Права жителей при строительстве

Содержание

Приобретая частную собственность, мы получаем на нее не только права, но и обязанности – это общеизвестный факт. Однако, не каждый собственник знает, что территория за забором частного дома требует повышенного внимания от хозяина несмотря на то, что не принадлежит собственнику по праву.

В статье рассмотрим какие права и обязанности имеет собственник на прилегающую территорию к забору частного дома, кому принадлежит эта территория по закону и что надо обязательно знать каждому собственнику, чтобы не столкнуться со штрафами и прочими санкциями со стороны правоохранительных органов.

Забор придомовой территории частного дома

Пользоваться землей, строить на ней дома и прочие сооружения мы можем только при соблюдении градостроительных норм и правил. Существуют законные требования к этажности индивидуальных домов на участке, к их максимальному размеру, есть нормативы, касающиеся расположения строений относительно забора, требования к виду и высоте заборов, к высаживанию растений по периметру.

БЕСПЛАТНЫЙ ЛЕС ОТ ГОСУДАРСТВА! КАК ПОЛУЧИТЬ? ЛИЧНЫЙ ОПЫТ!

Помимо соблюдения правил внутри своего участка, каждый собственник несет ответственность за ту территорию, которая прилегает к забору.

Права на территорию за забором частного дома

Итак, территория за забором частного дома – кому принадлежит, и кто имеет на нее права?
Если ваш земельный участок граничит с соседями, здесь все понятно – ваши частные наделы разделены между собой, ограждены и каждый следит за своей территорией. Но хотя бы, с одной стороны, к каждому участку есть подъезд и подход, иначе им бы невозможно было пользоваться. Эти земли могут быть территорией общего пользования и находится в собственности муниципальных образований, или принадлежать юр.лицу (например быть собственностью всех членов СНТ).

Если это общественные земли, тогда право ими пользоваться имеет неограниченный круг лиц. При этом, пользование общественным имуществом предполагает соблюдение действующих законных норм.

Собственник, наряду со всеми другими лицами также имеет право пользоваться этими землями по закону. Но огораживать их или иным способом препятствовать использованию собственник не имеет права.

Обязанности по отношению к территории за забором частного дома

Межевой план земельного участка говорит нам о том, где проходят его границы документально. На местности эти границы обозначаются забором. Именно ограждение показывает нам, где заканчиваются частные владения.

Собственники индивидуальных жилых и садовых домов должны следить не только за тем, что и как они строят и располагают на своем участке, но и за прилегающей территорией к забору частного дома. Это прямо предписано законами федерального уровня.

Территория за забором частного дома – это прилегающая территория, границы которой определяются правилами благоустройства, принятыми в муниципальном образовании.

Гражданский и Градостроительный кодекс содержат предписание о финансовом участии собственников и приведении прилегающей территории в порядок.

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Что это значит и как именно надо следить за территорией перед забором частного дома – это уже определяет местная администрация в своих подзаконных актах.

Выходит, что собственник обязан следить за придомовой территорией за забором частного дома несмотря на то, что эта территория ему вовсе не принадлежит, а является законной собственностью муниципалитета. Более того, местные органы власти уполномочены выписывать предписания и штрафы за несоблюдение правил благоустройства.

Территория за забором частного дома — типичные общепринятые обязанности

Отметим самые распространенные обязанности, вменяемые местными органами власти к частникам при уходе за прилегающей территорией:

косить траву;
следить за чистотой;
убирать снег;
содержать в порядке наземное покрытие.

Помимо этих общих правил в том или ином субъекте или административном образовании может быть установлено, что за забором должны быть клумбы с цветами или определенного вида кустарники. Например, в Московской области, частникам помимо прочего, вменено в обязанность бороться с ядовитым растением – борщевиком, также не разрешено хранить за забором участка более семи дней привозные строительные материалы, песок, щебень, торф, удобрения и прочее.

Для того, чтобы узнать на какой метраж от забора распространяются обязанности по благоустройству читайте в нашей статье: «На каком расстоянии нужно содержать в чистоте территорию за забором».

За несоблюдение правил благоустройства домовладельцы несут административную ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Незнание закона не освобождает от ответственности. Даже территория за забором частного дома, которая вам не принадлежит на праве собственности, может стать объектом финансовых вложений и расходов – об этом надо задуматься заранее и узнать свои права и обязанности по отношению к прилегающей территории из местных актов и решений органов власти, дыбы не стать случайным нарушителем.

Источник: geostart.ru

Использование придомовой территории: на что мы имеем право?

Это участок земли, которые непосредственно примыкает к дому и закреплен за ним по документам. Минимальный размер этой территории – собственно площадь, которую занимает дом. Но на практике он больше и включает в себя двор, газоны, тротуары. На ней могут быть размещены различные объекты – детские площадки, клумбы, зеленые насаждения, зоны отдыха, парковочные места.

Кто распоряжается придомовой территорией и отвечает за нее?

Придомовая территория может быть в ведомстве администрации города или самих жильцов (а те уже могут заключить договор с управляющей компанией или организовать/привлечь ТСЖ).

Второй вариант дает большую свободу действий тем, кто непосредственно проживает в доме, но и накладывает определенные обязательства, в том числе, финансовое время.

Оформление в собственность придомового участка (и последующее самостоятельное управление) имеют плюсы и минусы.

Достоинства

На придомовой территории могут быть возведены только те строения, которые одобрены жильцами дома. Никто не захватит территорию и не построит на ней ничего, в том числе, невозможным становится незаконное строительство
Жильцы смогут сами определять, как использовать территорию, исходя из реальных потребностей и возможностей

Недостатки

Придется заниматься благоустройством, уборкой территории, ее техническим обслуживанием, что повлечет за собой дополнительные расходы
Все разрешения/допуски в случае строительства придется получать самостоятельно
Возвести свои коммерческие строения, чтобы получать прибыль, жильцы не смогут все равно, только те объекты, которые входят в перечень допустимых

Как оформить придомовую территорию в собственность?

1. Необходимо организовать коллективное собрание, на котором будет рассмотрен вопрос оформления придомовой территории. С положительным его решением должно быть согласно большинство жильцов, это оформляется в виде протокола.
2. Далее готовится пакет документов, который необходим для оформления придомовой территории в собственность жильцов: межевание участника, технический паспорт, заявления на передачу территории в управление жильцам.
3. Собственно регистрация прав собственности.

Ограничения на использование придомовой территории

Мы уже упоминали, что построить все, что в голову придет, на придомовой территории нельзя. Все изменения и нововведения распределяются по ограниченному числу направлений, и в каждом случае есть как приятные возможности, так и ограничения.

Основные ограничения таковы:

Санитарные правила и нормы предполагают, что придомовая территория поделена на зоны определенного назначения.
В идеале рядом с современным домом должны быть автостоянка, детская площадка, зеленая зона.
Не должно быть магазинов, общепита, производственных помещений. Их обустроить на придомовой территории по закону нельзя, кому бы она ни принадлежала.
Уборка территории производится ежедневно, летом необходимо поливать зеленые насаждения, зимой – устранять лед и снег.
Автовладельцы не имеют права мыть свои автомобили на придомовой территории.

Использование придомовой территории: на что мы имеем право? рис-2

Озеленение

Чтобы высаживать зеленые насаждения, необходимо разрешение, особенно в некоторых регионах (например, в Москве нельзя просто так посадить дерево во дворе, необходимо иметь документ, который подтвердит, что это безопасно и не повредит коммуникации, не нарушит возможность подъезда к важным объектам).

Высаживать цветы и зеленые травянистые растения можно, если придомовая территория в собственности жильцов, они сами решают, где будут клумбы.

А вот устроить огород во дворе, возможно, и не получится. В некоторых регионах это разрешено, в некоторых – запрещено, необходимо уточнять дополнительно, если возникает такая потребность.

Установка заграждений

Вопрос очень актуален для жильцов тех домов, которые находятся рядом с метро или крупными увеселительными заведениями. Вопреки устоявшемуся мнению возвещение заграждений – вполне законно. Но сделать это можно только после общего собрания жильцов и сбора документов для получения разрешения.

Установка шлагбаума также законна, но должны быть соблюдены некоторые условия:

Аварийные службы должны иметь доступ к придомовой территории.
Шлагбаум не мешает жителям соседних домов или корпусов (то есть, установлен так, что препятствует въезду только на придомовую территорию конкретного дома).
Возможность доступа на придомовую территорию сохраняется круглые сутки.

Шлагбаум во дворе жилого дома: делаем все по закону

Парковочные места

Жильцы могут организовать на своей придомовой территории парковку, но она должна быть создана тоже с соблюдением ряда условий:

Вдали от детских площадок
Таким образом, чтобы не мешать проезду транспорта, при этом тротуары не должны пострадать.
При парковке автомобилей не должны нарушаться ПДД.

Решение об организации стоянки также принимается на общем собрании жильцов, на нем же определяется, кто имеет право на парковочное место. Если стоянка организована официально, то парковочное место может быть закреплено за определенным автовладельцем.

Незаконные парковки во дворе дома

Если жильцы паркуют автомобили без официального оформления, то закрепления мест не происходит, и парковка не должна нарушать правила ПДД и права других жильцов, личный транспорт не должен перегораживать тротуары, дороги, стоять на газонах или детской площадке.

Источник: roscontrol.com

Некоторые особенности возмещения вреда, допущенного при строительстве зданий и сооружений

Как известно, целью строительства является достижение определенного результата – жилого дома, торгового центра, гидроэлектростанции. В этом процессе задействовано огромное количество участников, каждый из которых не только выполняет определенную функцию, но и несет установленную законом ответственность за свои действия.

И если строительство определенного объекта достигло положительного результата, никто вопросом ответственности особо не задается. Однако в случае появления неблагоприятных последствий, каждый участник стремится от этой ответственности уйти или, по крайней мере, ее уменьшить.

О некоторых особенностях возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения (далее – вред, допущенный при строительстве) речь пойдет в настоящей статье.

Общие положения о возмещении вреда.

В соответствии со ст. 60 ГрК РФ вред личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица может быть причинен вследствие:

разрушения здания, сооружения либо их частей;
повреждения здания, сооружения либо их частей;
нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения.

По общему правилу ответственность за причинение вреда несет собственник такого здания (сооружения), на которого возложена обязанность по возмещению вреда и выплате компенсации сверх возмещения вреда:

родственникам потерпевшего (родителям, детям, усыновителям, усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего – в сумме 3 млн руб.;
потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда его здоровью – в сумме 2 млн руб.;
потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью – в сумме 1 млн руб.

Из данного правила есть следующие исключения:

в случае причинения вреда в период действия концессионного соглашения, предметом которого являются строительство или реконструкция и эксплуатация (использование) здания (сооружения), возмещение вреда и выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляются концессионером (ч. 2 ст. 60 ГрК РФ);
в случае причинения вреда вследствие разрушения, повреждения объекта незавершенного строительства, нарушения требований безопасности при строительстве такого объекта возмещение вреда и выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляются застройщиком или техническим заказчиком, если соответствующим договором предусмотрена обязанность технического заказчика возместить причиненный вред (ч. 3 ст. 60 ГрК РФ).

Собственник объекта капитального строительства, концессионер, застройщик или технический заказчик освобождаются от ответственности, если докажут, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц [1] или непреодолимой силы.

В соответствии с ч. 4 ст. 60 ГрК РФ в случае, если гражданская ответственность собственника объекта, концессионера, застройщика или технического заказчика за причинение вреда застрахована в соответствии с законодательством РФ, указанные лица возмещают вред в части, не покрытой страховыми возмещениями, и в случае если это предусмотрено федеральным законом, компенсационными выплатами профессионального объединения страховщиков.

Регрессные требования.

В соответствии с ч. 5 ст. 60 ГрК РФ собственник объекта капитального строительства, концессионер, застройщик, технический заказчик, которые возместили в соответствии с гражданским законодательством вред и выплатили компенсацию сверх возмещения вреда, имеют право обратного требования (регресса) в размере уплаченных сумм:

к лицу, выполнившему соответствующие работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта, вследствие недостатков которых причинен вред. В качестве примера можно привести Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 № А45-10460/2013, в котором арбитры удовлетворили требования застройщика жилого дома о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения проектировщиком обязательств по изготовлению проектной документации строящегося жилого дома, повлекшего для застройщика выплату возмещения вреда, причиненного повреждением жилых помещений в рядом расположенном доме в результате влияния строительства нового жилого дома. При этом суд особо отметил, что действующим законодательством не установлено такое основание освобождения проектировщика от ответственности, как получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;
к СРО в пределах средств ее компенсационного фонда в случае, если лицо, производившее названные выше работы, на момент их выполнения имело свидетельство о допуске к таким работам, выданное этой саморегулируемой организацией;
к организации, которая провела государственную (негосударственную) экспертизу результатов инженерных изысканий (если вред причинен в результате несоответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и имеется положительное заключение экспертизы результатов таких изысканий);
к организации, которая провела государственную (негосударственную) экспертизу проектной документации (если вред причинен в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и (или) результатам инженерных изысканий и имеется положительное заключение экспертизы такой проектной документации);
к организации, выдавшей заключение, подтверждающее, что модификация проектной документации линейного объекта, не снижает характеристики надежности и безопасности объекта, не изменяет его качественные и функциональные характеристики и не приводит к увеличению сметы на строительство, реконструкцию линейного объекта;
к Российской Федерации или субъекту РФ, если вред причинен в результате несоответствия построенного, реконструированного объекта капитального строительства и (или) работ, выполненных в процессе строительства или реконструкции, требованиям технических регламентов и (или) проектной документации и имеется положительное заключение органа государственного строительного надзора.

Все эти лица несут солидарную ответственность перед собственником здания (сооружения), концессионером, застройщиком, техническим заказчиком, которые возместили в соответствии с гражданским законодательством вред и выплатили компенсацию (ч. 6 ст. 60 ГрК РФ).

Возмещение вреда при строительстве многоквартирного дома.

В отношении МКД установлены специальные правила. Так, согласно ч. 11 ст. 60 ГрК РФ если разрушение или повреждение МКД (его части) произошло вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, солидарно с лицом, выполнившим названные работы, вследствие недостатков которых причинен вред, ответственность несут:

СРО в пределах средств своего компенсационного фонда в случае, если лицо на момент выполнения указанных работ имело свидетельство о допуске к ним, выданное этой саморегулируемой организацией;
организация, которая провела экспертизу результатов инженерных изысканий (если вред причинен в результате несоответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и имеется положительное заключение экспертизы);
организация, которая провела экспертизу проектной документации (если вред причинен в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и (или) результатам инженерных изысканий и имеется положительное заключение экспертизы);
Российская Федерация или субъект РФ (если вред причинен в результате несоответствия построенного, реконструированного объекта капитального строительства и (или) работ, выполненных в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, требованиям технических регламентов и (или) проектной документации и имеется положительное заключение органа государственного строительного надзора).

Следует отметить, что порядок возмещения вреда вследствие недостатков в строительстве не предусматривает право гражданина – собственника жилого помещения в многоквартирном доме напрямую требовать от субъекта РФ устранения нарушений при строительстве и возмещения вреда. Таким правом обладает собственник здания (концессионер, застройщик, технический заказчик) после возмещения вреда и выплаты компенсации в соответствии с гражданским законодательством (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 01.08.2013 по делу № 33-9719).

Вопрос страхования ответственности членов СРО.

Как было указано выше, в соответствии с ч. 5 ст. 60 ГрК РФ собственник здания (сооружения), концессионер, застройщик, технический заказчик, которые возместили вред и выплатили компенсацию сверх возмещения вреда, имеют право обратного требования (регресса) в размере выплаченных сумм к СРО, если виновное в причинении вреда лицо на момент выполнения соответствующих работ имело свидетельство о допуске к таким работам, выданное этой саморегулируемой организацией.

Одним из способов обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед потребителями и иными лицами является формирование компенсационного фонда (ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 315-ФЗ [2] ).

Для членов СРО возмещение вреда за счет компенсационного фонда имеет серьезные финансовые последствия. Дело в том, что в случае осуществления выплат из средств компенсационного фонда все члены СРО должны внести взносы в компенсационный фонд в целях увеличения его величины в порядке и до размера, которые установлены уставом СРО, но не ниже минимального размера компенсационного фонда и в срок не более чем два месяца со дня осуществления указанных выплат (п. 5 ст. 55.16 ГрК РФ).

В Письме от 30.05.2012 № 05‑04‑19/34 Минфин указывал на целесообразность внесения изменений в ст. 55.4, 55.5 и 55.6 ГрК РФ в части уточнения видов страхования, обеспечивающих защиту интересов участников СРО, в том числе лиц, выполнивших работы по инженерным изысканиям, подготовку проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства.

В Письме Минфина РФ от 09.09.2013 № 05‑04‑05/37256 сообщается, что ведомство поддерживает идею внесения изменений в ГрК РФ об уточнении видов страхования, обеспечивающих защиту интересов участников СРО. При этом отмечается, что члены СРО вправе застраховать гражданскую ответственность, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В этой связи страхование имущественной ответственности более выгодно для членов СРО. Однако на данный момент страхование таких финансовых рисков не предусмотрено ГрК РФ.

В заключение сформулируем некоторые выводы:

по общему правилу ответственность за вред, причиненный вследствие ненадлежащего строительства объекта капительного строительства, несет собственник такого объекта. В некоторых случаях ответственность может быть возложена на концессионера, застройщика или технического заказчика. Все указанные лица могут застраховать свою ответственность;
в предусмотренных законом случаях указанные лица, возместив вред и выплатив компенсацию сверх возмещения вреда, имеют право обратного требования (регресса) к изыскателю, проектировщику, подрядчику, СРО, организации, которая провела государственную (негосударственную) экспертизу результатов инженерных изысканий и проектной документации, организации, которая выдала заключение о модификации проектной документации линейного объекта, а также к Российской Федерации или субъекту РФ;
возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения или повреждения МКД (его части), нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации МКД, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Солидарно с лицом, выполнившим работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, вследствие недостатков которых причинен вред, ответственность несут СРО в пределах средств компенсационного фонда, организация, которая провела государственную (негосударственную) экспертизу результатов инженерных изысканий или проектной документации, а также Российская Федерация или субъект РФ;
члены СРО вправе застраховать гражданскую ответственность, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Существует необходимость внесения изменений в ГрК РФ об уточнении видов страхования, обеспечивающих защиту интересов участников СРО.

[1] Чтобы избежать ответственности, собственник должен доказать, что вред причинен по вине третьих лиц. В противном случае (если суд сочтет представленные доказательства неубедительными) возмещать вред придется собственнику здания.

[2] Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

А. В. Мандрюков
/ магистр права, эксперт журнала
«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» /

Источник: www.audar-urist.ru

Кладовые в многоквартирном доме: правовой режим и варианты решений для управляющей организации

Кладовки есть практически в каждом многоквартирном доме. Их используют для хранения вещей, домашней утвари и даже для организации рабочего процесса. Рассмотрим, как управляющей организации выстроить диалог с жителями по вопросу правильной организации кладовок.

По сложившейся практике кладовки в многоквартирном доме могут располагаться:

1. В подвальном помещении, где есть перегородки и дверь с запорным устройством (замком).
2. На каждом этаже и в каждом подъезде многоквартирного дома.
Либо обустраивается часть поэтажного коридора справа или слева от лифта (ставится стенка и дверь), либо кладовки изначально проектируются и выделяются застройщиками.
3. Отдельно стоящие боксы (встроенно-пристроенные помещения к многоквартирному дому).

Собственность на кладовки в многоквартирном доме

Чаще всего кладовки в многоквартирном доме используются незаконно. Кладовка в силу закона является недвижимым имуществом (то есть, нежилым помещением). Право на нежилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Подвальное помещение или поэтажный коридор – являются общим имуществом в силу ст. 36 ЖК РФ. В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Занятие части помещения общего пользования в виде частной кладовки является таким выделом в натуру общего имущества.

Приобретение кладовок в собственность или их занятие жителями происходит следующими путями.

1. Занятие и дележ кладовок на этапе постройки дома.
Чаще всего это делается стихийно, по инициативе самих жителей при невмешательстве со стороны застройщика или управляющей домом организации. Жители получают доступ, например, к подвалу, возводят там перегородки и начинают складировать в кладовках собственные вещи.

Иногда в таких местах устраивается верстак и подвал превращается в частную мастерскую (это актуально для старых домов – хрущевок и брежневок). Естественно, такие действия незаконны, но поскольку так в доме сложилось, использование кладовок жильцами часто происходит без споров и разногласий.

Если дом поновее (например, 125я серия), то в нем блокируется пространство справа от лифта. Ставится стенка и дверь с замком. В таких помещениях часто хранятся домашние консервы и заготовки. Возможности для организации подобных кладовок есть и в домах 90й серии.

2. Продажа кладовки застройщиком без регистрации права собственности.
Часто желая подзаработать застройщики продают отдельные части общего имущества тем собственникам, которые желают его приобрести. Такие договора — фикция, поскольку распродажа общего имущества застройщиками или иными лицами не допускается (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Однако многие жители хранят эти договора (без фактического зарегистрированного права собственности) на кладовые, полагая, что этот документ носит правоустанавливающий характер.

Варианты решения для управляющей организации

Формально запрещается использовать лестничные помещения (даже на короткое время) для складирования материалов, оборудования и инвентаря, устраивать под лестничными маршами кладовые и другие подсобные помещения (п. 4.8.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

С точки зрения пожарных требований запрещается:

— использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;

— размещать и эксплуатировать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и другие подобные помещения, а также хранить горючие материалы;

— устраивать на лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель, оборудование и другие горючие материалы (пп. «б» п. «в», п. «к» п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479).

Проблема для управляющей организации возникает только в том случае, если все кладовки были получены в результате самозахвата мест общего пользования (например, подвала). У управляющей организации есть несколько сценариев возможных действий.

1) Оставить все как есть.
Раз исторически сложилось так, что жители используют подвал для кладовок, то с этим ничего уже не поделать. Если такой практике несколько десятилетий, то ее тяжело сломить и изменить. Главное, чтобы у управляющей организации был постоянный доступ к инженерным коммуникациям, которые проходят по кладовкам жильцов.

2) Попытаться ликвидировать кладовки в судебном порядке.
Возможна ситуация, при которой управляющая организация подает негаторный иск к конкретному собственнику об истребовании общего имущества из незаконного владения (с требованием демонтировать кладовку). Одновременно на собственника возлагается обязанность вывезти все имеющееся имущество в помещении общего пользования, которое занято им единолично.

3) Ликвидация кладовок на основании предписания органа государственного жилищного или пожарного надзора.
В том случае, если помимо предписания на управляющую организацию наложен штраф (за то, что она допустила наличие кладовок в местах общего пользования), можно также попытаться взыскать этот ущерб с конкретного виновного собственника в порядке регресса (ст. 1081 ГК РФ).

Ищем совместно с собственниками компромисс по кладовкам

Компромисс крайне важен и для собственников, и для управляющей организации. И чаще всего, он находится. Собственники обеспечивают доступ к инженерным коммуникациям в кладовках, которые они считают своим имуществом, воздерживаются от хранения в кладовках опасных вещей и веществ, а управляющая организация имеет возможность полноценно обслуживать дом.

Хорошим способом примирения будет принятие на общем собрании решения об использовании мест общего пользования для целей размещения кладовок собственников. Однако в случае штрафа такое решение собственников не будет считаться аргументом для надзорного органа.

Источник: www.gkh365.ru

На что имеют право жители аварийного дома?

Проблема расселения аварийных домов в России на протяжении долгих лет остаётся, к сожалению, одной из насущных.

Связано это, в том числе с тем, что на территории современной России значительная часть населения проживает в старых домах постройки XIX-нач. XX вв., а также в многоэтажках, которые возводились в послевоенный период времени ускоренными темпами с целью максимально быстро восстановить разрушенный жилой фонд.

На сегодняшний день эти жилые здания не соответствуют требованиям и нормативам безопасности, установленным действующим российским законодательством.

В связи с этим на федеральном уровне принят ряд законодательных актов, направленных на урегулирование сложившейся ситуации.

При этом, собственнику либо нанимателю квартиры, а также собственникам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных аварийными, необходимо четко понимать, какие права они имеют в связи с присвоением дому такого статуса.

1. Что такое «аварийный» жилой дом?

В настоящее время ни Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ни Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (Постановление № 47) не дает четкого определения «аварийный жилой дом».

В то же время указанным Постановлением достаточно обстоятельно определяются основания для признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Поэтому основания, содержащиеся в данном нормативном акте, применяются, в том числе при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно Постановлению № 47, признание жилого дома аварийным возможно, если:

его износ составляет свыше 70%;
его санитарное состояние не соответствует установленным в Постановлении № 47 требованиям;

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5-ти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования (п. 41 Постановления № 47).

Кроме того, строение признаётся подлежащим сносу, если технически невозможно исправить имеющиеся недостатки. Например, при таком состоянии несущих конструкций здания, когда они вследствие их естественного износа или внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и представляют опасность для проживающих.

Наряду с понятием «аварийный дом» во многих региональных и муниципальных программах, судебных актах, а также в обиходной речи используется понятие «ветхое жильё». Между тем ни Жилищный кодекс РФ, ни Постановление № 47 его не упоминают и соответственно не дают его определения.

Анализ правоприменительной практики позволяет сформулировать понятие ветхого состояния здания как состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ:

для каменных домов — свыше 70%;
деревянных домов — свыше 65%;
домов со стенами из местных материалов – свыше 65%;
мансард — свыше 65%.

При этом основные несущие конструкции здания сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако само здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям (в т.ч. «Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 № 8 ), Приказ Росстата от 15.08.2016 № 427 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы..»).

Таким образом, ветхое жилье характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, а аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций, так что проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

2. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда

Цель обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда поставлена перед органами власти всех уровней ещё в 2008 году. Однако, поскольку на сегодняшний день она так и осталась недостигнутой, достижение ее продлено Указом Президента РФ от 07.05.2017 № 204.

В настоящее время достижение указанной цели запланировано в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», который включает в себя, в том числе федеральный проект по расселению аварийного жилья «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Предполагается, что на основе успешного опыта реализации аналогичных программ 2013-2017 годов будут уточнены параметры признания жилого дома аварийным, сформированы постоянно действующие механизмы расселения аварийного жилого фонда, в том числе за счёт предоставления регионам расширенного набора инструментов, таких как: выкуп жилья, мена, субсидии на приобретение, развитие застроенных территорий, наёмные дома.

Указанная программа по переселению из аварийных домов реализуется федеральным правительством совместно с региональными и муниципальными властями в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно нормам данного закона региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Региональные власти формируют перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Сведения о включении жилого дома в реестр аварийных домов, доступны для ознакомления на официальном сайте Государственной корпорации — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства www.reformagkh.ru и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ www.minstroyrf.ru.

Факт наличия того или иного признака аварийности не является достаточным основанием для вывода о том, что жилой дом является непригодным для проживания. Принятие решения о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в любом случае, производится в установленном порядке.

3. Порядок признания жилого дома аварийным

Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания.

Согласно Постановлению № 47 признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется специально созданной для этих целей межведомственной комиссией.

Причем решение указанного вопроса является исключительной компетенцией указанной комиссии и не входит в полномочия даже судебных органов.

Обжаловать в судебные органы можно только решения указанных межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, либо бездействие органов власти по принятию указанных решений.

Основанием для начала работы межведомственной комиссии может быть:

заявление собственника помещения;
заявление гражданина (нанимателя);
заключение органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции (п. 42 Постановления № 47).

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления комиссия принимает одно из следующих решений:

о выявлении оснований для признания многоквартирного дома (МКД) аварийным и подлежащим реконструкции;
о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу;
об отсутствии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

На основании полученного заключения комиссии о выявлении оснований для признания МКД аварийным органы местного самоуправления в течение 30 дней принимают решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и издают распоряжение с указанием способов дальнейшего использования помещения и сроков отселения граждан.

Собственникам жилых помещений в аварийном МКД направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления , принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования этим помещением, если в собственности у него нет иных жилых помещений, — на срок не более чем на 6 месяцев после предоставления ему возмещения, если соглашением с ним не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Судебная практика:

Сложившаяся судебная практика указывает на то, что установленный порядок применим и в отношении частных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, поскольку законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых домов в целях признания их пригодными либо непригодными для проживания граждан (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Существенное значение для реализации прав при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу имеет то обстоятельство, является ли лицо собственником жилого помещения в нём или пользуется помещением по договору социального найма.

4. Права собственников жилых помещений при признании жилого дома аварийным:

4.1. Права собственников жилых помещений при расселении аварийных домов

Права граждан — собственников квартир при признании жилого дома аварийным зависят от оснований выселения.

Действующее законодательство различает два основания для расселения граждан из аварийного жилья:

расселение граждан, когда жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан, но принято решение об изъятииземельного участка, на котором расположен жилой дом для государственных или муниципальных нужд;
признание жилого дома аварийным и включение его в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В первом случае, когда МКД , признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Согласно этой статье собственник может рассчитывать только на выплату выкупной цены изымаемого жилого помещения. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Во втором случае, когда МКД включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений вправе рассчитывать не только на выкуп изымаемого жилого помещения, но и на предоставление взамен другого жилого помещения.

Исключением являются собственники, которые приобрели жилые помещения уже после признания МКД аварийным.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение.При этом размер возмещения не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

4.2. Права собственников нежилых помещений в аварийном МКД

Правовые последствия признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в МКД законодательством прямо не урегулированы.

Однако в п. 1 ст. 239 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Приведенная норма связывает возможность компенсации стоимости недвижимого имущества его собственникам с прекращением права собственности на недвижимое имущество при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка , на котором оно находится.

4.3. Выкупная цена, порядок ее определения и иные расходы собственника, подлежащие возмещению

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При этом размер возмещения за изымаемое жилое помещение включает в себя:

рыночную стоимость жилого помещения;
рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенная выгода, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; разд. 2 Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

В любом случае размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Иные расходы, связанные с переселением из аварийного дома и переездом собственника в новую квартиру (расходы на оплату транспорта, услуг агентства по подбору квартиры, расходы на оформление документов при купле-продаже иного жилья), как правило, возлагаются на гражданина, осуществляющего переезд. Однако, в частных случаях возможна компенсация понесенных расходов (полностью или частично) органами муниципалитета. Как правило, получить такую компенсацию возможно только в судебном порядке.

5. Права нанимателей жилых помещений при признании дома аварийным:

5.1. Права нанимателей жилых помещений при расселении аварийного дома

В случаях, когда проживающий в квартире человек является социальным нанимателем, (т.е. квартира, в которой проживает гражданин, находится в собственности у государства), процесс переселения из аварийного дома или жилья, подлежащего сносу, происходит по упрощенной схеме: с ним заключается договор социального найма в отношении другого помещения.

При этом предоставляемое другое жилое помещение должно быть:

благоустроенным (т.е. вне зависимости от наличия в старом доме коммуникаций, новый должен быть с водой, сантехникой и центральным отоплением);
равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
отвечать установленным к жилым помещениям требованиям;
находиться в границах данного населенного пункта. (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ; п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение, только с письменного согласия переселяемых граждан.

При этом отказы граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта, в том числе неоднократные, не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (ч. 3 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).

Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения учитывается:

общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая);
а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Судебная практика:

При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений (разд. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Если наниматели стояли на очереди для улучшения жилищных условий, при переселении из аварийного дома за ними сохраняется очередь вне зависимости от того, в какие жилищные условия их переселят.

В случае отказа нанимателя выехать в предоставляемое жилое помещение орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

5.2. Распространённые заблуждения нанимателей жилых помещений при переселении из аварийного жилья

Очень часто граждане, проживающие в жилых домах, признанных аварийными, заблуждаются в своих ожиданиях относительно условий переселения и параметров подлежащих предоставлению квартир.

Поэтому считаем необходимым разобраться в наиболее популярных заблуждениях относительно данного вопроса.

1-е заблуждение: Если прописать в жилье как можно больше людей, то будет предоставлена площадь, исходя из установленной нормы жилой площади на человека.

Согласно нормам действующего законодательства предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Исключением из указанного случая может быть только ситуация, если люди состоят на учете в качестве нуждающихся.

При этом они не должны в течение установленного законом времени намеренно выполнять какие-либо действия, которые приводят к ухудшению их условий жизни.

Но в ряде случаев даже нахождение на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях не дает права на получение жилого помещения большего размера.

Предоставление жилья большей площадью при переселении из аварийного дома является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления и зависит от соответствующей финансовой возможности, предусмотренной местным бюджетом.

2-е заблуждение: Если в жилье прописано две семьи, то можно получить две квартиры.

Многие убеждены, что при предоставлении квартиры будет учитываться количество проживающих в расселяемой квартире семей.

На самом деле люди, проживающие в квартире по договору соцнайма, могут рассчитывать только на одну квартиру, которая будет идентична предыдущему жилью по квадратуре.

3-заблуждение: Можно выбирать квартиру много раз, пока муниципалитет не предложит идеальный вариант.

На самом деле муниципальные власти предложат ограниченное число вариантов, а если наниматели не будут согласны с переездом, то муниципалитет обратится в суд для принудительного выселения.

6. Снос аварийного жилого дома — чья обязанность?

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом.

На практике собственники жилых помещений, как правило, не сносят за счет собственных средств МКД по причине дороговизны данного мероприятия.

Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Соответствующее решение подлежит обязательному направлению в Росреестр для внесения сведений об изъятии в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) .

Особая процедура установлена для сноса аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в порядке, установленном градостроительным законодательством.

В этом случае орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан:

предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции;
установить срок не менее 6-ти месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

В случае, если собственником или собственниками МКД в течение установленного срока не будет подано в установленном порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме также подлежат изъятию для муниципальных нужд (п. 11 ст. 32 ЖК РФ).

Причем изъятие земельного участка в таком случае до истечения установленного срока допускается только с согласия собственника (п. 12 ст. 32 ЖК РФ).

7. Порядок прекращения права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

Право собственности на квартиру, расположенную в аварийном доме, прекращается в ЕГРН на основании одного из следующих документов:

соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении другого жилого помещения или возмещения за изымаемую квартиру (в данном случае обратиться в Росреестр должны собственник с заявлением о переходе права и муниципальное образование – с заявлением о регистрации права; госпошлина в данном случае не уплачивается);

Вам может потребоваться помощь с документами. В таком случае, рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов !

Источник: vladeilegko.ru