Порядок сдачи объектов капитального строительства

Порядок сдачи объекта капитального строительства в эксплуатацию

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от порядка, предусматриваемого подзаконными нормативными актами. Прежде всего, исключен порядок приемки объектов государственными приемочными комиссиями. Кроме того, предусмотрен единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Правовое регулирование процессов приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, в том числе жилищно-гражданских объектов, осуществляется нормативными документами: СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (Госстрой России. М.: ГУП ЦПП, 1998. Изд. официальное; Бюллетень строительной техники. 1988.

N 2), Градостроительным кодексом РФ, ст.59 которого предусматривает, что ввод объекта в эксплуатацию осуществляется после получения в установленном порядке соответствующего разрешения.

Что такое реконструкция объектов капитального строительства и требования к ее проведению?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Это прежде всего акт, предусмотренный ч.4 ст.753 ГК РФ («Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами»); Документы могут составляться произвольно в письменной форме в виде одного документа, подписанного указанными в соответствующих пунктах лицами. В качестве примерной формы свидетельства о соответствии законченного строительством объекта можно использовать форму, содержащуюся в СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (отказано в гос. регистрации письмом Минюста от 07.04.2005 N 01/2599-ВЯ.) Не содержит каких-либо особых требований ГрК РФ и к схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, приложенных к нему, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В состав государственных приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения включаются: представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора — автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, других организаций.

В случае нарушения правил приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов председатели и члены комиссии, а также лица, понуждающие к приемке в эксплуатацию объектов с нарушением настоящих правил, привлекаются к административной, дисциплинарной и иной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Датой ввода в эксплуатацию объекта, принимаемого государственной приемкой, считается дата утверждения акта федеральным (муниципальным) органом власти.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится. (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 143-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

В соответствии со статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

• 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
• 2) градостроительный план земельного участка;
• 3) разрешение на строительство;
• 4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
• 5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
• 6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
• 7) документы, подтверждающие соответствие построенного,реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
• 8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
• 9)заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного Кодекса РФ.

Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные Градостроительном Кодексе РФ документы.

Источник

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) определены ключевые понятия и порядок выдачи разрешения для последующего ввода в эксплуатацию объекта. Применяется статья в последней ее редакции от 25.12.2018.

На данный момент порядок, в соответствии с которым сооруженный объект должны вводить в эксплуатацию, коренным образом изменился, так как ранее для удостоверения готовности сооружения требовался акт Госкомиссии.

При завершающем вердикте, утверждающем решение, подлежат использованию нормы отдельного ПП №441, а также Положения о Госстроительном надзоре в России.

Внимание! Разрешение, которым строение вводят в эксплуатацию, выступает официальным документом, удостоверяющим факт окончания реконструкции, возведения зданий капитальных конструкций в соответствии с ранее согласованной проектной документацией и на основании согласия, предоставленного на осуществление строительных работ.

Кроме того, удостоверению подлежат следующие моменты: насколько объект учитывает все нормативные требования для проведения работ на момент оформления разрешительной документации, проект межевания участка, право на его целевое применение.

Куда обращаться за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

Процедура оформления разрешения для возможности последующего использования завершенного объекта требует от застройщика, с учетом разновидности объекта, направления обращения в орган, ранее давший согласие на выполнение строительных работ.

Обращаться следует в зависимости от ситуации в адрес:

• исполнительного органа власти (на федеральном уровне),
• ОМС (органа местного самоуправления),
• исполнительного органа соответствующего субъекта РФ,
• организации по госуправлению применения атомной энергии или разработке ядерных энергоустановок и оружия,
• госкорпорацию «Роскосмос».

Разрешение на строительство мансарды.

Какой пакет документов требуется предоставлять

Введение в эксплуатацию нелинейных капитальных объектов, используемых в коммерческих целях, потребует для оформления разрешения на эксплуатацию предоставления застройщиком такого ряда документов:

• удостоверяющих наличие прав собственника относительно участка, где размещен объект,
• акта приемки по объектам, отнесенным к категории капитальных. Он нужен лишь в случае подписания для строительства недвижимости договора генподряда,
• удостоверяющих факт соответствия возведенного капитального объекта установленным требованиям техрегламента. Ответственным за его оформление и подписание является лицо, выполняющее строительные работы,
• подтверждающих тот факт, что новый объект (капитальный) полностью выполнен согласно утвержденному проекту, на нем в целом обеспечена энергоэффективность, и имеется оснащение учетными приборами, фиксирующими потребление предоставляемых энергоресурсов. Подписывать его должна сторона, выполняющая строительные работы,
• справки, свидетельствующей о соблюдении техусловий, подписанных лицами, представляющими интересы организации, которые эксплуатируют сети инженерного и техобеспечения,
• схемы планировки, касающейся строительных работ по участку, на которой четко установлено размещение возведенного капитального объекта и используемых им сетей,
• заключения для подтверждения факта полного соответствия созданного капитального объекта установленным требованиям (техрегламентов, проектных документов),
• договора, свидетельствующего о соблюдении законодательства РФ в вопросе обязательного страхования ответственности собственника опасного объекта, на случай появления аварийных ситуаций с причинением вреда гражданам,
• техплана (согласно требованиям ПП РФ №175 от 1 марта 2013 года «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»).

Заметьте! Помимо этого, Гостройнадзор в ходе оказания подобного вида услуг делает запрос на предоставление отдельной документация из базы данных:

• градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ),
• разрешения на проведение строительных работ,
• если в этом есть необходимость – свидетельства, подтверждающего факт утверждения АГР (архитектурно-градостроительного решения) по объекту.

Каков порядок оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Скачать бланк заявления на ввод дома в эксплуатацию бесплатно в формате word

Чтобы подать заявление на предоставление услуги в электронном формате, следует перейти на сайт https://pgu.mos.ru Госуслуг г. Москвы. Направляя заявление, следует приложить к нему определенную документацию, полный перечень которой содержится в ГрК РФ.

Внимание! На процедуру оформления разрешения на начало эксплуатации объекта отводится всего 10 дней. Ни один из этапов рассмотрения документа не требует непосредственного присутствия заявителя в госоргане.

Оплата за услугу не взимается, а подготовленное после обращения разрешение (отказ в его оформлении, содержащий причины) передается заявителю электронным документом.

Обычно его пересылают в ЛК пользователя на сайте, но возможно и персональное получение.

Что собой представляет разрешение на ввод

Благодаря согласию на ввод здания в эксплуатацию его ставят на госучет с присвоением статуса завершенного объекта, если же выполнена реконструкция, то вносят необходимые корректировки в соответствующий реестр.

Как таковая разрешительная документация является технической составляющей вопроса и никак не затрагивает право собственности на конкретный объект.

Ранее, до 2015 года, действовала форма разрешения, которым строения вводились в эксплуатацию, утвержденная ПП РФ №698 (от 24.11.2005 г.). Теперь же берется за основу уже другой образец, который был утвержден 19.02.2015 приказом №117/пр Минстроя (Приложение 2).

Новый образец выдают застройщику, обозначая в нем полное наименование выполняющей строительство организации, ФИО (если речь идет о частном лице) и адресные данные.

Отражается название этапа или возведения определенного капитального объекта с адресной ориентировкой на его расположение, а также ссылкой на номер участка (по кадастру), где выполнялись работы.

Заметьте! Нумерация разрешения, отраженная на документе о введении объекта в эксплуатацию, разделена на закодированные числовые компоненты и состоит из:

• номера определенного субъекта Российской Федерации, где будут выполняться работы (состоит из двух чисел). При размещении объектов на нескольких территориях проставляют «00»,
• номера, отражающего принадлежность к муниципальному образованию, где предполагается реализация строительного проекта (состоит из трех чисел). При размещении в границах двух и большего числа образований проставляется «000»,
• порядковая нумерация оформленного разрешения,
• год (полное числовое значение), когда оформлен разрешительный документ.

Для примера – если реализация проекта намечена в четырех смежных районах Псковской и Новгородской обл., то его номер будет представлен следующим образом: 00-000-164-2018.

Дальше размещена таблица с содержащимися в ней данными по зданию. По каждому из видов объектов в нее входят общие параметры: объем намеченного строительства, в т. ч. его часть, находящаяся под землей, какова площадь (общая величина и отдельно площади помещений жилого сектора и пристроенных), число объектов. Затем в документ включаются сведения, учитывая назначение объекта.

Когда речь идет о сооружениях непроизводственного направления, которые используются в сфере культуры, здравоохранения, образования, спорта, отдыха, то обязательно обозначение следующих параметров:

• насколько вместим объект,
• число мест, помещений в здании, его этажность,
• есть ли эскалаторы, лифты, подъемники, рассчитанные на граждан-инвалидов,
• наименования материалов, используемых при формировании фундамента, перекрытий, стен, кровли.

Строительство на дачном участке.

Относительно жилых сооружений (домов) отражаются показатели:

• всей площади помещений жилого (не учитывая балконы, лоджии, террасы и веранды) и не жилого (включая общее имущество жильцов в доме) сектора,
• сколько всего этажей (подземных/наземных),
• какое количество секций, квартир (с разбивкой на комнаты),
• какова площадь помещений, предназначенных для проживания в доме (учитывая балконы, лоджии, террасы и веранды),
• присутствуют ли инженерно-технические устройства (подъемники, лифты, эскалаторы и т. п.),
• списка наименований используемых материалов.

Относительно объектов производственного назначения (фабрик/заводов) застройщиком обозначаются данные о:

• типе, мощности и показателе производительности готового сооружения,
• присутствии ИТС (инженерно-технических систем): лифтов, подъемников, эскалаторов и т. п.,
• используемых при строительстве материалах.

Заметьте! По объектам линейных конструкций (трубопроводам, мостам, дорогам, ЛЭП) список имеет несколько иную форму, в отличие от перечней при вводе в эксплуатацию сооружений. Необходимо указание:

• принадлежности к классу, категории,
• протяженности,
• мощности (интенсивности движения, грузового оборота, пропускной способности и прочего),
• уровня напряжения линий электропередач, их типовой принадлежности: КЛ, ВЛ, КВЛ,
• числа и диаметра используемых трубопроводов, из каких материалов они выполнены,
• перечня конструкций, потенциально влияющих на безопасность эксплуатации.

Пятый раздел формы в обязательном порядке включает в себя данные о том, насколько объект оснащен средствами учета расхода энергоресурса, и о его показателях энергоэффективности:

• классе энергетической эффективности,
• материалах, которые применялись в целях утепления внешних частей конструкции дома,
• сколько единиц теплоэнергии расходуется на метр квадратный площади,
• уровне заполненности помещения светом через имеющиеся проемы.

Форма после ее заполнения выдается заявителю, а другой ее экземпляр направляется в адрес органа Госстройнадзора (на это отводится три дня).

Разрешение, позволяющее эксплуатировать здание, не будет действительным без приложения к нему техплана завершенного объекта.

Посмотрите видео. Сложные вопросы ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства:

Отдельные нюансы процедуры получения разрешения

Учтите! Заявителю, оформляя документацию, следует знать об определенных законодательных требованиях, предъявляемых к госорганам при предоставлении ими административных услуг физическим и юридическим лицам, связанных с введением объектов в эксплуатацию:

• на предоставление услуги отводится определенный срок – до 10 дней (рабочих),
• регистрировать заявление должны оперативно – это занимает не больше 15 минут,
• ограничено время ожидания клиента в очереди – его можно задержать здесь только на 15 минут, не более того,
• контакт клиента с представителями госоргана ограничен до 2 раз,
• направить заявку и получить необходимый результат можно различными методами: передать самому, привлечь для этой цели представителя или же обратиться в МФЦ. Также есть вариант передать все на электронную почту (это делается через сайт),
• поскольку услуга государственная, то ее предоставляют полностью на бесплатной основе,
• если появляются какие-либо проблемы, у заявителя остается право досудебного обжалования решений, принятых госорганом, а также действий (бездействия) его представителей с соблюдением установленного законом порядка,
• если результат, достигнутый досудебный урегулированием ситуации, не устраивает заявителя, он вправе передать спор для оценки и принятия решения по нему в суд.

Иногда инвестор (заказчик) на этапе сдачи объекта и с целью дальнейшего ввода его в эксплуатацию прибегает к помощи УК. Компания в таком случае служит экспертом, разбирающимся во всех тонкостях техобслуживания.

Специалисты управляющей компании взаимодействуют с экспертами технического надзора, так как непосредственно подтверждают завершенность оборудования, инженерных систем, оценивают возможность их дальнейшего бесперебойного функционирования.

При содействии управляющей компании есть возможность ускорить процесс. Специалисты профильного направления (архитекторы, проектировщики, строители, дизайнеры) при выполнении своих обязанностей могут проверить все оборудование, испытать функциональность систем, вовремя обнаружить недостатки и указать на них.

Подобное предварительное «тестирование» поспособствует более быстрому принятию положительного решения экспертной комиссией.

Хоть выдача документа и бесплатна, все же инвестору рекомендуется оформить в данном направлении смету расходов, которые были понесены при вводе сооружения в эксплуатацию. Этот момент в особенности важен для объектов промышленного назначения.

Внимание! Средства потребуются для покрытия следующих расходов:

• на осуществление подрядчиками пусконаладочных работ, для оплаты труда задействованных в процессе рабочих и инженеров,
• на доставку персонала к месту проведения работ,
• на оплату ресурсов (материальных и энергетических) в процессе испытания функциональности оборудования,
• на техподдержку учреждений (научно-исследовательских, проектных), консультирование и организацию экспертиз в ходе проведения пусконаладочных работ,
• на покрытие непредвиденных затрат,

Если заранее знать о таких нюансах, инвестор сможет избежать дефицита средств, обеспечив их своевременное вложение и непрерывность работы.

Это позволит не задерживать процесс и провести все в запланированное время и в рамках срока, установленного законом.

Некоторые тонкости налогообложения

Что касается вопроса оплаты налогов после ввода объекта в эксплуатацию, здесь мнения налоговиков и инвесторов расходятся. Стандартно принято считать, что как только разрешение выдано, завершаются все работы, и строение готово для дальнейшей эксплуатации. Затем инвестор относит сооружение к составу основных средств, оформляя до или после этой процедуры право собственности на объект.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Однако ряд застройщиков выражают сомнение в том, что должны сразу же после оформления разрешения включить объект в состав основных средств.

Налоговики все же считают это обязанностью инвестора, и если этого не происходит, заподазривают инвестора в намеренном искусственном продлении срока, отведенного на выплату имущественного налога.

При этом застройщик самостоятельно устанавливает, действительно ли при получении разрешения здание уже можно эксплуатировать полноценно. Именно руководством организации устанавливается готовность реализации проекта на конкретном этапе.

При настаивании на как можно более быстрой выплате налога налоговики с одной стороны получают быструю оплату, однако с другой – сумма будет ниже, так как при незавершенных работах оплачивается только часть налогового платежа.

Важно! В таком случае организация может действовать в следующих направлениях:

• окончить все работы на объекте (включая отделочные), утвердить решение о готовности здания и только затем направлять документацию на ввод в эксплуатацию,
• признать не до конца завершенное здание пригодным к эксплуатации в период оформления разрешения, а позже, после внесения объекта в состав основных средств организации, закончить отделочные работы.

Но здесь следует выделить одну немаловажную особенность!

Факт отнесения здания к основным средствам на период выдачи разрешительной документации приведет к тому, что стоимость объекта будет оцениваться также по состоянию на эту дату.

В каких случаях может быть получен отказ

Скачать бланк заявления о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию бесплатно в формате word

Основания, в соответствии с которыми могут отказать в предоставлении разрешения, также перечислены в ГрК РФ.

Таких оснований не так и много:

• не были переданы все документы, предусмотренные по закону,
• готовый объект не соответствует требованиям, определенным градостроительным планом (проектом планировки),
• результаты работ (строительных или по реконструкции) расходятся с выданным разрешением (на строительство/реконструкцию объекта),
• фактические строительные работы имеют отступление от заранее утвержденного проекта,
• ОКС не соответствует виду разрешенного использования участка, где он располагается.

У заявителя всегда есть возможность опротестовать отказ в оформлении разрешения на дальнейшую эксплуатацию объекта через суд. Для этого нужно обратиться в адрес Арбитражного суда по месту расположения органа стройнадзора.

Несмотря на неоднозначность судебной практики в вопросах обжалования решений органов госвласти, используя различные законные способы, вполне можно добиться необходимого положительного результата.

Возврат строительных материалов по закону.

В каких случаях получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется

Не нужно разрешение для ввода некапитального объекта в эксплуатацию, если не требуется получать разрешение на проведение строительных работ.

После получения разрешения ввести объект в эксплуатацию застройщик получает законное право зарегистрировать объект в кадастре и оформить право собственности на него.

Посмотрите видео. Пошаговая инструкция для получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию:

Источник

Перечень документов для ввода объекта в эксплуатацию, порядок выдачи разрешения

На любой возведенный объект строительства у застройщика должны быть документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и соответствие строительства действующим правилам и нормам.

Ввод объекта в эксплуатацию является завершающим этапом строительства, благодаря которому люди получают право собственности на жилье, а также возможность подключения к инженерным сетям.

Как проходит процедура ввода дома в эксплуатацию, какие документы нужно подготовить и куда обращаться для получения необходимой документации?

Порядок ввода в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию можно получить, когда строительство завершено и подведены коммуникации. Документ выдается тем же органом государственной власти, который выдал разрешение на строительство (п.2 ст.55 ГрК РФ).

Если в эксплуатацию вводится жилая недвижимость, то требуется подведение систем водоснабжения, электричества, канализации и отопления.

Объекты ИЖС

Объект ИЖС (Индивидуального жилищного строительства) — это жилой дом не более трех этажей в высоту, предназначенный для проживания одной семьи. Также это пристройки, мансарды и хозяйственные постройки.

До 1 марта 2020 года разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС не требуется (п.4 ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ, ред. от 03.08.2018).

Объекты капитального строительства

Объекты капитального строительства определяются Гражданским кодексом как здания, строения и сооружения. Для таких объектов требуется получать разрешения. Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства происходит в несколько этапов:

• Оформляется заявление и собираются необходимые документы;
• Пакет документов передается в уполномоченный орган власти;
• Проводится проверка документов;
• Происходит осмотр объекта. Фактические параметры строения должны соответствовать информации, указанной в документах, и удовлетворять требованиям законодательства;
• Уполномоченный орган выдает разрешение или отказ. Во втором случае обязательно объясняются причины негативного решения;
• Информация об объекте вносится в реестры.

Что такое капитальное строительство

Не всякое строительство можно назвать капитальным. Строительными работами могут быть названы мероприятия, не связанные с недвижимым имуществом, например, конструирование морского судна или летательного аппарата.

Капитальным строительством именуется совокупность строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или воплощение объемно-конструктивных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты в это понятие вкладывают необходимость непременного освоения значительных материальных средств и инвестиций. Финансовые затраты должны выразится в определенном виде дорогостоящего продукта. Строительные работы по возведению капитальных объектов могут осуществляться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (силами самого застройщика) или смешанным (часть работ выполняется застройщиком, а специализированные работы — с привлечением подрядчиков).

Документы для ввода в эксплуатацию

Требуется собрать следующий пакет документов (Согласно п.3 ст. 55 ГрК РФ):

1. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
2. Документы, подтверждающие право на владение участком, где велось строительство;
3. Градостроительный план участка (ГПЗУ);
4. Разрешение на строительство;
5. Акт приемки объекта (Если строительство осуществлялось по договору строительного подряда);
6. Акт о соответствии параметров строения установленным регламентам (Требования энергоэффективности и тд);
7. Документы о соответствии постройки техническим условиям с подписями представителей компаний, которые производят эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8. Схема, где отображено расположение построек на территории участка;
9. Заключение о соответствии (ЗОС) объекта проектной документации и установленным регламентам. Выдается государственным строительным надзором по итогам проверки строения;
10. Страховка на случай причинения вреда в результате аварии (Для опасных объектов);
11. Технический план (оформленный в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

Застройщик может не предоставлять документы 2 — 9, если они имеются в распоряжении государственных органов (п. 3.2, 3.3 ст. 55 ГрК РФ).

Документы могут быть отправлены в электронной форме (через портал Госуслуг).

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Законом установлены основания для отказа (п.5 ст. 55 ГрК РФ):

• Отсутствие указанных документов. При этом несвоевременное получение документации не может быть основанием для отказа (п.6.1 ст.55);
• Характеристики объекта не удовлетворяют положениям градостроительного плана (на дату выдачи разрешения на строительство);
• Строение не соответствует характеристикам, указанным в разрешении на строительство и в проектной документации;
• Постройка не удовлетворяет требованиям по использованию земельного участка, установленным законодательством РФ (В том числе Земельным законодательством).

Застройщик может оспаривать отказ в суде.

Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено. И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке. При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку. Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Как проводится итоговая проверка

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо заключение о соответствии (ЗОС). Оно выдается Госстройнадзором после прохождения итоговой проверки.

Получение ЗОС происходит в несколько этапов:

1. Перед началом строительства в орган ГСН подается извещение об этом;
2. Во время строительства происходит надзор (если требуется), и составляются акты проверок;
3. После завершения строительства и устранения всех нарушений, если таковые имелись, застройщик или заказчик направляет в органы ГСН извещение (п. 25 РД-11−04−2006);
4. Проверка объекта назначается в течение 7 раб. дней с момента получения извещения;
5. По результатам итоговой проверки составляется положительный или отрицательный акт. В последнем случае указываются нарушения, которые необходимо устранить;
6. Застройщик отправляет заявление на получение ЗОС, приложив к нему акт итоговой проверки;
7. Заключение о соответствии (или решение об отказе) выдаются в течение 10 раб. дней с момента подачи заявления. В случае негативного решения должны быть указаны причины со ссылками на регламенты и документацию (п.19 Постановления Правительства РФ от1.02.2006 N 54). Отказ может быть оспорен в суде.

Если застройщик не уведомил Госстройнадзор о начале строительства и/или строительный надзор не осуществлялся должным образом (в тех случаях, когда он необходим), то получить ЗОС будет крайне проблематично. С высокой вероятностью потребуется провести независимую экспертизу и добиваться узаконивания постройки через суд.

В ходе итоговой проверки инспектор:

• Изучает документы предыдущих проверок (если таковые проводились), приемки выполненных работ, документы от коммунальных служб;
• Проверяет удовлетворение требованиям закона по подготовке участка, работам по монтажу фундамента, подземных и надземных конструкций;
• Проверяет соблюдение норм в отношении энергоэффективности и оснащенности приборами учета энергии.

Для осуществления проверки может потребоваться проведение экспертиз, обследований, лабораторных испытаний выполненных работ и строительных материалов .

Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки?

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

• полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
• уменьшения цены договора;
• оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки. Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

Действия после ввода объекта в эксплуатацию

После вступления в силу решения о выдаче разрешения (на ввод в эксплуатацию), орган власти, выдавший разрешение, обязан в течение 5 раб дней направить документы в кадастровую палату для внесения изменений в реестр (ЕГРН). То есть застройщику не нужно самостоятельно регистрировать объект в Росреестре, это происходит в рамках межведомственного взаимодействия. (ст. 19 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

После регистрации, необходимо оформить договоры с компаниями, предоставляющими доступ к коммунальным услугам, интернету, телефонной связи и т.д.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — достаточно сложная процедура, связанная со сбором большого количества документов и тесным взаимодействием с государственной бюрократией. В последние годы в законодательство вносятся поправки, которые призваны облегчить этот процесс. Так, например, объекты ИЖС освобождены от необходимости получать разрешение, что значительно упростило строительство собственных домов для огромного числа граждан нашей страны.

На видео о сдаче дома

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область
4. Санкт-Петербург и область
5. Регионы

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства. Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

Источник