Постановка на учет дома без разрешения на строительство

В России любое право собственности на недвижимое имущество требует обязательной регистрации — только после этого у покупателей появляется право им распоряжаться. Кроме того, сам объект надо зарегистрировать в специальном государственном кадастре недвижимости (ГКН). Эту информацию можно использовать как доказательство, что дом или квартира принадлежит собственнику. Разбираемся, как устроена эта процедура и какие на это предусмотрены сроки.

Кадастровый учёт недвижимости регулируют законы № 218-ФЗ и № 221-ФЗ . Сведения об объекте должны вноситься в ГКН, а регистрация прав на собственность и обременения — в ЕГРН (ранее — ЕГРП).

На первом ресурсе размещаются данные обо всём недвижимом имуществе, расположенном на территории страны. По сути, ГКН подтверждает, что объект находится в определённом месте. В ЕГРН собирают информацию о сделках с недвижимостью. Все сведения дублируются на официальном ресурсе Росреестра .

Зачем всё это нужно знать покупателю? Информация из ЕГРН может пригодиться в самый неожиданный момент: в базе сохраняются сведения о прошлых собственниках, судебных тяжбах, связанных с имуществом и так далее.

Как узаконить реконструкцию садового дома?

Когда недвижимость подлежит кадастровому учёту

Недвижимость обязательно ставится на кадастровый учёт в следующих ситуациях:

1. Возведение нового дома. В этот момент зданию присваивается новый адрес.
2. Изменение характеристик здания. Например, увеличение площади сооружения на зарегистрированном собственном участке.
3. Снесение объекта, когда на него уже были выданы правоустанавливающие документы.

В случае с частными строениями на кадастровый учёт ставят в одно время с регистрацией прав собственности. В отличие от многоквартирных домов, дом на кадастровый учёт ставит, как правило, сам застройщик. После чего жилец может оформлять право собственности.

Кстати, земельные участки также подлежат кадастровому учёту. При этом следует чётко обозначить границы, чтобы избежать разбирательств с соседями. Если площадь участка увеличилась, дополнительные метры также придётся регистрировать. Касается это и возведённых строений.

Вовремя поставить недвижимость на кадастровый учёт — это значит избежать претензий от налоговой. Правоустанавливающие документы на земельный участок и на дом потребуются при реализации недвижимости. Ведь покупатели предпочитают приобретать юридически «чистое» имущество, если речь идёт о вторичном рынке.

Как проверить недвижимость

Если вы сомневаетесь , безопасно ли покупать конкретный объект, стоит найти на него всю информацию. Например, для проверки регистрации объекта недвижимости нужно воспользоваться официальным сервисом Росреестра . В поисковую строку сайта достаточно ввести кадастровый номер или полный адрес квартиры (дома). В выписке ГКН будет указана следующая информация:

• вид объекта недвижимого имущества;
• данные об границах, если это земельный участок;
• площадь квартиры или дома;
• сведения о территориальном расположении объекта;
• данные о планировке и перепланировке;
• регистрационный номер и дата постановки в ГКН.

Если необходимо получить информацию из ЕГРН, соответствующую выписку можно заказать на сайте Росреестра — за 200 рублей. Полная информация об объекте, включая историю собственников, стоит 350 рублей.

Техплан дома для постановки на кадастровый учёт.Какая информация содержится и какие документы нужны?

В выписке из ЕГРН содержатся:

• наименование недвижимости и её площадь;
• адрес места расположения;
• условный или кадастровый номер;
• данные о сделках и собственниках;
• наличие обременений, ограничений или ареста;
• информация о судебных разбирательствах.

Такая информация потребуется для различных ситуаций: для сдачи объекта в аренду, продажи, дарения и других сделок.

Список необходимых документов зависит от типа регистрируемой недвижимости. Если на кадастровый учёт ставится многоквартирный дом, то застройщик предварительно должен получить разрешение местной администрации на ввод объекта в эксплуатацию. После чего может самостоятельно подать заявку на кадастровый учёт. В некоторых случаях этим вопросом занимается представитель администрации.

Помимо самого здания, в Росреестре регистрируют квартиры и территории общего пользования: чердаки, подвалы, хозяйственные помещения, лифтовые шахты. Для этого требуется предоставить следующий пакет документов:

• гражданский паспорт заявителя;
• заявление установленного образца;
• техническая документация на объект;
• разрешение администрации о вводе новостройки в эксплуатацию;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• чек об оплате госпошлины;
• копия договора долевого участия или купли-продажи;
• акт приёмки-передачи квартиры (ДДУ).

Если требуется зарегистрировать частный дом, необходимо также предоставить заключение кадастрового инженера либо технический план. Стоимость подобной услуги будет зависеть от региона расположения объекта, площади строения и земельного участка. Например, в Московской области за заключение кадастрового инженера по участку в 6 соток и небольшому домику придётся отдать примерно 8000 рублей. Этот документ также потребуется для официальной регистрации перепланировки и перестройки здания.

Чтобы поставить на кадастровый учёт квартиру или дом, заявителю не придётся ничего платить. Не имеет значения, кто обращается — физическое или юридическое лицо, для всех услуга предоставляется бесплатно. Если предстоит зарегистрировать право собственности, госпошлина для граждан составляет 2000 рублей, для компаний — 22 000 рублей.

Сроки постановки на государственный кадастровый учёт отличаются в зависимости от типа сооружения и места, куда подавались документы. Максимальный период рассмотрения документов предусмотрен для МФЦ. Этот срок может достигать 12 дней.

Когда собственник квартиры поставит подпись в акте приёмки-передачи и заберёт ключи — это ещё не будет означать, что он стал полноправным владельцем жилья. Имущество необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Собственнику придётся подождать некоторое время, чтобы были соблюдены все законодательные нормы. Девелопер в это время занимается следующими процедурами:

1. Оформляет протокол, в котором отражено распределение жилой и коммерческой недвижимости.
2. Получает технический паспорт на сооружение. В документе: этажность строения, планировка каждой отдельной квартиры, общий метраж дома. Техпаспорт согласовывают и выдают в отделении местного БТИ.
3. Получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в местной администрации. Например, в Департаменте архитектуры и градостроительства.
4. Ставит дом на учёт в ГКН. Когда здание пройдёт процедуру, ему будет присвоен почтовый адрес.

До 2017 года существовало правило — обязательное наличие кадастрового паспорта после регистрации только что возведённой недвижимости. Сегодня этот документ не требуется — все данные фиксируются в единой базе Росреестра.

Источник: realty.ya.ru

Незарегистрированные дома под угрозой сноса

3 июля 2016 года был принят федеральный закон N361-ФЗ, вступивший в силу 4 июля, который внес существенные изменения в действующий закон о кадастре. В новой редакции необходимый для постановки на учет в ГКН «технический план» (ч. 8 ст. 41 закона о кадастре) подразумевает необходимость разрешения на строительство объекта недвижимости. И при подготовке технического плана на объект ИЖС теперь требуется представить разрешение на строительство в обязательном порядке.

Более подробно по этой теме читайте в статьях «Все, это конец»: У российских дачников начались массовые проблемы с регистрацией домов» и «Закон дачных ковшей», опубликованных 24 октября 2016 г. на страницах сайта «Недвижимость» и журнала «Коммерсант».

Дачная амнистия для ИЖС закончилась!

В данных изданиях утверждают, что дачная амнистия для ИЖС фактически закончилась. Владельцы домов, построенных на землях для ИЖС, больше не могут их задекларировать: кадастровые палаты отказывают им в регистрации, требуя разрешение на строительство, которого почти ни у кого нет. А значит, собственники таких домов автоматически стали нарушителями законодательства. Об этом пишут в журнале «Коммерсант-Деньги» и на сайте Недвижимость — NEWSru.com. Как отмечают издания, если «дачная амнистия» де-факто уже не работает, то это касается обладателей около 60 млн незарегистрированных строений, которые по закону могут быть снесены.

Владельцы домов на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), столкнулись с неожиданной проблемой: при попытке задекларировать свои дома они получают отказ — приостановку в осуществлении государственного кадастрового учета. В кадастровых палатах у них стали требовать разрешение на строительство дома. У большинства граждан этого документа нет.

С 2006 года в России действует упрощенный порядок регистрации права собственности на дачные и садовые дома — «дачная амнистия». На ИЖС «дачная амнистия», казалось бы, не распространяется. Однако собственники недвижимости на землях под ИЖС спокойно пользовались этой возможностью.

• Как утверждалодин из участников земельного рынка: «Когда ввели упрощенный порядок регистрации права, основанием для регистрации стал правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешение на ввод в эксплуатацию дома. При этом по «дачной амнистии» разрешение на ввод тоже не требуется. «Дачная амнистия» действует до 1 марта 2018 года. Чтобы получить разрешение на ввод, нужно разрешение на строительство. Однако поскольку до 1 марта 2018 года разрешение на ввод не требуется, соответственно, люди и не оформляли разрешение на строительство, поскольку его в принципе в кадастровой палате не спрашивали».

А с июля этого года начали «спрашивать».

• «Да, действительно, в связи со вступлением в силу изменений, изложенных в 361-ФЗ, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, построенного на участке с видом разрешенного использования для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), необходимо представить разрешение на строительство,— подтверждает первый заместитель руководителя Московского областного БТИ Александр Беднягин.— При отсутствии разрешения кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом».

По данным Минэкономразвития, количество земельных участков, которые выделялись гражданам под индивидуальное жилищное строительство, но дома на них так и не были зарегистрированы, доходит до 4,4 млн.

Однако если «дачная амнистия» де-факто уже не работает, то это касается обладателей около 60 млн строений, права на которые не зарегистрированы. По данным Росреестра, это 38% объектов, учтенных в ГКН, общей стоимостью свыше 701 трлн руб.

• «У очень многих возникли проблемы, поскольку все ориентировались на схему постановки объектов на учет по декларации. Ведь что такое декларация? Это значит, что дом должен стоять! И только после этого его можно задекларировать по факту», — объясняет гендиректор центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.
• Он рассказывает, с чем столкнулся один из клиентов его компании: «После того как он получил отказ из кадастровой палаты по декларации, он пошел получать градостроительный план земельного участка. Это первая стадия, связанная с получением разрешения на строительство. В ответ он получил отказ, к которому был приложен фотоплан — аэрофотосъемка его участка. И ему указали, что на его участке есть незарегистрированное строение. В результате чего он является нарушителем, и градостроительный план ему выдать не могут.И сейчас огромное количество людей в один момент стали нарушителями. А завтра им увеличат налог на землю в разы, поскольку у них неоформленные строения, как громогласно обещают законотворцы Москвы и Подмосковья»,- говорит Денис Владиславлев.

Изменение законодательства относительно самовольных построек

В Минэкономразвития заявили, что «дачной амнистии» этот вопрос не касается, никакого изменения требований относительно пакета документов для регистрации права на объект недвижимости не произошло, а необходимость получения разрешения на строительство не отменялась.

В последние годы меняется законодательство относительно самовольных построек. Распространены случаи строительства многоквартирных домов на земельных участках, для этого не предназначенных, или построек, не обладающих признаками объектов индивидуального жилищного строительства и используемых для мошеннических действий с земельными участками.

Оформление через суд

В Росреестре поясняют, что в соответствии с законодательством объекты недвижимости, созданные без получения необходимого разрешения, являются самовольными постройками. Из этого следует, что все, кто построил дом на участке под ИЖС и у кого нет разрешения на строительство, уже являются нарушителями.

• «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судомлибо в предусмотренных законом случаях за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка»,—говорят в Росреестре.

То есть вместо упрощенного декларирования собственники должны найти деньги и время, чтобы идти в суд.

• «Официальная схема действий— дождаться официального отказа из Росреестра в оформлении кадастрового паспорта, далее подать в суд на предмет оспаривания этого отказа. Мы ожидаем, что решение суда в данном случае будет в пользу граждан, поскольку в законе нет прямых указаний на то, что для постановки на кадастровый учет необходимо предоставлять в пакете документов разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — это внутренний регламент Росреестра.
• Уже с положительным решением суда Росреестр обязуется поставить объект на кадастровый учет, после чего можно оформить право собственности»,— рекомендует заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Самострой и налоги

Тех, кто не сможет свои строения легализовать, уже практически наверняка ждут повышенные налоги на землю. Ведомства пока соревнуются, кто предложит более высокие повышающие коэффициенты.

Минэкономразвития ранее предлагало увеличить земельный налог в шесть раз для собственников незарегистрированных строений. Правительство Московской области предлагает поступить более гуманно — увеличить налоги на землю в пять раз от кадастровой стоимости.

Вывод рынка недвижимости из тени

В последнее время власти анонсировали вывод рынка недвижимости из тени. Но на практике идет обратный процесс: владельцам недвижимости усложняют легализацию собственности.

Александр Беднягин, который говорит, что для владельцев объектов ИЖС существует четкий алгоритм получения разрешения на строительство через МФЦ, признает, что на практике процедура оформления документов на построенные жилые дома встретила новый административный барьер, минимальный срок преодоления которого займет не менее 40 дней.

В Минэкономразвития давно предлагали требовать разрешение на строительство жилых домов даже в условиях «дачной амнистии», напоминает Эмиль Вильданов, первый заместитель гендиректора «Вектор Инвестментс»:

• «И теперь, согласно федеральному закону от 13 июля 2015 года N258-ФЗ, строения должны соответствовать требованиям планировки территории, правилам землепользования и застройки. Подтвердить соответствие дома таким требованиям простой декларацией в рамках «дачной амнистии» попросту невозможно».

Что ждёт садоводов и огородников?

Жизнь усложнилась не только у владельцев жилых домов (ИЖС), но и у дачников, садоводов и огородников. Огородники, например, до сих пор вообще были, по сути, бесконтрольными.

• «У них даже не было схемы внутренней организации, допускалось, что она от руки может быть нарисована. А новой редакцией закона о садоводческих товариществах им сразу вменили требование провести проект межевания. Это достаточно серьезный градостроительный документ, который идет через субъекты РФ. Его стоимость может легко влететь огородникам в полмиллиона. Без него никакие операции по межеванию общих границ или земель общего пользования уже сейчас невозможны»,— утверждает Денис Владиславлев.

Технический план вместо декларации

Садовым некоммерческим товариществам (СНТ) и дачникам теперь нужен проект планировки территории.

• «Этот документ подразумевает, чтобы по факту в СНТ были организованы все проходы для пожарной техники, была восстановлена вся инфраструктура, пожарные пруды. Единицы смогут этот документ сформировать. По стоимости это тянет уже на пару миллионов»,— говорит Владиславлев.

По его словам, этот документ сейчас требуют во всех инстанциях: от кадастровой палаты до органов местного самоуправления, в том числе пожарные, Ростехнадзор, СЭС, сетевые хозяйства. «Внутренняя организация тех или иных вопросов может браться по закону только оттуда. А скоро возникнут штрафы, когда надзорные органы не смогут проводить проверки ввиду отсутствия этого документа»,— говорит Владиславлев.

По сути, дачникам, огородникам и садоводам вменили нормы индивидуального жилищного строительства, которых они никогда не придерживались. То есть де-факто все «амнистии», какие и были когда-то для владельцев недвижимости, у властей разом закончились.

• «В части строений действующая до 2018 года «дачная амнистия» будет полностью дискредитирована, ибо с 1 января придется обязательно делать технический план — серьезный и не для всех дешевый документ»,— утверждает источник «Денег» на земельном рынке.

Технический план вместо декларации будет требоваться уже с 1 января 2017 года, хотя формально «дачная амнистия» будет действовать еще год.

Источник: maystroff.ru

Болезни роста: россияне жалуются на нелегальных кредиторов

По данным Банка России, нелегальные кредитные организации всё чаще действуют через интернет: в 2022 году таких было свыше трети из общего числа выявленных нарушителей закона. Большинство из них рекламирует свои услуги через платформы объявлений и социальные сети, что привлекает молодежь в возрасте 18–24 лет. При этом многие «нелегалы» пользуются пробелами в законодательстве при осуществлении своей деятельности. В ситуации разбирались «Известия».

Нужда найдет

Как рассказали «Известиям» в пресс-службе Банка России, за три квартала текущего года регулятору удалось выявить 3618 финансовых субъектов с признаками нелегальной деятельности. Из них почти 1,5 тыс. компаний имели признаки финансовых пирамид, более 1,2 тыс. оказались нелегальными кредиторами, а свыше 900 — нелегальными FOREX-дилерами. Как показали результаты нового исследования Аналитического центра НАФИ, чаще всего со случаями мошенничества сталкивались представители молодежи (89%) от 18 до 24 лет.

В I квартале была выявлена 171 осуществляющая незаконное кредитование организация, во II — 492, в III — 558. Количество нелегальных кредиторов увеличивается в том числе на фоне общих экономических сложностей, отмечают в ЦБ РФ. Более 41% таких организаций действовали через интернет-проекты. При этом не менее 85% всех нелегальных кредиторов рекламировали свои услуги через социальные сети, включая платформы объявлений.

Как пояснили «Известиям» эксперты финансовой платформы, созданной Мосбиржей и ЦБ, нередко причиной становится отказ в помощи со стороны законно работающей кредитной организации, так что «клиенты сами находят нелегальных кредиторов, которые предлагают за небольшую плату решить любую проблему».

— Пиковые значения трафика на сайте «Финуслуги» (проект Мосбиржи) пришлись на неделе с 19 по 24 сентября, правда, именно в это время тренд улучшения условий кредитования развернулся — ставки снова стали расти, а банки ужесточили условия кредитования и требования к заемщикам, — рассказывают финансисты. — Согласно аналитическому центру «Финуслуг», индекс ставок по кредитам только в октябре вырос на 1,69 процентного пункта. На сегодняшний день средний размер полной стоимости кредита (ПСК) по потребительским кредитам в банках из топ-20 составляют 19,69% годовых.

Как сообщили в пресс-службе Ассоциации развития финансовой грамотности (учреждена Центробанком и рядом других финструктур), махинаторы рекламируют свои «услуги» в соцсетях и на сайтах объявлений, а эти площадки не входят в периметр реагирования регуляторов. Поэтому юридического механизма блокировки такой информации по аналогии с тем, как блокируют фишинговые сайты, не существует, отмечают в АРФГ.

В пресс-службе Росфинмониторинга предупреждают, что, «прежде чем связываться с неким кредитором, необходимо на сайте Банка России (есть ли у них лицензия) уточнить, что он имеет соответствующую лицензию, в том числе на осуществление банковской либо микрофинансовой деятельности». Нарушителей и организаторов махинаций ждет уголовная ответственность, в том числе по ст. 172 УК РФ («Незаконная банковская деятельность»). В МВД о данной ситуации на запрос «Известий» не ответили.

В настоящее время ЦБ РФ принимает активные меры по борьбе с такими кредиторами. Обманутый заемщик может обратиться в Службу ЦБ по защите прав потребителей финансовых услуг по факту заключения договора займа с нелицензированным заимодавцем. Многие юристы считают необходимым ввести специальные меры ответственности за нарушения законодательства о рекламе, а также ужесточить административную и уголовную ответственность. Например, ввести упрощенный порядок аннулирования регистрации юридического лица при выявлении признаков осуществления финансовой деятельности без лицензии.

Прежде чем

На рынке могут быть компании, которые изначально отвечали всем требованиям ЦБ, но затем занялись нарушениями, рассказывает эксперт компании «1Капиталь — проверенный оценщик» Дмитрий Соломников. Из-за нелегальной деятельности потребители стали жаловаться на них, после чего ЦБ внес эти организации в черный список.

— Например, есть кредитные потребительские кооперативы — они занимаются кредитованием, — поясняет Соломников. — А мы работали с кооперативом, который привлекал денежные средства под 12–15% с целью инвестирования в бизнес. На тот момент ставка по банковским вкладам была всего 8%. И кооператив действительно управлял тремя направлениями: молочная ферма, таксопарк и коллекторское агентство. Учредитель заявлял о масштабных планах, но через несколько лет кооператив перестал выплачивать проценты по займам, а затем и перестал возвращать тело займа. Обманутые клиенты стали жаловаться, и кооператив был внесен в черный список, а сейчас в отношении него открыта процедура банкротства.

По словам специалистов, нелегальные кредиторы могут прятаться под видом легальной компании. Поэтому нужно внимательно изучать договоры кредитования, залога и т.д. Основные вопросы: кто и как будет проводить оценку залогового имущества (если кредитование ведется под залог), каким образом это имущество будет реализовываться на торгах?

Нелегальными кредиторами сегодня в основном являются организации или ИП, предлагающие услуги по предоставлению займов, но не имеющие лицензии ЦБ РФ на осуществление такой деятельности, объясняет вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

— Вопрос этот с правовой точки зрения является довольно сложным, поскольку если заемщик осведомлен о правовом статусе заимодавца и согласен с условиями предоставления займа, то такой кредитор будет более чем легальным и право требования к заемщику будет действительным, — говорит Владимир Кузнецов.

Дело, однако, в том, что «нелегалы» намеренно вводят заемщиков в заблуждение относительно своего правового статуса, формируя у заемщиков доверительное отношение к предлагаемой услуге.

Таким образом, разъясняет юрист, концептуально закон не запрещает деятельность по выдаче займов в отсутствие лицензии, поскольку этот вопрос лежит в поле свободы договора, но введение потребителей в заблуждение относительно наличия лицензии можно квалифицировать по-разному: от сделки, совершенной под влиянием заблуждения или совершенной со злоупотреблением правом, до уголовно наказуемого мошенничества.

Директор юридической компании «А.Лигал» (Санкт-Петербург) Юрий Александров отмечает, что доказать «нелегальные» обстоятельства бывает достаточно проблематично, если речь не идет о выдаче одним лицом множества займов за короткий период времени различным, никак не связанным с заимодавцем гражданам. Кроме того, выдача займа с целью прикрытия незаконной деятельности может осуществляться через цепочку посредников, что также осложняет доказывание, поскольку крайне сложно доказать массовость выдачи займа одним и тем же лицом. В подобной ситуации такие лица могут сослаться на наличие дружеских отношений между собой, что невозможно объективно проверить, отмечает юрист.

— Также одним из факторов, существенно влияющим на затруднительность контроля подобных операций, является тот факт, что денежные средства могут выдаваться наличными по расписке, в результате чего такая операция не видна банкам и контролирующим органам, — говорит Юрий Александров.
Как указывает юрист, в случае займа у частного лица с доводом должника, что кредитор не имел лицензии, а потому договор кредитования недействителен в силу ст. ст. 168, 169 ГК РФ, суды очень часто не соглашаются и взыскивают задолженность.

По его словам, уголовная ответственность по ст. 172 УК РФ за подобные действия наступает только в случае, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (более 2,25 млн. рублей). А распространение информации о кредиторах через интернет, как правило, осуществляется не самими кредиторами, а посредниками. При этом подобная информация очень часто размещена в форме обещаний «помощи в получении займа», которая может предусматривать и абсолютно законные формы содействия, например в виде консультирования. Указанные обстоятельства также делают крайне затруднительным выявление лиц, осуществляющих незаконное кредитование.

Источник: iz.ru