Недавно принятый Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», помимо собственно ЗК, вносит изменения также и в другие законодательные акты. Учитывая то, что закон вступает в силу с 01.03.2015, а объём его огромный, думаю, не ошибусь, если скажу, что не многие успели его «переварить». Признаюсь честно, я и сам не успел толком, но вот одна из поправок меня очень сильно напрягает, ибо она может, на мой взгляд, существенно поменять ситуацию на рынке строительства, в первую очередь, многоквартирных домов, и создать застройщиком очень и очень много проблем.
Теперь по существу. Статья 17 названного выше закона № 171-ФЗ, пункт 2:
2) часть 6 статьи 16 [Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»] изложить в следующей редакции:
«6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.».
Стив Дудник & Михаил Хазин
Дальше возникает вопрос: как толковать эту норму? Сложно себе представить, что данные о земельном участке, на котором на основании разрешения на строительство ведётся строительство многоквартирного жилого дома, не внесены в кадастр.
По моим представлениям такое в принципе не возможно, т.к. для получения разрешения на строительство нужен градостроительный план земельного участка (ст. 51 ГСК, п. 1 и п/п 2 п. 7), а в нём, согласно утверждённой в соответствии с п. 5 ст. 44 ГСК Приказом Минрегиона РФ от 10.05.2011 № 207 форме ГПЗУ, должны быть кадастровый номер земельного участка и сведения о его границах (в том числе на чертеже). Иначе говоря, участок и так всегда будет внесён в кадастр недвижимости при получении разрешения на строительство (РнС). Если и случается обратное, то, надо полагать, это один случай на миллион в наше время.
Соответственно, самый буквальный вариант толкования этой нормы я бы сразу откинул за полной его бессмысленностью.
Соответственно, есть основания полагать, что явно имели в виду что-то другое. И тут тоже возможно два варианта толкования.
1) Норма на тот случай, когда данные о земельных участках вносились в ГКН так сказать в «упрощённом порядке» — без сведений о координатах границ, без межевания, вне привязки к местности. Такое раньше часто случалось. Участок числится в кадастре по адресу, кадастровый номер присвоен, но данных о границах нет. Вероятно, такие участки до сих пор есть, и вот для них-то норму и создали — мол, до ввода дом а эксплуатацию, уважаемый застройщик, почешись, но границы скоординируй.
Оформление земельного участка многоквартирного дома в общедолевую собственность
2) Если пытаться толковать эту норму в системе с прочими пунктами статьи 16 закона «О введении в действие ЖК», а также со ст. 36 ЖК, где говорится о том, что общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома (далее — «МКД») является земельный участок, то складывается впечатление, что законодатель пытается таким способом заставить застройщиков нарезать земельные участки и застраивать их по принципу «один земельный участок = 1 МКД».
Последний подход в некоторой мере логичен (у собственников дома есть уже сформированный участок, известны его границы, известна его площадь для расчёта налогов), однако для застройщиков, особенно при комплексной застройке кварталов и территорий такой подход может иметь крайне серьёзные негативные последствия.
Известно, что градостроительные нормы, в первую очередь региональные и местные (на уровне Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или нормативов градостроительного проектирования (НГП) устанавливают градостроительные регламенты и прочие нормы с минимальными и максимальными показателями застройки, в том числе в привязке к площади земельного участка, в частности, количество парковочных мест, которыми должны быть обеспечены квартиры и нежилые помещения, площадь озеленения, площадь детских и спортивных площадок, да и плюс могут использовать так называемые «коэффициенты застройки» или «коэффициенты использования территории», с помощью которых площадь квартир дома привязывается к площади земельного участка. Кроме того, существуют нормы о минимальных отступах от границ участков при размещении зданий.
С учётом всех этих норм при размещении нескольких (скажем 2-х или 3-х) МКД на одном земельном участке застройщик может существенно выиграть в «выходе продаваемых площадей» с участка по сравнению с вариантом «один участок = 1 МКД», т.к. больше становится сама зона допустимого размещения объекта капитального строительства, больше манёвра для размещения парковок, площадок, сопутствующей инфраструктуры и пр.
И в некоторых случаях только такой вариант и является для застройщика разумным выходом. Так, если местные ПЗЗ и НГП предусматривают необходимость обеспечения всех квартир парковочными местами в границах именно того земельного участка, где стоит МКД (например, Казань или С-Петербург), то при нарезке по принципу «один участок = 1 МКД» уже невозможно будет обеспечить парковочные места путём создания отдельно стоящего паркинга, включающего в себя достаточное количество парковочных мест, но размещённого на соседнем участке (хотя и в том же квартале). И это явно не оправданное ограничение. Каждый участок придётся оборудовать своим набором парковочных мест, размещая их либо под землёй, что удорожает стройку, либо на земле, что уменьшит пятно застройки и «выход площадей».
Всё описанное явно не новая история для тех, кто занимается подобными вопросами. Например, в Санкт-Петербурге местные чиновники давно толкуют законодательство как разрешающее строить МКД только по принципу «один участок = 1 МКД» и из кожи вон лезут, что пресечь любые иные варианты, а застройщики рисуют проекты, в которых два или три дома искусственно соединены какой-нибудь переходной галереей, чтобы эти дома оформить в один (которую потом могут и не построить). В других регионах, особенно в малых населённых пунктах, подобных проблем нет, о таких вещах не задумываются.
Но вот теперь, если новую норму п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК толковать именно в том ключе, что до выдачи разрешения на ввод МКД обязательно должен быть сформирован обязательно отдельно взятый участок под отдельно взятым МКД, то всем застройщикам придётся терпеть соответствующие ограничения. Я, к примеру, уверен, что в СПб власти будут пытаться толковать новую статью именно в описанном ключе.
И что касается будущих проектов, которые ещё не запущены, то здесь ничего сверхстрашного нет, застройщику нужно только заранее размежевать участок на несколько по принципу «один участок = 1 МКД». Хотя и тут застройщиков могут ждать проблемы, т.к. при разделе участка на отдельные малые участки ему придётся заново получать ГПЗУ на каждый из них (а получение ГПЗУ в некоторых регионах наталкивается на большие административные барьеры, особенно при отсутствии проектов планировки).
А вот что делать с теми домами, которые уже строятся, по ним получены разрешения на строительство, но они не будут введены в эксплуатацию до 01.03.2015, когда закон вступит в силу — не понятно. Ведь новый закон никаких переходных положений не содержит.
Если застройщику, построившему после 01.03.2015 второй или третий МКД на одном и том же участке, откажут в выдаче разрешения на ввод, то может возникнуть просто коллапс проекта. Ведь в этом случае, даже если застройщик сможет разделить участок на несколько меньших (если это пропустят местные кадастрово-регистрационные органы, несмотря на залог участка в пользу дольщиков), ему придётся получать на них новые ГПЗУ (согласно п. 21.7 ст. 51 ГСК), в которых будут отражаться новые параметры градостроительных регламентов и НГП уже в разрезе вновь сформированных участков, т.е., в первую очередь, иных отступов от границ, нормативов по парковкам, и пр. И на вновь созданных участках по действующим градостроительным нормам уже нельзя будет построить те дома, которые застройщик уже начал строить на исходном большом участке, а значит, ему не продлят разрешение на строительство, и не дадут разрешение на ввод, и все построенное окажется самовольной постройкой, и придётся его сносить, а дольщикам платить огромные штрафы.
Картинка, в целом, вырисовывается довольно ужасающая. Вообще, надо полагать, что до описанного выше в качестве системы доводить не будут, чтобы не создавать армии «обманутых дольщиков», но зато это будет отличный способ «точечных ударов» и выборочного «влияния» на неугодных или несговорчивых застройщиков.
В общем, хотелось бы до конца понять и обсудить идею этой самой поправки в п. 6 ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ, ибо, как это часто бывает в последнее время, написана она так, что суть и смысл её при обычном прочтении не понятны.
Вполне вероятно, что я излишне «застращал», и вообще всё толкую неправильно (у страха глаза велики), и на самом деле всё не так, но я буду только рад, если мне приведут убедительные доказательства неправоты моих опасений.
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним
Право на английском
Похожие материалы
Комментарии (67)
Второй вариант толкования, на мой взгляд, — действительная воля законодателя.
Не просто так же указано, что «а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома».
Плохо.
Честно говоря, пока ничего плохого не увидел. По сравнению с предыдущей редакцией данного пункта, добавилось требование о включении сведений об участке и его границах в кадастр, устаревшее выражение «принимаются приемочной комиссией» заменено современным «выдача разрешения на ввод в эксплуатацию». Это и были, на мой взгляд, основные идеи законодателя. Замена слов «многоквартирные дома» и «участки» на «многоквартирный дом» и «участок» сама по себе идею «1 участок — 1 дом» не реализует. Хотели бы воплотить в жизнь данный принцип, так бы и написали.
А тогда можете пояснить Ваше понимание смысла этой нормы? Т.е. что надо вносить в кадастр? Вы можете себе представить ситуацию, когда на этапе выдачи разрешения на строительство участок не внесён в кадастр?
Нет, не могу. Но могу легко представить ситуацию по Вашему первому варианту (участок в кадастре без определения границ).
Хочу также обратить внимание на существующую редакцию ст.2 Закона «О долевом участии. «, которая говорит о том, что застройщик — лицо, имеющее земельный УЧАСТОК и привлекающий средства для создания на этом УЧАСТКЕ многоквартирных ДОМОВ и иных объектов. На мой взгляд, все красноречиво свидетельствует о том, что строить несколько МКД на одном участке вполне допускается.
Хороший аргумент, но, в моём понимании, не достаточный. В наше время нестыковка нормы одного закона с нормой другого закона ничего не означают. Применяется более поздний по времени принятия. К тому же это слишком общая норма.
Честно говоря, вообще не вижу противоречий между ст.2 Закона «О долевом участии. » и новой редакции ст.16 Вводного закона. На мой взгляд, во Вводном законе просто поставили условием ввода дома в эксплуатацию наличие сведений о границах участка в кадастре + привели в соответствие с ГрК терминологию. А ст. 2 Закона о долевом участии прямо говорит о возможности строительства нескольких домов на одном участке.
И если уж на то пошло, то Вводный закон к ЖК — совсем не тот нормативный акт, в котором можно устанавливать, по сути, градостроительные нормы. В общем, будем надеяться на лучшее 🙂
1 участоr = 1МКД, что тут думать. Т.к. если один МКД уже сдался, а остальные ещё даже не начинали строиться, то получается после ввода в эксплуатацию МКД и встeпление жильцов в права собственности, участок под МКД переходит в собственность жителей этого МКД. И как вы себе представляете разделение данного участка? Или возведение на этом участке ещё одного МКД? если собственник участка, разрешение не давал? (жители МКД)
« Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать. »
« Исследовав судебные акты, материалы дела и заявления лиц, участвующих в деле, Президиум пришел к выводу о недоказанности в настоящем случае несовпадения размеров земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.
Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 24.02.2004, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники квартир в указанном многоквартирном жилом доме приобрели право собственности на весь (!) этот земельный участок на основании пункта 2 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ. Таким образом, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам, что исключает возможность его реституции как последствия недействительности договора купли-продажи. »
Как раз получается: Если МКД был сдан с УЗ выделенным под застройку, то весь участок земли переходит в собственность жителей МКД. А значит застройщик не имеет права проводить какие либо действия с данным УЗ.
Следовательно: хотите или нет, НО 1УЗ = 1МКД. Межевать землю нужно до момента ввода МКД в эксплуатацию.
Интересно, с момента вступления закона в силу, появилась ли какая то ясность по его применению? Вопрос не праздный. Являюсь собственником квартиры как раз в таком доме в составе комплекса домов. Дом готов, а разрешение на ввод в эксплуатацию не дают, так как кадастровый номер один на весь участок.
)))
«Ссылка администрации о том, что до настоящего времени в нарушении части 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» размер и границы земельного участка не установлены, не принимаются апелляционным судом, поскольку не является основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотренными частями 6, 7 статьи 55 ГрК РФ.»
Здраствуйте Федор.
Вот мы на эту мину и попали.
2010 году выиграли аукцион на 10 га на «комплексное освоение ЗУ». Строительство 11 многоквартирников и детского сада. Договор комплексного освоения тогда не заключался.
Договор аренды до 09.2015 года. Не успели достроитель детский сад и 4 дома.
Обращаюсь в администрацию о продлении договора аренды.
ВОзникает казус. продлевать на основании пп.10 п.2. ст. 39.6 и пп 2 п 5 они отказываются говорят только ауукцион т.к. ЗУ аукционный и не выполняется императивная норма п 3 ст. 39.6.
Меняю позицию и ссылаюсь на п. 21 ст. 3 ФЗ О введении вдействие ЗК. Вроде согласны НО.
Я понимаю, что разрешение на ввод в эксплуатацию нам уже выдали на 8 многоквартирных домомв. И там теперь живут собственники ЗУ в 10 га т.к. мы не выделяли отдельно ЗУ под домами ))).
И получается красивая картина — в принципе муниципалитет не имеет права заключить со мной договор аренды на 10ГА т.к. эти 10 ГА в принципе, в силу закона, уже муниципалитету не принадлежат.
Теоретически предположить, что Муниципалитет попросит меня выделить ЗУ под третьей очередью и начент выделять его мне, то данные действия также не будут соответствовать закону (в части парковок, площадок, школ, садов и проч.) и здравому смыслу — зачем на ЗУ с 4 домами в 1 ГА огромный детский сад (мы его не по доброте душевной строим, заставили в связи с нехваткой мест).
Круг замкнулся.
ИМХО надо было делать проект планировки территории к аукциону и проект межевания территории. ЗУ по мере строительства отмежевывать с процедурой выделения из ЗУ в 10 ГА.
ОДнако, расходы на межевание, постановку на кадастровый учет у нас по 4 домам составляли 2,5 млн. руб (БТИ+кадастр). Это очень большая нагрузка. Причем из воздуха.
Добрый день. Ваша ситуация мне очень хорошо знакома, но, к сожалению, нормального выхода из неё нет.
Действительно, если сразу делить весь участок на кусочки, то совершенно «ползут» все нормативы по парковкам, площадкам, отступам от границ и площадям жилья, вплоть до того, что застройка вообще может стать экономически не выгодной. делить участок после ввода каждого дома тоже проблема, потому что тогда нужно получать новый градплан, а это во многих регионах главная головная боль. Многие стараются получить сразу градплан на весь участок и забыть об этом как о страшном сне.
В вашей конкретной ситуации единый участок, выделенный вам исходно, формально весь в собственность собственников построенных домов не перешёл. Была судебная практика на этот счёт. См, к примеру, Постановления ФАС УО от 23 августа 2010 г. N Ф09-6321/10-С6 и от 18 февраля 2009 г. N Ф09-437/09-С6.
Также о том, что участок под строительство не обязательно равен участку для эксплуатации МКД писал и Президиум ВАС (в постановлении от 25 сентября 2012 г. N 5944/12, правда, в том конкретном деле он написал, что по тому делу такое неравенство не было доказано, но это не суть, важно, что там есть общий вывод о том, что закон не говорит о презумпции такого равенства). Так что я думаю, на основании п. 21 ст.
3 137-фз можно добиваться предоставления вам всего участка на новый срок без торгов. Вам только надо проверить, что участки под введёнными вами многоквартирными домами не были без вашего участия сформированы отдельно и поставлены на кадастровый учёт. Я с таким тоже встречался.
В последнем случае ваш единый участок исчез, т.к. по закону земельные участки под МКД считаются перешедшими в общую собственность собственников помещений МКЖД с момента постановки его на кадастровый учёт. В этой ситуации заключение договора аренды на новый срок в отношении единого участка не возможно. Тогда всё будет хуже. Вам придётся ссылаться только на аналогию закона.
Да Федор здраствуйте. Спасибо за комментарий.
По формированию ЗУ под домами специально отслеживала, чтоб не сформировали собственники квартир. Здесь все нормально. После разговора с администрацией есть вероятность продления — они же очень хотят детский садик ))))
Но норма то, мерворожденная. Статья про изъятие на договора заключенные до 01.03.2015 года не распространяется согласно пункту 33 ст 34 171-ФЗ. Кроме того у нас эти 4 дома в долевке . ЧТО администрация с Застройщиком бы сделала? Путь вникуда.
В этом смысле согласен. Даже если не сделают новый договор, всё равно можно требовать потом заключения договора аренды для завершения строительства. Были на эту тему прецеденты президиума ВАС, например от Постановление Президиума ВАС от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.
Уважаемые коллеги! Как мне представляется, при разрешении рассматриваемой проблемы необходимо исходить из следующего:
1. Действующим законодательством допускается строительство нескольких отдельно стоящих МКД на одном земельном участке. Ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких МКД не предусмотрено. Раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем МКД — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений МКД, как собственников земельного участка (Письмо Минэкономразвития от 27.09.2011 г. № д23-4059).
2. У застройщика отсутствует обязанность формировать земельный участок под отдельно стоящим МКД. Согласно п.4 ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
3. Законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства МКД, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать. Но могут и совпадать, т.к. законодательство не содержит признаков различия участка, предоставленного для строительства, и участка, необходимого для эксплуатации дома. (Постановление ВАС от 25.09.2012 г. № 5944/12).
4. При регистрации права собственности на помещение первого из собственников в построенном доме договор аренды прекращается, а участок переходит в собственность собственников помещений (п.26 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73). Любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (Постановление Пленума ВАС от 24.01. №11642/11).
5. При строительстве нескольких домов на одном земельном участке возможно, как одномоментное прекращение договора аренды, так и постепенное в связи с переходом частей земельного участка в общую собственность собственников помещений в построенных домах (Постановление ФАС ЗСО от 23.06.201 1 г. по делу № А70-8899/2010; Постановление ФАС МО от 23.05.2011 г. по делу № А40-9526/10-7-9).
6. Регистрация права собственности на помещение в МКД одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей собственности на общее имущество. При этом, право общей собственности за землю возникает в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП (Письмо Минэкономразвития России от 21.12.2011 № Д06-6370).
Таким образом, в случае неразделенного земельного участка под несколько корпусов МКД при вводе в эксплуатацию и передаче в собственность квартир в одном из них, гипотетически могут возникнуть проблемы с продолжением строительства и вводом оставшегося корпуса в эксплуатацию. Выходом из данной ситуации вижу не формулу 1 МКД = 1 з/у, а 1 ОЧЕРЕДЬ = 1 з/у (т.е. ввод в эксплуатацию и передача в собственность квартир в обоих корпусах).
Источник: zakon.ru
Порядок оформления строительства многоквартирных домов на одном земельном участке
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Регистрация прав на земельные участки под многоквартирными домами
Регистрация прав на земельные участки под многоквартирными домами
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли регистрация прав земельного участка под многоквартирным домом (МД) выгодной для собственников жилых и нежилых помещений.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии с п.4 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность хозяев помещений в многоквартирном доме.
При этом, ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
В оформлении права на земельный участок под многоквартирными домами есть свои плюсы и минусы. Например, в качестве плюса можно рассматривать дополнительные гарантии, т.е. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам МД, без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких-либо строений, изъятие земельного участка для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.
Если при подготовке документов возникают вопросы, вы можете обращаться в Обоянский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Курской области за консультациями по средам с 9.00 до 13.00.
Елена Волобуева, ведущий специалист-эксперт Обоянского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Курской области
Источник: rosreestr.gov.ru
Споры о праве на придомовую территорию
Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.
Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.
С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.
Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.
Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .
Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3
Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.
Такие споры можно разделить на четыре большие категории:
- о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
- об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
- об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
- о границах участков, предназначенных для размещения МКД.
Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.
Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией
Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .
В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .
Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.
Если границы участка под МКД не сформированы…
Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.
В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).
С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника.
Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.
Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.
Формирование участка под МКД
Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.
Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).
В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.
При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).
Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).
Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).
Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).
Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).
1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).
2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.
3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.
4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.
5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.
Источник: www.advgazeta.ru