Ппз что это такое в строительстве

Правовой режим земельного участка регулируется значительным количеством правовых актов, в совокупности образующих сложную систему. ГрК РФ выделяет четыре вида градостроительной документации:

1) документы территориального планирования;
2) документы градостроительного зонирования;
3) документация по планировке территории;
4) нормативы градостроительного проектирования.

Первые три группы документов устанавливают отдельные характеристики земельного участка, которые нужно оценивать при планировании капитального строительства. Нормативы градостроительного проектирования фактически являются инструкцией по подготовке других градостроительных документов. Знание содержания нормативов поможет оценить правильность составления и законность утверждённых документов, а значит, и риски признания их незаконными.

С учётом п. 2 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);

Презентация АО ППЗ Свердловский 2021г. Игорь Баитов.

2) документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
3) документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генпланы поселений и городских округов).

К документам градостроительного зонирования законом отнесены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

К документации по планировке территории – проект планировки территории и проект межевания территории (ППТиПМ).

Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на два уровня: региональные и местные.

Содержание, значение и особенности перечисленных документов будут рассмотрены далее, в том числе в рамках двух сравнительных таблиц, позволяющих визуализировать особенности каждого вида документов.

Постановлением Правительства РФ от 28.09.2020 № 1558 «О государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации» (вместе с «Правилами ведения государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации», «Правилами предоставления доступа органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц к сведениям, документам, материалам, содержащимся в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации»), вступающим в силу 01.12.2022, предусмотрено создание единой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности РФ за счёт интеграции государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности субъектов РФ, федеральных государственных информационных систем, предусмотренных ГрК РФ, АИС «Реформа ЖКХ», ГАИС «Управление», ГИИС «Электронный бюджет», государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы, ГИС «Типовое облачное решение по автоматизации контрольной (надзорной) деятельности», ЕИСЖС, ФГИС «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», СМЭВ, ФГИС ЕГРН, ЕМИСС, ГИС ФППД ФИАС, информационных систем заинтересованных юридических лиц посредством подключения через технологические интерфейсы.

ПЗЗ (правила землепользования и застройки), что ВАЖНО ЗНАТЬ собственнику земельного участка

1.1.1. Схемы территориального планирования

Схемы территориального планирования готовятся на всех уровнях публично-правовых образований: Российская Федерация в целом, отдельный субъект РФ, два и более субъекта РФ, муниципальное образование. П. 1 ст. 10 ГрК РФ прямо предусмотрена подготовка схем территориального планирования РФ в следующих областях:

1) федеральный транспорт;
2) оборона страны и безопасность государства;
3) энергетика;
4) высшее образование;
5) здравоохранение.

Схемы в иных областях могут разрабатываться на основании отдельных решений Президента или Правительства РФ.

По общему правилу схема готовится в отношении всей территории Российской Федерации. Возможность готовить схему в отношении части территории появляется у уполномоченных органов в случае принятия соответствующего решения Президента или Правительства РФ [1] .

Любая схема территориального планирования РФ должна содержать две составные части:

• положение о территориальном планировании;
• карту планируемого размещения объектов федерального значения.

Положение о территориальном планировании включает в себя следующую информацию: виды, назначение и наименования планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики и местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

Эти же объекты отображаются на карте планируемого размещения объектов федерального значения.

Необходимо отметить, что объектами федерального значения являются объекты, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесённым к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации. Объекты регионального и местного значения обеспечивают осуществление полномочий субъектов РФ и муниципальных образований соответственно.

Также к любой схеме территориального планирования прилагаются материалы по её обоснованию, в которых подробно описываются предполагаемые к размещению объекты федерального значения, обосновывается выбор их месторасположения, приводятся сведения об утверждённых документах стратегического планирования РФ, национальных проектах, межгосударственных и государственных программах РФ и т. д. Ценное значение имеют и многочисленные карты, включаемые в такие материалы (п. 9 ст. 10 ГрК РФ).

Схожим образом ГрК РФ регулируется статус региональных схем территориального планирования [2] .

С 11.01.2018 допускается подготовка документов территориального планирования не только одного, но двух и более субъектов РФ. По общему правилу наличие утверждённого документа территориального планирования двух и более субъектов РФ или подготовка проекта данного документа не препятствует подготовке и утверждению документов территориального планирования субъекта РФ, а также внесению изменений в утверждённые документы. В случае, если размещение объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования субъекта РФ, препятствует размещению объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования двух и более субъектов РФ, документы территориального планирования субъекта РФ подлежат приведению в соответствие, а до приведения в соответствие – не подлежат применению в части, противоречащей утверждённым документам территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, со дня утверждения.

Схемы территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ готовятся в следующих областях:

1) транспорт (железнодорожный, водный, воздушный), автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения;
2) предупреждение чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;
3) образование;
4) здравоохранение;
5) физическая культура и спорт;
6) энергетика [3] ;
7) иные области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации.

ГрК РФ также допускает подготовку схем применительно ко всей территории субъекта РФ или к её части.

Подготовка проекта схемы территориального планирования двух и более субъектов РФ может осуществляться применительно к территориям или частям территорий субъектов РФ, имеющих общую границу.

Состав схемы территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ аналогичен составу федеральной схемы. Единственное отличие заключается в том, что в региональной схеме содержится информация об объектах регионального, а не федерального значения. Схема территориального планирования двух и более субъектов РФ должна содержать информацию о линейных объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории двух и более субъектов РФ, объектах регионального значения, необходимых для реализации договоров, заключённых между органами государственной власти соответствующих субъектов РФ, а также об объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории одного из субъектов РФ.

Схемы территориального планирования муниципального района [4] по своей структуре отличаются от схем более высокого уровня. В них также содержатся сведения об объектах местного значения и их расположении. Но при этом дополнительно муниципальные схемы включают:

1) карту границ населённых пунктов (в том числе границ образуемых населённых пунктов), расположенных на межселенных территориях [5] ;
2) карту функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

Соответственно, в положение о территориальном планировании дополнительно включаются параметры функциональных зон, установленных на межселенных территориях.

При подготовке и утверждении документов территориального планирования двух и более субъектов РФ, документов территориального планирования субъекта РФ, документов территориального планирования муниципальных образований и при внесении в указанные документы изменений не допускается включать в указанные документы положения о территориальном планировании, реализация которых приведёт к невозможности обеспечения эксплуатации существующих или планируемых для размещения объектов федерального значения.

При подготовке и утверждении документов территориального планирования муниципальных образований и при внесении в указанные документы территориального планирования изменений не допускается включать в указанные документы положения о территориальном планировании, реализация которых приведёт к невозможности обеспечения эксплуатации существующих или планируемых для размещения объектов регионального значения.

До 01.06.2023 органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществившими подготовку и утверждение документов территориального планирования (а также ПЗЗ) до 11.01.2018, должны быть подготовлены сведения о границах населённых пунктов, о границах территориальных зон.

Также в срок не позднее 01.01.2024 органы государственной власти, органы местного самоуправления, утвердившие документы территориального планирования, которыми устанавливаются или изменяются границы населённых пунктов (в том числе вновь образованных), а также ПЗЗ, обязаны направить в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений о границах населённых пунктов, территориальных зон в ЕГРН [6] .

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе региональные схемы территориального планирования готовятся в форме генеральных планов.

1.1.2. Генеральные планы поселений и городских округов

Генеральный план (Генплан) может готовиться в отношении всей территории поселения (городского округа) или её части, например, только в отношении одного населённого пункта. По своему содержанию Генплан схож со схемой территориального планирования муниципального района. Этот документ включает:

1) положение о территориальном планировании;
2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
3) карту границ населённых пунктов (в том числе границ образуемых населённых пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
4) карту функциональных зон поселения или городского округа.

Соответственно, помимо информации об объектах местного значения, Генплан включает в себя параметры устанавливаемых им функциональных зон.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ [7] генеральные планы признаются нормативно-правовыми актами и подлежат оспариванию в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ.

С учётом особенностей содержания Генплана его оспаривание существенно ограничено. Доступная судебная практика свидетельствует о том, что наиболее часто Генплан оспаривается в связи с несоблюдением процедуры принятия нормативно-правового акта. В то же время при оспаривании Генплана по существу наиболее успешным является ссылка на нарушение принципа баланса интересов в сфере градостроительства (ст. 2 ГрК РФ) [8] .

1.1.3. Значение документов территориального планирования

В соответствии со ст.ст. 9 и 26 ГрК РФ принятые документы территориального планирования имеют следующее значение:

1) являются основанием для подготовки документации по планировке территории;
2) являются основанием для принятия решения о резервировании земельного участка с учётом правил, предусмотренных ст. 70.1 ЗК РФ [9] ;
3) являются основанием для изъятия земельного участка для публичных нужд в порядке, предусмотренном главой VII.1 ЗК РФ [10] ;
4) являются основанием для принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в земли населённых пунктов и застроены в рамках утверждённого градостроительного регламента при установлении или изменении Генпланом границы населённого пункта.

Дополнительно следует отметить, что функциональное зонирование, установленное Генпланом, является основанием для градостроительного зонирования, предусматриваемого Правилами землепользования и застройки.

Этот вид зонирования будет рассмотрен далее.

1.1.4. Внесение изменений в Генеральный план поселения (городского округа)

Документы территориального планирования принимаются на определённый срок. Например, Генеральные планы утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. Вместе с тем до истечения этого срока существует возможность внесения изменений в утверждённые документы.

Особый интерес при этом представляет изменение муниципальной документации, поскольку она содержит функциональное зонирование. Фактически это зонирование показывает, объекты какого вида могут быть построены на территории определённой функциональной зоны. Кроме того, через изменение именно этих документов могут быть расширены границы населённых пунктов, что обычно существенно упрощает возможность застройки присоединённых территорий.

Изменение Генплана осуществляется по такой же процедуре, что и его принятие, и включает в себя несколько основных этапов:

• принятие главой местной администрации решения о подготовке предложений о внесении изменений в Генеральный план [11] ;
• представление заинтересованными лицами предложений об изменении Генерального плана;
• проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по предлагаемым изменениям [12] ;
• рассмотрение проекта изменений и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний на заседании представительного (законодательного) органа местного самоуправления;
• принятие или отклонение предлагаемых поправок в Генеральный план.

Более подробно процедура внесения изменений в Генеральный план устанавливается муниципальными правовыми актами, для Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя – региональными законами.

С 2020 года в границах поселения, городского округа могут быть определены территории вне границ населённых пунктов, применительно к которым не предполагается изменение их существующего использования и в отношении которых отсутствует необходимость подготовки Генерального плана.

1.1.5. Нормативы градостроительного проектирования

Нормативам градостроительного проектирования посвящена глава 3.1 ГрК РФ, которая была введена в 2014 году.

Ст. 29.1 ГрК РФ предусматривает, что нормативы градостроительного проектирования подразделяются на:

1) региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП);
2) местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), которые включают в себя:

1. a) нормативы градостроительного проектирования муниципального района;
2. b) нормативы градостроительного проектирования поселения;
3. c) нормативы градостроительного проектирования городского округа.

Региональные нормативы содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъекта РФ. Дополнительно региональные нормативы могут включать предельные значения расчётных показателей минимального уровня обеспеченности объектами местного значения и максимально допустимого уровня доступности таких объектов на территориях муниципальных образований.

Также Постановлением Правительства РФ от 16.12.2020 № 2122 «О расчётных показателях, подлежащих установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования» утверждены расчётные показатели, которые подлежат установлению в региональных нормативах градостроительного проектирования наряду с расчётными показателями, указанными выше.

Местные нормативы, в свою очередь, содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. При этом для муниципальных властей являются обязательными установленные на региональном уровне предельные значения расчётных показателей.

Важно отметить, что нормативы градостроительного проектирования могут регулировать только вопросы обеспеченности населения объектами социальной и прочей инфраструктуры. До настоящего времени сохраняет свою актуальность позиция Верховного Суда РФ о том, что строительные нормы и правила могут регулироваться только на федеральном уровне [13] . Поэтому регионы и муниципалитеты не могут заниматься техническим регулированием под видом нормативов градостроительного проектирования. Однако на практике эта позиция соблюдается далеко не всегда. Например, нормативы Ленинградской области представляют собой практически бессистемную компиляцию строительных норм и правил, а также утверждённых государственных стандартов [14] .

Приказом Минэкономразвития № 71 от 15.02.2021 утверждены Методические рекомендации по подготовке нормативов градостроительного проектирования.

Нормативы имеют следующее значение для градостроительной деятельности:

1) РНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ;
2) РНГП и МНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов, документации по планировке территории.

1.1.6. Документы градостроительного зонирования

К документам градостроительного зонирования ГрК РФ отнесены только Правила землепользования и застройки.

ПЗЗ принимаются на муниципальном уровне, а в городах федерального значения – на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.

Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (Порядок);
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

Порядок должен содержать регулирование по вопросам землепользования и застройки, изменения видов разрешённого использования земельных участков, подготовки документации по планировке территории и т. д.

Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом один земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент.

В 2017 и 2020 гг. требования к картам градостроительного зонирования были дополнены. Помимо территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия (ОКН), такие карты должны содержать границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также могут содержать границы территорий, на которых может осуществляться комплексное развитие территорий (КРТ).

Ст. 35 ГрК РФ предусматривает, что в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительный регламент, в свою очередь, включает в себя информацию:

1) о видах разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчётные показатели территориальной доступности такой инфраструктуры, если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

ПЗЗ по общему правилу должны утверждаться в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия Генплана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа).

С 01.07.2017 утверждённые ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом РФ [15] . Срок приведения утверждённых ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Важной является проблема соотношения юридической силы Генерального плана и ПЗЗ. Она может проявиться, например, если территориальная зона земельного участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. В этом случае приоритет имеют положения Генерального плана [16] . Соответственно, ПЗЗ в спорной части являются не подлежащими применению, а градостроительное зонирование до принятия изменения в ПЗЗ – фактически отсутствующим.

Изменение ПЗЗ осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 33 ГрК РФ, где устанавливаются как основания для внесения изменений в ПЗЗ, так и порядок, сроки осуществления таких изменений.

Процедура изменения ПЗЗ включает в себя следующие основные этапы:

• направление предложений о внесении изменений в ПЗЗ от уполномоченных органов или заинтересованных лиц в комиссию по подготовке ПЗЗ, которая должна быть создана в каждом муниципальном образовании, или поступление от уполномоченного органа требования о внесении изменений в ПЗЗ в целях обеспечения размещения предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, регионального значения, местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), или поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории, или поступление от исполнительного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления требования (и/или поступление от органа регистрации прав сведений) о внесении изменений в связи с несоответствием сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображённых на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в ЕГРН описанию местоположения границ указанных зон, территорий, или в связи с несоответствием установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в ЕГРН ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий, или об установлении, изменении, прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, установлении, изменении границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения, или в связи с принятием решения о комплексном развитии территории;
• рассмотрение предложения комиссией и подготовка ею заключения;
• рассмотрение заключения комиссии главой местной администрации и принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ или их отклонении;
• публикация проекта изменений;
• проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту;
• рассмотрение проекта и результатов общественных слушаний главой местной администрации, принятие решения о направлении проекта в представительный орган муниципального образования или их отклонении;
• рассмотрение и принятие/отклонение проекта представительным органом муниципального образования.

Внесение изменений в ПЗЗ в части обеспечения размещения предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального, регионального, местного значения, а также в случае однократного изменения видов разрешённого использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%, в случае принятия решения о комплексном развитии территории, не требует опубликования сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ и рассмотрения проекта комиссией, общественные обсуждения или публичные слушания по проекту не проводятся.

В случае внесения изменений в ПЗЗ в целях реализации решения о комплексном развитии территории такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях её комплексного развития.

Уточнение ПЗЗ (приведение ПЗЗ в соответствие с внесёнными в ЕГРН сведениями о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий ОКН, ограничениями использования объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, в случае установления, изменения, прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории, установления, изменения границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения) производится по т. н. упрощённой процедуре, поскольку не требует подготовки проекта о внесении изменений и, соответственно, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, рассмотрения проекта комиссией. При этом срок внесения необходимых уточнений в ПЗЗ составляет 6 месяцев с момента получения требования от уполномоченного органа, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления оснований для внесения изменений в ПЗЗ.

В случае поступления уведомления о выявлении самовольной постройки от уполномоченного исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления не допускается внесение в ПЗЗ изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешённого использования и параметры такой постройки, до её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев получения уведомления о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

1.1.7. Документация по планировке территории

К документации по планировке территории ГрК РФ относит проект планировки территории и проект межевания территории. С 01.07.2017 градостроительный план земельного участка был исключён из перечня документации по планировке территории, и с указанной даты он относится к документации, обеспечивающей градостроительную деятельность (глава 7 ГрК РФ). Таким образом, законодатель закрепил давно установившийся в судебной практике подход о том, что градостроительный план носит исключительно информационный характер, в т. ч. за счёт указания в нём параметров, не соответствующих градостроительному регламенту [17] .

Подготовка проектов планировки территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, в т. ч. для выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очерёдности планируемого развития территории.

Проект планировки утверждается в отношении одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры [18] , например, кварталов или микрорайонов, определённых ПЗЗ и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, а также территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по её комплексному развитию.

Содержание проекта планировки территории описывается в ст. 42 ГрК РФ. Он включает в себя основную часть, которая подлежит утверждению, и материалы по его обоснованию. Основная часть включает в себя:

1) чертёж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
a) красные линии (линии, обозначающие расположение территорий общего пользования);
b) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
c) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

2) положение о характеристиках планируемого развития территории, характеристиках объектов капитального строительства;

3) положения об очерёдности планируемого развития территории.

При подготовке проекта планировки учитываются положения документов территориального планирования всех уровней, РНГП и МНГП, а также ПЗЗ.

Проект планировки имеет существенное значение в регулировании отношений по землепользованию и капитальному строительству:

1) определяет расположение территорий общего пользования, которые не подлежат приватизации;
2) с 01.01.2016 является основанием для разработки проектной документации в отношении линейного объекта;
3) наряду с документами территориального планирования является основанием для принятия решения об изъятии земельного участка;
4) определяет параметры строительства, если проект реализуется в рамках договора о развитии застроенной территории или договора комплексного освоения территории;
5) если проектом планировки предусматривается размещение на земельном участке объекта федерального, регионального или местного значения, то такой участок не может быть предоставлен в собственность или аренду;
6) с 01.09.2018 является обязательным в случае размещения объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда;
7) с 10.01.2021 является обязательным, если планируется осуществление комплексного развития территории.

С 30.12.2018 в состав проекта планировки территории может включаться проект организации дорожного движения, разрабатываемый в соответствии с требованиями закона РФ от 29.12.2017 № 443-ФЗ «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проекты межевания обычно разрабатываются одновременно с проектами планировки территории. Основная цель этого документа состоит в определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, установлении, изменении, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, при условии, что такое установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания включает в себя текстовую часть и чертежи межевания, на которых отображается следующая информация:

1) границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры;
2) красные линии;
3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
5) границы публичных сервитутов.

С 01.09.2018 текстовая часть проекта межевания может также включать в себя:

1) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешённого использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
2) сведения о границах территории, в отношении которой утверждён проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН.

Дополнительно ст. 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в пуб­личной собственности, должны быть образованы в соответствии с проектом межевания, если он утверждён. До утверждения проекта межевания допускается образование земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. При этом исключительно в соответствии с проектом межевания должны формироваться земельные участки:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;
2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
3) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей последующего размещения объекта недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства, образования земельного участка для размещения объектов федерального, регионального, местного значения, не являющихся линейными объектами, образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нём зданий, сооружений [19] ;
4) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Также на основании утверждённого проекта межевания территории осуществляется образование лесных участков в целях размещения линейных объектов.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ [20] ППТиПМ является нормативно-правовым актом и оспаривается в порядке, установленном для нормативно-правовых актов, т. е. по правилам Кодекса об административном судопроизводстве РФ. Необходимо отметить, что достаточно часто возникает вопрос о юридической силе «обосновывающей части ППТиПМ», которая не входит в состав утверждаемого уполномоченным органом нормативного акта об утверждении ППТиПМ. Полагаем, что после утверждения ППТиПМ любые документы, которые разрабатывались на стадии его подготовки, утрачивают своё юридическое значение, так как они не обладают нормативно-правовыми свойствами, а сами по себе мотивы принятия нормативно-правового акта не имеют юридического значения [21] .

1.1.8. Подготовка проекта планировки и проекта межевания территории, внесение в него изменений

Документация по планировке территории готовится на основании утверждённых документов территориального планирования. В связи с этим решение о её подготовке может приниматься органами власти различного уровня.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации.

Уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации.

Уполномоченные органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, на основании документов территориального планирования муниципального района, а также на основании ПЗЗ межселенных территорий. Органы местного самоуправления поселения (городского округа) обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании Генплана поселения, Генплана городского округа, ПЗЗ.

Ст. 45 ГрК РФ указан ряд случаев, когда документация по планировке территории может разрабатываться по частной инициативе. Решение о разработке документации по планировке может быть принято:

1) лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
3) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
4) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счёт.

С 28.12.2019, если в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения в соответствии с утверждённым ППТиПМ необходима реконструкция существующих линейных объектов, такая реконструкция может осуществляться на основании указанного ППТиПМ (за исключением случаев, если для такой реконструкции не требуется разработка ППТиПМ). При этом указанный ППТиПМ подлежит согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на утверждение ППТиПМ существующих объектов. Предметом такого согласования являются предусмотренные данным ППТиПМ границы зон планируемого размещения существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения. Срок согласования не может превышать 30 дней с момента поступления ППТиПМ в уполномоченный орган. В случае непредоставления возражений по истечении указанного срока ППТиПМ считается согласованным.

В случае внесения изменений в ППТиПМ, предусматривающий строительство, реконструкцию линейного объекта, в части изменения, связанного с увеличением или уменьшением не более чем на 10% площади зоны планируемого размещения линейного объекта и (или) иного объекта капитального строительства, входящего в состав линейного объекта, в связи с необходимостью уточнения границ зон планируемого размещения указанных объектов, согласование изменений не требуется при условии, что внесение изменений не повлияет на предусмотренные ППТиПМ планировочные решения, а также не приведёт к необходимости изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (в случаях размещения линейных объектов федерального, регионального, местного значения для размещения которых допускается такое изъятие) [22] .

Подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории осуществляется в соответствии с таким решением без учёта ранее утверждённой в отношении этой территории документации по планировке территории. В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ, подготовка указанной документации по планировке территории осуществляется одновременно с подготовкой изменений в данные Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ. Утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения этих изменений в Генплан поселения, Генплан городского округа, ПЗЗ. Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признаётся утратившей силу.

Таблица 1. Система градостроительной документации

Градостроительная документация может разрабатываться по инициативе органов власти или по заявлению частных лиц [23] .

При этом п. 6 ст. 45 ГрК РФ запрещает разработку документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии утверждённых документов территориального планирования, содержащих информацию о соответствующих объектах. Этот запрет не распространяется только на ситуацию, когда документация по планировке территории разрабатывается по заявлению частного лица.

Если документация разрабатывается по инициативе органа власти, то он привлекает проектировщика в соответствии с законодательством о закупках товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Разработанные им проекты должны пройти общественные обсуждения или публичные слушания, если документация разрабатывается по решению органов местного самоуправления поселения или городского округа на основании Генплана и ПЗЗ.

Уполномоченные органы проводят проверку подготовленных проектов и могут отправить их на доработку. Когда доработка не требуется, такая документация утверждается уполномоченным органом. На муниципальном уровне это глава местной администрации.

Порядок изменения документации по планировке территории аналогичен правилам её принятия. С 2017 года ГрК РФ предусматривает возможность внесения изменений в документацию по планировке территорий путём утверждения отдельных частей такой документации.

ГрК РФ установлены случаи, когда разработка ППТиПМ не требуется. Согласно пп. 4 п. 3 ст.

41 ГрК РФ разработка указанного документа не требуется, если размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу, на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов. Также согласно пп. 5 п. 3 ст. 41 ГрК РФ разработка указанного документа не требуется, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов.

На основании пп. 5 п. 3 ст. 41 ГрК РФ Постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 [24] установлен соответствующий перечень случаев:

1) строительство, реконструкция:
– широкого перечня линейных объектов различных характеристик;
– газопроводов с проектным рабочим давлением не более 0,6 мегапаскаля;

2) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, проектируемого в составе линейного объекта, при одновременном соблюдении следующих условий:
– строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляется в существующих границах земельного участка, на котором размещён линейный объект, либо в границах сервитута или публичного сервитута, установленного в целях размещения линейного объекта;
– строительство, реконструкция объекта капитального строительства не требует изменения границ зон с особыми условиями использования территорий, установленных в связи с размещением линейного объекта;
– общая площадь объекта капитального строительства не превышает 1500 кв. м, высота – не более 12 м, количество этажей – не выше двух;

3) строительство, реконструкция электрических сетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона;

4) строительство, реконструкция в границах полосы отвода автомобильных дорог подъездов, съездов и примыканий, в том числе переходно-скоростных полос, к объектам дорожного сервиса и (или) автомобильных дорог, для строительства, реконструкции которых не требуется получение разрешения на строительство.

1.1.9. Перераспределение градостроительных полномочий между регионами и муниципальными образованиями

П. 20 ст. 14 и п. 26 ст. 16 закона РФ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – закон № 131-ФЗ) предусматривают, что по общему правилу к полномочиям органов местного самоуправления поселений и городских округов относятся [25] :

1) утверждение Генплана;
2) утверждение ПЗЗ;
3) утверждение документации по планировке территории;
4) выдача градостроительных планов земельных участков, расположенных в границах поселений, городского округа;
5) выдача разрешений на строительство;
6) выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
7) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
8) направление уведомления о (не)соответствии планируемых к строительству или реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке.

Однако п. 1.2 ст. 17 закона № 131-ФЗ предусматривает, что законом субъекта РФ указанные полномочия могут быть переданы на уровень региональных властей. Если такой закон принимается, то в нём описывается, в какой мере в подготовке документации и принятии решений продолжают участвовать органы местного самоуправления.

На данный момент многие субъекты РФ приняли законы о передаче себе градостроительных полномочий [26] .

Необходимо отметить, что перераспределение полномочий не может подменять собой изменение императивных процедур, предусмотренных ГрК РФ. Например, до 2019 года в Ленинградской области процедура подготовки и утверждения ГПЗУ была распределена между двумя уполномоченными органами: муниципальные органы подготавливают проект градостроительного плана, а региональный орган власти в области градостроительной деятельности «утверждает» его путём регистрации. При этом по непонятным причинам региональный законодатель полагал, что это позволяет ему менять установленные ГрК РФ сроки выдачи градостроительных планов и, главное, фактически отказывать в выдаче его заявителю по некой причине «неутверждения» региональным органом власти в области градостроительной деятельности. Полагаем, что это не соответствует ни правовой природе градостроительного плана, ни непосредственно ГрК РФ [27] .

Также, с 01.01.2020 широкий круг муниципальных полномочий отнесён к полномочиям регионального органа власти в области градостроительной деятельности, в т. ч. такие как принятие решения о подготовке проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении изменений в ПЗЗ, обеспечение опубликования сообщения о принятии решения о подготовке проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ; согласование проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ, подготовленных применительно к территории исторического поселения федерального или регионального значения, с уполномоченным органом; осуществление проверки проекта ПЗЗ, проекта о внесении изменений в ПЗЗ на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану поселения, городского округа, схемам территориального планирования, сведениям ЕГРН; принятие решения о внесении изменений в ПЗЗ в случае поступления предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, либо обжалованию такого предписания; обеспечение внесения изменений в ПЗЗ в случае получения требования уполномоченного органа в целях обеспечения размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального, регионального, местного значения (за исключением линейных объектов) [28] .

1.1.10. Техническое регулирование строительства

В 2002 году была произведена реформа технического регулирования, которая затронула в том числе и сферу строительства.

27.12.2002 был принят закон РФ № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – закон № 184-ФЗ), который предусмотрел переход к новой системе технического регулирования.

На тот момент основу технического регулирования составлял огромный массив актов советского и постсоветского периода, которые дублировали друг друга, противоречили друг другу и создавали всевозможные мыслимые и немыслимые сложности, связанные с этим.

Законом № 184-ФЗ предусматривалось принятие в его исполнение профильных федеральных законов по отдельным видам технического регулирования (технических регламентов), которые должны были заменить ранее существовавшие нормативно-правовые акты и различного рода разъяснения. План не был реализован в полной мере, так как таких технических регламентов приняли всего несколько, и эта незавершённость реформы породила существенные трудности правоприменения.

Для сферы строительства наиболее важными техническими регламентами являются:

– Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – закон № 384-ФЗ);
– Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Законом № 384-ФЗ предусмотрено, что техническое регулирование строительства относится к исключительной компетенции федеральных органов власти. Таким образом, субъекты РФ не вправе устанавливать свои требования к техническому регулированию строительства, что зачастую пытаются делать под видом включения этих требований в градостроительный регламент.

Во исполнение закона № 384-ФЗ Правительству РФ предоставлено право определять перечни национальных стандартов и сводов правил, которые носят обязательный к применению характер, а также национальные стандарты и своды правил, подлежащие исключительно добровольному применению.

С учётом того, что реформу не завершили, возник вопрос, что делать с использованием огромного массива ранее принятых норм технического регулирования (ГОСТ, СНиП и т. п.) – в рамках закона № 384-ФЗ все они признаны сводами правил, т. е. документами добровольного применения. Однако также была предусмотрена возможность придания им обязательной силы путём включения в специальный перечень обязательных для применения документов технического регулирования.

Такой перечень был утверждён Правительством РФ в 2014 году [29] и применялся до 01.08.2020. В настоящее время его заменило новое Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 [30] (далее – Перечень стандартов). Помимо Перечня стандартов, обязательных к применению, Росстандарт в рамках работы по регуляторной гильотине сформулировал также список сводов правил, которые подлежат применению на добровольной основе [31] . Приказом Росстандарта от 02.04.2020 № 687 [32] был утверждён новый перечень сводов правил, применяемых на добровольной основе.

Следует отметить особенность применения добровольных стандартов – если в проектной документации сделана ссылка на них, то они из разряда добровольных переходят в разряд подлежащих применению при проверке проектной документации по соответствующему проекту.

В соответствии с п. 8 ст. 6 закона № 384-ФЗ при проектировании должно обеспечиваться соблюдение обязательных к применению национальных стандартов и сводов правил, однако если требуется отступление от них в силу каких-либо причин, то допускается такое отступление при разработке и утверждении специальных технических условий.

Порядок разработки и согласования специальных технических условий определён Минстроем [33] .

1.1.11. Особенности применения СНиП и национальных стандартов в проектировании и строительстве при их изменении

Законом № 384-ФЗ предусмотрена обязательная актуализация национальных стандартов и сводов правил не реже одного раза в 10 лет.

С учётом того, что ведётся постоянная работа по актуализации СНиП, на практике возникает множество вопросов о юридической силе актуализированных редакций СНиП. Эти вопросы связаны с тем, что при актуализации СНиП он получает новый реестровый номер и формально оказывается не включённым в Перечень стандартов.

Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 06.10.2017 № 36052-АС/08 были даны разъяснения по вопросу применения положений СП 47.13330 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения», позволяющие вывести общее правило.

Например, актуализированная редакция СП 47.13330.2016 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1033/пр с внесением изменений приказом Минстроя России от 10.02.2017 № 86/пр.

СП 47.13330.2016 вступил в действие с 01.07.2017, однако в Перечне стандартов упоминается неактуализированная версия СП – СП 47.13330.2012.

Минстрой в своём письме разъяснил, что в такой ситуации в работе следует руководствоваться на обязательной основе положениями СП 47.13330.2012, включёнными в Перечень стандартов, и на добровольной основе – положениями СП 47.13330.2016 (несмотря на то, что это актуализированная версия, она не включена в Перечень стандартов). Таким образом, при принятии актуализированной редакции СНиП (СП) его применение становится обязательным только после включения именно актуализированной редакции в Перечень стандартов.

[1] См., например, Распоряжение Правительства РФ от 08.10.2015 № 2004-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации применительно к территориям Республики Крым и г. Севастополя в отношении областей федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного, трубопроводного транспорта), автомобильных дорог федерального значения, энергетики, высшего образования и здравоохранения», Распоряжение Правительства РФ от 01.08.2016 № 1634-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области энергетики».

[2] См., например, Постановление Правительства МО от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

[3] С 11.01.2018 (пп. 5.1 п. 3 ст. 14 ГрК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 507-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

[4] См., например, решение хурала представителей муниципального района Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва от 28.06.2017 № 60 «Об утверждении схемы территориального планирования муниципального района «Бай-Тайгинский кожуун Республики Тыва».

Источник www.kachkin.ru

Правила застройки и землепользования 2021: что это и зачем они нужны

Любая градостроительная деятельность требует соблюдения строгих условий застройки территории, выдерживания четкого плана, сохранения объектов культурного наследия и окружающей среды. С этой целью органы местного самоуправления разрабатывают ПЗЗ – свод правил застройки и землепользования. Давайте разберемся, что такое правила застройки и землепользования, кем они утверждаются и какие цели преследуют.

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003 , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
2. Осуществляют градостроительное зонирование.
3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

• границы любого земельного участка на территории поселения;
• их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
• отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования); в пределах зоны;
• границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

• регулирования застройки территорий муниципального образования;
• внесения изменений в порядок и цели использования;
• проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
• проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

• пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
• соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
• принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
• порядок проведения градостроительной подготовки;
• порядок предоставления земли гражданам в пользование;
• условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
• виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

• границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
• пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
• зоны с особыми правилами эксплуатации;
• пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
• пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
• пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

• формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
• предельные размеры участков;
• допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
• ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

• земли, имеющие культурную и историческую ценность;
• земли общественного использования;
• территории добычи полезных ископаемых;
• земли лесного и водного фонда;
• особо охраняемые территории;
• сельскохозяйственные земли.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

• положений генерального плана города или поселения;
• условий технической документации;
• вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

• состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
• этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
• порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
• правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Порядок утверждения ПЗЗ

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.

В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в системе ФГИС . С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.

После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.

Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.

Образец выписки из правил землепользования и застройки:

Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:

• кадастровый номер;
• общая площадь; ;
• адрес расположения;
• прочие идентифицирующие данные.

Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

• обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
• обжалование Правил;
• расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

• земли и объекты строительства используются неэффективно;
• причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
• снижается стоимость земли;
• правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Какие территориальные зоны бывают

Пришло время выяснить, какие зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки. Обычно они устанавливаются градостроительными регламентами с учетом вида использования и делятся на:

1. Зоны жилой застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны разной этажности застроек.
2. Общественно-деловые зоны, где располагаются учреждения образования и здравоохранения, коммерческие и государственные организации, спортивные объекты и так далее.
3. Рекреационные зоны: леса, пляжи, зеленые зоны.
4. Производственные зоны: коммунальные и частные производственные предприятия.
5. Зоны транспортно-инженерной инфраструктуры: дороги, железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций.
6. Зоны сельскохозяйственных участков: садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство, агропроизводственные зоны.
7. Специальные зоны: для размещения кладбищ и прочие.

Для определения таких зон правила землепользования и застройки муниципального образования требуют проведения предварительного зонирования.

Кадастровые кварталы и ПЗЗ

Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.

Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.

Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.

Заключение

В заключение еще раз подчеркнем огромное значение Правил застройки и землепользования для градостроительной деятельности. Этими правилами утверждается порядок, условия, способы и особенности использования земель в пределах конкретного населенного пункта для проведения застройки и развития территорий. Правила обязательны для всех, кто хочет получить землю, застроить ее, провести межевание или изменить вид использования. Они принимаются органами муниципальной власти и распространяются исключительно на ее земли. Если граждане не согласны с принятыми нормативами либо правила нарушают их права, можно оспорить ПЗЗ в суде.

Источник pravovdom.ru