ипотеки. Оценщик оценил примерно в 6 млн рублей, так что ипотеку под эту квартиру я получил без проблем с такими условиями:

• цена покупки — 5,6 млн рублей;
• первоначальный взнос — 3 млн рублей;
• ставка — 8%;
• срок — 11 лет;
• платеж — 30 000 Р .

Но сам процесс покупки был непростой. И больше всего сделку осложнили риелторы и их постоянные ошибки. Риелторов было двое, оба — из одного агентства. По моим ощущениям, один был новичок, а второй — более опытный. Они отправляли меня делать документы, которые делать не нужно, поэтому получилось много лишней бумажной волокиты. Договор купли-продажи они не согласовали ни со мной, ни с продавцом плюс внесли в него изменения и никого об этом не уведомили. Еще они не отвечали оперативно на вопросы и в целом поверхностно были погружены в сделку, поэтому мне пришлось разбираться самому.

Когда нужно было подавать документы в Росреестр, они сказали, что живут в другом конце Москвы и готовы подать документы только через МФЦ в своем районе. А когда уже документы были на регистрации, выяснилось, что по необъяснимым причинам они подали не все документы, хотя юрист продавца подготовил им весь пакет. В итоге мы еще два раза отправляли в Росреестр те документы, которые были у них с самого начала. Контролировать весь процесс в Росреестре пришлось мне.

В итоге пакет документов был такой:

1. Договор купли-продажи.
2. Квитанция об уплате госпошлины.
3. Кредитный договор.

Еще туда входили документы, которые касаются в первую очередь не всех юрлиц, а конкретно паевых инвестиционных фондов:

1. Выписка из реестра паевых инвестиционных фондов.
2. Лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится фонд.
3. Правила доверительного управления фондом.

В результате вся сделка затянулась на три месяца, зато я теперь счастливый обладатель этой квартиры.

Расходы по покупке квартиры

Для продавца это был первый приобретенный подобного рода объект. Они доверили весь процесс не самому компетентному риелтору, который не оценил адекватно текущий рынок и выставил квартиру ниже рынка. ПИФ после этой сделки решил больше не ввязываться в приобретение квартир с торгов и их последующую продажу через агентство недвижимости. Зато для меня все повернулось удачно: случайно совпали несколько факторов и мне удалось приобрести квартиру по такой низкой цене. Но если смотреть в целом, стоимость квартиры примерно равна тем ценам, которые были до повышенного спроса.

Итоговые расходы на покупку оказались чуть выше за счет оплаты услуг риелторов. Когда риелторы со стороны продавца поняли, что продают квартиру ниже рынка, они запросили свою комиссию с продажи 200 000 Р . Обосновали так: мы продаем вам квартиру гораздо ниже рыночной цены, поэтому заплатите нам комиссию, или мы выберем другого покупателя. Я не мог ее не заплатить, так как мы с ними заключили договор, в рамках которого они формально выступали моими риелторами по этой сделке. И хотя они не отработали этих денег, цена покупки меня полностью устроила.

запросили риелторы в качестве комиссии

Сейчас я могу сдавать эту квартиру за 30—35 тысяч рублей. А если что-то пойдет в моей жизни не так, ежемесячные платежи за аренду перекроют ипотечные платежи.

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица : риски покупателя и способы их избежать. Процедура покупки квартиры у юр . лица может сопровождаться определенными рисками. … если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке ); если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность

Особенности и риски покупки квартиры у юридического лица: необходимые документы для сделки

Если сравнивать процедуру покупки квартиры у физического лица и у юридического лица, с полной уверенностью можно заявить, что сделка с юридическим лицом более сложная. Данный факт можно объяснить тем, что подобная процедура, в которой продавцом выступает юридическое лицо, наполнена обширным перечнем документов и некоторых особенностей, т.е. нюансов. Физическое лицо, которое не имеет специальных знаний, может попасть в очень неприятную ситуацию.

Ведь иногда крайне сложно понять все тонкости, и самое главное – не пропустить любые намеренные или ненамеренные деяния со стороны юридического лица, на основании которых впоследствии сделка может быть признана ничтожной.

Покупка недвижимости физлицом у юридического лица

На основании законов предусматривается отдельный порядок реализации имущества акционерными обществами.

Разработаны особые требования при продаже имущества юридическим лицом в том случае, когда сделка считается крупной (цена продаваемого объекта составляет больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества организации).

Помимо всего прочего, на основании устава акционерного общества крупными сделками могут признаваться любые операции, которые связаны с покупкой или продажей имущества.

Если совершается подобная сделка, генеральный директор обязательно должен получить согласие на её осуществление от остальных участников общества.Такой вопрос решается на заседании совета директоров либо на собрании акционеров.

При этом покупателю обязательно предъявляется соответствующий документ. Таким документом выступает протокол заседания совета либо собрания акционеров.

В том случае, когда реализуемый объект не входит в категорию крупных, данный факт также подтверждается документально.

Какие требуются документы юридического лица, чтобы провести сделку?

Самое важное и судьбоносное действие покупателя при заключении с юридическим лицом, которое оградит его от мошеннических схем, – это скурпулезное изучение предоставленных документов, которые требуются для совершения сделки.

А для этого необходимо, чтобы юридическое лицо предоставило следующий пакет документов:

• Выписка из ЕГРП на продаваемый объект. Данный документ расскажет о том, кто является владельцем данной собственности, имеются ли по данному объекту обременения либо судебные разбирательства, сведения о регистрации прав, кадастровый номер, адрес объекта и его площадь.
• Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
• Уставные документы юридического лица, действующие на момент сделки. Из них необходимо почерпнуть информацию о том, у каких лиц имеются полномочия на подписание документов и совершение сделок.
• Документ, подтверждающий права доверенного лица – это может быть приказ о назначении директора, протокол либо доверенность.
• Документы, подтверждающие согласование сделки со стороны органов владельца (протокол совета директоров, собрания участников и т.п.).
• Документы, подтверждающие право собственности ( судебное решение, купля-продажа и т.д.).
• Кадастровый паспорт.
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего владельца.
• Документы, подтверждающие полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего владельца.
• Согласование сделки на реализацию объекта предыдущим собственником.

Данный список является базовым. В каждой конкретной ситуации могут быть необходимы и дополнительные документы.

Если в документах замечено хоть малейшее несоответствие – это веский аргумент отказаться от совершения сделки. Но разобраться самостоятельно физическому лицу, не имеющему должной подготовки, невероятно сложно.

По этой причине, самое верное решение в такой ситуации, будет обращение к профессионалу, который работает с подобными сделками (нотариус, юрист, профессиональный риелтор).

Правильным будет после проверки одного специалиста обратиться ещё к одному, подобные действия помогут исключить недосмотр по невнимательности и мошенничество, в которое может быть включён и первый специалист.

Естественно, что эти услуги стоят не дёшево, но подобные затраты не идут ни в какое сравнение с теми затратами, которые можно понести в случае признания сделки ничтожной.

Распространенные варианты мошенничества

Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.

Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.

Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.

По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.

Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.

Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?

Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.

В том случае, когда юридическое лицо отказывается предоставить выписку из ЕГРП до совершения сделки, такой документ физическое лицо имеет право получить, направив запрос в Россреестр.

Если в выписке присутствует информация о частой смене собственников интересуемого объекта недвижимости – такой факт должен вызвать настороженность.

Стоит также учесть тот факт, что если компания стала собственником недвижимости недавно, т.е. меньше трёх лет тому назад, такая сделка может быть оспорена в суде.

Если разговор ведётся о вторичном рынке, не позднее 2-3 дней до наступления даты подписания договора необходимо заказать выписку из домовой книги.

Насторожить должен факт регистрации какого-либо лица на данной жилой площади после того как была достигнута договорённость о покупке-продаже.

Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома

Самое важное отличие подобной сделки – это приобретение не самой квартиры, а права собственности на эту недвижимость.

Подобные сделки, как правило, оформляются договором долевого участия. Рисками при этом выступают не только риск с подделкой документов, но и риск с не завершением строительства, а соответственно не сдачей в эксплуатацию.

В такой ситуации от застройщика необходимо потребовать следующие документы: лицензию, разрешение на проведение строительства, это должно быть разрешение именно на этот объект, а не на иной.

Проектная документация, которая включает в себя информацию о целях проекта, поэтапных сроках реализации, список подрядчиков, которые занимаются строительно-монтажными работами, а также информацию об источниках субсидирования; документы, свидетельствующие о правах владельца на земельный участок, а также заключение Государственной строительной экспертизы.

Самый распространённый риск – это проблемы с правом на земельный участок. При осуществлении строительства застройщик должен владеть землёй на правах собственности либо долгосрочный аренды.

Пристальное внимание необходимо уделить пунктам, в которых указывается:

• право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
• а также применение больших штрафов при расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.

После того, как договор подписан, организация-застройщик может выставить требования о внесении различных доплат за оснащение стоянки, облагораживание территории, прилегающей к жилому дому и т.п. мы привели не все риски, которые могут возникнуть при приобретении квартиры в строящемся доме.

А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной проверки всех документов совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки

Пожалуй, самый простой и самый надёжный способ приобрести квартиру в ипотеку у юридического лица – это приобретение жилых метров у организации-застройщика, имеющей партнерские отношения с банком.

Преимущество такой сделки – это сведение практически к нулю риска мошенничества, ведь банк перед выдачей кредита осуществляет тщательную проверку компании. Приобрести недвижимость у организации, которая не является партнёром банка, практически нереально.

Проведение сделки на вторичном рынке реально, но пакет документов, вероятнее всего, будут проверяться намного дольше, чем при приобретении таких жилых метров у физического лица.

Подводя итог, хочется отметить, что процесс покупки квартиры у юридического лица потребует от покупателя должной подготовки и осторожности гораздо большей, нежели покупка квартиры у физического лица.

Подобный факт можно объяснить наличием гораздо более широкого спектра тонкостей и нюансов, связанных с документами. Именно поэтому, крайне важно, подыскать себе в помощники хорошего специалиста.

Если сравнивать процедуру покупки квартиры у физического лица и у юридического лица , с полной уверенностью можно заявить, что сделка с юридическим лицом более сложная. Данный факт можно объяснить тем, что подобная процедура, в которой продавцом выступает юридическое лицо , наполнена обширным перечнем документов и некоторых особенностей, т.е. нюансов. Физическое лицо , которое не имеет специальных знаний, может попасть в очень неприятную ситуацию. Ведь иногда крайне сложно понять все тонкости, и самое главное – не пропустить любые намеренные или ненамеренные деяния со…