Наша новая публикация – следующая третья часть материала на тему самовольного строительства (реконструкции) капитальных строений (сооружений). Напомним, что в первой части статьи обсуждены условия и обстоятельства (основания), при наличии которых строительство признается самовольным, вторая была посвящена последствиям самовольного строительства. В этом материале попробуем разъяснить процедуру «узаконивания» самовольного строения.
Как говорилось прежде, действующим Гражданским кодексом Республики Беларусь установлено, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку, и, как следствие, не вправе пользоваться (эксплуатировать) и распоряжаться самовольным строением — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При этом законодательство в некоторых случаях не предусматривает даже самой возможности принятия самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.
ЭТАПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕМОНТА ВАШЕГО ДОМА. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ.
По этой причине, прежде чем приступить к изложению процедуры оформления документов на самовольное строение (или получение разрешения на продолжение начатого строительства), обозначим ситуации, когда «узаконивание» самоволки допускается законом.
1. Самовольное строительство, при котором постройка может быть принята в эксплуатацию (продолжено начатое строительство)
Итак, если самовольное строительство осуществлено на земельном участке не в соответствии с целевым назначением либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, то право собственности на «самоволку» может быть оформлено при наличии (выполнении) трех условий:
- • лицо осуществило самовольное строительство на земельном участке, предоставленном ему на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения;
- • сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • вынесено судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку.
При соблюдении двух первых условий судьбу «самоволки» по факту определяет суд. И если основанием для признания строительства самовольным послужили вышеназванные обстоятельства, то следует позаботиться о выполнении первых двух условий (если такое еще возможно и целесообразно) и готовить заявление в суд.
И уже в случае вынесения судом решения о признании права собственности на возведенное здание (сооружение) или произведенную реконструкцию, данное судебное решение будет являться основанием для принятия местным исполкомом в рамках своих полномочий решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию, если её строительство уже завершено. Установленный законодательством порядок принятия такого решения местным исполкомом будет рассмотрен ниже.
БЕЗ ЧЕГО НЕЛЬЗЯ СТРОИТЬ ДОМ. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА
Если самовольное строительство осуществлено без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации, в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, то решение по вышеназванным случаям принимает непосредственно местный исполком (наличие судебного решения не обязательно), который вправе принять одно из следующих решений:
- • о продолжении строительства либо о вводе самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- • о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования в соответствии с целевым назначением состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
- • о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий, — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
2. Установленный законодательством общий порядок принятия решения по самовольному строительству
Исполком во всех вышеприведенных случаях при принятии решения должен руководствоваться специально принятым нормативным актом — Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 2007 г. N 1802 (далее по тексту- Положение).
Как следует из текста постановления, Положение определяет порядок принятия местными исполкомами по заявлениям лиц, осуществивших самовольное строительство, а также лиц, которые приобрели земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой, решений о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.
Местный исполком во исполнение Положения для принятия решений по самовольным постройкам обязан создать постоянно действующую комиссию из «представителей структурных подразделений исполкома, осуществляющих государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, использования и охраны земель, управлений (отделов) внутренних дел и иных структурных подразделений исполкома, а также уполномоченных должностных лиц органов и учреждений, осуществляющих государственный санитарный надзор, а при необходимости — представителей коммунальных и иных организаций». Предусмотрено, что в случае необходимости к работе комиссии могут привлекаться и иные специалисты.
Для того, чтобы получить решение исполкома о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации (бывшее БТИ), необходимо подать в исполком заявление с приложением необходимых документов.
Подача заявления осуществляется в рамках, предусмотренных законодательством административных процедур, поэтому перечень прилагаемых документов к заявлению документов для граждан и для юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) несколько отличается.
Для граждан административная процедура называется «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке», предусмотрена она пунктом 9.4. перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200.
Согласно данному пункту гражданам к заявлению необходимо приложить следующие документы:
- • заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки — для построек более одного этажа, которое может быть выдано организацией, имеющей регистрацию в реестре аттестатов на осуществление обследования строительных конструкций зданий и сооружений;
- • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию помещений, домов и построек;
- • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку — в случае принятия судом такого решения;
- • документ, подтверждающий право на земельный участок (для блокированных жилых домов, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории);
- • письменное согласие залогодержателя на принятие самовольной постройки в эксплуатацию, если объект, в отношении которого осуществлялось самовольное строительство, передан в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге;
- • ведомость технических характеристик.
Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей административная процедура имеет такое же название «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке», и предусмотрена она пунктом 3.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156.
Согласно указанному пункту юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям к заявлению необходимо приложить следующие документы:
- • заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки, которое выдается организацией, имеющей регистрацию в реестре аттестатов на осуществление обследования строительных конструкций зданий и сооружений;
- • письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжительность строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию;
- • технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
- • документ, удостоверяющий право на земельный участок;
- • копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку — в случае признания судом права собственности на самовольную постройку.
Если подать в исполком заявление без приложения к нему какого-либо из документов вышеприведенного перечня, то исполком вправе отказать в совершении административной процедуры, — заявление не будет рассмотрено по существу.
Положением предусмотрено, что постоянно действующая комиссия обязана в пятидневный срок со дня поступления в исполком заявления изучить документы, провести обследование самовольной постройки и по результатам изучения и обследования составить заключение. Заключение подписывается всеми членами комиссии.
3. Правовое регулирование частных ситуаций самовольного строительства
Какие особенности предусмотрены Положением:
Во-первых, если самовольно возведенное строение не соответствует требованиям технических нормативных правовых актов, то в заключении комиссия при необходимости отражает данные несоответствия и указывает сроки их устранения.
Естественно, по умолчанию речь может идти только об устранимых несоответствиях. Если несоответствия влекут существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил и при этом являются неустранимыми, то заключение комиссии должно повлечь вынесение исполкомом решения о сносе самовольного строения или приведения реконструированного строения в первоначальное (до реконструкции) состояние.
Так как исполком обязан принять решение в течение 15 дней со дня поступления заявления (одного месяца при необходимости дополнительного истребования сведений и/или документов), то сложно сказать, какое решение примет исполком в случае, если указанный в заключении комиссии срок на устранение несоответствий будет превышать максимальный месячный срок для принятия исполкомом решения. В этой ситуации логичным действием будет отзыв поданного в исполком заявления и, после приведения самовольной постройки в состояние, отвечающее предъявляемым требованиям технических нормативных правовых актов, подать заявление в исполком повторно.
Во-вторых, если самовольное строительство еще не завершено, а действующими нормативными актами при строительстве возводимого объекта предусмотрено наличие проектной документации, то проведение строительных работ приостанавливается на период до создания и утверждения (согласования) в установленном порядке проектной документации, а также получения разрешения на производство строительно-монтажных работ (если наличие разрешения для строительства конкретного объекта необходимо, исходя из требований законодательства). В данном случае исполком разрешает строительство, но в решении указывает, что приступить к строительным работам застройщик может только после создания и утверждения (согласования) проектной документации и получения необходимых разрешений.
Так как Положение не регламентирует действия комиссии и исполкома в иных случаях, то представляется, что как положительное, так и отрицательное для «самовольщика» решение исполкома должно быть мотивированным, то есть его законность и обоснованность должны подтверждаться имеющимися документами и фактическими обстоятельствами. Благо, к работе комиссии, как уже отмечалось выше, могут привлекаться квалифицированные специалисты, своего рода эксперты в своей сфере деятельности, а сама строительная деятельность достаточно подробно регламентирована.
Следует отметить, что решение по самовольному строительству исполкомом принимается без оплаты, а само решение действует бессрочно. Положение обязывает исполком в срок не позднее пяти дней со дня принятия решения направить лицу, подавшему заявление, выписку из принятого решения. В случае несогласия с решением исполкома, оно может быть обжаловано в судебном порядке. Вступившее в законную силу решение судебной инстанции поставит точку в судьбе «самостроя».
Конечно, ситуации с самовольным строительством бывают самые разные, как и сами объекты – от сарая на приусадебном участке в отдаленной от цивилизации деревне до возведенного в областном центре многоэтажного офисного здания, выступающего за границы земельного участка (и такое бывало). Поэтому кому-то решение исполкома позволит относительно безболезненно пережить процедуру «узаконивания» самоволки, а другого – наоборот, заставит заняться подсчетом убытков и задуматься о целесообразности такого шага, как реализация самовольного строительства. Ну, а мы на этом завершаем обсуждение темы о самовольном строительстве.
Практикующий юрист с 30-летним стажем
В статьях «Жилой журнал PRO`BREST» стараюсь затронуть тему, которая была бы одновременно и интересной, и полезной с практической точки зрения. Надеюсь, что в результате кто-то получил ответ на интересовавший вопрос, а кто-то смог использовать информацию для решения конкретной жизненной ситуации. Готов предоставить консультацию и буду рад, если следующая тема публикации станет продолжением ответа на заданный вами вопрос.
Зачем «немцам» домик в белорусской глуши?
. а также о росте привлекательность загородной недвижимости, как более экологичного, удобного и безопасного места жительства.
Сервитут: понятие, установление, прекращение
Поможет разобраться в непростом предмете этого вопроса, затрагивающего не только права собственности, но и добрососедские взаимоотношения
Самовольное строительство в Беларуси. Часть II. Правовые последствия, ответственность
Подробно раскрываем тему самовольного строительства
Публикация является продолжением ранее начатой темы самовольного строительства (реконструкции) капитальных строений
✅ 1. К принадлежащему мне складу самовольно пристроил для себя офисные помещения. Сейчас соседняя фирма предлагает часть офисных помещений сдать им в аренду. Могу я заключить договор аренды на помещения, на которые отсутствует технический паспорт?
Договор аренды не может быть заключен в отношении офисных помещений, расположенных в самовольно возведенной пристройке к зданию склада до принятия местным исполкомом решения о принятии реконструированного здания склада в эксплуатацию и государственной регистрации изменений капитального строения.
✅ 2. Предприятие самовольно реконструировало одноэтажное здание магазина, надстроив над магазином еще два этажа офисных помещений. Возможно ли оформить документы на произведенную реконструкцию?
При положительном заключении комиссии для принятия решений по самовольным постройкам местный исполком вправе принять решение о принятии самовольно реконструированного здания в эксплуатацию, но при этом не должно изменяться целевое назначение земельного участка. При назначении земельного участка – «для обслуживания здания магазина» и превышении площадей офисных помещений над торговыми, необходимо либо поменять назначение земельного участка (что проблематично при наличии самоволки), либо надстроенные над магазином помещения указывать как торговые помещения.
✅ 3. Вправе ли районный комитет принять решение по самовольному строению, возведенному на земельном участке не в соответствии с его целевым назначением?
Нет, не вправе. Полномочиями на принятие решений по самовольным строениям, возведенным на земельных участках не в соответствии с их целевым назначением наделены областные (Минский городской) исполнительные комитеты.
✅ 4. В каком случае исполком вправе требовать заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольно построенного жилого дома?
Административной процедурой «принятие решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке» предусмотрено предоставление гражданами заключений по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции для самовольных построек более одного этажа.
✅ 5. В течение какого срока имеет силу решение исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию?
Решение исполнительного комитета о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном законодательством порядке действует бессрочно.
Источник: a-brest.by
Как в 2019 году ввести в эксплуатацию частный жилой дом. Порядок оформления документов
По действующему законодательству любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование.
Иными словами каждое строение перед постановкой на кадастровый учет должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам.
Какие документы понадобятся на ввод частного дома в эксплуатацию в 2019 году
Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
Однако получить их можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.
Обязательно при этом потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.
Нередко случается так, что дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.
И тогда для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Только на основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.
Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ. Значит соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.
Разумеется, процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.
Такие процедуры фиксируются надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией.
Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.
Так, в соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа.
Вначале владельцу дома выдается «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС).
Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.
При этом в заключительной проверке участвуют все те специалисты, от каких непосредственно зависит полноценное функционирование дома и его безопасность. Это сотрудники Санэпидемнадзора, сантехники, пожарники, электрики и т.д. После получения ЗОС можно обращаться в муниципальные органы, выдавшие разрешение на строительство.
Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.
В том случае, когда администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию».
При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет.
При этом дому присваивается адрес. Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта.
На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.
И только после внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.
Важно знать, что при получении права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.
Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги.
Более того, зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.
Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.
Какие документы потребуются по завершении строительства
Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность.
Как известно, до 2004 года «приемка» объекта предполагала получение разрешения в каждой отдельной организации, представители которых входили в приемную комиссию.
А вот после введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно.
На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы:
1. Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190), которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти.
2. Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.2006. Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство.
Получив указанные акты, необходимо оформить еще два документа, без которых процесс ввода в эксплуатацию дома невозможен.
Во-первых, необходимо получить Заключение о соответствии (ЗОС). На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д. На основании этих актов, а также по результатам итогового осмотра и составляется заключение
Во-вторых, потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ становится основанием для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.
В каком случае дом считается введенным в эксплуатацию
По существующему законодательству жилой дом признается введенным в эксплуатацию с момента регистрации права собственности на объект.
При этом надо иметь в виду, что само по себе разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое приемной комиссией, не означает, что дом становится жилым объектом.
Данное разрешение только свидетельствует, что препятствия для дальнейшего оформления отсутствуют и никаких противоречий существующим нормам не выявлено.
Получив разрешение в соответствующих инстанциях, объект завершенного строительства необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре.
И для этого в первую очередь как раз и потребуется документ, разрешающий эксплуатационное использование здания в качестве жилого объекта.
Что нужно для получения разрешения на эксплуатацию здания в качестве жилого объекта
До того как представители комиссии приступят к осмотру объекта необходимо:
закончить строительно-монтажные работы;
организовать инженерные коммуникации;
заключить договора на обслуживание инженерных коммуникаций;
провести благоустройство придомовой территории;
организовать обмер объекта сотрудниками БТИ.
Иными словами, объект должен быть полностью готов для проживания. При этом речь идет обо всех основных элементах здания.
Допускается, что может быть не окончена внутренняя отделка, но все необходимые коммуникации должны присутствовать в обязательном порядке.
При приеме объекта не должно быть недостроенных стен, отсутствующих полов, дверей и окон. Любой недочет может стать препятствием для выдачи ЗОС, а, следовательно, и получения разрешения.
Какие документы необходимы на принятие объектов в эксплуатацию
Как правило, все документы, подаваемые в орган, уполномоченный на принятие объектов в эксплуатацию, можно поделить на несколько групп.
Главным документом, который заявитель должен представить самостоятельно, является заявление.
Заявление составляется по форме, утвержденной муниципальным образованием. Подать заявление можно лично или почтой на адрес соответствующего органа.
Правоподтверждающие документы на земельный участок, занятый под строительство, относятся к числу документов, которые уполномоченные органы могут получить, в порядке межведомственного взаимодействия, в иных ведомствах.
Одновременно с ними при этом запрашивается и выписка из ЕГРН.
В том случае, если по какой-либо причине сведения о правах на землю в реестре отсутствуют, то заявитель обязан самостоятельно предоставить подтверждающие документы, в том числе:
Получаемый на начальном этапе строительства Градостроительный план земельного участка.
Разрешение на строительство, полученное от местных органов самоуправления.
Технический план дома, выданный кадастровой службой.
Заключения строительного надзора и экологической экспертизы (при необходимости).
Важно, что непредставление заявителем указанных документов, а также несвоевременное их предоставление по запросу иными ведомствами не может становиться основанием для отказа в выдаче разрешения.
Если строительство осуществлялось на основании договора подряда, то подаются следующие документы:
акт о приеме-передаче объекта;
акт соответствия сооружения техническим условиям;
документ о соответствии параметров объекта техническим регламентам;
схема размещения строения и инженерно-технических сетей в границах участка;
планировочная организация земельного участка (может быть разработана заявителем самостоятельно).
Все перечисленные документы обязательно визируются подрядчиком. Приведенный перечень является исчерпывающим, и запрос иной документации является неправомерным.
Каков порядок действий при оформлении документов
При оформлении документов необходимо соблюдать определённый порядок действий.
Первое. Необходимо подготовить объект к приемке и собрать необходимые документы.
Второе. Иметь при себе правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки и прочее.
Третье. При оформлении документов надо иметь при себе ранее полученное разрешение о вводе в эксплуатацию. Обычно оно требует отдельного согласования с каждой службой, обязанной участвовать в проверке объекта.
Четвертое. Подать заявку в администрацию по месту нахождения объекта для вызова приемной комиссии.
Пятое. Дождаться прибытия в назначенное время комиссии и получить акт приемки, то есть заключение о соответствии.
Шестое. Обратиться с полученным ЗОСв администрацию и получить разрешение.
Седьмое. Зарегистрировать право собственности на объект.
Имейте в виду, что акт ввода дома в эксплуатацию (заключение) выдается только в случае подписания его всеми членами комиссии.
Когда кто-то из проверяющих имеет другое мнение, то он составляет отдельное заключение. В нем описываются все выявленные недочеты и несоответствия.
При этом комиссией устанавливается срок для устранения погрешностей. Затем проверка проводится заново.
Что должно быть указано в акте ввода дома в эксплуатацию
В данном акте указываются следующие сведения:
состав приемной комиссии;
дата проведения проверки;
место нахождения объекта;
характеристика объекта (здание жилое, хозяйственное и т.д.);
структурные части объекта (за каждую значимую часть члены комиссии несут ответственность);
подписи всех членов комиссии (подтверждают соответствие объекта требованиям).
Что требуется для ввода в эксплуатацию частного индивидуального жилого дома
Для ввода в эксплуатацию частного дома в органы, выдавшие разрешение на строительство, подаются:
Правоустанавливающие документы на землю под домом;
Градостроительный план участка;
Разрешение на строительство;
Акт приема-передачи, если строительство осуществлялось по договору;
Справка о соответствии техническим регламентам. Подается от лица, проводившего строительство;
Документ о соответствии техническим условиям. За подписью представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
Схема расположения объекта инженерных сетей в пределах участка, за подписью ответственного за строительство лица.
Важно отметить, что п.4.1 ст.55 Градостроительного Кодекса запрещает требование иных документов.
В течение десяти дней с момента обращения документы проверяются, осматривается объект и выдается разрешение либо приводится мотивированный отказ.
На каком основании дом могут не вести в эксплуатацию
Перечень причин для отказа приведен в п.6, п.7 ст.55 Градостроительного Кодекса.
Список оснований является закрытым и включает в себя:
отсутствие нужных документов;
несоответствие объекта градостроительному плану;
несоответствие объекта строительным нормам;
отказ застройщика в передаче в уполномоченный орган одного экземпляра схемы земельного участка с обозначением места расположения объекта ИЖС.
Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома начинается также с подачи заявления в местную администрацию или иной уполномоченный орган.
При этом к моменту обращения должны быть окончены основные строительные работы, указанные в проектной документации.
Косметической отделкой квартир и благоустройством можно заняться после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Также до подачи заявления застройщику необходимо получить технический паспорт объекта и поставить дом на кадастровый учет. При этом строительный адрес заменяется милицейским.
Кроме того должны быть получены справки от всех поставщиков энергоресурсов. А также завершены испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.
После получения уведомления приемной комиссией поводится осмотр и выдается ЗОС (акт приема). После этого можно подавать документы на получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию последствия для жильцов будут плачевными.
Фактически такой объект не является законной постройкой. Значит, оформить в собственность квартиру не получится, равно, как и прописаться в ней и т.д.
Важный момент в том, что многие граждане, приобретающие жилье в новостройках, путают понятия «срок ввода в эксплуатацию» и «срок выдачи ключей».
Между этими моментами может пройти несколько месяцев. Ввод в эксплуатацию зависит только от строительных планов застройщика.
Как узнать когда квартира будет действительно получена? Смотреть нужно на дату выдачи ключей.
Этот момент, в отличие от срока введения в эксплуатацию, застройщик сам корректировать не может. При несоблюдении указанного срока начисляется пеня за всякий просроченный день.
Во что обойдется оформление документов на построенный дом
Формально получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является процедурой бесплатной. Но с практической точки зрения потратиться придется.
Постановка на кадастровый учет малозатратна. Но нужно оплатить услуги БТИ или кадастрового инженера, выполняющих обмер.
Обычно стоимость таких услуг зависит от региона, но в среднем варьируется в пределах 10 000 — 50 000 рублей.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Физическому лицу процедура обойдется в 2 200 рублей.
Однако нужно учесть, что для оформления потребуется сбор различных справок или иных согласующих документов.
По закону большинство из них предоставляются бесплатно, но учитывая страну проживания, можно сказать, что для ускорения процесса может потребоваться «добровольная» оплата в частном порядке.
Можно ли ввести дом в эксплуатацию при наличии небольших недочетов?
Бывают случаи, когда, например, выявлено всего лишь одно несоответствие, которое можно устранить в ближайшее время. В этой ситуации закон категоричен.
До тех пор, пока все члены комиссии не подпишут заключение о соответствии, получить разрешение о вводе в эксплуатацию не получится. Следственно и право собственности зарегистрировать нельзя.
Если в выдаче разрешения отказывают по основаниям, непредусмотренным законом, то неправомерные действия уполномоченного органа можно обжаловать через суд.
При этом допускается взыскание понесенных убытков с недобросовестных нарушителей.
Как узнать введен ли дом в эксплуатацию
Обычно такой вопрос интересует это тех, кто купил или собирается покупать квартиру в новостройке.
Есть несколько вариантов:
Вариант первый. Обратиться к самому застройщику.
Вариант второй. Можно обратиться в орган, выдавший разрешение на строительство.
Можно позвонить туда по телефону и задать соответствующий вопрос.
Вариант третий. Сведения о разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию относятся к открытым данным. Они публикуются на официальном сайте Управления архитектуры и градостроительства соответствующего региона, где узнать информацию можно о любом официально строящемся многоквартирном доме
Вариант четвертый. Заказать выписку в Росреестре. Если на объект оформлено право собственности, то и разрешение на ввод в эксплуатацию однозначно получено
В том случае, если администрация не дает точного ответа на устный вопрос, нужно обратиться письменно. В течение тридцати дней должен быть предоставлен четкий ответ или причина, по какой информация не разглашается.
Как получить право собственности на дом по упрощенной схеме
С 1.03.2015 действует ФЗ № 20, позволяющий вводить в эксплуатацию индивидуальные жилые дома в упрошенном порядке.
Для регистрации объекта в Росреестр подаются такие документы:
Технический паспорт объекта, полученный по итогам обмера БТИ. Данный документ подтверждает текущее состояние недвижимости;
Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
В упрощенном порядке можно оформить как недавно построенный объект, так и давно существующий дом-самострой.
Если дом строится для проживания более чем одной семьи, то ввести его в эксплуатацию по упрощенной схеме не получится.
Как узаконить многоквартирный дом-самострой
Если объект ИЖС, являющийся самостроем, можно оформить в упрощенном порядке, то с многоквартирным домом придется повозиться.
Узаконить объект в такой ситуации можно только через суд. Придется доказывать, что сооружение соответствует нормам СНиП, не нарушает права третьих лиц и не угрожает здоровью и жизни граждан.
Отдельного внимания заслуживают частные дома, самовольно построенные на участках, не предназначенных под ИЖС.
То есть разрешение на строительство отсутствует, и его не могло быть в принципе.
Здесь можно воспользоваться нормами закона, которые с недавних пор разрешили регистрацию права собственности на дома, возведенные на садовых и дачных участках.
Как оформить дом в собственность по дачной амнистии
Чтобы оформить дом в собственность по дачной амнистии, прежде всего владельцу самостроя придется узаконить право на землю. Для этого в Росреестр подаются правоустанавливающие документы на землю.
После регистрации земли можно приступать к оформлению дома. Если дом возведен на участке ИЖС, то в Росреестр подаются:
правоподтверждающий документ на земельный участок;
квитанция об уплате госпошлины.
Однако действие «дачной амнистии» в марте 2019 года заканчивается. А значит теряет силу закон, который избавляет от необходимости подачи разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Если нужно узаконить постройку на дачном или садовом участке, то процесс еще более упрощается. От заявителя потребуются документы на землю и декларация на постройку.
В 2019 году процедура ввода дома в эксплуатацию более проста, чем до начала действия Градостроительного Кодекса РФ.
Ныне нет необходимости бегать по различным инстанциям для сбора подписей. Однако и проверяются объекты более тщательно.
Потому застройщику стоит предельно внимательно отнестись к документальному сопровождению всего этапа строительства и по возможности устранить все недочеты до обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Может ли застройщик специально не вводить дом в эксплуатацию?
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию. Такие случаи очень неприятны для дольщиков, ведь непонятно, что делать: деньги заплачены, а получить квартиру невозможно.
Какие признаки указывают на то, что дом введен в эксплуатацию? Юридически это означает следующее: после окончания строительства компания-застройщик должна получить разрешения от компетентных служб и органов, которые подтверждают безопасность проживания в новостройке и ее соответствие существующим нормам.
Процедура следующая: по окончанию всех работ застройщик направляет соответствующий запрос в государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН). Данный орган формирует группу экспертов, которые должны провести проверку объекта и дать заключение о том, возможна ли его эксплуатация.
После получения положительного вердикта контролирующей организации строительная компания направляет пакет документов в местную администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения этого документа новостройка считается оформленной.
Исходя из того, насколько сложной является процедура ввода нового дома в эксплуатацию и сколько различных служб задействовано (СЭС, экологи, пожарные, строительные эксперты, БТИ, администрация и т.д.), не всегда это зависит от застройщика.
Причины могут быть объективными: например, одна их проверяющих инстанций выдала предписание устранить недочеты, и пока это не будет сделано, разрешение на эксплуатацию получить не удастся. Кроме того, документы могут «застрять» на любом из этапов, поскольку государственные службы не всегда работают так быстро, как этого хотелось бы.
Еще одна причина того, что дом не вводят в эксплуатацию, – финансовые проблемы у застройщика. В последние годы в условиях кризиса такие ситуации стали возникать намного чаще – дом начинает возводиться, а затем ресурсы заканчиваются, и окончить стройку вовремя не удается.
Как подать в суд на застройщика
Однако нельзя и исключать того, что застройщик специально тянет время и не оформляет ввод дома в эксплуатацию умышленно – например, с целью получения от дольщиков дополнительных средств на «непредвиденные» расходы или по другим причинам. Такое поведение застройщика, если его удастся доказать – повод для его обжалования в судебном порядке.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда дом не вводится в эксплуатацию, сроки сорваны, и это влияет на передачу квартиры, необходимо поступать согласно следующему алгоритму:
1.Обратиться в строительную компанию. У застройщика нужно уточнить, с чем связана задержка ввода дома в эксплуатацию, и как быстро ситуация может разрешиться. Вполне вероятно, что вины застройщика в происходящем нет, и затянувший срок связан с формальностями или действиями третьей стороны.
В таком случае дольщик должен принять решение – продолжать ждать ввода здания в эксплуатацию или обращаться в суд. Если же обращение проигнорировано, или ответ не удовлетворяет участника ДДУ, иск в судебную инстанцию становится единственным вариантом разрешения ситуации.
2. Найти опытного юриста и обратиться в суд. Только исковое заявление сможет повлиять на застройщика, если он затягивает введение дома в эксплуатацию умышленно.
Однако нужно помнить, что в большинстве случаев добиться компенсации за затягивание сроков ввода новостройки не выйдет: строительная компания по договору несет ответственность только за срок передачи квартиры дольщикам, а не за ввод дома в эксплуатацию.
Исключение составляют только ситуации, когда срок передачи недвижимости напрямую зависит от ввода в эксплуатацию (например, в течение 30 дней после этой даты).
Иск в суд должен включать следующую информацию:
ФИО и данные дольщика;
информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;
обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;
требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;
перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).
Судебный иск вместе с сопутствующими документами подается в районный суд по месту регистрации застройщика.
3. Как вести себя на судебном процессе. На заседании необходимо озвучить позицию, изложенную в иске, доказать, что причина задержки – умышленные действия застройщика. В случае достаточной аргументации суд примет решение в пользу истца.
Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками. Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.
Ввод дома в эксплуатацию – очень важный процесс строительства, без которого невозможно получить квартиры дольщикам. Сроки могут затягиваться, причем не всегда по вине застройщика. Однако если причиной задержки являются действия строительной компании, можно добиться справедливости в суде.
Источник: informatio.ru