Понятие незавершенного строительства жилого дома

Гражданский оборот недвижимости — одна из основных «несущих конструкций» рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. Их использование составляет существенную часть жизнедеятельности современного общества. Не случайно в последнее время недвижимость все чаще выступает объектом инвестиций.
Рост числа субъектов, способных приобрести недвижимость в собственность, обусловливает ежегодное увеличение количества соответствующих заключаемых договоров. Возрастает и потребность в приобретении объектов недвижимости в долговременное пользование по договору аренды для ведения предпринимательской деятельности.
Расширение рынка недвижимости требует от юридической науки проведения анализа и поиска адекватных способов оформления складывающихся отношений по поводу создаваемых объектов недвижимости. От законодателя инвесторы ожидают совершенствования нормативно-правовой базы, способной обеспечить баланс интересов и защиту прав участников названных отношений.

4 особенности объекта незавершенного строительства

До изменения п. 1 ст. 130 ГК РФ дискуссионным оставался вопрос о возможности заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Можно ли рассматривать его в качестве объекта недвижимости и, соответственно, может ли он быть предметом договора купли-продажи? Подлежит ли регистрации переход права собственности? На эти вопросы теперь можно дать положительный ответ, опираясь на нормы законодательства .
———————————
Арбитражная практика и прежде на поставленные вопросы отвечала положительно. См.: п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В настоящее время указанное Постановление отменено в связи с утверждением Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает этим требованиям, то он относится к движимому имуществу.
Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство и ранее не устанавливало каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства.
Несмотря на обновление законодательства о регистрации недвижимости, в литературе обращается внимание на необходимость его дальнейшего совершенствования, в частности решения вопроса о моменте возникновения права собственности при создании объектов недвижимости .
———————————
См.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008.

С. 520 (автор — А.А. Завьялов).

Прежде чем обратиться к спорным ситуациям экономического оборота объектов незавершенного строительства, оговоримся, что в настоящее время различают будущие, недостроенные и реконструируемые объекты недвижимости.
Права на недостроенный или реконструируемый объект недвижимости могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по правилам ст. 25 Закона о регистрации. Это позволяет совершать сделки с таким объектом, в частности заключать договоры купли-продажи.

Подчеркнем, что в качестве объекта незавершенного строительства регистрируется здание в целом, а не отдельные помещения в нем. В то же время здание может состоять из помещений, предназначенных для использования в качестве офисов, торговых площадей и проч.

Помещения удовлетворяют потребности самого собственника при осуществлении конкретного вида предпринимательской деятельности или служат извлечению дохода путем передачи их по договору аренды. На практике такие помещения не регистрируются в качестве объектов незавершенного строительства до момента ввода здания в эксплуатацию.

Если объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, то отдельные помещения в нем — нет. Во-первых, они не обладают необходимой для совершения сделок по их отчуждению степенью индивидуализации. Во-вторых, по окончании строительства (реконструкции) вводится в эксплуатацию и осуществляется приемка здания в целом, а не отдельных его частей (помещений). В-третьих, до окончания строительства невозможна регистрация отдельных помещений в здании.
В Концепции содержатся положения о необходимости дополнить ГК РФ нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства, например предлагается установить следующее: «При долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения».
Более того, даже после регистрации права собственности на все здание помещения в нем могут быть проданы только при условии их кадастрового учета и регистрации за собственником права собственности. С этого же момента право собственности на здание как единый объект прекращается.
Длительность процесса оформления права собственности на вновь создаваемые и реконструируемые объекты недвижимости и в то же время желание собственника использовать вложенный в объект капитал порождают потребность в распоряжении созданным (реконструированным) объектом или его частями (помещениями) еще до оформления прав на них.
Прежде в таких случаях использовали конструкцию предварительного договора купли-продажи помещения, хотя она и не обеспечивала продавцу легальной возможности получения денег за объект недвижимости, так как у сторон возникали обязанности заключить основной договор в будущем. Интерес приобретателя к подготовке помещения для использования в коммерческих целях удовлетворялся путем оформления краткосрочного договора аренды либо включения в предварительный договор условий о праве приобретателя использовать помещение, осуществлять ремонт в нем. Такие условия позволяли квалифицировать договор как смешанный.
Стороны не заключали договор купли-продажи недостроенного объекта до регистрации права собственности на него, хотя п. 2 ст. 455 ГК РФ допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен или создан в будущем. Однако до недавнего времени эта норма не применялась к объектам недвижимости. Причиной тому была оговорка о характере товара в самой ст. 455 ГК РФ.
Действительно, к недвижимости всегда относились как к товару особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. С одной стороны, указывали на экономические причины (высокая стоимость объектов недвижимости), с другой — подчеркивали их социальную значимость. В силу этого обосновывалась необходимость участия государства в регулировании рынка недвижимости.

Такое регулирование заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная процедура призвана обеспечить интересы участников рынка, государства, местных органов власти и других субъектов права. Благодаря этой системе права собственников недвижимости подтверждались государственной регистрацией.
Иное толкование п. 2 ст. 455 ГК РФ дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54). В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения § 1 гл.

30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Пленум ВАС РФ сослался на отсутствие в § 7 гл. 30 ГК РФ положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Отметим, что ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли-продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема-передачи, такой договор не может быть признан незаключенным.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества. Допустимо определять цену за единицу площади или иным образом. Естественно, в первом случае необходимо исходить из площади конкретной, а не ориентировочной.
Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет. Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде — во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению.
На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора.
Вместе с тем собственник объекта незавершенного строительства до регистрации права собственности на законченный объект заинтересован в заключении договоров о передаче помещений во владение арендаторов. В одних случаях оформляется договор аренды на срок менее одного года (такие договоры не требуют регистрации), в других заключаются предварительные договоры аренды (на длительный срок), а иногда и те и другие. Обычно в таких краткосрочных договорах оговариваются условия о том, что отделка помещений производится силами и средствами арендатора, поэтому арендная плата за 11 месяцев либо не выплачивается, либо носит символический характер. При рассмотрении исков о признании таких договоров недействительными (из-за отсутствия зарегистрированного права собственности арендодателя на объект недвижимости, несоответствия сданного помещения целям аренды), о взыскании выплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения позиция судов довольно лояльна. В удовлетворении таких исков отказывают, ссылаясь на заключенность или действительность данных договоров .
———————————
См.: Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. N ВАС-4158/11.

С предварительными договорами ситуация оказывается более сложной, причем одинаковые недостатки присутствуют в предварительных договорах как купли-продажи, так и аренды. Такие договоры, заключаемые на различных стадиях строительства объектов недвижимости, широко распространены. С экономической точки зрения это объясняется нехваткой собственных средств у застройщика и невыгодными условиями банковского кредитования. Оптимальным решением является привлечение инвесторов, которые в будущем должны стать собственниками (или арендаторами) объекта недвижимости, а точнее, помещений в нем.
Использование в этих случаях конструкции предварительного договора имеет существенные недостатки, так как заключение данного договора, если обратиться к буквальному смыслу норм ГК РФ, порождает не обязательства сторон (передать вещь в собственность, передать деньги), а только их обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи. В то же время стороны по такому предварительному договору стремятся осуществить передачу денег от будущего покупателя к продавцу, передать помещение во владение будущего покупателя (арендатора) для осуществления отделки помещения за счет своих средств и в соответствии с потребностями приобретателя.
Эта необходимость возникает на стадии готовности к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано. Поскольку подобные отношения выходят за рамки правового регулирования, стороны оформляют передачу денег путем использования таких инструментов, как, например, обеспечительный залог денег, а помещение передается, как указывалось выше, по краткосрочному договору аренды. Такая конструкция представляется неудачной, поскольку не соответствует сути предварительного договора. Именно поэтому стороны оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением , неисполнением договоров.
———————————
См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. N ВАС-1696/11.
См.: Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. N ВАС-1693/11.

Судебная практика до последнего времени не поддерживала такие конструкции и не выходила за установленные законом рамки при рассмотрении конкретных дел. Попытка решения проблемы путем расширительного толкования норм закона о купле-продаже недвижимости предпринята в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54.
В названном Постановлении разрешен важный вопрос, вызвавший многочисленные споры: как оценивать средства, передаваемые по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Часто в договорах такие платежи называют обеспечительными. Они могут составлять значительные суммы: от десятков тысяч до сотен миллионов рублей. В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 предложено квалифицировать такое соглашение как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Если возникают споры, вытекающие из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.
В проекте Гражданского кодекса РФ, разработанном в соответствии с названной Концепцией , предусмотрено расширение применения такого способа обеспечения обязательства, как задаток. Так, ст. 381 ГК РФ предлагается дополнить п. 4 следующего содержания: «Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором». Появление такой нормы можно только приветствовать, так как она отвечает потребностям гражданского оборота.
———————————
См.: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы совершенствования гражданского законодательства», состоявшейся 22 ноября 2010 г.

Однако слишком широкое применение положений, направленных на включение в оборот недостроенных объектов недвижимости, может способствовать и недобросовестному поведению участников гражданского оборота. Сегодня встречаются попытки вывести денежные средства должника путем заключения договоров аренды недостроенных объектов. В одних случаях это приводит к банкротству и ущемлению прав кредиторов такого арендатора, в других таким образом удается создать видимость долга, что позволяет арендодателю иметь ряд преимуществ перед другими кредиторами, суммы требований которых меньше.
Используя конструкцию предварительного договора для отношений, складывающихся по поводу купли-продажи или аренды недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течение какого срока этот договор будет действовать и какие последствия наступают в случае истечения срока.
Законодатель предоставляет сторонам право самим определить, не позднее какого срока должен быть заключен основной договор. Однако эта норма не является императивной, и стороны могут не согласовывать данный срок. Он не является существенным условием предварительного договора. При отсутствии срока договор будет действовать в течение года (п. 4 ст.

429 ГК РФ).
Неправильное указание срока может приводить к оспариванию предварительных договоров. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность инвесторов, заключающих подобные соглашения.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, должен быть достаточно определенным для того, чтобы реализовать предусмотренное действующим законодательством правило о понуждении к заключению договора в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако возможности сторон в определении конкретной даты недостаточно велики по объективным причинам, связанным с окончанием строительства.
Зачастую в предварительных договорах аренды недвижимости предусматривают обязанность сторон заключить основной договор после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В договоре указывается также дата, не позднее которой должен быть заключен договор аренды.

Тем самым стороны определяют промежуток времени, не ранее и не позднее которого должен быть заключен договор. На практике же оказывается, что регистрация права собственности не осуществляется не только по субъективным причинам, зависящим от стороны, но и по объективным, например в связи с большой просрочкой в окончании строительства объекта недвижимости. Предельный срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды, оказывается нарушенным. Какие последствия это порождает и на что может рассчитывать несостоявшийся арендатор? Можно ли в случае истечения срока, установленного в предварительном договоре, потребовать в принудительном порядке заключить договор аренды или заинтересованная сторона может рассчитывать только на возмещение убытков?
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суды по-разному применяют ст. 190 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Если в договоре установлена дата, не позднее которой должен быть заключен договор, можно считать, что стороны исполнили требование п. 4 ст. 429 ГК РФ. Суды считают, что срок на принудительное исполнение предварительного договора истекает в указанный в договоре день, не позднее которого договор аренды должен быть заключен .
———————————
См.: Определение ВАС РФ от 11 марта 2010 г. N ВАС-482/10.

Суды усматривают несогласованность срока договора, если в нем указано и на необходимость его заключения после государственной регистрации, и на предельный срок заключения договора. В этом случае применяется правило абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обоснование такой позиции состоит в том, что по смыслу ст. 190 ГК РФ указание на событие (государственная регистрация), зависящее от воли одной из сторон предварительного договора , означает, что оно не может наступить неизбежно и потому не может рассматриваться как конкретный срок. Указание в договоре конкретной даты не делает срок определенным, так как стороны определили его как некий интервал, начинающийся с момента государственной регистрации и оканчивающийся конкретной датой.
———————————
Под волей стороны в данном случае подразумевается обращение с заявлением в Росреестр.

С договорами аренды, заключаемыми до окончания строительства объекта недвижимости, связан вопрос о том, не нарушается ли передачей такого объекта в аренду, а следовательно, во владение и пользование арендатора запрет, установленный в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. Речь идет о запрете на эксплуатацию объекта капитального строительства, если отсутствует разрешение на ввод его в эксплуатацию.
Эта проблема одинаково актуальна независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на здание, строительство которого не завершено, или нет. Даже если права арендодателя подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности, это не изменяет качества объекта, не введенного в эксплуатацию.
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГсК РФ объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Порядок выдачи уполномоченными государственными органами разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрен положениями ст. 55 ГсК РФ.
Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан и юридических лиц в размере, установленном данным Кодексом.
В силу ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Таким образом, законодательством РФ действия по эксплуатации здания до момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию расцениваются как противоправные, т.е. противоречащие требованиям закона.
Однако гражданское законодательство не содержит прямого запрета на сдачу рассматриваемых объектов в аренду. Перечень объектов аренды не является закрытым.
Согласно ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В отношении объектов незавершенного строительства данные ограничения в ГК РФ не установлены.
В то же время передача в аренду предполагает использование имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, — в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды указанные в них цели нередко разнятся. В частности, могут содержаться общие формулировки, например «здание передается для коммерческой деятельности и используется в целях, которые не повлекут ухудшения состояния здания, не повредят или не помешают его нормальному функционированию», или указывается конкретный вид коммерческой деятельности арендатора.
Во всех подобных случаях коммерческое использование означает эксплуатацию объекта незавершенного строительства без получения соответствующего разрешения. Заинтересованные лица иногда обращаются с исками (встречными исками в процессах о взыскании арендной платы) о признании таких договоров аренды ничтожными сделками. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку положения действующего законодательства РФ не устанавливают иного, рассматриваемые договоры в силу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ и ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой. По такому пути идут некоторые суды .
———————————
См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 09АП-11027/2008-ГК по делу N А40-13054/08-60-82.

Другую позицию занимают суды, признающие такие договоры действующими. Данный подход в настоящее время можно считать доминирующим.

Он в большей степени отвечает интересам субъектов предпринимательской деятельности, которые испытывают потребность в заключении договоров, направленных на установление арендных отношений по поводу недостроенных (или достроенных, но не введенных в эксплуатацию) объектов недвижимости. Суды рассматривают подобные споры не на стадии заключения договоров, а значительно позже, в процессе их исполнения, поэтому стремятся обеспечить баланс интересов и защиту прав добросовестных участников этих отношений. Вместе с тем суды испытывают значительные затруднения при обосновании действительности подобных договоров. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы наносят вред стабильности экономических отношений.
Любые инвестиции связаны с риском, поэтому заинтересованность и активность инвесторов определяется прежде всего защитой вкладываемых средств как от коммерческих, так и некоммерческих рисков.
Только наличие благоприятного инвестиционного климата, составляющими элементами которого является стабильное законодательство, определенный порядок разрешения инвестиционных споров, а также эффективная правовая защита, обеспечит привлечение инвестиций в экономику.
Анализ действующих норм ГК РФ и сложившейся правоприменительной практики (в том числе судебной) свидетельствует о необходимости совершенствования норм о предварительных договорах и договорах купли-продажи и аренды объектов незавершенного строительства. Особую актуальность этот вопрос приобретает в свете разработки поправок к ГК РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru

Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи

Какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей.

Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу.

Приведем перечень наиболее распространенных в литературе критериев для определения ОНС.

1. Первая позиция состоит в том, что ОНС, обладающий физической связью с землей, не может считаться объектом недвижимости до регистрации права на него[1].

2. Наиболее распространенным критерием, применяемым в правовой литературе для определения ОНС, является такой признак, как отсутствие акта приемки (разрешения на ввод) объекта в эксплуатацию[2].

3. Указанный выше критерий практически не подвергается критике, но некоторые авторы дополняют его признаком постановки объекта на кадастровый учет[3].

4. Другой часто предлагаемый признак ОНС — отсутствие в отношении объекта действующего договора подряда[4].

Нетрудно заметить, что все перечисленные выше критерии лежат за пределами объекта как такового и представляют собой характеристики правовых обстоятельств, связанных с ним. При этом все ученые, предлагающие эти критерии, не отрицают необходимости установления прочной связи объекта с землей, но полагают только эту связь недостаточной для признания объекта, строительство которого не завершено, недвижимой вещью.

Именно этот общий момент для всех указанных критериев делает их, на наш взгляд, непригодными для использования при определении понятия ОНС как недвижимого имущества. Автором уже подробно анализировались «юридические» подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различной квалификации одинакового по физическим свойствам имущества в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений[5].

Определяя рукотворную недвижимость как «все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта.

Включение ОНС в перечень объектов недвижимости, содержащийся в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, — подтверждение правильности такого подхода.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 25), специально указано на то, что «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)». На этом основании мы полагаем, что ни один из приведенных четырех признаков не может служить критерием отнесения ОНС к недвижимости. Любой объект, строительство которого не завершено, если он характеризуется прочной связью с землей, является недвижимой вещью — объектом незавершенного строительства.

Но дополнительная сложность проблемы применительно к ОНС состоит в том, что долгое время нерешенным оставался вопрос: в какой момент следует считать этот объект возникшим? На этот счет в законодательстве до сих пор отсутствуют какие-либо указания, что порождает самый широкий диапазон мнений. Характерно, что для сторонников «юридической концепции» эта проблема вроде бы снимается, поскольку ОНС «не существует» до регистрации права на него, кадастрового учета или прекращения договора подряда. Однако и при таком подходе все равно приходится решать вопрос о том, каким объективным признакам должен отвечать объект строительства для того, чтобы провести его кадастровый учет и зарегистрировать право на него.

К настоящему моменту Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления N 25 указал, что при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В связи с этим разъяснением нам не остается ничего иного, как считать «объект», в отношении которого не завершены работы по сооружению фундамента, результатом работ по улучшению земельного участка, выступающему составной частью этого участка и не имеющему статуса вещи и недвижимой вещи. Открытым, правда, остается вопрос: что следует понимать под работами, аналогичными сооружению фундамента? На этот вопрос судебной практике, видимо, предстоит ответить.

Однако к ОНС относятся также и объекты, находящиеся в стадии реконструкции. Разумеется, для этих объектов необходимо искать другой критерий начала их существования. Этим критерием, по нашему мнению, является момент начала работ по реконструкции. При этом, как и в случае с объектами нового строительства, к таким работам нельзя относить проектирование, подготовку строительной площадки и пр. Работами по реконструкции в данном случае должны признаваться строительные работы, которые приводят к изменению строительных конструкций объекта.

Таким образом, началом существования ОНС следует считать для нового строительства полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ, а для реконструкции — выполнение работ, которые приводят (привели) к изменению строительных конструкций объекта.

Для того чтобы сформулировать определение ОНС, помимо установления начального момента его существования и отграничения таким образом от составных частей земельного участка, необходимо также найти ближайшее родовое понятие, с которым следует соотносить ОНС, найти отличительные признаки ОНС от других предметов, включаемых в объем этого понятия. По нашему мнению, ближайшим родовым понятием для ОНС является понятие «объект капитального строительства», а другими предметами, включаемыми в это понятие, выступают здания и сооружения.

Поскольку ОНС, так же как здания и сооружения, можно рассматривать как объект, целенаправленно созданный человеком в процессе строительной деятельности, мы обращаемся к законодательству, регулирующему эту деятельность, в поисках критериев для его определения. К такому законодательству в первую очередь относится ГСК РФ, п. 10 ст.

1 которого содержит определение объекта капитального строительства: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Мы полагаем, что любой ОНС, о котором идет речь в ст. 130 ГК РФ, представляет собой объект капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГСК РФ.

Теперь определим, в каком соотношении находятся понятия «здание», «сооружение» и «объект незавершенного строительства». Прежде всего нужно отметить, что ни одно из этих правовых понятий не выступает в качестве общего по отношению к другим, в правовом отношении нельзя назвать ОНС разновидностью сооружения или здания. Такой вывод следует как из текста ст. 130 ГК РФ, так и из п. 10 ст.

1 ГСК РФ, где указанные понятия используются в одном ряду, что должно исключать их пересечение. В связи с этим вызывает возражения формулировка Р.А. Валеева, который определяет ОНС как «создаваемое или реконструируемое здание (сооружение)»[6], а также позиция А.В. Малышевой, по мнению которой «вывод о том, что понятие «объект незавершенного строительства» следует рассматривать как объект, отличный от здания, строения, сооружения, в принципе необходимо поставить под сомнение», а «незавершенным строительством объектом может являться, по существу, и здание, и строение, и сооружение»[7]. Отсутствие законодательных определений указанных понятий, по нашему мнению, не дает оснований для установления их произвольного соотношения исходя из их обыденного употребления.

Таким образом, относясь к роду объектов капитального строительства, ОНС должны иметь какие-то специфические признаки (признак), отличающие их от зданий и сооружений. Казалось бы, ответ на вопрос об этом признаке лежит на поверхности и содержится в самом наименовании понятия, для зданий и сооружений таким признаком выступает завершенность строительства, а для ОНС — его незавершенность. Однако тут же возникает вопрос: когда строительство должно считаться завершенным? Иначе этот вопрос может звучать следующим образом: когда прекращает свое существование ОНС и возникает здание или сооружение?

Как уже указывалось, наиболее распространенная точка зрения — использование для определения момента окончания существования ОНС такого события, как получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее данную точку зрения разделял и автор этой статьи[8].

Несмотря на широкую распространенность и кажущуюся очевидность и простоту установления предлагаемого критерия, эта позиция может быть подвергнута критике с нескольких сторон. Во-первых, ее основным недостатком является то, что критерий прекращения существования ОНС она усматривает не в характеристиках самого объекта, а в наступлении определенных правовых обстоятельств (юридических фактов), к которым относится выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Во-вторых, нередки случаи, когда разрешение на ввод в эксплуатацию выдается без достаточных оснований, когда фактически объект эксплуатировать нельзя. В этом случае факт выдачи разрешения на ввод не превращает ОНС в здание или сооружение, а сделки, совершенные с таким «зданием», могут быть признаны недействительными.

В-третьих, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может своевременно (или вообще) не произойти по вине государственных органов. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию может быть обжалован в суде. Удовлетворяя такие требования, суд, очевидно, исходит из того, что, несмотря на отсутствие разрешения, эксплуатация объекта возможна и его строительство завершено.

И наконец, в-четвертых, критерий выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не является универсальным, поскольку закон признает возможность существования объектов, на строительство которых не требуется разрешения и, соответственно, не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 17 ст. 51 ГСК РФ). Таким образом, вопрос о критерии завершенности строительства таких объектов остается открытым.

С нашей точки зрения, перечисленных обстоятельств достаточно, чтобы признать критикуемую точку зрения несостоятельной. Критерий завершенности строительства должен быть общим для любого объекта и не должен быть связан с какими-либо юридическим обстоятельствами.

Таким критерием, по нашему мнению, выступает фактическая возможность эксплуатации результата строительства по проектному назначению. Именно эта объективная возможность подтверждается разрешением на ввод. В этом смысле первичным является фактическое состояние объекта, а не юридический акт государства, который лишь фиксирует это состояние. При этом данная объективно существующая возможность может быть подтверждена и другими способами: в отношении объекта, не требующего разрешения на строительство, — началом его эксплуатации, в отношении иных объектов, включая самовольные постройки, — строительно-технической экспертизой и решением суда.

Разумеется, в данном случае речь идет не о любой эксплуатации[9], а об эксплуатации по назначению. Мы предлагаем именовать такое назначение проектным, понимая под ним эксплуатацию по назначению, предусмотренному проектом строительства, а при отсутствии формализованного проекта (например, при строительстве индивидуального дома) — эксплуатацию с целью, которую преследовал застройщик при строительстве.

Также рекомендуется Вам:

Нам могут возразить, что установление фактической возможности эксплуатации связано с определенными затруднениями, в отличие от разрешения на ввод, которое либо выдано, либо отсутствует. На это можно ответить, что простота установления критерия еще не означает его правильность, а трудность доказывания того или иного обстоятельства не может служить достаточным основанием для исключения его из признаков определяемого правового понятия.

Итак, признаком, отличающим ОНС от здания и сооружения, является фактическая невозможность эксплуатации ОНС, и наоборот, здания и сооружения отличаются от ОНС тем, что их эксплуатация фактически возможна.

Однако зданиями и сооружениями объекты, относимые законом к недвижимости по признаку прочной связи с землей, не исчерпываются. К таким объектам ст. 130 ГК РФ относит также иные объекты, прочно связанные с землей, к которым, по нашему мнению, следует относить, например, частично разрушенные объекты капитального строительства[10].

Общим для этих объектов и ОНС является невозможность их эксплуатации. При этом для частично разрушенных объектов невозможность их эксплуатации может быть частичной по сравнению с ранее существовавшим зданием или сооружением. Спецификой частично разрушенных объектов, отличающей их от ОНС, является то, что их состояние, вызывающее невозможность их эксплуатации, возникло не в процессе строительства, а в результате действий или событий, имеющих противоположный эффект, — разрушение того, что раньше можно было эксплуатировать. В то же время нужно иметь в виду, что с того момента, когда началась строительная деятельность по воссозданию частично разрушенного объекта, он превращается в ОНС — объект капитального строительства в стадии реконструкции и пребывает в этом статусе до момента наступления фактической возможности его эксплуатации.

Отдельную проблему составляет соотношение понятий «ОНС» и «самовольная постройка». Согласно современной формулировке п. 1 ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке…».

Предыдущая редакция имела иной текст: «…самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке…» Эта норма, как представляется, в ее систематическом толковании с п. 1 ст. 130 ГК РФ не оставляла сомнений в том, что ОНС, как вид недвижимого имущества, может быть самовольной постройкой. Из новой редакции исчезло упоминание о недвижимом имуществе, она устанавливает, что самовольной постройкой может быть «здание, сооружение или другое строение».

И все же мы полагаем, что если изменение редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ и имело какую-нибудь цель, то это не было исключение из числа возможных самовольных построек объектов, строительство которых не закончено. Видимо, теперь ОНС скрываются за термином «другие строения».

В то же время нужно отметить, что п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права» обосновывает возможность признания ОНС самовольной постройкой исключительно на основе текста ст. 222 ГК РФ, утратившего силу: «…в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». В связи с этим представляется необходимым «обновить» и текст данного разъяснения, тем более что в литературе представлены мнения о том, что самовольной постройкой может признаваться только объект, строительство которого закончено[11].

Переходя к формулированию определения ОНС, необходимо констатировать, что ОНС:

1) является объектом капитального строительства;

2) процесс его строительства не закончен;

3) появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта);

4) прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение, в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению.

С учетом этих признаков определение правового понятия ОНС может быть сформулировано следующим образом. Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций[12].

Литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дис. … д-ра юрид. наук / В.А. Алексеев. М., 2008. 583 с.

2. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей / В.А. Алексеев. М.: Юрайт, 2018. 441 с.

3. Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи / В.А. Алексеев // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12.

С. 10 — 12.

4. Алексеев В.А. О правовом статусе частично разрушенных объектов недвижимости / В.А. Алексеев, М.А. Мельникова // Хозяйство и право. 2012.

N 4. С. 57 — 62.

5. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства / Р.А. Валеев // Цивилист. 2008. N 4. С. 24 — 31.

6. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Р.А. Валеев. Казань, 2007. 26 с.

7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. М.: Статут, 1999. 283 с.

8. Гряда Э.А. Основания приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства / Э.А. Гряда // Правовые вопросы недвижимости. 2013. N 1. С. 27 — 29.

9. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5.

10. Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства / А.В. Малышева // Юрист. 2014. N 3. С. 43 — 46.

11. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.С. Некрестьянов. СПб., 2005. 24 с.

12. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 77 — 86.

13. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 11 — 12.

14. Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук / К.К. Шалагинов. Ростов н/Д, 2009. 32 с.

15. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А.М. Эрделевский. М.: БЕК, 1999. 210 с.

[1] Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6; Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право.

1997. N 10 и др.

[2] Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 6 — 7; Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист.

2008. N 4. С. 30; Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2009. С. 9 и др.

[3] Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 61; Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010.

N 1. С. 2 — 5 и др.

[4] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 240 и др.

[5] Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 — 94.

[6] Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 7.

[7] Малышева А.В. Приватизация земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства // Юрист. 2014. N 3.

[8] Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Дис. … д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 276 — 279.

[9] ОНС может использоваться и до завершения строительства, например для размещения рекламы или для съемок художественного фильма. Однако такое использование признать эксплуатацией нельзя.

[10] См. подр.: Алексеев В.А., Мельникова М.А. О правовом статусе частично разрушенных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2012. N 4. С. 56 — 61.

[11] Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства (по материалам практики Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Ростовской области) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. N 8. С. 126.

[12] См. подр.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 126 — 155.

Источник: urfac.ru

Объект незавершенного строительства: что это, признание права собственности, процент готовности

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта.

Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно.

Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %.

В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В какой суд можно подать иск

Для этой категории дел законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Дольщики должны обращаться в суд общей юрисдикции, а организации – в Арбитраж.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

• на какой стадии строительства находится объект;
• приняла ли его госкомиссия;
• подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в свою собственность. Ему нужно успеть обратиться в суд с исковым заявлением о признании доли в недостроенном доме до того времени, как в отношении строительной фирмы будет введена процедура наблюдения. Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

• долгое время не передает жилье участникам;
• не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
• имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признать право собственности на недострой намного проще в суде общей юрисдикции, чем в Арбитраже, которым рассматриваются все дела после начала процедуры банкротства.

Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
• описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
• выдвигаемые требования;
• ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
• список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

• ДДУ (копия);
• копию иска для застройщика и других лиц;
• копию документа об оплате по договору;
• чек об оплате госпошлины;
• документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
• претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
• другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Дальнейшие действия дольщика

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

• заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
• удостоверение своей личности;
• судебное решение;
• договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Признание права собственности на объект незавершённого строительства, оформление недостроенных объектов

По ряду причин, строительство жилого дома или иных объектов может замедлиться, либо вовсе остановиться. Если речь идёт о многоквартирном доме, то у владельца квартиры есть только ДДУ. На его основании он может требовать от застройщика готовую квартиру, но, по сути, не имеет прав на незавершённый объект.

Как получить такие права, расскажем в этой статье.

Что является объектом незавершённого строительства?

Законодательство не содержит чёткого понятия таких строений, но 130-я статья ГК относит к ним любые капитальные незавершённые постройки. И такие постройки считаются недвижимостью.

В судах обычно термин «незавершённый объект» трактуют, как строение, которое нельзя использовать по назначению из-за неоконченных строительных работ. Соответственно такие объекты не приняты госкомиссией.

Ещё есть Постановление Пленума ВС от 25.06.2015, согласно с которым для признания объекта недостроенным достаточно, чтобы был возведён его фундамент. Но судебная практика содержит очень разные прецеденты – от признания незавершёнными объектов, которые только начали строить, до требований практически 100% готовности строения, чтобы оно могло получить такой статус.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья?

ФЗ №214 гласит, что стать собственником жилья можно лишь после выдачи акта о приёмке данного дома. Но по вине застройщиков часто строительство не заканчивается, либо сама компания становится банкротом. Что в таком случае делать клиенту этой компании?

В этом случае дом может быть признан незавершённым объектом. Но признание права собственности на объект незавершенного строительства возможно лишь через суд.

Верховный суд постановил, что такие иски могут подавать:

• Граждане, вложившие деньги в строительство квартиры, но так и не дождавшиеся приёмки дома. То есть он практически готов, но не принят госкомиссией.
• Участники проекта, которые уже почти получили жильё в недостроенном доме.

Для недостроенных и непринятых домов, жильё в которых не передано владельцу, можно требовать оформления прав на долю дома. Таковой обычно является квартира. Главное, чтобы была полностью выплачена сумма договора.

Но иск будет принят только, если стадия строительства позволяет идентифицировать конкретную квартиру и определить её площадь. Если дом только начали строить или сроки строительства запаздывают, то во владение этой недвижимостью вступить не удастся.

Обычно фактическое состояние объекта сравнивают с данными ДДУ и удовлетворяют иски, если дом построен на 80-90%. В редких исключениях процент готовности может быть снижен до 75%.

В какой суд можно подать иск?

Такие дела имеют исключительную подсудность, то есть подать иск можно только по месту расположения дома. Физические лица подают в суд общей юрисдикции, а юридические – в арбитражный. Иск можно подать лично или через портал Госуслуги.

Признание права собственности, когда застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:

• Стадия готовности объекта.
• Был ли он принят госкомиссией.
• Подписан ли акт приёма-передачи.

Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.

В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.

Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.

Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:

• Долгое время жильё не передают дольщикам.
• Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
• Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.

Исковое заявление по делу о признании права собственности на объект незавершенного строительства пишется на основании общих правил, определённых статьёй 131 ГПК. В иске нужно указать:

• Название суда.
• Данные дольщика.
• Информация о застройщике.
• Описание сути дела, характеристик объекта и условий ДДУ.
• Исковые требования.
• Ссылки на законы.
• Список прилагаемых документов.

К иску нужно приложить:

• Копию ДДУ.
• Копии иска для застройщика и иных участников дела.
• Копию документа оплаты договора.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРН.
• Претензии к застройщику, если они подавались.
• Иные документальные доказательства по делу.

Фигуранты дела – участник ДДУ и застройщик. Дополнительно могут пригласить в суд представителей Росреестра и банка, если квартира построена на кредитные деньги.

Дальнейшие действия дольщика

После решения суда, при условии положительного решения, истец может подавать документы на регистрацию прав собственности в Росреестр. Подавать можно через месяц после вынесения решения, напрямую в Росреестр или через офис МФЦ.

Нужно составить заявление, а также подать:

Дополнительно необходимо оплатить пошлину в размере 2 000 рублей. После внесения всех данных в реестр, будут признаны права собственности на объект незавершенного строительства. Его владелец с этого момента может заключать с ним любые сделки.

Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица — в Арбитражный суд.
2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не являетсяоснованием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Несмотря на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – Адвокат по делам долевого участия в строительстве.

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

​Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается отечественным законодательством и сложившейся практикой. Однако, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие собственники. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект включается в понятие недвижимости.

Отсутствие необходимой законодательной базы вызывает споры и разногласия в судебных процессах по доказыванию права собственности. Суды по-разному понимают объект незавершённого строительства и основываются на стадии, категории объекта и иных признаках.

Правовое регулирование

При признании прав на недостроенный объект необходимо ориентироваться, в первую очередь, на нормы Гражданского кодекса РФ:

• статья 130 даёт определение недвижимости;
• статья 128 перечисляет основания, по которым право собственности может быть приобретено;
• статья 210 устанавливает правила возникновения права собственности на объекты, которые только создаются.

Также стоит обратить внимание на ФЗ № 122, регулирующий процедуру госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В обязательном порядке, при формировании правовой позиции, следует изучить материалы судебной практики. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 от 2016 года устанавливает, что суд обязан обратить внимание на степень готовности объекта, минимум должен иметься фундамент.

Что такое объект незавершённого строительства

Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:

1. имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
2. не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
3. строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.

Суды, чаще всего, признают такую собственность, если имеется хотя бы фундамент. Но практика достаточно неоднозначна, в некоторых случаях требуется доказать более высокую степень готовности.

Как стать собственником недостроенного объекта

Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.

Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.

На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:

• высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
• взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
• застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.

Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.

Обращение в суд

Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.

Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру.

Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.

В иске необходимо указать:

1. наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
2. реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
3. название документа. Указывается перед началом основного текста;
4. общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
5. чётко выраженные требования к ответчику;
6. список приложений.

Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:

• договор долевого участия;
• бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
• имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
• претензии и письма, направляемые ранее застройщику.

После признания права собственности, дольщику необходимо зарегистрировать его должным образом. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, а основанием для регистрации будет выступать судебный акт.

Признание права в иных случаях

Не только дольщики могут рассчитывать на признание права собственности на незавершенный объект. Незаконченный частный дом или иной объект также может получить такой статус.

Например, недострой может быть арестован службой судебных приставов при проведении исполнительных процедур в отношении должника. Если у него отсутствует иная собственность, такие объекты арестовываются, а затем продаются с торгов или передаются в собственность кредитора, при его согласии.

В таком случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, затраченных на строительство недвижимости.

Признание права собственности возможно и при наличии иных договорных отношений между лицами.

Например, если стороны заключили договор об оказании услуг на возведение какого-то объекта, но работы не были завершены. Здесь ситуация схожа с долевым участием, однако, суд может признать право даже при меньшем проценте готовности объекта.

Объект незавершённого строительства может быть собственностью. Признать право на него может только суд. Процедура возможна, несмотря на отсутствие чёткого определения и полноценной регламентации в нормах действующего законодательства. Тем не менее, судебная практика знает немало случаев признания права как при наличии договора долевого участия, так и в иных случаях.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации. Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж).

Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность.

После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.

При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату.

По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

• Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
• Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать.

А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.

Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах.

При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках.

Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья.

Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика.

В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома.

Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г.

суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на годПроект поправок предусматривает внесудебный порядок передачи недостроя кооперативу участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока сдачи объекта

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта.

Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары.

Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков.

Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.

Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.

При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения.

Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателяВерховный Суд напомнил, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена законом независимо от того, введен ли объект в эксплуатацию

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве.

Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п.26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г.№ 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества.

В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Признание права как способ защиты праваВС РФ пояснил, что смена застройщиков не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорной квартиры участнику долевого строительства

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры.

В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения.

Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости.

Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства.

«Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре.

Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена.

Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков.

«Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж.

С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект.

«Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан.

В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича.

Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя.

Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции.

«Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение.

Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Источник: smo-nso.ru