Безобразия со стороны застройщиков продолжаются! Девелоперы банкротятся, менеджмент своевременно устраняется от проблем, люди не получают своих квартир и выходят на митинги, обращаются в судебные инстанции, а государственные чиновники пытаются каким-то образом решить проблемы граждан.
Мы предприняли попытку разобраться, может ли дольщик контролировать застройщика в течение строительства и реально влиять на события, если видит, что появляются какие-то проблемы. Эксперты, к которым мы обратились, поделились своим видением данной проблемы и способами защиты, которые могут показаться нашим читателям небезынтересными.
Несмотря на старания законодателей, которые из кожи вон лезут, пытаясь обезопасить дольщиков от мошенничества застройщиков (или от неисполнения последними своих обязательств без злого умысла), известия о подобных случаях появляются в СМИ с завидной регулярностью.
Как строят монолитный дом — от котлована до благоустройства / инфографика
Каждая редакция ФЗ-214 выглядит весьма внушительно — каждый раз нам кажется, что вот теперь-то уже точно дольщик может смело вносить деньги, и твердо верить в то, что получит ключи от новой квартиры точно в оговоренные сроки. Однако на деле почему-то выясняется, что те или иные положения по каким-то причинам просто не выполняются, проверяющие структуры смотрят на нарушения закона сквозь пальцы. Что, собственно, и приводит к тому, что история с дольщиками повторяется чуть ли не каждый год.
Пугающий пример: банкротство топового застройщика
Речь идет не только о сравнительно небольших локальных компаниях, которые разоряются по причине не слишком грамотного менеджмента и недостаточной материально-технической базе. Банкротятся даже гиганты федерального масштаба, подтверждением чему является крах Урбан-Групп, менеджмент этой компании в течение последних нескольких месяцев до банкротства активно выводил деньги дольщиков на счета аффилированных компаний. Нарушения были зафиксированы уже после того, как стало известно о том, что компания не может выполнять свои обязательства, инициирована процедура банкротства и назначен временный управляющий.
Вскрылись и методы, с помощью которых выводились со счетов денежные средства, что, кстати, само по себе является занятием весьма непростым , так как уже давно существуют процедуры проверки целевого использования средств, как и органы, ответственные за проведение таких проверок. В частности, деньги отправлялись субподрядным организациям, которые выполняли определенные работы, а застройщик заключал договоры и подписывал сметные документы с весьма завышенными ценами.
Бизнес-план строительства многоквартирного дома (Часть 1)
В ряде случаев завышение доходило до 70-80% от среднерыночных тарифов.
Конечно, после судебного рассмотрения этих нарушений, инициированного временным управляющим, Арбитражный суд (МО) признал все эти сделки недействительными , однако стоит ли сомневаться в том, что деньги вернуть уже не получится? Скорее всего, эти компании на сегодняшний день просто прекратили свое существование, и решать проблемы будет государство, объекты достраиваются согласно «дорожной карте», разработанной специально для таких случаев. Хотя, представляется более логичным действием властей не разработка карты, а внедрение соответствующих законов и контроль их выполнения.
…И снова «старые грабли»: дольщики потеряют в любом случае
Собственно, в этом происшествии с Урбан-Групп не случилось решительно ничего нового – стандартный (хотя и очень крупный) застройщик, стандартная схема привлечения средств, стандартные методики контроля его деятельности. И самое главное – использовались стандартные же методики вывода денег.
Казалось бы, ничего особо страшного для дольщиков произойти не может, так или иначе дома должны достроиться и люди получат свои квартиры. Вот только о конкретных сроках дополнительного ожидания в заявлениях ответственных чиновников и в прессе как-то говорить не принято, как и о компенсационных выплатах.
Правда жизни такова, что дольщик может еще два-три года (а то и больше, в зависимости от степени готовности дома на момент банкротства застройщика) оплачивать съемное жилье и своевременно рассчитываться по ипотеке.
Иными словами, из-за продолжительного ожидания (платежей за аренду жилья) конечная стоимость недвижимости вполне может увеличиться вдвое, особенно, если говорить о Москве.
Если, конечно, незадачливый дольщик справится с финансовой нагрузкой, на возникновение которой он не рассчитывал, оформляя ипотеку (а это часто бывает «из последних сил», почти на пределе финансовых возможностей). Если не справится – потеряет деньги, так как права требования на недвижимость отойдут банку, часть их пойдет на погашение ипотеки, часть вернется ипотечнику, но более значительная сумма перейдет в активы банка в виде чистой прибыли после реализации объекта.
Кто и за что платит: «за чей счет этот банкет»?
Кроме того, откуда государство возьмет деньги на завершение строительства с учетом того, что с компании-банкрота «взятки гладки»? Дело в том, что одним из основных источников пополнения государственного бюджета являются налоги, взимаемые с граждан (НДФЛ).
Таким образом, при банкротстве застройщика внезапным образом солидарными инвесторами строительства становятся не только дольщики, но и все граждане Российской Федерации.
Однако если дольщики все же получат жилье, хотя сделка закроется для них менее выгодно, чем они рассчитывали, то налогоплательщики вместо получения реальных социальных благ, на которые должны были пойти налоговые отчисления, безвозмездно оплатят по счетам нерадивого застройщика.
Может ли дольщик «выйти из сделки» и вернуть деньги до окончания обозначенных сроков?
Если у дольщика механизмы, позволяющие своевременно определить возникновение у застройщика проблем и как-то повлиять на ситуацию? Ведь вспоминая о проблемах Урбан-Групп, можно отметить, что крах этот (хотя, скорее, крупная афера) не был каким-то одномоментным событием, деньги выводились в течение многих месяцев. И если бы признаки были замечены вовремя, кто знает, может быть, можно было бы спасти часть суммы, предназначенной для продолжения работ.
Собственно, вот что говорит закон: дольщик может рассчитывать на компенсацию, если сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются , но он не может что-то требовать от застройщика, если оговоренный срок еще не наступил, но работы почему-то запаздывают. Означает ли это, что инвесторам строительства остается только дождаться просрочки (на два месяца), и лишь затем добиваться чего-либо? Но если так, то у застройщика есть достаточно много времени, чтобы исчезнуть с деньгами.
Но это не все, что говорит закон по этому поводу. Дольщик может разорвать договор с застройщиком и настаивать на немедленном и полном возврате денег (и получении компенсации) если возникнут обстоятельства, при которых дом не может быть построен и сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки. Или – если работы будут прекращены, приостановлены.
Естественно, договор можно разорвать только по решению суда, у которого должны быть на это веские основания. Может ли дольщик предоставить суду какие-то факты? Как доказать, что строительство приостановлено?
Механизмы влияния: инициативная группа и органы контроля
Для того чтобы защитить свои интересы, еще момента начала строительства дольщики должны мониторить проведение работ. Желательно сформировать инициативную группу, которая будет представлять интересы всех соинвесторов, контролируя процесс строительства, направлять застройщику запросы, вести конструктивный диалог, а при возникновении проблем – принимать участие в судебных разбирательствах.
Стоит знать, что уже с 2017 года закон предполагает, что застройщик должен сопровождать проектную декларацию графиком строительства, в котором указываются этапы проведения работ. Этот график необходим для проверки деятельности застройщика контролирующими органами (в Москве этим занимается Москомстройинвест, а в МО – структура Минстроя). В случае выявления нарушений по срокам контролирующий орган направляет заявление в суд, который и принимает решения о штрафах или прочих санкциях, вплоть до инициации процедуры банкротства.
Собственно, именно контролирующие органы являются для дольщика основным инструментом влияния на застройщика, инструментом, способным защитить деньги.
Существуют признаки, позволяющие дольщику понять, что возможно скорое появление каких-либо проблем у застройщика. Главный – приостановка работ на стройплощадке, что можно диагностировать посредством регулярного посещения объектов (застройщик не может в этом отказать, так как возможность наблюдения за ходом работ прописана в законодательстве), установки видеокамер. То есть, если представители инициативной группы дольщиков видят, что этапы строительства, заявленные застройщиком, не соблюдаются, или что работы приостановлены, они могут направить застройщику соответствующие вопросы (разумеется, документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом).
После этого менеджмент компании должен предоставить ответ, на основании которого дольщики планируют дальнейшие действия. А именно: если объяснения причин приостановки строительства не удовлетворяют дольщиков или если руководство воздерживается от общения с дольщиками, необходимо обратиться в орган контроля. Основанием для проверки является ответ на запрос (или его отсутствие), если при проверке будут выявлены нарушения – в суд отправится заявление о санкциях, к которому добавятся заявления остальных дольщиков о разрыве договора.
Жизнь после решения суда: что дальше?
Таким образом, у застройщика будет несколько путей выхода из ситуации. Он может инициировать процедуру банкротства или вернуть деньги дольщикам, подавшим иски (если их не так много и останутся средства для продолжения строительства).
Есть вероятность, что после судов денег на продолжение строительства у застройщика уже не останется. Однако в любом случае компания не сможет вывести деньги со своих счетов, так как на момент начала проверки Минстроем последние будут заблокированы. В этой ситуации застройщикам придется готовиться к ожиданию – строительство будет возобновлено после того, как будет инициирована и проведена процедура банкротства, и определена компания, которая будет заниматься окончанием строительства.
Советы от участников рынка долевого строительства: слово экспертам
Словом, механизмы контроля деятельности застройщика и оперативного выявления проблем существуют. А о том, насколько они эффективны и есть ли какие-то нюансы по их использованию, расскажут непосредственные участники рынка долевого строительства. Итак, слово экспертам:
Алексей Перлин
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
В большинстве случаев следить за ходом строительства проекта можно в режиме online с помощью камер круглосуточного видеонаблюдения и по регулярно обновляемым фотоотчетам, формируемым на сайте проекта. Если клиент видит, что в объектив камеры долгое время не попадают рабочие, а последний фотоотчет был создан несколько месяцев назад – стоит обратить на это внимание.
Разобраться в ситуации поможет отправка запроса в Мосгосстройнадзор, который, в свою очередь, на регулярной основе осуществляет контроль строительства объекта и обеспечивает своевременное рассмотрение обращений граждан. Также ежеквартально застройщик предоставляет в Москомстройинвест промежуточную бухгалтерскую отчетность и одновременно с этим вносит в проектную декларацию изменения о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Кроме того, сроки и качество строительства жилого комплекса можно проверить в том числе и по косвенным признакам. Обратите внимание, не прекращается ли ведение рекламы объекта, обновляется ли документация на официальном сайте, ведется ли новостная лента.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Если вы уже приобрели квартиру в новостройке на этапе возведения, уделив при этом достаточно внимания выбору застройщика и самого объекта недвижимости (посетили строительную площадку и проверили документацию) вам остается только наблюдать за процессом. И если с этапами возведения этажей ситуация достаточно проста для контроля, то по завершению данного этапа динамика не будет столь заметной, так как большинство работ теперь происходит внутри – монтируются межквартирные стены, ведется отделка мест общего пользования, устанавливается лифтовое оборудование и т.д. Поэтому некоторые покупатели проявляют озабоченность по поводу отсутствия очевидных изменений на строительной площадке, в таком случае мы советуем приехать на стройку и убедиться своими глазами. На нашей строительной площадке нет глухого ограждения, и даже в вечернее и ночное время можно видеть, как ведутся работы.
Мария Могилевцева-Головина
Директор по продукту «Сити-XXI век»
Добросовестные застройщики ведут открытую информационную политику в процессе строительства, информируют дольщиков по всем доступным каналам: это фотоотчеты на сайтах, группы в социальных сетях, веб-камера на площадке и т.д. Отделы продаж постоянно находятся на связи с клиентами и отвечают на все интересующие вопросы. Также устраиваются экскурсии для всех желающих.
Как можно самостоятельно оценить темпы строительства? Для этого достаточно отслеживать количество строителей и других рабочих на площадке, анализировать темпы возведения домов (если один этаж строится больше недели, это повод поинтересоваться у застройщика, чем вызвано замедление). Для этого раз в квартал можно посещать объект, либо делать это чаще — по мере необходимости.
Алексей Лухтан
Руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Lexion Development»
Государство делает все возможное, чтобы в стране понятие «обманутый дольщик» больше не фигурировало. Пока новые правила игры, когда застройщик работает через эскроу-счета, а дольщик со спокойной душой ожидает окончание строительства, действует не в полную меру (только с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на эскроу-счета), некоторые методы контроля за его деятельностью все-таки существуют.
Во-первых, действует государственный информационный портал, на котором можно наблюдать все процессы строительства того или иного проекта недвижимости. На сайте — наш.дом.рф публикуется динамика стройки проекта, чтобы каждый дольщик был в курсе, что происходит с его объектом с определенной регулярностью.
Во-вторых, можно самостоятельно следить за стройкой и сверять данные с проектной декларацией, опубликованной на официальном сайте застройщика или проекта.
И в-третьих, намного легче проверить застройщика, если он строит не на свои деньги, а на кредитные, так как наличие собственных денег проверить никак нельзя, а когда есть выданная, официально подтвержденная кредитная линия крупным надежным банком – это дополнительная гарантия завершения строительства и, соответственно, менее рискованная ситуация.
Юлия Зубарик
Основатель градостроительного бюро «Master`s Plan»
У участника долевого строительства есть ряд возможностей контролировать работу застройщика. О контроле этапов строительства сказали выше. Что же касается контроля параметров дома, таких как отделка фасадов и входных групп или, к примеру, производитель лифтового оборудования, то здесь все сложнее.
Если дольщику кажется, что застройщик строит не так, как обещал, то в первую очередь следует обращаться к застройщику с требованием показать документы, в соответствии с которыми он работает. Все технические параметры указаны в декларации, в том числе материалы, из которых строится дом. Но указаны они довольно размыто. К примеру, отделка холлов керамогранитом может означать, что застройщик может поставить плиты по 500 рублей за квадратный метр, а может по 5000 На каждую часть дома есть документы, которые могут меняться по согласованию с соответствующими органами. Если дольщика не устраивает качество строительства, у него одна дорога – в суд.
Филипп Литвиненко
Директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов «Московского Кредитного банка»
Согласно поправкам в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.
Для выполнения требований законодательства банки сформировали компетентные команды, нарастили численность подразделений банковского сопровождения и проектного финансирования, усилили экспертизу финансового и документального контроля. Наш банк создал всю необходимую инфраструктуру для работы со специализированными счетами застройщиков.
Андрей Копытин
Первый заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ»
Существующие на сегодняшний день правила долевого строительства ЖК предусматривают достаточно много инструментов контроля качества возводимого жилья для рядового потребителя, о которых в то же время мало кто знает. При этом подавляющее большинство необходимой для этого информации находится в открытом доступе и публикуется на сайте Застройщика, либо на сайтах городских органов власти, так или иначе связанных с процессом реализации инвестиционного объекта (Портал Правительства Москвы, Москомстройинвест, Москомархитектура, Мосгосстройнадзор). 31 августа 2018 года приказом №996/пр Минстроем утверждена новая форма проектной декларации, которую все застройщики обязаны публиковать в открытом доступе.
На что же обратить внимание при выборе объекта софинансирования в процессе строительства: 1 В первую очередь это раздел 6 — финансовые результаты застройщика в текущем году. Наличие убытков по финансовой отчетности, равно как и значительные кредиторские задолженности, являются плохих знаком для дольщика.
2 Также следует обратить внимание на раздел 10.3, а именно – на компанию, разработавшую проектную документацию. Как правило, здесь выступают от 3 до 5 организаций, первой из которых указывают генпроектировщика, а последующие – субподрядчики, выполнявшие отдельные разделы проектной документации. Если в качестве первых лиц выступают малоизвестные молодые компании, либо в их портфолио вы не нашли значительного количества выполненных объектов жилой застройки, то вместе с генподрядчиком вы рискуете испытать все прелести недостаточного опыта проектировщика. Это могут быть как нерациональные и низкокачественные проектные решения, так и попросту сорванные сроки строительства. Выбирайте объекты, спроектированные крупными опытными компаниями, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.
Красавин Александр Сергеевич
Первый заместитель председателя правления «Баркли»
В проектах от комфорт-класса до элитного сегмента дольщики могут наблюдать за динамикой строительных работ в социальных сетях, непосредственно на площадке устанавливают видеокамеры, а на «Ютубе» можно посмотреть передачи о ходе строительства, которые на местах снимают журналисты.
В наше время дольщики постоянно могут быть в курсе всего, что происходит на строительной площадке, при этом не выезжая на объект лично.
Источник: novostroev.ru
Сдача новостройки в эксплуатацию
Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.
Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, застройщик должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.
Как подтверждается качество и безопасность новостройки
Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.
Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.
Законодательные акты и порядок оформления разрешений
Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.
Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.
После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:
- Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
- Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.
Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:
- Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».
Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.
Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.
- На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).
Что должно быть готово к моменту итоговой проверки
До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:
- Строительно-монтажные работы;
- Работы по организации инженерных коммуникаций;
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
- Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
- Обмер объекта сотрудниками БТИ
Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по договору долевого участия в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.
Заселение и ремонт
До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.
Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.
В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения права собственности недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.
Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.
Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.
Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.
Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.
Источник: www.realtypress.ru
Усадка новостройки: когда делать ремонт?
Выбирая квартиру в новостройке, большинство покупателей отдают предпочтение так называемой «черновой отделке». На практике это обычно означает, что новоселы получают во владение стены («коробку») с по.
Выбирая квартиру в новостройке, большинство покупателей отдают предпочтение так называемой «черновой отделке». На практике это обычно означает, что новоселы получают во владение стены («коробку») с подведенной водой, газом, электричеством и отоплением, а все остальные работы – от выравнивания пола и стен до установки сантехники, мебели и бытовой техники – они выполняют самостоятельно или привлекают специалистов. Несомненно, такой подход позволяет преобразовать пространство квартиры в соответствии с представлениями хозяев об уюте и комфорте, а также воплотить самые смелые идеи в оформлении интерьера. Однако перед тем как приступать к серьезному ремонту, многие задумываются: «А время ли его начинать?»
Специфика новостроек состоит в том, что здание, наращивая этажи, дает усадку, а иногда этот процесс продолжается и после завершения строительства. В результате, в стенах и перекрытиях могут появляться микротрещины, возникать перекосы, порой не заметные человеческому глазу, но способные повредить отделку помещений. И новоселы, напуганные рассказами о внезапно треснувшей плитке или отвалившейся штукатурке, откладывают ремонт в новом доме до лучших времен.
Чтобы разобраться в правде и мифах об усадке, мы обратились к специалистам и попросили их рассказать, когда лучше начинать ремонт в новостройке, а также дать рекомендации относительно выбора строительных и отделочных материалов.
Ниже приводим полученные ответы.
Как Вы считаете, можно ли приступать к полноценному ремонту в новой квартире в первый же год, сразу после получения ключей?
«Распространено мнение, что в первый год лучше не делать ремонт в квартире, поскольку впоследствии могут появиться различные проблемы с трещинами, дом дает усадку, ему необходимо «отстояться» (как говорят в народе). Но это больше миф, ибо того времени, в течение которого дом строится, достаточно для конструктивной усадки. Усадка больше связана с движением грунта, поэтому аналогичная проблема много позже может возникнуть и в старом доме.
Трещины, которые появляются в новом доме спустя какое-то время, чаще связаны с общими недостатками конструкции дома, в основном, с несоблюдением технологий в отношении строительных материалов и прочих нюансов, например, спешки со сроками сдачи новостройки.
Я бы рекомендовал обратить больше внимания на следующее: если есть возможность не торопиться с ремонтом и заселением, переждите хотя бы первую зиму после сдачи дома. Тогда вы сможете проверить, насколько теплой получилась конструкция стен, нет ли промерзаний в морозы, герметичны ли стыки в дождь, убедиться в работоспособности отопления. Этот совет больше подходит для той ситуации, когда дом сдается в теплый сезон, отопление только испытывают, и сложно узнать, насколько качественная теплоизоляция в монолитно-кирпичных домах, хорошо ли заделаны швы в домах панельных, и т.д.»
«Заказчики периодически спрашивают меня, когда начинать ремонт в новой квартире. Однозначного ответа дать не могу – его просто не существует. Всё индивидуально и зависит от многих факторов. Насколько хорошо построен дом? Будет он давать усадку в течении года или 5 лет? Сделан ли ремонт у ваших ближайших соседей? Есть ли у вас время ждать, или надо переезжать быстрее?
Какой ремонт вы планируете? И так далее…
Для примера расскажу о ремонте в своей квартире. Монолитно-кирпичный, 28 этажей, дом-долгострой стоял до сдачи года три. Когда выдали ключи в июне 2012 года, я сразу же начал делать ремонт, поскольку нам было нужно въехать до сентября (дочка шла в первый класс). Ремонт продолжался 3 месяца в буквальном смысле слова днем и ночью. И, о, чудо!
5 сентября, мы въехали в квартиру. Из жильцов я закончил ремонт первым. Стены у меня под покраску, гипсовые карнизы, ГКЛ потолок.
Соседи вокруг ремонтировались – слева, справа, снизу. Было шумно, но терпимо. Прошёл год: у меня в квартире не было ни одной трещинки.
И вот к ремонту приступили соседи сверху! Они начали с демонтажа стен вентканалов. Два дня у меня дома был ад: работа отбойника, куски падающих стен на потолок и протечка воды сверху. В результате, потрескался потолок из ГКЛ, гипсовые карнизы треснули, залит потолок в ванной, треснули 2 плитки в санузле, где проходит вентканал. Всё за два дня.
Я к этому отнёсся философски: я знал, на что шёл, начиная ремонт раньше всех, и понимал, что так и будет со временем. Ремонт квартиры сверху закончили месяц назад. На лето планирую делать себе косметику, перекрасить стены, реставрировать гипс и потолок.
Мне кажется, главный враг вашего ремонта – это соседи сверху. Лучше дождаться окончания их ремонта. Дом может давать усадку долго, либо не давать ее вообще, как повезёт. И потом соседи стяжкой и стенами ещё «догружают» дом (30-40 тонн на 100 метровую квартиру).»
«Это достаточно глобальный вопрос, и многое зависит от конкретной ситуации.
Насчет даты начала ремонтных работ: безусловно, безопаснее всего производить работы последним. Но это означает, что квартира будет стоять, а ее владелец отсрочит удовольствие от проживания в ней. А жизнь, как известна, одна. Кроме того, по опыту, ремонты затихают лет через 7-10 после ввода дома в эксплуатацию, так как в каждом доме достаточно большое количество инвестиционных квартир. А это означает, что даже если через 2-3 этажа у вас будет происходить ремонт, то риск появления трещин увеличивается в разы.
В панельном доме риск появление трещин намного меньше, чем в монолитно-кирпичных и кирпичных домах. Это связано с конструктивом домов и степенью их готовности.»
«Ремонт делать можно и даже нужно. Самое главное — это чтобы соблюдались технологии. Многие спорят о том, что новый дом может просесть, но в действительности это не так. Усадка чаще всего есть незначительная, и она никак не влияет на небольшие деформации, которые происходят в доме. Если, например, в монолитном доме пошли трещины по стенам, значит, они были сделаны некачественно. И от подобной ситуации сложно уберечься, независимо от других обстоятельств.»
Можно ли решить проблемы, связанные с усадкой дома, за счет выбора материалов, более устойчивых к деформации, или специальных технологий?
«При усадке дома трещина может нарушить и целостность плитки. Насколько технологии и материалы могут минимизировать последствия усадки, сказать трудно.
Отчасти уберечь ремонт возможно, но не от самой усадки, а от незначительных недостатков, допущенных в строительстве дома.
Технологии эти обычно связанны с фальшстенами и потолками, с эластичным примыканием их к несущим конструкциям дома. Качественные отделочные материалы, к примеру, финишные шпатлевки и краски предохранят от микротрещин. В общем, если вы рассчитываете на качественный ремонт, который прослужит долго, помните поговорку «скупой платит дважды». А с усадкой дома — тут как повезет! »
«Чтобы избежать трещин, я рекомендую использовать обои на тканевой основе, натяжной потолок, паркет на пол. Если стены под покраску, то я клею фасадную сетку (вместо обычной под штукатурку), стеклохолст (либо флизелин). Фактурную штукатурку не делайте. Если потолок ГКЛ, то под покраску — флизелин. Паркету нужно дать отлежаться в квартире недели две, чтобы он приспособился к климату.
Плитка может треснуть, от этого никто не застрахован, но это не означает, что не надо клеить плитку. Главное — хорошо подготовить основание. На самом деле, в ремонте очень много аспектов и нюансов, начиная с возведения стен квартиры и обязательного их армирования и заканчивая финишной уборкой и сдачей квартиры.»
«Относительно материалов рекомендаций много. Стены лучше строить из пазогребневой плиты, геометрия которых такова, что слой клея минимален, а значит, минимальна и осадка. При устройстве стен и потолков из гипсокартона, ГКЛ лучше делать в 2 слоя, а сверху клеить стеклохолст. При изготовлении стяжки следует не только армировать сеткой, но и по периметру устанавливать демпферную ленту. При выборе отделочных материалов надо учитывать, что обои скрывают часть трещин, оставляя их за своим слоем.»
«Что касается ремонта, то начну с особенностей укладки плитки. Главное начать с хорошей подготовки под плитку: качественно отштукатурить стены, правильно выбрать гребенку (размер зубцов гребёнки определяется исходя из размера плитки). Внимательно следите за тем, чтобы толщина клея не была больше, чем рекомендует производитель. В противном случае велика вероятность, что плитка может потрескаться или отпасть.
Если стены вы делаете под покраску, то, возможно, на углах и на межкомнатных перегородках могут пойти небольшие трещинки. Поэтому рекомендую использовать гладкий флезилин, а потом уже красить стены. Если образуются микротрещины, то из под флизелина они не будут видны, а большие щели проявляться как небольшое смещение.
Если вы используете гипсокартон, необходимо проклеить стыки между поверхностями и металлоконструкциями специальной уплотнительной лентой, которая смягчает вибрации и препятствует появлению трещин.
Что касается основных моментов: если вы делаете стяжку пола, необходимо по периметру соблюдать все деформационные швы, а само помещение обязательно делить по проемам, чтобы стяжки были не связаны.
То же самое делайте с ровнителем: если вы его используете, следите, чтобы он не касался стен, и не забывайте делить его по помещениям. Обратите внимание, что при укладке напольного покрытия выровненная поверхность по параметрам влажности должна соответствовать требованиям, предъявляемым производителем.
Я бы рекомендовал искать новоселам компетентных строителей и перед началом ремонта узнать, как они работают. Спросите у них, по какой технологии они выполняют работы, каким образом осуществляют подготовку, какие материалы рекомендуют использовать на каждом этапе. И уже на основании этой информации, вам будет понятно какой специалист перед вами. Ведь сами технологии неизменны.»
Благодарим всех экспертов, принявших участие в подготовке материала.
Источник: ideas.homechart.ru